《我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀分析及對(duì)策建議（論文）11000字》

我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀分析及對(duì)策建議一、緒論 1（一）研究背景及意義 11.研究背景 12.研究意義 1（二）國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)綜述 21.國(guó)外文獻(xiàn)綜述 22.國(guó)內(nèi)文獻(xiàn)綜述 2（三）研究?jī)?nèi)容與方法 31.研究的主要內(nèi)容 32.研究的主要方法 3二、融資的相關(guān)理論概述 4（一）融資的定義 4（二）融資的基礎(chǔ)理論 41.資本結(jié)構(gòu)理論 42.信息不對(duì)稱(chēng)理論 43.生命周期理論 5（三）融資渠道的分類(lèi) 51.債務(wù)性融資和權(quán)益性融資 52.直接融資和間接融資 5三、中國(guó)房地產(chǎn)融資渠道的現(xiàn)狀分析——以萬(wàn)科集團(tuán)為例 6（一）萬(wàn)科集團(tuán)簡(jiǎn)介 6（二）萬(wàn)科集團(tuán)融資渠道 6（三）萬(wàn)科集團(tuán)融資渠道存在的問(wèn)題 81.缺乏科學(xué)完善的融資規(guī)劃 82.資本結(jié)構(gòu)有待完善 93.治理結(jié)構(gòu)不完善限制了融資行為 94.融資渠道選擇不合理，導(dǎo)致融資成本較高 105.缺乏對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí) 11四、萬(wàn)科集團(tuán)融資渠道的優(yōu)化對(duì)策 12（一）制定科學(xué)完善的融資規(guī)劃 12（二）完善資本結(jié)構(gòu) 12（四）完善公司的治理結(jié)構(gòu) 13（五）加強(qiáng)對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)的防范 14五、結(jié)論 15參考文獻(xiàn) 16一、緒論（一）研究背景及意義1.研究背景在現(xiàn)代化市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)中，隨著企業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，企業(yè)會(huì)向集團(tuán)化階段邁進(jìn)，這就需要大量的資金支持，給企業(yè)的融資帶來(lái)了一定的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用不可小覷，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還會(huì)對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)起到積極的帶動(dòng)作用，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出了突出的貢獻(xiàn)，因此，我國(guó)政府紛紛加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的重視。近幾年，隨著政府限購(gòu)政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)大規(guī)模進(jìn)行地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與建設(shè)，使得行業(yè)出現(xiàn)產(chǎn)能過(guò)剩，供大于求的狀況，產(chǎn)生了嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫，為了遏制房?jī)r(jià)飆升，我國(guó)政府出臺(tái)了一系列政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售量出現(xiàn)了下降，資金無(wú)法及時(shí)回收，面臨著嚴(yán)重的資金困難，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要大量的資金支持，僅靠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的自有資金，很難滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)的資金需求，因此，企業(yè)不得不加強(qiáng)資金融資。雖然萬(wàn)科集團(tuán)這樣的大型房地產(chǎn)企業(yè)有更為多元的融資渠道，但依然存在融資成本過(guò)高，融資結(jié)構(gòu)不合理等問(wèn)題。因此，有必要選擇最適合的融資模式。鑒于此，本文將以萬(wàn)科集團(tuán)為例，分析企業(yè)融資現(xiàn)狀，找出存在的問(wèn)題，并結(jié)合萬(wàn)科的實(shí)際，提出幾點(diǎn)針對(duì)性的融資管理優(yōu)化的對(duì)策。2.研究意義目前國(guó)內(nèi)外有關(guān)融資策略、融資風(fēng)險(xiǎn)控制、融資模式選擇的研究較多，但大多數(shù)研究不是案例研究，研究有待進(jìn)一步深入、具體，鑒于此，本文將以萬(wàn)科為例進(jìn)行案例研究，希望可以豐富學(xué)術(shù)界有關(guān)融資渠道方面的理論體系，具有一定的理論意義；同時(shí)，本文的研究還可以為萬(wàn)科提供融資模式選擇的策略指導(dǎo)，確保其融資管理水平的提升，從而促進(jìn)其融資難題的解決以及資金需求的滿(mǎn)足，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展服務(wù)，也為更多的房地產(chǎn)企業(yè)提供融資渠道選擇的參考作用，還具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。（二）國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)綜述1.國(guó)外文獻(xiàn)綜述國(guó)外關(guān)于企業(yè)融資的研究較早，研究已經(jīng)取得了一定的成果，主要包括如下幾方面：詹森和麥克林提出了代理成本理論，認(rèn)為企業(yè)融資結(jié)構(gòu)會(huì)影響企業(yè)的收入分配，也會(huì)影響控制權(quán)作用的發(fā)揮。哈里斯和雷斯夫認(rèn)為，債務(wù)融資可以對(duì)管理者進(jìn)行一定的約束，股東獲得一定的權(quán)利對(duì)管理者形成約束，按照法律要求讓管理者提供與企業(yè)相關(guān)的信息。另外，股東通過(guò)對(duì)相關(guān)信息的處理，被賦予了決定企業(yè)未來(lái)發(fā)展方向的權(quán)力。Stevenson和Jackson通過(guò)建立模型，分析了房地產(chǎn)行業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)，并提出了儲(chǔ)蓄借貸銀行在貸款渠道、貸款額度和貸款范圍三方面的特點(diǎn)。Schwartz提到房地產(chǎn)金融體系在30年代的美國(guó)就已經(jīng)初步顯現(xiàn)了。最重要的成果就是實(shí)現(xiàn)了長(zhǎng)期按揭貸款，貸款的時(shí)間范圍得以擴(kuò)大，提升到了20年以上，出現(xiàn)了二級(jí)房屋貸款市場(chǎng)和保險(xiǎn)行業(yè)的聯(lián)邦房貸保險(xiǎn)。Shieller從通貨緊縮與房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格之間的影響的角度分析得出，80年代和20年代房?jī)r(jià)的漲跌幅度相像，然而與次貸危機(jī)相比仍然是較低的。Brueggeman和fisher全面地解說(shuō)了房地產(chǎn)金融，按照房產(chǎn)類(lèi)型，可將房地產(chǎn)融資分為住宅房地產(chǎn)融資和收益類(lèi)型房地產(chǎn)融資兩大類(lèi)，此外，還有項(xiàng)目融資、信托與二級(jí)抵押市場(chǎng)的轉(zhuǎn)移證券、CMO和衍生型證券等方式。2.國(guó)內(nèi)文獻(xiàn)綜述國(guó)外關(guān)于融資的研究起步較晚，但大多數(shù)研究多是關(guān)于融資風(fēng)險(xiǎn)控制、融資模式以及融資策略等方面，缺乏對(duì)融資管理方面的研究，研究已經(jīng)取得了一定的成果。王冬梅（2015）認(rèn)為企業(yè)融資出現(xiàn)問(wèn)題的原因包括企業(yè)管理者對(duì)自身實(shí)力認(rèn)識(shí)不足、企業(yè)自我積累意識(shí)淡薄以及企業(yè)信用等級(jí)低等，并提出了企業(yè)投融資管理的對(duì)策，包括注重自身積累、加強(qiáng)信用制度建設(shè)、加強(qiáng)政府對(duì)中小企業(yè)的政策扶持等。王麗丹（2017）發(fā)現(xiàn)目前房地產(chǎn)企業(yè)融資存在融資法律不完善、融資市場(chǎng)體系存在缺陷、融資渠道單一以及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大等問(wèn)題，并在借鑒萬(wàn)科多元化融資的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上，提出了不斷提升企業(yè)軟實(shí)力、拓展融資渠道、提高直接融資的比例以及尋求海外融資等對(duì)策。姜迪（2017）認(rèn)為我國(guó)企業(yè)集團(tuán)在融資渠道方面還存在缺乏科學(xué)的融資規(guī)劃、資本結(jié)構(gòu)不合理、融資渠道單一以及企業(yè)治理結(jié)構(gòu)不完善等，并結(jié)合集團(tuán)企業(yè)的實(shí)際，提出了制定符合實(shí)際的融資戰(zhàn)略、充分利用市場(chǎng)化融資工具以及加強(qiáng)對(duì)融資的控制等對(duì)策。（三）研究?jī)?nèi)容與方法1.研究的主要內(nèi)容本文的研究?jī)?nèi)容如下：第一部分是緒論，主要介紹本文的研究背景、意義、國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)綜述及研究?jī)?nèi)容、方法等；第二部分是相關(guān)理論概述，主要闡述融資的概念、融資渠道的分類(lèi)以及融資基礎(chǔ)理論等，為論文的寫(xiě)作奠定理論基礎(chǔ)；第三部分是萬(wàn)科融資渠道的現(xiàn)狀分析，先介紹萬(wàn)科的概況，然后分析其融資渠道的現(xiàn)狀，并指出存在的問(wèn)題；第四部分是萬(wàn)科融資渠道優(yōu)化的對(duì)策；第五部分是結(jié)論，主要對(duì)本文的觀點(diǎn)進(jìn)行總結(jié)性概述，并指出本文研究的不足之處。2.研究的主要方法（1）文獻(xiàn)資料法：通過(guò)上網(wǎng)和在圖書(shū)館閱讀等方式，大量搜集國(guó)內(nèi)外有關(guān)融資和融資管理方面的文獻(xiàn)資料，并對(duì)資料進(jìn)行整理、分析和總結(jié)，找出融資的概念及融資管理的概念及意義，從而為本文的寫(xiě)作奠定理論基礎(chǔ)。（2）案例研究法：本文的研究以萬(wàn)科公司為案例，在分析公司基本情況的基礎(chǔ)上，指出了公司融資渠道的現(xiàn)狀，然后分析了存在的問(wèn)題，最后結(jié)合公司的實(shí)際，提出了融資渠道的優(yōu)化對(duì)策，有利于提升公司的融資管理水平，降低公司的融資風(fēng)險(xiǎn)。二、融資的相關(guān)理論概述（一）融資的定義一般而言，融資是指貨幣資金的持有者和需求者之間直接或間接地進(jìn)行資金融通的活動(dòng)，是一種經(jīng)濟(jì)行為，有廣義和狹義之分。狹義的融資就是資金融入，是企業(yè)籌集所需資金的過(guò)程。廣義的融資就是金融，就是貨幣資金的融通，是指當(dāng)事人通過(guò)各種方式到金融市場(chǎng)上籌措資金的經(jīng)濟(jì)行為。本文的研究是狹義的融資。根據(jù)學(xué)者的定義，本文將融資定義為：企業(yè)在全面考慮自身資金使用情況及企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況的基礎(chǔ)上，轉(zhuǎn)向債權(quán)人和投資者進(jìn)行資金籌集或充分利用積累籌集所需經(jīng)營(yíng)資金的資金運(yùn)作過(guò)程[2]。（二）融資的基礎(chǔ)理論1.資本結(jié)構(gòu)理論早期的資本結(jié)構(gòu)理論包括凈收益理論、凈經(jīng)營(yíng)收益理論和傳統(tǒng)折衷理論等幾種內(nèi)容，凈收入理論表認(rèn)為，相比股權(quán)融資而言，負(fù)債的融資成本更低，要想降低公司的總成本，可以適當(dāng)增加負(fù)債，但負(fù)債的增加，又會(huì)無(wú)形中增加公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和融資成本，要想將融資成本降為最低，需要權(quán)衡股權(quán)融資和債務(wù)融資的比例。傳統(tǒng)的折衷理論是介于凈收入理論和凈營(yíng)業(yè)收入理論之間的理論形式，該理論認(rèn)為，企業(yè)融資成本最低的時(shí)候是債務(wù)融資和股權(quán)融資的邊際成本相等的時(shí)候?，F(xiàn)代資本結(jié)構(gòu)理論是在這些理論的基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的，該理論認(rèn)為，假設(shè)公司的市場(chǎng)價(jià)值與資本結(jié)構(gòu)無(wú)關(guān)，在信息不對(duì)稱(chēng)的情況下，投資者在衡量公司價(jià)值方面會(huì)根據(jù)資本結(jié)構(gòu)來(lái)進(jìn)行，如果公司采取股權(quán)融資的方式，就會(huì)給投資者一種運(yùn)營(yíng)遇到困難的印象，從而使得投資者放棄該公司的股份，這會(huì)進(jìn)一步促進(jìn)公司股價(jià)的降低。為了防止這一問(wèn)題的出現(xiàn)，公司需要按照“內(nèi)部融資、債務(wù)融資和股權(quán)融資”的順序來(lái)選擇融資渠道。2.信息不對(duì)稱(chēng)理論信息不對(duì)稱(chēng)理論出現(xiàn)于20世紀(jì)后半期，邁耶斯是第一個(gè)將該理論應(yīng)用于融資分析中的人，并在此基礎(chǔ)上提出了新優(yōu)序理論，該理論認(rèn)為：宏觀環(huán)境中的信息不對(duì)稱(chēng)極為普遍，為了幫助投資者制定更為科學(xué)合理的決策，企業(yè)需要加強(qiáng)信息披露，盡可能減少這種信息不對(duì)稱(chēng)問(wèn)題的出現(xiàn)。但是在股票市場(chǎng)中，難免會(huì)存在這些信息不對(duì)稱(chēng)的問(wèn)題。比如外界在不了解企業(yè)運(yùn)營(yíng)良好、無(wú)不良資產(chǎn)等信息的情況下看到企業(yè)通過(guò)發(fā)行股票來(lái)進(jìn)行外部融資，就會(huì)認(rèn)為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)了問(wèn)題，即使這種認(rèn)為是錯(cuò)誤的，但也會(huì)導(dǎo)致公司的股價(jià)受到負(fù)面影響，這就是信息不對(duì)稱(chēng)的后果。3.生命周期理論1959年，美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家Haire提出了生命周期理論，該理論認(rèn)為，企業(yè)的發(fā)展就如同生物一樣，會(huì)經(jīng)歷出生期、成長(zhǎng)期、成熟期、衰退期四個(gè)階段，企業(yè)處于不同的階段，會(huì)遇到不同的情況，需要采取不同的經(jīng)營(yíng)策略。為了幫助企業(yè)更好地渡過(guò)各個(gè)生命周期，企業(yè)需要對(duì)各個(gè)階段的影響因素進(jìn)行分析，并對(duì)這些影響因素提出相應(yīng)的應(yīng)對(duì)策略，從而保障企業(yè)的往復(fù)發(fā)展。比如不同成長(zhǎng)周期的企業(yè)融資結(jié)構(gòu)就不盡相同，這就需要采取不同的融資措施，以便渡過(guò)危機(jī)，進(jìn)行合理過(guò)度。（三）融資渠道的分類(lèi)融資渠道指的是企業(yè)融資的渠道，融資模式和融資渠道都是反映企業(yè)如何籌集所需資金的問(wèn)題，但是融資模式的內(nèi)涵卻比融資渠道大的多，它包括了融資渠道，是一系列融資渠道的有效且固定的組合。經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化、銀行商業(yè)化、企業(yè)治理公司化是融資渠道選擇的前提條件。一般而言，融資渠道可以分為以下幾種：1.債務(wù)性融資和權(quán)益性融資債務(wù)性融資構(gòu)成負(fù)債，企業(yè)要按期償還約定的本息，債權(quán)人一般不參與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策，對(duì)資金的運(yùn)用也沒(méi)有決策權(quán)。主要包括銀行存款、發(fā)行債券、應(yīng)付賬款等方式；權(quán)益性融資構(gòu)成企業(yè)的自有資金，投資者有權(quán)參與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策，有權(quán)獲得企業(yè)的紅利，但無(wú)權(quán)撤離資金。主要包括企業(yè)內(nèi)部留存收益、發(fā)行股票等[3]。2.直接融資和間接融資直接融資是指融資企業(yè)直接在金融市場(chǎng)中直接獲取資金的融資渠道，這種融資渠道沒(méi)有中介的參與，主要有發(fā)行股票、有價(jià)證券、債券融資、使用商業(yè)信用等幾種方式。這種融資渠道比間接融資的方式成本更低，獲得的投資收益更高，但也相應(yīng)的需要承擔(dān)更多的風(fēng)險(xiǎn)。三、中國(guó)房地產(chǎn)融資渠道的現(xiàn)狀分析——以萬(wàn)科集團(tuán)為例（一）萬(wàn)科集團(tuán)簡(jiǎn)介萬(wàn)科公司，成立于1984年5月，總部位于深圳廣東，是在中國(guó)內(nèi)地最大的專(zhuān)業(yè)住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)。公司堅(jiān)持“哲學(xué)基礎(chǔ)、倫理高于商業(yè)利益”為理念，先后在66個(gè)城市設(shè)立了中國(guó)分公司，并從2013開(kāi)始拓展海外業(yè)務(wù)，先后在香港、新加坡、紐約、倫敦等城市進(jìn)行了10多項(xiàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。萬(wàn)科e物業(yè)服務(wù)企業(yè)始終以一流的物業(yè)服務(wù)、良好的樓宇關(guān)懷為企業(yè)的基礎(chǔ)，為居住在10的客戶(hù)提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。1988年，股份制改造后，萬(wàn)科開(kāi)始涉足住宅地產(chǎn)項(xiàng)目，并從大眾住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)做起，逐步建立了在該領(lǐng)域的品牌影響力。萬(wàn)科一直堅(jiān)持圍繞客戶(hù)的生命周期，不斷開(kāi)發(fā)新的產(chǎn)品或服務(wù)，以便對(duì)客戶(hù)的個(gè)性化需求加以滿(mǎn)足。2018年，萬(wàn)科全年的銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額分別達(dá)到了4037.7萬(wàn)平方米和6069.7億元，分別同比增長(zhǎng)33.8%和14.54%，促進(jìn)了萬(wàn)科商品房市場(chǎng)占有率的進(jìn)一步提升。目前，萬(wàn)科在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的市占率達(dá)到了3.1%。（二）萬(wàn)科集團(tuán)融資渠道萬(wàn)科公司始終遵循“現(xiàn)金為王”的融資觀念，形成穩(wěn)健和多元化同行的融資戰(zhàn)略，盡力形成適度從緊的融資架構(gòu)。在內(nèi)源融資方面，萬(wàn)科借助留存收益的方式進(jìn)行融資，這一定程度上提升了萬(wàn)科的凈資產(chǎn)數(shù)量，減弱了負(fù)債率，全面體現(xiàn)了財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)。表3-1萬(wàn)科公司2012年-2018年凈利潤(rùn)與留存收益情況表時(shí)間凈利潤(rùn)（億元）發(fā)放現(xiàn)金紅利（億元）現(xiàn)金紅利占凈利潤(rùn)百分比（%）2012125.5119.8115.782013151.2945.1629.572014157.4555.1935.042015181.1979.543.802016210.287.241.482017281.599.3535.392018337.7118.0034.94如表3-1所示，萬(wàn)科留存收益在凈利潤(rùn)中的占比不斷提升，雖然2018年相比2017年，占比有所下降，但依然達(dá)到了41.80%，可見(jiàn)，萬(wàn)科在內(nèi)源融資方面成效顯著，為企業(yè)其他融資奠定了良好的基礎(chǔ)，使企業(yè)可以更好地面對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件的變化。此外，萬(wàn)科還加強(qiáng)了多種外源融資渠道的利用，主要包括如下幾種：（1）銀行貸款。萬(wàn)科始終與銀行維持著優(yōu)良的合作關(guān)系，多年來(lái)被國(guó)內(nèi)諸大銀行評(píng)價(jià)為“3A”信用等級(jí)，雙方在融資債券及承兌方面的合作，確保了萬(wàn)科沒(méi)有資金周轉(zhuǎn)不靈的情況發(fā)生。但萬(wàn)科目前已經(jīng)在逐步降低銀行貸款的資金，銀行貸款在貸款資金的比例從2001年的48%下降到了2018年的36%，萬(wàn)科正在加緊改變其余銀行的依賴(lài)關(guān)系為合作共謀[8]。比如2014年7月31日，與渣打銀行簽署合作協(xié)議，開(kāi)始合建金融數(shù)字化智慧社區(qū)，致力于深耕社區(qū)金融，充分發(fā)揮入股銀行的協(xié)同效應(yīng)。（2）股權(quán)融資。萬(wàn)科A股市場(chǎng)是我國(guó)最大的不動(dòng)產(chǎn)上市公司，萬(wàn)科充分利用上市公司融資工具，盡量選擇發(fā)行股票、可轉(zhuǎn)換債券以及其他形式的再融資，使得融資水平大幅提升，確立了許多穩(wěn)定的資金鏈。萬(wàn)科A的總股本由1991年的77975500股，擴(kuò)大到2018年年底的11051612300股，股本擴(kuò)張速度在房地產(chǎn)業(yè)中前所未有，這一融資渠道讓萬(wàn)科避免資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)失衡的情況發(fā)生，進(jìn)一步拓展了資產(chǎn)數(shù)額。（3）房地產(chǎn)基金融資。萬(wàn)科認(rèn)為基金融資比信托融資、債券融資和銀行信貸更為安全，通過(guò)這一融資渠道進(jìn)一步避免集團(tuán)的融資風(fēng)險(xiǎn)。（4）房地產(chǎn)信托。雖然銀行信托投資房地產(chǎn)的資金在不斷降低，但萬(wàn)科利用心頭融資的資金卻在不斷增長(zhǎng)，2018年，萬(wàn)科利用信托融資的資金達(dá)到100億元。（5）并購(gòu)與合作開(kāi)發(fā)融資。2015年，萬(wàn)科利用176億元與華潤(rùn)集團(tuán)開(kāi)展合作，進(jìn)一步拓展了公司的融資渠道，同時(shí)，逐漸在向二三線(xiàn)城市拓展，通過(guò)合作開(kāi)發(fā)的模式不斷提升品牌影響力，從而可以利用更少的資金獲得土地、新項(xiàng)目融資提供便利。（6）投資REITs項(xiàng)目公募基金。2015年，萬(wàn)科投資鵬華前海萬(wàn)科REITs項(xiàng)目，使得公司的現(xiàn)金流、資本增值更為持續(xù)穩(wěn)定?？傊f(wàn)科緊跟國(guó)家的房企產(chǎn)業(yè)政策的同時(shí)，繼續(xù)提升現(xiàn)金流管理，整合金融資源，通過(guò)融資創(chuàng)新提高投資效率，嘗試包括資產(chǎn)證券化在內(nèi)的金融工具，優(yōu)化了企業(yè)融資的資本結(jié)構(gòu)，從而降低了企業(yè)融資的風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)金融轉(zhuǎn)型為業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型提供助力。（三）萬(wàn)科集團(tuán)融資渠道存在的問(wèn)題1.缺乏科學(xué)完善的融資規(guī)劃萬(wàn)科集團(tuán)的融資規(guī)劃一定要按照集團(tuán)的發(fā)展框架進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，進(jìn)行協(xié)調(diào)安排，通過(guò)政策實(shí)現(xiàn)融資和投資的保障。但由于我國(guó)金融投資體制存在一定的缺陷，資本市場(chǎng)發(fā)展不健全，導(dǎo)致萬(wàn)科不能很好地制定符合集團(tuán)實(shí)際的融資規(guī)劃。目前，萬(wàn)科的融資規(guī)劃缺乏科學(xué)合理性，使得融資規(guī)模和集團(tuán)的發(fā)展戰(zhàn)略出現(xiàn)了不適應(yīng)的問(wèn)題，導(dǎo)致資金需求得不到有效滿(mǎn)足，融資主體不明確等問(wèn)題[9]。表3-2萬(wàn)科未來(lái)5年融資戰(zhàn)略規(guī)劃數(shù)據(jù)指標(biāo)項(xiàng)目未來(lái)1年未來(lái)2年未來(lái)3年未來(lái)4年未來(lái)5年融資額度新增20億25億30億35億40億直接融資比率提高到2%5%7%10%12%長(zhǎng)期負(fù)率比率提高到20%25%30%35%40%負(fù)債率降低到79%78%77%76%75%利潤(rùn)率提高到10.5%10.75%11.0%11.5%12%應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)9080706050流動(dòng)比率提高到931.401.451.501.55速動(dòng)比率提高到0.350.400.450.500.55平均融資成本降低到11.0%10.5%10%9.5%9.25%數(shù)據(jù)來(lái)源：萬(wàn)科內(nèi)部數(shù)據(jù)如下表3-2，是萬(wàn)科的融資戰(zhàn)略規(guī)劃數(shù)據(jù)指標(biāo)情況，可以看到，萬(wàn)科在數(shù)據(jù)指標(biāo)的設(shè)計(jì)方面存在不夠科學(xué)，現(xiàn)有的融資狀況很難滿(mǎn)足支撐未來(lái)5年的融資戰(zhàn)略實(shí)施規(guī)劃，去論事融資額度新增程度，還是應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)，都存在跨度太大的問(wèn)題，從而導(dǎo)致每年的融資任務(wù)過(guò)重，極有可能到達(dá)不到融資戰(zhàn)略目標(biāo)的要求，需要進(jìn)一步進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)。2.資本結(jié)構(gòu)有待完善萬(wàn)科的融資渠道較為多元，但間接融資渠道占比過(guò)大，銀行貸款依然是萬(wàn)科的主要融資渠道，雖然公司目前減少了銀行貸款的融資比例，但在直接融資方面依然缺乏積極性。直接融資也就是資本市場(chǎng)，在股票與債券上的發(fā)展不平衡，使企業(yè)集團(tuán)大多通過(guò)發(fā)行股票這種方式進(jìn)行融資，卻很少使用債券這種融資渠道。這都是由于債券在發(fā)行上，審批程序過(guò)于繁瑣，萬(wàn)科雖然符合國(guó)家規(guī)定的債券發(fā)行要求，但對(duì)債權(quán)融資的利用依然較少，進(jìn)而使得萬(wàn)科的融資渠道和資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化受到限制，出現(xiàn)了資本結(jié)構(gòu)不合理、負(fù)債比例過(guò)高，風(fēng)險(xiǎn)防范空間不足等問(wèn)題[10]。同時(shí)，萬(wàn)科正在持續(xù)降低銀行貸款的比例，但在房地產(chǎn)調(diào)控政策與資本鏈條緊縮的情況下，房屋交易數(shù)量的不斷下跌，銀行借貸縮小會(huì)在某種程度上讓萬(wàn)科的資本鏈條處于繃緊狀況，從而增加資金鏈斷開(kāi)的可能性。從下表可以看出，就目前的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)來(lái)說(shuō)，沒(méi)有達(dá)到未來(lái)1年的數(shù)據(jù)指標(biāo)，不過(guò)和未來(lái)1年的數(shù)據(jù)指標(biāo)相差不大，在經(jīng)營(yíng)和融資結(jié)構(gòu)上提升一下就可以達(dá)到，但離開(kāi)未來(lái)5年的數(shù)據(jù)指標(biāo)還是有很大的差距的。表3-3萬(wàn)科資本結(jié)構(gòu)現(xiàn)有數(shù)據(jù)和戰(zhàn)略規(guī)劃數(shù)據(jù)對(duì)比表項(xiàng)目目前現(xiàn)狀未來(lái)1年未來(lái)3年未來(lái)5年主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率10%10.5%11.0%12%應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)103908070資產(chǎn)負(fù)債率69.62%69%57%55%流動(dòng)比率1.31541.331.371.45速動(dòng)比率0.32480.330.370.45資料來(lái)源：來(lái)自萬(wàn)科內(nèi)部數(shù)據(jù)3.治理結(jié)構(gòu)不完善限制了融資行為企業(yè)治理結(jié)構(gòu)對(duì)于融資來(lái)說(shuō)至關(guān)重要，在確保融資問(wèn)題的徹底解決，需要首先完善公司的治理結(jié)構(gòu)。但縱觀萬(wàn)科集團(tuán)，由于分公司數(shù)量眾多，公司股東數(shù)量也較多，地域分布廣泛，管理鏈條較長(zhǎng)，同時(shí)集團(tuán)內(nèi)部的局部利益與整體利益難以協(xié)調(diào)，故而不易集權(quán)管理，從而存在治理結(jié)構(gòu)不完善的問(wèn)題。但萬(wàn)科集團(tuán)的治理結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜，且不夠完善，普遍存在股東權(quán)力過(guò)于集中的問(wèn)題，無(wú)法形成權(quán)力制衡，使得融資決策由大股東決定。此外，管理者缺乏融資風(fēng)險(xiǎn)的控制和成本管理觀念，在融資的過(guò)程中，各分公司的管理者紛紛從自身公司的利益出發(fā)，爭(zhēng)取集團(tuán)的資金支持，而較少關(guān)注成本[11]。同時(shí)，作為大型集團(tuán)企業(yè)，萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)者市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)不強(qiáng)，部分管理者存在短視行為，缺乏融資的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，從而忽視了融資的成本，導(dǎo)致短期選擇了部分高收益的融資渠道，卻導(dǎo)致公司的融資成本居高不下?？偟膩?lái)說(shuō)，治理結(jié)構(gòu)不完善，與萬(wàn)科股權(quán)過(guò)于集中以及管理者缺乏有效的激勵(lì)機(jī)制有關(guān)，要想完善治理結(jié)構(gòu)，就需要改善股權(quán)結(jié)構(gòu)，并制定針對(duì)管理者的激勵(lì)機(jī)制。4.融資渠道選擇不合理，導(dǎo)致融資成本較高企業(yè)集團(tuán)融資成本由外部成本和內(nèi)部成本兩部分組成。外部成本是指外部融資費(fèi)用、負(fù)債利息、股票利息及利潤(rùn)分成等市場(chǎng)資本成本，這些成本主要發(fā)生在集團(tuán)之外，內(nèi)部融資成本則包括內(nèi)部融資管理和協(xié)調(diào)成本等因內(nèi)部管理而產(chǎn)生的成本。目前，萬(wàn)科的融資渠道主要債務(wù)融資，債務(wù)融資比例約為48%。并輔以信托融資、債券融資、基金融資等方式，但部分融資模式雖然可以帶來(lái)短期的高收益，但成本較高，不利于集團(tuán)的長(zhǎng)期使用[12]。如圖所示，萬(wàn)科作為住宅地產(chǎn)的知名企業(yè)，在于保利地產(chǎn)的比較發(fā)現(xiàn)，優(yōu)勢(shì)并不突出，融資渠道的平均利率與保利地產(chǎn)相差不大。萬(wàn)科融資成本偏高的原因如下：（1）外部融資環(huán)境的變化。由于融資環(huán)境受?chē)?guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響，融資環(huán)境日趨趨緊。從緊的貨幣政策使得固定融資成本上升。由于利率的提高和融資成本的增加，萬(wàn)科集團(tuán)的融資渠道受到了很大的影響。（2）集團(tuán)資金管理模式。目前，萬(wàn)科集團(tuán)內(nèi)部還沒(méi)有形成內(nèi)生有效的融資平臺(tái)，各分公司分別以各自的融資主體，未能充分利用資金之間的冗余，無(wú)形中減少了最優(yōu)融資渠道，未能充分發(fā)揮集團(tuán)內(nèi)部節(jié)約交易成本的優(yōu)勢(shì)。（3）具有低成本性質(zhì)的短期票據(jù)、中長(zhǎng)期票據(jù)、企業(yè)債券等直接融資渠道，門(mén)檻較高，萬(wàn)科雖然可以達(dá)到這些融資的要求，但受各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)的限制，從而未能成功發(fā)行和充分利用。表3-4萬(wàn)科和保利地產(chǎn)融資成本對(duì)比表融資渠道平均利率萬(wàn)科集團(tuán)行業(yè)平均值保利地產(chǎn)銀行貸款7%9%8%公司債券8%8%7%上市融資2%3%2%信托融資12%13%13%基金融資10%10%10%資料來(lái)源：萬(wàn)科公司內(nèi)部數(shù)據(jù)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和同花順5.缺乏對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)企業(yè)很容易受到各因素的影響，一旦每個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)變化，都會(huì)引發(fā)一連串的風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理顯得尤為必要。融資活動(dòng)貫穿于企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全過(guò)程，且隨著企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的日益增長(zhǎng)、管理幅度的不斷擴(kuò)大、多元化轉(zhuǎn)型步伐的加快、債務(wù)融資工具的利用等，變得更加復(fù)雜。隨著萬(wàn)科規(guī)模的不斷擴(kuò)大，融資活動(dòng)日益復(fù)雜[13]。目前萬(wàn)科的融資活動(dòng)還存在或多或少的風(fēng)險(xiǎn)，但萬(wàn)科管理人員對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)不到位，導(dǎo)致融資風(fēng)險(xiǎn)一直客觀存在。但萬(wàn)科管理者不能從根本上把握經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的核心和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)，沒(méi)有對(duì)經(jīng)濟(jì)和金融形勢(shì)進(jìn)行預(yù)期，從而無(wú)法掌握房地產(chǎn)以及經(jīng)濟(jì)方面的周期變動(dòng)情況，對(duì)涉足產(chǎn)業(yè)、投資項(xiàng)目、資金來(lái)源等缺乏冷靜思考和科學(xué)研究，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)預(yù)判失誤，項(xiàng)目倉(cāng)促上馬等情況。管理者對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)較為片面，缺乏對(duì)未來(lái)政策、行業(yè)發(fā)展、市場(chǎng)需求等變動(dòng)因素的科學(xué)研究和預(yù)期，沒(méi)有對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行分析，從而過(guò)于注重經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，導(dǎo)致融資風(fēng)險(xiǎn)加大。四、萬(wàn)科集團(tuán)融資渠道的優(yōu)化對(duì)策（一）制定科學(xué)完善的融資規(guī)劃企業(yè)的融資發(fā)展戰(zhàn)略可以指導(dǎo)企業(yè)集團(tuán)的融資工作，因此，在制定融資發(fā)展戰(zhàn)略時(shí)，需要進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃。萬(wàn)科在制定通知規(guī)劃時(shí)，需要結(jié)合自身的需求和實(shí)際，制定中、長(zhǎng)期融資發(fā)展戰(zhàn)略制定，從而明確融資的目標(biāo)、融資規(guī)劃、融資資本結(jié)構(gòu)等內(nèi)容，有效規(guī)劃融資渠道和融資成本，確定融資的主渠道，并盡量將股權(quán)和債權(quán)的融資渠道結(jié)合起來(lái)，配合長(zhǎng)、短期的資金結(jié)合原則性。融資渠道的選擇，一定要從集團(tuán)發(fā)展現(xiàn)狀、未來(lái)融資額度及融資風(fēng)險(xiǎn)等方面考慮，選擇適合集團(tuán)發(fā)展的有效融資渠道，通過(guò)資本與產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)，使股東的價(jià)值最大化。目前，萬(wàn)科集團(tuán)在融資方面，沒(méi)有明確主要融資渠道，也沒(méi)有根據(jù)集團(tuán)歷史情況和現(xiàn)實(shí)的比較結(jié)果來(lái)確定更好的融資渠道。融資渠道的選擇不夠科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)，從而導(dǎo)致融資規(guī)劃對(duì)集團(tuán)融資工作無(wú)法發(fā)揮指導(dǎo)作用[14]。鑒于此，萬(wàn)科集團(tuán)需要在制定符合實(shí)際的融資規(guī)劃的前提下，加強(qiáng)對(duì)融資基礎(chǔ)工作的管理，確保融資計(jì)劃的有序進(jìn)行，為集團(tuán)融資的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。集團(tuán)的管理人員還需要根據(jù)融資基礎(chǔ)工作的實(shí)際，適當(dāng)調(diào)整融資規(guī)劃，從而使得融資規(guī)劃與集團(tuán)的發(fā)展規(guī)模、資金需求相適應(yīng)，提高集團(tuán)融資工作的科學(xué)性，選擇最佳的融資戰(zhàn)略與渠道明確融資主體，從而進(jìn)一步降低融資風(fēng)險(xiǎn)。（二）完善資本結(jié)構(gòu)公司的資本結(jié)構(gòu)不僅僅對(duì)公司的管理有著很大的影響，而且對(duì)于公司的投資項(xiàng)目以及資金的投入多少有著至關(guān)重要的影響。萬(wàn)科公司在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中不僅僅在股份制方面進(jìn)行了整改，而且對(duì)于公司的資金結(jié)構(gòu)也進(jìn)行了一系列的調(diào)整。這樣不僅僅在公司的管理規(guī)模上有了很大的擴(kuò)張，而且對(duì)于公司的經(jīng)濟(jì)效益也會(huì)有很大的提升。萬(wàn)科結(jié)合自身的實(shí)際情況，以及本行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)制定出屬于自己的資金結(jié)構(gòu)，這樣一方面確定了公司在以后管理的重點(diǎn)，另一方面還加快了公司的快速、穩(wěn)定發(fā)展[15]。良好的資金結(jié)構(gòu)不僅僅促進(jìn)公司的發(fā)展，而且還可以在激烈的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中占據(jù)主導(dǎo)地位。因此，萬(wàn)科需要對(duì)自身的資金結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，保證資金的周轉(zhuǎn)使用，以便在投資過(guò)程中獲取了巨大的經(jīng)濟(jì)效益。根據(jù)萬(wàn)科2015年年報(bào)顯示，萬(wàn)科的資產(chǎn)負(fù)債率為77.71%，比上年下降了約7個(gè)百分點(diǎn)，融資的資本結(jié)構(gòu)更加趨于合理。這就保障了企業(yè)在資本市場(chǎng)的自主性，又保障了較高（三）選擇合理融資渠道，降低融資成本萬(wàn)科集團(tuán)一方面要考慮到融資收益和融資風(fēng)險(xiǎn)的相互匹配問(wèn)題，另一方面還要有效協(xié)調(diào)融資結(jié)構(gòu)彈性和財(cái)務(wù)的靈活性，從而選擇合理的融資模式，以形成一個(gè)融資成本更低、融資風(fēng)險(xiǎn)更小的融資結(jié)構(gòu)[16]。目前，萬(wàn)科集團(tuán)的融資渠道有內(nèi)源融資和外源融資兩方面，融資渠道逐步多元化，幫助集團(tuán)更好地籌集到了更多的資金，但是通過(guò)對(duì)萬(wàn)科融資成本的觀察可知，萬(wàn)科的融資成本普遍偏高。在現(xiàn)有的融資政策基礎(chǔ)上，萬(wàn)科需要選擇合理的融資渠道模式，從而降低融資的資金利息成本和資金風(fēng)險(xiǎn)成本的同時(shí)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。鑒于股權(quán)融資低于債券融資成本，不需要承擔(dān)債券利息，萬(wàn)科可以選擇這一模式，事實(shí)上，萬(wàn)科已經(jīng)加強(qiáng)了對(duì)這一融資模式的利用，并獲得了157.11億的資金，發(fā)行兩次可轉(zhuǎn)債籌集資金共計(jì)34.9億。此外，萬(wàn)科要想進(jìn)一步優(yōu)化融資機(jī)構(gòu)，就需要合理利用償還、轉(zhuǎn)讓、提前還款或改變資金等方式，一旦轉(zhuǎn)換條件成熟，就講可轉(zhuǎn)換債券轉(zhuǎn)為普通股，這樣不僅可以減少風(fēng)險(xiǎn)，而且可以降低負(fù)債融資和權(quán)益融資的額比例，融資成本也可以得到顯著降低。（四）完善公司的治理結(jié)構(gòu)當(dāng)前，萬(wàn)科集團(tuán)的公司治理結(jié)構(gòu)還有待完善，主要體現(xiàn)在股權(quán)結(jié)構(gòu)過(guò)于集中，這進(jìn)一步限制了公司的融資行為。鑒于此，萬(wàn)科需要從完善公司治理結(jié)構(gòu)出發(fā)來(lái)優(yōu)化公司的融資管理。一方面，萬(wàn)科需要改善股權(quán)結(jié)構(gòu)。合理的股權(quán)結(jié)構(gòu)是完善法人治理結(jié)構(gòu)的基石[17]。調(diào)整股權(quán)結(jié)構(gòu)，將大股東和其他企業(yè)的股權(quán)進(jìn)行置換以實(shí)現(xiàn)交叉持股，或者引進(jìn)戰(zhàn)略投資者，減少大股東比例，改變大股東“一家獨(dú)大”的局面，推動(dòng)公司股權(quán)多元化，使公司的股東可以相互監(jiān)督，充分保證融資工作的順利進(jìn)行；另一方面，萬(wàn)科還需要充分利用激勵(lì)機(jī)制，設(shè)計(jì)多元化的激勵(lì)性的報(bào)酬機(jī)制來(lái)調(diào)動(dòng)管理者的積極性[18]。目前，萬(wàn)科的融資管理存在問(wèn)題，與公司的管理人員素質(zhì)不高脫不開(kāi)干系，管理者缺乏融資管理的意識(shí)和積極性，在融資的過(guò)程中，隨意制定融資決策，沒(méi)有制定科學(xué)完善的融資規(guī)劃，從而導(dǎo)致公司的融資管理工作較為混亂。鑒于此，萬(wàn)科應(yīng)多元化管理者的報(bào)酬機(jī)制，可以在固定收入、年薪制度的基礎(chǔ)上增加績(jī)效獎(jiǎng)金、提成等浮動(dòng)收入的比例，并利用股票期權(quán)、退休金計(jì)劃等來(lái)進(jìn)一步激發(fā)管理者的積極性，有效克服管理人員的短期行為，使其制定科學(xué)合理的融資決策，確保公司融資工作的科學(xué)合理性，提高公司的融資績(jī)效。（五）加強(qiáng)對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)的防范增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)高管人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、風(fēng)險(xiǎn)觀念、風(fēng)險(xiǎn)控制文化的培養(yǎng)，是融資風(fēng)險(xiǎn)防范的關(guān)鍵所在。目前，萬(wàn)科管理者紛紛從自身的分公司利益出發(fā)來(lái)進(jìn)行融資管理，導(dǎo)致管理者缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)融資規(guī)劃，短期行為普遍存在，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄，不利于融資風(fēng)險(xiǎn)的控制[19]。鑒于此，萬(wàn)科需要重視管理人員融資風(fēng)險(xiǎn)的培訓(xùn)，首先，加強(qiáng)其融資風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，使其了解到融資風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)融資造成的威脅，并加強(qiáng)人員培訓(xùn)，向其傳授融資風(fēng)險(xiǎn)控制的方法，使其可以將其應(yīng)用于實(shí)踐中。其次，萬(wàn)科總部需要制定融資政策與決策制度，為分公司投資，輔助分公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的同時(shí)，還要提供大量的資金支持，為集團(tuán)融資做好控制工作，進(jìn)行集團(tuán)內(nèi)部融資的匹配分析，按照宏觀調(diào)控與集團(tuán)資金的發(fā)展情況，確定貸款資金的使用、企業(yè)融資的能力分析，最終幫助集團(tuán)融資決策提供出可靠的依據(jù)，更好的實(shí)現(xiàn)企業(yè)集團(tuán)融資的風(fēng)險(xiǎn)控制與融資成本控制。最后，萬(wàn)科還需要建立融資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，加強(qiáng)與銀行的合作，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)集團(tuán)融資風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控，一旦發(fā)現(xiàn)融資風(fēng)險(xiǎn)，就及時(shí)采取風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移策略，從而有效地