山東省房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)合并分設(shè)考試試卷

山東省房地產(chǎn)估價(jià)師《制度及政策》：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)合并、分設(shè)考試試卷/r/n本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。/r/n一、單項(xiàng)選擇題（共/r/n2/r/n5/r/n題，每題/r/n2/r/n分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）/r/n1、/r/n某出租的房地產(chǎn)的年租金收入為10萬(wàn)元，年出租總費(fèi)用為1萬(wàn)元。建筑物重置價(jià)格為100萬(wàn)元，成新率為80%。已知土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%。假設(shè)該房地產(chǎn)的土地使用年限為無(wú)限年，則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)值為（）。/r/nA．43萬(wàn)元/r/nB．112.5萬(wàn)元/r/nC．123.3萬(wàn)元/r/nD．150萬(wàn)元/r/n/r/n2、/r/n據(jù)調(diào)查，某城市2008年初總家庭數(shù)為120萬(wàn)戶，戶年均可支配收入為5萬(wàn)元，約有15%的家庭打算當(dāng)年購(gòu)房，平均住房需求80g㎡/戶，則2008年該市新建商品住房的總市場(chǎng)潛量是萬(wàn)。(2008年試題)/r/nA：1260/r/nB：1380/r/nC：1440/r/nD：2100/r/nE：借款合同/r/n3、/r/n某經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)年租金收入48000元，則征收房產(chǎn)稅金額為__元。/r/nA．5760/r/nB．4800/r/nC．576/r/nD．480/r/n/r/n4、/r/n業(yè)主大會(huì)履行的職責(zé)不包括__。/r/nA．制定、修改業(yè)主公約與業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則/r/nB．選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作/r/nC．監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施/r/nD．決定專項(xiàng)維修資金的使用、統(tǒng)籌方案．并監(jiān)督實(shí)施/r/n5、/r/n標(biāo)準(zhǔn)深度是道路對(duì)地價(jià)影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn)．由此接近道路的方向，地價(jià)逐漸升高；由此遠(yuǎn)離道路的方向，地價(jià)。/r/nA：逐漸降低/r/nB：逐漸升高/r/nC：可視為基本不變/r/nD：為零/r/nE：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格/r/n/r/n6、/r/n房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)綜合性的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，投資額大，建設(shè)周期長(zhǎng)，涉及面廣，要想使開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效果，必須首先做好工作。/r/nA：施工圖設(shè)計(jì)/r/nB：可行性研究/r/nC：成本收益分析/r/nD：項(xiàng)目建設(shè)書的編制/r/nE：借款合同/r/n/r/n7/r/n、/r/n文物藝術(shù)品屬于。/r/nA：允許流通物/r/nB：禁止流通物/r/nC：限制流通物/r/nD：一般流通物/r/nE：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)/r/n/r/n8、/r/n某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120㎡，單位建筑面積的重置價(jià)格為600元／㎡，建筑物殘值率為5％，年折舊額為1440元，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率是。/r/nA：81.00％/r/nB：84.00％/r/nC：84.17％/r/nD：84.80％/r/nE：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格/r/n/r/n9、/r/n已知某房地產(chǎn)價(jià)格為900元／㎡時(shí)，需求量為100×10㎡，當(dāng)價(jià)格為1000元／㎡時(shí)，需求量為90×10㎡，則需求價(jià)格彈性為。/r/nA：10/r/nB：9/r/nC：0．9/r/nD：0．1/r/nE：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格/r/n/r/n10、/r/n我國(guó)的住房公積金繳存比例實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，具體繳存比例由擬訂。/r/nA：縣級(jí)政府/r/nB：省級(jí)政府/r/nC：人民銀行/r/nD：住房公積金管理委員會(huì)/r/nE：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)/r/n

11、/r/n假定某商品需求表中D1、D2、D3、D4的價(jià)格彈性系數(shù)分別為1.3、0.2、0.7、2.1，則在__情況下，該商品價(jià)格提高后將導(dǎo)致總收益減少。/r/nA．D1與D2/r/nB．D2與D3/r/nC．D3與D4/r/nD．D1與D4/r/n/r/n12、/r/n（）既看不出數(shù)據(jù)的離散程度，也不能反映近、遠(yuǎn)期數(shù)據(jù)變化的趨勢(shì)，因此一般在要求不太高的情況下適用。/r/nA．簡(jiǎn)單平均法/r/nB．回歸分析法/r/nC．移動(dòng)平均法/r/nD．加權(quán)平均法/r/n/r/n13、/r/n《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定了工業(yè)用地出讓最高年限為年。/r/nA：40/r/nB：50/r/nC：60/r/nD：70/r/nE：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章/r/n14/r/n、/r/n按照公司法的規(guī)定，可以發(fā)行股票的公司是__。/r/nA．投資公司/r/nB．股份有限公司/r/nC．有限公司/r/nD．股份公司/r/n/r/n15、/r/n下列影響消費(fèi)者行為的因素中，屬于個(gè)人因素的是（）。/r/nA．學(xué)習(xí)/r/nB．經(jīng)濟(jì)狀況/r/nC．對(duì)渠道的信賴度/r/nD．購(gòu)買動(dòng)機(jī)/r/n/r/n16、/r/n下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。/r/nA．是指有借款人以其合法擁有的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有方式向貸款人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為/r/nB．采取抵押擔(dān)保的方式比采取第三方保證的擔(dān)保方式對(duì)銀行防范或減少貸款風(fēng)險(xiǎn)更為有利/r/nC．抵押擔(dān)保有財(cái)產(chǎn)作為還貸的擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，貸款銀行有權(quán)依法充公其抵押的財(cái)產(chǎn)，優(yōu)先獲得受償/r/nD．銀行發(fā)放貸款是以無(wú)財(cái)產(chǎn)抵押作為先決條件/r/n/r/n17、/r/n用以簡(jiǎn)要表示建筑物的內(nèi)部結(jié)構(gòu)形式、空間關(guān)系的建筑設(shè)計(jì)圖是__。/r/nA．建筑剖面圖/r/nB．建筑構(gòu)造詳圖/r/nC．建筑平面圖/r/nD．總平面圖/r/n/r/n18、/r/n/r/n19、/r/n若注冊(cè)結(jié)構(gòu)工程師注冊(cè)有效期屆滿需要繼續(xù)注冊(cè)的，應(yīng)當(dāng)在期滿前日內(nèi)辦理注冊(cè)手續(xù)。/r/nA：30/r/nB：15/r/nC：45/r/nD：60/r/nE：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)/r/n/r/n20/r/n、/r/n__是估價(jià)對(duì)象自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來(lái)可以獲得收益的時(shí)間。/r/nA．收益期限/r/nB．收益時(shí)點(diǎn)/r/nC．估價(jià)終點(diǎn)/r/nD．估價(jià)范圍/r/n/r/n2/r/n1、/r/nA市B房屋拆遷公司，在拆遷A市房屋時(shí)，需要拆除A市房屋拆遷管理部門的部分房產(chǎn)，如果達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由裁決。/r/nA：A市房地產(chǎn)管理部門/r/nB：A市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門/r/nC：A市房屋拆遷管理部門/r/nD：A市人民政府/r/nE：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章/r/n/r/n2/r/n2、/r/n成本法最基本的公式是__。/r/nA．房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物折舊/r/nB．房地產(chǎn)價(jià)值=土地重新購(gòu)建價(jià)格+建筑物折舊/r/nC．房地產(chǎn)價(jià)值=重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物折舊/r/nD．房地產(chǎn)價(jià)值=重新購(gòu)建價(jià)格+建筑物折舊/r/n2/r/n3、/r/n關(guān)于房地產(chǎn)的保值增值，下列敘述有誤的一項(xiàng)是__。/r/nA．對(duì)房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資、改良所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升，不是房地產(chǎn)的自然增值/r/nB．通貨膨脹所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升，不是真正的房地產(chǎn)增值，而是房地產(chǎn)保值/r/nC．需求增加導(dǎo)致稀缺性增加所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升，是真正的房地產(chǎn)自然增值/r/nD．外部經(jīng)濟(jì)所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升是房地產(chǎn)保值/r/n/r/n2/r/n4、/r/n我國(guó)目前國(guó)家債券的收益率為9%，經(jīng)測(cè)算，零售商業(yè)用房市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.23，整個(gè)投資市場(chǎng)的平均收益率為18%，則零售商業(yè)用房的預(yù)期收益率為（）。/r/nA．11.07%/r/nB．12.45%/r/nC．13.59%/r/nD．10.78%/r/n2/r/n5、/r/n某宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為5000萬(wàn)元，其總地價(jià)為2000萬(wàn)元，總建筑面積為10000㎡，甲擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價(jià)值為90萬(wàn)元，該部分的建筑面積為200㎡。按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，甲占有的土地份額為。/r/nA：1％/r/nB：1．5％/r/nC：2％/r/nD：2．5％/r/nE：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格/r/n二、多項(xiàng)選擇題（共/r/n2/r/n5題，每題/r/n2/r/n分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有/r/n1/r/n個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）/r/n1、/r/n下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)的表述中，不正確的是（）。/r/nA．成本利潤(rùn)率是年成本利潤(rùn)率/r/nB．成本利潤(rùn)率是開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的成本利潤(rùn)率/r/nC．投資利潤(rùn)率是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額及項(xiàng)目總投資的比率/r/nD．投資利潤(rùn)率是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)一個(gè)正常年份的年利潤(rùn)總額及項(xiàng)目總投資的比率/r/n/r/n2、/r/n某宗地的面積為1000m2：采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。通過(guò)三宗可比實(shí)例求出的比準(zhǔn)價(jià)格分別為2130元/m2，2190元/m2與2220元/m2，如果賦予這三個(gè)價(jià)格的權(quán)重分別為0.3，0.4與0.3，則采用加權(quán)算術(shù)平均法得到的比準(zhǔn)價(jià)格為__元/m2。/r/nA．2160/r/nB．2175/r/nC．2181/r/nD．2205/r/n3、/r/n某物業(yè)的購(gòu)買價(jià)格為60萬(wàn)元，其中20萬(wàn)元為金融提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，年租金收入為10萬(wàn)元，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為5萬(wàn)元，年還本付息額為2萬(wàn)元，所得稅率為33%，則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為__。/r/nA．7.5%/r/nB．8.3%/r/nC．12.5%/r/nD．16.7%/r/n/r/n4、/r/n下列屬于會(huì)計(jì)恒等式的是__。/r/nA．資產(chǎn)-費(fèi)用+負(fù)債+所有者權(quán)益-收入/r/nB．所有者權(quán)益=資產(chǎn)+負(fù)債/r/nC．資產(chǎn)+費(fèi)用=負(fù)債+所有者權(quán)益+收入/r/nD．負(fù)債=資產(chǎn)+所有者權(quán)益/r/n5、/r/n投資者從取得土地開始，通過(guò)在土地上的進(jìn)一步投資活動(dòng)是指。/r/nA：房地產(chǎn)管理投資/r/nB：房地產(chǎn)置業(yè)投資/r/nC：房地產(chǎn)開發(fā)投資/r/nD：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資/r/nE：借款合同/r/n/r/n6、/r/n房地產(chǎn)估價(jià)中，估價(jià)方法的選擇是由綜合決定的．【2005年考題】/r/nA：估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)類型/r/nB：估價(jià)方法適用的對(duì)象與條件/r/nC：估價(jià)人員的技術(shù)水平/r/nD：委托人的特殊要求/r/nE：所收集到的資料的數(shù)量與質(zhì)量/r/n/r/n7/r/n、/r/n出讓地塊的位置、使用性質(zhì)等規(guī)劃條件，作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)提出。/r/nA：城鎮(zhèn)體系規(guī)劃/r/nB：土地利用總體規(guī)劃/r/nC：修建性詳細(xì)規(guī)劃/r/nD：控制性詳細(xì)規(guī)劃/r/nE：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)/r/n/r/n8、/r/n按照污染物的形態(tài)，環(huán)境污染分為、輻射污染等。/r/nA：生物污染/r/nB：固體廢棄物污染/r/nC：噪聲污染/r/nD：廢水污染/r/nE：廢氣污染/r/n/r/n9、/r/n下列房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)模式中，現(xiàn)金流出包括土地成本的有__。/r/nA．購(gòu)買—持有—出租—出售/r/nB．購(gòu)買一更新改造—出售/r/nC．購(gòu)買一更新改造—出租—出售/r/nD．開發(fā)—銷售/r/nE．開發(fā)—持有—出租—出售/r/n/r/n10、/r/n某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，當(dāng)=14%時(shí)，凈現(xiàn)值為450萬(wàn)元；當(dāng)=15%時(shí)，凈現(xiàn)值為-200萬(wàn)元，平均資金成本率為13.2%，基準(zhǔn)收益率為10%。該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為。(2009年試題)/r/nA：13.20%/r/nB：14.31%/r/nC：14.69%/r/nD：14.80%/r/nE：借款合同/r/n

11、/r/n物業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的原因是物業(yè)投資__。/r/nA．能夠保值與增值/r/nB．受通貨膨脹的影響/r/nC．貸款利率較低/r/nD．經(jīng)營(yíng)成本較低/r/n/r/n12、/r/n某宗房地產(chǎn)交易的成交價(jià)格為30萬(wàn)元人民幣，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10%，套內(nèi)建筑面積為100m2，假定折現(xiàn)率為6%，則該房地產(chǎn)按照建筑面積計(jì)算的實(shí)際單價(jià)為__元/m2。/r/nA．2593/r/nB．2619/r/nC．2727/r/nD．2862/r/n/r/n13、/r/n在編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告時(shí)，下列規(guī)劃內(nèi)容中，不屬于行政規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇的是__。/r/nA．項(xiàng)目的交通組織規(guī)劃/r/nB．項(xiàng)目構(gòu)成及平面布置/r/nC．項(xiàng)目的建筑規(guī)劃/r/nD．城市土地利用規(guī)劃/r/n14/r/n、/r/n房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中的開發(fā)成本包括。/r/nA：取得土地使用權(quán)時(shí)的出讓金或轉(zhuǎn)讓金/r/nB：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)/r/nC：公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)/r/nD：勘察設(shè)計(jì)與前期工程費(fèi)/r/nE：管理費(fèi)/r/n/r/n15、/r/n下列貨幣政策工具中，屬于選擇性貨幣政策工具的是。/r/nA：法定存款準(zhǔn)備金率/r/nB：再貼現(xiàn)利率/r/nC：公開市場(chǎng)業(yè)務(wù)/r/nD：貸款額度控制/r/nE：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)/r/n/r/n16、/r/n關(guān)于長(zhǎng)期趨勢(shì)法的作用，下列說(shuō)法正確的有__。/r/nA．長(zhǎng)期趨勢(shì)法可以用于收益法中對(duì)未來(lái)的凈收益進(jìn)行預(yù)測(cè)/r/nB．長(zhǎng)期趨勢(shì)法可以用于收益法中對(duì)還原利率的直接測(cè)算/r/nC．長(zhǎng)期趨勢(shì)法可以用于市場(chǎng)法中對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行交易日期調(diào)整/r/nD．長(zhǎng)期趨勢(shì)法用來(lái)填補(bǔ)某些房地產(chǎn)價(jià)格歷史資料的缺乏/r/nE．長(zhǎng)期趨勢(shì)法用來(lái)比較、分析兩宗以上房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展趨勢(shì)/r/n/r/n17、/r/n在右圖所示的現(xiàn)金流量圖中，已知A、i與P，求F，采用復(fù)利系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)表示法表示，正確的是（）。/r/nA．F＝15A－P/r/nB．F＝A(F／A，i，5)－P/r/nC．F＝A(F／A，i，5)－P(F／P，i，6)/r/nD．F＝A(F／A，i，5)(F／P，i，1)－P(F／P，i，6)/r/nE．F＝[A(P／A，i，5)－P](F／P，i，6)/r/n/r/n18、/r/n某房地產(chǎn)開發(fā)公司將其擁有的房地產(chǎn)抵押給銀行，以擔(dān)保未來(lái)3年連續(xù)獲得總額1.2億元的貸款額度，下列表述中，正確的有__。/r/nA．該抵押屬一般房地產(chǎn)抵押/r/nB．該抵押是最高額抵押/r/nC．若銀行實(shí)際發(fā)放了1.5億元貸款，其優(yōu)先受償價(jià)款為1.5億元/r/nD．若銀行實(shí)際發(fā)放了1.5億元貸款，其優(yōu)先受償價(jià)款為1.2億元/r/nE．該抵押可以不經(jīng)登記即產(chǎn)生合同效力/r/n/r/n19、/r/n房屋價(jià)格計(jì)算時(shí)，按套內(nèi)面積或建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定面積及產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差時(shí)的處理方式，當(dāng)面積誤差比絕對(duì)值在__以內(nèi)時(shí)，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款。/r/nA．4%/r/nB．3%/r/nC．6%/r/nD．5%/r/n/r/n20/r/n、/r/n光污染包括。/r/nA：燈光污染/r/nB：玻