房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理（共38）

第六章章房房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管管理10/27/2022主要要內(nèi)內(nèi)容容第1節(jié).房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)及及其其類類型型第4節(jié).房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)籍籍管管理理第3節(jié).房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)登登記記第2節(jié).房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)取取得得方方式式第5節(jié).房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)面面積積10/27/2022第1節(jié).房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)及及其其類類型型房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)是財財產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)在在房房地地產(chǎn)產(chǎn)中中的的具具體體化化，，亦亦即即存存在在于于土土地地和和房房屋屋中中的的，，以以其其所所有有權(quán)權(quán)為為核核心心的的一一系系列列排排他他性性權(quán)權(quán)利利集集合合體體的的““權(quán)權(quán)利利集集””。?，F(xiàn)代代建建筑筑物物區(qū)區(qū)分分所所有有權(quán)權(quán)！！10/27/2022房地地產(chǎn)產(chǎn)所所有有權(quán)權(quán)是由由國國家家法法律律規(guī)規(guī)定定的的。。依依照照有有關(guān)關(guān)法法律律的的規(guī)規(guī)定定，，我我國國實實行行社社會會主主義義土土地地公公有有制制，，土土地地屬屬國國家家所所有有和和集集體體所所有有：：房房屋屋作作為為財財產(chǎn)產(chǎn)，，可可以以依依法法分分別別屬屬于于國國家家所所有有、、集集體體所所有有和和個個人人所所有有。。依依照照《民法法》和《土地地管管理理法法》的有有關(guān)關(guān)規(guī)規(guī)定定，，集集體體所所有有土土地地還還可可以以分分別別屬屬于于村村農(nóng)農(nóng)民民集集體體所所有有、、鄉(xiāng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民民集集體體所所有有和和村村內(nèi)內(nèi)兩兩個個以以上上農(nóng)農(nóng)業(yè)業(yè)集集體體經(jīng)經(jīng)濟濟組組織織所所有有。。房地地產(chǎn)產(chǎn)所所有有權(quán)權(quán)的的內(nèi)內(nèi)容容是是指指其其所所有有權(quán)權(quán)法法律律關(guān)關(guān)系系中中權(quán)權(quán)利利主主體體所所享享有有的的權(quán)權(quán)利利和和義義務務。。就就權(quán)權(quán)利利而而言言．．具具體體體體現(xiàn)現(xiàn)為為房房地地產(chǎn)產(chǎn)所所有有人人在在法法律律規(guī)規(guī)定定的的范范圍圍內(nèi)內(nèi)，，對對其其土土地地或或房房屋屋享享有有的的占占有有、、使使用用、、收收益益和和處處分分的的權(quán)權(quán)能能；；(1)占有有權(quán)權(quán)是指指產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)主主體體對對土土地地或或房房屋屋的的實實際際的的掌掌握握和和控控制制。。占有有權(quán)權(quán)通通常常由由所所有有人人行行使使，，但但也也可可以以根根據(jù)據(jù)所所有有人人的的意意志志和和利利益益分分離離出出去去，，由由非非所所有有人人享享有有。。所有有人人占占有有是是指指在在事事實實上上掌掌握握和和控控制制屬屬于于自自己己所所有有的的土土地地和和房房屋屋，，是是房房地地產(chǎn)產(chǎn)所所有有權(quán)權(quán)的的一一個個權(quán)權(quán)能能，，即即占占有有權(quán)權(quán)的的體體現(xiàn)現(xiàn)。。10/27/2022非所有有人占占有是是指非非所有有人對對他人人所有有的土土地和和房屋屋的占占有，，凡是是根據(jù)據(jù)法律律的規(guī)規(guī)定或或所有有人的的意愿愿而占占有的的，是是合法法占有有，能能夠形形成為為獨立立的占占有權(quán)權(quán)，并并能排排斥第第三人人的干干涉。。如承承租人人根據(jù)據(jù)租賃賃合同同占有有出租租人的的房屋屋等。。(2)使用權(quán)權(quán)是指產(chǎn)產(chǎn)權(quán)主主體按按照土土地和和房屋屋的性性能和和用途途進行行事實實上的的利用用和運運用。。如在依依法取取得的的土地地上建建造房房屋，，在耕耕地上上種植植農(nóng)作作物等等。使使用權(quán)權(quán)是房房地產(chǎn)產(chǎn)所有有人所所享有有的一一項獨獨立權(quán)權(quán)能，，所有有人可可以在在法律律規(guī)定定的范范圍內(nèi)內(nèi)，依依自己己的意意志使使用土土地和和房屋屋。房房地產(chǎn)產(chǎn)所有有人可可以在在法律律規(guī)定定的范范圍內(nèi)內(nèi)，根根據(jù)自自己的的意志志和利利益，，將使使用權(quán)權(quán)分離離出去去，由由非所所有人人享有有。房房地產(chǎn)產(chǎn)的使使用權(quán)權(quán)的實實現(xiàn)，，要以以占有有權(quán)為為前提提，當當占有有權(quán)與與所有有人分分離以以后．．所有有人的的使用用權(quán)也也與所所有權(quán)權(quán)發(fā)生生分離離。但但是，，所有有權(quán)和和使用用權(quán)相相分離離之后后，并并不排排斥所所有者者要求求在經(jīng)經(jīng)濟上上的實實現(xiàn)。。10/27/2022(3)收益權(quán)權(quán)是指產(chǎn)產(chǎn)權(quán)主主體在在土地地和房房屋之之上獲獲取經(jīng)經(jīng)濟利利益的的權(quán)利利。也可以以說，，收益益權(quán)是是基于于行使使房地地產(chǎn)所所有權(quán)權(quán)而取取得的的經(jīng)濟濟收人人的權(quán)權(quán)利，，是所所有權(quán)權(quán)在經(jīng)經(jīng)濟上上實現(xiàn)現(xiàn)自己己的表表現(xiàn)。。(4)處分權(quán)權(quán)是指所所有權(quán)權(quán)人在在法律律允許許的范范圍內(nèi)內(nèi)對土土地和和房屋屋的處處理權(quán)權(quán)利。。處分權(quán)權(quán)是決決定土土地和和房屋屋在法法律上上的命命運，，即依依照所所有人人的意意志和和法律律的規(guī)規(guī)定．．對土土地、、房屋屋進行行處置置的權(quán)權(quán)利，，如出出賣、、贈與與和其其它轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓行行為。。所有有權(quán)人人對房房地產(chǎn)產(chǎn)的處處分，，都會會引起起所有有權(quán)的的轉(zhuǎn)移移或消消滅，，決定定土地地和房房屋的的最終終歸宿宿。所所以，，處分分權(quán)是是所有有權(quán)人人的最最基本本的權(quán)權(quán)利，，是所所有權(quán)權(quán)的核核心。。處分分權(quán)一一般是是由所所有權(quán)權(quán)人行行使的的，也也可以以委托托他人人代管管處理理。10/27/2022房地產(chǎn)產(chǎn)的處處分權(quán)權(quán)是有有一定定限制制的，，其行行使范范圍不不是無無限的的，而是受受賦予予其權(quán)權(quán)利的的法律律規(guī)定定限制制的。。我國國現(xiàn)行行法律律規(guī)定定，土土地所所有權(quán)權(quán)不能能買賣賣，也也不允允許以以其他他形式式轉(zhuǎn)讓讓土地地所有有權(quán)；；禁止止濫用用土地地，不不得擅擅自改改變土土地用用途，，不得得破壞壞環(huán)境境生態(tài)態(tài)乎傷傷，危危害社社會生生產(chǎn)和和人們們的生生活；；不得得擅自自買賣賣公有有房屋屋，嚴嚴禁以以城市市私有有房屋屋進行行投機機倒把把活動動；房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)、建建設，，不得得違反反建筑筑工程程規(guī)劃劃許可可證的的規(guī)定定等。。如1990年建設設部關(guān)關(guān)于《城市房房屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)產(chǎn)籍管管理辦辦法》中．對對房屋屋產(chǎn)權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移移的限限制作作了這這樣的的規(guī)定定：城城市房房屋在在城市市改造造規(guī)劃劃實施施范圍圍內(nèi)的的；在在國家家建設設征用用土地地范圍圍內(nèi)的的；以以及其其他依依法禁禁止轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移、、變更更的，，禁止止產(chǎn)權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移移或設設定他他項權(quán)權(quán)利。。10/27/2022他項權(quán)權(quán)利在在民法法中稱稱謂相相鄰權(quán)權(quán)。所所以，，房地產(chǎn)產(chǎn)他項項權(quán)利利是指相相互毗毗鄰的的所有有權(quán)人人或使使用權(quán)權(quán)人對對各自自的土土地或或房屋屋行使使所有有權(quán)或或使用用權(quán)時時，因因相互互間應應當給給予方方便或或接受受限制制而形形成的的權(quán)利利和義義務。。《民法通通則》第83條規(guī)定定：““不動動產(chǎn)相相鄰各各方，，應當當按照照有利利生產(chǎn)產(chǎn)、方方便生生活、、團結(jié)結(jié)互助助、公公平合合理的的精神神，正確處處理截截水、、排水水、通通行、、通風風、采采光等等方面面的相相鄰關(guān)關(guān)系。。給相鄰鄰方造造成妨妨礙或或者損損失的的，應應當停停止侵侵害，，排除除妨礙礙．賠賠償損損失””。目前，，我國國房地產(chǎn)產(chǎn)他項項權(quán)利利的主要要類別別有：：(1)抵押權(quán)權(quán)房屋所所有權(quán)權(quán)及以以出讓讓方式式取得得的土土地使使用權(quán)權(quán)可以以設定定抵押押權(quán)。。抵押押開始始，抵抵押權(quán)權(quán)人即即取得得房屋屋或土土地的的抵押押權(quán)，，抵押押人(產(chǎn)權(quán)人人)和抵抑權(quán)人人(債權(quán)人)要訂立抵押押契約，規(guī)規(guī)定還敦期期限及利息息。到期不不還清債務務的，抵押押權(quán)即消失失。抵押人人破產(chǎn)的，，抵押權(quán)人人享有以抵抵押物作價價或從拍賣賣房地產(chǎn)價價中優(yōu)先得得到清償?shù)牡臋?quán)利。10/27/2022(2)租賃權(quán)我國的房屋屋及經(jīng)出讓讓的國有土土地使用權(quán)權(quán)可以出租租，承祖人人對所承祖祖的房屋或或土地有租租賃權(quán)，這這是我國的的一種較為為特殊的房房地產(chǎn)他項項權(quán)利。(3)典當權(quán)簡稱典權(quán)。。它是產(chǎn)權(quán)權(quán)人將房地地產(chǎn)以商定定的典價典典給承典人人，承典人人在典期內(nèi)內(nèi)享有房地地產(chǎn)的使用用和管理權(quán)權(quán)的行為。。在典期內(nèi)內(nèi)，承典人人不收付出出典價的利利息，而出出典人也不不收房屋租租金。典期期滿，房屋屋所有人，，即出典人人退回典價價收回房產(chǎn)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)。。超過典期期，出典人人如不贖回回或無力贖贖回，承典典人享有房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)的權(quán)利。。10/27/2022(4)地役役權(quán)權(quán)地役役權(quán)權(quán)是是指指為為自自己己土土地地的的便便利利在在他他人人的的土土地地上上所所設設定定的的權(quán)權(quán)利利。。地役役權(quán)權(quán)設設定定的的基基本本原原則則是是：：需需役役地地或或供供役役地地所所有有人人變變動動時時，，不不影影響響地地役役權(quán)權(quán)的的存存在在；；供供役役地地所所供供的的便便利利，，應應為為需需役役地地可可以以直直接接利利用用的的便便利利；；地地役役權(quán)權(quán)有有““永永久久權(quán)權(quán)””，，臨臨時時存存在在的的權(quán)權(quán)利利不不得得視視為為地地役役權(quán)權(quán)；；地地役役權(quán)權(quán)與與所所有有權(quán)權(quán)發(fā)發(fā)生生沖沖突突時時，，所所有有權(quán)權(quán)讓讓位位于于地地役役權(quán)權(quán)。。地地役役權(quán)權(quán)的的種種類類有有：：通通行行、、用用水水、、開開發(fā)發(fā)富富源源（（食食草草、、采采石石等等））。。一一般般認認為為，，相相鄰鄰關(guān)關(guān)系系是是通通過過法法律律規(guī)規(guī)定定的的．．不不必必經(jīng)經(jīng)相相鄰鄰各各方方約約定定而而對對房房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)進進行行限限制制，，同同時時，，為為了了取取得得通通過過他他人人土土地地或或院院落落、、走走道道出出入入的的權(quán)權(quán)利利，，要要向向他他人人交交納納一一定定的的費費用用。。10/27/2022(5)地上上權(quán)權(quán)地上上權(quán)權(quán)是是指指以以支支付付租租金金為為代代價價在在他他人人土土地地上上建建筑筑房房屋屋的的權(quán)權(quán)利利。。作作為為他他物物權(quán)權(quán)的的一一種種，，其其實實質(zhì)質(zhì)在在于于利利用用他他人人土土地地建建筑筑房房屋屋，，從從而而達達到到使使用用他他人人土土地地的的目目的的。。地地上上權(quán)權(quán)人人對對其其建建筑筑物物可可以以占占有有、、使使用用、、收收益益和和部部分分處處分分權(quán)權(quán)能能。。土土地地所所有有權(quán)權(quán)人人除除有有權(quán)權(quán)要要求求承承租租方方（（地地上上權(quán)權(quán)人人））按按期期交交付付租租金金外外，，在在地地上上權(quán)權(quán)存存續(xù)續(xù)期期間間已已基基本本喪喪失失所所有有權(quán)權(quán)的的大大部部分分權(quán)權(quán)能能。。除此此，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的他他項項權(quán)權(quán)利利還還包包括括有有相相鄰鄰采采光光通通風風權(quán)權(quán)、、相相鄰鄰安安全全權(quán)權(quán)、、借借用用權(quán)權(quán)、、空空中中權(quán)權(quán)和和地地下下權(quán)權(quán)等等。。10/27/2022現(xiàn)代代建建筑筑物物區(qū)區(qū)分分所所有有權(quán)權(quán)所謂謂建筑筑物物區(qū)區(qū)分分所所有有權(quán)權(quán)，系系指指根根據(jù)據(jù)使使用用功功能能，，將將一一棟棟建建筑筑物物于于結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)上上區(qū)區(qū)分分為為由由各各個個所所有有人人獨獨自自使使用用的的專用用部部分分和由由多多個個所所有有人人共共同同使使用用的的共用用部部分分，每每一一所所有有人人享享有有的的對對其其專專有有部部分分的的專有有權(quán)權(quán)與對對共共用用部部分分的的共有有權(quán)權(quán)的結(jié)結(jié)合合。。10/27/2022(1)專有有所所有有權(quán)權(quán)所謂謂專專有有部部分分，，是是指指具具有有構(gòu)構(gòu)造造上上及及使使用用上上的的獨獨立立性性，，并并能能夠夠成成為為分分別別所所有有權(quán)權(quán)客客體體的的部部分分。。專專有有部部分分通通常常是是在在將將建建筑筑物物分分割割為為各各個個不不同同部部分分的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上形形成成的的，，專專有有部部分分是是各各個個區(qū)區(qū)分分所所有有人人所所單單獨獨享享有有的的所所有有權(quán)權(quán)的的客客體體，，此此項項單單獨獨所所有有權(quán)權(quán)與與一一般般的的單單獨獨所所有有權(quán)權(quán)并并無無本本質(zhì)質(zhì)區(qū)區(qū)分分，，所所以以，，權(quán)權(quán)利利人人可可以以行行使使完完全全的的占占有有、、使使用用、、收收益益與與處處分分權(quán)權(quán)。。(2)共有有所所有有權(quán)權(quán)所謂謂共共有有部部分分，，是是指指區(qū)區(qū)分分所所有有人人所所擁擁有有的的單單獨獨所所有有部部分分以以外外的的建建筑筑物物其其他他部部分分，，對對共共有有部部分分享享有有的的權(quán)權(quán)利利稱稱為為共共有有權(quán)權(quán)。。共有有部部分分的的范范圍圍主主要要包包括括建建筑筑物物的的基基本本構(gòu)構(gòu)造造部部分分（（如如支支柱柱、、屋屋頂頂、、外外墻墻或或地地下下室室等等）），，建建筑筑物物的的共共用用部部分分及及附附屬屬物物（（如如樓樓梯梯、、消消防防設設備備、、走走廊廊、、水水塔塔、自自來來水水管管等等）），，僅僅為為部部分分區(qū)區(qū)分分所所有有人人所所共共有有的的部部分分。10/27/2022(3)成員權(quán)這是指建筑物物區(qū)分所有權(quán)權(quán)人基于在一一棟建筑物的的構(gòu)造、權(quán)利利歸屬及使用用上的不可分分離的共同關(guān)關(guān)系而產(chǎn)生的的，作為建筑筑物的一個團團體組織的成成員享有的權(quán)權(quán)利與承擔的的義務。它不不但是財產(chǎn)關(guān)關(guān)系，更主要要的是管理關(guān)關(guān)系，也是與與專有所有權(quán)權(quán)、共有所有有權(quán)緊密結(jié)合合而不可分割割的一種永續(xù)續(xù)權(quán)。其表現(xiàn)現(xiàn)為具有表決權(quán)、參與與制定規(guī)約、、選舉及解任任管理者等，，同時承擔相相應的義務。10/27/2022第2節(jié).房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)取取得方式房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)取取得有兩種主主要方式，一一是原始取得得；二是繼受受取得。它們們是以是否按按原所有權(quán)人人的所有權(quán)和和意志為依據(jù)據(jù)而取得所有有權(quán)來區(qū)分的的。2.1原始取得原始取得也叫最初取得得，它指房地產(chǎn)所有有權(quán)是根據(jù)法法律的規(guī)定，，不以原所有有人的所有權(quán)權(quán)和意志為根根據(jù)，而直接接取得所有權(quán)權(quán)的方式。其主要包括有有：2.1.1土地所有權(quán)原原始取得10/27/2022(1)沒收(2)社會主義合作作化、集體化化。(3)無主土地。沒沒有土地所有有人或所有人人不明的土地地，依法收歸歸國有。(4)添附。因海灘灘、河流的沖沖刷或改造形形成的沙洲、、灘涂等的土土地，依法收收歸國有。2.1.2房屋所有權(quán)原原始取得(1)沒收。(2)社會主義改造造。(3)新建。國家投投資建設的、、單位或個人人自籌資金新新建的房屋。。(4)無主房屋。指指房屋所有人人不明或者沒沒有所有權(quán)的的房屋，依法法歸國家或集集體組織所有有。(5)公私合營、單單位撤、并、、轉(zhuǎn)和調(diào)整的的房產(chǎn)。10/27/20222.2繼受取得繼受取得也叫傳來取得得，它是指房地產(chǎn)產(chǎn)所有人通過過某種法律行行為從原所有有人那兒取得得的房地產(chǎn)所所有權(quán)。它是最常見的的所有權(quán)取得得方式，如通通過各種合同同關(guān)系和繼承承關(guān)系取得的的房地產(chǎn)所有有權(quán)。房地產(chǎn)產(chǎn)所有權(quán)繼受受取得的方式式主要有：(1)土地所有權(quán)繼繼受取得我國法律規(guī)定定，土地不能能買賣、贈與與、遺贈。所所以，土地所所有權(quán)的繼受受取得方式主主要是征用土土地。(2)房屋所有權(quán)繼繼受取得房屋所有權(quán)的的繼受取得是是以房屋的買買賣、繼承等等方式為主。。常見的房屋所所有權(quán)繼受取取得的方式有有：買賣房屋屋、產(chǎn)權(quán)交換換、遺贈、贈贈與和繼承等等。10/27/2022第3節(jié).房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)登記記房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)登記記又稱房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬屬登記記，是是指房房地產(chǎn)產(chǎn)管理理部門門依其其職權(quán)權(quán)，對對房地地產(chǎn)權(quán)權(quán)利人人合法法的土土地使使用權(quán)權(quán)和房房屋所所有權(quán)權(quán)以及及由上上述權(quán)權(quán)利產(chǎn)產(chǎn)生的的抵押押、設設典、、租賃賃等房房地產(chǎn)產(chǎn)其他他權(quán)利利的登登記。。3.1各國房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)登記記制度度的種種類和和特點點3.2我國房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬屬登記記的類類型10/27/20223.1各國房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)登記記制度度的種種類和和特點點世界各各國房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)登記記制度度分為為三種種：即即契據(jù)據(jù)登記記制度度、權(quán)權(quán)利登登記制制度以以及登登記發(fā)發(fā)證制制度。。3.1.1契據(jù)登登記制度3.1.2產(chǎn)權(quán)登登記制制度3.1.3登記發(fā)發(fā)證制制度3.1.4我國房房地產(chǎn)產(chǎn)登記記制度度10/27/2022也稱登登記公公示主主義，，由法法國首首創(chuàng)，，實行行這一一登記記制度度的國國家還還有意意大利利、比比利時時、西西班牙牙、葡葡萄牙牙、日日本、、南美美國家家及美美國的的大多多數(shù)州州，以以及中中國的的香港港等。。其特特點是是：(1)登記機機關(guān)對對登記記申請請采取取形式式審查查主義義。即即只審審查契契約及及登記記手續(xù)續(xù)的形形式是是否完完備，，登記記的內(nèi)內(nèi)容就就是契契據(jù)記記載的的內(nèi)容容。(2)登記機機關(guān)設設置登登記公公簿，，記載載房地地產(chǎn)權(quán)權(quán)利的的得失失變更更過程程，便便于有有利害害關(guān)系系的第第三人人查閱閱。(3)記為房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)變更更的對對抗要要件。。即房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)的變變更要要依據(jù)據(jù)權(quán)利利人的的意志志生效效。產(chǎn)產(chǎn)權(quán)發(fā)發(fā)生糾糾紛時時，只只有登登記過過的契契約方方能作作為產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證證明提提交法法庭，，否則則法庭庭不予予受理理。(4)登記公公信力力較差差。即即已登登記的的權(quán)利利事項項，如如果在在實體體法上上不能能成立立而無無效時時，不不能以以此對對抗善善意的的第三三人。。3.1.1契據(jù)登登記制度10/27/20223.1.2產(chǎn)權(quán)登登記制制度也稱登登記要要件主主義，，由德德國首首創(chuàng)，，實行行這一一登記記制度度的國國家還還有：：奧地地利、、荷蘭蘭、瑞瑞典以以及東東南亞亞一些些國家家。其其特點點是：：(1)登記具具有強強制性性。房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利利得失失變更更不經(jīng)經(jīng)登記記，無無法律律效力力。(2)登記機機關(guān)對對登記記申請請，采采取實實質(zhì)審審查主主義。。即對對申請請登記記所必必備的的形式式要件件、登登記手手續(xù)是是否完完備必必須進進行審審查，，還要要審查查產(chǎn)權(quán)權(quán)取得得的方方式、、產(chǎn)權(quán)權(quán)的界界限與與他人人的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)關(guān)系等等，上上述審審查無無問題題方予予登記記。(3)登記具具有公公信力力。經(jīng)經(jīng)登記記后權(quán)權(quán)利具具有絕絕對效效力。。(4)登記機機關(guān)設設登記記公簿簿，記記載房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利利得失失變更更，經(jīng)經(jīng)第三三人查查閱。。登記記簿的的權(quán)利利地塊塊為單單元，，按地地號順順序排排列。。(5)權(quán)利登登記效效力強強，要要求嚴嚴。先先要進進行地地籍測測量，，而后后辦理理登記記，并并建立立轉(zhuǎn)移移、變變更等等動態(tài)態(tài)登記記制度度。10/27/20223.1.3登記發(fā)發(fā)證制制度也稱托托倫斯斯登記記制度度，由由英國國托倫倫斯、、羅伯伯特·理查德德教授授于1885年擬定定。實實行這這一登登記制制度的的國家家有澳澳大利利亞、、愛爾爾蘭、、新西西蘭、、加拿拿大、、菲律律賓、、馬來來西亞亞及美美國一一些州州。其其特點點是：：(1)不強制初始始登記。但但一經(jīng)登記記，如土地地權(quán)利有變變更或設定定，則非經(jīng)經(jīng)登記不發(fā)發(fā)生效力。。(2)土地第一次次所有權(quán)登登記時，除除將其記入入登記簿外外，另制記記載土地權(quán)權(quán)利狀態(tài)的的權(quán)利證書書兩份，其其正本存登登記機關(guān)，，副本交與與權(quán)利人收收執(zhí)。發(fā)生生變動即簽簽訂契約，，經(jīng)登記人人員審查后后將權(quán)利狀狀態(tài)記載于于地券，然然后交現(xiàn)權(quán)權(quán)利人收執(zhí)執(zhí)。若是設設定他項權(quán)權(quán)利，發(fā)給給他項權(quán)利利證書。10/27/20223.1.4我國房地產(chǎn)產(chǎn)登記制度度我國目前房房地產(chǎn)存在在著全民、、集體、私私人所有以以及股份制制等多種所所有制形式式，房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的登登記制度具具有如下特特點：(1)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)登記具有有強制性。。(2)登記部門是是政府職能能部門，對對登記申請請進行實質(zhì)質(zhì)性審查，，無異議時時方可登記記。(3)登記具有較較強的公信信力。凡經(jīng)經(jīng)確權(quán)登記記的由縣級級以上地方方人民政府府房產(chǎn)管理理部門頌發(fā)發(fā)《房地產(chǎn)所有有權(quán)證》或《房地產(chǎn)他項項權(quán)證》，以此作為為權(quán)利人的的權(quán)屬憑證證，并受到到法律保護護。(4)登錄產(chǎn)籍，，進行房地地產(chǎn)測繪，，建立房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)檔檔案，由登登記機關(guān)長長期保存，，作為產(chǎn)權(quán)權(quán)產(chǎn)籍變更更的合法依依據(jù)。10/27/20223.2我國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬登記記的類型房地產(chǎn)權(quán)屬屬登記的類類型，是指指房地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬登記中中的各種存存在形式，，即房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬的各各種具體方方式。我國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬登記記通常分為為總登記、、初始登記記、轉(zhuǎn)移登登記、變更更登記、注注銷登記和和他項權(quán)利利登記?？偟怯浰棛?quán)利登登記注銷登記變更登記轉(zhuǎn)移登記初始登記10/27/2022(1)房地產(chǎn)總登登記房地產(chǎn)總登登記指在一一定期限內(nèi)內(nèi)．對本轄轄區(qū)范圍(市或縣)內(nèi)的全部土土地或者城城鎮(zhèn)村莊內(nèi)內(nèi)的全部土土地或城市市內(nèi)的全部部房屋，進進行普遍登登記。為此此，房地產(chǎn)產(chǎn)總登記是是一種基礎(chǔ)礎(chǔ)性的登記記，是最初初的、全面面的土地和和房屋的權(quán)權(quán)屬登記。。其目的是是確認產(chǎn)權(quán)權(quán)，便利權(quán)權(quán)利移轉(zhuǎn)或或變更，以以及為有利利于發(fā)展房房地產(chǎn)市場場，深化土土地使用制制度和住房房制度的改改革，為健健全和實施施房地產(chǎn)課課稅制度，，防止資產(chǎn)產(chǎn)流失奠定定法律基礎(chǔ)礎(chǔ)。(2)初始登記以出讓方式式取得的土土地使用權(quán)權(quán)，以劃撥撥方式取得得的土地使使用權(quán)，新新建商品房房屋和新建建非商品房房屋，應當當進行初始始登記。登登記的基本本事項主要要有：申請請人名稱、、地址、房房地產(chǎn)性質(zhì)質(zhì)、房地產(chǎn)產(chǎn)座落、面面積、用途途、等級、、價格、房房地產(chǎn)權(quán)屬屬來源證明明及其他登登記事項。。10/27/2022(3)轉(zhuǎn)移登記因房屋買賣賣、交換、、贈與、繼繼承、劃撥撥、轉(zhuǎn)讓、、分割、合合并、裁決決等原因致致使其權(quán)屬屬發(fā)生轉(zhuǎn)移移的，當事事人應當自自事實發(fā)生生之日起90日內(nèi)申請轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移登記。。申請轉(zhuǎn)移移登記，權(quán)權(quán)利人應當當提交房屋屋權(quán)屬證書書以及相關(guān)關(guān)的合同、、協(xié)議、證證明等文件件。(4)變更登記權(quán)利人名稱稱變更和房房屋現(xiàn)狀發(fā)發(fā)生變化的的，例如房房屋坐落的的街道、門門牌號或者者房屋名稱稱發(fā)生變更更的；房屋屋面積增加加或者減少少的；房屋屋翻建的；；法律、法法規(guī)規(guī)定的的其他情形形，應當進進行變更登登記申請變變更登記，，權(quán)利人應應當提交房房屋權(quán)屬證證書以及相相關(guān)的證明明文件。設定房屋抵抵押權(quán)、典典權(quán)等他項項權(quán)利的，，權(quán)利人應應當自事實實發(fā)生之日日起30日內(nèi)申請他他項權(quán)利登登記。10/27/2022(5)他項權(quán)利登登記這是指除土土地使用權(quán)權(quán)和房屋所所有權(quán)以外外，又在土土地使用權(quán)權(quán)和房屋所所有權(quán)基礎(chǔ)礎(chǔ)之上產(chǎn)生生的他項物物權(quán)和其他他權(quán)利的登登記。例如如房地產(chǎn)抵抵押權(quán)設定定和變更、、房地產(chǎn)典典權(quán)的設定定和變更等等都屬于他他項物權(quán)的的登記。申請房屋他他項權(quán)利登登記，權(quán)利利人應當提提交房屋權(quán)權(quán)屬證書，，設定房屋屋抵押權(quán)、、典權(quán)等他他項權(quán)利的的合同書以以及相關(guān)的的證明文件件。另外商品房房預售，應應當辦理預預售登記，，房地產(chǎn)租租賃應當?shù)堑怯泜浒?。。在我國因因物?quán)制度度尚不發(fā)達達，因此他他項權(quán)利登登記的房地地產(chǎn)權(quán)屬類類型較少。。但隨著經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展，，物權(quán)法律律制度的完完善，房地地產(chǎn)他項權(quán)權(quán)利登記的的適用范圍圍會越來越越大。10/27/2022第4節(jié).房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)籍管理理房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)籍管理理是指對對房地產(chǎn)產(chǎn)登記等等一系列列權(quán)屬管管理法律律和測繪繪過程中中所形成成的各種種圖、檔檔、卡、、冊、表表等產(chǎn)籍籍資料，，經(jīng)過加加工整理理分類，，運用科科學的方方式進行行的綜合合管理。。產(chǎn)籍主要要由圖、、檔、卡卡、冊組組成。它是通通過圖形形、文件件記載、、原始證證件等來來記錄，，反映產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況況、房屋屋及土地地的使用用情況。。圖，即房地地產(chǎn)產(chǎn)籍籍平面圖圖。它是是專為房房屋所有有權(quán)和土土地使用用權(quán)登記記和管理理而繪制制的專業(yè)業(yè)圖，它它反映土土地及房房屋的位位置、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)經(jīng)界界、房屋屋結(jié)構(gòu)、、面積、、層次、、街道門門牌等。。10/27/2022檔，即房地地產(chǎn)檔案案。它是是通過土土地使用用權(quán)和房房地產(chǎn)所所有權(quán)的的登記及及其變更更登記等等，把各各種產(chǎn)權(quán)權(quán)證件、、證明、、各種文文件、歷歷史資料料等收集集起來，，用科學學方法加加以整理理，分類類裝訂而而成卷冊冊。它包包括產(chǎn)權(quán)權(quán)登記的的各種申申請表、、墻界表表、圖紙紙、調(diào)查查材料、、原始文文件記錄錄、各種種契證等等文件，，它反映映了房地地產(chǎn)權(quán)利利及房地地演變過過程和糾糾紛處理理結(jié)果及及其過程程，是審審查和確確認產(chǎn)權(quán)權(quán)的重要要證據(jù)。?？?，即房地地產(chǎn)卡片片。它是是對產(chǎn)權(quán)權(quán)申請書書中的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人情情況、土土地使用用權(quán)與房房屋所有有權(quán)狀況況及其來來源等扼扼要摘錄錄而制成成的卡片片。它按按丘號(地號)順序，以以一處房房屋中一一幢房屋屋為單位位填制一一張卡片片。其作作用是為為了查閱閱房地產(chǎn)產(chǎn)基本情情況以及及對各類類房地產(chǎn)產(chǎn)進行分分類和統(tǒng)統(tǒng)計。冊，即房地地產(chǎn)登記記簿冊。。包括登登記收件件簿、發(fā)發(fā)證記錄錄簿、房房屋總冊冊，是根根據(jù)產(chǎn)權(quán)權(quán)登記的的成果和和分類管管理的要要求而編編制的。。它是產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況況和房地地產(chǎn)狀況況的縮影影。它按按丘號順順序，以以一處房房屋為單單位分行行填制，，裝訂成成冊。其其作用的的用來掌掌握房屋屋基本狀狀況和變變動。10/27/20221、房地產(chǎn)產(chǎn)面積測測算的分分類房地產(chǎn)面積房屋面積房屋建設面積房屋產(chǎn)權(quán)面積房屋使用面積共有建筑分攤面積房屋占地面積丘面積各項地類面積共用土地分攤面積用地面積第5節(jié).房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)面積積10/27/20222、房地產(chǎn)產(chǎn)面積測測算的一一般規(guī)定定建筑面積積使用面積積＋墻體體面積＋＋公攤面面積房屋使用用面積房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)面積公攤面積積常用面積積指標10/27/2022指房屋外外墻