招商工作計(jì)劃與預(yù)算終稿學(xué)習(xí)教案課件

會(huì)計(jì)學(xué)1萬(wàn)象城招商工作計(jì)劃與預(yù)算終稿會(huì)計(jì)學(xué)1萬(wàn)象城招商工作計(jì)劃與預(yù)算終稿第一部分：招商工作組織架構(gòu)與崗位職責(zé)第1頁(yè)/共55頁(yè)第一部分：招商工作組織架構(gòu)與崗位職責(zé)第1頁(yè)/共55頁(yè)租務(wù)管理重點(diǎn)客戶跟進(jìn)主管助總陳進(jìn)確定招商策略與業(yè)態(tài)規(guī)劃監(jiān)督并指導(dǎo)執(zhí)行計(jì)劃與進(jìn)度相關(guān)顧問(wèn)公司的統(tǒng)籌與管理部門激勵(lì)及執(zhí)行支持潛在租戶開拓租賃意向推動(dòng)與落實(shí)租賃合同簽訂租戶開業(yè)準(zhǔn)備協(xié)調(diào)租戶相關(guān)費(fèi)用催繳……部門文件檔案管理租務(wù)相關(guān)函件處理協(xié)助招商租務(wù)經(jīng)理佟宇租務(wù)主管租務(wù)副經(jīng)理行政助理服裝、珠寶、鐘表、鞋包美容、美發(fā)、化妝品家居、電器、童裝餐飲、娛樂(lè)、休閑、運(yùn)動(dòng)銀行、生活便利…………租務(wù)主管租務(wù)主管租務(wù)主管租務(wù)主管

招商工作崗位規(guī)劃：崗位規(guī)劃原則崗位職責(zé)描述組織架構(gòu)與崗位職責(zé)總經(jīng)理孔總?cè)A潤(rùn)深圳鄭總?cè)A潤(rùn)深圳蔡總董事長(zhǎng)吳總招商管理小組咨詢、審批、執(zhí)行本地招商團(tuán)隊(duì)－－招商執(zhí)行咨詢審批執(zhí)行第2頁(yè)/共55頁(yè)租務(wù)管理主管助總陳進(jìn)確定招商策略與業(yè)態(tài)規(guī)劃潛在租戶開拓部門注重整體招商策略規(guī)劃與協(xié)調(diào)的同時(shí)，重視每一位招商成員責(zé)任感的建立，明確個(gè)人工作壓力及動(dòng)力，提倡主動(dòng)、自覺(jué)地統(tǒng)籌、規(guī)劃、拓展個(gè)人負(fù)責(zé)的業(yè)務(wù)范圍具體招商執(zhí)行人員按照行業(yè)進(jìn)行分工細(xì)分行業(yè)類別，并參考商場(chǎng)規(guī)劃、預(yù)測(cè)各階段招商狀態(tài)，對(duì)各行業(yè)未來(lái)工作量有大致評(píng)估保證行業(yè)責(zé)任明確到人，工作量分配均勻，并充分考慮各行業(yè)資源相關(guān)性，及個(gè)人過(guò)去客戶資源的繼承性強(qiáng)化租務(wù)管理職能，實(shí)時(shí)對(duì)整體工作進(jìn)度、狀態(tài)有量化的控制與評(píng)估，保證整體工作有序進(jìn)行

招商工作崗位規(guī)劃：組織架構(gòu)與崗位職責(zé)崗位職責(zé)描述崗位規(guī)劃原則第3頁(yè)/共55頁(yè)招商工作崗位規(guī)劃：組織架構(gòu)與崗位職責(zé)崗位職責(zé)描述崗位

招商工作崗位規(guī)劃：崗位規(guī)劃原則組織架構(gòu)與崗位職責(zé)崗位職責(zé)描述崗位租務(wù)經(jīng)理租務(wù)副經(jīng)理租務(wù)主管租務(wù)助理行政助理職責(zé)對(duì)主管助總負(fù)責(zé)，協(xié)助主管助總安排招商工作確定招商策略與業(yè)態(tài)規(guī)劃，監(jiān)督與推進(jìn)招商工作執(zhí)行重點(diǎn)租戶招商推進(jìn)部門激勵(lì)及執(zhí)行支持相關(guān)顧問(wèn)公司的統(tǒng)籌與管理與公司其他部門協(xié)調(diào)工作協(xié)助租務(wù)租務(wù)經(jīng)理安排招商工作租務(wù)進(jìn)展統(tǒng)計(jì)分析與管理承擔(dān)部分行業(yè)招商實(shí)際工作，并主要跟進(jìn)重點(diǎn)客戶潛在租戶開拓，推動(dòng)與落實(shí)租賃意向并簽訂租賃合同協(xié)助及督促已簽約租戶的開業(yè)籌備工作協(xié)助公司其他部門（如IT、財(cái)務(wù)、推廣）與租戶溝通租戶相關(guān)費(fèi)用催繳及其他相關(guān)后續(xù)工作協(xié)助租務(wù)主管推進(jìn)招商工作進(jìn)展編制與準(zhǔn)備各項(xiàng)租務(wù)文件協(xié)助租務(wù)主管推進(jìn)租戶開業(yè)籌備工作部門文件檔案管理租務(wù)相關(guān)函件處理及信息庫(kù)管理協(xié)助招商第4頁(yè)/共55頁(yè)招商工作崗位規(guī)劃：崗位規(guī)劃原則組織架構(gòu)與崗位職責(zé)崗位第二部分：招商工作階段劃分及工作內(nèi)容第5頁(yè)/共55頁(yè)第二部分：招商工作階段劃分及工作內(nèi)容第5頁(yè)/共55頁(yè)

工作節(jié)點(diǎn)與階段劃分▲開工▲開業(yè)方案、初步設(shè)計(jì)

工程

招商

租戶裝修期05年8月06年9月06年12月07年3月07年9月工程施工市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目定位▲招商發(fā)布會(huì)2商業(yè)輔助設(shè)計(jì)、招商策略制訂時(shí)尚半主力店、國(guó)際品牌招商▲招商發(fā)布會(huì)3▲招商發(fā)布會(huì)1項(xiàng)目規(guī)劃階段招商籌備階段招商實(shí)施階段開業(yè)籌備階段▲商場(chǎng)竣工09年6月09年9月百貨公司、影院、超市招商07年5月零售、餐飲全面招商08年9月09年4月09年5月▲招商發(fā)布會(huì)4施工圖設(shè)計(jì)07年12月第6頁(yè)/共55頁(yè)工作節(jié)點(diǎn)與階段劃分▲開工▲開業(yè)方案、初步設(shè)計(jì)工程項(xiàng)目規(guī)劃階段從項(xiàng)目總體規(guī)劃開始，直至項(xiàng)目單體設(shè)計(jì)結(jié)束本工作階段的主要任務(wù)：通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研及可行性研究初步確定項(xiàng)目的規(guī)模、功能定位、評(píng)估項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性并完成項(xiàng)目零售輔助設(shè)計(jì)：以并市場(chǎng)研究為基礎(chǔ)，確定項(xiàng)目發(fā)展可行性，明確整體戰(zhàn)略及項(xiàng)目?jī)r(jià)值定位，提出符合市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來(lái)商業(yè)發(fā)展方向的“零售概念”作為商業(yè)物業(yè)輔助設(shè)計(jì)顧問(wèn)，共同參與項(xiàng)目的設(shè)計(jì)過(guò)程，保證建議的零售概念、規(guī)劃及主題在建筑設(shè)計(jì)中得到落實(shí)，使產(chǎn)品最大程度地滿足租戶使用要求

分階段工作計(jì)劃：招商籌備階段招商實(shí)施階段開業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段第7頁(yè)/共55頁(yè)分階段工作計(jì)劃：招商籌備階段招商實(shí)施階段開業(yè)籌備階段針對(duì)項(xiàng)目調(diào)研需求，對(duì)項(xiàng)目調(diào)研內(nèi)容、調(diào)研方法、調(diào)研時(shí)間以及成本預(yù)算加以限定，給市場(chǎng)調(diào)研顧問(wèn)編制調(diào)研建議書以方向性指引1.項(xiàng)目規(guī)劃階段主要工作內(nèi)容:甄選市場(chǎng)調(diào)研顧問(wèn)公司市場(chǎng)調(diào)研工作實(shí)施階段編制《市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》編制《項(xiàng)目可行性分析》完成《初步商業(yè)規(guī)劃》1.1市場(chǎng)調(diào)研1.2零售輔助設(shè)計(jì)制定商業(yè)規(guī)劃及設(shè)計(jì)概念大綱討論/審核商業(yè)設(shè)計(jì)方案確定最終商業(yè)設(shè)計(jì)

分階段工作計(jì)劃：招商籌備階段招商實(shí)施階段開業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段編制市場(chǎng)調(diào)研需求綱要第8頁(yè)/共55頁(yè)針對(duì)項(xiàng)目調(diào)研需求，對(duì)項(xiàng)目調(diào)研內(nèi)容、調(diào)研方法、調(diào)研時(shí)間以及成本編制市場(chǎng)調(diào)研需求綱要甄選市場(chǎng)調(diào)研顧問(wèn)公司市場(chǎng)調(diào)研工作實(shí)施階段編制《市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》編制《項(xiàng)目可行性分析》完成《初步商業(yè)規(guī)劃》1.1市場(chǎng)調(diào)研1.2零售輔助設(shè)計(jì)制定商業(yè)規(guī)劃及設(shè)計(jì)概念大綱討論/審核商業(yè)設(shè)計(jì)方案確定最終商業(yè)設(shè)計(jì)1.項(xiàng)目規(guī)劃階段主要工作內(nèi)容:選擇在商業(yè)零售領(lǐng)域質(zhì)素較好、經(jīng)驗(yàn)較豐富的市場(chǎng)調(diào)研公司，比選調(diào)研建議書以及調(diào)研報(bào)價(jià)，選擇性價(jià)比最優(yōu)者較佳市場(chǎng)調(diào)研顧問(wèn)公司如：JLL/DTZ/AcNielsen/Synovate/…

分階段工作計(jì)劃：招商籌備階段招商實(shí)施階段開業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段第9頁(yè)/共55頁(yè)編制市場(chǎng)調(diào)研需求綱要甄選市場(chǎng)調(diào)研顧問(wèn)公司市場(chǎng)調(diào)研工作實(shí)施階段1.項(xiàng)目規(guī)劃階段主要工作內(nèi)容:招商或市場(chǎng)部門人員需要嚴(yán)格控制調(diào)研公司的工作執(zhí)行情況，實(shí)時(shí)跟進(jìn)并隨機(jī)抽查，對(duì)市場(chǎng)調(diào)研的各種方法（如問(wèn)卷、電話隨訪、座談會(huì)等）均加以嚴(yán)格監(jiān)控編制市場(chǎng)調(diào)研需求綱要甄選市場(chǎng)調(diào)研顧問(wèn)公司市場(chǎng)調(diào)研工作實(shí)施階段編制《市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》編制《項(xiàng)目可行性分析》完成《初步商業(yè)規(guī)劃》1.1市場(chǎng)調(diào)研1.2零售輔助設(shè)計(jì)制定商業(yè)規(guī)劃及設(shè)計(jì)概念大綱討論/審核商業(yè)設(shè)計(jì)方案確定最終商業(yè)設(shè)計(jì)

分階段工作計(jì)劃：招商籌備階段招商實(shí)施階段開業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段第10頁(yè)/共55頁(yè)1.項(xiàng)目規(guī)劃階段主要工作內(nèi)容:招商或市場(chǎng)部門人員需要嚴(yán)格控制1.項(xiàng)目規(guī)劃階段主要工作內(nèi)容:招商或市場(chǎng)部門人員需參加關(guān)于調(diào)研數(shù)據(jù)匯總及分析的討論會(huì)，并深入溝通、重點(diǎn)把握各層面內(nèi)容此部分是市場(chǎng)調(diào)研工作的重中之重編制市場(chǎng)調(diào)研需求綱要甄選市場(chǎng)調(diào)研顧問(wèn)公司市場(chǎng)調(diào)研工作實(shí)施階段編制《市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》編制《項(xiàng)目可行性分析》完成《初步商業(yè)規(guī)劃》1.1市場(chǎng)調(diào)研1.2零售輔助設(shè)計(jì)制定商業(yè)規(guī)劃及設(shè)計(jì)概念大綱討論/審核商業(yè)設(shè)計(jì)方案確定最終商業(yè)設(shè)計(jì)

分階段工作計(jì)劃：招商籌備階段招商實(shí)施階段開業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段第11頁(yè)/共55頁(yè)1.項(xiàng)目規(guī)劃階段主要工作內(nèi)容:招商或市場(chǎng)部門人員需參加關(guān)于調(diào)1.項(xiàng)目規(guī)劃階段主要工作內(nèi)容:在充分了解市場(chǎng)情況的基礎(chǔ)上，參與財(cái)務(wù)可行性評(píng)價(jià)進(jìn)行定量分析，預(yù)測(cè)項(xiàng)目的收益能力，并重點(diǎn)把握：基本投資預(yù)算、營(yíng)運(yùn)成本分析、營(yíng)運(yùn)收入預(yù)測(cè)、項(xiàng)目投資回報(bào)能力、敏感性分析……編制市場(chǎng)調(diào)研需求綱要甄選市場(chǎng)調(diào)研顧問(wèn)公司市場(chǎng)調(diào)研工作實(shí)施階段編制《市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》編制《項(xiàng)目可行性分析》完成《初步商業(yè)規(guī)劃》1.1市場(chǎng)調(diào)研1.2零售輔助設(shè)計(jì)制定商業(yè)規(guī)劃及設(shè)計(jì)概念大綱討論/審核商業(yè)設(shè)計(jì)方案確定最終商業(yè)設(shè)計(jì)

分階段工作計(jì)劃：招商籌備階段招商實(shí)施階段開業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段第12頁(yè)/共55頁(yè)1.項(xiàng)目規(guī)劃階段主要工作內(nèi)容:在充分了解市場(chǎng)情況的基礎(chǔ)上，參1.項(xiàng)目規(guī)劃階段主要工作內(nèi)容:通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研及可行性研究，初步制訂項(xiàng)目零售概念，包含：整體設(shè)計(jì)構(gòu)思、市場(chǎng)檔次/功能定位、各層的主題、主要目標(biāo)租戶/餐飲/娛樂(lè)租戶的樓面位置與面積、初步目標(biāo)租戶類別及名單……編制市場(chǎng)調(diào)研需求綱要甄選市場(chǎng)調(diào)研顧問(wèn)公司市場(chǎng)調(diào)研工作實(shí)施階段編制《市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》編制《項(xiàng)目可行性分析》完成《初步商業(yè)規(guī)劃》1.1市場(chǎng)調(diào)研1.2零售輔助設(shè)計(jì)制定商業(yè)規(guī)劃及設(shè)計(jì)概念大綱討論/審核商業(yè)設(shè)計(jì)方案確定最終商業(yè)設(shè)計(jì)

分階段工作計(jì)劃：招商籌備階段招商實(shí)施階段開業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段第13頁(yè)/共55頁(yè)1.項(xiàng)目規(guī)劃階段主要工作內(nèi)容:通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研及可行性研究，初步1.項(xiàng)目規(guī)劃階段主要工作內(nèi)容:將初步規(guī)劃商品組合演繹為規(guī)劃圖，提出主力店、半主力店、餐飲娛樂(lè)租戶、其他零售租戶的建議位置，并充分考慮：①項(xiàng)目與現(xiàn)存設(shè)施的關(guān)系、項(xiàng)目各組成元素間的關(guān)系、項(xiàng)目地盤主要特點(diǎn)；②項(xiàng)目地盤內(nèi)不同地點(diǎn)顧客的分別、主要租戶樓層、進(jìn)出口及位置要求根據(jù)商業(yè)顧問(wèn)的意見，由設(shè)計(jì)師修訂項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)圖，并充分考慮：①主要出入口位置、公共空間的形狀及面積、公共空間的垂直運(yùn)輸；②各層零售店鋪分布建議、大型租戶建議位置、餐飲娛樂(lè)租戶建議位置編制市場(chǎng)調(diào)研需求綱要甄選市場(chǎng)調(diào)研顧問(wèn)公司市場(chǎng)調(diào)研工作實(shí)施階段編制《市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》編制《項(xiàng)目可行性分析》完成《初步商業(yè)規(guī)劃》1.1市場(chǎng)調(diào)研1.2零售輔助設(shè)計(jì)制定商業(yè)規(guī)劃及設(shè)計(jì)概念大綱討論/審核商業(yè)設(shè)計(jì)方案確定最終商業(yè)設(shè)計(jì)

分階段工作計(jì)劃：招商籌備階段招商實(shí)施階段開業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段第14頁(yè)/共55頁(yè)1.項(xiàng)目規(guī)劃階段主要工作內(nèi)容:將初步規(guī)劃商品組合演繹為規(guī)劃圖1.項(xiàng)目規(guī)劃階段主要工作內(nèi)容:確保項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)與項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)保持一致，并根據(jù)零售商及顧客的要求加以改善或修訂，并充分考慮：①樓面規(guī)劃與動(dòng)線、走廊寬度、建筑外觀、利用挑空設(shè)計(jì)以提升視覺(jué)動(dòng)線及各樓層的協(xié)調(diào)；②垂直運(yùn)輸安排、出入口安排、服務(wù)附屬設(shè)施的位置及通道、主力店及主要租戶的位置（確保項(xiàng)目?jī)?nèi)高效率的顧客流動(dòng)）、店鋪規(guī)劃（面積、深度與形狀）、店鋪能見度與曝光度、取消次要走廊及潛在較弱的地方編制市場(chǎng)調(diào)研需求綱要甄選市場(chǎng)調(diào)研顧問(wèn)公司市場(chǎng)調(diào)研工作實(shí)施階段編制《市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》編制《項(xiàng)目可行性分析》完成《初步商業(yè)規(guī)劃》1.1市場(chǎng)調(diào)研1.2零售輔助設(shè)計(jì)制定商業(yè)規(guī)劃及設(shè)計(jì)概念大綱討論/審核商業(yè)設(shè)計(jì)方案確定最終商業(yè)設(shè)計(jì)

分階段工作計(jì)劃：招商籌備階段招商實(shí)施階段開業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段第15頁(yè)/共55頁(yè)1.項(xiàng)目規(guī)劃階段主要工作內(nèi)容:確保項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)與項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)1.項(xiàng)目規(guī)劃階段主要工作內(nèi)容:項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)通過(guò)后，本階段需進(jìn)一步確認(rèn)設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，以確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)符合潛在租戶的需要，范圍包括：①根據(jù)零售業(yè)者類別、市場(chǎng)定位、價(jià)格水平及目標(biāo)顧客確定各層的詳細(xì)商品組合；②根據(jù)主要目標(biāo)租戶對(duì)面積、定位、設(shè)計(jì)的要求，具體分配至合適的店鋪；③就影響項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)概念以及零售商和消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目印象的商場(chǎng)特色/設(shè)施提供建議，如特別的照明設(shè)施及地板安排，以營(yíng)造特有的氣氛與格調(diào)編制市場(chǎng)調(diào)研需求綱要甄選市場(chǎng)調(diào)研顧問(wèn)公司市場(chǎng)調(diào)研工作實(shí)施階段編制《市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》編制《項(xiàng)目可行性分析》完成《初步商業(yè)規(guī)劃》1.1市場(chǎng)調(diào)研1.2零售輔助設(shè)計(jì)制定商業(yè)規(guī)劃及設(shè)計(jì)概念大綱討論/審核商業(yè)設(shè)計(jì)方案確定最終商業(yè)設(shè)計(jì)

分階段工作計(jì)劃：招商籌備階段招商實(shí)施階段開業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段第16頁(yè)/共55頁(yè)1.項(xiàng)目規(guī)劃階段主要工作內(nèi)容:項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)通過(guò)后，本階段需進(jìn)階段項(xiàng)目工作內(nèi)容市場(chǎng)分支工程分支運(yùn)營(yíng)分支招商推廣發(fā)展合約工程客服物業(yè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目規(guī)劃市場(chǎng)調(diào)研及可行性研究P—S————S總體規(guī)劃設(shè)計(jì)S—P—————交通研究S—P—————單體概念設(shè)計(jì)S—P———SS單體方案設(shè)計(jì)S—PSS—SS符號(hào)注解：P(Primary)主要負(fù)責(zé)人；S(Share)輔助執(zhí)行人；R(Review)監(jiān)督審查人“—”代表不需要2.項(xiàng)目規(guī)劃階段工作分工:

分階段工作計(jì)劃：招商籌備階段招商實(shí)施階段開業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段第17頁(yè)/共55頁(yè)階段項(xiàng)目工作內(nèi)容市場(chǎng)分支工程分支運(yùn)營(yíng)分支招商推廣發(fā)展合約工程項(xiàng)目單體方案設(shè)計(jì)的完成標(biāo)志著招商籌備階段的正式開始本工作階段的主要任務(wù)：為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中的“零售概念”而采取的一系列步驟清晰，切實(shí)可行的籌備、行動(dòng)方案：制定招商策略計(jì)劃制作招商推廣工具代理公司的比選及統(tǒng)籌管理

分階段工作計(jì)劃：招商實(shí)施階段開業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段招商籌備階段第18頁(yè)/共55頁(yè)分階段工作計(jì)劃：招商實(shí)施階段開業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段項(xiàng)目定位細(xì)分編制《業(yè)態(tài)規(guī)劃方案》確定目標(biāo)租戶群制定租金策略制定招商進(jìn)度計(jì)劃2.1《招商策略計(jì)劃書》編制2.2代理公司比選與統(tǒng)籌了解各代理公司的整體實(shí)力及其特長(zhǎng)確定招商代理方式代理公司的統(tǒng)籌管理2.3招商工具制作樓書，招商折頁(yè)項(xiàng)目展廳，模型項(xiàng)目推介短片，文件1.招商籌備階段主要工作內(nèi)容:在招商開展前，項(xiàng)目須有明確定位，此定位會(huì)直接決定招商的目標(biāo)客群，同時(shí)零售商亦須知道項(xiàng)目的定位，以決定是否配合其商品的形象及將來(lái)的發(fā)展

分階段工作計(jì)劃：招商實(shí)施階段開業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段招商籌備階段第19頁(yè)/共55頁(yè)項(xiàng)目定位細(xì)分編制《業(yè)態(tài)規(guī)劃方案》確定目標(biāo)租戶群制定租金策略制1.招商籌備階段主要工作內(nèi)容:明確項(xiàng)目定位后，進(jìn)一步?jīng)Q定各行業(yè)店鋪的數(shù)目、位置及面積各行業(yè)的數(shù)目、位置及面積應(yīng)能充份反應(yīng)項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位，同時(shí)亦需要顧及各行業(yè)的生存空間，避免惡性競(jìng)爭(zhēng)，使租金保持在最高水平，令此業(yè)態(tài)定位可持續(xù)發(fā)展項(xiàng)目定位細(xì)分編制《業(yè)態(tài)規(guī)劃方案》確定目標(biāo)租戶群制定租金策略制定招商進(jìn)度計(jì)劃2.1《招商策略計(jì)劃書》編制2.2代理公司比選與統(tǒng)籌了解各代理公司的整體實(shí)力及其特長(zhǎng)確定招商代理方式代理公司的統(tǒng)籌管理2.3招商工具制作樓書，招商折頁(yè)項(xiàng)目展廳，模型項(xiàng)目推介短片，文件

分階段工作計(jì)劃：招商實(shí)施階段開業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段招商籌備階段第20頁(yè)/共55頁(yè)1.招商籌備階段主要工作內(nèi)容:明確項(xiàng)目定位后，進(jìn)一步?jīng)Q定各行1.招商籌備階段主要工作內(nèi)容:根據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)研成果，選出與商場(chǎng)定位吻合的目標(biāo)租戶群，目標(biāo)租戶良好的店鋪形象，高質(zhì)素的服務(wù)以及可靠的公司背景是保證我司項(xiàng)目穩(wěn)定收益的重要條件項(xiàng)目定位細(xì)分編制《業(yè)態(tài)規(guī)劃方案》確定目標(biāo)租戶群制定租金策略制定招商進(jìn)度計(jì)劃2.1《招商策略計(jì)劃書》編制2.2代理公司比選與統(tǒng)籌了解各代理公司的整體實(shí)力及其特長(zhǎng)確定招商代理方式代理公司的統(tǒng)籌管理2.3招商工具制作樓書，招商折頁(yè)項(xiàng)目展廳，模型項(xiàng)目推介短片，文件

分階段工作計(jì)劃：招商實(shí)施階段開業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段招商籌備階段第21頁(yè)/共55頁(yè)1.招商籌備階段主要工作內(nèi)容:根據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)研成果，選出與商1.招商籌備階段主要工作內(nèi)容:基于業(yè)態(tài)規(guī)劃方案及市場(chǎng)調(diào)查，為個(gè)別商鋪定出租金在厘定各商鋪預(yù)期租金時(shí)，須考慮個(gè)別商鋪的目標(biāo)行業(yè)、位置及面積，不同行業(yè)的面積及位置要求不同，所能支付的租金也有所不同項(xiàng)目定位細(xì)分編制《業(yè)態(tài)規(guī)劃方案》確定目標(biāo)租戶群制定租金策略制定招商進(jìn)度計(jì)劃2.1《招商策略計(jì)劃書》編制2.2代理公司比選與統(tǒng)籌了解各代理公司的整體實(shí)力及其特長(zhǎng)確定招商代理方式代理公司的統(tǒng)籌管理2.3招商工具制作樓書，招商折頁(yè)項(xiàng)目展廳，模型項(xiàng)目推介短片，文件

分階段工作計(jì)劃：招商實(shí)施階段開業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段招商籌備階段第22頁(yè)/共55頁(yè)1.招商籌備階段主要工作內(nèi)容:基于業(yè)態(tài)規(guī)劃方案及市場(chǎng)調(diào)查，為1.招商籌備階段主要工作內(nèi)容:部署實(shí)質(zhì)性招商工作開展的順序和流程。順序基本按照：第一階段主攻百貨公司/超市/電影院/等主力店；第二階段為半主力店和國(guó)際品牌；第三階段為餐飲主力店；第四階段為一般零售店鋪?lái)?xiàng)目定位細(xì)分編制《業(yè)態(tài)規(guī)劃方案》確定目標(biāo)租戶群制定租金策略制定招商進(jìn)度計(jì)劃2.1《招商策略計(jì)劃書》編制2.2代理公司比選與統(tǒng)籌了解各代理公司的整體實(shí)力及其特長(zhǎng)確定招商代理方式代理公司的統(tǒng)籌管理2.3招商工具制作樓書，招商折頁(yè)項(xiàng)目展廳，模型項(xiàng)目推介短片，文件

分階段工作計(jì)劃：招商實(shí)施階段開業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段招商籌備階段第23頁(yè)/共55頁(yè)1.招商籌備階段主要工作內(nèi)容:部署實(shí)質(zhì)性招商工作開展的順序和1.招商籌備階段主要工作內(nèi)容:團(tuán)隊(duì)成員組成（要考察到具體業(yè)務(wù)執(zhí)行人），客戶資源，企業(yè)誠(chéng)信以及是否能將國(guó)外先進(jìn)模式因地制宜在本土實(shí)施等各個(gè)方面因素并應(yīng)綜合其過(guò)往成果的評(píng)價(jià)，選出最適合我司項(xiàng)目的代理公司項(xiàng)目定位細(xì)分編制《業(yè)態(tài)規(guī)劃方案》確定目標(biāo)租戶群制定租金策略制定招商進(jìn)度計(jì)劃2.1《招商策略計(jì)劃書》編制2.2代理公司比選與統(tǒng)籌了解各代理公司的整體實(shí)力及其特長(zhǎng)確定招商代理方式代理公司的統(tǒng)籌管理2.3招商工具制作樓書，招商折頁(yè)項(xiàng)目展廳，模型項(xiàng)目推介短片，文件

分階段工作計(jì)劃：招商實(shí)施階段開業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段招商籌備階段第24頁(yè)/共55頁(yè)1.招商籌備階段主要工作內(nèi)容:團(tuán)隊(duì)成員組成（要考察到具體業(yè)務(wù)1.招商籌備階段主要工作內(nèi)容:分析各代理方式的優(yōu)缺點(diǎn)，獨(dú)家代理，多家代理，還是在此基礎(chǔ)之上的更為靈活的代理方式，并用書面方式明確界定、描述各代理公司職責(zé)、授權(quán)范圍項(xiàng)目定位細(xì)分編制《業(yè)態(tài)規(guī)劃方案》確定目標(biāo)租戶群制定租金策略制定招商進(jìn)度計(jì)劃2.1《招商策略計(jì)劃書》編制2.2代理公司比選與統(tǒng)籌了解各代理公司的整體實(shí)力及其特長(zhǎng)確定招商代理方式代理公司的統(tǒng)籌管理2.3招商工具制作樓書，招商折頁(yè)項(xiàng)目展廳，模型項(xiàng)目推介短片，文件

分階段工作計(jì)劃：招商實(shí)施階段開業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段招商籌備階段第25頁(yè)/共55頁(yè)1.招商籌備階段主要工作內(nèi)容:分析各代理方式的優(yōu)缺點(diǎn)，獨(dú)家代1.招商籌備階段主要工作內(nèi)容:最充分的運(yùn)用代理公司的資源，最大程度的調(diào)動(dòng)代理公司的積極性，盡量保障代理公司在租戶洽談的各個(gè)階段充分發(fā)揮其作用項(xiàng)目定位細(xì)分編制《業(yè)態(tài)規(guī)劃方案》確定目標(biāo)租戶群制定租金策略制定招商進(jìn)度計(jì)劃2.1《招商策略計(jì)劃書》編制2.2代理公司比選與統(tǒng)籌了解各代理公司的整體實(shí)力及其特長(zhǎng)確定招商代理方式代理公司的統(tǒng)籌管理2.3招商工具制作樓書，招商折頁(yè)項(xiàng)目展廳，模型項(xiàng)目推介短片，文件

分階段工作計(jì)劃：招商實(shí)施階段開業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段招商籌備階段第26頁(yè)/共55頁(yè)1.招商籌備階段主要工作內(nèi)容:最充分的運(yùn)用代理公司的資源，最▲開工方案、初步設(shè)計(jì)

工程

招商籌備

05年8月06年9月06年12月07年3月工程施工市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目定位編制招商策略計(jì)劃書▲招商發(fā)布會(huì)1項(xiàng)目規(guī)劃階段2.3招商籌備階段進(jìn)度計(jì)劃招商實(shí)施階段07年12月08年3月百貨公司、影院、超市招商07年2月07年5月07年9月施工圖設(shè)計(jì)杭州商業(yè)租金專項(xiàng)調(diào)研招商代理公司比選招商工具準(zhǔn)備（樓書）07年4月招商工具準(zhǔn)備（模型）時(shí)尚半主力店、國(guó)際品牌招商▲招商發(fā)布會(huì)2

分階段工作計(jì)劃：招商實(shí)施階段開業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段招商籌備階段第27頁(yè)/共55頁(yè)▲開工方案、初步設(shè)計(jì)工程階段項(xiàng)目工作內(nèi)容市場(chǎng)分支工程分支運(yùn)營(yíng)分支招商推廣發(fā)展合約工程客服物業(yè)運(yùn)營(yíng)招商籌備單體擴(kuò)初設(shè)計(jì)S—P—————單體施工圖設(shè)計(jì)S—P—————招商策略規(guī)劃P—S—————招商工具制作PPS—————代理公司管理P———————工程招標(biāo)———PS———工程施工———S&RP———符號(hào)注解：P(Primary)主要負(fù)責(zé)人；S(Share)輔助執(zhí)行人；R(Review)監(jiān)督審查人“—”代表不需要2.招商籌備規(guī)劃階段工作分工

分階段工作計(jì)劃：招商實(shí)施階段開業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段招商籌備階段第28頁(yè)/共55頁(yè)階段項(xiàng)目工作內(nèi)容市場(chǎng)分支工程分支運(yùn)營(yíng)分支招商推廣發(fā)展合約工程本工作階段的主要任務(wù)：堅(jiān)定不移地執(zhí)行即定招商策略規(guī)劃，根據(jù)實(shí)際情況靈活調(diào)整戰(zhàn)略方針及方法，以在當(dāng)時(shí)市場(chǎng)允許的情況下，在最短的時(shí)間里找到最適合的租戶，以當(dāng)時(shí)能取得最高租金租出商鋪：按既定招商策略及進(jìn)程規(guī)劃開展招商嚴(yán)格、規(guī)范招商審批標(biāo)準(zhǔn)程序加強(qiáng)日常租務(wù)管理

分階段工作計(jì)劃：招商籌備階段開業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段招商實(shí)施階段第29頁(yè)/共55頁(yè)分階段工作計(jì)劃：招商籌備階段開業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段3.1招商實(shí)施階段主要工作流程:首次會(huì)面首次推介項(xiàng)目條件洽談評(píng)估品牌形象，業(yè)績(jī)，客戶經(jīng)營(yíng)能力條件審批租賃條件公司內(nèi)部審批報(bào)價(jià)與回價(jià)租賃確認(rèn)書洽談租賃合同洽談合同洽談登記客戶記錄表1登記客戶記錄表2申報(bào)租賃條件審批表發(fā)送租賃建議書簽署租賃確認(rèn)書簽署租賃合同租戶比選租務(wù)管理文件

分階段工作計(jì)劃：招商籌備階段開業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段招商實(shí)施階段第30頁(yè)/共55頁(yè)3.1招商實(shí)施階段主要工作流程:首次會(huì)面首次推介項(xiàng)目條件洽主力店商務(wù)談判任務(wù)艱巨，歷時(shí)較長(zhǎng)，需較早著手準(zhǔn)備主力店租賃面積較大，工程復(fù)雜，涉及工程及相關(guān)設(shè)施如電梯等工程的變更較多，為避免工序重疊，浪費(fèi)資源，應(yīng)盡早確定主力店對(duì)半主力店及其他零售租戶的招商起著積極作用，能夠增強(qiáng)租戶信心3.2招商工作進(jìn)程控制及工作內(nèi)容:主力店(百貨/電影院/超市/冰場(chǎng))半主力店/國(guó)際品牌餐飲主力店零售店鋪招商實(shí)施進(jìn)程控制

分階段工作計(jì)劃：招商籌備階段開業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段招商實(shí)施階段第31頁(yè)/共55頁(yè)主力店商務(wù)談判任務(wù)艱巨，歷時(shí)較長(zhǎng)，需較早著手準(zhǔn)備3.2招商3.2招商工作進(jìn)程控制及工作內(nèi)容:主力店(百貨/電影院/超市/冰場(chǎng))半主力店/國(guó)際品牌餐飲主力店零售店鋪招商實(shí)施進(jìn)程控制半主力店的招商應(yīng)差不多與主力店招商同期開展良好的半主力店招商可以給主力店帶來(lái)正面的訊息，加快主力店的投資決定國(guó)際品牌的談判時(shí)間較長(zhǎng)，應(yīng)盡早開始招商

分階段工作計(jì)劃：招商籌備階段開業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段招商實(shí)施階段第32頁(yè)/共55頁(yè)3.2招商工作進(jìn)程控制及工作內(nèi)容:主力店(百貨/電影院半主3.2招商工作進(jìn)程控制及工作內(nèi)容:主力店(百貨/電影院/超市/冰場(chǎng))半主力店/國(guó)際品牌餐飲主力店零售店鋪招商實(shí)施進(jìn)程控制餐飲主力店面積較大，技術(shù)可行性研究需時(shí)較長(zhǎng)餐飲的定位組合對(duì)商場(chǎng)的建設(shè)具有十分重要的意義，需結(jié)合商品組合方案及主力店/半主力店招商情況進(jìn)行充分研究

分階段工作計(jì)劃：招商籌備階段開業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段招商實(shí)施階段第33頁(yè)/共55頁(yè)3.2招商工作進(jìn)程控制及工作內(nèi)容:主力店(百貨/電影院半主3.2招商工作進(jìn)程控制及工作內(nèi)容:主力店(百貨/電影院/超市/冰場(chǎng))半主力店/國(guó)際品牌餐飲主力店零售店鋪招商實(shí)施進(jìn)程控制前三階段的招商成果對(duì)一般零售店鋪的招商起到非常積極的作用，此階段招商的速度明顯加快零售店鋪目標(biāo)租戶數(shù)量巨大，需做好投入大量資源的準(zhǔn)備

分階段工作計(jì)劃：招商籌備階段開業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段招商實(shí)施階段第34頁(yè)/共55頁(yè)3.2招商工作進(jìn)程控制及工作內(nèi)容:主力店(百貨/電影院半主編號(hào)工作任務(wù)工作內(nèi)容1租務(wù)信息的及時(shí)分析與統(tǒng)計(jì)通過(guò)編制LeasingStatus，以及招商進(jìn)展/租金狀況分析表（詳見附件），實(shí)時(shí)統(tǒng)計(jì)招商進(jìn)展情況，并要及時(shí)傳達(dá)到各招商人員中（租金狀態(tài)分析表除外），便于對(duì)招商形勢(shì)的把握2加強(qiáng)租務(wù)文件管理租務(wù)文件的管理包括：與租戶往來(lái)文件，公司內(nèi)部報(bào)告，租務(wù)文件（租賃確認(rèn)書、租賃合同）等，每份文件均具備一定法律效力，需要安排專人負(fù)責(zé)，加強(qiáng)管理3控制與調(diào)整業(yè)態(tài)組合狀態(tài)招商的執(zhí)行必須遵循招商策略制訂的業(yè)態(tài)組合執(zhí)行，但同時(shí)亦應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)情況及具體招商工作進(jìn)程進(jìn)行必要的實(shí)時(shí)調(diào)整保障整體項(xiàng)目對(duì)業(yè)態(tài)組合的調(diào)整空間，業(yè)態(tài)的調(diào)整、改良在項(xiàng)目開業(yè)后持續(xù)不斷進(jìn)行4代理公司工作管理在某些招商階段，將同時(shí)存在多家代理公司，必須妥善協(xié)調(diào)代理公司之間的關(guān)系，并通過(guò)書面形式明確界定各代理分工范圍、授權(quán)職責(zé)選定由代理公司跟進(jìn)某目標(biāo)租戶后，所有的我司與目標(biāo)租戶之間的文件傳遞必須通過(guò)代理公司進(jìn)行，并同時(shí)充分激發(fā)代理公司的工作積極性，爭(zhēng)取最優(yōu)合作狀態(tài)3.3租務(wù)管理的工作內(nèi)容:

分階段工作計(jì)劃：招商籌備階段開業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段招商實(shí)施階段第35頁(yè)/共55頁(yè)編號(hào)工作任務(wù)工作內(nèi)容1租務(wù)信息的及時(shí)分析與統(tǒng)計(jì)通過(guò)編制Le▲開工方案設(shè)計(jì)

工程建立聯(lián)系/初步比選店鋪裝修

百貨公司

工程建設(shè)商務(wù)洽談/深入比較確定租戶/商務(wù)談判項(xiàng)目規(guī)劃階段招商籌備階段招商實(shí)施階段開業(yè)籌備階段06年2月06年8月06年12月07年5月07年9月07年12月08年6月09年9月06年4月09年4月07年3月▲首次招商發(fā)布會(huì)(百貨公司簽約)07.53.4招商工作進(jìn)程規(guī)劃——百貨公司:施工圖設(shè)計(jì)▲竣工

分階段工作計(jì)劃：招商籌備階段開業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段招商實(shí)施階段第36頁(yè)/共55頁(yè)▲開工方案設(shè)計(jì)工程建立聯(lián)系/初步比選店鋪裝修▲開工方案設(shè)計(jì)

工程建立聯(lián)系/初步比選店鋪裝修電影院

工程建設(shè)商務(wù)洽談/深入比較確定租戶/商務(wù)談判項(xiàng)目規(guī)劃階段招商籌備階段招商實(shí)施階段開業(yè)籌備階段06年2月06年8月06年12月07年5月07年9月07年12月08年6月09年9月06年4月09年4月07年3月▲首次招商發(fā)布會(huì)(百貨公司簽約)07.53.4招商工作進(jìn)程規(guī)劃——電影院:施工圖設(shè)計(jì)參與設(shè)計(jì)▲竣工

分階段工作計(jì)劃：招商籌備階段開業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段招商實(shí)施階段第37頁(yè)/共55頁(yè)▲開工方案設(shè)計(jì)工程建立聯(lián)系/初步比選店鋪裝修電影院▲開工方案設(shè)計(jì)

工程建立聯(lián)系/初步比選店鋪裝修時(shí)尚半主力店工程建設(shè)商務(wù)洽談/深入比較確定租戶/商務(wù)談判項(xiàng)目規(guī)劃階段招商籌備階段招商實(shí)施階段開業(yè)籌備階段06年2月06年8月06年12月07年5月07年9月07年12月08年9月09年9月06年4月09年4月07年3月▲首次招商發(fā)布會(huì)07.53.4招商工作進(jìn)程規(guī)劃——時(shí)尚半主力店:施工圖設(shè)計(jì)▲第二次招商發(fā)布會(huì)07.12▲第三次招商發(fā)布會(huì)08.9▲第四次招商發(fā)布會(huì)09.509年5月▲竣工

分階段工作計(jì)劃：招商籌備階段開業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段招商實(shí)施階段第38頁(yè)/共55頁(yè)▲開工方案設(shè)計(jì)工程建立聯(lián)系/初步比選店鋪裝修時(shí)尚半主力店工▲開工方案設(shè)計(jì)

工程建立聯(lián)系/初步比選店鋪裝修大中型餐飲店鋪工程建設(shè)商務(wù)洽談/深入比較確定租戶/商務(wù)談判項(xiàng)目規(guī)劃階段招商籌備階段招商實(shí)施階段開業(yè)籌備階段06年2月06年8月06年12月07年5月07年9月07年12月08年9月09年9月06年4月09年4月07年3月▲首次招商發(fā)布會(huì)07.53.4招商工作進(jìn)程規(guī)劃——大中型餐飲店鋪:施工圖設(shè)計(jì)▲第二次招商發(fā)布會(huì)07.12▲第三次招商發(fā)布會(huì)08.9▲第四次招商發(fā)布會(huì)09.509年5月確立餐飲規(guī)劃▲竣工

分階段工作計(jì)劃：招商籌備階段開業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段招商實(shí)施階段第39頁(yè)/共55頁(yè)▲開工方案設(shè)計(jì)工程建立聯(lián)系/初步比選店鋪裝修大中型餐飲店鋪▲開工工程建設(shè)

工程

國(guó)際品牌

建立聯(lián)系/初步比選店鋪裝修商務(wù)洽談/深入比較確定租戶/商務(wù)談判方案設(shè)計(jì)其他店鋪

國(guó)際品牌

全面招商▲首次招商發(fā)布會(huì)07.5店鋪裝修06年2月06年8月06年12月07年5月07年9月07年12月08年9月09年9月06年4月08年12月09年4月07年3月▲第二次招商發(fā)布會(huì)07.12▲第三次招商發(fā)布會(huì)08.9▲第四次招商發(fā)布會(huì)09.53.4招商工作進(jìn)程規(guī)劃——國(guó)際品牌、其他店鋪:施工圖設(shè)計(jì)▲竣工項(xiàng)目規(guī)劃階段招商籌備階段招商實(shí)施階段開業(yè)籌備階段

分階段工作計(jì)劃：招商籌備階段開業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段招商實(shí)施階段第40頁(yè)/共55頁(yè)▲開工工程建設(shè)工程國(guó)際品牌建立聯(lián)系/初步比選店鋪裝修階段項(xiàng)目工作內(nèi)容市場(chǎng)分支工程分支運(yùn)營(yíng)分支招商推廣發(fā)展合約工程客服物業(yè)運(yùn)營(yíng)招商實(shí)施主力店招商PSS—SS——半主力店餐飲娛樂(lè)招商PSS—SS——普通零售店鋪招商PSS—SS——招商發(fā)布會(huì)及推廣實(shí)施SP——————合約管理———PS———工程施工S&R—S&RS&RPS&R——符號(hào)注解：P(Primary)主要負(fù)責(zé)人；S(Share)輔助執(zhí)行人；R(Review)監(jiān)督審查人“—”代表不需要3.4招商實(shí)施階段工作分工:

分階段工作計(jì)劃：招商籌備階段開業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段招商實(shí)施階段第41頁(yè)/共55頁(yè)階段項(xiàng)目工作內(nèi)容市場(chǎng)分支工程分支運(yùn)營(yíng)分支招商推廣發(fā)展合約工程項(xiàng)目開業(yè)前半年左右，大型主力店的裝修設(shè)計(jì)、進(jìn)場(chǎng)裝修工作已經(jīng)展開，招商工作隨即進(jìn)入開業(yè)籌備階段在項(xiàng)目即定開業(yè)時(shí)間前，完成項(xiàng)目大部分商鋪（80%）的招商工作，是保障項(xiàng)目順利開業(yè)的基本前提本工作階段的主要任務(wù)：按照即定的開業(yè)時(shí)間，保質(zhì)保量完成商場(chǎng)開業(yè)的目標(biāo)，招商部主要的工作內(nèi)容為：推動(dòng)租戶按時(shí)接收?qǐng)龅夭㈤_始裝修租戶開業(yè)籌備及裝修工程協(xié)調(diào)公司內(nèi)部其他部門工作配合

分階段工作計(jì)劃：招商籌備階段招商實(shí)施階段項(xiàng)目規(guī)劃階段開業(yè)籌備階段第42頁(yè)/共55頁(yè)分階段工作計(jì)劃：招商籌備階段招商實(shí)施階段項(xiàng)目規(guī)劃階段圖紙審核施工管理店鋪裝修風(fēng)格是否同萬(wàn)象城整體形象統(tǒng)一？是否符合萬(wàn)象城整體裝修風(fēng)格？必須按照萬(wàn)象城整體的裝修的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)租戶的設(shè)計(jì)進(jìn)行控制即使是同一品牌，由于不同運(yùn)營(yíng)、代理商背景不同，其對(duì)于店鋪的經(jīng)營(yíng)有不同的操作模式及裝修風(fēng)格，招商和TC等相關(guān)部門應(yīng)根據(jù)商務(wù)洽談期間對(duì)其的要求或合同相應(yīng)條款對(duì)其進(jìn)行裝修質(zhì)量控制公司工程、TC、發(fā)展、招商、合約等不同部門，均需參與租戶店鋪設(shè)計(jì)圖紙審批工作，招商側(cè)重于審核店鋪門面效果，并對(duì)有涉及費(fèi)用部分做決定4.1開業(yè)籌備階段主要工作流程:

分階段工作計(jì)劃：招商籌備階段招商實(shí)施階段項(xiàng)目規(guī)劃階段開業(yè)籌備階段第43頁(yè)/共55頁(yè)圖紙審核施工管理店鋪裝修風(fēng)格是否同萬(wàn)象城整體形象統(tǒng)一？是否符圖紙審核施工管理根據(jù)租戶施工進(jìn)度計(jì)劃表，督促租戶按時(shí)段完成相應(yīng)的工作任務(wù)協(xié)調(diào)租戶同空調(diào)、消防施工單位之間溝通配合租戶就空調(diào)工程報(bào)價(jià)進(jìn)行商談，達(dá)到雙方滿意程度配合租戶就消防工程報(bào)價(jià)進(jìn)行商談，同時(shí)派專人進(jìn)行中間調(diào)節(jié)為了保證開業(yè)時(shí)一定的店鋪開張率，鼓勵(lì)租戶盡早完成裝修，采取贈(zèng)送空調(diào)、消防工程的優(yōu)惠政策，促進(jìn)店鋪裝修工程進(jìn)展突發(fā)事件的處理4.1開業(yè)籌備階段主要工作流程:

分階段工作計(jì)劃：招商籌備階段招商實(shí)施階段項(xiàng)目規(guī)劃階段開業(yè)籌備階段第44頁(yè)/共55頁(yè)圖紙審核施工管理根據(jù)租戶施工進(jìn)度計(jì)劃表，督促租戶按時(shí)段完成相編號(hào)工作任務(wù)工作內(nèi)容1配合IT部門進(jìn)行POS系統(tǒng)設(shè)立租戶采用何種POS策略（租用、接駁、半自動(dòng)接駁、報(bào)表）接駁租戶POS系統(tǒng)同我司系統(tǒng)傳輸格式的協(xié)調(diào)2按照財(cái)務(wù)部需求，催促交納合同應(yīng)付款項(xiàng)按照合同條款規(guī)定收取租賃保證金、印花稅等費(fèi)用3督促、協(xié)助租戶辦理開業(yè)后經(jīng)營(yíng)管理的證照租戶正常經(jīng)營(yíng)所必須的證照，必須具備的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)證明，特殊租戶所必須的證照對(duì)于租戶申請(qǐng)各類證照有困難的，應(yīng)積極協(xié)助解決，例如完美、ESPRITSALON的營(yíng)業(yè)執(zhí)照餐飲租戶特殊的證照的協(xié)助辦理4對(duì)開業(yè)狀態(tài)及開業(yè)租戶進(jìn)行預(yù)估，配合推廣部做好相應(yīng)推廣工作在某些招商階段，將同時(shí)存在多家代理公司，必須妥善協(xié)調(diào)代理公司之間的關(guān)系，并通過(guò)書面形式明確界定各代理分工范圍、授權(quán)職責(zé)選定由代理公司跟進(jìn)某目標(biāo)租戶后，所有的我司與目標(biāo)租戶之間的文件傳遞必須通過(guò)代理公司進(jìn)行，并同時(shí)充分激發(fā)代理公司的工作積極性，爭(zhēng)取最優(yōu)合作狀態(tài)4.2開業(yè)籌備階段主要配合工作:

分階段工作計(jì)劃：招商籌備階段招商實(shí)施階段項(xiàng)目規(guī)劃階段開業(yè)籌備階段第45頁(yè)/共55頁(yè)編號(hào)工作任務(wù)工作內(nèi)容1配合IT部門進(jìn)行POS系統(tǒng)設(shè)立租戶采用階段項(xiàng)目工作內(nèi)容市場(chǎng)分支工程分支運(yùn)營(yíng)分支招商推廣發(fā)展合約工程客服物業(yè)運(yùn)營(yíng)開業(yè)籌備租戶設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)S&R—S—SP—S租戶裝修進(jìn)度管理S&R—S—SPS租戶裝修質(zhì)量管理S&R—S—SPS—物業(yè)管理籌備—————SPS經(jīng)營(yíng)籌備（POS等）S&R————S—P商場(chǎng)推廣SP—————S符號(hào)注解：P(Primary)主要負(fù)責(zé)人；S(Share)輔助執(zhí)行人；R(Review)監(jiān)督審查人“—”代表不需要4.3開業(yè)籌備階段工作分工:

分階段工作計(jì)劃：招商籌備階段招商實(shí)施階段項(xiàng)目規(guī)劃階段開業(yè)籌備階段第46頁(yè)/共55頁(yè)階段項(xiàng)目工作內(nèi)容市場(chǎng)分支工程分支運(yùn)營(yíng)分支招商推廣發(fā)展合約工程第三部分：2006年10月—2009年預(yù)算1.商業(yè)收入預(yù)算表2.招商部門費(fèi)用預(yù)算第47頁(yè)/共55頁(yè)第三部分：2006年10月—2009年預(yù)算1.商業(yè)收入預(yù)算

招商進(jìn)度計(jì)劃及租金收入預(yù)算

6,14414,337197.2197.21,211,9622,827,911425,375992,54156,717132,3394,727,8957,270,045可出租面積（㎡）簽約面積（㎡）簽約面積租金單價(jià)（元）月簽約租金總額（元）月簽約物業(yè)管理費(fèi)總額（元）月簽約推廣費(fèi)總額（元）總現(xiàn)金流入（元，含定金）09.9開業(yè)

招商

市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目定位商業(yè)輔助設(shè)計(jì)、招商策略制訂時(shí)尚半主力店、國(guó)際品牌招商百貨公司、影院、超市招商零售、餐飲全面招商13,26722,92815.190200,0002,063,520306,162458,560122,465211,643377,1761,640,23405年8月06年9月06年12月07年4月09年12月07年5月08年12月09年6月07年12月07年6月08年6月至2008年底出租率達(dá)54%10,9232,731197.2197.22,154,599538,650756,222189,055100,83025,2079,089,63660,468,690至2009年底出租率達(dá)67%*（此時(shí)B2-L3扣除主力店商業(yè)面積的出租率超過(guò)80％，滿足試業(yè)條件）36,19562.52,263,520764,722334,1082,017,4102007年1-12月

2007年4月2007年5月2008年1-6月2008年7-12月2009年1-6月2009年7-12月至2007年底出租率達(dá)35%備注：該租金預(yù)算出租率水平考慮對(duì)購(gòu)物中心的培育期07.4影院簽約07.5百貨公司簽約104,465第48頁(yè)/共55頁(yè)招商進(jìn)度計(jì)劃及租金收入預(yù)算可出租

商業(yè)收入指標(biāo)表項(xiàng)目項(xiàng)目名稱2007年2008年2009年2010年租戶流失流失面積（㎡）

3551,285流失面積平均租金水平（元）

197.2187.8指標(biāo)月度簽約面積（㎡）36,19520,48113,65425,704月度簽約率（％）34.6%19.6%13.1%24.6%簽約平均租金（元）62.5197.2197.2187.8累計(jì)出租面積（㎡）36,19556,67670,33090,811累計(jì)出租率（元）34.6%54.3%67.3%86.9%累計(jì)平均租金水平（％）62.5111.2127.9143.6收入預(yù)算租賃保證金收入(元）2,017,41011,997,93911,498,9563,193,712租金收入（元）

35,986,570132,198,951推廣費(fèi)收入（元）

2,596,8008,924,732物業(yè)管理費(fèi)收入（元）

19,476,00066,935,492收入合計(jì)（元）2,017,41011,997,93969,558,326211,252,888費(fèi)用支出預(yù)算招商代理費(fèi)（元）1,763,5203,539,8742,693,2494,826,362

支出合計(jì)（元）1,763,5203,539,8742,693,2494,826,362收支相抵（元）253,8908,458,06666,865,077206,426,526第49頁(yè)/共55頁(yè)商業(yè)收入指標(biāo)表項(xiàng)目項(xiàng)目名稱2007年2008年2009年第三部分：2006年10月—2009年預(yù)算1.商業(yè)收入預(yù)算表2.招商部門費(fèi)用預(yù)算第50頁(yè)/共55頁(yè)第三部分：2006年10月—2009年預(yù)算1.商業(yè)收入預(yù)算

部門費(fèi)用－商業(yè)預(yù)算表2006年2007年2008年2009年10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月上半年下半年上半年下半年人員數(shù)量（人）２４４４４４４４４４６６６６６６８８８員工培訓(xùn)費(fèi)（元）－－－

－－－－－

1.2萬(wàn)－－－－－

1.8萬(wàn)

1.8萬(wàn)

2.4萬(wàn)2.4萬(wàn)2.4萬(wàn)說(shuō)明：①人員數(shù)量：根據(jù)招商工作的組織架構(gòu)以及業(yè)種分類管理的需求，2006年-2009年人員安排如下：

2006年底為4人(經(jīng)理、主力店與服裝助理、半主力店家用配飾助理、餐飲娛樂(lè)及皮具其他助理)；

2007年底為6人（經(jīng)理、主力店及租務(wù)管理助理、半主力店家用配飾助理、餐飲娛樂(lè)及皮具其他助理、服裝助理2人）；

2008年與2009年為8人（經(jīng)理、主力店及租務(wù)管理助理、半主力店家用配飾助理2人、餐飲娛樂(lè)及皮具其他助理2人、服裝助理2人）。②員工培訓(xùn)：根據(jù)招商工作的進(jìn)程及重要節(jié)點(diǎn)，對(duì)招商員工進(jìn)行技能及業(yè)務(wù)能力的系統(tǒng)培訓(xùn)第51頁(yè)/共55頁(yè)部門費(fèi)用－商業(yè)預(yù)算表2006年2007年2008年200單位:元2006年2007年2008年2009年10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月上半年下半年上半年下半年部門活動(dòng)經(jīng)費(fèi)500150010001000300010001000100010001000150015001500150015001.05萬(wàn)1.2萬(wàn)1.75萬(wàn)1.5萬(wàn)辦公文具2004004004004004004004004004006006006006006007200960096009600書報(bào)費(fèi)用6006006006006006006006006006006006006006006003600360036003600通訊費(fèi)1000180018003400340034003400340034005000500050005000500050003.42萬(wàn)4.5萬(wàn)4.5萬(wàn)4.5萬(wàn)交際應(yīng)酬3000300050001萬(wàn)1.2萬(wàn)1萬(wàn)1.2萬(wàn)1萬(wàn)1萬(wàn)1.2萬(wàn)1.2萬(wàn)1.2萬(wàn)1.2萬(wàn)1.2萬(wàn)1.2萬(wàn)12.6萬(wàn)14.4萬(wàn)16.8萬(wàn)14.4萬(wàn)說(shuō)明：①部門活動(dòng)：部門團(tuán)隊(duì)文化建設(shè)，根據(jù)人數(shù)規(guī)模進(jìn)行調(diào)整②辦公文具：2006-2007年人均每月100元；2008-2009年人均每月200元③書報(bào)費(fèi)用：用于訂閱雜志及購(gòu)買圖書的費(fèi)用，其中雜志300元/月（考慮了國(guó)外雜志）、圖書300元/月④郵電通訊費(fèi)：固定電話費(fèi)每人200元/月，移動(dòng)電話費(fèi)經(jīng)理400元/月，其余200元/月；

2008年上浮至移動(dòng)電話費(fèi)經(jīng)理800元/月，其余500元/月，固定電話費(fèi)每人400元/月⑤交際應(yīng)酬：由于業(yè)務(wù)特殊性，需與客戶的接觸較多；2006年預(yù)計(jì)普通月份人均1500元/月，節(jié)日月份人均3000元/月；2007年略有增長(zhǎng)；2008年-2009年上浮1倍

部門費(fèi)用－商業(yè)預(yù)算表第52頁(yè)/共55頁(yè)單位:元2006年2007年2008年2009年10月11月單位:元2006年2007年2008年2009年10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月上半年下半年上半年下半年國(guó)內(nèi)差旅費(fèi)7100710071001.42萬(wàn)1.42萬(wàn)1.42萬(wàn)1.42萬(wàn)1.42萬(wàn)1.42萬(wàn)2.13萬(wàn)2.13萬(wàn)2.13萬(wàn)2.13萬(wàn)2.13萬(wàn)2.13萬(wàn)25.56萬(wàn)25.56萬(wàn)25.56萬(wàn)25.56萬(wàn)出國(guó)考察費(fèi)6.28萬(wàn)

6.28萬(wàn)6.28萬(wàn)6.28萬(wàn)6.28萬(wàn)6.28萬(wàn)車輛運(yùn)營(yíng)費(fèi)4008008001600160016001600160016002400240024002400240024003.24萬(wàn)3.72萬(wàn)4.2萬(wàn)4.2萬(wàn)小計(jì)1.28萬(wàn)1.52萬(wàn)1.67萬(wàn)3.12萬(wàn)3.52萬(wàn)3.12萬(wàn)9.4萬(wàn)3.12萬(wàn)4.32萬(wàn)4.34萬(wàn)4.34萬(wàn)10.62萬(wàn)4.34萬(wàn)4.34萬(wàn)6.14萬(wàn)55.03萬(wàn)59.38萬(wàn)62.81萬(wàn)60.16萬(wàn)說(shuō)明：①國(guó)內(nèi)差旅費(fèi)：2007年每月國(guó)內(nèi)出差2次（含深圳香港），每次2人3天，機(jī)票費(fèi)（平均）單程800元，住宿費(fèi)450元/天，市內(nèi)交通費(fèi)100元/天，餐飲費(fèi)100元/天/人，每次費(fèi)用為7100元；

2008－2009年，每月國(guó)內(nèi)出差4次，每次2人3天，每次費(fèi)用為7100元②出國(guó)考察費(fèi)：出國(guó)會(huì)議每年預(yù)計(jì)2個(gè)地方次，每次3人5天，主要為歐洲與日本，機(jī)票費(fèi)單程RMB6000元，住宿$100/天/房，餐費(fèi)

$50/天/人，通信費(fèi)$20/天/人，雜費(fèi)$20/天/人，每次費(fèi)用為62800元人民幣③車輛運(yùn)營(yíng)費(fèi)：2008年考慮車輛購(gòu)置，豐田或別克商務(wù)車，月維護(hù)費(fèi)3000元；月交通費(fèi)實(shí)報(bào)實(shí)銷，2006年按人均200元/月，2007

年、2008年按人均400元/月計(jì)算，2009年按人均500元/月計(jì)算

部門費(fèi)用－商業(yè)預(yù)算表第53頁(yè)/共55頁(yè)單位:元2006年2007年2008年2009年10月11月MarketingDep.ChinaResourcesSunHungKaiProperties(Hangzhou)Ltd.2006.11MarketingDep.ChinaResourcesSunHungKaiProperties(Hangzhou)Ltd.謝謝！第54頁(yè)/共55頁(yè)MarketingDep.會(huì)計(jì)學(xué)56萬(wàn)象城招商工作計(jì)劃與預(yù)算終稿會(huì)計(jì)學(xué)1萬(wàn)象城招商工作計(jì)劃與預(yù)算終稿第一部分：招商工作組織架構(gòu)與崗位職責(zé)第1頁(yè)/共55頁(yè)第一部分：招商工作組織架構(gòu)與崗位職責(zé)第1頁(yè)/共55頁(yè)租務(wù)管理重點(diǎn)客戶跟進(jìn)主管助總陳進(jìn)確定招商策略與業(yè)態(tài)規(guī)劃監(jiān)督并指導(dǎo)執(zhí)行計(jì)劃與進(jìn)度相關(guān)顧問(wèn)公司的統(tǒng)籌與管理部門激勵(lì)及執(zhí)行支持潛在租戶開拓租賃意向推動(dòng)與落實(shí)租賃合同簽訂租戶開業(yè)準(zhǔn)備協(xié)調(diào)租戶相關(guān)費(fèi)用催繳……部門文件檔案管理租務(wù)相關(guān)函件處理協(xié)助招商租務(wù)經(jīng)理佟宇租務(wù)主管租務(wù)副經(jīng)理行政助理服裝、珠寶、鐘表、鞋包美容、美發(fā)、化妝品家居、電器、童裝餐飲、娛樂(lè)、休閑、運(yùn)動(dòng)銀行、生活便利…………租務(wù)主管租務(wù)主管租務(wù)主管租務(wù)主管

招商工作崗位規(guī)劃：崗位規(guī)劃原則崗位職責(zé)描述組織架構(gòu)與崗位職責(zé)總經(jīng)理孔總?cè)A潤(rùn)深圳鄭總?cè)A潤(rùn)深圳蔡總董事長(zhǎng)吳總招商管理小組咨詢、審批、執(zhí)行本地招商團(tuán)隊(duì)－－招商執(zhí)行咨詢審批執(zhí)行第2頁(yè)/共55頁(yè)租務(wù)管理主管助總陳進(jìn)確定招商策略與業(yè)態(tài)規(guī)劃潛在租戶開拓部門注重整體招商策略規(guī)劃與協(xié)調(diào)的同時(shí)，重視每一位招商成員責(zé)任感的建立，明確個(gè)人工作壓力及動(dòng)力，提倡主動(dòng)、自覺(jué)地統(tǒng)籌、規(guī)劃、拓展個(gè)人負(fù)責(zé)的業(yè)務(wù)范圍具體招商執(zhí)行人員按照行業(yè)進(jìn)行分工細(xì)分行業(yè)類別，并參考商場(chǎng)規(guī)劃、預(yù)測(cè)各階段招商狀態(tài)，對(duì)各行業(yè)未來(lái)工作量有大致評(píng)估保證行業(yè)責(zé)任明確到人，工作量分配均勻，并充分考慮各行業(yè)資源相關(guān)性，及個(gè)人過(guò)去客戶資源的繼承性強(qiáng)化租務(wù)管理職能，實(shí)時(shí)對(duì)整體工作進(jìn)度、狀態(tài)有量化的控制與評(píng)估，保證整體工作有序進(jìn)行

招商工作崗位規(guī)劃：組織架構(gòu)與崗位職責(zé)崗位職責(zé)描述崗位規(guī)劃原則第3頁(yè)/共55頁(yè)招商工作崗位規(guī)劃：組織架構(gòu)與崗位職責(zé)崗位職責(zé)描述崗位

招商工作崗位規(guī)劃：崗位規(guī)劃原則組織架構(gòu)與崗位職責(zé)崗位職責(zé)描述崗位租務(wù)經(jīng)理租務(wù)副經(jīng)理租務(wù)主管租務(wù)助理行政助理職責(zé)對(duì)主管助總負(fù)責(zé)，協(xié)助主管助總安排招商工作確定招商策略與業(yè)態(tài)規(guī)劃，監(jiān)督與推進(jìn)招商工作執(zhí)行重點(diǎn)租戶招商推進(jìn)部門激勵(lì)及執(zhí)行支持相關(guān)顧問(wèn)公司的統(tǒng)籌與管理與公司其他部門協(xié)調(diào)工作協(xié)助租務(wù)租務(wù)經(jīng)理安排招商工作租務(wù)進(jìn)展統(tǒng)計(jì)分析與管理承擔(dān)部分行業(yè)招商實(shí)際工作，并主要跟進(jìn)重點(diǎn)客戶潛在租戶開拓，推動(dòng)與落實(shí)租賃意向并簽訂租賃合同協(xié)助及督促已簽約租戶的開業(yè)籌備工作協(xié)助公司其他部門（如IT、財(cái)務(wù)、推廣）與租戶溝通租戶相關(guān)費(fèi)用催繳及其他相關(guān)后續(xù)工作協(xié)助租務(wù)主管推進(jìn)招商工作進(jìn)展編制與準(zhǔn)備各項(xiàng)租務(wù)文件協(xié)助租務(wù)主管推進(jìn)租戶開業(yè)籌備工作部門文件檔案管理租務(wù)相關(guān)函件處理及信息庫(kù)管理協(xié)助招商第4頁(yè)/共55頁(yè)招商工作崗位規(guī)劃：崗位規(guī)劃原則組織架構(gòu)與崗位職責(zé)崗位第二部分：招商工作階段劃分及工作內(nèi)容第5頁(yè)/共55頁(yè)第二部分：招商工作階段劃分及工作內(nèi)容第5頁(yè)/共55頁(yè)

工作節(jié)點(diǎn)與階段劃分▲開工▲開業(yè)方案、初步設(shè)計(jì)

工程

招商

租戶裝修期05年8月06年9月06年12月07年3月07年9月工程施工市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目定位▲招商發(fā)布會(huì)2商業(yè)輔助設(shè)計(jì)、招商策略制訂時(shí)尚半主力店、國(guó)際品牌招商▲招商發(fā)布會(huì)3▲招商發(fā)布會(huì)1項(xiàng)目規(guī)劃階段招商籌備階段招商實(shí)施階段開業(yè)籌備階段▲商場(chǎng)竣工09年6月09年9月百貨公司、影院、超市招商07年5月零售、餐飲全面招商08年9月09年4月09年5月▲招商發(fā)布會(huì)4施工圖設(shè)計(jì)07年12月第6頁(yè)/共55頁(yè)工作節(jié)點(diǎn)與階段劃分▲開工▲開業(yè)方案、初步設(shè)計(jì)工程項(xiàng)目規(guī)劃階段從項(xiàng)目總體規(guī)劃開始，直至項(xiàng)目單體設(shè)計(jì)結(jié)束本工作階段的主要任務(wù)：通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研及可行性研究初步確定項(xiàng)目的規(guī)模、功能定位、評(píng)估項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性并完成項(xiàng)目零售輔助設(shè)計(jì)：以并市場(chǎng)研究為基礎(chǔ)，確定項(xiàng)目發(fā)展可行性，明確整體戰(zhàn)略及項(xiàng)目?jī)r(jià)值定位，提出符合市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來(lái)商業(yè)發(fā)展方向的“零售概念”作為商業(yè)物業(yè)輔助設(shè)計(jì)顧問(wèn)，共同參與項(xiàng)目的設(shè)計(jì)過(guò)程，保證建議的零售概念、規(guī)劃及主題在建筑設(shè)計(jì)中得到落實(shí)，使產(chǎn)品最大程度地滿足租戶使用要求

分階段工作計(jì)劃：招商籌備階段招商實(shí)施階段開業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段第7頁(yè)/共55頁(yè)分階段工作計(jì)劃：招商籌備階段招商實(shí)施階段開業(yè)籌備階段針對(duì)項(xiàng)目調(diào)研需求，對(duì)項(xiàng)目調(diào)研內(nèi)容、調(diào)研方法、調(diào)研時(shí)間以及成本預(yù)算加以限定，給市場(chǎng)調(diào)研顧問(wèn)編制調(diào)研建議書以方向性指引1.項(xiàng)目規(guī)劃階段主要工作內(nèi)容:甄選市場(chǎng)調(diào)研顧問(wèn)公司市場(chǎng)調(diào)研工作實(shí)施階段編制《市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》編制《項(xiàng)目可行性分析》完成《初步商業(yè)規(guī)劃》1.1市場(chǎng)調(diào)研1.2零售輔助設(shè)計(jì)制定商業(yè)規(guī)劃及設(shè)計(jì)概念大綱討論/審核商業(yè)設(shè)計(jì)方案確定最終商業(yè)設(shè)計(jì)

分階段工作計(jì)劃：招商籌備階段招商實(shí)施階段開業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段編制市場(chǎng)調(diào)研需求綱要第8頁(yè)/共55頁(yè)針對(duì)項(xiàng)目調(diào)研需求，對(duì)項(xiàng)目調(diào)研內(nèi)容、調(diào)研方法、調(diào)研時(shí)間以及成本編制市場(chǎng)調(diào)研需求綱要甄選市場(chǎng)調(diào)研顧問(wèn)公司市場(chǎng)調(diào)研工作實(shí)施階段編制《市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》編制《項(xiàng)目可行性分析》完成《初步商業(yè)規(guī)劃》1.1市場(chǎng)調(diào)研1.2零售輔助設(shè)計(jì)制定商業(yè)規(guī)劃及設(shè)計(jì)概念大綱討論/審核商業(yè)設(shè)計(jì)方案確定最終商業(yè)設(shè)計(jì)1.項(xiàng)目規(guī)劃階段主要工作內(nèi)容:選擇在商業(yè)零售領(lǐng)域質(zhì)素較好、經(jīng)驗(yàn)較豐富的市場(chǎng)調(diào)研公司，比選調(diào)研建議書以及調(diào)研報(bào)價(jià)，選擇性價(jià)比最優(yōu)者較佳市場(chǎng)調(diào)研顧問(wèn)公司如：JLL/DTZ/AcNielsen/Synovate/…

分階段工作計(jì)劃：招商籌備階段招商實(shí)施階段開業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段第9頁(yè)/共55頁(yè)編制市場(chǎng)調(diào)研需求綱要甄選市場(chǎng)調(diào)研顧問(wèn)公司市場(chǎng)調(diào)研工作實(shí)施階段1.項(xiàng)目規(guī)劃階段主要工作內(nèi)容:招商或市場(chǎng)部門人員需要嚴(yán)格控制調(diào)研公司的工作執(zhí)行情況，實(shí)時(shí)跟進(jìn)并隨機(jī)抽查，對(duì)市場(chǎng)調(diào)研的各種方法（如問(wèn)卷、電話隨訪、座談會(huì)等）均加以嚴(yán)格監(jiān)控編制市場(chǎng)調(diào)研需求綱要甄選市場(chǎng)調(diào)研顧問(wèn)公司市場(chǎng)調(diào)研工作實(shí)施階段編制《市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》編制《項(xiàng)目可行性分析》完成《初步商業(yè)規(guī)劃》1.1市場(chǎng)調(diào)研1.2零售輔助設(shè)計(jì)制定商業(yè)規(guī)劃及設(shè)計(jì)概念大綱討論/審核商業(yè)設(shè)計(jì)方案確定最終商業(yè)設(shè)計(jì)

分階段工作計(jì)劃：招商籌備階段招商實(shí)施階段開業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段第10頁(yè)/共55頁(yè)1.項(xiàng)目規(guī)劃階段主要工作內(nèi)容:招商或市場(chǎng)部門人員需要嚴(yán)格控制1.項(xiàng)目規(guī)劃階段主要工作內(nèi)容:招商或市場(chǎng)部門人員需參加關(guān)于調(diào)研數(shù)據(jù)匯總及分析的討論會(huì)，并深入溝通、重點(diǎn)把握各層面內(nèi)容此部分是市場(chǎng)調(diào)研工作的重中之重編制市場(chǎng)調(diào)研需求綱要甄選市場(chǎng)調(diào)研顧問(wèn)公司市場(chǎng)調(diào)研工作實(shí)施階段編制《市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》編制《項(xiàng)目可行性分析》完成《初步商業(yè)規(guī)劃》1.1市場(chǎng)調(diào)研1.2零售輔助設(shè)計(jì)制定商業(yè)規(guī)劃及設(shè)計(jì)概念大綱討論/審核商業(yè)設(shè)計(jì)方案確定最終商業(yè)設(shè)計(jì)

分階段工作計(jì)劃：招商籌備階段招商實(shí)施階段開業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段第11頁(yè)/共55頁(yè)1.項(xiàng)目規(guī)劃階段主要工作內(nèi)容:招商或市場(chǎng)部門人員需參加關(guān)于調(diào)1.項(xiàng)目規(guī)劃階段主要工作內(nèi)容:在充分了解市場(chǎng)情況的基礎(chǔ)上，參與財(cái)務(wù)可行性評(píng)價(jià)進(jìn)行定量分析，預(yù)測(cè)項(xiàng)目的收益能力，并重點(diǎn)把握：基本投資預(yù)算、營(yíng)運(yùn)成本分析、營(yíng)運(yùn)收入預(yù)測(cè)、項(xiàng)目投資回報(bào)能力、敏感性分析……編制市場(chǎng)調(diào)研需求綱要甄選市場(chǎng)調(diào)研顧問(wèn)公司市場(chǎng)調(diào)研工作實(shí)施階段編制《市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》編制《項(xiàng)目可行性分析》完成《初步商業(yè)規(guī)劃》1.1市場(chǎng)調(diào)研1.2零售輔助設(shè)計(jì)制定商業(yè)規(guī)劃及設(shè)計(jì)概念大綱討論/審核商業(yè)設(shè)計(jì)方案確定最終商業(yè)設(shè)計(jì)

分階段工作計(jì)劃：招商籌備階段招商實(shí)施階段開業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段第12頁(yè)/共55頁(yè)1.項(xiàng)目規(guī)劃階段主要工作內(nèi)容:在充分了解市場(chǎng)情況的基礎(chǔ)上，參1.項(xiàng)目規(guī)劃階段主要工作內(nèi)容:通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研及可行性研究，初步制訂項(xiàng)目零售概念，包含：整體設(shè)計(jì)構(gòu)思、市場(chǎng)檔次/功能定位、各層的主題、主要目標(biāo)租戶/餐飲/娛樂(lè)租戶的樓面位置與面積、初步目標(biāo)租戶類別及名單……編制市場(chǎng)調(diào)研需求綱要甄選市場(chǎng)調(diào)研顧問(wèn)公司市場(chǎng)調(diào)研工作實(shí)施階段編制《市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》編制《項(xiàng)目可行性分析》完成《初步商業(yè)規(guī)劃》1.1市場(chǎng)調(diào)研1.2零售輔助設(shè)計(jì)制定商業(yè)規(guī)劃及設(shè)計(jì)概念大綱討論/審核商業(yè)設(shè)計(jì)方案確定最終商業(yè)設(shè)計(jì)

分階段工作計(jì)劃：招商籌備階段招商實(shí)施階段開業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段第13頁(yè)/共55頁(yè)1.項(xiàng)目規(guī)劃階段主要工作內(nèi)容:通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研及可行性研究，初步1.項(xiàng)目規(guī)劃階段主要工作內(nèi)容:將初步規(guī)劃商品組合演繹為規(guī)劃圖，提出主力店、半主力店、餐飲娛樂(lè)租戶、其他零售租戶的建議位置，并充分考慮：①項(xiàng)目與現(xiàn)存設(shè)施的關(guān)系、項(xiàng)目各組成元素間的關(guān)系、項(xiàng)目地盤主要特點(diǎn)；②項(xiàng)目地盤內(nèi)不同地點(diǎn)顧客的分別、主要租戶樓層、進(jìn)出口及位置要求根據(jù)商業(yè)顧問(wèn)的意見，由設(shè)計(jì)師修訂項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)圖，并充分考慮：①主要出入口位置、公共空間的形狀及面積、公共空間的垂直運(yùn)輸；②各層零售店鋪分布建議、大型租戶建議位置、餐飲娛樂(lè)租戶建議位置編制市場(chǎng)調(diào)研需求綱要甄選市場(chǎng)調(diào)研顧問(wèn)公司市場(chǎng)調(diào)研工作實(shí)施階段編制《市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》編制《項(xiàng)目可行性分析》完成《初步商業(yè)規(guī)劃》1.1市場(chǎng)調(diào)研1.2零售輔助設(shè)計(jì)制定商業(yè)規(guī)劃及設(shè)計(jì)概念大綱討論/審核商業(yè)設(shè)計(jì)方案確定最終商業(yè)設(shè)計(jì)

分階段工作計(jì)劃：招商籌備階段招商實(shí)施階段開業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段第14頁(yè)/共55頁(yè)1.項(xiàng)目規(guī)劃階段主要工作內(nèi)容:將初步規(guī)劃商品組合演繹為規(guī)劃圖1.項(xiàng)目規(guī)劃階段主要工作內(nèi)容:確保項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)與項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)保持一致，并根據(jù)零售商及顧客的要求加以改善或修訂，并充分考慮：①樓面規(guī)劃與動(dòng)線、走廊寬度、建筑外觀、利用挑空設(shè)計(jì)以提升視覺(jué)動(dòng)線及各樓層的協(xié)調(diào)；②垂直運(yùn)輸安排、出入口安排、服務(wù)附屬設(shè)施的位置及通道、主力店及主要租戶的位置（確保項(xiàng)目?jī)?nèi)高效率的顧客流動(dòng)）、店鋪規(guī)劃（面積、深度與形狀）、店鋪能見度與曝光度、取消次要走廊及潛在較弱的地方編制市場(chǎng)調(diào)研需求綱要甄選市場(chǎng)調(diào)研顧問(wèn)公司市場(chǎng)調(diào)研工作實(shí)施階段編制《市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》編制《項(xiàng)目可行性分析》完成《初步商業(yè)規(guī)劃》1.1市場(chǎng)調(diào)研1.2零售輔助設(shè)計(jì)制定商業(yè)規(guī)劃及設(shè)計(jì)概念大綱討論/審核商業(yè)設(shè)計(jì)方案確定最終商業(yè)設(shè)計(jì)

分階段工作計(jì)劃：招商籌備階段招商實(shí)施階段開業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段第15頁(yè)/共55頁(yè)1.項(xiàng)目規(guī)劃階段主要工作內(nèi)容:確保項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)與項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)1.項(xiàng)目規(guī)劃階段主要工作內(nèi)容:項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)通過(guò)后，本階段需進(jìn)一步確認(rèn)設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，以確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)符合潛在租戶的需要，范圍包括：①根據(jù)零售業(yè)者類別、市場(chǎng)定位、價(jià)格水平及目標(biāo)顧客確定各層的詳細(xì)商品組合；②根據(jù)主要目標(biāo)租戶對(duì)面積、定位、設(shè)計(jì)的要求，具體分配至合適的店鋪；③就影響項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)概念以及零售商和消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目印象的商場(chǎng)特色/設(shè)施提供建議，如特別的照明設(shè)施及地板安排，以營(yíng)造特有的氣氛與格調(diào)編制市場(chǎng)調(diào)研需求綱要甄選市場(chǎng)調(diào)研顧問(wèn)公司市場(chǎng)調(diào)研工作實(shí)施階段編制《市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》編制《項(xiàng)目可行性分析》完成《初步商業(yè)規(guī)劃》1.1市場(chǎng)調(diào)研1.2零售輔助設(shè)計(jì)制定商業(yè)規(guī)劃及設(shè)計(jì)概念大綱討論/審核商業(yè)設(shè)計(jì)方案確定最終商業(yè)設(shè)計(jì)

分階段工作計(jì)劃：招商籌備階段招商實(shí)施階段開業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段第16頁(yè)/共55頁(yè)1.項(xiàng)目規(guī)劃階段主要工作內(nèi)容:項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)通過(guò)后，本階段需進(jìn)階段項(xiàng)目工作內(nèi)容市場(chǎng)分支工程分支運(yùn)營(yíng)分支招商推廣發(fā)展合約工程客服物業(yè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目規(guī)劃市場(chǎng)調(diào)研及可行性研究P—S————S總體規(guī)劃設(shè)計(jì)S—P—————交通研究S—P—————單體概念設(shè)計(jì)S—P———SS單體方案設(shè)計(jì)S—PSS—SS符號(hào)注解：P(Primary)主要負(fù)責(zé)人；S(Share)輔助執(zhí)行人；R(Review)監(jiān)督審查人“—”代表不需要2.項(xiàng)目規(guī)劃階段工作分工:

分階段工作計(jì)劃：招商籌備階段招商實(shí)施階段開業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段第17頁(yè)/共55頁(yè)階段項(xiàng)目工作內(nèi)容市場(chǎng)分支工程分支運(yùn)營(yíng)分支招商推廣發(fā)展合約工程項(xiàng)目單體方案設(shè)計(jì)的完成標(biāo)志著招商籌備階段的正式開始本工作階段的主要任務(wù)：為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中的“零售概念”而采取的一系列步驟清晰，切實(shí)可行的籌備、行動(dòng)方案：制定招商策略計(jì)劃制作招商推廣工具代理公司的比選及統(tǒng)籌管理

分階段工作計(jì)劃：招商實(shí)施階段開業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段招商籌備階段第18頁(yè)/共55頁(yè)分階段工作計(jì)劃：招商實(shí)施階段開業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段項(xiàng)目定位細(xì)分編制《業(yè)態(tài)規(guī)劃方案》確定目標(biāo)租戶群制定租金策略制定招商進(jìn)度計(jì)劃2.1《招商策略計(jì)劃書》編制2.2代理公司比選與統(tǒng)籌了解各代理公司的整體實(shí)力及其特長(zhǎng)確定招商代理方式代理公司的統(tǒng)籌管理2.3招商工具制作樓書，招商折頁(yè)項(xiàng)目展廳，模型項(xiàng)目推介短片，文件1.招商籌備階段主要工作內(nèi)容:在招商開展前，項(xiàng)目須有明確定位，此定位會(huì)直接決定招商的目標(biāo)客群，同時(shí)零售商亦須知道項(xiàng)目的定位，以決定是否配合其商品的形象及將來(lái)的發(fā)展

分階段工作計(jì)劃：招商實(shí)施階段開業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段招商籌備階段第19頁(yè)/共55頁(yè)項(xiàng)目定位細(xì)分編制《業(yè)態(tài)規(guī)劃方案》確定目標(biāo)租戶群制定租金策略制1.招商籌備階段主要工作內(nèi)容:明確項(xiàng)目定位后，進(jìn)一步?jīng)Q定各行業(yè)店鋪的數(shù)目、位置及面積各行業(yè)的數(shù)目、位置及面積應(yīng)能充份反應(yīng)項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位，同時(shí)亦需要顧及各行業(yè)的生存空間，避免惡性競(jìng)爭(zhēng)，使租金保持在最高水平，令此業(yè)態(tài)定位可持續(xù)發(fā)展項(xiàng)目定位細(xì)分編制《業(yè)態(tài)規(guī)劃方案》確定目標(biāo)租戶群制定租金策略制定招商進(jìn)度計(jì)劃2.1《招商策略計(jì)劃書》編制2.2代理公司比選與統(tǒng)籌了解各代理公司的整體實(shí)力及其特長(zhǎng)確定招商代理方式代理公司的統(tǒng)籌管理2.3招商工具制作樓書，招商折頁(yè)項(xiàng)目展廳，模型項(xiàng)目推介短片，文件

分階段工作計(jì)劃：招商實(shí)施階段開業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段招商籌備階段第20頁(yè)/共55頁(yè)1.招商籌備階段主要工作內(nèi)容:明確項(xiàng)目定位后，進(jìn)一步?jīng)Q定各行1.招商籌備階段主要工作內(nèi)容:根據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)研成果，選出與商場(chǎng)定位吻合的目標(biāo)租戶群，目標(biāo)租戶良好的店鋪形象，高質(zhì)素的服務(wù)以及可靠的公司背景是保證我司項(xiàng)目穩(wěn)定收益的重要條件項(xiàng)目定位細(xì)分編制《業(yè)態(tài)規(guī)劃方案》確定目標(biāo)租戶群制定租金策略制定招商進(jìn)度計(jì)劃2.1《招商策略計(jì)劃書》編制2.2代理公司比選與統(tǒng)籌了解各代理公司的整體實(shí)力及其特長(zhǎng)確定招商代理方式代理公司的統(tǒng)籌管理2.3招商工具制作樓書，招商折頁(yè)項(xiàng)目展廳，模型項(xiàng)目推介短片，文件

分階段工作計(jì)劃：招商實(shí)施階段開業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段招商籌備階段第21頁(yè)/共55頁(yè)1.招商籌備階段主要工作內(nèi)容:根據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)研成果，選出與商1.招商籌備階段主要工作內(nèi)容:基于業(yè)態(tài)規(guī)劃方案及市場(chǎng)調(diào)查，為個(gè)別商鋪定出租金在厘定各商鋪預(yù)期租金時(shí)，須考慮個(gè)別商鋪的目標(biāo)行業(yè)、位置及面積，不同行業(yè)的面積及位置要求不同，