063 徐州B6-1地塊概念設(shè)計(jì)

徐州B6-1地塊規(guī)劃與建筑方案2011.05基地現(xiàn)狀1原規(guī)劃地塊范圍用地性質(zhì)用地面積容積率建筑面積B4-3：影劇院用地81408平方米≤0.865126平方米B6-1：商辦用地55838平方米≤4.5251271平方米一、基地現(xiàn)狀及設(shè)計(jì)條件B4-3B6-1B6-1B4-3現(xiàn)規(guī)劃地塊范圍用地性質(zhì)用地面積容積率建筑面積B4-3：商辦用地81408平方米≤3.5

284928平方米B6-1：商辦用地55838平方米≤4.0223352平方米二、基地現(xiàn)狀及人流方向分析B6-1地塊東西長度為230米，南北向長度275米；B4-3地塊東西最長350米，最短約為283米·，南北最長365米，最短約為258米；基地東側(cè)及北側(cè)有大量的商辦、商住及居住用地，有充足的外來人流；方案一為B6-1地塊設(shè)計(jì)，方案二為B4-3及B6-1整體設(shè)計(jì)；由基地現(xiàn)狀可知，地塊東側(cè)有規(guī)劃主題公園及城市綠地，北側(cè)為商辦用地，南側(cè)為政府辦公用地；商住商辦商辦商辦商辦商辦商辦商辦商辦商辦商辦商住商住商住商住商住二類居住用地二類居住用地政府辦公用地公園人流周邊地塊人流城市綠地河流周邊人流聚集地塊政府辦公用地本案用地三、設(shè)計(jì)難點(diǎn)分析設(shè)計(jì)難點(diǎn)：1、基地東側(cè)的城市綠地景觀良好，如何既保護(hù)綠地的本身景觀，同時(shí)又加以利用來提升本地塊的土地價(jià)值？2、基地進(jìn)深最深入為230米及350米，如何提升基地內(nèi)部的商業(yè)價(jià)值，增加人氣？3、如何將周邊人流有效引入地塊內(nèi)部？4、B4-3地塊容積率為3.5，包含占地面積較大的65126平方米影劇院及SHOPPINGMALL，如何在此情況下保證高容積率？5、基地限高100米，其中B6-1地塊南側(cè)考慮配合南側(cè)政府辦公樓的城市形象，設(shè)計(jì)將南側(cè)建筑高度控制在80米左右，如何在高容積率下達(dá)到各功能區(qū)域間的協(xié)調(diào)以及空間上的平衡？商住商辦商辦商辦商辦商辦商辦商辦商辦商辦商辦商住商住商住商住商住二類居住用地二類居住用地政府辦公用地四、設(shè)計(jì)重點(diǎn)分析設(shè)計(jì)重點(diǎn)：1、臨公園的建筑要充分利用景觀優(yōu)勢2、合理利用基地長寬空間，達(dá)到地塊價(jià)值最大化3、設(shè)計(jì)時(shí)注重塑造城市空間形象，與區(qū)域空間相協(xié)調(diào)4、公共空間是使人流停留的重要空間，本案要重點(diǎn)通過對(duì)內(nèi)部廣場等公共空間的設(shè)計(jì)來增加商業(yè)氛圍。5、通過建筑設(shè)計(jì)的手法，進(jìn)行人流的導(dǎo)入以及內(nèi)部人流的引導(dǎo)，使地塊內(nèi)的商業(yè)價(jià)值提升。商住商辦商辦商辦商辦商辦商辦商辦案例分析23空間豐富流暢，易于營造良好的商業(yè)氛圍，形成強(qiáng)烈場所感的同時(shí)為人們提供不同的購物體驗(yàn)，給消費(fèi)者提供一個(gè)社交的場所，鼓勵(lì)消費(fèi)者在這里進(jìn)行社交生活。購物內(nèi)街設(shè)計(jì)為峽谷式，滿足購物者的獵奇心理，為商業(yè)帶來長久的人流吸引力。案例分析：難波公園錯(cuò)落有致的購物空間，營造出強(qiáng)烈的場所感峽谷式商業(yè)內(nèi)街將活動(dòng)和流動(dòng)的概念，融入空間與鋼筋水泥結(jié)構(gòu)里整個(gè)建筑的結(jié)構(gòu)不是以層層樓面切割空間，而是空間與空間銜接成流線的體驗(yàn)。來往人流有如水里飄來游去的魚兒通向屋頂平臺(tái)供游人娛樂休閑。案例分析：新加坡Vivocity3街角布置吸引力較強(qiáng)的商鋪，便于人流的引入，增加商業(yè)人氣。街角布置棒約翰及屈臣氏街角布置一茶一座及國美案例分析：大寧商業(yè)廣場3反例——沿張揚(yáng)路路布置大大量餐飲飲，導(dǎo)致致大量人人流阻斷斷在張揚(yáng)揚(yáng)路上，，無法將將人流引引入內(nèi)街街，內(nèi)街街人氣不不足，氣氣氛蕭條條。將吸引力力較強(qiáng)的的商鋪布布置在商商業(yè)區(qū)縱縱深部位位，便于于人流的的引入，，增加商商業(yè)人氣氣。張揚(yáng)路沿張揚(yáng)路布置大量商業(yè)，人流聚集。內(nèi)街人氣不足，氣氛蕭條內(nèi)街張揚(yáng)路案例分析析：新大大路廣場場方案一3—視覺效果果及設(shè)計(jì)計(jì)理念規(guī)劃平面面視覺效果果徐州B6-1項(xiàng)目數(shù)值單位備注總用地面積55838㎡

地上建筑面積220400㎡

其中商業(yè)41800㎡

辦公56000㎡標(biāo)準(zhǔn)層按1500計(jì)算類住宅122600㎡建筑密度40%

綠地率20%

容積率3.95

規(guī)劃分析析規(guī)劃部分分人流通過過屋頂平平臺(tái)進(jìn)入入上層商商業(yè)通過峽谷谷通道進(jìn)進(jìn)入內(nèi)部部中庭，，發(fā)散至至各方向向商業(yè)內(nèi)內(nèi)街類住宅人人流類住宅人人流類住宅人人流辦公人流流“購物公公園”的的構(gòu)想通過緩坡坡臺(tái)階串串聯(lián)屋頂頂平臺(tái)，，逐漸深深入地塊塊腹地，，使商業(yè)業(yè)與城市市綠地形形成滲透透關(guān)系，，為購物物者帶來來如漫步步公園般般的購物物體驗(yàn)規(guī)劃分析析規(guī)劃部分分逐漸抬高高的屋頂頂花園，，形成立立體景觀觀空間，，與城市市綠化形形成互動(dòng)動(dòng)關(guān)系城市綠化化規(guī)劃部分分主要交通流線線分析鳥瞰示意1視覺效果鳥瞰示意2視覺效果商業(yè)空間示意意1視覺效果商業(yè)空間示意意2視覺效果局部效果示意意1視覺效果局部效果示意意2視覺效果局部效果示意意3視覺效果設(shè)計(jì)過程演變變1、基于道路及及城市空間關(guān)關(guān)系，生成方方形原始體塊塊2、呼應(yīng)東側(cè)城城市綠化，生生成斜面3、形成階梯式式綠化，并分分析人流集散散方向4、根據(jù)上步人人流方向切割割體塊，形成成商業(yè)內(nèi)街5、置入高層體體塊6、完整體型效效果設(shè)計(jì)理念本案以“購物公園””為設(shè)計(jì)主題題，衍生出一系列列設(shè)計(jì)理念，，以回應(yīng)項(xiàng)目目所處基地的的自然特點(diǎn)及及其獨(dú)特空間間1、峽谷式商業(yè)業(yè)內(nèi)街峽谷式商業(yè)內(nèi)內(nèi)街不僅串聯(lián)聯(lián)起整個(gè)地塊塊的商業(yè)，保保持動(dòng)線的連連貫同時(shí)保證一層層公共空間的的靈動(dòng)自由，，滿足人們購購物時(shí)的探索索欲望，并且且可使商業(yè)的的有效面積明明顯增加2、沿公園界面面緩坡上行的的露臺(tái)式商鋪鋪—城市綠洲普通的商業(yè)街街設(shè)計(jì)會(huì)導(dǎo)致致部分地塊內(nèi)內(nèi)部的部分店店面成為商業(yè)業(yè)消極空間；；將景觀完全全融入到建筑筑內(nèi)部，并達(dá)達(dá)到與自然和諧共共處，營造出可休休憩的交流場場所，使消費(fèi)費(fèi)者停留時(shí)間間延長，地塊商業(yè)價(jià)值值得到進(jìn)一步步提升設(shè)計(jì)理念設(shè)計(jì)理念3、交錯(cuò)豐富的的水平聯(lián)系各層都設(shè)計(jì)有有連廊，聯(lián)系系內(nèi)街兩側(cè)商商業(yè)，疊加后后產(chǎn)生豐富光光影效果，增增加購物的趣趣味性，為本本商業(yè)帶來活活力1設(shè)計(jì)理念商業(yè)價(jià)值的水平遞減原則主空間次空間商業(yè)價(jià)值的垂直遞減原則地面層二層三層4、商業(yè)價(jià)值的的遞減原則較大規(guī)模的商商業(yè)空間難免免要形成主空空間與次空間間，而從主空空間到次空間間的人氣急劇劇下降，就是是商業(yè)價(jià)值的的水平遞減。。商業(yè)空間地面面層的人氣最最旺，按照豎豎向交通的層層數(shù)依次遞減減，就是商業(yè)業(yè)價(jià)值的垂直直遞減。如何提升商業(yè)業(yè)價(jià)值，避免免遞減原則？？1、增加一層開開口，形成曲曲折的界面，，增加展示面面的長度1設(shè)計(jì)理念2、設(shè)置動(dòng)態(tài)的的水平及垂直直流線在每層形成豐豐富的水平交交通系統(tǒng)，保保證上下層間間交通流暢，，并結(jié)合屋頂頂花園形成移移步易景的動(dòng)動(dòng)態(tài)效果，弱化“在樓上上”的感受，吸引人流到到達(dá)地塊內(nèi)部部以及上層店店鋪地鐵站點(diǎn)商業(yè)平面商業(yè)一層平面面零售商業(yè)主力商業(yè)餐飲部分塔樓部分屋頂花園景觀疊水城市綠化城市綠化滲透透周邊地塊人流流周邊地塊人流流周邊地塊人流流MM垂直交通商業(yè)平面商業(yè)二層平面面零售商業(yè)水平交通餐飲部分塔樓部分屋頂花園屋頂平平臺(tái)垂直交交通商業(yè)平平面商業(yè)三三層平平面零售商商業(yè)水平交交通休閑娛娛樂塔樓部部分屋頂花花園屋頂平平臺(tái)垂直交交通輕餐飲飲4方案二二—視覺效效果及及設(shè)計(jì)計(jì)理念念規(guī)劃平平面（（一））規(guī)劃部部分24F24F25F24F24F25F22F25F22F25F20F20F3F1F1F4F5F徐州B6-1用地性質(zhì)商辦用地用地面積55838地上建筑面積223765其中

單層面積層數(shù)限高樓棟數(shù)合計(jì)高層純辦公14851880253460186105純辦公148525100137125類住宅81020100232400類住宅131524100263120多層一層1404037660二層12780三層10840建筑密度40.73%綠化率21.00%地下建筑面積52000總建筑面積275765容積率4.01徐州B4-3用地性質(zhì)商辦用地用地面積81408地上建筑面積256365其中

單層面積層數(shù)限高樓棟數(shù)合計(jì)高層純辦公148525100137125163365類住宅1315241004126240多層影劇院及其他13000510016500093000集中商業(yè)70004100128000建筑密度32.85%綠化率21.00%地下建筑面積52000總建筑面積308365容積率3.15規(guī)劃分分析（（一））規(guī)劃部部分類住宅宅人流流類住宅宅人流流辦公人人流類住宅宅人流流商業(yè)人人流地上商商業(yè)人人流地下商商業(yè)人人流“城市市動(dòng)力力帶””的構(gòu)構(gòu)想通過簡簡潔清清晰的的流線線設(shè)計(jì)計(jì)，以以及地地下、、地上上多層層次的的立體體交通通，使使各地地塊間間保持持緊密密的聯(lián)聯(lián)系，，為購購物者者帶來來舒暢暢的購購物體體驗(yàn)，，以此此來體體現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)代城城市高高效、、迅速速的節(jié)節(jié)奏，，同時(shí)時(shí)為區(qū)區(qū)域發(fā)發(fā)展帶帶來活活力規(guī)劃平平面（（二））規(guī)劃部部分25F25F25F25F25F25F22F25F22F25F20F20F3F1F1F4F5F徐州B6-1用地性質(zhì)商辦用地用地面積55838地上建筑面積223765其中

單層面積層數(shù)限高樓棟數(shù)合計(jì)高層純辦公14851880253460186105純辦公148525100137125類住宅81020100232400類住宅131524100263120多層一層1404037660二層12780三層10840建筑密度40.73%綠化率21.00%地下建筑面積52000總建筑面積275765容積率4.01徐州B4-3用地性質(zhì)商辦用地用地面積81408地上建筑面積271040其中

單層面積層數(shù)限高樓棟數(shù)合計(jì)高層純辦公146025100136500170540類住宅146024100135040類住宅146025100136500類住宅125025100262500多層影劇院及其他135005100167500100500集中商業(yè)82504100133000建筑密度31.58%綠化率21.00%地下建筑面積52000總建筑面積323040容積率3.33規(guī)劃分分析（（二））規(guī)劃部部分類住宅宅人流流類住宅宅人流流辦公人人流類住宅宅車流流商業(yè)人人流地上商商業(yè)人人流地下商商業(yè)人人流區(qū)域視視線通通廊“視線線通廊廊”以區(qū)域域節(jié)點(diǎn)點(diǎn)—超高層層建筑筑與區(qū)區(qū)域景景觀湖湖面為為空間間軸線線，將將B4-3地塊有有機(jī)分分割，，將集集中商商業(yè)及及影劇劇院布布置于于地塊塊東南南角，，與B6-1地塊商商業(yè)產(chǎn)產(chǎn)生呼呼應(yīng)鳥瞰示示意1視覺效效果鳥瞰示示意2視覺效效果商業(yè)街街空間間示意意1視覺效效果商業(yè)街街空間間示意意2視覺效效果局部效效果示示意1視覺效效果局部效效果示示意2視覺效效果本案以以“城市市動(dòng)力力帶””為設(shè)計(jì)計(jì)主題題，以以清晰晰明朗朗的平平面流流線及及空間間流線線展開開設(shè)計(jì)計(jì)，以以此來來體現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)代代城市市高效效、迅迅速的的節(jié)奏奏，為為本區(qū)區(qū)域發(fā)發(fā)展帶帶來活活力1、物業(yè)布布局設(shè)計(jì)計(jì)B4-3地塊現(xiàn)規(guī)規(guī)劃要求求為商辦辦用地，，包含大大型影劇劇院、SHOPPINGMALL及高層商商辦；因此，方方案二在在B6-1地塊設(shè)計(jì)計(jì)時(shí)注意意對(duì)兩地地塊物業(yè)業(yè)形式加加以區(qū)分分，通過過高層與與多層的的分區(qū)，，減小地地塊相對(duì)對(duì)進(jìn)深，，將商業(yè)業(yè)布置于于臨城市市綠化一一側(cè)，集集中設(shè)置置靈活度度較高的的可售型型商鋪總平面1設(shè)計(jì)理念念高層區(qū)域域高層區(qū)域域大型影劇劇院及SHOPPINGMALL可售商鋪鋪型商業(yè)業(yè)街設(shè)計(jì)理念念2、設(shè)計(jì)下下沉商業(yè)業(yè)街下沉式商商業(yè)街通通過地下下通道將將主題公公園以及及B4-3、B6-1兩個(gè)地塊塊進(jìn)行空空間整合合，有效效的吸引引人流，，形成良良好的商商業(yè)氛圍圍，使兩兩地塊形形成完整整的商業(yè)業(yè)界面，，同時(shí)保保證各層層公共空空間的靈靈動(dòng)自由由，其中中下沉空空間通過過體塊收收放，為為人們提提供休閑閑及停留留場所，，并且可可使商業(yè)業(yè)的有效效面積明明顯增加加下沉商業(yè)業(yè)鳥瞰3、沿公園園界面沿公園界界面由點(diǎn)點(diǎn)式沿街街商業(yè)及及帶狀商商業(yè)形成成錯(cuò)落關(guān)關(guān)系，呼呼應(yīng)主題題公園的的自然特特點(diǎn)，并并使內(nèi)部部商業(yè)街街也具有有景觀視視線，增增加購物物的舒適適性設(shè)計(jì)理念念設(shè)計(jì)理念念4、三首層層強(qiáng)調(diào)商業(yè)業(yè)的時(shí)效效性，方方案二創(chuàng)創(chuàng)造性的的推出了了“三首層層”的消消費(fèi)聚集集模式，不僅有有傳統(tǒng)的的“基礎(chǔ)礎(chǔ)首層””可以聚聚集繁華華的商業(yè)業(yè)人流，，更增加加了下沉沉商業(yè)街街及二