2013年全裝修商品住宅問題探討分析（精裝修案例分析256P）

關(guān)于全裝修商品住宅問題的探討

一、xx全面家居解決方案介紹二、住宅精裝修實施階段的經(jīng)驗提示三、精裝修住宅的成本控制與采購四、精裝修住宅的施工管理五、精裝修住宅產(chǎn)品的售后服務(wù)六、案例分析目錄一、xx地產(chǎn)全面家居解決方案介紹

有專人研究住宅精裝修的標(biāo)準(zhǔn)化體系。這種住宅精裝修的研究，不僅是簡單研究在毛坯房的基礎(chǔ)上如何怎么再裝修一下，而是全面地提供整套家居解決方案。全面家居解決方案是從建筑設(shè)計方案開始，對戶型、室內(nèi)設(shè)計、景觀設(shè)計、廚房衛(wèi)生間設(shè)計、水電氣設(shè)計、收納及儲藏系統(tǒng)等多個細(xì)節(jié)統(tǒng)一研究，并注重系統(tǒng)的集成。這種做法比在以往簡單的地在毛坯房上做裝修已經(jīng)有了很大的提升和進(jìn)步。全面家居解決方案見附件（一）、戶型方案階段要考慮的內(nèi)容：1、廚房的布置（流程布置、配置布置、水電預(yù)埋定位等）；2、衛(wèi)生間的布置（潔具布置、小電器布置、更衣壁櫥的布置、水電預(yù)埋定位等）；3、入口玄關(guān)空間的預(yù)留，收納系統(tǒng)的布置；4、廳、房家具布置方案、空調(diào)機位布置方案（確定電氣、弱電定位等）；5、洗衣機、拖布池等布置（上水、下水的布置）；6、室外空調(diào)架的定位（與預(yù)留洞及建筑立面緊密相關(guān)）；核心提示：戶型方案中一定要嚴(yán)格做好家具布置圖！二、住宅精裝修實施階段的經(jīng)驗提示住宅戶型設(shè)計時考慮家具等各種布置外立面空調(diào)機位的裝飾處理（二）、裝修細(xì)化設(shè)計階段需要注意的問題1、入戶門風(fēng)格與形式的選擇必須與室內(nèi)設(shè)計統(tǒng)一；2、建筑設(shè)計院的施工圖與精裝修設(shè)計是否矛盾（尺寸差異、水電定位差異、機電設(shè)備預(yù)留洞口等）；3、室內(nèi)公共部分裝修設(shè)計與入戶裝修設(shè)計的銜接（地面標(biāo)高、入戶門內(nèi)外門套的裝修）；4、室外設(shè)計與室內(nèi)設(shè)計的銜接（陽臺、露臺門、窗等）；5、關(guān)于竣工驗收前裝修、驗收后裝修的問題及相關(guān)設(shè)計圖紙的對應(yīng)。（三）、如何選擇工業(yè)化的專業(yè)施工如果說衛(wèi)生潔具在完成采購后，可以直接讓裝修施工單位按設(shè)計圖紙安裝的話，那么固定衣櫥、室內(nèi)門及門套等部品的安裝就不能簡單地讓普通的裝修施工單位來施工、制作了。這同樣應(yīng)該由專業(yè)的家具制造商來完成設(shè)計和施工安裝。因為一個樓盤，少則幾百套房子，多則幾千套房子，一種住宅裝修部品的數(shù)量可能就成千上萬，只有由專業(yè)的部品制造商才能保質(zhì)保量、按時完成施工任務(wù)，并達(dá)到設(shè)計要求?？捎蓪I(yè)制造商工廠化完成的施工內(nèi)容：櫥柜工程、門及門套工程、木地板工程、固定家具工程、家用電器安裝及調(diào)試、空調(diào)及新風(fēng)系統(tǒng)安裝、弱電系統(tǒng)安裝等。裝修零部件工工廠化裝飾企業(yè)之間間越來越多地地表現(xiàn)為基于于“時間、質(zhì)質(zhì)量、成本””的競爭。一一個大型項目目的完成主要要可分為：墻墻體安裝、大大理石安裝、、吊頂安裝、、木制品的零零部件安裝、、機電安裝、、五金安裝以以及軟裝飾品品的布置等方方面。在過過去去，，這這些些都都是是在在現(xiàn)現(xiàn)場場制制作作完完成成的的，，現(xiàn)現(xiàn)在在大大部部分分已已經(jīng)經(jīng)實實現(xiàn)現(xiàn)了了零零部部件件工工廠廠化化制制作作?！，F(xiàn)現(xiàn)場場成成品品安安裝裝，，如如大大理理石石、、木木制制品品、、五五金金等等。。能能否否準(zhǔn)準(zhǔn)確確的的捕捕捉捉市市場場的的需需求求信信息息，，以以最最快快的的速速度度，，最最低低的的成成本本，，生生產(chǎn)產(chǎn)出出高高質(zhì)質(zhì)量量的的工工程程市市場場上上需需求求的的產(chǎn)產(chǎn)品品，，或或為為裝裝飾飾企企業(yè)業(yè)的的核核心心目目標(biāo)標(biāo)。。裝飾飾工工程程中中的的木木制制品品不不同同于于活活動動家家具具，，活活動動家家具具由由于于是是定定型型產(chǎn)產(chǎn)品品容容易易形形成成大大規(guī)規(guī)模模定定制制的的生生產(chǎn)產(chǎn)模模式式，，而而裝裝飾飾工工程程中中的的木木制制品品受受到到現(xiàn)現(xiàn)場場條條件件設(shè)設(shè)計計個個性性化化新新材材料料工工廠廠加加工工條條件件運運用用等等限限制制長長期期以以來來一一直直只只能能在在現(xiàn)現(xiàn)場場制制作作。。隨著家家具行行業(yè)的的大力力發(fā)展展，技技術(shù)能能力和和生產(chǎn)產(chǎn)設(shè)備備的大大力提提高和和更新新逐步步解決決了以以上的的難點點，正正在實實現(xiàn)裝裝飾工工程中中的木木制品品零部部件的的工廠廠化生生產(chǎn)新新的革革命。。木制品品零部部件的的工廠廠化生生產(chǎn)，，現(xiàn)場場成品品安裝裝對整整個室室內(nèi)裝裝飾工工程來來說具具有非非常重重要的的現(xiàn)實實意義義:1、保證證質(zhì)量量由由于于木制制品實實在家家具廠廠批量量生產(chǎn)產(chǎn)制作作，也也就是是按照照家具具的質(zhì)質(zhì)量要要求進(jìn)進(jìn)行制制作的的，肯肯定比比原來來在現(xiàn)現(xiàn)場制制作的的質(zhì)量量要好好，而而且可可以避避免產(chǎn)產(chǎn)品的的色差差問題題。2、縮短短工期期由由于于木制制品是是在工工廠生生產(chǎn)制制作，，所以以在現(xiàn)現(xiàn)場施施工的的同時時，可可以預(yù)預(yù)先把把要加加工的的木制制品下下單到到家工工廠進(jìn)進(jìn)行生生產(chǎn)制制作，，待現(xiàn)現(xiàn)場的的隔墻墻和吊吊頂施施工完完畢立立即進(jìn)進(jìn)行木木制品品安裝裝，這這樣可可以大大大縮縮短原原來的的施工工工期期。3、有利利于控控制成成本木木制品品在廠廠里加加工可可以進(jìn)進(jìn)行合合理配配料，，控制制原材材料的的成本本，相相對于于現(xiàn)場場制作作時時工工作面面大，，現(xiàn)場場管理理不能能面面面俱到到，容容易造造成材材料浪浪費等等具有有很大大的優(yōu)優(yōu)越性性。另另外在在工廠廠里勞勞動力力也比比較集集中，，人工工的運運用也也可以以達(dá)到到最合合理化化，減減少現(xiàn)現(xiàn)場施施工人人員的的數(shù)量量、住住宿、、等帶帶來的的壓力力以及及現(xiàn)場場安全全、質(zhì)質(zhì)量隱隱患。。如何實實現(xiàn)裝裝修工工廠化化工廠化化裝修修的信信息同同步示示意圖圖裝修修工廠廠化化技技術(shù)術(shù)實實施施方方案案裝飾工工程木木制品品零部部件的的工廠廠化生生產(chǎn)流流程（四））、精精裝修修住宅宅中新新技術(shù)術(shù)及設(shè)設(shè)備的的選擇擇1、新風(fēng)風(fēng)系統(tǒng)統(tǒng)2、太陽陽能熱熱水系系統(tǒng)3、直飲水水系統(tǒng)4、下排油油煙系統(tǒng)統(tǒng)5、中央吸吸塵系統(tǒng)統(tǒng)6、小型中中央空調(diào)調(diào)系統(tǒng)7、同層后后排水系系統(tǒng)新風(fēng)等選選擇系統(tǒng)統(tǒng)的圖片片住宅新風(fēng)風(fēng)體統(tǒng)示示意圖同層后排排水系統(tǒng)統(tǒng)直飲水系系統(tǒng)示意意圖下排油煙煙一體灶灶三、精裝修住住宅的成本控控制與采購（一）、精裝裝修的成本控控制從設(shè)計開開始1、精裝修設(shè)計計成本控制（（80%）（1）、產(chǎn)品定位位標(biāo)準(zhǔn)的選定定、設(shè)計風(fēng)格格確定（2）、主要材料料選擇（3）、設(shè)計內(nèi)容容及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的確定（各各區(qū)域組成及及部品配置、、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)））（4）、按照梯級級標(biāo)準(zhǔn)確定設(shè)設(shè)計細(xì)節(jié)及裝裝修標(biāo)準(zhǔn)。2、精精裝裝修修住住宅宅實實施施過過程程的的成成本本控控制制（（20%）（1）、、預(yù)預(yù)算算控控制制（2）、、工工程程發(fā)發(fā)包包控控制制（3）、、施施工工階階段段的的成成本本控控制制（4）、、決決算算階階段段的的成成本本控控制制（二二））、、精精裝裝修修設(shè)設(shè)計計過過程程成成本本控控制制流流程程精裝裝修修住住宅宅的的設(shè)設(shè)計計成成本本控控制制一一般般按按以以下下工工作作步步驟驟來來進(jìn)進(jìn)行行：：1、根根據(jù)據(jù)樓樓盤盤市市場場定定位位確確定定交交樓樓標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的的裝裝修修范范圍圍和和單單位位造造價價。。一一般般室室內(nèi)內(nèi)裝裝修修成成本本標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)可可在在300~1000元/平方方米米范范圍圍選選擇擇和和確確定定（由由營營銷銷策策劃劃部部門門、、設(shè)設(shè)計計部部門門確確定定））。。2、按按所所確確定定的的裝裝修修造造價價進(jìn)進(jìn)行行精精裝裝修修住住宅宅的的設(shè)設(shè)計計深深化化、、調(diào)調(diào)整整及及完完善善，，編編制制符符合合市市場場定定位位的的精精裝裝修修預(yù)預(yù)算算，，初初步步鎖鎖定定成成本本（可可由由裝裝修修設(shè)設(shè)計計公公司司來來完完成成））。。3、按按確確定定的的裝裝修修設(shè)設(shè)計計進(jìn)進(jìn)行行主主要要裝裝修修材材料料、、部部品品的的采采購購詢詢價價工工作作。。主主要要材材料料及及部部品品包包括括：：入入戶戶門門、、鋪鋪地地材材料料、、衛(wèi)衛(wèi)生生潔潔具具、、廚廚房房衛(wèi)衛(wèi)生生間間用用品品、、櫥櫥柜柜、、開開關(guān)關(guān)插插座座、、家家用用電電器器、、墻墻面面磁磁轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)、、涂涂料料等等（由預(yù)預(yù)算采采購部部門來來完成成）。。4、根據(jù)據(jù)初步步選定定的裝裝修材材料、、部品品比較較精確確做出出裝修修預(yù)算算（預(yù)算部部門來來完成成）。5、根據(jù)據(jù)產(chǎn)品品定位位及成成本控控制目目標(biāo)調(diào)調(diào)整裝裝修設(shè)設(shè)計（（營銷部部、設(shè)設(shè)計部部）。6、按照照最終終的定定板裝裝修設(shè)設(shè)計完完成精精裝修修成本本預(yù)算算的編編制。。精裝修修設(shè)計計過程程的成成本控控制流流程成本定定位裝修設(shè)設(shè)計設(shè)計預(yù)預(yù)算采購詢詢價編制預(yù)預(yù)算調(diào)整設(shè)設(shè)計實施預(yù)預(yù)算成本清清單分分析案案例：：（三））、采采購成成本的的控制制1、甲供供材料料的選選擇范范圍地板、、瓷磚磚、涂涂料、、石材材、窗窗臺板板、門門、櫥櫥柜系系統(tǒng)、、潔具具、燈燈具、、電器器等。。2、批量量采購購的選選擇（（品牌牌選擇擇余地地比較較小的的情況況）3、競標(biāo)標(biāo)性采采購4、戰(zhàn)略略采購購木門的的采購購木門是是對進(jìn)進(jìn)度的的影響響極大大，是是最值值得關(guān)關(guān)注的的項目目之一一。關(guān)注的的質(zhì)量量要點點：1、木材材干燥燥水平平。2、木材材本身身的品品質(zhì)。。3、門板板的構(gòu)構(gòu)成方方式。。實木木門、、空心心門、、模壓壓門。。4、飾面面做法法。5、油漆漆質(zhì)量量。6、門套套的設(shè)設(shè)計方方式。。7、門的的五金金件。。幾乎所所有項項目上上都遇遇到木木門安安裝產(chǎn)產(chǎn)能不不足的的問題題。為為此，，將其其工作作劃分分為幾幾個步步驟，，并在在采購購合同同中與與供應(yīng)應(yīng)商予予以明明確：：第一階階段：：門的的設(shè)計計，技技術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的的確定定，五五金件件配置置的確確定第二階階段：：樣板板門制制作，，確定定驗收收標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。第三階階段：：根據(jù)據(jù)供應(yīng)應(yīng)商的的產(chǎn)能能排產(chǎn)產(chǎn)，并并約定定門框框、門門扇、、門套套進(jìn)場場時間間。第四階階段：：現(xiàn)場場安裝裝，成成品驗驗收。。櫥柜的的采購購櫥柜采采購關(guān)關(guān)注的的質(zhì)量量要點點：1、臺面面人造造石的的質(zhì)量量，價價格差差別可可達(dá)10倍。2、柜體體用板板材。。多數(shù)數(shù)用防防潮板板，即即便如如此，，防潮潮板質(zhì)質(zhì)量也也有高高低之之分。。3、表面面裝飾飾材料料。便便宜的的防火火板幾幾十元元每張張，貴貴的上上千元元一張張。4、每一一種五五金件件。進(jìn)進(jìn)口和和非進(jìn)進(jìn)口價價格差差別極極大，，例如如：抽抽屜所所用的的滑軌軌，質(zhì)質(zhì)量好好的可可以承承受一一個人人的重重量，，其價價格也也頗為為可觀觀。5、抽屜屜的質(zhì)質(zhì)量。。有的的是金金屬制制品，，有的的用普普通板板材制制成。。6、封邊邊條的的工藝藝及材材料。。7、各種種附件件，例例如金金屬抽抽籃的的數(shù)量量、質(zhì)質(zhì)量等等等。。8、加工工水平平。9、收納納系統(tǒng)統(tǒng)配置置：調(diào)調(diào)味拉拉籃、、支架架、垃垃圾桶桶等等等。櫥柜省錢的的技巧成品木制作作的采購衣柜、鞋柜柜、玄關(guān)收收納柜、衛(wèi)衛(wèi)生間櫥柜柜、儲藏柜柜、背景墻墻幾乎每一組組成部分都都構(gòu)成不同同的質(zhì)量等等級?；顒硬考牡目煽啃孕栊枰J(rèn)真把把握。防潮能力常常常不足。。制作安裝的的時間比較較長。安裝時對現(xiàn)現(xiàn)場有一定定影響。木地板的采采購木地在廣東東用量一般般，在上海海、北方不不少房子內(nèi)內(nèi)常常滿鋪鋪。這種做做法對房間間的方正性性、地面的的平整度要要求很高，，對鋪貼的的工藝要求求也很嚴(yán)格格，否則非非常容易產(chǎn)產(chǎn)生大面積積空鼓等嚴(yán)嚴(yán)重質(zhì)量問問題。在廣廣東，我們們懷疑大多多數(shù)建筑的的施工精度度難以滿足足要求，甚甚至能勝任任的施工班班組估計也也不是很多多。進(jìn)場前培培訓(xùn)的重重要性??！不過，木木地板的的安裝倒倒是非常?？焖?。。上海市對對于木地地板的保保護(hù)要求求極高，，因此在在采購時時就必須須明示要要求的保保護(hù)方法法、可以以接受的的質(zhì)量缺缺陷是多多大，等等等。木地板采采購建議議：實木木復(fù)合地地板地磚、瓷瓷磚的采采購盡管瓷磚磚是標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的工廠廠產(chǎn)品，，但是受受材料檔檔次及不不同批次次的影響響，瓷磚磚帶來的的質(zhì)量問問題并不不少見。。采購時時應(yīng)注意意以下問問題：1、地磚、、瓷磚的的損耗遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于定定額值2、墻磚采采用無縫縫磚時3、排版設(shè)設(shè)計時4、色差問問題5、幾何尺尺寸方正正度，平平面翹曲曲建議最好好按照每每一色號號準(zhǔn)備2％的瓷磚磚用于物物業(yè)維修修。瓷磚的供供應(yīng)對進(jìn)進(jìn)度的影影響是直直接的，，需要毫毫不猶豫豫地保證證其供貨貨。瓷磚的供供應(yīng)沒有有想象的的那么麻麻煩。石材的采采購石材主要要使用部部位：地地面鋪地地、窗臺臺板、櫥櫥柜臺面面、門套套、裝飾飾柱等1、石材的的采購比比較復(fù)雜雜，即便便是相同同名稱的的石材，，其品質(zhì)質(zhì)可以天天差地別別。為減減少爭執(zhí)執(zhí)和方便便管理，，通常由由施工單單位供應(yīng)應(yīng)。關(guān)鍵鍵是要選選擇好大大板，并并且在運運輸、保保管及施施工過程程當(dāng)中切切實地做做好成品品保護(hù)工工作。2、石材編編號是一一件細(xì)致致的工作作，要求求區(qū)分不不同的使使用部位位逐一編編號，避避免混淆淆。打包包最好按按照套間間進(jìn)行，，避免按按照規(guī)格格不同大大量打包包，否則則分發(fā)到到不同部部位時很很容易出出現(xiàn)錯誤誤，特別別是如果果編號不不完善，，那幾乎乎是災(zāi)難難性的。。衛(wèi)生潔潔具的的采購購關(guān)注要要點：：1、龍頭頭等配配件的的選擇擇必須須與潔潔具匹匹配。。2、下水水配件件選擇擇的質(zhì)質(zhì)量保保證。。3、馬桶桶的規(guī)規(guī)格應(yīng)應(yīng)該與與現(xiàn)場場預(yù)埋埋一致致，否否則無無法安安裝，，或者者改動動太大大。4、浴缸缸直接接影響響泥水水的施施工進(jìn)進(jìn)度，，應(yīng)予予關(guān)注注。5、衛(wèi)生生潔具具對裝裝修檔檔次影影響很很大，，價格格差別別也非非常之之大。。電器開開關(guān)插插座的的采購購集中采采購情情形下下，開開關(guān)插插座采采用名名牌產(chǎn)產(chǎn)品也也可以以保持持較低低的造造價，，因此此建議議采用用較高高檔產(chǎn)產(chǎn)品。。其他部部品材材料的的采購購燈具的的采購購：建議議配置置廚房房、衛(wèi)衛(wèi)生間間、走走道部部分照照明燈燈具為為主。。五金件件的采采購：：五金件件頗能能體現(xiàn)現(xiàn)裝修修檔次次，因因此設(shè)設(shè)計和和選樣樣時當(dāng)當(dāng)然要要予以以重視視。鏡子的采采購：容易產(chǎn)生生的問題題主要是是要防止止生銹。。必須采采用質(zhì)量量良好的的銀鏡，，玻璃膠膠采用中中性，周周邊要求求密封防防潮。鏡鏡子的損損耗極高高?？照{(diào)等電電器設(shè)備備的采購購：廠家批量量采購。。乳膠漆：：乳膠漆時時業(yè)主投投訴重點點部分，，建議采采用較高高等級及及質(zhì)量的的產(chǎn)品。。吊頂及天天花線：：經(jīng)驗教訓(xùn)訓(xùn)：很多開發(fā)發(fā)商沒有有嚴(yán)格按按上述工工作程序序進(jìn)行精精裝修住住宅的技技術(shù)準(zhǔn)備備工作。。準(zhǔn)備工工作不足足，必然然帶來后后續(xù)工程程進(jìn)度的的混亂。。一些開發(fā)發(fā)商僅有有一個樣樣板房的的設(shè)計，，然后就就交給施施工隊去去參照施施工了。。但如果果做不到到統(tǒng)一技技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、統(tǒng)一一材料供供應(yīng)、統(tǒng)統(tǒng)一施工工管理，，就無法法實現(xiàn)統(tǒng)統(tǒng)一施工工質(zhì)量。。很多住宅宅部品、、裝修材材料的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和品品牌的確確定是在在施工過過程中確確定的。。這樣就就很難控控制精裝裝修住宅宅的工期期、成本本和施工工質(zhì)量。。四、精裝裝修住宅宅的施工工管理對于建設(shè)設(shè)規(guī)模比比較大的的樓盤，，建議在在進(jìn)行大大規(guī)模精精裝修之之前，先先進(jìn)行樣樣板房的的施工。。因為樣樣板房不不僅是樓樓盤銷售售工作的的需要，，而且還還要通過過樣板房房的施工工，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)品設(shè)設(shè)計、主主體結(jié)構(gòu)構(gòu)施工中中出現(xiàn)的的缺陷，，并及時時進(jìn)行修修正。特別是那那些前期期設(shè)計沒沒有考慮慮全面家家具解決決設(shè)計方方案的項項目。如果所裝裝修的樣樣板房是是交樓標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，那那么任何何同一類類型的缺缺陷如果果不能得得到及時時的改正正，將會會對未來來大面積積的裝修修帶來巨巨大的遺遺憾，甚甚至造成成巨額的的直接經(jīng)經(jīng)濟(jì)損失失。廣州精精裝修修住宅宅案例例分析析。從從樣板板房發(fā)發(fā)現(xiàn)60幾個問問題。。嘉里建建設(shè)的的“三三重打打造””方式式。工工程樣樣板間間、成成品樣樣板間間、交交樓樣樣板間間。（一））、交交樓標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)樣樣板房房制作作的重重要性性（二））、精精裝修修住宅宅的施施工要要注意意處理理好幾幾個問問題1、做好好標(biāo)段段劃分分，嚴(yán)嚴(yán)格施施工單單位的的招標(biāo)標(biāo)工作作。2、做好好原施施工圖圖與裝裝修設(shè)設(shè)計的的技術(shù)術(shù)對接接。3、協(xié)調(diào)調(diào)好主主體施施工單單位和和裝修修施工工單位位的工工作關(guān)關(guān)系，，合理理安排排工序序。4、明確確主體體施工工單位位與裝裝修施施工單單位的的工作作范圍圍和責(zé)責(zé)任分分工。。5、要做做好主主體施施工單單位與與裝修修施工工單位位各自自的成成品保保護(hù)工工作。。6、做好好精裝裝修住住宅的的驗收收工作作:施工中工序序過程驗收收、裝修單單位自驗、、甲方及主主管部門的的驗收、業(yè)業(yè)主收樓驗驗收。階段施工方主要工作內(nèi)容甲方、監(jiān)理主要工作內(nèi)容準(zhǔn)備階段與業(yè)主與監(jiān)理溝通，排除設(shè)計問題，隊伍組織，場地移交，材料采購，辦公準(zhǔn)備解決系統(tǒng)性的設(shè)計問題督促總包完成整改和移交統(tǒng)一不同施工單位之間的管理模式甲購物資采購準(zhǔn)備工作無需移交的施工階段泥水施工，乳膠漆底漆施工，櫥柜框架施工，門框底框施工甲分包單位進(jìn)場準(zhǔn)備按照規(guī)范檢查施工質(zhì)量甲購材料及時供應(yīng)到現(xiàn)場需要移交的施工階段木門門扇安裝，衛(wèi)生潔具安裝櫥柜面板安裝，五金配件安裝木地板安裝督促甲定分包分包服從管理按照規(guī)范檢查施工質(zhì)量整改、驗收和移交地毯式檢查整改，小業(yè)主提前開放甲方監(jiān)理檢查，分戶驗收，入伙移交督促施工單位自檢，組織監(jiān)理及甲方自身組織檢查，組織小業(yè)主提前開放督促檢查竣工資料組織驗收組織各單位共同搞好入伙的質(zhì)量意識精裝修施工工流程的四四個階段施工流程第第一階段：：準(zhǔn)備階段段的工作內(nèi)內(nèi)容1、精裝修施施工合同的的簽訂。2、施工單位位進(jìn)場，臨臨時設(shè)施搭搭建。3、圖紙會審審。4、確定施工工組織計劃劃（施工組組織設(shè)計報報審）。5、詳細(xì)材料料計劃報甲甲方（包括括甲供材料料及自購材材料）。6、與總包方方開始移交交場地及工工作面。水水電打壓測測試。7、櫥柜、木木門、地板板專業(yè)開始始進(jìn)場量尺尺寸。8、總包方對對發(fā)現(xiàn)的問問題進(jìn)行整整改?？偘┕螁挝灰平粓鰣龅貢r界面面參考：1、冷熱水：：給排水管管道施工完完畢，墻面面水龍頭位位置預(yù)留堵堵頭。每根根下水管做做通球試驗驗。每個樓樓層至少一一個接水點點。逐戶試試壓，并將將冷熱水管管對接。最最好采取技技術(shù)措施使使冷熱水管管道處于持持壓狀態(tài)。。2、強電及弱弱電：逐條條管道檢查查是否暢通通，回路是是否正確。。最好不要要穿線，開開關(guān)插座不不要裝。3、頂棚：如如有抹灰，，需完成。。最好用水水泥膩子刮刮平，不用用抹灰。4、墻面：完完成抹灰，，底盒預(yù)埋埋完成。門門洞找方。。不應(yīng)有裂裂縫。5、地面：不不要找平??！保持結(jié)構(gòu)構(gòu)混凝土面面即可。尤尤其是木地地板地面，，先不要找找平！陽臺臺上如果貼貼磚，也不不要找平??！6、防水：由由土建總包包完成，需需做試水。。如果有下下沉式衛(wèi)生生間，由土土建單位做做完填充層層及上層防防水。7、保溫層：：先施工完完畢。8、外窗：施施工完畢。。建議做水水密性試驗驗。外窗的的成品保護(hù)護(hù)。施工流程第第二階段：：無須移交交階段的工工作1、開工報告告及正式開開工。2、泥水工作作業(yè)、水電電預(yù)埋調(diào)整整。3、輕鋼龍骨骨吊頂基層層作業(yè)。4、乳膠漆刮刮膩子及底底漆。5、地磚、墻墻磚、門檻檻石、窗臺臺石及其他他石材鋪貼貼。6、木門單位位開始施工工，門框安安裝。7、公共部分分泥水工作作開始（公公共樓梯地地磚等）。。8、墻磚完成成后的櫥柜柜安裝開始始。9、乳膠漆第第一遍施工工開始。施工流程第第三階段：：必須移交交階段的工工作1、入戶門安安裝上鎖。。2、空調(diào)安裝裝、煤氣安安裝、弱電電系統(tǒng)安裝裝進(jìn)場。3、衛(wèi)生間潔潔具進(jìn)場安安裝。4、鏡子安裝裝。5、衛(wèi)生間、、廚房五金金件的安裝裝。6、木地板進(jìn)進(jìn)場安裝。。7、最后一遍乳乳膠漆。A：當(dāng)泥水絕大大部分工作已已經(jīng)完成，乳乳膠漆剩余遍遍，櫥柜的框框體安裝完成成，木門完成成門套，這個個時候就應(yīng)該該開始關(guān)門閉閉戶，采用移移交方式施工工。櫥柜、木木門、木地板板的剩余工序序等應(yīng)輪序進(jìn)進(jìn)入，通過場場地移交區(qū)分分管理責(zé)任。。B：這這個個階階段段的的組組織織工工作作相相對對比比較較復(fù)復(fù)雜雜，，需需要要不不少少雜雜工工來來參參與與此此工工作作，，控控制制鑰鑰匙匙的的發(fā)發(fā)放放、、場場地地的的移移交交。。建建議議雜雜工工的的工工資資由由各各個個分分包包單單位位根根據(jù)據(jù)合合同同造造價價的的大大小小進(jìn)進(jìn)行行分分?jǐn)倲?。。C：要要注注重重各各個個項項目目的的移移交交質(zhì)質(zhì)量量，，包包括括在在成成品品保保護(hù)護(hù)方方面面的的要要求求。。要要求求按按照照各各個個專專業(yè)業(yè)的的驗驗收收標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)進(jìn)進(jìn)行行嚴(yán)嚴(yán)格格的的移移交交。。D：這這個個階階段段很很容容易易發(fā)發(fā)生生偷偷盜盜事事件件。。電電線線、、開開關(guān)關(guān)插插座座、、各各種種五五金金潔潔具具都都可可能能成成為為被被偷偷盜盜的的對對象象。。為為此此，，需需要要控控制制所所有有的的出出入入口口，，對對方方面面進(jìn)進(jìn)行行上上鎖鎖移移交交控控制制。。第三階階段施施工要要點：：施工流流程第第四個個階段段：整整改、、驗收收移交交階段段1、施工工單位位地毯毯式檢檢查，，包括括打壓壓試水水、電電氣線線路等等。2、甲方方、監(jiān)監(jiān)理組組織的的每套套大檢檢查，，包括括公共共部分分的檢檢查。。3、小業(yè)業(yè)主開開放日日的檢檢查。。4、根據(jù)據(jù)客戶戶反饋饋的意意見整整改。。5、竣工工驗收收。6、入伙伙收樓樓及進(jìn)進(jìn)一步步的整整改。。7、竣工工結(jié)算算。8、保修修服務(wù)務(wù)。第四階階段施施工要要點：：A：因為泥泥水施施工、、木地地板施施工、、踢腳腳線施施工都都可能能破壞壞管道道，因因此要要重新新打壓壓檢查查。B：蓄水水試驗驗實際際上進(jìn)進(jìn)行了了三次次：一一是結(jié)結(jié)構(gòu)裸裸露狀狀態(tài)下下與總總包的的移交交；二二是防防水保保護(hù)層層施工工完畢畢后；；三是是驗收收整改改時。。C：業(yè)主主組織織的地地毯式式檢查查：考考慮到到是實實施精精裝修修交樓樓，有有必要要組織織此工工作。。小業(yè)主主開放放日及及其隨隨后的的整改改：這這是我我們建建議的的特別別環(huán)節(jié)節(jié)，對對降低低投訴訴大有有好處處。開開放時時間：：3天。D：入伙伙及隨隨后的的整改改：無無論是是業(yè)主主還是是施工工單位位方面面都必必須高高度重重視，，要以以戰(zhàn)備備狀態(tài)態(tài)接受受小業(yè)業(yè)主的的驗收收。組組織要要有序序，態(tài)態(tài)度要要真誠誠，整整改要要迅速速得力力。入伙時時，業(yè)業(yè)主方方面的的組織織占主主導(dǎo)性性作用用，需需要很很好的的組織織。同同時，，施工工單位位須提提供無無縫的的配合合，盡盡快解解決小小業(yè)主主提出出的投投訴。。此外外，要要避免免過度度承諾諾。小小業(yè)主主可能能提出出種種種個性性化改改造的的方案案，應(yīng)應(yīng)予合合理化化解。。事實實證明明，如如果對對于小小業(yè)主主的額額外改改造要要求承承諾過過多，，必定定會占占用保保修人人員的的精力力，客客戶滿滿意度度反而而會下下降。。E：保修修階段段可以以通過過良好好的服服務(wù)提提高小小業(yè)主主的滿滿意度度，可可以考考慮打打包式式服務(wù)務(wù)，由由專業(yè)業(yè)隊伍伍提供供星級級維修修服務(wù)務(wù)，以以解決決因分分包眾眾多、、投訴訴處理理緩慢慢。精裝修的進(jìn)進(jìn)度計劃控控制：1、項目發(fā)展展整體計劃劃2、裝修與主主體工程之之間的銜接接計劃3、主體工程程與裝修工工程的并行行計劃4、批量裝修修的總進(jìn)度度計劃5、單棟的施施工計劃6、單套的施施工計劃7、以周為單單位的施工工計劃8、以日為單單位的施工工計劃影響進(jìn)度計計劃的關(guān)鍵鍵因素：1、場地移移交，交交叉作業(yè)業(yè)時工作作面得提提供。2、甲方供供應(yīng)材料料，甲方方分包項項目3、泥水工工作進(jìn)度度4、通水、、通電的的時間5、垂直運運輸6、階段性性整改與與全面整整改的時時間、力力度1、開工前前的準(zhǔn)備備階段：：不宜超超過21天，否則則意味著著和土建建之間的的移交出出現(xiàn)一些些問題。。2、泥水完完工：自自開工之之日起，，不超過過50天。3、乳膠漆漆：從開開始就進(jìn)進(jìn)場，第第55天左右完完成第一一遍乳膠膠漆，此此時，泥泥水已經(jīng)經(jīng)完工，，門檻石石已經(jīng)安安裝，門門套即將將進(jìn)場。。第90天完成第第二遍，，剩余為為較為完完整的整整改時間間。4、門檻石石：在門門套之前前裝比較較好。因因為門檻檻石決定定了全屋屋標(biāo)高關(guān)關(guān)系，因因此不能能太晚。。5、木門套套安裝：：第二遍遍膩子結(jié)結(jié)束，門門框就應(yīng)應(yīng)裝完。。6、門扇：：第一遍遍乳膠漆漆結(jié)束，，最好門門扇裝完完。7、衛(wèi)生潔潔具：第第一遍乳乳膠漆完完工時開開始安裝裝，第80天左右裝裝完。8、五金件件：第85天完工。。9、內(nèi)部整改開開始：應(yīng)盡早早進(jìn)行。實際際上，為了挽挽住施工班組組，應(yīng)該源源源不斷地提供供整改要求，，否則工人很很容易在大面面積施工完成成之后就撤離離。尤其是泥泥水，完成時時間早，要抽抽空組織普查查，逐步地消消滅問題。10、監(jiān)理、甲方方的檢查和整整改組織：可可與施工單位位內(nèi)部整改同同步進(jìn)行。甲甲方、監(jiān)理提提前介入整改改是十分必要要的。11、小業(yè)主開放放：第90～100天左右比較合合適。計劃控制節(jié)點點：住宅精裝修勞勞動力分析：：批量精裝修工工程的管理已已經(jīng)相當(dāng)成熟熟，主要瓶頸頸不在于管理理管理技術(shù)和和管理人員數(shù)數(shù)量，而主要要取決于勞動動力供應(yīng)。當(dāng)前廣東乃至至全國的勞動動力供應(yīng)都比比較緊張，這這是一個嚴(yán)峻峻的事實。作為建設(shè)單位位來說，以下下措施穩(wěn)定優(yōu)優(yōu)秀施工班組組大有裨益：：標(biāo)段大小要合合適。標(biāo)段太太小班組不感感興趣，太大大的話管理容容易失控。因因為對于成熟熟的裝修公司司來說，200～600套作為一個標(biāo)標(biāo)段是合適的的選擇。施工現(xiàn)場要保保持施工單位位任務(wù)的連續(xù)續(xù)性。避免惡惡性價格競爭爭。300套住宅同時施施工勞動力統(tǒng)統(tǒng)計分析：（三）、如何何做好精裝修修住宅施工前前的全員培訓(xùn)訓(xùn)1、精裝修全員員培訓(xùn)的重要要性施工特點的認(rèn)認(rèn)知、了解與與土建施工的的區(qū)別、多工工種、多單位位施工配合的的特點、如何何提高項目整整體施工進(jìn)度度等。2、培訓(xùn)對象構(gòu)構(gòu)成甲方、監(jiān)理、、施工單位現(xiàn)現(xiàn)場管理人員員、現(xiàn)場施工工專業(yè)組班長長、專業(yè)技術(shù)術(shù)工人、現(xiàn)場場普通工人、、部品供應(yīng)商商及分包施工工人員、保安安員、清潔工工等3、主要培訓(xùn)內(nèi)內(nèi)容（1）、施工計劃劃（2）、施工工藝藝、流程、作作業(yè)指導(dǎo)書（3）、施工管理理規(guī)定（現(xiàn)場場規(guī)定、成品品保護(hù)、安全全施工、防火火防盜等）（4）、專業(yè)施工工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（5）、文明施工工培訓(xùn)（四）、精裝裝修住宅施工工的質(zhì)量控制制1、精裝修施工工質(zhì)量執(zhí)行的的標(biāo)準(zhǔn)GB50209-2002《建筑地面工程程施工質(zhì)最驗驗收規(guī)范》GB50210-2001《《建筑裝裝飾裝裝修工工程質(zhì)質(zhì)量驗驗收規(guī)規(guī)范》GB50242-2002《《建筑給給水排排水及及采暖暖工程程施工工質(zhì)量量驗收收規(guī)范范》GB50243-2002《《通風(fēng)與與空調(diào)調(diào)工程程施工工質(zhì)量量驗收收規(guī)范范》GB50300-2001《《建筑工工程施施工質(zhì)質(zhì)量驗驗收統(tǒng)統(tǒng)一標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)》GB50303-2002《《建筑電電氣工工程施施工質(zhì)質(zhì)量驗驗收規(guī)規(guī)范》GB50327-2001《《住宅裝裝飾裝裝修工工程施施工規(guī)規(guī)范》等國家家標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。DB31/30-2003《《上海市市住宅宅裝飾飾裝修修驗收收標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)》各地政政府發(fā)發(fā)布的的分戶戶驗收收標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)實際驗驗收比比規(guī)范范更細(xì)細(xì)致，，側(cè)重重點有有顯著著不同同實用的的檢驗驗標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)是菜菜單式式問題題清單單2、統(tǒng)一一的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化化管理理體系系的建建立甲方工工程管管理部部建筑設(shè)設(shè)計、、裝修修設(shè)計計單位位施工總包包單位裝修施工工單位專業(yè)施工組部品供應(yīng)商材料供應(yīng)商其他分包商監(jiān)理公司3、質(zhì)量通病病防治（1）、抹灰通通病抹灰裂縫與與施工過程程控制關(guān)系系極大。只只要認(rèn)真管管理，裂縫縫可以大為為減少。水泥砂漿、、混合砂漿漿抹灰的比比較，水灰灰比、抹灰灰基地的處處理、養(yǎng)護(hù)護(hù)等。混凝土裂縫縫修補，砂砂漿裂縫修修補。煙道道變形下沉沉也常常引引起瓷磚開開裂。（2）、墻磚空空鼓問題驗收規(guī)范不不允許墻磚磚出現(xiàn)空鼓鼓，代價是是必須逐塊塊檢查，發(fā)發(fā)現(xiàn)即打掉掉重來。防防治措施如如下：A、基層強度度要足夠。。尤其是混混合砂漿抹抹灰的墻面面，如果在在土建施工工時嚴(yán)重失失水，必定定造成混合合砂漿強度度極低，貼貼磚后非常常容易出現(xiàn)現(xiàn)嚴(yán)重的空空鼓。基層含水率率要適中。。貼磚前一一天淋水，，正式貼磚磚前再次濕濕潤墻面。。如果是輕輕質(zhì)砌塊，，則因為其其吸水極其其厲害，必必須長時間間灑水養(yǎng)護(hù)護(hù)，否則必必定空鼓無無疑。B、墻磚要泡泡水2小時以上。。因為現(xiàn)在在瓷磚質(zhì)量量普遍較好好，吸水率率比規(guī)范允允許的程度度低很很多多，工人憑憑經(jīng)驗覺得得不泡水也也可以，實實際上對空空鼓是有影影響的。C、采用二次次成活法。。大墻磚背背面刮上一一層水泥膏膏，約10mm厚。先試貼貼，輕輕敲敲打后再抬抬起，修整整背后水泥泥膏之后再再次鑲貼。。這個方法法對防止空空鼓貢獻(xiàn)很很大門邊、門頭頭位置尤其其要防止空空鼓。在不同墻體體材料交接接部位，一一定要用鋼鋼絲網(wǎng)加強強，否則該該部位發(fā)生生相對位移移時也容易易造成空鼓鼓。瓷磚踢腳線線常常空鼓鼓，原因之之一是膩子子刮得太低低，應(yīng)避免免。（3）、廚房衛(wèi)衛(wèi)生間漏水水防水層施工工的質(zhì)量保保證，防水水層由誰負(fù)負(fù)責(zé)施工施工時防水水成品保護(hù)護(hù)問題。（4）、地磚空空鼓規(guī)范對地磚磚的空鼓相相對稍微寬寬松，但是是標(biāo)準(zhǔn)仍然然為不允許許出現(xiàn)空鼓鼓。磚越大越容容易空鼓，，這與干鋪鋪法沒有統(tǒng)統(tǒng)一嚴(yán)格的的工藝做法法有關(guān)。為為盡量減少少空鼓，建建議的措施施如下：A、鋪貼前樓樓面板要濕濕潤。B、干鋪砂漿漿配合比約約1：4，要均勻地地鋪在樓板板上。C、采用二次次成活法。。地磚背面面刮上一層層水泥膏，，約10mm厚。先試鋪鋪，輕輕敲敲打后再抬抬起，修整整背后水泥泥膏之后再再次鋪貼。。這個方法法對防止空空鼓貢獻(xiàn)很很大。D、鋪完之后后24小時以上嚴(yán)嚴(yán)禁上人。。采取養(yǎng)護(hù)護(hù)措施對防防止空鼓大大為有利。。（5）、木制作作裂縫及油油漆質(zhì)量不不佳要嚴(yán)格控制制木材含水水率，有關(guān)關(guān)平衡含水水率的知識識，許多人人可能理解解有錯誤。。因此盡量減減少木材使使用范圍，，能用輕鋼鋼龍骨石膏膏板代替的的吊頂可盡盡量替換木木制結(jié)構(gòu)。?！盎亍弊中涡翁旎ǖ乃乃膫€角，膠膠合板不宜宜在此附近近斷開，而而是在四個個角整塊夾夾板做成L形完成角部部的過度，，可以大幅幅度地降低低此處出現(xiàn)現(xiàn)裂縫的可可能性。木材與木材材接縫處做做成V字形凹縫，，用環(huán)氧樹樹脂加鋸末末填充，打打磨，封牛牛皮紙，然然后再進(jìn)行行表面油漆漆工藝。此此法比較可可靠，但是是很費功夫夫。不宜用用無紡布代代替牛皮紙紙，因為無無紡布彈性性大，起不不到繃緊的的作用。盡量避免木木材與混凝凝土墻面等等直接接觸觸，很容易易出現(xiàn)裂縫縫。妥善地安排排施工工序序，盡量減減少木材受受潮可能性性。木制背景墻墻制作時，，必須對墻墻面進(jìn)行防防潮處理。。某些木材材更容易受受潮，最好好避免。建議有油漆漆的木制作作采用工廠廠化施工。。（6）、與總包包施工單位位有關(guān)的質(zhì)質(zhì)量通病A、外窗滲漏漏B、煙道滲漏漏、C、外墻及屋屋面滲漏D、給排水管管道滲漏（7）、乳膠漆漆、涂料的的質(zhì)量通病病1、基層的處處理水泥砂漿基基層、石膏膏板基層、、木夾板基基層2、膩子的質(zhì)質(zhì)量3、涂料的質(zhì)質(zhì)量及施工工工藝的保保障某樓盤公共共電梯間天天花石膏板基層層的天花木夾板基層層的天花（五）、如如何做好精精裝修住宅宅的“業(yè)主主開放日””驗收流程：：施工單位自自檢——整改監(jiān)理、甲方方內(nèi)部驗收收——整改質(zhì)檢站驗收收——整改業(yè)主初驗（（業(yè)主開放日日）——整改業(yè)主收樓驗驗收——交樓或者進(jìn)進(jìn)一步整改改業(yè)主開放日日的重要性性：提前按照“交樓標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)”解決存在的的問題，時時后期的交交樓入伙順順利進(jìn)行。。業(yè)主提前看看樓的重要要性為業(yè)主開放放日做一個個詳細(xì)策劃劃對待個性化化變更要求求的態(tài)度為入伙接待待做一個詳詳細(xì)策劃開放日主要要的工作：：傾聽客戶的的投訴經(jīng)常性地做做點總結(jié)，，入伙后也總總結(jié)（六）、精精裝修住宅宅實施過程程中的資料料管理主要工程技技術(shù)資料：：1、精裝修施施工圖2、設(shè)計變更更聯(lián)系單3、材料合格格證、出廠廠證明、檢檢測報告4、部品供應(yīng)應(yīng)商保修承承諾書5、電器設(shè)備備供應(yīng)商保保修承諾書書6、現(xiàn)現(xiàn)場場工工程程簽簽證證7、施施工工協(xié)協(xié)議議單單位位商商務(wù)務(wù)合合同同及及往往來來函函件件8、施施工工會會議議記記錄錄、、備備忘忘錄錄五、、精精裝裝修修住住宅宅的的產(chǎn)產(chǎn)品品售售后后服服務(wù)務(wù)在建建筑筑材材料料、、住住房房部部品品采采購購、、施施工工安安裝裝之之前前，，開開發(fā)發(fā)商商要要與與供供應(yīng)應(yīng)商商、、施施工工單單位位明明確確產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)量量責(zé)責(zé)任任。。在在明明確確這這些些責(zé)責(zé)任任的的前前提提下下，，