鄭州上街嘉韻登封路項(xiàng)目定位報(bào)告

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河南嘉韻置業(yè)有限公司上街嘉韻登封路項(xiàng)目定位報(bào)告河南恒輝房地產(chǎn)顧問有限公司2014年02月18日唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】2013年10月，在政策的戰(zhàn)略指導(dǎo)下，鄭州市十三屆人大常委會(huì)第三十九次會(huì)議上正式提出“鄭上新區(qū)”概念。隨著和昌、建業(yè)等知名的品牌開發(fā)商進(jìn)入上街，項(xiàng)目周邊龍都國(guó)際和亞星江南小鎮(zhèn)等項(xiàng)目的加速開發(fā)，本項(xiàng)目面臨的市場(chǎng)壓力和政策壓力劇增。群雄逐鹿，如何能在區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中脫穎而出？保證項(xiàng)目品牌形象與現(xiàn)金回流的共同提升，是我們要深思熟慮的問題……2014年在嘉韻置業(yè)5月底前回款1億元的階段性目標(biāo)下，我們嚴(yán)謹(jǐn)審視登封路項(xiàng)目，對(duì)項(xiàng)目前期的定位進(jìn)行梳理，以推動(dòng)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程。唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】問題一：上街區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)格局？問題二：嘉韻登封路項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略？問題三：嘉韻登封路項(xiàng)目的產(chǎn)品規(guī)劃建議？唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】區(qū)域發(fā)展環(huán)境市場(chǎng)格局目標(biāo)客戶研究項(xiàng)目本體條件研究企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略物業(yè)建議唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】目錄市場(chǎng)研判項(xiàng)目認(rèn)知戰(zhàn)略解析項(xiàng)目定位物業(yè)建議區(qū)域概況上街區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)格局本項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)分析目標(biāo)市場(chǎng)客戶研究市場(chǎng)研判結(jié)論唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】目錄市場(chǎng)研判項(xiàng)目認(rèn)知戰(zhàn)略解析項(xiàng)目定位物業(yè)建議區(qū)域概況上街區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)格局本項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)分析目標(biāo)市場(chǎng)客戶研究市場(chǎng)研判結(jié)論唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】區(qū)域概況

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走進(jìn)上街大鄭州30分鐘生活圈，四條線路直通上街上街區(qū)位于鄭州市西部，是鄭州市6個(gè)行政區(qū)之一，總面積64.7平方公里，總?cè)丝?3.45萬人。上街素有“鋁都”之稱，是全國(guó)鋁工業(yè)產(chǎn)業(yè)聚集地和技術(shù)發(fā)源地鄭州衛(wèi)星城、鋁都、工業(yè)型城區(qū)科學(xué)大道鄭上1路輕軌1號(hào)線中原西路唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】區(qū)域概況

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政策規(guī)劃鄭州衛(wèi)星城，鄭西崛起的“橋頭堡”上街區(qū)位于鄭州市西部，距離省會(huì)38公里，位于鄭洛工業(yè)走廊的黃金分割點(diǎn)。是鄭州的衛(wèi)星城區(qū)，可與鄭州實(shí)現(xiàn)無縫對(duì)接唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】區(qū)域概況

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政策規(guī)劃鄭州衛(wèi)星城，鄭西崛起的“橋頭堡”鄭西新區(qū)——遵循“宜居西城、生態(tài)西城”的發(fā)展戰(zhàn)略，為上街的發(fā)展提供了新的機(jī)遇鄭西新區(qū)規(guī)劃范圍包括中原區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、滎陽(yáng)市、上街區(qū)，此時(shí)發(fā)展鄭西新區(qū)，作為鄭州建設(shè)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)核心城市目標(biāo)的新平臺(tái)浮出水面。鄭州提出“一心兩翼”城市發(fā)展建設(shè)思路，將以中心城區(qū)為中心，向著東、西兩個(gè)方向均衡發(fā)展。鄭西新區(qū)，既有鄭州發(fā)展新引擎的價(jià)值定位，又有區(qū)域中心城市的功能補(bǔ)位之義，更有平衡鄭州東西發(fā)展之現(xiàn)實(shí)需求。唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】區(qū)域概況

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城市定位鄭上新區(qū)，鄭西宜居職教城中原地區(qū)規(guī)模最大、品位最高的國(guó)際化新型宜居職教城河南省職業(yè)教育發(fā)展核心區(qū)省部共建職業(yè)教育綜合改革實(shí)驗(yàn)區(qū)唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】區(qū)域概況

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城市定位鄭上新區(qū)，鄭西宜居職教城2013年10月底一場(chǎng)政策的春風(fēng)吹向鄭州西部鄭州市十三屆人大常委會(huì)第三十九次會(huì)議上正式提出“鄭上新區(qū)”概念并擬將上街組團(tuán)、滎陽(yáng)組團(tuán)及宜居健康城組團(tuán)納入鄭上新區(qū)規(guī)劃版圖幾經(jīng)波折，“鄭上新區(qū)”終被認(rèn)可唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】區(qū)域概況

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區(qū)域交通30分鐘到達(dá)鄭州市區(qū)，未來鄭州城區(qū)與上街聯(lián)動(dòng)更強(qiáng)

公路：國(guó)道310、省道104、鄭上路、連霍高速、中原路、工業(yè)路、安陽(yáng)路、洛寧路等連接內(nèi)外、便捷通達(dá)

鐵路：隴海鐵路穿城而過，并設(shè)有客貨三等中間站上街火車站，貨運(yùn)可迅即到達(dá)鄭州鐵路、航空、公路口岸

航空：距新鄭國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅40分鐘車程，北部通用航空實(shí)驗(yàn)區(qū)的建設(shè)將大大改善區(qū)域航運(yùn)交通

輕軌：鄭洛城際輕軌擬建線路沿隴海鐵路通過上街，建成后將大大縮短鄭州至上街連通時(shí)間唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】區(qū)域概況

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區(qū)域規(guī)劃中間開花，兩翼齊飛，致力于打造宜居、宜教、宜企、宜游的宜居職教城依托北部航空基地，大力發(fā)展運(yùn)動(dòng)休閑產(chǎn)業(yè)中部打造職教城、奧林匹克廣場(chǎng)，為北部南部提供配套服務(wù)五云山度假區(qū)依托南部山地、黃土高坡，大力發(fā)展旅游、戶外拓展等產(chǎn)業(yè)唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】區(qū)域概況

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產(chǎn)業(yè)布局鄭上新區(qū)產(chǎn)業(yè)布局強(qiáng)調(diào)三大產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展·中原城市群新型工業(yè)化、新型城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化“三化”協(xié)調(diào)科學(xué)發(fā)展先導(dǎo)示范區(qū)·國(guó)家綜合交通樞紐、物流中心，區(qū)域服務(wù)中心·河南省經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的核心增長(zhǎng)極被河南省“十一五”裝備制造業(yè)發(fā)展規(guī)劃列為重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的鄭州上街產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，目前已有54家企業(yè)入駐；前不久，投資10億元的河南863科技創(chuàng)業(yè)園項(xiàng)目、投資3億元的省重點(diǎn)河南華泰特種電纜二期擴(kuò)建項(xiàng)目、投資1.5億元的市重點(diǎn)鄭州華興煤機(jī)液壓支架配件項(xiàng)目等5個(gè)大項(xiàng)目集中奠基，總投資17億元，把產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展推向一個(gè)新境界。唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】區(qū)域概況

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配套資源教育資源全力打造中原地區(qū)規(guī)模最大、品位最高的國(guó)際化新型宜居職教城，建成河南省職業(yè)教育發(fā)展核心區(qū)，省部共建職業(yè)教育綜合改革實(shí)驗(yàn)區(qū)；鄭州宜居職教城位于上街區(qū)西南部，規(guī)劃面積40平方公里，計(jì)劃總投資395億元，重點(diǎn)發(fā)展高等職業(yè)教育，分批引入30余所國(guó)內(nèi)外職業(yè)院校，師生規(guī)模達(dá)到20萬人，建成集教學(xué)、科研、生產(chǎn)為一體的綜合型城市功能組團(tuán)。唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】區(qū)域概況

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配套資源生態(tài)資源利用南部五云山建設(shè)五云山山地生態(tài)公園，全力打造中原地區(qū)最具規(guī)模和特色的山地休閑運(yùn)動(dòng)公園五云山山地生態(tài)公園集有機(jī)農(nóng)業(yè)、觀光旅游、休閑運(yùn)動(dòng)于一體，擬規(guī)劃包括有機(jī)農(nóng)場(chǎng)、觀光果園、玫瑰主題婚慶園、騎士莊園、山地自行車運(yùn)動(dòng)、山地素質(zhì)拓展、山地越野、球類運(yùn)動(dòng)等項(xiàng)目，擬將五云山打造成鄭州近郊休閑養(yǎng)生、運(yùn)動(dòng)體驗(yàn)的最佳場(chǎng)所，打造五云山特有的莊園體系唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】區(qū)域概況

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發(fā)展展望明日的鄭上新區(qū)，今日的鄭東新區(qū)前十年鄭東

這十年鄭西“鄭上新區(qū)”經(jīng)過幾年的時(shí)間終于落實(shí)未來給鄭州帶來的變化，可能是革命性的十年來，鄭東新區(qū)的劇變令鄭州人乃至整個(gè)河南人民“萬萬沒想到”。從未來路以東的一片荒地，到如今以中央商務(wù)區(qū)、高鐵商圈、省政府等為核心的“富人區(qū)”。不得不承認(rèn)，政策的導(dǎo)向是片區(qū)發(fā)展的最直接因素唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】區(qū)域概況小結(jié)鄭州市西，距離市中心38公里，鄭州衛(wèi)星城。規(guī)劃中的區(qū)位規(guī)劃交通未來鄭上新區(qū)，鄭州向西發(fā)展的前沿陣地“宜居職教城”：核心區(qū)概念性規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)“一城三區(qū)”，融入大鄭州、承接大鄭州交通優(yōu)勢(shì)凸顯。立體交通體系，國(guó)道310、中原路等多條線路實(shí)現(xiàn)與鄭州市區(qū)及航空港無縫銜接唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】區(qū)域內(nèi)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，產(chǎn)業(yè)支撐力強(qiáng)勁。重點(diǎn)發(fā)展有色金屬冶煉、機(jī)械、化工、電子等產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)教育生態(tài)河南省職業(yè)教育發(fā)展核心區(qū)省部共建職業(yè)教育綜合改革實(shí)驗(yàn)區(qū)豐富的旅游資源。地文景觀類（旗山佳景），地域風(fēng)光類（五云山）、古跡建筑類（鎮(zhèn)國(guó)寶塔）等唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】目

錄市場(chǎng)研判項(xiàng)目認(rèn)知戰(zhàn)略解析項(xiàng)目定位物業(yè)建議區(qū)域概況上街區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)格局本項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)分析目標(biāo)市場(chǎng)客戶研究市場(chǎng)研判結(jié)論唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】1市場(chǎng)格局土地市場(chǎng)上街區(qū)可開發(fā)用地整理——上街區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)近幾年發(fā)展較為迅速，特別是一些龍頭企業(yè)入駐，極大地提升了上街的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力。目前上街區(qū)用地較為緊張，主要有以下幾種類型可利用土地：鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)村莊進(jìn)行綜合改造，統(tǒng)籌能夠滿足房地產(chǎn)開發(fā)支配的村民安置用地、商品開發(fā)村莊改造用地，挖掘可利用土地舊區(qū)改造鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)房至質(zhì)量較差的居住小區(qū)進(jìn)行改造，挖掘可利用土地工業(yè)置換鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)規(guī)劃搬遷的工業(yè)用地，進(jìn)行土地置換，挖掘可利用土地儲(chǔ)量土地鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)除村莊改造外，未占用的土地唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】1市場(chǎng)格局土地市場(chǎng)面積（畝）土地使

土地級(jí)

成交價(jià)格

單價(jià)土地使用

容積率

容積率

建筑面積

約定開工時(shí)約定竣工時(shí)

合同簽訂時(shí)項(xiàng)目位置土地用途用年限別(萬元)

（萬元/畝）

權(quán)人下限上限

（萬㎡）間間間金華路東側(cè)其他普通商品住房用地河南德寶置業(yè)有限公司78510410050570二級(jí)4234928551868554645457635812.531.117.020.820.111.71.22014-9-30

2017-6-302013-11-1老鄭上路北側(cè)鄭州建業(yè)住宅建設(shè)有限公司錦江路北側(cè)金屏路東側(cè)其他普通商品住房用地7070707070二級(jí)二級(jí)二級(jí)一級(jí)一級(jí)111112014-9-27

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2013-10-9鄭州建業(yè)住宅建設(shè)有限公司漓江路南側(cè)金華路西側(cè)其他普通商品住房用地533鄭州建業(yè)住宅建設(shè)有限公司漓江路南側(cè)金屏路以東其他普通商品住房用地683中心路南側(cè)洛寧路東側(cè)其他普通商品住房用地河南九嘉置業(yè)有限公司923.54許昌路以南孟津路以西其他普通商品住房用地河南華宸置業(yè)有限公司1002013-12-52016-6-52013-8-202013-8-9河南中鵬航空俱樂部有限公司安陽(yáng)路北側(cè)驪山路西側(cè)67商務(wù)金融用地40四級(jí)16452511.56.72013-11-15

2015-11-14鄭州市上街區(qū)森海置業(yè)有限公司金華路以東許昌路北側(cè)其他普通商品住房用地3070二級(jí)128042136.12014-1-31

2016-7-302013-2-182013年上街區(qū)土地成交5706畝，其中商品房1269畝，商務(wù)金融116畝，土地成交量大唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】1市場(chǎng)格局土地市場(chǎng)未來供應(yīng)——據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，未來1-2年內(nèi)上街區(qū)市場(chǎng)仍將有288.7萬㎡體量投入，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力大占地面積總建面項(xiàng)目名稱河南盈盛置業(yè)（畝）154385.3（萬㎡）河南上拓置業(yè)鄭西聯(lián)盟新城24017.116.4河南上拓置業(yè)有限公司河南寶煜82.3河南盈盛置業(yè)有限公司森海置業(yè)鄭西聯(lián)盟新城49.25.6森海置業(yè)有限公司46.69.6合計(jì)1806.4288.7唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】2市場(chǎng)格局商品房市場(chǎng)房地產(chǎn)投資總額近年快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資比重逐漸攀升，房地產(chǎn)發(fā)展動(dòng)力十足數(shù)據(jù)來源：上街區(qū)市統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)數(shù)據(jù)來源：上街區(qū)市統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)

上街區(qū)房地產(chǎn)投資總額逐年增長(zhǎng)，2013年達(dá)到38.7億元，年均增速高達(dá)64%，而鄭州市年均增速為30%左右，上街區(qū)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)火爆，未來發(fā)展空間較大；

房地產(chǎn)投資/固定資產(chǎn)投資的比重曲折上漲，從2006年的9.81%，到2013年高達(dá)49.68%，房地產(chǎn)投資比重增速逐漸加重，市場(chǎng)發(fā)展迅速。唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】2市場(chǎng)格局商品房市場(chǎng)2013年施工面積達(dá)193.3萬方，為近六年來最高值，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展良好

上街區(qū)總施工面積呈現(xiàn)逐年遞增的趨勢(shì)，年增長(zhǎng)率平均在15%以上，其中2013年總施工面積環(huán)比增長(zhǎng)62%；

施工面積在2013年達(dá)到最大值，住宅開發(fā)面積近年來呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況較好。唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】2市場(chǎng)格局商品房市場(chǎng)上街區(qū)商品住房月均銷售3.39萬㎡，去化能力一般，但銷售均價(jià)不斷上漲

2013年商品住房銷售面積均高于去年同期水平，但仍處于較低水平，其中2012年12月銷售面積達(dá)到14.16萬㎡則是年底集中備案導(dǎo)致。

商品住房銷售價(jià)格曲折中上漲，顯示較強(qiáng)的市場(chǎng)支撐。唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】3市場(chǎng)格局成交統(tǒng)計(jì)上街區(qū)2013年主力樓盤全年成交統(tǒng)計(jì)銷售面積（m2）均價(jià)（元/㎡）套均面積（㎡）項(xiàng)目名稱開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品類型銷售總金額（元）銷售套數(shù)江南小鎮(zhèn)理想名城亞星置業(yè)志強(qiáng)置業(yè)瑞昌置業(yè)德寶置業(yè)上拓置業(yè)多層（電梯）、別墅、高層3535569122538789792635768911037057409757823085554.6667427.145687.5926763.624288.55885729504271233413337655769387540179792多層（電梯）、高層和昌·都匯廣場(chǎng)德寶·城墅高層多層高層7099中央名邸104盛世新城正興翡翠城嘉盛·溪畔美域河南申頤置業(yè)正興置業(yè)多層高層80710003656258006127377930628.8117939.2818424.59253151168263536583326121119110廣銀置業(yè)多層、小高層、高層龍都國(guó)際匯澤國(guó)際城九嘉置業(yè)泰瑞置業(yè)四方匯澤住宅、洋房、小高層、高層多層、高層56032248530869625132532818080.6913968.5417495.3616714516330993800293410896107正興置業(yè)(翡翠華庭)正興置業(yè)高層4468082216053.47164278398龍吟世家潤(rùn)佳置業(yè)建業(yè)多層（電梯）、小高層多層、小高層、高層406261873040674711442.696404.28995135504748116126建業(yè)森林半島總計(jì)唯一官網(wǎng)：1556064628400159.2139833721105唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】3市場(chǎng)格局成交統(tǒng)計(jì)要點(diǎn)提煉：1.上街區(qū)商品房市場(chǎng)2013年成交量40萬㎡；2.上街區(qū)商品房市場(chǎng)2013年成交套數(shù)約4000余套；3.上街區(qū)商品房市場(chǎng)2013年全年成交均價(jià)保持在3700元/㎡；注：本數(shù)據(jù)僅針對(duì)市場(chǎng)部分主流項(xiàng)目做出統(tǒng)計(jì)分析；唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】4市場(chǎng)格局住宅市場(chǎng)2007年-2013年成交面積及價(jià)格走勢(shì)年份2007年14.4619702008年9.362009年15.1223802010年19.7424462011年24.7828332012年26.42013年47.6成交面積

（萬㎡）成交均價(jià)（元/㎡）183132683578住宅需求逐漸增加，房?jī)r(jià)逐年上漲唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】4市場(chǎng)格局住宅市場(chǎng)2013年月成交情況分析類型1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月成交面積（萬㎡）3.81.62.83.13.32.84.23.54.74.84.14.1成交均價(jià)（元/㎡）3279323036463723352034293658

3670

3489355436623729全年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量略有波動(dòng)，總體市場(chǎng)價(jià)格呈上漲趨勢(shì)唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】4市場(chǎng)格局住宅市場(chǎng)要點(diǎn)提煉：1.上街區(qū)住宅市場(chǎng)成交量逐年提升，在2013年達(dá)到最高；2.住宅價(jià)格逐年上升，整個(gè)市場(chǎng)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊增趨勢(shì)；3.全年市場(chǎng)均價(jià)略有波動(dòng)，但穩(wěn)中有升；4.全年成交高峰集中在年尾及金秋時(shí)期，這對(duì)項(xiàng)目的入市時(shí)機(jī)選擇提供了準(zhǔn)確的市場(chǎng)參考；5.全年成交高峰期，樓市均價(jià)在金秋（降）與年尾（升）較大反差；唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】5市場(chǎng)格局商業(yè)市場(chǎng)抽樣項(xiàng)目商業(yè)銷售情況商鋪可售套數(shù)總面積（㎡）去化套數(shù)去化面積（㎡）面積去化比例一拖二單獨(dú)一層單獨(dú)二層一拖三23846073483.465713.554463.992505208249——12947.355524.892579.35—85%97%57%—二拖三3837.671117.41——單獨(dú)三層4135.812%合計(jì)18118121.0815211187.3961%唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】5市場(chǎng)格局商業(yè)市場(chǎng)上街區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)2013年開發(fā)企業(yè)數(shù)據(jù)總統(tǒng)計(jì)本年度施工面積本年度累計(jì)名稱其中新其中竣竣工面積（㎡）305057.5銷售情況（萬元、㎡）開工面積（㎡）面積套數(shù)3601729金額住宅非住宅合計(jì)403005.1336910.36439915.49373771.5749920.32423691.89136930.3534856.83171787.1857355.91362413.414330唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】5市場(chǎng)格局商業(yè)市場(chǎng)要點(diǎn)提煉：1.上街區(qū)商業(yè)市場(chǎng)單獨(dú)一層商鋪較易去化，其次為單獨(dú)二層商鋪；2.商業(yè)產(chǎn)品一拖三、二拖三類型極難去化，銷售情況不理想；3.上街2013年商業(yè)市場(chǎng)成交量在5萬㎡左右，已施工待售的商業(yè)體量積壓嚴(yán)重；預(yù)計(jì)2014年商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)益趨激烈；唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】6市場(chǎng)格局市場(chǎng)庫(kù)存上街區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)2013年開發(fā)企業(yè)數(shù)據(jù)總統(tǒng)計(jì)待售面積滯銷面積（㎡）積壓面積名稱面積套數(shù)2835991面積套數(shù)面積套數(shù)87住宅332958.3146501.856736.9838960.485602188742.9非住宅58182.13218合計(jì)479460.1382695697.4677866925.03305唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】6市場(chǎng)格局市場(chǎng)庫(kù)存要點(diǎn)提煉：1.上街區(qū)商品房市場(chǎng)開發(fā)量日益增多，個(gè)別項(xiàng)目滯銷、積壓嚴(yán)重；2.上街房地產(chǎn)商業(yè)市場(chǎng)投放量逐漸增多，投資市場(chǎng)即將呈現(xiàn)飽和狀態(tài)；3.預(yù)計(jì)2014年將有不少體量的積壓產(chǎn)品投放入市場(chǎng)；唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】7市場(chǎng)格局市場(chǎng)預(yù)測(cè)從近期供應(yīng)成交量來看，上街市場(chǎng)逐步擴(kuò)容未來一段時(shí)間內(nèi)，市場(chǎng)將保持年均40~60萬㎡的市場(chǎng)容量預(yù)計(jì)2014年上街區(qū)供應(yīng)量在50萬㎡以上，潛在供應(yīng)288.7萬㎡唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】目

錄市場(chǎng)研判項(xiàng)目認(rèn)知戰(zhàn)略解析項(xiàng)目定位物業(yè)建議區(qū)域概況鄭州市低密度房地產(chǎn)市場(chǎng)格局本項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)分析目標(biāo)市場(chǎng)客戶研究市場(chǎng)研判結(jié)論唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】7市場(chǎng)格局項(xiàng)目分布據(jù)統(tǒng)計(jì)，市場(chǎng)上在售項(xiàng)目有27個(gè)之多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)呈現(xiàn)白熱化…正興翡翠城龍吟世家德寶城墅濟(jì)源路頤和美麗園鴻盛新城翡翠華庭合昌都匯廣場(chǎng)亞星盛世廣場(chǎng)玉林溪苑溪畔美域匯澤國(guó)際城建業(yè)森林半島逸湖名居亞星江南小鎮(zhèn)發(fā)樂福國(guó)際大理想名道城本案泰瑞龍都國(guó)際唯一官網(wǎng)：鄭西聯(lián)盟新城唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】商品房【官競(jìng)方正品版市】

場(chǎng)主流項(xiàng)目房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】市場(chǎng)綜述區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目規(guī)模一般，容積率主要在3以下項(xiàng)目名稱占地面積（畝）建筑面積容積率4.62.71.72.22.997綠化率（%）交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯和昌都匯廣場(chǎng)嘉盛溪畔美域匯澤國(guó)際20038住宅30商業(yè)103040713100143272.39.340德寶城墅2735泰瑞·龍都國(guó)際中央名邸54.315.430.5%41亞星江南小鎮(zhèn)頤和美麗園正興翡翠華庭華宸·林溪苑申頤·鴻盛新城建業(yè)森林半島龍吟世家36594602.22.91.72.41.79240204170.62510423.540496153200５０２０３０30301.730唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】1【官方正版】抽樣調(diào)研理想名城房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】項(xiàng)目定位基礎(chǔ)信息主力戶型首席生態(tài)養(yǎng)生大盤規(guī)劃戶數(shù)：3600戶規(guī)劃面積：15萬平米建筑面積：36萬平米車位數(shù)：475個(gè)容積率：住宅2.3綠化率：40%物業(yè)費(fèi)：住宅:1.15/平米/月2室2廳1衛(wèi)，91.46平米

3室2廳1衛(wèi)，133.01平米1.行政新區(qū)：區(qū)政府、工商局、稅務(wù)局等市政云集，顯赫之地；2.升值重地：上街、滎陽(yáng)、鄭州三城橋頭堡，財(cái)脈薈萃，價(jià)值厚重；3.雙氣社區(qū)：暖氣、天然氣入戶，冬暖夏涼好房子，營(yíng)造優(yōu)裕生活家；4.精鑄品質(zhì)：框架結(jié)構(gòu)，高等級(jí)抗震，精心選材，嚴(yán)格施工，比肩一流房企5.貼心物業(yè)：志強(qiáng)物業(yè)，一流模式，貼心服務(wù)，上街首屈一指的物業(yè)服務(wù)；6.生態(tài)圈層：遠(yuǎn)離廠區(qū)，臨近左照公園，人民廣場(chǎng)，清潤(rùn)生態(tài)，佑護(hù)健康；7.低密大盤：超低容積率，超寬樓間距，陽(yáng)光社區(qū)，戶戶觀景，舒適之家；8.高性價(jià)比：源自市場(chǎng)的理智判斷，超高品質(zhì)，適中價(jià)位，持續(xù)熱銷；9.親民巨著：志強(qiáng)置業(yè)，根植上街，建精品回報(bào)大眾，高品質(zhì)贏得信賴。價(jià)值點(diǎn)最近活動(dòng)信息上街在線房產(chǎn)頻道2013年12月25日訊：【理想名城】房?jī)r(jià)多少？他說了算！——12月30日，總經(jīng)理簽售盛大啟幕！表單價(jià)格4000優(yōu)惠方式2%-3%成交價(jià)格3800唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】1【官方正版】抽樣調(diào)研理想名城房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】戶型產(chǎn)品理想名城戶型產(chǎn)品面積為38、66、120、89、140、128、132等；戶型產(chǎn)品線較為齊全，小到一房大至五房。唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】1【官方正版】抽樣調(diào)研理想名城房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】年度去化情況分析理想名城2013年總計(jì)推出118293.2㎡備案面積77288.11㎡去化面積67427.1㎡去化比例約為57%總計(jì)去化套數(shù)729套去化均價(jià)為3765元/㎡理想名城13年年上半年因剩余大量大戶型，面積在140㎡左右，去化非常差，截止到去年下半年，項(xiàng)目推出大量小戶型，因完全符合市場(chǎng)要求，去化速度非?？臁Ｎㄒ还倬W(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】2【官方正版】抽樣調(diào)研亞星江南小鎮(zhèn)房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】項(xiàng)目定位中原地帶低密度江南風(fēng)情度假文化社區(qū)項(xiàng)目位于上街區(qū)淮陽(yáng)路與許昌路交會(huì)處東占地面積365畝，總建面60萬平米亞星江南小鎮(zhèn)項(xiàng)目坐落在1.6公里的地貌公園之上坐擁17萬平米A級(jí)園林景觀社區(qū)。規(guī)劃面積：24萬平米基礎(chǔ)信息建筑面積：60萬平米規(guī)劃戶數(shù)：4000戶容積率：住宅2.26綠化率：40%物業(yè)費(fèi)：住宅:1.15/平米/月主力戶型價(jià)值點(diǎn)107.25兩室兩廳、117.17㎡三室兩廳、100.93兩室兩廳百畝公園社區(qū)、徽派建筑、實(shí)景現(xiàn)房、情景花園洋房4萬即享瞰景三房！最近活動(dòng)信息年終鉅惠，錯(cuò)過再無~亞星江南小鎮(zhèn)首付4萬即享瞰景三房，還有機(jī)會(huì)贏轎車大獎(jiǎng)，全區(qū)全年最受關(guān)注最受歡迎樓盤，國(guó)家一級(jí)物業(yè)，過年了，快來小鎮(zhèn)給自己安個(gè)家。表單價(jià)格4300優(yōu)惠方式6%成交價(jià)格4000唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】2【官方正版】抽樣調(diào)研亞星江南小鎮(zhèn)房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】戶型產(chǎn)品江南小鎮(zhèn)戶型產(chǎn)品面積為43、45、107、117、152、139、174、128、252等；戶型產(chǎn)品線較為齊全，小到一房大至七房。唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】2【官方正版】抽樣調(diào)研亞星江南小鎮(zhèn)房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】年度去化情況分析亞星江南小鎮(zhèn)2013年總計(jì)推出面積約108297㎡備案面積85554.66㎡去化面積85554.66㎡去化比例約79%總計(jì)去化套數(shù)885套去化均價(jià)為4133元/㎡亞星江南小鎮(zhèn)去年推出大量小戶型，符合市場(chǎng)要求，此外因亞星的影響力，借助公司的內(nèi)部資源優(yōu)勢(shì)吸引了大量的鄭州客戶，出現(xiàn)了一個(gè)月銷售約300套的高潮。唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】3【官方正版】住宅競(jìng)品研究翡翠華庭房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】項(xiàng)目定位首家通暖雙氣社區(qū)建筑類別：

高層

由1撞18層、8幢16層高層綠

化

率：

42%

容

積

率：

3.0付款方式：

按揭付款

一次性付款車物庫(kù)：

1083業(yè)：

鄭州市自強(qiáng)物業(yè)管理有限公司基礎(chǔ)信息物

業(yè)

費(fèi)：

1.15元/㎡開

發(fā)

商：

鄭州市正興置業(yè)有限公司售樓地址：

鄭州市上街區(qū)洛寧路與許昌路交匯處南30米路東項(xiàng)目特色：

80米超寬間距，10萬平雙氣社區(qū)主力戶

45-54平米一房一廳、89-99平米兩房?jī)蓮d型107-131平米三房?jī)蓮d單元入戶全是更人性化的設(shè)計(jì)均外伸3米80米超寬間距，10萬平雙氣社區(qū)價(jià)值點(diǎn)一期準(zhǔn)現(xiàn)房，清盤倒計(jì)時(shí)！??！凡持村鎮(zhèn)戶口的客戶購(gòu)房均可享受2950元/㎡起的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)，2950元/㎡為2層價(jià)格，每往上一層加25元/㎡，以此類推，（不指定戶型，39㎡—52㎡除外），僅限十套!最近活動(dòng)信息表單價(jià)格3100優(yōu)惠方式2-3%成交價(jià)格3000唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】3【官方正版】住宅競(jìng)品研究翡翠華庭房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】戶型產(chǎn)品翡翠華庭戶型產(chǎn)品面積為89.32、124.87、107.78、124.87、126.58㎡等；戶型產(chǎn)品多為兩房及小三房。唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】3【官方正版】住宅競(jìng)品研究翡翠華庭房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】年度去化情況分析2013年總計(jì)推出21404㎡備案面積16053.47㎡去化面積16053.47㎡去化率約75%總計(jì)去化套數(shù)164套去化均價(jià)為3550元/㎡翡翠華庭項(xiàng)目去年與鄭煤集團(tuán)合作，職工內(nèi)部團(tuán)購(gòu)房實(shí)現(xiàn)了去化約100多套的銷量。項(xiàng)目本年推出量少，去化率雖高但不能作為參考對(duì)象。唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】4【官方正版】住宅競(jìng)品研究

和昌都匯廣場(chǎng)房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】項(xiàng)目定位大型城市綜合體，一站式全生活中心綠

化

率：

30％容

積

率：

3.5付款方式：

按揭付款

一次性付款車物庫(kù)：

3213個(gè)地上、地下車位業(yè)：

河南怡豐物業(yè)發(fā)展有限公司基礎(chǔ)信息物

業(yè)

費(fèi)：

1.15元/㎡開

發(fā)

商：

河南瑞昌置業(yè)有限公司售樓地址：

鄭州市上街區(qū)濟(jì)源路與金屏路交匯處主力戶型價(jià)值點(diǎn)86-89㎡兩室兩廳、118-128㎡三室兩廳成功簽約中國(guó)最大商業(yè)百貨集團(tuán)——大商集團(tuán)最近活動(dòng)信息到訪即有好禮相送表單價(jià)格4150優(yōu)惠方式7%成交價(jià)格4050【其它均為假冒】【注意甄別】唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：10535278794【官方正版】住宅競(jìng)品研究

和昌都匯廣場(chǎng)房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】戶型產(chǎn)品和昌都會(huì)廣場(chǎng)戶型產(chǎn)品面積為86、89、118、128㎡等；戶型產(chǎn)品多為兩房及小三房。唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】4【官方正版】住宅競(jìng)品研究

和昌都匯廣場(chǎng)房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】年度去化情況分析和昌都會(huì)廣場(chǎng)2013年總計(jì)70288.6㎡備案面積45687.59㎡去化面積45687.59㎡去化率約65%總計(jì)去化套數(shù)529套去化均價(jià)為4200元/㎡和昌都會(huì)廣場(chǎng)去年全年去化水平較高，因項(xiàng)目多次舉辦活動(dòng)，房源多次加推，另加上商業(yè)的多次開盤，使得項(xiàng)目知名度逐漸提高，出現(xiàn)持續(xù)熱銷的情況。唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】5住宅競(jìng)品研究鄭西聯(lián)盟新城房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【官方正版】【謹(jǐn)防假冒】項(xiàng)目定位鄭州西區(qū)城市名片綠

化

率：

40％容

積

率：

1.29付款方式：

按揭付款

一次性付款基礎(chǔ)信息車物庫(kù)：

97個(gè)，地下業(yè)：

河南建業(yè)物業(yè)管理有限公司物

業(yè)

費(fèi)：

1.48元/㎡開

發(fā)

商：

鄭州建業(yè)住宅建設(shè)有限公司主力戶型價(jià)值點(diǎn)85㎡兩室兩廳、130-140平米三室兩廳景觀居所，水景地產(chǎn)，宜居生態(tài)地產(chǎn)，鄭上新區(qū)經(jīng)濟(jì)住宅建業(yè)一家親，業(yè)主聯(lián)盟商家感恩答謝會(huì)！活動(dòng)內(nèi)容：老鳳祥珠寶展覽鑒賞、卡布依T臺(tái)秀、美麗定制健康管理專題講座等活動(dòng)時(shí)間：12月20—12月21日到場(chǎng)憑邀請(qǐng)函領(lǐng)取抽獎(jiǎng)券，可以參加免費(fèi)抽獎(jiǎng)。最近活動(dòng)信息一等獎(jiǎng)：老鳳祥千足金金條未售表單價(jià)格---優(yōu)惠方式----成交價(jià)格----【其它均為假冒】【注意甄別】唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：10535278796住宅競(jìng)品研究泰瑞龍都國(guó)際房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【官方正版】【謹(jǐn)防假冒】物業(yè)名稱泰瑞龍都國(guó)際物業(yè)類別：洋房、小高層、高層項(xiàng)目特色

：經(jīng)濟(jì)住宅,花園洋房,景觀居所容

積

率

：2.99綠

化

率

：40%開盤時(shí)間

：預(yù)計(jì)2013年4月中上旬信息

交房時(shí)間

：預(yù)計(jì)2015年5月基礎(chǔ)開

發(fā)

商

：河南泰瑞置業(yè)有限公司預(yù)售許可證

鄭上房管預(yù)銷字第2013068號(hào)售樓地址

：上街區(qū)丹江南路與玉發(fā)大道交匯處南200米物業(yè)地址

：上街玉發(fā)大道與丹江南路交匯處

[交通圖]交通狀況

：乘坐403公交、鄭上1路，鄭上2路等在上街區(qū)玉發(fā)大道與丹江路交匯處下車即可主力戶型88-89㎡兩室兩廳、115.66平米三室兩廳價(jià)值

60萬平米養(yǎng)生大盤，上街最大城市綜合體，六大名校，三大交通要道、鄭上1路、2路直達(dá)項(xiàng)目、中原點(diǎn)路的開通、BRT直達(dá)項(xiàng)目地表單價(jià)格3600優(yōu)惠方式成交價(jià)格3500唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】6住宅競(jìng)品研究泰瑞龍都國(guó)際房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【官方正版】【謹(jǐn)防假冒】戶型產(chǎn)品龍都國(guó)際戶型產(chǎn)品面積為88.89、89.83、114.56、88.04、115.66、131.99㎡等。戶型產(chǎn)品多為兩房及小三房。唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】6住宅競(jìng)品研究泰瑞龍都國(guó)際房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【官方正版】【謹(jǐn)防假冒】年度去化情況分析泰瑞龍都國(guó)際2013年總計(jì)推出46770.04㎡備案面積18080.69㎡去化面積18080.69㎡去化率約39%總計(jì)去化套數(shù)167套去化均價(jià)為3099元/㎡泰瑞龍都國(guó)際2013年整體去化水平較差。唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】8市場(chǎng)格局主力產(chǎn)品從目前監(jiān)測(cè)到的17個(gè)在售低密度項(xiàng)目來看主力產(chǎn)品為洋房，其次為聯(lián)排多層洋房占總銷售套數(shù)的25%公寓占總銷售套數(shù)的5%小高層占總銷售套數(shù)的30%高層占總銷售套數(shù)的38%獨(dú)棟別墅占總銷售套數(shù)的2%具有多層洋房的項(xiàng)目占比30%具有公寓的項(xiàng)目占比10%具有小高層的項(xiàng)目占比30%具有高層的項(xiàng)目占比25%具有獨(dú)棟別墅的項(xiàng)目占比5%唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】8市場(chǎng)格局主力產(chǎn)品目前上街區(qū)市場(chǎng)主力產(chǎn)品為面積在80-130㎡小高層多層洋房主力產(chǎn)品面積區(qū)間：80-130㎡公寓主力產(chǎn)品面積區(qū)間：30-50㎡高層主力產(chǎn)品面積區(qū)間：80-130㎡獨(dú)棟別墅主力產(chǎn)品面積區(qū)間：200-350㎡唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】9市場(chǎng)格局價(jià)格分布住宅市場(chǎng)分析高層產(chǎn)品價(jià)段當(dāng)前市場(chǎng)西區(qū)項(xiàng)目?jī)r(jià)格集中在3000—3500元/㎡之間，東部區(qū)域價(jià)格集中在3600—4300元/㎡之間。唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】9市場(chǎng)格局價(jià)格分布住宅市場(chǎng)分析高層產(chǎn)品價(jià)段當(dāng)前市場(chǎng)兩房總價(jià)區(qū)間在30-35萬元；三房總價(jià)在41-50萬元區(qū)域內(nèi)高層產(chǎn)品的兩房戶型總價(jià)在30-45萬元之間；兩房總價(jià)主要集中在30-35萬元，是普遍接受范圍區(qū)域內(nèi)高層產(chǎn)品的三房戶型總價(jià)在37-70萬元之間；三房總價(jià)主要集中在41-50萬元唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】10市場(chǎng)格局建筑風(fēng)格目前市場(chǎng)上高層建筑風(fēng)格——以現(xiàn)代風(fēng)格最多其次是地中海風(fēng)格唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】11市場(chǎng)格局社區(qū)配套80%的項(xiàng)目規(guī)劃有綜合會(huì)所等休閑類配套70%的項(xiàng)目配備幼兒教育資源5%的項(xiàng)目配備商務(wù)酒店50%的項(xiàng)目配備沿街底商或商業(yè)街唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】市場(chǎng)【研官方判正小版】結(jié)房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】土地市場(chǎng)

上街區(qū)土地市場(chǎng)供需兩旺，供需基本穩(wěn)定

土地供應(yīng)主要來源于4種渠道：村莊改造、舊區(qū)改造、工業(yè)置換、儲(chǔ)量土地競(jìng)爭(zhēng)格局

經(jīng)過市場(chǎng)洗牌，上街市場(chǎng)轉(zhuǎn)入品牌開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)局面

隨著中原西路及未來輕軌的開通，區(qū)域房地產(chǎn)大幅升溫，未來上街區(qū)將成為鄭西熱點(diǎn)區(qū)唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】市場(chǎng)【研官方判正小版】結(jié)房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】供求關(guān)系上街區(qū)商品住宅供應(yīng)量、成交量在2013年出現(xiàn)井噴，2014年將維持10%~15%的速率增長(zhǎng)價(jià)格走勢(shì)商品房市場(chǎng)各物業(yè)價(jià)格漲幅穩(wěn)定。高層產(chǎn)品價(jià)格與全區(qū)差距逐步縮小，而低密產(chǎn)品則有差距拉大趨勢(shì)去化分析

上街成交物業(yè)類型以高層為主，低密產(chǎn)品暫時(shí)稀缺。

從面積區(qū)間看，上街項(xiàng)目高層：兩房集中70-90㎡，三房集中100-130㎡，四房量少?？們r(jià)40-60萬，月均去化0.2~0.5萬㎡。潛在容量

未來一段時(shí)間內(nèi)，市場(chǎng)容量將保持40~60萬㎡。

預(yù)計(jì)2014年上街區(qū)供應(yīng)量在50萬㎡以上，潛在供應(yīng)288.7萬㎡，市場(chǎng)壓力大。唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】目

錄市場(chǎng)研判項(xiàng)目認(rèn)知戰(zhàn)略解析項(xiàng)目定位物業(yè)建議區(qū)域概況鄭州市低密度房地產(chǎn)市場(chǎng)格局本項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)分析目標(biāo)市場(chǎng)客戶研究市場(chǎng)研判結(jié)論唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】目標(biāo)市場(chǎng)客戶研究1

客戶區(qū)域來源本地及周邊客戶是剛需產(chǎn)品購(gòu)買主力，占比74%鄭州的客戶占比26%滎陽(yáng)客戶占比36%鞏義客戶占比38%——客戶數(shù)據(jù)參考和昌都匯廣場(chǎng)、龍都國(guó)際項(xiàng)目唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】目標(biāo)市場(chǎng)客戶研究2

客戶年齡結(jié)構(gòu)上街市場(chǎng)客戶年齡結(jié)構(gòu)：25-35歲的客戶占42%35-45歲的客戶占32%45-55歲的客戶占26%這部分人多以養(yǎng)老和休閑度假置業(yè)為目的主流客戶年齡段在25-35歲，合計(jì)占42%——客戶數(shù)據(jù)參考和昌都匯廣場(chǎng)、龍都國(guó)際項(xiàng)目唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】目標(biāo)市場(chǎng)客戶研究3

客戶對(duì)產(chǎn)品戶型的選擇47%的客戶選擇兩室戶型32%的客戶選擇小三室21%的客戶選擇大三室——客戶數(shù)據(jù)參考和昌都匯廣場(chǎng)、龍都國(guó)際項(xiàng)目唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】目標(biāo)市場(chǎng)客戶研究4

客戶總價(jià)承受能力客戶可承受總價(jià)在35萬以下的占21%客戶可承受總價(jià)在35-45萬的占46%客戶可承受總價(jià)在45-50萬的占19%客戶可承受總價(jià)在50萬以上的占14%主流客戶可承受總價(jià)在35~45萬——客戶數(shù)據(jù)參考和昌都匯廣場(chǎng)、龍都國(guó)際項(xiàng)目唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】目標(biāo)市場(chǎng)客戶研究5

客戶敏感點(diǎn)影響客戶購(gòu)房的主要因素是戶型、配套、物業(yè)、交通和景觀客戶多是對(duì)戶型及配套狀況要求較高——客戶數(shù)據(jù)參考和昌都匯廣場(chǎng)、龍都國(guó)際項(xiàng)目唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】目標(biāo)市場(chǎng)客戶研究小結(jié)一、上街區(qū)商品房市場(chǎng)中，本地及周邊地區(qū)客戶占主力，占比62%二、上街區(qū)商品房市場(chǎng)主流客戶年齡段在28-38歲，占比64%三、上街區(qū)商品房市場(chǎng)客戶偏好小三房和小兩房四、上街區(qū)商品房市場(chǎng)主流客戶可承受總價(jià)在35-45萬五、影響客戶購(gòu)房的因素主要是戶型、交通和景觀唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】目

錄市場(chǎng)研判項(xiàng)目認(rèn)知戰(zhàn)略解析項(xiàng)目定位物業(yè)建議區(qū)域概況鄭州市低密度房地產(chǎn)市場(chǎng)格局本項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)分析目標(biāo)市場(chǎng)客戶研究市場(chǎng)研判結(jié)論唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】市場(chǎng)研判結(jié)論結(jié)論一：上街區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體銷售壓力較大。結(jié)論二：上街區(qū)屬于鄭州市邊郊，依托規(guī)劃發(fā)展及未來交通優(yōu)勢(shì)，宜開發(fā)剛需產(chǎn)品。結(jié)論三：經(jīng)濟(jì)型住宅成為上街區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)。唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】目

錄市場(chǎng)研判項(xiàng)目認(rèn)知戰(zhàn)略解析項(xiàng)目定位物業(yè)建議項(xiàng)目概況項(xiàng)目交通宗地條件項(xiàng)目資源SWOT分析項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】項(xiàng)目認(rèn)知

1

項(xiàng)目概況項(xiàng)目總占地面積166畝，其中南北長(zhǎng)約548米，東西寬約472米，基地比較平整，適合動(dòng)土施工。地塊基地合計(jì)占地（畝）166用地性質(zhì)商住兩用166唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】項(xiàng)目認(rèn)知

2

項(xiàng)目交通基地位于上街區(qū)的西部中心位置，東邊緊鄰淮陽(yáng)路，西邊緊靠登封路，北臨許昌路，南靠丹江路?；乜拷性髀?，可直通鄭州。中原路方向本案中原路方向唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】項(xiàng)目認(rèn)知

3

宗地條件說明：1、航拍衛(wèi)星圖為13年4月份拍攝，照片實(shí)景圖為14年2月20號(hào)拍攝，故照片與航拍圖有誤差，一切以實(shí)際照片圖為準(zhǔn)。2、基地現(xiàn)狀為一片空地，基地中現(xiàn)有一條小路，約4米，貫穿基地東西。3、基地較平整，適合動(dòng)土施工。唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】項(xiàng)目認(rèn)知

基3

地東邊條件說明：1、基地東邊靠近基地有一公共廁所，可作為商業(yè)街公共服務(wù)設(shè)施；2、基地對(duì)面為亞星江南小鎮(zhèn)設(shè)置的公園，可供本項(xiàng)目借勢(shì)所用；唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】項(xiàng)目認(rèn)知

基3

地東邊條件說明：1、基地東邊有一個(gè)老年活動(dòng)中心，可作為公共服務(wù)設(shè)施（運(yùn)動(dòng)主題公園）。2、基地對(duì)面為亞星江南小鎮(zhèn)，對(duì)我項(xiàng)目有一定的影響。唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】項(xiàng)目認(rèn)知

基3

地南邊條件說明：1、基地南邊為左照四組安置房，不過其為中低端檔次。2、基地西南部為富麗花園，為中低端檔次。唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】項(xiàng)目認(rèn)知

基3

地西邊條件說明：1、基地西邊有富麗花園底層商業(yè)，商業(yè)形態(tài)為一層店商，面積區(qū)間在25到50平米，主要經(jīng)營(yíng)日常用品，便利店，理發(fā)店等服務(wù)性商業(yè)。2、登封路對(duì)面為宏泰花園，產(chǎn)品戶型一般，為老小區(qū)。唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】項(xiàng)目認(rèn)知

基3

地西邊條件說明：1、基地西邊有一診所，生活服務(wù)完善。唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】項(xiàng)目認(rèn)知

基3

地西邊條件說明：1、基地西邊有中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄，為公共服務(wù)設(shè)施。2、登封路對(duì)面有上街區(qū)外國(guó)語(yǔ)小學(xué)一座，教育配套資源完善。唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】項(xiàng)目認(rèn)知

基3

地北邊條件說明：1、登封路與許昌路交叉口有一正道思達(dá)生活廣場(chǎng)，一站式購(gòu)物中心，離我項(xiàng)目十分鐘步行；2、許昌路有一中國(guó)郵政銀行。唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】項(xiàng)目認(rèn)知

基3

地北邊條件說明：1、登封路與許昌路交叉口有一售樓處接待中心，對(duì)我項(xiàng)目銷售有一定影響。2、許昌路北部有一交通銀行，項(xiàng)目周邊銀行服務(wù)設(shè)施較完善。唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】項(xiàng)目認(rèn)知

基3

地北邊條件說明：1、登封路與許昌路交叉口有一鴻元快捷酒店，為商業(yè)服務(wù)性設(shè)施。2、許昌路南部上街區(qū)唯一一個(gè)交警大隊(duì)，項(xiàng)目周邊治安良好。唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】項(xiàng)目認(rèn)知

基3

地北邊條件說明：1、許昌路南邊有一蝶閥廠，為三類工業(yè)，有少量污染，對(duì)我項(xiàng)目有少許影響。2、許昌路北部有聶寨社區(qū)服務(wù)中心一座，可為我項(xiàng)目服務(wù)，為一亮點(diǎn)。唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】項(xiàng)目認(rèn)知

基3

地北邊條件說明：1、許昌路北邊有康樂小區(qū)、聶寨新區(qū)、白剛玉社區(qū)、亞星世紀(jì)嘉園三個(gè)成熟小區(qū)。唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】項(xiàng)目認(rèn)知

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項(xiàng)目資源江南風(fēng)情休閑度假城邦----左照溝從左昭溝的整個(gè)地塊的形象來看，宛如一條巨龍，可謂是藏龍臥虎之地，上風(fēng)上水。在景觀設(shè)計(jì)上，也以龍為主要構(gòu)思，以龍的曲線來表現(xiàn)園林景觀的層次，整個(gè)景觀分為一線、五景區(qū)、十景點(diǎn)，從點(diǎn)、線、面三個(gè)層次來表現(xiàn)，整個(gè)社區(qū)以水為貫穿，處處體現(xiàn)了親水的主題，社區(qū)之內(nèi)假山飛瀑、名貴樹種、景觀小品，形成綠不短線、景不斷鏈的藝術(shù)效果。從我項(xiàng)目到左照溝只需5分鐘步行，為我項(xiàng)目之一大亮點(diǎn)。唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】項(xiàng)目認(rèn)知

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項(xiàng)目資源——借助區(qū)位/交通優(yōu)勢(shì)，打造中高端形象地塊優(yōu)勢(shì)發(fā)掘項(xiàng)目處于上街中心區(qū)，周邊多新建高品質(zhì)住宅小區(qū)，居住氛圍濃厚，東側(cè)商業(yè)較繁華，區(qū)域認(rèn)同度高區(qū)位優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目緊臨登封路雙向8車道，南北主干道，淮陽(yáng)路雙向4車道；鄰交通優(yōu)勢(shì)地塊優(yōu)勢(shì)近中原西路延伸線，交通便捷項(xiàng)目屬于成熟居住區(qū)域，配套較為完善，緊鄰左照溝公園借助區(qū)位、交通優(yōu)勢(shì)，打造中高端形象項(xiàng)目唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】項(xiàng)目認(rèn)知

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SWOT分析優(yōu)勢(shì)：

劣勢(shì)：

地處成熟居住區(qū)，配套較為完善；

交通便利，且在城市規(guī)劃發(fā)展方向的核心地段上，可以分享到各項(xiàng)配套；

緊鄰左照溝公園

；

周邊商業(yè)繁榮態(tài)勢(shì)已經(jīng)形成，周圍多為中高端社區(qū)，潛在消費(fèi)群龐大；地塊不規(guī)整，不利于整體規(guī)劃和品質(zhì)塑造；項(xiàng)目東西兩側(cè)環(huán)境落差較大，不利于整體定位；

商業(yè)體量較大，有一定風(fēng)險(xiǎn)；

機(jī)會(huì)：威脅：項(xiàng)目地處城市規(guī)劃發(fā)展方向上，屬于開發(fā)熱點(diǎn)地段；

周邊住宅項(xiàng)目不斷崛起，且均為中高端大型項(xiàng)目，這有利于推動(dòng)區(qū)域市場(chǎng)的成熟壯大，從而吸引更多的市場(chǎng)關(guān)注；

周邊商業(yè)形態(tài)較為原始，為本項(xiàng)目商業(yè)投放提供無限可能；政策的不穩(wěn)定性會(huì)對(duì)項(xiàng)目造成一定和威脅；未來區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)量大，直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目多，這必將加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)；緊鄰項(xiàng)目底商已售，對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)格的制定有一定影響；唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】目

錄市場(chǎng)研判項(xiàng)目認(rèn)知戰(zhàn)略解析項(xiàng)目定位物業(yè)建議發(fā)展戰(zhàn)略競(jìng)爭(zhēng)策略產(chǎn)品策略唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】1戰(zhàn)略解析發(fā)展戰(zhàn)略基于SWOT分析下的項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略本項(xiàng)目開發(fā)需要解決的三大問題：一是項(xiàng)目定位問題：讓項(xiàng)目贏在定位；二是項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)的選擇：適時(shí)入市，提高項(xiàng)目成功率；三是資源整合：嘉韻需重新整合資源使其匹配項(xiàng)目開發(fā)的要求?；诖宋覀兲岢霰卷?xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略——精準(zhǔn)定位

適時(shí)入市整合資源

持續(xù)開發(fā)唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】2——做市場(chǎng)補(bǔ)缺者，藍(lán)海競(jìng)爭(zhēng)，降低風(fēng)險(xiǎn)戰(zhàn)略解析競(jìng)爭(zhēng)策略通過我們對(duì)項(xiàng)目的理解，建議本項(xiàng)目走市場(chǎng)補(bǔ)缺者路線，提供區(qū)域內(nèi)稀少的產(chǎn)品，定位中高端，實(shí)現(xiàn)快銷穩(wěn)銷，降低風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者市場(chǎng)挑戰(zhàn)者

提供區(qū)域領(lǐng)先產(chǎn)品憑借某項(xiàng)顯著優(yōu)勢(shì)，挑戰(zhàn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手容易陷入紅海競(jìng)爭(zhēng)對(duì)項(xiàng)目資源匹配要求較高項(xiàng)目面臨的風(fēng)險(xiǎn)加大

區(qū)域市場(chǎng)的領(lǐng)跑者

對(duì)項(xiàng)目資源匹配要求較高市場(chǎng)追隨者提供區(qū)域內(nèi)主流產(chǎn)品區(qū)域市場(chǎng)的追隨者對(duì)項(xiàng)目資源匹配要求一般項(xiàng)目面臨的風(fēng)險(xiǎn)較小市場(chǎng)補(bǔ)缺者

提供區(qū)域內(nèi)空白或短缺產(chǎn)品

區(qū)域市場(chǎng)的補(bǔ)缺者，藍(lán)海競(jìng)爭(zhēng)

對(duì)項(xiàng)目資源匹配要求一般

項(xiàng)目面臨的風(fēng)險(xiǎn)一般，機(jī)遇較大√唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】3戰(zhàn)略解析競(jìng)爭(zhēng)策略——產(chǎn)品主流化，產(chǎn)品高概率，產(chǎn)品高溢價(jià)住宅主流產(chǎn)品：中高層+別墅商業(yè)主流產(chǎn)品：商業(yè)中心+商業(yè)街本項(xiàng)目產(chǎn)品方向：中高層產(chǎn)品主流化與區(qū)域客群結(jié)構(gòu)一致，加大項(xiàng)目成功率本項(xiàng)目產(chǎn)品適用對(duì)象：60~70%上街區(qū)、米河、鞏義客群30~40%鄭州西郊外溢人群、上街區(qū)周邊客群產(chǎn)品高概率產(chǎn)品高溢價(jià)通過產(chǎn)品創(chuàng)新、景觀、商業(yè)配套打造高附加值產(chǎn)品例如：引入創(chuàng)新“”2+1“、小三房戶型概念，引入大尺度景觀概念，教育概念、新型環(huán)保概念等唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】目

錄市場(chǎng)研判項(xiàng)目認(rèn)知戰(zhàn)略解析項(xiàng)目定位物業(yè)建議客戶定位項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】上街客戶分類上街市場(chǎng)置業(yè)客戶按照收入水平劃分四個(gè)檔次富貴階層：大型企業(yè)主、鄭州改善性客戶財(cái)智階層：企業(yè)高管、中小型企業(yè)主中產(chǎn)階層：區(qū)域市民、滎陽(yáng)、鄭州西普通階層：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】客戶細(xì)分上街商品房市場(chǎng)的客戶細(xì)分及其對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品類型精神層面>55萬財(cái)富的炫耀和彰顯高端住宅對(duì)稀缺的占有和收藏精神層面>物質(zhì)層面多次置業(yè)50-55萬身份和地位的象征追求更好的居住品質(zhì)精品住宅首次置業(yè)45-50萬追求品質(zhì)生活和身份的體現(xiàn)品質(zhì)住宅35-45萬追求都市化生活改善居住環(huán)境精神層面<物質(zhì)層面剛需住宅物質(zhì)層面財(cái)富層次唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】聯(lián)盟新城客戶富貴階層聯(lián)盟新城低密度產(chǎn)品為中高端產(chǎn)品，目標(biāo)客戶針對(duì)城市富貴階層唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】龍都項(xiàng)目客戶中產(chǎn)階層龍都國(guó)際產(chǎn)品定位為中端客戶可以接受的剛需型產(chǎn)品，目標(biāo)客戶針對(duì)城市中產(chǎn)階層唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】本項(xiàng)目目標(biāo)客戶財(cái)智階層+中產(chǎn)階層擴(kuò)大目標(biāo)客群，提高項(xiàng)目成功率，本項(xiàng)目目標(biāo)客戶將涵蓋城市財(cái)智階層和中產(chǎn)階層唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】客戶區(qū)域來源本項(xiàng)目的客戶主要來自鄭州市西區(qū)、滎陽(yáng)、鞏義、上街工業(yè)園區(qū)、米河、項(xiàng)目周邊地緣性客戶等，處于項(xiàng)目45分鐘交通圈內(nèi)唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】客戶定位本項(xiàng)目客戶定位財(cái)智階層+中產(chǎn)階層打造高品質(zhì)宜居住宅區(qū)唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】目標(biāo)客戶特征有身份、處于社會(huì)生活中層有財(cái)富、介于富貴階層與普通階層之間有內(nèi)涵、居住品位較高有知識(shí)、有一定文化，注重孩子成長(zhǎng)環(huán)境有見地、看重項(xiàng)目未來的發(fā)展?jié)摿ξㄒ还倬W(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】【官方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】項(xiàng)目定位主選：項(xiàng)目整體定位四大公園旁，宜居新標(biāo)桿河南地產(chǎn)專業(yè)分享基地Q群：

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整體建筑拔高，降低建筑密度，超寬樓間距形成景觀公園的概念容積率

地塊總體容積率控制在2.5以下，設(shè)計(jì)小高層11F和中高層18/23F產(chǎn)品；

北側(cè)地塊整體品質(zhì)高于南側(cè)地塊戶型設(shè)計(jì)

項(xiàng)目戶型整體以2梯3戶/2梯4戶“2+1”兩房、小三房為主；

通過戶型面積贈(zèng)送，增加產(chǎn)品高附加值唯一官網(wǎng)：唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】規(guī)劃【方官案方正版】房商網(wǎng)·2014版房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全【謹(jǐn)防假冒】整體技術(shù)指標(biāo)地塊容積率2.27

占地面積11萬方唯一官網(wǎng)：唯一客服