營改增政策宣講課件

蘇州高新區(qū)國稅營改增試點(diǎn)政策宣講2016.04營改增試點(diǎn)政策宣講會蘇州高新區(qū)國家稅務(wù)局2016.04目錄蘇州高新技術(shù)開發(fā)區(qū)國家稅務(wù)局第三部分：分行業(yè)政策介紹第二部分：增值稅基本原理第一部分：營改增背景介紹第四部分：日常業(yè)務(wù)知識介紹蘇州高新技術(shù)開發(fā)區(qū)國家稅務(wù)局第一部分：營改增背景介紹1“營改增”的實(shí)施背景和進(jìn)程

總理說:“全面推開營改增試點(diǎn)，不僅有利于國家稅制統(tǒng)一，也有助于減輕企業(yè)稅負(fù)?！?、營改增的重要意義蘇州高新技術(shù)開發(fā)區(qū)國家稅務(wù)局減輕納稅負(fù)擔(dān)AAB全面實(shí)施營改增通過規(guī)范和統(tǒng)一稅制，解決重復(fù)征稅的多年痼疾。B營改增的的企業(yè)效應(yīng)增加大部分稅目進(jìn)項稅抵扣力度，能夠大大減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)A100C200B150D250100*5%=5150*5%=7.5200*5%=10250*5%=12.5

社會稅收總成本5+7.5+10+12.5

35交營業(yè)稅情況下簡單測算營改增的社會效應(yīng)A100C200B150D250100*11%=1150*11%=5.550*11%=5.550*11%=5.5

社會稅收總成本11+5.5+5.5+5.5

27.5交增值稅情況下簡單測算營改增的社會效應(yīng)增值稅與營業(yè)稅的區(qū)別價內(nèi)稅——營業(yè)稅（稅率5%）價外稅——增值稅（稅率17%）向客戶收取117元，其中100元為不含稅收入額，17元為稅金向客戶收取100元，其中5元為營業(yè)稅金增值稅一般原理1納稅主體2應(yīng)納稅額的計算3銷售額的確定4進(jìn)項稅額的確定5納稅時間、地點(diǎn)6稅收優(yōu)惠增值稅納稅人分類——起征點(diǎn)增值稅一般原理1納稅主體2應(yīng)納稅額的計算3銷售額的確定4進(jìn)項稅額的確定5納稅時間、地點(diǎn)6稅收優(yōu)惠應(yīng)納稅額的計算一般計稅方法增值稅應(yīng)納稅額的計算本期應(yīng)繳增值稅金=本期銷項稅額-本期進(jìn)項稅額本期銷項稅額=本期不含稅銷售額×稅率本期不含稅銷售額=本期銷售額÷（1＋稅率）一般計稅方法一般計稅方法若本期銷項稅額<本期進(jìn)項稅額，則未能抵扣的進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)入下期繼續(xù)抵扣——期末留底稅額原增值稅一般納稅人兼有銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的，截止到納入營改增試點(diǎn)之日前的增值稅期末留抵稅額，不得從銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的銷項稅額中抵扣。本次營改增涉及的行業(yè)以及稅率行業(yè)稅率征收率1、建筑服務(wù)

11%3%2、金融服務(wù)6%3%3、現(xiàn)代服務(wù)6%3%4、生活服務(wù)

6%3%5、不動產(chǎn)銷售租賃11%5%6、勞務(wù)派遣服務(wù)6%5%已納入增值稅征收范圍的行業(yè)以及稅率行業(yè)稅率征收率1、銷售貨物

17%(13%)3%2、加工、修理修配勞務(wù)

17%3%3、交通運(yùn)輸業(yè)服務(wù)11%3%4、有形動產(chǎn)租賃服務(wù)

17%3%5、其他現(xiàn)代服務(wù)業(yè)6%3%蘇州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)國家稅務(wù)局兼營行為一納稅人兼營銷售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，適用不同稅率或者征收率的，應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額；未分別核算的，從高適用稅率。關(guān)于稅率的幾個問題兼有不同稅率的銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，從高適用稅率。兼有不同征收率的銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，從高適用征收率。兼有不同稅率和征收率的銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，從高適用稅率。注意區(qū)別兼營與混合銷售蘇州高新技術(shù)開發(fā)區(qū)國家稅務(wù)局銷售額的確定價外費(fèi)用，是指價外收取的各種性質(zhì)的收費(fèi)?！稐l例》等文件列舉的

有：“手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤、獎勵費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、包裝費(fèi)、包裝物租金、儲備費(fèi)、優(yōu)質(zhì)費(fèi)、運(yùn)輸裝卸費(fèi)以及其他各種性質(zhì)的價外收費(fèi)”.價外費(fèi)用價外費(fèi)用不包括代為收取并符合規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)。以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項。價外費(fèi)用的特殊規(guī)定蘇州高新技術(shù)開發(fā)區(qū)國家稅務(wù)局進(jìn)項稅額的確定進(jìn)項抵扣憑證增值稅專用發(fā)票海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書農(nóng)產(chǎn)品收購或銷售發(fā)票完稅憑證含稅控機(jī)動車銷售統(tǒng)一發(fā)票買價*13%從境外單位或個人購進(jìn)服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)從海關(guān)取得高速公路通行費(fèi)發(fā)票適用時間2016.5.1-7.31不得抵扣銷項稅額的進(jìn)項稅額具備書面合同、付款證明和境外單位的對賬單或者發(fā)票。資料不齊不得抵扣用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費(fèi)的購進(jìn)貨物、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)對應(yīng)的進(jìn)項稅額。交易應(yīng)酬費(fèi)屬于此類雖用于一般生產(chǎn)經(jīng)營，但發(fā)生非正常損失對應(yīng)的進(jìn)項稅額購進(jìn)的旅客運(yùn)輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)；與支付利息相關(guān)的各類費(fèi)用增值稅不得抵扣銷項稅額的進(jìn)項稅額

類型舉例資料不齊全進(jìn)口貨物僅有海關(guān)出具的繳款書，無合同，報關(guān)單等其他憑證用于免稅、簡易征收、集體福利、個人消費(fèi)1、來料加工等免稅銷售或簡易征收方法購進(jìn)的材料，以及完全用于免稅產(chǎn)品的固定資產(chǎn)（包括不動產(chǎn)）2、集體福利（旅游、食堂、宿舍等）3、個人消費(fèi)（交際應(yīng)酬）非正常損失管理不善引起的霉?fàn)€變質(zhì)丟失被盜，以及因違法造成被沒收、銷毀、拆除

（不動產(chǎn)包含裝修）新增不得抵扣項購進(jìn)的旅客運(yùn)輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)（區(qū)別住宿）、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)；與支付利息相關(guān)的各類費(fèi)用增值稅已抵扣進(jìn)項稅轉(zhuǎn)出

類型舉例已抵扣進(jìn)項稅的貨物、勞務(wù)需要將原先抵扣的稅金在當(dāng)期進(jìn)項稅種予以扣減?？蹨p金額為相關(guān)貨物、勞務(wù)對應(yīng)的增值稅金。已抵扣進(jìn)項稅的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)按固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)的凈值計算不得抵扣的進(jìn)項稅：

不得抵扣的進(jìn)項稅額=固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)凈值×適用稅率兼營簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目而無法劃分不得抵扣的進(jìn)項稅額得抵扣的進(jìn)項稅額＝當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項稅額×（當(dāng)期簡易計稅方法計稅項目銷售額+免征增值稅項目銷售額）÷當(dāng)期全部銷售額新增的可抵扣內(nèi)容13建筑服務(wù)：工程服務(wù)、安裝服務(wù)、裝飾服務(wù)等5商務(wù)輔助服務(wù)和其他現(xiàn)代服務(wù)2租賃不動產(chǎn)（融資租賃售后回租不能抵扣）4金融服務(wù)（部分）6生活服務(wù)（部分）購買不動產(chǎn)值得注意的幾個點(diǎn)513貸款利息與相關(guān)費(fèi)用不能抵扣5融資租賃售后回租屬于貸款業(yè)務(wù)不能抵扣2住宿費(fèi)符合條件可以抵扣4銀行開戶費(fèi)、結(jié)算費(fèi)等符合條件可以抵扣6娛樂服務(wù)、居民日常服務(wù)不可抵扣旅客運(yùn)輸費(fèi)，餐費(fèi)不能抵扣蘇州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)國家稅務(wù)局不動產(chǎn)抵扣進(jìn)項的特殊規(guī)定2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程（包括：納稅人新建、改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動產(chǎn))，其進(jìn)項稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。增值稅一般原理1納稅主體2應(yīng)納稅額的計算3銷售額的確定4進(jìn)項稅額的確定5納稅時間、地點(diǎn)6稅收優(yōu)惠(一)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天;先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。

收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項。取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。

納稅義務(wù)發(fā)生時間(二)納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。(三)納稅人從事金融商品轉(zhuǎn)讓的，為金融商品所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。(四)納稅人發(fā)生視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。(五)增值稅扣繳義務(wù)發(fā)生時間為納稅人增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天。納稅義務(wù)發(fā)生時間納稅地點(diǎn)國稅征收地稅代征納稅地點(diǎn)*010203固定業(yè)戶——向機(jī)構(gòu)所在地申報納稅——總分機(jī)構(gòu)不在同一縣市的，分別納稅——經(jīng)審批可以匯總申報?？劾U義務(wù)人——向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報繳納扣繳的稅款。——總分支機(jī)構(gòu)不在同一縣市，但在同一省，可以匯總申報試點(diǎn)納稅人蘇州高新技術(shù)開發(fā)區(qū)國家稅務(wù)局增值稅一般原理1納稅主體2應(yīng)納稅額的計算3銷售額的確定4進(jìn)項稅額的確定5納稅時間、地點(diǎn)6稅收優(yōu)惠不征增值稅項目1.根據(jù)國家指令無償提供的鐵路運(yùn)輸服務(wù)、航空運(yùn)輸服務(wù)，屬于《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十四條規(guī)定的用于公益事業(yè)的服務(wù)。2.存款利息。3.被保險人獲得的保險賠付。4.房地產(chǎn)主管部門或者其指定機(jī)構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住宅專項維修資金。5.在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。部分免稅項目醫(yī)療機(jī)構(gòu)提供的醫(yī)療服務(wù)個人轉(zhuǎn)讓著作權(quán)個人銷售自建自用住房臺灣航運(yùn)公司、航空公司從事海峽兩岸海上直航、空中直航業(yè)務(wù)在大陸取得的運(yùn)輸收入納稅人提供的直接或者間接國際貨物運(yùn)輸代理服務(wù)部分利息收入——集團(tuán)統(tǒng)借統(tǒng)還等保險公司開辦的一年期以上人身保險產(chǎn)品取得的保費(fèi)收入。納稅人提供技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)開發(fā)和與之相關(guān)的技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù)。符合條件的合同能源管理服務(wù)涉及家庭財產(chǎn)分割的個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)、土地使用權(quán)。特別提醒：

1、免稅項目不得開具增值稅專用發(fā)票。2、對應(yīng)的進(jìn)項稅額不可抵扣。部分免稅項目部分跨境應(yīng)稅行為適用增值稅零稅率和免稅政策的規(guī)定零稅率國際運(yùn)輸服務(wù)：1、在境內(nèi)載運(yùn)旅客或者貨物出境2、在境外載運(yùn)旅客或者貨物入境3、在境外載運(yùn)旅客或者貨物航天運(yùn)輸服務(wù)：向境外單位提供的完全在境外消費(fèi)的下列服務(wù)：1.研發(fā)服務(wù)。2.合同能源管理服務(wù)。3.設(shè)計服務(wù)。4.廣播影視節(jié)目(作品)的制作和發(fā)行服務(wù)。5.軟件服務(wù)。6.電路設(shè)計及測試服務(wù)。7.信息系統(tǒng)服務(wù)。8.業(yè)務(wù)流程管理服務(wù)。9.離岸服務(wù)外包業(yè)務(wù)。10.轉(zhuǎn)讓技術(shù)。部分跨境應(yīng)稅行為適用增值稅零稅率和免稅政策的規(guī)定零稅率管理服務(wù)或無形資產(chǎn)適用簡易計稅方法的免征增值稅增值稅一般計稅方法生產(chǎn)企業(yè)實(shí)行免抵退稅辦法外貿(mào)企業(yè)外購服務(wù)或者無形資產(chǎn)出口實(shí)行免退稅辦法，外貿(mào)企業(yè)直接將服務(wù)或自行研發(fā)的無形資產(chǎn)出口，視同生產(chǎn)企業(yè)連同其出口貨物統(tǒng)一實(shí)行免抵退稅辦法。境內(nèi)的單位和個人銷售適用增值稅零稅率的服務(wù)或無形資產(chǎn)的，可以放棄適用增值稅零稅率，選擇免稅或按規(guī)定繳納增值稅。放棄適用增值稅零稅率后，36個月內(nèi)不得再申請適用增值稅零稅率。免稅項目一、下列服務(wù)：1.工程項目在境外的建筑服務(wù)。2.工程項目在境外的工程監(jiān)理服務(wù)。3.工程、礦產(chǎn)資源在境外的工程勘察勘探服務(wù)。4.會議展覽地點(diǎn)在境外的會議展覽服務(wù)。5.存儲地點(diǎn)在境外的倉儲服務(wù)。6.標(biāo)的物在境外使用的有形動產(chǎn)租賃服務(wù)。7.在境外提供的廣播影視節(jié)目(作品)的播映服務(wù)。8.在境外提供的文化體育服務(wù)、教育醫(yī)療服務(wù)、旅游服務(wù)。二、為出口貨物提供的郵政服務(wù)、收派服務(wù)、保險服務(wù)為出口貨物提供的保險服務(wù)，包括出口貨物保險和出口信用保險。部分跨境應(yīng)稅行為適用增值稅零稅率和免稅政策的規(guī)定免稅項目三、向境外單位提供的完全在境外消費(fèi)的下列服務(wù)和無形資產(chǎn)1.電信服務(wù)。2.知識產(chǎn)權(quán)服務(wù)。3.物流輔助服務(wù)（倉儲服務(wù)、收派服務(wù)除外）。4.鑒證咨詢服務(wù)。5.專業(yè)技術(shù)服務(wù)。6.商務(wù)輔助服務(wù)。7.廣告投放地在境外的廣告服務(wù)。8.無形資產(chǎn)。五、為境外單位之間的貨幣資金融通及其他金融業(yè)務(wù)提供的直接收費(fèi)金融服務(wù)，且該服務(wù)與境內(nèi)的貨物、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)無關(guān)。六、其他部分跨境應(yīng)稅行為適用增值稅零稅率和免稅政策的規(guī)定部分跨境應(yīng)稅行為適用增值稅零稅率和免稅政策的規(guī)定第三部分：分行業(yè)政策介紹3營改增相關(guān)政策解讀房地產(chǎn)業(yè)增值稅納稅人

在中華人民共和國境內(nèi)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的企業(yè)，為增值稅納稅人。自行開發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項銷售也比照自行開發(fā)。一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目分為兩種類型1，新項目：適用一般計稅方法（銷項減進(jìn)項，可以扣除對應(yīng)的土地價款）2，老項目：可選擇適用一般計稅方法或者簡易計稅方法（銷售額乘以征收率，不能扣除對應(yīng)的土地價款）房地產(chǎn)老項目，是指：（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目；（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。新項目：適用一般計稅方法房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目按照取得的全部價款和價外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：不含稅銷售額=（全部價款和價外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）當(dāng)期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨(dú)作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。在計算銷售額時從全部價款和價外費(fèi)用中扣除土地價款，應(yīng)當(dāng)取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)。一般納稅人應(yīng)建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實(shí)際支付的土地價款。老項目：可選擇一般計稅方法或者簡易計稅方法選擇一般計稅方法：不含稅銷售額=（全部價款和價外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）同新項目選擇簡易計稅方法：銷售額=銷售額全部價款和價外費(fèi)用÷（1+5%）應(yīng)納稅額=銷售額×5%不得扣除對應(yīng)的土地價款一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內(nèi)不得變更為一般計稅方法計稅。一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項目而無法劃分不得抵扣的進(jìn)項稅額的，應(yīng)以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)?！睘橐罁?jù)進(jìn)行劃分。不得抵扣的進(jìn)項稅額=當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項稅額×（簡易計稅、免稅房地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)?！路康禺a(chǎn)項目總建設(shè)規(guī)模）征收率房地產(chǎn)企業(yè)銷售、出租不動產(chǎn)適用的征收率均為5%應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額=銷售額×征收率簡易計稅方法的銷售額不包括其應(yīng)納稅額，納稅人采用銷售額和應(yīng)納稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：銷售額＝含稅銷售額÷（1＋征收率）納稅人適用簡易計稅方法計稅的，因銷售折讓、中止或者退回而退還給購買方的銷售額，應(yīng)當(dāng)從當(dāng)期銷售額中扣減?？蹨p當(dāng)期銷售額后仍有余額造成多繳的稅款，可以從以后的應(yīng)納稅額中扣減。征收管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。（包括一般納稅人和小規(guī)模納稅人，包括老項目和新項目）一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期向主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。單行文件公告18號國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》的公告取得，所稱取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。銷售不動產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的業(yè)務(wù)活動。不動產(chǎn)，是指不能移動或者移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的財產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物等。建筑物，包括住宅、商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓等可供居住、工作或者進(jìn)行其他活動的建造物構(gòu)筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。（1）轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，（2）轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的，（3）以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷售不動產(chǎn)繳納增值稅。將建筑物、構(gòu)筑物等不動產(chǎn)或者飛機(jī)、車輛等有形動產(chǎn)的廣告位出租給其他單位或者個人用于發(fā)布廣告，按照經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。車輛停放服務(wù)、道路通行服務(wù)（包括過路費(fèi)、過橋費(fèi)、過閘費(fèi)等）等按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。項目征收方法一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)可以選擇適用簡易計稅方法應(yīng)納稅額=（全部價款和價外費(fèi)用-購置原值或取得作價）/（1+5%）*5%在不動產(chǎn)所在地地稅預(yù)繳，在機(jī)構(gòu)所在地國稅申報一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)可以選擇適用簡易計稅方法應(yīng)納稅額=全部價款和價外費(fèi)用/（1+5%）*5%在不動產(chǎn)所在地地稅預(yù)繳，在機(jī)構(gòu)所在地國稅申報項目征收方法一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)可選擇一般計稅方法銷售額=全部價款+價外費(fèi)用銷售額扣減購置價格或取得作價，按5%預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地地稅預(yù)繳，在機(jī)構(gòu)所在地國稅申報一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)可選擇一般計稅方法銷售額=全部價款+價外費(fèi)用納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費(fèi)用，按照5%的預(yù)征率在在不動產(chǎn)所在地地稅預(yù)繳，在機(jī)構(gòu)所在地國稅申報項目征收方法一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動產(chǎn)應(yīng)適用一般計稅方法銷售額=全部價款+價外費(fèi)用銷售額扣減購置價格或取得作價按5%預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地地稅預(yù)繳，在機(jī)構(gòu)所在地國稅申報一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后自建的不動產(chǎn)應(yīng)適用一般計稅方法銷售額=全部價款+價外費(fèi)用納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費(fèi)用，按照5%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地地稅預(yù)繳，在機(jī)構(gòu)所在地國稅申報項目征收方法小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得（不含自建）的不動產(chǎn)（不含個體工商戶轉(zhuǎn)讓購買的住房和其他個人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)和住房）應(yīng)以取得的全部價款和價外費(fèi)用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。在不動產(chǎn)所在地地稅預(yù)繳，在機(jī)構(gòu)所在地國稅申報小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其自建的不動產(chǎn)應(yīng)以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。在不動產(chǎn)所在地地稅預(yù)繳，在機(jī)構(gòu)所在地國稅申報項目征收方法其他個人轉(zhuǎn)讓取得的不動產(chǎn)（不含住房）（不含自建）應(yīng)以取得的全部價款和價外費(fèi)用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。在不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報納稅。個體工商戶轉(zhuǎn)讓取得的不動產(chǎn)（不含住房）參照小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓取得的不動產(chǎn)征收方法納稅人按規(guī)定從取得的全部價款和價外費(fèi)用中扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價的，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證。否則，不得扣除。上述憑證是指：（一）稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票。（二）法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書。（三）國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。項目征收方法其他個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房（適用全額繳納增值稅的）以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。在不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報納稅。（個體工商戶轉(zhuǎn)讓購買的住房在不動產(chǎn)所在地地稅預(yù)繳，在機(jī)構(gòu)所在地國稅申報）其他個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房（適用差額繳納增值稅的）以取得的全部價款和價外費(fèi)用扣除購買住房價款后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。在不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報納稅。（個體工商戶轉(zhuǎn)讓購買的住房在不動產(chǎn)所在地地稅預(yù)繳，在機(jī)構(gòu)所在地國稅申報）項目具體類型其他個人與個體工商戶轉(zhuǎn)讓其購買的住房（全額繳納增值稅的）個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅其他個人與個體工商戶轉(zhuǎn)讓其購買的住房（差額繳納增值稅的）個人將購買的2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅（北京市、上海市、廣州市和深圳市）其他個人與個體工商戶轉(zhuǎn)讓其購買的住房（免征增值稅的）個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。（除北京市、上海市、廣州市和深圳市之外）或個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。（北京市、上海市、廣州市和深圳市）辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發(fā)票、非購買形式取得住房行為及其他相關(guān)稅收管理規(guī)定，按照《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)〔2005〕26號）、《國家稅務(wù)總局財政部建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)〔2005〕89號）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知》（國稅發(fā)〔2005〕172號）的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。項目征收方法一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。或選擇一般計稅方法計稅，按照11%稅率計算應(yīng)納稅額。一般計稅方法應(yīng)按照3％的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地國稅預(yù)繳，向機(jī)構(gòu)所在地國稅申報。一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)適用一般計稅方法計稅，按照11%稅率計算應(yīng)納稅額納稅人應(yīng)按照3％的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地國稅預(yù)繳，向機(jī)構(gòu)所在地國稅申報。項目征收方法單位和個體工商戶出租其取得的不動產(chǎn)（不含個體工商戶出租住房）按5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地國稅預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地國稅申報。個體工商戶出租住房按5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額納稅人應(yīng)按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地國稅預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地國稅申報其他個人出租其取得的不動產(chǎn)（不含住房）按5%的征收率計算應(yīng)納稅額向不動產(chǎn)所在地地稅申報納稅。其他個人出租其住房按5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報納稅。征收管理營業(yè)稅改征增值稅后由地稅機(jī)關(guān)繼續(xù)受理納稅人銷售其取得的不動產(chǎn)和其他個人出租不動產(chǎn)的申報繳稅和代開增值稅發(fā)票業(yè)務(wù)。征收管理項目在不動產(chǎn)所在地國稅預(yù)繳在機(jī)構(gòu)所在地國稅申報房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按3%預(yù)繳。除其它個人以外的單位出租其取得的不動產(chǎn)，一般計稅方法按3%預(yù)繳，簡易計稅方法按5%預(yù)繳。在不動產(chǎn)所在地地稅稅預(yù)繳在機(jī)構(gòu)所在地國稅申報除其它個人以外的單位轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，一般計稅方法按5%預(yù)繳，簡易計稅方法按5%預(yù)繳。在不動產(chǎn)所在地地稅申報納稅其它個人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)（包括住房），出租其取得的不動產(chǎn)（包括住房）單行文件：公告14號國家稅務(wù)總局關(guān)于公布《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》的公告公告16號國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》的公告公告19號國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅改征增值稅委托地稅機(jī)關(guān)代征稅款和代開增值稅發(fā)票的公告第四部分：日常業(yè)務(wù)知識介紹4營改增相關(guān)政策解讀1,一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，自行開具增值稅發(fā)票。2,一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。3,一般納稅人向其他個人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，不得開具增值稅專用發(fā)票。1,小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，自行開具增值稅普通發(fā)票。購買方需要增值稅專用發(fā)票的，小規(guī)模納稅人向主管國稅機(jī)關(guān)申請代開。2,小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得申請代開增值稅專用發(fā)票。3,小規(guī)模納稅人向其他個人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，不得申請代開增值稅專用發(fā)票。自2016年5月1日起，地稅機(jī)關(guān)不再向試點(diǎn)納稅人發(fā)放發(fā)票。試點(diǎn)納稅人已領(lǐng)取地稅機(jī)關(guān)印制的發(fā)票以及印有本單位名稱的發(fā)票，可繼續(xù)使用至2016年6月30日。