成都某上市地產(chǎn)高層項(xiàng)目考察報(bào)告

成都高層項(xiàng)目考察報(bào)告高層產(chǎn)品力增值點(diǎn)分析考察目的:主要考察成都市場(chǎng)中的高贈(zèng)送面積項(xiàng)目；次要考察在規(guī)劃、景觀(guān)、推廣等有借鑒性的項(xiàng)目；主要考察項(xiàng)目：******，***，龍湖翠微清波，***，麓島國(guó)際社區(qū)，仁和***，***金域西嶺，中海蘭亭，麓山國(guó)際社區(qū)，華潤(rùn)翡翠城，華潤(rùn)二十四城；第一類(lèi)高贈(zèng)送項(xiàng)目分析NO1通過(guò)雙層挑高來(lái)贈(zèng)送做法1：雙層挑高內(nèi)陽(yáng)臺(tái)全贈(zèng)送，一般通過(guò)奇偶錯(cuò)的方式實(shí)現(xiàn)戶(hù)戶(hù)贈(zèng)送，這種做法在西安也比較常見(jiàn)(大華中海復(fù)地項(xiàng)目都有采用)，在此不做敘述。做法2：將雙層挑高陽(yáng)臺(tái)面積擴(kuò)大且臨近入戶(hù)門(mén)，則此陽(yáng)臺(tái)可改為客廳使用。此方法在此做論述。贈(zèng)送面積原理：陽(yáng)臺(tái)不封閉計(jì)算一半面積，但國(guó)家政策規(guī)定如高度超過(guò)2層層高，則不計(jì)算面積。采取以上贈(zèng)送方式的項(xiàng)目有：******、***、***、春天大道等；開(kāi)發(fā)商：深成都***成華置業(yè)項(xiàng)目地：成華區(qū)建設(shè)路1號(hào)項(xiàng)目占地：74000平方米建筑面積：300000平方米容積率：5物業(yè)類(lèi)型：普通住宅建筑類(lèi)型：多層,高層開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2007年10月13日總數(shù)/套數(shù)：2200戶(hù)******——全贈(zèng)送挑高客廳，最夸張 的面積贈(zèng)送點(diǎn)評(píng)：在城市核心地段，通過(guò)***的品牌號(hào)召力及高層產(chǎn)品特有的產(chǎn)品研發(fā)模式，營(yíng)造了獨(dú)特的產(chǎn)品力——高贈(zèng)送，并以此實(shí)現(xiàn)了爆破容積率及產(chǎn)品溢價(jià)。當(dāng)然***如此夸張的偷容積率做法也和其高成本不無(wú)關(guān)系，***此項(xiàng)目拿地價(jià)格超過(guò)了800萬(wàn)/畝。******雙層挑高贈(zèng)送******——全贈(zèng)送挑高客廳，最夸張 的面積贈(zèng)送偷面積做法——贈(zèng)送雙層高露臺(tái)及雙層高內(nèi)陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送面積原理：陽(yáng)臺(tái)不封閉計(jì)算一半面積，但國(guó)家政策規(guī)定如高度超過(guò)2層層高，則不計(jì)算面積。******雙層高客廳臺(tái)贈(zèng)送雙層高露臺(tái)贈(zèng)送

裝修前后對(duì)比結(jié)論：這樣大膽的贈(zèng)送面積在西安很難報(bào)批，且不利于龍湖企業(yè)形象樹(shù)立，建議不采用。雙層挑高贈(zèng)送雙層挑高贈(zèng)送***開(kāi)發(fā)商：中海興業(yè)（成都）發(fā)展有限公司項(xiàng)目地：成都市新會(huì)展片區(qū)站華路項(xiàng)目占地：110畝建筑面積：35萬(wàn)㎡容積率：4.2綠化率：40％物業(yè)管理：中海物管（1.9元/平方米）建筑類(lèi)型：32+1高層（二期）***——全贈(zèng)送挑高多功能廳點(diǎn)評(píng)：成都房地產(chǎn)發(fā)展成熟，競(jìng)爭(zhēng)激烈。對(duì)于高層住宅市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，提高得房率和高贈(zèng)送是競(jìng)爭(zhēng)的重要砝碼。中海地產(chǎn)不得不如***等開(kāi)發(fā)商通過(guò)高贈(zèng)送來(lái)實(shí)現(xiàn)其競(jìng)爭(zhēng)力的提升。贈(zèng)送面積做法——贈(zèng)送雙層高的內(nèi)陽(yáng)臺(tái)并可增添夾層，提高得房率贈(zèng)送面積原理：陽(yáng)臺(tái)不封閉計(jì)算一半面積，但國(guó)家政策規(guī)定如高度超過(guò)2層層高，則不計(jì)算面積。效果說(shuō)明結(jié)論：當(dāng)雙層挑高的面寬進(jìn)深較為寬裕時(shí)，則可增加夾層和室內(nèi)樓梯來(lái)提高得房率。西安市場(chǎng)目前未見(jiàn)此方法。雙層挑高贈(zèng)送做法1：內(nèi)陽(yáng)臺(tái)如果尺寸較小，則可當(dāng)作功能房使用，如入戶(hù)花園、書(shū)房等。做法2：如果內(nèi)陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深和面寬都足夠尺寸且臨近入戶(hù)門(mén)，則此內(nèi)陽(yáng)臺(tái)可改為客廳使用。

NO2半封閉的內(nèi)陽(yáng)臺(tái)的贈(zèng)送贈(zèng)送面積原理：內(nèi)陽(yáng)臺(tái)不封閉計(jì)算一半面積，如果內(nèi)陽(yáng)臺(tái)尺寸足夠大，則可當(dāng)作功能房如書(shū)房等使用，甚至當(dāng)作客廳使用。采取以上贈(zèng)送方式的項(xiàng)目有：***、***等；***藍(lán)光富麗碧蔓蔓汀——將露臺(tái)與客廳廳融為一體的的高贈(zèng)送開(kāi)發(fā)商：藍(lán)光光集團(tuán)項(xiàng)目地：成華華區(qū)解放北路路1段項(xiàng)目占地：66667平方米建筑面積：350000平方米容積率：4物業(yè)類(lèi)型：普普通住宅建筑類(lèi)型：26+1層總數(shù)/套數(shù)：3514戶(hù)點(diǎn)評(píng)：藍(lán)光集集團(tuán)旗下項(xiàng)目目，均走性?xún)r(jià)價(jià)比路線(xiàn)，通通過(guò)高贈(zèng)送及及實(shí)在的打折折促銷(xiāo)方式，，吸引了很多多中下層客戶(hù)。這也是是該企業(yè)的核核心發(fā)展理念念——在細(xì)分領(lǐng)域市市場(chǎng)做足差異異化。半封閉的內(nèi)陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送***偷面積做法——將客廳與露臺(tái)臺(tái)連為一體裝修前后對(duì)比比結(jié)論：這樣原原始赤裸的偷偷面積在西安安很難報(bào)批，，且不利于龍龍湖企業(yè)形象象樹(shù)立，建議議不采用。說(shuō)明，通過(guò)客客廳不做梁柱柱及門(mén)的方式式，將露臺(tái)與與客廳相連，，使其成為一一大的內(nèi)陽(yáng)臺(tái)，計(jì)算算一半面積。。NO3.入戶(hù)花園贈(zèng)送送或半贈(zèng)送說(shuō)明：入戶(hù)花花園贈(zèng)送，這這樣的方式在在西安使用較較為常見(jiàn)，在在此不做贅述。NO4贈(zèng)送花架層說(shuō)明：目前這這種方式只在在成都***看到此方法法的使用，在在西安市場(chǎng)尚尚未見(jiàn)到應(yīng)用用。花架層贈(zèng)送***點(diǎn)評(píng)：在西安安市場(chǎng)未看到到此類(lèi)方式的的贈(zèng)送，且花花架贈(zèng)送的面面積使用起來(lái)仍有一些些不便（需要要增加預(yù)制板板，且部分費(fèi)費(fèi)用需要客戶(hù)戶(hù)承擔(dān)），建議此此方法不采用用。5、贈(zèng)送倒凸窗窗（步入式落落地窗）低于2.2米送點(diǎn)評(píng)：這樣的的做法現(xiàn)在開(kāi)開(kāi)始流行和泛泛濫，問(wèn)題是是西安地區(qū)對(duì)對(duì)倒凸窗的進(jìn)進(jìn)深是否有嚴(yán)嚴(yán)格要求，如果沒(méi)沒(méi)有則可大送送面積，希望望研發(fā)部門(mén)會(huì)會(huì)同銷(xiāo)支同事事進(jìn)一步核實(shí)實(shí)此方法的使使用可能性。6、利用層高不不足2.2米贈(zèng)送面積贈(zèng)送面積原理理：國(guó)家政策規(guī)定定，建筑層高高不足2.2米，不計(jì)使用用面積。華潤(rùn)潤(rùn)24城通過(guò)富有智智慧的嘗試，做到到了戶(hù)型的創(chuàng)創(chuàng)新及高贈(zèng)送送。抬高下降多功能廳下沉沉，但未封閉閉，故算半面面積，為創(chuàng)新新設(shè)計(jì)；書(shū)房做局部錯(cuò)錯(cuò)層，層高不不到2.2米，書(shū)房面積積全贈(zèng)送。點(diǎn)評(píng)：此方法法既嚴(yán)格執(zhí)行行國(guó)家法規(guī)，，同時(shí)也很巧巧妙地實(shí)現(xiàn)了高贈(zèng)送送，建議研發(fā)發(fā)部門(mén)重點(diǎn)考考慮。2.22.82.22.8米米米米華潤(rùn)二十四城城送面積示意意圖上戶(hù)書(shū)房（全送）上戶(hù)餐廳（半送）下戶(hù)書(shū)房（全送）下戶(hù)餐廳（半送）小結(jié)：－強(qiáng)調(diào)客廳廳朝南、主臥臥朝南；－兩房目標(biāo)標(biāo)群體以剛性性需求客戶(hù)為為主，面積贈(zèng)贈(zèng)送上應(yīng)強(qiáng)調(diào)調(diào)使用性，贈(zèng)贈(zèng)送面積可改成的房間間應(yīng)首先從次次臥考慮，在在尺度要求上上比功能房高高（開(kāi)間至少少在2.9m以上），贈(zèng)送送方式建議采采取半封閉的的內(nèi)陽(yáng)臺(tái)方式式；－普通三房房通過(guò)贈(zèng)送基基本可以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)四+x的格局，建議議采取華潤(rùn)24城的做法；－其他方法法如挑空客廳廳送面積等方方法既不符合合西安地產(chǎn)發(fā)發(fā)展水平，也也不利于龍湖品牌形象象，建議不予予以考慮；－面積贈(zèng)送送上，強(qiáng)化可可拆卸倒凸窗窗手段的應(yīng)用用，若西安市市場(chǎng)不存在倒倒凸窗0.6m的進(jìn)深限制，，則倒凸窗可可大量增加贈(zèng)贈(zèng)送面積；－雙層高露露臺(tái)，贈(zèng)送面面積有限且影影響外立面美美觀(guān)及安全性性，建議慎重重考慮。產(chǎn)品形式建筑面積贈(zèng)送面積預(yù)計(jì)實(shí)際面積區(qū)間贈(zèng)送形式及要求圖例說(shuō)明二房80-891090-991、內(nèi)陽(yáng)臺(tái)（即空中院館）半送，進(jìn)深大于2.9米，可改為次臥室，對(duì)于這類(lèi)客戶(hù)、來(lái)說(shuō)，內(nèi)陽(yáng)臺(tái)的使用價(jià)值高于入戶(hù)花園。2、南向凸窗全送三房120-13015-20135~1501、建議采取華潤(rùn)24城的做法，半送書(shū)房和全送多功能廳的做法，使贈(zèng)送面積進(jìn)一步擴(kuò)大2、南向凸窗全送四房170-18020-30190-2001、此類(lèi)客戶(hù)更注重生活情趣和質(zhì)量，故贈(zèng)送可考慮雙層挑高贈(zèng)送方式，建議采用***的做法。2、南向凸窗全送針對(duì)西安岳家家寨項(xiàng)目的產(chǎn)產(chǎn)品贈(zèng)送建議議第二類(lèi)類(lèi)精精裝修修分析析成都***金域域西嶺嶺案例例分析析CaseAnalysisofVANKE?作作為留留給客客戶(hù)的的第一一印象象,***對(duì)住住宅大大堂及及電梯梯前室室的包包裝十十分重重視.營(yíng)銷(xiāo)展展示----大堂及及電梯梯前室室精裝修修----材料展展示?***在樣樣板間間外設(shè)設(shè)置一一塊區(qū)區(qū)域,展示房房間里里主要要廚\衛(wèi)用件件,向客戶(hù)戶(hù)傳遞遞產(chǎn)品品用材的信信息,目的是是讓客客戶(hù)放放心.?大大戶(hù)型型的廚廚房設(shè)設(shè)置大大水槽槽,方便清清洗大大型號(hào)號(hào)的炒炒鍋等等.同時(shí)廚廚房開(kāi)開(kāi)低窗窗,方便設(shè)設(shè)置地柜柜和吊吊柜.?在在廚房房的吊吊柜下下懸掛掛多功功能液液晶顯顯示屏屏,可控制制門(mén)禁禁\看電視視.精裝修修----廚房?衛(wèi)衛(wèi)生間間鏡子子下設(shè)設(shè)置暖暖燈,營(yíng)造舒舒適\明亮的的環(huán)境境?淋淋浴區(qū)區(qū)地漏漏設(shè)置置成長(zhǎng)長(zhǎng)槽,提高下下水的的速度度,避免淋淋浴區(qū)區(qū)大面面積積積水既既美觀(guān)觀(guān),又防滑.精裝修修----衛(wèi)生間間點(diǎn)評(píng)：：根據(jù)據(jù)本案案的實(shí)實(shí)際情情況不不適合合做精精裝，，但可可為半半坡湖湖項(xiàng)目目中的的高層層組團(tuán)團(tuán)適當(dāng)當(dāng)考慮慮。第三類(lèi)類(lèi)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)推推廣分分析體驗(yàn)中中心外外部項(xiàng)項(xiàng)目標(biāo)標(biāo)識(shí)建建議：：???選取震震撼力力較強(qiáng)強(qiáng)的建建筑形形態(tài)，，沉穩(wěn)穩(wěn)大氣氣材料選選擇方方面玻玻璃鋼鋼或是是鍍鋅鋅板烤烤漆體驗(yàn)中中心樓樓體上上的字字體選選擇金金銀色色為主主，突突出眼眼前一一亮的的感覺(jué)覺(jué)體驗(yàn)中中心內(nèi)內(nèi)部標(biāo)標(biāo)識(shí)建建議????防撞玻玻璃粘粘貼龍龍湖地地產(chǎn)標(biāo)標(biāo)識(shí)及及項(xiàng)目目標(biāo)識(shí)識(shí)溫馨提提示等等公示示用畫(huà)畫(huà)架展展示品牌宣宣傳冊(cè)冊(cè)等銷(xiāo)銷(xiāo)售道道具選選擇金金屬質(zhì)質(zhì)感較較強(qiáng)的的材料料吧臺(tái)的的裝修修要注注意細(xì)細(xì)部處處理及及整體體風(fēng)格格保安崗崗臺(tái)細(xì)細(xì)部處處理建建議設(shè)置崗崗臺(tái)周周?chē)r鮮花點(diǎn)點(diǎn)綴崗臺(tái)要要印龍龍湖標(biāo)標(biāo)識(shí)崗臺(tái)太太陽(yáng)傘傘需要要印龍龍湖地地產(chǎn)標(biāo)標(biāo)識(shí)功法樣樣板間間展示示：?為為了更更好的的突出出龍湖湖品牌牌在建建筑材材料選選擇上上的精精益求求精，，讓每每一個(gè)個(gè)購(gòu)房房者明白龍龍湖對(duì)對(duì)每一一種材材料選選擇上上的精精細(xì)程程度，，建議議展示示功法法樣板板間樣板房房裝飾飾建議議??主題樣樣板間間展示示：選選取一一種主主題風(fēng)風(fēng)格，，如音音樂(lè)主主題，，時(shí)尚尚女白白領(lǐng)主主題裝飾物物的選選取要要突出出生活活情趣趣，銷(xiāo)銷(xiāo)售員員現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)聲情情并茂茂講故故事模型制制作建建議????模型制制作要要注意意細(xì)節(jié)節(jié)的展展示：：地下室室多功功能體體的建建議材料的的選取取每一種種風(fēng)格格用哪哪些元元素表表達(dá)景觀(guān)標(biāo)標(biāo)識(shí)牌牌及物物業(yè)停停車(chē)場(chǎng)場(chǎng)服務(wù)務(wù)建議議景觀(guān)標(biāo)標(biāo)識(shí)牌牌選取取木質(zhì)質(zhì)材料料，形形狀建建議葉葉片狀狀，與