物業(yè)管理費的催繳方法

物業(yè)管理的概念物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。概括一句話，即物業(yè)管理是：立足于服務(wù)、崇尚于管理、起源于市場、生存系于收費?！段飿I(yè)服務(wù)收費管理辦法》規(guī)定物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出由以下板塊構(gòu)成：1、服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；6、辦公費用；7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；9、經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。物業(yè)管理作為一種新型的房屋管理模式，以其專業(yè)化、規(guī)范化、市場化的特征。但是由于物業(yè)管理在中國起步晚，總體上還處在一個開創(chuàng)、摸索的階段，在實際發(fā)展過程中出現(xiàn)了許多問題，其中最大、最難的問題就是收費難。

物業(yè)管理公司對管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主提供保安、保潔、綠化、維修、公共設(shè)備設(shè)施的日常運行維護和其他業(yè)主所需要的服務(wù)，收取物業(yè)服務(wù)費是理所應(yīng)當?shù)氖?，但實際情況卻恰恰相反。贏利，是每一個企業(yè)生存和發(fā)展的最基本的條件。而物業(yè)管理企業(yè)也是一個企業(yè)，這一點首先要得到業(yè)主們的認同。做為一個微利的服務(wù)性行業(yè)，是否能保證正常運作，為業(yè)主提供高質(zhì)量的服務(wù)，主要依賴于向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費。許多物業(yè)管理公司因為收費困難而處在虧損狀態(tài)。收費難問題已經(jīng)直接影響到我國整個物業(yè)管理的發(fā)展。收費難，毋庸置疑是當前物業(yè)管理亟待解決的一個棘手問題。那么為什么有那么多業(yè)主不交費，物業(yè)收費難在何處？怎樣才能提高物業(yè)管理收費率呢？就以上問題做出如下分析。一、是物業(yè)管理公司向業(yè)主提供的服務(wù)與向業(yè)主收取的管理費不成正比。由于物業(yè)管理在中國起步較晚，物業(yè)管理在專業(yè)化、規(guī)范化等方面做得還不夠完善，所以這些物業(yè)管理公司提供的服務(wù)自然就不夠?qū)I(yè)，不夠規(guī)范，不能讓業(yè)主滿意。業(yè)主認為物管公司提供的服務(wù)“物無所值”就以拒交物業(yè)服務(wù)費來表示心中的不滿。還有一些物業(yè)管理公司不在管理服務(wù)上下功夫，它的管理和服務(wù)已經(jīng)無法滿足業(yè)主的需求了，還是“不思進取”，但管理費卻照收不誤，直至激起民憤拒交物業(yè)服務(wù)費。二、是業(yè)主對物業(yè)管理的認識不夠。由于物業(yè)管理服務(wù)具有廣泛性，服務(wù)的對象是一個物業(yè)區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主而不是某一家，某一戶，物業(yè)公司不會因為少數(shù)業(yè)主不交物業(yè)服務(wù)費就停止服務(wù)活動，所以一些貪圖小利的業(yè)主就“逃費”、“躲費”，他們不交費，仍然可以享受到和其他業(yè)主一樣的服務(wù)，這樣很容易使更多的業(yè)主效仿他們的做法，長此以往就會形成這樣的惡性循環(huán)：業(yè)主欠費---物業(yè)公司虧損---服務(wù)質(zhì)量下降---業(yè)主長期拒交費。認識不夠還體現(xiàn)在一些舊的公房和房改房小區(qū)，很多人住了一輩子房都沒交過物業(yè)費，現(xiàn)在搬進新房要繳納如此多的費用，很多人無法接受，無法接受就不交。有的回遷戶甚至出現(xiàn)多年不交物業(yè)費的情況。業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)了解甚少，不能從全局理解物業(yè)管理是有償服務(wù)行為，對物業(yè)管理的熟悉只是停留在理論的層面上。少數(shù)業(yè)主甚至認為:物業(yè)管理企業(yè)的工作除了保潔、保安、綠化外，自己的房屋（物業(yè)）存在的一切問題，包括建筑的質(zhì)量問題，也全部應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)。所以，一旦房屋出現(xiàn)建筑質(zhì)量問題，就將責(zé)任全部推到物業(yè)管理企業(yè)身上，并以此作為有力的“借口”，進而少交、欠交物業(yè)費。他們不十分清楚這些問題是由開發(fā)商、施工單位或因自己裝修不當?shù)雀鞣N原因造成的;居住過程中，出現(xiàn)類似的問題，其責(zé)任的主體不是物業(yè)管理企業(yè)，也不屬于物業(yè)管理企業(yè)實際工作職責(zé)范圍。

三、是開發(fā)商越權(quán)承諾，物業(yè)公司長期受苦。開發(fā)商為了將房屋盡快售完便采取免、減或打折物業(yè)服務(wù)費等一系列優(yōu)惠政策吸引更多的客戶，而從嚴格意義上講開發(fā)商的承諾已經(jīng)越權(quán)了。業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)當初的承諾無人兌現(xiàn)或者是自己花了一輩子積蓄所買的房子卻沒有達到合同要求，由于業(yè)主對物業(yè)管理還不了解，不知道物業(yè)公司和開發(fā)商是“各司其職”，所以把一切怨氣都發(fā)到物業(yè)管理公司身上，而他們表達不滿的最通常和最可能的方式就是拒交物業(yè)服務(wù)費。據(jù)有關(guān)調(diào)查，由于業(yè)主對開發(fā)商不履行售房時的承諾而對物業(yè)管理公司不滿的小區(qū)中，大約有47%的業(yè)主在入住后，采用拒交物業(yè)服務(wù)費和水、電費等方式表達自己的不滿。當前，許多物業(yè)公司和開發(fā)商之間存在著紛繁復(fù)雜的關(guān)系，一些物業(yè)管理公司本身便是開發(fā)商的下屬公司，或者二者同屬于一家企業(yè)集團。一旦開發(fā)商銷售時的承諾沒有兌現(xiàn)，或房屋質(zhì)量存在某些問題，業(yè)主得不到滿意答復(fù)，物業(yè)便很可能受到牽連。四、是物業(yè)管理的相關(guān)法律、法規(guī)不完善。物業(yè)管理是一個涉及到社會各個方面的服務(wù)性行業(yè)，它的綜合性就決定了在其運作的過程中會出現(xiàn)各種各樣的問題，而且大都很復(fù)雜。在業(yè)主和物業(yè)管理公司發(fā)生的爭議中，大多數(shù)都是因為沒有相關(guān)的法規(guī)依據(jù)。如果有相關(guān)的法律、法規(guī)對物業(yè)管理公司和業(yè)主雙方面進行約束，明確雙方在法律上的權(quán)利和義務(wù)，盡快提高物管收費率也大有所望了。五是物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位。因為物業(yè)為了降低人員成本，招聘的人員素質(zhì)不高，所以就難以保證提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，很多業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費的理由是對服務(wù)不滿意。例如：某小區(qū)業(yè)主稱：“我家里屋頂漏水，讓物業(yè)來修理，可是物業(yè)始終不來修，這樣的服務(wù)水平交物業(yè)費太冤枉了?！鳖愃七@種情況的還不在少數(shù)。由于物業(yè)缺乏優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，導(dǎo)致業(yè)主用拒付費用來對抗。既然知道了收費難的原因，那么,下一步我們就研究如何提高物業(yè)管理收費率。針對上述原因采取相應(yīng)的措施：首先是加強物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量，提高其專業(yè)化、規(guī)范化的水平；其次加強物業(yè)管理知識的宣傳，讓業(yè)主明白物業(yè)管理的真正含義，使業(yè)主樹立現(xiàn)代的消費觀念和消費意識；再次，物管公司一定要認真與開發(fā)商進行房屋交接，嚴格按照接管理驗收程序執(zhí)行，把問題要弄清楚，并妥善解決，以免給日后的管理服務(wù)工作埋下隱患；最后要呼吁有關(guān)部門盡快出臺更合理、更完善、更切合實際的物業(yè)管理具體法規(guī)、和辦法，規(guī)范物管公司和業(yè)主的行為。最重要的是如何解決物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主間矛盾的相關(guān)規(guī)定。其實這些相應(yīng)的措施與辦法大家都很清楚，關(guān)鍵是如何實施，具體怎么做才能達到提高物業(yè)服務(wù)費收繳率，這里我想舉一實例說明。（一）實施人性化管理物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對小區(qū)業(yè)主的基本信息做深入了解，把小區(qū)業(yè)主分成若干等級，對不同的等級采用不同的措施。物業(yè)管理企業(yè)在制定前期物業(yè)管理方案的時候，應(yīng)該更多地從即將入住的業(yè)主利益出發(fā)，心里的一桿秤應(yīng)該在他們身上，要充分考慮這些群體的交費意愿和承受能力，確定一個能讓大多數(shù)業(yè)主較為愉快的接受方案，才能為入住后的和諧管理打下良好的基礎(chǔ)。（二）是是培養(yǎng)和和造就高高素質(zhì)的的服務(wù)團團隊。物業(yè)管理理屬于服服務(wù)性行行業(yè)，所所提供的的商品是是無形的的“服務(wù)務(wù)”。它它的各項項管理說說到底是是為業(yè)主主提供各各項滿意意的服務(wù)務(wù)，而這這一切都都要取決決于服務(wù)務(wù)者素質(zhì)質(zhì)的高低低和能力力的發(fā)揮揮。物業(yè)業(yè)管理不不同于其其他行業(yè)業(yè)，有時時它對員員工道德德素質(zhì)的的要求要要高于專專業(yè)素質(zhì)質(zhì)。在對對員工進進行專業(yè)業(yè)技能培培訓(xùn)的同同時更應(yīng)應(yīng)該注重重個人素素質(zhì)方面面的培訓(xùn)訓(xùn)。對每每一位新新員工進進行“職業(yè)道德德，禮儀儀禮貌””培訓(xùn)，，培養(yǎng)養(yǎng)員工工們與與人溝通，，協(xié)作作的能力力。具具有良良好的的親和力力是做好好物業(yè)管管理的一大大優(yōu)勢勢。物業(yè)的的每一一個管管理員員都能能注重重和業(yè)主建建立良良好的的關(guān)系系，他們們在日日常工工作積積極熱熱情地地為每每一位位業(yè)主主服務(wù)務(wù)，對對一些些不太太了解解甚至至反感感物業(yè)管管理的業(yè)主主，他他們會會主動動上門門與其其溝通通、交交流。。不怕怕被業(yè)業(yè)主指指出缺缺點，，反而而會感感謝業(yè)業(yè)主提提出意意見，，給他他們改改正和和進步步的機機會。。這讓讓業(yè)主主們真真正體體會到到了物物業(yè)““以人為為本””，““人性性化、、親情情化的微笑笑服務(wù)務(wù)”的的服務(wù)務(wù)禮念念以及及“細小入入微、、四勤勤”企業(yè)業(yè)精神神。（三））是實實行收收費考考核，，建立立內(nèi)部部激勵勵機制制。物業(yè)管管理費費收取取工作作之所所以能能取得得較好好的效效果，，有一一個很很重要要的原原因就就是實實行收收費考考核，，建立立內(nèi)部激激勵機機制。具具體做做法是是以各各管理理處為為單位位進行行收費費率考考核。。公司司根據(jù)據(jù)每月月的實實際情情況制制定當當月的的物業(yè)管管理費收費費計劃劃及獎獎勵處處罰辦辦法，，按收收費總總額的的一定定比例例給予予一定定的獎獎勵給給員工工；沒沒有達達到規(guī)規(guī)定的的收費費標準準則有有相應(yīng)應(yīng)比例例的處處罰。。由于于物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)費的的足額額收取取，使使公司司的能能夠正正常運運作，，“物物管費費和服服務(wù)””兩者者形成成了良良性循循環(huán)，，極大大地推推動了了企業(yè)業(yè)自身身的發(fā)發(fā)展。。（四））是加加強物業(yè)管管理相關(guān)知知識的的宣傳傳。為了讓讓業(yè)主主明白白物業(yè)業(yè)管理理服務(wù)務(wù)是什什么，，我們們確實實下了了一番番工夫夫。在在每一一個國國家或或地方方的物物業(yè)管管理相相關(guān)法法規(guī)、、條例例頒布布以后后，首首先組組織員員工及及時地地學(xué)習(xí)習(xí)和了了解，，然后后將其其擴大大復(fù)印印張貼貼在布布告欄欄上，，讓業(yè)業(yè)主們們及時時了解解：業(yè)業(yè)主在在物業(yè)業(yè)管理理公司司為其其提供供服務(wù)務(wù)的過過程中中應(yīng)享享有的的權(quán)利利和應(yīng)應(yīng)盡的的義務(wù)務(wù)。對對于有有疑問問的業(yè)業(yè)主，，物業(yè)業(yè)的每每一位位員工工都可可以為為其進進行詳詳細的的解釋釋，在在這個個物業(yè)公公司與業(yè)主主共同同學(xué)習(xí)習(xí)物業(yè)管管理的過程程中，，也逐逐漸建建立起起了物業(yè)公公司與業(yè)主主之間間的友友好關(guān)關(guān)系。。（五））是誠誠信服服務(wù)，，透明明收費費。經(jīng)歷過過計劃劃經(jīng)濟濟體制制的人人們已已經(jīng)習(xí)習(xí)慣了了“只只享受受，不不(少)付費””。所所以物物業(yè)管管理公公司提提供的的服務(wù)務(wù)只能能是““物有有所值值”或或是““物超超所值值”，而而絕不不能““物低低所值值”甚甚至是是“物物無所所值””。物物業(yè)始始終保保證服服務(wù)的的“質(zhì)質(zhì)價相相附””，而而且各各個管管理處處都將將物價價局審審批的的本物物業(yè)的的收費費標準準張貼貼在布布告欄欄上，，讓業(yè)業(yè)主明明明白白白消消費。。使業(yè)業(yè)主清清楚自自己所所交的的物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)費到到底用用在了了什么么地方方，從從而也也可以以讓業(yè)業(yè)主了了解交交納物物業(yè)費費的合合理性性和必必要性性。以以上就就是物物業(yè)提提高物物業(yè)收收費率率的措措施與與具體體做法法，當當然每每個物物業(yè)管管理公公司所所接管管的物物業(yè)都都有差差異性性，但但是物物業(yè)管管理公公司所所提供供的服服務(wù)與與業(yè)主主的需需求之之間始始終有有一個個平衡衡點，，而物業(yè)管管理公司只只有將將這平平衡點點靠近近業(yè)主主才是是最好好的解解決辦辦法。。就像像睦鄰鄰物業(yè)業(yè)一樣樣，它它所提提供的的服務(wù)務(wù)永遠遠不會會少于于業(yè)主主所付付的費費用，，并且且睦鄰鄰物業(yè)業(yè)溫馨馨的人性化化、親親情化化服務(wù)可可以讓讓業(yè)主主心里里始終終有一一種溫溫暖的的感覺覺，一一種家家的感感覺！?。┪飿I(yè)業(yè)收費費必須須依據(jù)據(jù)服務(wù)務(wù)合同同。物業(yè)管管理企企業(yè)收收取的的管理理服務(wù)務(wù)費，，是依依據(jù)物物業(yè)管管理服服務(wù)合合同的的約定定，對對物業(yè)業(yè)管理理區(qū)域域內(nèi)的的房屋及及其配配套設(shè)設(shè)施、、設(shè)備備、場場地進進行管管理、、維修修、保保養(yǎng)，，維護護相關(guān)關(guān)區(qū)域域內(nèi)的的環(huán)境境衛(wèi)生生和秩秩序而而向業(yè)業(yè)主收收取的的費用用。這種種費用用的收收取，，關(guān)系系到業(yè)業(yè)主和和使用用人的的切身身利益益，關(guān)關(guān)系到到相關(guān)關(guān)服務(wù)務(wù)的質(zhì)質(zhì)量和和程度度。物物業(yè)管管理企企業(yè)收收取的的物業(yè)業(yè)費的的主要要用途途:管理服務(wù)人人員的工資資、社會保保險和按規(guī)規(guī)定提取的的福利費等等;物業(yè)公共部部位、共用用設(shè)施、設(shè)設(shè)備的日常常運行和維維護費用;物業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)清潔潔衛(wèi)生費用用;物業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)綠化化養(yǎng)護費用用;物業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)秩序序維護費用用;辦公費用;物業(yè)管理企業(yè)固定資資產(chǎn)折舊;物業(yè)公共部部位、共用用設(shè)施、設(shè)設(shè)備及公眾眾責(zé)任保險險費用;經(jīng)業(yè)主大會會同意的其其它費用等等。（七）用法法律手段維維護企業(yè)的的合法權(quán)益益。物業(yè)管理企企業(yè)可根據(jù)據(jù)國家、省省、市有關(guān)關(guān)法律規(guī)定定，對個別別業(yè)主少交交、欠交物業(yè)管理費的行為提提起法律訴訴訟，但此此項工作要要有理有據(jù)據(jù)。首先，，要做必要要的交流、、溝通;其次，可以以發(fā)律師函;再次，還可可以通過業(yè)主委員會會做工作。對經(jīng)過做做各方面工工作仍無效效果的業(yè)主主，只能通通過法律訴訟程程序，用法律律的武器維維護廣大業(yè)業(yè)主的權(quán)益益，維護企企業(yè)自身的的尊嚴和合合法權(quán)益。。下面是本人人在物業(yè)管管理上使用用過的方法法：1、把業(yè)主的的事當自己己的事去做做。有時候可能能業(yè)主在小小區(qū)碰到你你，會向你你反映一些些在物業(yè)服服務(wù)急需改改近的見意意，我都會會拿個小本本子把業(yè)主主見意逐一一記下來，，不能馬上上解決的耐耐心向業(yè)主主解釋，能能解決的馬馬上通知各各部門現(xiàn)場場解決，讓讓業(yè)主看到到我們的服服務(wù)態(tài)度和和對業(yè)主的的重視成度度。以真情情感人，有有時候在人人手不夠的的情況下，，我親自幫幫忙。2、加強內(nèi)部部人員培訓(xùn)訓(xùn)，提高服服務(wù)意識。。①員工的職業(yè)業(yè)道德培訓(xùn)訓(xùn)，包括職職業(yè)思想(全心全意為為業(yè)主和使用人服務(wù)的思思想)、行為規(guī)范范和行為準準則(儀容儀表、、日常行為、來電來訪、上上門服務(wù)等等)培訓(xùn)。②員工的禮貌貌服務(wù)(如文明用語語)、敬業(yè)精神神、團隊精精神等培訓(xùn)訓(xùn)。③物業(yè)管理基基礎(chǔ)知識培培訓(xùn)。通過以上內(nèi)容容的培訓(xùn)，，使員工掌掌握物業(yè)管管理服務(wù)最最為基本的語言、行為規(guī)范范以及必備備的物業(yè)管管理、服務(wù)務(wù)知識。3、發(fā)紅色催催繳通知單單由于我們小小區(qū)一開始始提倡服務(wù)務(wù)到家，于于是就形成成了上門收收費的習(xí)慣慣，很多業(yè)業(yè)主都等著物業(yè)業(yè)工作人員員上門收取取，極少數(shù)數(shù)業(yè)戶會主主動到物業(yè)業(yè)管理處交交費，這種種做法并不不像現(xiàn)在大大部分小區(qū)區(qū)都是提倡倡業(yè)戶自覺覺交費。尤尤其碰到業(yè)業(yè)戶是上班班族的，我我們上班，，他們也在在上班；我我們下班，，他們也下下班，造成成了客服員員收費的困困擾，一到到收費期就就要加班加加點，挨家家挨戶地上上門收。針針對這種情情況，我們們采用了發(fā)發(fā)紅色催繳繳通知單并并張貼家門門口，以便便讓他們安安排或預(yù)約約時間下來來交費，這這樣就以開開門紅的形形式給他們們提個醒該該到繳費時時間了，錯開上班班時間，上上中班的管管理人員可可以等業(yè)主主下班再去去繳納。4、發(fā)白色催催繳通知單單改為溫馨的的粉色也許很多人人不知道，，廣州這一地帶的人人特別迷信，，日常生活中中忌諱事情也也特多。我們們小區(qū)大部分分業(yè)戶也不例例外。他們最最忌諱的顏色色就是白色，，感覺它是帶帶著喪禮的晦晦氣、不吉利利的預(yù)兆，這這跟書上記載載的白色是代代表純潔、天天真的說法，，明顯有截然然不同之處。。因此，當你你發(fā)白色催繳繳通知單時，，有的業(yè)戶會會很氣惱，特特別是做生意意類的，最終終這些延期故故意拖欠物業(yè)業(yè)管理費的業(yè)業(yè)戶不得不自自己下來交費費。通常，我我們還會在貼貼白色催繳通通知單的同時時額外添加一一個致命之法法，那就是一一大早向業(yè)戶戶催繳費用。。這下可把業(yè)業(yè)戶惹急了，，情急之下，，我們就一邊邊點頭表示理理解他們，一一邊說明采取取此舉之緣由由。待平息后后，我改為溫馨的的粉色加上誠誠肯的語言，，這些業(yè)戶自然然就會每月如如期支付，而而不再以碰不不到等各種理理由拖延繳費費的時間。5、動之以理每個拒交戶都都有它的理由由拒交物業(yè)管管理費，諸如如物業(yè)管理服服務(wù)不到位、、開發(fā)商承諾諾的事未兌現(xiàn)現(xiàn)等來轉(zhuǎn)移他他們自己繳交交物業(yè)管理費費的義務(wù)。首首先，我們以以客服主管名名義擬寫了一一份《致××業(yè)戶的一封信信》。這里強調(diào)一一下所寫信件件并不是一視視同仁的，而而是根據(jù)不同同內(nèi)容寫不同同的信件。信信中可專門以以拒交戶所提提出的不同理理由為核心，，針對各業(yè)戶戶所提出的問問題一一加以以說明，譬如如為什么屋頂頂漏水是屬于于開發(fā)商問題題；為什么郵局的工作作噪聲所造成的影響與與物業(yè)管理費費用是兩回事事；為什么物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)并沒有執(zhí)法法權(quán)等等諸如如此類的疑難難雜癥。總之之，我們的宗宗旨就只有一一個：讓拒交交戶了解物業(yè)業(yè)管理企業(yè)生生存的艱辛，，讓他們知道道樹立維權(quán)益益識并不是通通過拒交物業(yè)業(yè)費來體現(xiàn)以以及物業(yè)管理理真正的含義義、涵蓋范圍圍、服務(wù)職能能。給ⅹⅹⅹⅹ全體業(yè)主的一一封公開信尊敬的ⅹⅹⅹⅹ業(yè)主：你們好！我是是新上任麗園園雅庭服務(wù)中中心經(jīng)理xx，到我們小區(qū)區(qū)工作十多天天，非常感謝謝你們對我的的信任和工作作的支持，同同時也對我們們工作人員服服務(wù)不能到位位之處表示深深深的歉意。。為了構(gòu)建和和諧家園，ⅹⅹⅹⅹ服務(wù)中心的工工作人員更好好的為您服務(wù)務(wù)，敬請您為為服務(wù)中心提提出寶貴的建建議，近期服服務(wù)中心人員員將上門回訪訪，有問題請請及時向我們們反映，也可可以撥打服務(wù)務(wù)中心電話（（ⅹⅹⅹⅹ）預(yù)約我上門門聆聽您的意意見。我們能能做到的一定定會在最快的的時間內(nèi)幫你你解決問題。。有些方面我們們做的不到位位，清潔衛(wèi)生生很多業(yè)主提提出意見，元元月份開始我我們將對小區(qū)區(qū)的清潔衛(wèi)生生進行整治，，包括電梯拋拋光打蠟、小小漁池的清洗洗等。人員的的服務(wù)意識有有待加強，專專業(yè)水準還有有待提高，服服務(wù)方面我自自感現(xiàn)在做的的不是很到位位，離你們的的要求有一定定的差距，我我們會在最短短時間內(nèi)改善善服務(wù)態(tài)度。。您的支持是是我們工作最最大的動力??！此致敬禮年月日日給您的一封信信（先生/小姐）：展函致敬！在在您百忙之中中煩擾閣下，，我深感歉意意。我是新上任ⅹⅹⅹⅹ服務(wù)中心經(jīng)理理xx，非常感謝您您及家人對我我工作的關(guān)心心和支持，同同時也對我們們工作人員服服務(wù)不能到位位之處表示深深深的歉意。。元旦將至，，為了構(gòu)建和和諧家園，在在服務(wù)上以嶄嶄新的面貌，，更好的為您您服務(wù)，敬請請您為服務(wù)中中心提出寶貴貴的建議，如如果是因我們們物業(yè)服務(wù)方方面工作方法法不正確，影影響了您的生生活，請您及及時向我反映映，我會第一一時間解決問問題，暫時做做不到的我會會為您解釋，，也可以撥打打服務(wù)中心電電話（ⅹⅹⅹⅹ）預(yù)約我上門門聆聽您的意意見。為保障障您的物業(yè)升升值與保值，，請您及時繳繳納物業(yè)管理理費，我們的的服務(wù)中心所所有人員將不不勝感激。您您的支持是我我們工作最大大的動力！祝您和家人幸幸福安康，萬萬事如意，元元旦快樂！此致敬禮年月日日溫馨提示尊敬的業(yè)主：：您好！首先感感謝您一直以以來對我們工工作的支持，，同時也對我我們工作人員員服務(wù)不能到到位之處表示示深深的歉意意。我們一直直也在不斷完完善服務(wù)質(zhì)量量，小區(qū)的管管理全體業(yè)主主和物業(yè)的共共同管理，敬敬請您為服務(wù)務(wù)中心提出寶寶貴的建議，，如果因我們們工作方法不不正確，影響響了您的生活活，請您及時時向我反映，，新年將至，，為了小區(qū)的的安全，我們們在消防設(shè)備備上做了添加加，供水管做做了維修，同同時也對大家家最關(guān)心的電電梯、供水泵泵做了檢修，，希望業(yè)主過過一個愉快的的新年，構(gòu)建建我們和諧的的家園，現(xiàn)管管理處各項開開支運轉(zhuǎn)困難難，各項設(shè)施施設(shè)備需要維維修保養(yǎng)，公公共區(qū)域需要要修補，人員員也需要發(fā)工工資過年，請請您支持我們們的工作，您您的支持是我我們工作最大大的動力！愉祝您和家人人幸福安康，，萬事如意，，新年快樂?。V州ⅹⅹ物業(yè)管理有限限公司海珠分分公司ⅹⅹⅹⅹ服務(wù)中心年月日日6、動之以情三字經(jīng)有這么一一句話：人之之初，性本善善。既然業(yè)主主是上帝，那那上帝肯定有有心軟的一面面。因此，在在擁有充足理理由的前提下下，應(yīng)該派客客服員到拒交交戶家中拜訪訪（拜訪次數(shù)數(shù)不低于三次次），然后再再由客服主管管進行上門勸勸說，勸說過過程要注重業(yè)業(yè)戶的一言一一行，面帶微微笑，適當?shù)氐貧g迎他到物物業(yè)處辦公室室坐客等。這這就涉及到與與業(yè)主溝通的的技巧是因人人而異。以上上所講的方法法類似于三國國演義中劉備備“三顧茅蘆蘆”的做法，，對于通情達達理并又無特特別理由的業(yè)業(yè)主是行之有有效的。7、發(fā)催款函這種催款函是是采用帶法律律性質(zhì)的文件件，首先要讓讓業(yè)戶感覺到到我們物業(yè)企企業(yè)已經(jīng)是達達到惹耐的最最大限度了，，將要通過法法律途徑來解解決欠費糾紛紛問題。作為為業(yè)主其實并并不想惹上官官司，那樣做做既失去了面面子又浪費了了時間，相當當于賠了夫人人又折兵。催催款函中可添添加一些法律律上的專業(yè)術(shù)術(shù)語，體現(xiàn)如如不繳費將會會造成怎么樣樣的結(jié)果等。。舉個例子，，我們小區(qū)催催款函的主要要內(nèi)容是表明明“業(yè)主拒交交物業(yè)管理費費用的行為是是不合理、不不合法的，也損害了其其他業(yè)主的合合法權(quán)益。請請業(yè)主幾日內(nèi)內(nèi)付清所欠的的物業(yè)費用，，否則將通過過訴論方式主主張權(quán)利……”。這樣一來，，業(yè)主不擔(dān)心心也得擔(dān)心了了。繳費通知單房號：E1602月份：11月序號項目內(nèi)容合計（元）110月欠費管理費、水費等112.8211月物業(yè)管理費面積（㎡）單價（元/㎡）188.8104.871.8312月物業(yè)管理費104.871.8188.84公攤電費計費周期：7.11—10.30路燈3.65水費（9.11-11.10）上期讀數(shù)本期讀數(shù)實用單價（元/ｍ3）／6982131.9525.46總計519.4注：1、水費暫由住戶服務(wù)中心代收，請業(yè)主盡快與自來水公司簽訂委托劃扣協(xié)議。2、繳費日期為每月25日前，逾期每日按欠費總額的3‰收取滯納金，敬請業(yè)主配合。3、如有任何疑問，歡迎致電ⅹⅹ

ⅹⅹ查詢。管理費繳費通通知單尊敬的房房業(yè)業(yè)主/住戶：貴戶現(xiàn)已欠繳繳年年月月至年年月月物業(yè)管理費費、公攤水電電費、垃圾處處理費共計￥￥元元，為為了不給您的的生活帶來不不便，請您于于本月30號前攜帶現(xiàn)金金或各類銀聯(lián)聯(lián)卡到D幢首層ⅹⅹⅹⅹ客服服務(wù)中心心繳費，逾期期電腦將自動動產(chǎn)生滯納金金，謝謝合作作！如有疑問請致致電ⅹⅹⅹⅹ客服服務(wù)中心心：020-ⅹⅹⅹⅹⅹⅹⅹ交費時間：周周一至周日上上午08：30至12：00∽下午14：00至17：30注：若您收到到此單時已交交費可置之不不理！廣州ⅹⅹ物業(yè)管理有限限公司ⅹⅹⅹⅹ住戶服務(wù)中心心年月月日催款通知單尊敬的房業(yè)主/住戶：貴戶自年月日至年月日以來一直拖欠欠我處物業(yè)管管理費、水電電公攤、垃圾圾處理費一共共合計元。貴戶的的行為嚴重影影響我司正常常工作的開展展；現(xiàn)我司再再次以書面的的形式通知貴貴戶將所拖欠欠的費用給予予清繳。逾期期未交，我處處將采取相應(yīng)應(yīng)的催辦措施施進行催交。。屆時，產(chǎn)生生的一切責(zé)任任由貴戶自行行承擔(dān)。如有有疑問請致電電ⅹⅹⅹⅹ客服服務(wù)中心心。020-ⅹⅹⅹⅹⅹⅹⅹⅹⅹⅹⅹⅹ客服服務(wù)中心心年月月日對長期拒繳的的用戶在訴訟訟期內(nèi)用郵寄寄的方式發(fā)催催款單8、小恩小賄收收買人心我小區(qū)有一位位許阿姨，老老師出身，在在小區(qū)很有威威望。09年7月乘坐電梯墜墜梯，造成身身體不適，出出事后物業(yè)服服務(wù)中心處理理問題不當，，沒有及時送送業(yè)主去醫(yī)院院醫(yī)治，只是是打電話給電電梯維保公司司來處理，相相互推卸負責(zé)責(zé)，這下惹怒怒了小區(qū)的業(yè)業(yè)主，最后把把物業(yè)告上了了法庭，物業(yè)業(yè)公司不但賠賠了醫(yī)療和精精神損失，還還輸?shù)袅嗣u譽。過后許阿阿姨對物業(yè)處處理問題的方方式相當不滿滿，發(fā)動小區(qū)區(qū)多戶業(yè)主拒拒交管理費，，我就職后通通過了解知道道業(yè)主拒交管管理費的根源源，打聽到她她老公也是我我的老鄉(xiāng)，經(jīng)經(jīng)我多次去她她家拜訪，訴訴訴家常，看看有什么需要要幫忙，我代代表物業(yè)公司司向她誠認以以前做法的有有些不對，同同時也訴說了了物業(yè)管理費費收不上來，，經(jīng)營困難，，同時答應(yīng)可可以適當?shù)拿饷庖粋€月管理理費，功夫不不負有心人，，經(jīng)常最后真真情也感動了了她，不但把把以前拒繳的的管理費補交交，也把減免免的交了上來來，現(xiàn)在她又又帶頭把欠交交管理費業(yè)主主都帶動起來來，現(xiàn)在積極極配合物業(yè)的的工作。9、建立關(guān)愛機機制，創(chuàng)建良良好的口碑用心服務(wù)，真真誠溝通，建立良好的的溝通機制是是管理費收取取的保障。物物業(yè)無小事，，就怕未能用用心去做，比比如每逢兒童童節(jié)、老人節(jié)節(jié)買些小禮品品，去業(yè)主家家拜訪，多走走訪一下小區(qū)區(qū)內(nèi)兒女不在在身邊的老人人，下雨天，，可以在門崗崗值班室多放放幾把愛心傘傘，保安巡邏邏人員發(fā)現(xiàn)有有需在幫忙的的業(yè)主，主動動去幫助。春春節(jié)、元旦給給小區(qū)業(yè)主發(fā)發(fā)祝福語。10、利用工作中中要害關(guān)系使使業(yè)戶交費。。我們小區(qū)就有一一戶拒交戶，，你停她家的的電，她反而而跳你整幢樓樓梯的閘。碰碰到這種拒交交戶，我們也也只能自認倒倒霉，另想它它法了。地方方的局限性往往往形成了七七大姨八大姑姑處處可見，，造成我們物物業(yè)工作難做做的同時還有有不少好處。。就拿前面所所提的拒交戶戶來說，簡直直是個蠻橫無無理的女人，，每次上門都都以墻壁裂縫縫為由拒交物物業(yè)管理費。。我們在做這這戶工作過程程中都用到了了以上方法，，軟硬兼施，，還請工程部部經(jīng)理現(xiàn)場查查看并說明裂裂縫的原因是是正常的，結(jié)結(jié)果她還是聽聽不進去，反反而跟人家吵吵起來。最后后，當我們絞絞盡腦汁時，，領(lǐng)導(dǎo)無意中中知巧這個女女人的姐夫、、哥哥都是我我們小區(qū)辦公公樓的承租方方跟關(guān)系戶，，交情跟我們們領(lǐng)導(dǎo)還挺深深的，這下我我們就動員她她的那些親朋朋好友以及她她老公的哥們們（其它小區(qū)區(qū)業(yè)主委員會會主任），終終于皇天不負負有心人，讓讓我們?nèi)缭敢砸詢斄恕?1、施行暫停水、、電供應(yīng)。由于目前大部分分小區(qū)的水電電是代收代付付型，這就足足以證明我們們有權(quán)暫停水水電供應(yīng)，更更何況一旦跳跳閘業(yè)戶將陷陷入無人送電電的困擾，除除非他自己可可以不厭其煩煩地到樓下送送電。我們小小區(qū)的拒交戶戶曾自己到自自來水、電力力公司繳交水水電費，但沒想到對方方卻不肯接收收還說了一大大堆原因。我我想就是因為為他們電腦記記錄的固定征征收對象就只只有我們公司司，具體則是是由我們公司司與業(yè)戶直接接產(chǎn)生關(guān)系的的。當然，以以上情況在一一戶一表的小小區(qū)是不能采采用暫停水、、電供應(yīng)的方方法。高水準物業(yè)管管理的九條原原則物業(yè)管理是一一項以服務(wù)為為本質(zhì)，以管管理體現(xiàn)服務(wù)務(wù)的工作。作作為業(yè)主，誰誰都希望聘請請到高水平的的物業(yè)管理公公司，享受貨貨真價實的優(yōu)優(yōu)質(zhì)服務(wù)。高高水平的物業(yè)業(yè)管理主要體體現(xiàn)在如下幾幾個方面：服服務(wù)態(tài)度熱熱情物業(yè)管理理屬服務(wù)性行行業(yè)，管理公公司的員工應(yīng)應(yīng)以發(fā)自內(nèi)心心的真誠笑容容為用戶熱情情服務(wù)，物業(yè)業(yè)管管理理是是一一項項以以服服務(wù)務(wù)為為本本質(zhì)質(zhì)，，以以管管理理體體現(xiàn)現(xiàn)服服務(wù)務(wù)的的工工作作。。作作為為業(yè)業(yè)主主，，誰誰都都希希望望聘聘請請到到高高水水平平的的物物業(yè)業(yè)管管理理公公司司，，享享受受貨貨真真價價實實的的優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)服服務(wù)務(wù)。。高高水水平平的的物物業(yè)業(yè)管管理理主主要要體體現(xiàn)現(xiàn)在在如如下下幾幾個個方方面面：：服務(wù)務(wù)態(tài)態(tài)度度———熱情情物業(yè)業(yè)管管理理屬屬服服務(wù)務(wù)性性行行業(yè)業(yè)，，管管理理公公司司的的員員工工應(yīng)應(yīng)以以發(fā)發(fā)自自內(nèi)內(nèi)心心的的真真誠誠笑笑容容為為用用戶戶熱熱情情服服務(wù)務(wù)，，尤尤其其應(yīng)應(yīng)做做到到文明明禮禮貌貌、、語語言言規(guī)規(guī)范范、、談?wù)勍峦挛奈难叛?、、遵遵時時守守約約、、衣衣冠冠整整潔潔、、舉舉止止大大方方、、動動作作雅雅觀觀、、稱稱呼呼得得當當。。服務(wù)務(wù)設(shè)設(shè)備備———完好好良好好而而完完善善的的硬硬件件設(shè)設(shè)施施是是實實現(xiàn)現(xiàn)高高水水平平物物業(yè)業(yè)管管理理的的先先決決條條件件。。物物業(yè)業(yè)管管理理中中的的服服務(wù)務(wù)設(shè)設(shè)備備包包括括房屋建筑筑、機器器設(shè)備（（如空調(diào)調(diào)、電梯梯）、衛(wèi)衛(wèi)生設(shè)備備、通訊訊設(shè)備、、交通工工具、電電器設(shè)備備等等。對對這些設(shè)設(shè)備要加加強管理理、精心心養(yǎng)護，，使之始始終處于于完好狀狀態(tài)，降降低設(shè)備備故障率率。服務(wù)技能能——嫻熟服務(wù)技能能是物業(yè)業(yè)管理從從業(yè)人員員在服務(wù)務(wù)管理中中應(yīng)該掌掌握和具具備的基基本功。。除了應(yīng)應(yīng)具有良良好的服服務(wù)意識識外，更更重要的的是員工工應(yīng)具備備較好的的業(yè)務(wù)素素質(zhì)，如如工程人人員應(yīng)具具備過硬硬的設(shè)備備維護技技術(shù)，財財務(wù)人員員應(yīng)具備備豐富的的管理知知識，保保安人員員應(yīng)具備備過硬的的治安消消防本領(lǐng)領(lǐng)等。服務(wù)項目目——齊全除了搞好好物業(yè)管管理綜合合服務(wù)收收費所包包含的必必要服務(wù)務(wù)項目外外，物業(yè)業(yè)管理公公司還應(yīng)應(yīng)努力拓拓展服務(wù)務(wù)的深度度和廣度度，努力力開展各各種能滿滿足用戶戶需要的的特約服服務(wù)和便便民服務(wù)務(wù)，使用用戶享受受到無微微不至的的關(guān)懷和和盡善盡盡美的服服務(wù)。服務(wù)方式式——靈活物業(yè)管理理除了做做到規(guī)范范管理、、依法管管理外，，還應(yīng)設(shè)設(shè)身處地地地為用用戶著想想，努力力為用戶戶提供各各種靈活活的服務(wù)務(wù)方式，，切忌死死板僵硬硬的管理理，應(yīng)盡盡可能在在辦事手手續(xù)、營營業(yè)時間間、服務(wù)務(wù)范圍等等方面給給用戶提提供方便便。服務(wù)程序序——規(guī)范服務(wù)程序序是指服服務(wù)的先先后次序序和步驟驟，它看看起來無無關(guān)緊要要，實際際上卻是是衡量物物業(yè)管理理水平的的重要標標準之一一。如電電話接聽聽程序、、設(shè)備操操作程序序、裝修修審批程程序、清清潔程序序等都要要嚴格按按次序一一項接一一項、一一環(huán)扣一一環(huán)，不不可隨心心所欲、、雜亂無無章。服務(wù)收費費——合理物業(yè)管理理屬有償償?shù)姆?wù)務(wù)行為，，用戶不不交管理理費而享享受服務(wù)務(wù)是不現(xiàn)現(xiàn)實的。。但物業(yè)業(yè)管理公公司制定定的綜合合服務(wù)收收費標準準應(yīng)不高高于政府府規(guī)定的的收費標標準；物物業(yè)管理理公司開開展的特特約服務(wù)務(wù)和便民民服務(wù)也也應(yīng)以滿滿足用戶戶需要為為目的，，以“保保底微利利，以支支定收””為原則則，切不不可張開開大口向向用戶亂亂收費或或收費多多服務(wù)少少等。服務(wù)制度度——健全物業(yè)管理理應(yīng)制定定并健全全一整套套規(guī)范、、系統(tǒng)、、科學(xué)的的服務(wù)制制度，以以確保為為用戶提提供穩(wěn)定定的服務(wù)務(wù)。這些些制度應(yīng)應(yīng)清晰有有序、易易于操作作，切忌忌隨意化化、無章章可循和和憑個人人意志的的管理。。服務(wù)效率率——快速服務(wù)效率率是向用用戶提供供服務(wù)的的時限。。在“時時間就是是金錢，，效率就就是生命命”的時時間價值值觀下，，服務(wù)效效率高不不僅能節(jié)節(jié)省時間間，而且且能為用用戶帶來來利益，，因而管管理公司司應(yīng)盡量量提高員員工素質(zhì)質(zhì)，減少少工作環(huán)環(huán)節(jié)，簡簡明工作作程序，，縮短辦辦事時間間，提高高服務(wù)效效率。中華人民民共和國國物權(quán)法法（2007年3月16日第十屆屆全國人人民代表表大會第第五次會會議通過過）第七章相相鄰關(guān)關(guān)系第八十四四條不動動產(chǎn)的相相鄰權(quán)利利人應(yīng)當當按照有有利生產(chǎn)產(chǎn)、方便便生活、、團結(jié)互互助、公公平合理理的原則則，正確確處理相相鄰關(guān)系系。第八十五五條法律律、法規(guī)規(guī)對處理理相鄰關(guān)關(guān)系有規(guī)規(guī)定的，，依照其其規(guī)定；；法律、、法規(guī)沒沒有規(guī)定定的，可可以按照照當?shù)亓?xí)習(xí)慣。第八十六六條不動動產(chǎn)權(quán)利利人應(yīng)當當為相鄰鄰權(quán)利人人用水、、排水提提供必要要的便利利。對自然流流水的利利用，應(yīng)應(yīng)當在不不動產(chǎn)的的相鄰權(quán)權(quán)利人之之間合理理分配。。對自然然流水的的排放，，應(yīng)當尊尊重自然然流向。。第八十七七條不動動產(chǎn)權(quán)利利人對相相鄰權(quán)利利人因通通行等必必須利用用其土地地的，應(yīng)應(yīng)當提供供必要的的便利。。第八十八八條不動動產(chǎn)權(quán)利利人因建建造、修修繕建筑筑物以及及鋪設(shè)電電線、電電纜、水水管、暖暖氣和燃燃氣管線線等必須須利用相相鄰?fù)恋氐?、建筑筑物的，，該土地地、建筑筑物的?quán)權(quán)利人應(yīng)應(yīng)當提供供必要的的便利。。第八十九九條建造造建筑物物，不得得違反國國家有關(guān)關(guān)工程建建設(shè)標準準，妨礙礙相鄰建建筑物的的通風(fēng)、、采光和和日照。。第九十條條不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利人人不得違違反國家家規(guī)定棄棄置固體體廢物，，排放大大氣污染染物、水水污染物物、噪聲聲、光、、電磁波波輻射等等有害物物質(zhì)。第九十一一條不動動產(chǎn)權(quán)利利人挖掘掘土地、、建造建建筑物、、鋪設(shè)管管線以及及安裝設(shè)設(shè)備等，，不得危危及相鄰鄰不動產(chǎn)產(chǎn)的安全全。第九十二二條不動動產(chǎn)權(quán)利利人因用用水、排排水、通通行、鋪鋪設(shè)管線線等利用用相鄰不不動產(chǎn)的的，應(yīng)當當盡量避避免對相相鄰的不不動產(chǎn)權(quán)權(quán)利人造造成損害害；造成成損害的的，應(yīng)當當給予賠賠償。最高人人民法法院關(guān)關(guān)于審審理物物業(yè)服服務(wù)糾糾紛案案件具具體應(yīng)應(yīng)用法法律若若干問問題的的解釋釋（2009年4月20日最高高人民民法院院審判判委員員會第第1466次會議議通過過）法釋[2009]8號中華人人民共共和國國最高高人民民法院院公告告《最高人人民法法院關(guān)關(guān)于審審理物物業(yè)服服務(wù)糾糾紛案案件具具體應(yīng)應(yīng)用法法律若若干問問題的的解釋釋》已于2009年4月20日由最最高人人民法法院審審判委委員會會第1466次會議議通過過，現(xiàn)現(xiàn)予公公布，，自2009年10月1日起施施行。。二○○○九年年五月月十五五日為正確確審理理物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)糾紛紛案件件，依依法保保護當當事人人的合合法權(quán)權(quán)益，，根據(jù)據(jù)《中華人人民共共和國國民法法通則則》、《中華人人民共共和國國物權(quán)權(quán)法》、《中華人人民共共和國國合同同法》等法律律規(guī)定定，結(jié)結(jié)合民民事審審判實實踐，，制定定本解解釋。。第一條條建建設(shè)單單位依依法與與物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)業(yè)簽訂訂的前前期物物業(yè)服服務(wù)合合同，，以及及業(yè)主主委員員會與與業(yè)主主大會會依法法選聘聘的物物業(yè)服服務(wù)企企業(yè)簽簽訂的的物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)合同同，對對業(yè)主主具有有約束束力。。業(yè)主主以其其并非非合同同當事事人為為由提提出抗抗辯的的，人人民法法院不不予支支持。。第二條條符符合下下列情情形之之一，，業(yè)主主委員員會或或者業(yè)業(yè)主請請求確確認合合同或或者合合同相相關(guān)條條款無無效的的，人人民法法院應(yīng)應(yīng)予支支持：：（一））物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)業(yè)將物物業(yè)服服務(wù)區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)的全全部物物業(yè)服服務(wù)業(yè)業(yè)務(wù)一一并委委托他他人而而簽訂訂的委委托合合同；；（二））物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)合同同中免免除物物業(yè)服服務(wù)企企業(yè)責(zé)責(zé)任、、加重重業(yè)主主委員員會或或者業(yè)業(yè)主責(zé)責(zé)任、、排除除業(yè)主主委員員會或或者業(yè)業(yè)主主主要權(quán)權(quán)利的的條款款。前款所所稱物物業(yè)服服務(wù)合合同包包括前前期物物業(yè)服服務(wù)合合同。。第三條條物物業(yè)服服務(wù)企企業(yè)不不履行行或者者不完完全履履行物物業(yè)服服務(wù)合合同約約定的的或者者法律律、法法規(guī)規(guī)規(guī)定以以及相相關(guān)行行業(yè)規(guī)規(guī)范確確定的的維修修、養(yǎng)養(yǎng)護、、管理理和維維護義義務(wù)，，業(yè)主主請求求物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)業(yè)承擔(dān)擔(dān)繼續(xù)續(xù)履行行、采采取補補救措措施或或者賠賠償損損失等等違約約責(zé)任任的，，人民民法院院應(yīng)予予支持持。物業(yè)服服務(wù)企企業(yè)公公開作作出的的服務(wù)務(wù)承諾諾及制制定的的服務(wù)務(wù)細則則，應(yīng)應(yīng)當認認定為為物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)合同同的組組成部部分。。第四條條業(yè)業(yè)主違違反物物業(yè)服服務(wù)合合同或或者法法律、、法規(guī)規(guī)、管管理規(guī)規(guī)約，，實施施妨害害物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)與管管理的的行為為，物物業(yè)服服務(wù)企企業(yè)請請求業(yè)業(yè)主承承擔(dān)恢恢復(fù)原原狀、、停止止侵害害、排排除妨妨害等等相應(yīng)應(yīng)民事事責(zé)任任的，，人民民法院院應(yīng)予予支持持。第五條條物物業(yè)服服務(wù)企企業(yè)違違反物物業(yè)服服務(wù)合合同約約定或或者法法律、、法規(guī)規(guī)、部部門規(guī)規(guī)章規(guī)規(guī)定，，擅自自擴大大收費費范圍圍、提提高收收費標標準或或者重重復(fù)收收費，，業(yè)主主以違違規(guī)收收費為為由提提出抗抗辯的的，人人民法法院應(yīng)應(yīng)予支支持。。業(yè)主請請求物物業(yè)服服務(wù)企企業(yè)退退還其其已收收取的的違規(guī)規(guī)費用用的，，人民民法院院應(yīng)予予支持持。第六條條經(jīng)經(jīng)書面面催交交，業(yè)業(yè)主無無正當當理由由拒絕絕交納納或者者在催催告的的合理理期限限內(nèi)仍仍未交交納物物業(yè)費費，物物業(yè)服服務(wù)企企業(yè)請請求業(yè)業(yè)主支支付物物業(yè)費費的，，人民民法院院應(yīng)予予支持持。物物業(yè)服服務(wù)企企業(yè)已已經(jīng)按按照合合同約約定以以及相相關(guān)規(guī)規(guī)定提提供服服務(wù)，，業(yè)主主僅以以未享享受或或者無無需接接受相相關(guān)物物業(yè)服服務(wù)為為抗辯辯理由由的，，人民民法院院不予予支持持。第七條條業(yè)業(yè)主與與物業(yè)業(yè)的承承租人人、借借用人人或者者其他他物業(yè)業(yè)使用用人約約定由由物業(yè)業(yè)使用用人交交納物物業(yè)費費，物物業(yè)服服務(wù)企企業(yè)請請求業(yè)業(yè)主承承擔(dān)連連帶責(zé)責(zé)任的的，人人民法法院應(yīng)應(yīng)予支支持。。第八條條業(yè)業(yè)主大大會按按照物物權(quán)法法第七七十六六條規(guī)規(guī)定的的程序序作出出解聘聘物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)業(yè)的決決定后后，業(yè)業(yè)主委委員會會請求求解除除物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)合同同的，，人民民法院院應(yīng)予予支持持。物業(yè)服服務(wù)企企業(yè)向向業(yè)主主委員員會提提出物物業(yè)費費主張張的，，人民民法院院應(yīng)當當告知知其向向拖欠欠物業(yè)業(yè)費的的業(yè)主主另行行主張張權(quán)利利。第九條條物物業(yè)服服務(wù)合合同的的權(quán)利利義務(wù)務(wù)終止止后，，業(yè)主主請求求物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)業(yè)退還還已經(jīng)經(jīng)預(yù)收收，但但尚未未提供供物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)期間間的物物業(yè)費費的，，人民民法院院應(yīng)予予支持持。物業(yè)服務(wù)企企業(yè)請求業(yè)業(yè)主支付拖拖欠的物業(yè)業(yè)費的，按按照本解釋釋第六條規(guī)規(guī)定處理。。第十條物物業(yè)服務(wù)合合同的權(quán)利利義務(wù)終止止后，業(yè)主主委員會請請求物業(yè)服服務(wù)企業(yè)退退出物業(yè)服服務(wù)區(qū)域、、移交物業(yè)業(yè)服務(wù)用房房和相關(guān)設(shè)設(shè)施，以及及物業(yè)服務(wù)務(wù)所必需的的相關(guān)資料料和由其代代管的專項項維修資金金的，人民民法院應(yīng)予予支持。物業(yè)服務(wù)企企業(yè)拒絕退退出、移交交，并以存存在事實上上的物業(yè)服服務(wù)關(guān)系為為由，請求求業(yè)主支付付物業(yè)服務(wù)務(wù)合同權(quán)利利義務(wù)終止止后的物業(yè)業(yè)費的，人人民法院不不予支持。。第十一條本本解釋涉涉及物業(yè)服服務(wù)企業(yè)的的規(guī)定，適適用于物權(quán)權(quán)法第七十十六條、第第八十一條條、第八十十二條所稱稱其他管理理人。第十二條因因物業(yè)的的承租人、、借用人或或者其他物物業(yè)使用人人實施違反反物業(yè)服務(wù)務(wù)合同，以以及法律、、法規(guī)或者者管理規(guī)約約的行為引引起的物業(yè)業(yè)服務(wù)糾紛紛，人民法法院應(yīng)當參參照本解釋釋關(guān)于業(yè)主主的規(guī)定處處理。第十三條本本解釋自自2009年10月1日起施行。。本解釋施行行前已經(jīng)終終審，本解解釋施行后后當事人申申請再審或或者按照審審判監(jiān)督程程序決定再再審的案件件，不適用用本解釋。。物業(yè)管理費費案例分析析靈活變通——商業(yè)大廈業(yè)業(yè)主周轉(zhuǎn)不不靈暫時交交不上物業(yè)業(yè)費怎么辦辦？某大廈個別別業(yè)主由于于自己的資資金周轉(zhuǎn)問問題到了交交費截止日日交不上物物業(yè)管理費費，其經(jīng)辦辦人員到管管理處來說說明，想拖拖延幾月。。管理處有有每月的收收費指標，，而且業(yè)主主拖欠了要要有滯納金金的。因此此管理處只只能安慰夜夜戶，并讓讓其出具一一書面說明明（沒有書書面的到時時可能翻臉臉不認）說說明情況，，并明確表表示還款日日期，而且且管理處向向業(yè)主解釋釋說大廈的的物業(yè)費除除少數(shù)的管管理公司的的傭金外，，大多數(shù)費費用是用來來滿足大廈廈的運作的的，你的拖拖延交費會會使其他業(yè)業(yè)主的權(quán)益益受到影響響，但物業(yè)業(yè)愿先替你你墊上這缺缺口，但你你一定要按按時還款。。等到還款款時再適當當減免業(yè)主主的滯納金金，所以讓讓業(yè)主感到到不按時交交費不是給給物業(yè)帶來來了損失，，而是給全全體業(yè)主和和整個大廈廈帶來了損損失，而物物業(yè)為了大大家的利益益又暫時的的堵住這個個缺口，讓讓其不但感感激物業(yè)公公司還覺得得對不起大大伙，目的的就達到了了，該公司司不但補齊齊了所有費費用，而且且在后來從從來沒有出出現(xiàn)過拖延延交費的現(xiàn)現(xiàn)象以退為進——業(yè)主拖欠巨巨額管理費費催交困難難怎么辦由于不便言言明的非管管理原因，，某公司入入伙某商城城后，便不不按時繳交交管理費，，甚至把交交管理費作作為與有關(guān)關(guān)方面交涉涉的籌碼，，作為達到到某種目的的的交換條條件。一年年后，已累累計欠費達達35萬元之多多。期間間，管理理處有關(guān)關(guān)人員無無數(shù)次上上門催交交未果。。為為了了解決這這一問題題，管理理處主要要領(lǐng)導(dǎo)一一方面主主動與有有關(guān)方面面保持聯(lián)聯(lián)系，幫幫助全面面反映該該公司的的意見和和要求，，以取得得其對管管理處工工作的信信任和認認可；一一方面盯盯住平時時難得一一見的該該公司老老板，頻頻頻征求求意見并并反映管管理處的的經(jīng)濟困困難（常常言道：：會哭的的孩子有有奶吃。。沒奶吃吃的時候候一定要要哭，而而且要哭哭得令人人心動。。有淚全全往肚子子里咽，，是添不不飽自己己肚子的的），以以求得攜攜手維護護物業(yè)正正常運行行的共識識。在在贏得了了該公司司理解信信任的基基礎(chǔ)上，，管理處處提出了了適當減減免滯納納金、分分期付款款等有利利于促成成該公司司盡快繳繳清拖欠欠管理費費的優(yōu)惠惠條件（（退一步步進兩步步，不退退無以求求進）。。最后雙雙方達成成了一致致，自約約定之日日起分10期，每月月3萬余元，，隨當月月管理費費一同繳繳交拖欠欠的費用用。10個月后，，該公司司拖欠的的管理費費已全部部繳清。。點點評評：物業(yè)業(yè)公司追追繳有意意（而非非惡意））欠費，，首先要要使自己己的管理理服務(wù)無無懈可擊擊。管理理服務(wù)做做到家了了，才能能封住對對方拖欠欠費用的的口實，，贏得對對方的理理解和信信任。在在這個基基礎(chǔ)上，，主動交交流加適適當讓步步，相信信會感““上帝””的鍥而不舍舍——入伙未入入住的業(yè)業(yè)主欠交交管理費費怎么辦辦深圳一知知名的服服裝公司司在某廣廣場買有有20套住宅，，辦理了了入伙手手續(xù)，但但一直沒沒有入住住。他們們按照規(guī)規(guī)定交納納了10個月的管管理費后后，就開開始以種種種借口口進行拖拖欠。在在這家家公司欠欠費之后后，管理理處屢次次送單催催交、電電話催交交、上門門催交，，均被其其以辦事事人員不不在無法法核查、、財務(wù)人人員不在在無人辦辦理、總總經(jīng)理不不在無權(quán)權(quán)審批等等理由搪搪塞過去去，15個月累計計欠交管管理費52583余元。為為了繞繞開中間間環(huán)節(jié)，，直接與與對方的的決策人人對話，，以加速速問題的的解決，，同時加加大追繳繳力度，，為今后后有可能能發(fā)生的的經(jīng)濟法法律糾紛紛保留與與己有利利的證明明，管理理處想出出了一個個新的辦辦法：給給該公司司的總經(jīng)經(jīng)理發(fā)傳傳真（有有道是閻閻王好見見、小鬼鬼難搪，，要想解解決問題題，最好好還是繞繞過中間間環(huán)節(jié)，，直接去去找有權(quán)權(quán)力解決決問題的的人），，在傳真真文件上上列出對對方的欠欠費情況況，講清清欠費對對管理運運作已經(jīng)經(jīng)造成的的不良影影響，重重申法規(guī)規(guī)規(guī)定的的欠費處處罰辦法法，敦請請迅速結(jié)結(jié)清所欠欠的全部部費用，，并且建建議其將將空置的的房屋委委托管理理處代為為出租，，同時說說明這樣樣做既可可減輕對對方的管管理費開開支又可可給對方方增加一一筆收