私宅住宅用房抵押評(píng)估報(bào)告

47/50房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告某私人住宅房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估委托方：XXX估價(jià)方：XXXX房地產(chǎn)評(píng)估有限公司估價(jià)人員：XXXXXX估價(jià)作業(yè)日期：估價(jià)報(bào)告編號(hào)：XXX房評(píng)字第071403號(hào)目錄TOC\o"1-2"\h\z致托付方函 2房地產(chǎn)估價(jià)師聲明 4估價(jià)的假設(shè)和限制條件 5房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告 6一、托付方 6二、估價(jià)方 6三、估價(jià)對(duì)象概況 6四、估價(jià)目的 9五、價(jià)值時(shí)點(diǎn) 9六、價(jià)值定義 9七、估價(jià)依據(jù) 10八、估價(jià)原則 10九、估價(jià)方法和技術(shù)參數(shù)講明 12十、使用本報(bào)告的提示 13十一、估價(jià)結(jié)果 16十二、估價(jià)作業(yè)日期 17十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期 17十四、估價(jià)人員 17附件 18致托付方函XXX：受你們托付，我公司于二○一五年七月六日至二○一五年十月九日，對(duì)權(quán)屬為你們共同所有的，位于XXX前座，《房屋所有權(quán)證》證號(hào)為XXX區(qū)字第15099XX號(hào)、XXX區(qū)字第15099XX號(hào)，《國(guó)有土地使用證》證號(hào)為X國(guó)用（2015）第100XX號(hào)，建筑面積為262.97平方米，土地使用權(quán)面積為64.24平方米的住宅房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，為托付方核實(shí)房地產(chǎn)抵押價(jià)值提供參考依據(jù)。依照國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)法律、法規(guī)和政策條例，遵循房地產(chǎn)估價(jià)原則、標(biāo)準(zhǔn)、程序和方法，估價(jià)人員在現(xiàn)場(chǎng)查勘的基礎(chǔ)上，依據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和我公司掌握的房地產(chǎn)市場(chǎng)資料及長(zhǎng)期積存的房地產(chǎn)估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合托付方提供的資料和本次估價(jià)目的，遵循獨(dú)立、客觀、公正、合法、科學(xué)和適度的原則，按照估價(jià)程序選取適宜的方法，綜合分析阻礙房地產(chǎn)價(jià)格的各項(xiàng)因素，確定委估房地產(chǎn)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)二○一五年七月六日的市場(chǎng)價(jià)值為：房地產(chǎn)評(píng)估總價(jià)：￥40.29萬(wàn)元，大寫(xiě)：人民幣肆拾萬(wàn)貳仟玖佰元整。（詳細(xì)結(jié)果見(jiàn)下表）評(píng)估結(jié)果表XXX號(hào)前座建筑面積/土地使用面積（m2）單價(jià)(元/m2)總價(jià)(萬(wàn)元）房地產(chǎn)價(jià)值262.97153240.29其中房屋價(jià)值262.9769918.38土地價(jià)值64.24341121.91注：取整到百位扣除房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的估價(jià)時(shí)點(diǎn)二○一五年七月六日委估房地產(chǎn)法定優(yōu)先受償款后（截至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，據(jù)托付方提供的相關(guān)資料復(fù)印件記載，估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利，優(yōu)先受償款為0。）房地產(chǎn)的抵押價(jià)值為￥40.29萬(wàn)元，大寫(xiě)：人民幣肆拾萬(wàn)貳仟玖佰元整。XXX房地產(chǎn)評(píng)估有限公司法定代表人：XXX二○一五年十月十四日房地產(chǎn)估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：一、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。二、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專(zhuān)業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已講明的假設(shè)和限制條件的限制。三、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。四、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》及建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督治理委員會(huì)聯(lián)合頒布《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告。五、我公司的房地產(chǎn)估價(jià)師XXX、XXX及估價(jià)助理XXX于二○一五年七月六日已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。六、沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要的專(zhuān)業(yè)關(guān)心。七、本估價(jià)報(bào)告依據(jù)了托付方提供相關(guān)資料，托付方應(yīng)對(duì)資料的真實(shí)性、合法性、完整性、準(zhǔn)確性和有效性負(fù)責(zé)。如因資料失實(shí)而導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果失實(shí)、失誤和錯(cuò)誤，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。八、本估價(jià)報(bào)告需經(jīng)估價(jià)人員簽名并加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，在報(bào)告使用的有效期內(nèi)，作為整體時(shí)有效，復(fù)印件無(wú)效。九、參加本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名：房地產(chǎn)估價(jià)師資格證書(shū)號(hào)簽名XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX二○一五年十月十四日估價(jià)的假設(shè)和限制條件㈠本項(xiàng)估價(jià)的假設(shè)條件1.本報(bào)告在評(píng)估過(guò)程中，設(shè)立委估房地產(chǎn)為住宅用途，其在以后剩余使用年限內(nèi)不改變房地產(chǎn)用途。2.假設(shè)委估房地產(chǎn)現(xiàn)狀滿足所采納的都市規(guī)劃、用途管制和限制條件，另有講明的除外。3.本次評(píng)估是以估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況為依據(jù)進(jìn)行的。4.本報(bào)告以托付方提供的估價(jià)資料真實(shí)合法為前提。若提供的資料失實(shí)或有任何隱匿，導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果失實(shí)，本公司及估價(jià)人員不承擔(dān)責(zé)任。㈡本項(xiàng)估價(jià)的限制條件1.本報(bào)告有關(guān)資料由托付方提供，未對(duì)全部資料的真實(shí)性進(jìn)行核實(shí)，如因資料不實(shí)而導(dǎo)致估價(jià)失實(shí)、失誤和錯(cuò)誤，責(zé)任不在估價(jià)方和估價(jià)人員。2.本報(bào)告僅供確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值提供參考依據(jù)，不對(duì)其他用途負(fù)責(zé)。3.估價(jià)報(bào)告的有效期從出具報(bào)告之日起計(jì)壹年有效，即從2015年10月14日起至2016年10月13日止，超過(guò)有效期使用本報(bào)告的，相關(guān)責(zé)任由使用者承擔(dān)。4.實(shí)地查勘時(shí)，對(duì)房屋僅進(jìn)行一般性察看，并未進(jìn)行結(jié)構(gòu)性測(cè)試，不可能確定其內(nèi)部缺損。5.報(bào)告使用者要對(duì)抵押物進(jìn)行定期檢查，隨時(shí)掌握抵押物狀況，預(yù)測(cè)抵押物變現(xiàn)價(jià)值，保證抵押物足值，使用狀況良好，并在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估。6.本報(bào)告所指變現(xiàn)能力是假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。7.本報(bào)告的房地產(chǎn)所有權(quán)人及房屋建筑面積以托付方提供的《房屋所有權(quán)證》證號(hào)為XX區(qū)字第150998XX號(hào)、XX區(qū)字第150998XX號(hào)上登記的為準(zhǔn)；本報(bào)告的土地使用權(quán)人及土地使用權(quán)面積以托付方提供的《國(guó)有土地使用證》證號(hào)為XX用（2015）第100XXX號(hào)上登記的為準(zhǔn)。8.未經(jīng)本評(píng)估單位同意，評(píng)估報(bào)告的全部或任何一部分內(nèi)容不得使用其他與本次項(xiàng)目無(wú)關(guān)的任何公開(kāi)文件、通告或報(bào)告中，也不得以任何形式公開(kāi)發(fā)表。9.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告?zhèn)洳榫幪?hào)：XX（2015）房評(píng)字第071XX號(hào)。10.本報(bào)告一式肆份，叁份提交托付方，壹份留存評(píng)估公司。房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、托付方托付方名稱：XXXX身份證號(hào)碼：45XXXXXXXXXXXXXX住址：XXXXXXXXXXXXXXXXXX托付方名稱：XXXXX身份證號(hào)碼：452XXXXXXXXXXXXXX住址：XXXXXXXXXXXXXX二、估價(jià)方受托估價(jià)機(jī)構(gòu)：XXXXX房地產(chǎn)評(píng)估有限公司機(jī)構(gòu)地址：XXXXXXXXX法定代表人：XXXXXX資質(zhì)等級(jí)：X級(jí)資質(zhì)注冊(cè)號(hào)：XXXXXXXXX聯(lián)系人：XXXXXX聯(lián)系電話：XXXXXXXXX三、估價(jià)對(duì)象概況㈠物質(zhì)實(shí)體狀況1.土地狀況⑴土地坐落：XXXXXXXX號(hào)前座⑵地籍圖號(hào)：XXXX⑶宗地號(hào)：45XXXXXXXXXXXXXXXX⑷土地面積：64.24㎡⑸土地形狀：規(guī)則⑹規(guī)劃限制條件：無(wú)⑺土地用途：住宅⑻土地使用權(quán)類(lèi)型：出讓⑼土地剩余使用年限：63.51年（估價(jià)基準(zhǔn)日起至終止日期2078年12月24日）（10）土地四至：東至住宅用地，南至街巷用地，北至住宅用地，西至住宅用地。2.房屋實(shí)體狀況=1\*GB2⑴估價(jià)對(duì)象位于XXXXXXXXXXX號(hào)前座，所在建筑物約于1998年建成，維護(hù)保養(yǎng)情況一般，朝向?yàn)槟媳?，建筑面積為262.97平方米，戶型結(jié)構(gòu)為4層大開(kāi)間一廚一衛(wèi)。=2\*GB2⑵委估建筑物為獨(dú)幢的四層磚混結(jié)構(gòu)自住用房，整幢樓房配備一趟步梯，經(jīng)濟(jì)耐用年限為50年，工程質(zhì)量合格。估價(jià)人員按照建筑物現(xiàn)狀推斷綜合成新率為7成。=3\*GB2⑶委估房屋建筑物裝飾裝修具體情況如下：委估對(duì)象外墻為清水磚墻，室內(nèi)墻面、天花刷石灰漆，步梯為水泥梯級(jí)，水泥磚砌扶手，天臺(tái)地面為水泥地面，廚房、衛(wèi)生間地面鋪防潮磚，墻壁貼1.5米高的瓷磚，估價(jià)人員按照委估建筑物現(xiàn)狀推斷為一般裝修，裝修較陳舊。⑷設(shè)備設(shè)施室內(nèi)供水線路、供電線路、排水線路、閉路線路等均為明線鋪設(shè)，室外供水線路、供電線路、排水線路、閉路線路等均為明線鋪設(shè)，消防設(shè)施不齊全。3.委估對(duì)象利用現(xiàn)狀委估房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)的法定用途為：住宅，現(xiàn)實(shí)際用途為住宅，為托付方自住用房，處于正常使用狀態(tài)。4.區(qū)域狀況⑴區(qū)域概況：估價(jià)對(duì)象位于XXXXX號(hào)前座，現(xiàn)屬XXX市X區(qū)，XXXXXXXXXXXXXXXX有電影院、影劇院、舞廳、卡拉OK廳、錄像室等文化娛樂(lè)場(chǎng)所等。=2\*GB2⑵商業(yè)繁華度：估價(jià)對(duì)象位于XXXX街，周?chē)o是居民住宅用房，分布有餐飲店、便利店、美容美發(fā)店、金融營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等臨街小商鋪，車(chē)流量較少，人流量較少，綜合評(píng)價(jià)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域商服條件一般。=3\*GB2⑶生活設(shè)施便利度：委估對(duì)象位于XXX街，周邊分布有新塘沖市場(chǎng)、新時(shí)代電器商場(chǎng)、蒼梧東暉百貨、聚龍廣場(chǎng)、中心小學(xué)、圖書(shū)館、中小型診所、士多店、煙酒行、各銀行網(wǎng)點(diǎn)等，基礎(chǔ)配套設(shè)施較齊全，生活配套設(shè)施較齊全。=4\*GB2⑷交通狀況：區(qū)域內(nèi)要緊道路為XX街等，臨近XX河岸，區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)發(fā)達(dá),道路通達(dá)度一般，交通便利度一般。=5\*GB2⑸環(huán)境狀況：所在區(qū)域自然環(huán)境及綠化環(huán)境一般，周邊分布有住宅小區(qū)、中小學(xué)校等，人文環(huán)境一般，綜合評(píng)價(jià)環(huán)境狀況一般。㈡權(quán)益狀況委估房地產(chǎn)座落于XX號(hào)前座，房屋所有權(quán)人為XX、XXX共同共有，《房屋所有權(quán)證》證號(hào)為XX區(qū)字第1509XXX號(hào)、XXX區(qū)字第15099XX號(hào)，設(shè)計(jì)用途為住宅，建筑面積為262.97平方米。委估對(duì)象土地所有權(quán)屬國(guó)家，土地使用權(quán)人為XX、X，《國(guó)有土地使用證》證號(hào)為XXX用（2015）第100XXX號(hào)，土地使用權(quán)面積為64.24平方米，土地用途為住宅用地，土地使用權(quán)類(lèi)型為出讓?zhuān)K止日期為2078年12月24日。依照托付方提供的《房屋所有權(quán)證》、《國(guó)有土地使用證》，估價(jià)對(duì)象至估價(jià)基準(zhǔn)日止未發(fā)覺(jué)他項(xiàng)權(quán)利受限的情況。四、估價(jià)目的評(píng)估委估房地產(chǎn)抵押價(jià)值，為托付方為確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值提供參考依據(jù)。五、價(jià)值時(shí)點(diǎn)二○一五年七月六日，為估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察之日。六、價(jià)值定義1.房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值定義本報(bào)告提供的市場(chǎng)價(jià)值是指估價(jià)對(duì)象在估價(jià)期日現(xiàn)狀利用條件下，滿足全部假設(shè)和限制條件，梧州市房地產(chǎn)市場(chǎng)自由開(kāi)放、完全競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)下的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。所謂公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值是在公開(kāi)市場(chǎng)最可能形成的價(jià)格；采納公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，要求評(píng)估的客觀合理價(jià)值應(yīng)是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。本估價(jià)結(jié)果包括如下價(jià)值：=1\*GB2⑴房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備；=2\*GB2⑵房屋對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)。=3\*GB2⑶房屋裝修價(jià)值2.房地產(chǎn)抵押價(jià)值定義房地產(chǎn)抵押價(jià)值為擬抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。本估價(jià)結(jié)果包括如下價(jià)值：=1\*GB2⑴房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備；=2\*GB2⑵房屋對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)。=3\*GB2⑶房屋裝修價(jià)值七、估價(jià)依據(jù)㈠行為依據(jù)《房地產(chǎn)托付估價(jià)函》㈡法律法規(guī)依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》《中華人民共和國(guó)土地治理法》；4.《中華人民共和國(guó)都市房地產(chǎn)治理法》；5.《中華人民共和國(guó)拍賣(mài)法》；6.《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB／T50291－1999）。7.《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)治理有關(guān)問(wèn)題的通知》（建住房[2006]8號(hào)）及其附件《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》㈢取價(jià)依據(jù)1.《全國(guó)統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額廣西壯族自治區(qū)單位估價(jià)表》；2.XX市市場(chǎng)上同類(lèi)結(jié)構(gòu)、位置、規(guī)模、裝飾標(biāo)準(zhǔn)大致相同建筑物的工程造價(jià)水平。㈣產(chǎn)權(quán)依據(jù)1.《房屋所有權(quán)證》證號(hào)為XX區(qū)字第1509XXX號(hào)、XX區(qū)字第150XX號(hào)；2.《國(guó)有土地使用證》證號(hào)為XXX用（2015）第10XX號(hào)。八、估價(jià)原則㈠獨(dú)立、客觀、公正原則：獨(dú)立客觀公正原則是房地產(chǎn)估價(jià)的最高行為準(zhǔn)則。⑴獨(dú)立。一是要求估價(jià)機(jī)構(gòu)本身應(yīng)當(dāng)是一個(gè)不依靠于他人，不受他人約束的獨(dú)立機(jī)構(gòu)；二是要求估價(jià)人員與估價(jià)對(duì)象及當(dāng)事人沒(méi)有利害關(guān)系；三是要求估價(jià)機(jī)構(gòu)的人員在估價(jià)中不應(yīng)受外部干擾因素的阻礙，不屈從于外部壓力，完全憑借自己的專(zhuān)業(yè)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和良心進(jìn)行估價(jià)；⑵客觀。是要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不帶任何自己的好惡、情緒和偏見(jiàn)，完全從實(shí)際動(dòng)身，按照事物的本來(lái)面目去估價(jià)；⑶公正。是要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員在估價(jià)中公平正直，不偏袒任何一方。㈡合法原則：合法原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。估價(jià)對(duì)象的權(quán)益不是托付人或估價(jià)人員能夠隨意假定的，必須有合法的依據(jù)。㈢最高最佳使用原則：最高最佳利用原則是指法律上許可、技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)合理，通過(guò)充分論證，能夠使得估價(jià)對(duì)象達(dá)到最大可能的利用。㈣替代原則：替代原則是指一切房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類(lèi)似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。㈤價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則：價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。估價(jià)通常僅僅是估價(jià)對(duì)象在某個(gè)特定時(shí)刻上的價(jià)格，那個(gè)特定時(shí)刻確實(shí)是價(jià)值時(shí)點(diǎn)。價(jià)值時(shí)點(diǎn)必須依據(jù)估價(jià)目的來(lái)確定。㈥預(yù)期收益原則：預(yù)期收益是指一切房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象在正常利用條件下的以后客觀有效的預(yù)期收益為依據(jù)。㈦慎重原則：又稱穩(wěn)健原則或保守原則。它是針對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的不確定性因素，要求在評(píng)估工作中保持慎重小心的態(tài)度，充分可能到可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失。九、估價(jià)方法和技術(shù)參數(shù)講明㈠估價(jià)方法依照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，通行的估價(jià)方法有比較法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法，基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照房地產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)規(guī)程，依照當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的等，在遵循估價(jià)原則的前提下，采納科學(xué)、合理的方法進(jìn)行評(píng)估測(cè)算，上述方法的適用范圍如下：1.比較法指將估價(jià)對(duì)象與在價(jià)值時(shí)點(diǎn)近期交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類(lèi)似房地產(chǎn)的已知價(jià)格進(jìn)行交易日期、交易情況、區(qū)域因素、個(gè)不因素等的修正，以估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。比較法的理論依據(jù)是替代原理，適用于類(lèi)似房地產(chǎn)交易實(shí)例較多的場(chǎng)合，在房地產(chǎn)比較發(fā)達(dá)的情況下，它是一種講服力較強(qiáng)，具有現(xiàn)實(shí)性，最常用的估價(jià)方法2.收益法指可能估價(jià)對(duì)象以后各期的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折算到價(jià)值時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值后累加，以估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。收益法適用于評(píng)估有收益或潛在收益的房地產(chǎn)。3.成本法指求取估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。成本法適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，難以運(yùn)用比較法的房地產(chǎn)估價(jià)，關(guān)于既無(wú)收益又專(zhuān)門(mén)少出現(xiàn)買(mǎi)賣(mài)的公用建筑也比較適用。4．假設(shè)開(kāi)發(fā)法指關(guān)于一個(gè)未完成的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目(純土地或在建工程等)，通過(guò)測(cè)算正常開(kāi)發(fā)完畢后的市場(chǎng)價(jià)值，然后扣除剩余開(kāi)發(fā)任務(wù)的正常投入，即得出待估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。5．基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修訂系數(shù)表等評(píng)估成果，就待估宗地區(qū)域條件和個(gè)不條件與其所處區(qū)域的平均條件相比較，對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取待估房產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)價(jià)格的一種方法。本次估價(jià)對(duì)象為住宅用房，所屬區(qū)域同用途的房地產(chǎn)交易較為活躍，因此適宜采納比較法評(píng)估；委估對(duì)象收益性強(qiáng)，周邊與估價(jià)對(duì)象用途、功能和規(guī)模上類(lèi)似的出租案例較多，客觀租金收益及相關(guān)費(fèi)用較容易搜集，故適用收益法評(píng)估；成本法特不適合既無(wú)收益又專(zhuān)門(mén)少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，委估房地產(chǎn)具有較強(qiáng)收益，市場(chǎng)交易較為活躍，不適宜采納成本法評(píng)估其價(jià)值；委估對(duì)象為住宅商品房，不具有改造潛力，因此也不適宜用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行評(píng)估。估價(jià)人員在實(shí)地勘察的基礎(chǔ)上，對(duì)托付方提供的各種資料進(jìn)行了認(rèn)真分析，依照估價(jià)期日委估房地產(chǎn)用途、估價(jià)目的、資料狀況和梧州市房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，決定采納比較法和收益法分不測(cè)算委估房地產(chǎn)的價(jià)值。綜合兩種方法測(cè)算出結(jié)果，最終確定估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)價(jià)值。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)查勘記錄，分析了建筑物的設(shè)計(jì)年限、實(shí)際建筑質(zhì)量、現(xiàn)行使用狀況和物理壽命等因素，充分考慮建筑物的類(lèi)型、用途、實(shí)際使用時(shí)刻、環(huán)境和條件，以及維修狀況、使用效果和完好程度等多種因素。同時(shí)考慮功能性損耗和經(jīng)濟(jì)性損耗的阻礙，綜合確定建筑物的成新率與收益年限。㈡技術(shù)參數(shù)講明因梧州市范圍內(nèi)的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織目前暫未公布酬勞率、資本化率、利潤(rùn)率等估價(jià)參數(shù)值，本評(píng)估報(bào)告使用本公司經(jīng)驗(yàn)參數(shù)。十、使用本報(bào)告的提示㈠在抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)在于：1.抵押房地產(chǎn)本身的風(fēng)險(xiǎn)⑴適應(yīng)性風(fēng)險(xiǎn)。并不是所有的房地產(chǎn)都適合作為抵押物，它受到與抵押相關(guān)法律法規(guī)限制。作為擔(dān)保物的房地產(chǎn)必須具有合法性，房地產(chǎn)權(quán)利人可享有的處分和收益權(quán)、可轉(zhuǎn)讓性、可抵押登記生效的差不多條件，成為能夠抵押的房地產(chǎn)，假如全部或部分不適合設(shè)定抵押，則風(fēng)險(xiǎn)是全然性的。⑵預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估是特定估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值扣減法定優(yōu)先受償款項(xiàng)，但抵押期限都較長(zhǎng)，在這期間房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)或泡沫破裂造成市場(chǎng)價(jià)值下降就會(huì)形成預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。⑶變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。抵押人不能履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人是要將其抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)，而不是收回抵押物。這時(shí)會(huì)出現(xiàn)因處置抵押物的短期性、強(qiáng)制性、變現(xiàn)能力差和處置發(fā)生的稅和費(fèi)形成價(jià)值減損甚至資不抵債的風(fēng)險(xiǎn)。⑷損耗風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)抵押的特性使的抵押物仍由抵押人占有、使用、收益。在抵押期間正常使用房地產(chǎn)也會(huì)造成抵押物的一般損耗；不當(dāng)使用或空置，質(zhì)量隱患，治理維護(hù)不妥，甚至火災(zāi)等意外都會(huì)造成其價(jià)值嚴(yán)峻減損甚至消逝。2.系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)⑴市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)是指抵押房地產(chǎn)所在的地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)是不斷變化的，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給與需求也在不斷變化，而供求關(guān)系的變化必定造成房地產(chǎn)抵押物價(jià)格的波動(dòng)，具體表現(xiàn)為租金收入和房地產(chǎn)價(jià)值的變化，當(dāng)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩、購(gòu)買(mǎi)力降低達(dá)到一定程度時(shí)，這種風(fēng)險(xiǎn)極大阻礙抵押房地產(chǎn)的變現(xiàn)。⑵政策、政治風(fēng)險(xiǎn)。政府有關(guān)房地產(chǎn)的稅收、住房、價(jià)格、金融、環(huán)境愛(ài)護(hù)等政策都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生巨大阻礙，從而給抵押權(quán)人帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。政治風(fēng)險(xiǎn)（戰(zhàn)爭(zhēng)、政變、經(jīng)濟(jì)制裁、罷工、騷亂等）一旦發(fā)生，不僅會(huì)直接給建筑物造成損害，而且會(huì)引起一系列其他風(fēng)險(xiǎn)，這也是對(duì)房地產(chǎn)危害最大的一種風(fēng)險(xiǎn)。⑶信用、道德、經(jīng)營(yíng)、治理等風(fēng)險(xiǎn)。抵押人（貸款人）信用、道德阻礙著還貸打算，其企業(yè)的經(jīng)營(yíng)、治理決定著還貸能力的實(shí)現(xiàn)。⑷或然損失風(fēng)險(xiǎn)?；蛉粨p失風(fēng)險(xiǎn)是指火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)難引起的抵押房地產(chǎn)的損失。一旦發(fā)生這些災(zāi)難，房屋不能再出租（或自營(yíng)）使用，即使建筑物進(jìn)行了投保，然而其經(jīng)營(yíng)（或出租）被迫停止，房屋內(nèi)的動(dòng)產(chǎn)隨不動(dòng)產(chǎn)損毀而損毀，因資金缺乏而無(wú)法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)重建，其損失和創(chuàng)傷是無(wú)法彌補(bǔ)的。㈡房地產(chǎn)變現(xiàn)能分析變現(xiàn)能力分析的內(nèi)容要緊包括4個(gè)方面：①抵押房地產(chǎn)的通用性、獨(dú)立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性；②假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣(mài)或者變賣(mài)時(shí)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值的差異程度；③變現(xiàn)的時(shí)刻長(zhǎng)短；④變現(xiàn)的費(fèi)用、稅金的種類(lèi)、數(shù)額和清償順序。變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。1.阻礙估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力的因素分析⑴估價(jià)對(duì)象的通用性。所謂通用性，通俗地講確實(shí)是是否常見(jiàn)、是否普遍使用。委估對(duì)象為住宅鋪，市場(chǎng)需求較大，通用性較強(qiáng)，易于變現(xiàn)。=2\*GB2⑵估價(jià)對(duì)象的獨(dú)立使用性。委估對(duì)象為住宅，獨(dú)立使用性較強(qiáng)。⑶估價(jià)對(duì)象可分割轉(zhuǎn)讓性。所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否能夠分離開(kāi)來(lái)使用。委估對(duì)象為獨(dú)幢住宅，能夠整體轉(zhuǎn)讓?zhuān)贿m宜分割轉(zhuǎn)讓。=4\*GB2⑷估價(jià)對(duì)象的價(jià)值量。委估對(duì)象價(jià)值量較小，變現(xiàn)能力較強(qiáng)。⑸估價(jià)對(duì)象的開(kāi)發(fā)程度。委估對(duì)象所在區(qū)域開(kāi)發(fā)程度達(dá)到五通，為XX老城區(qū)，成熟社區(qū)配套較好，易于變現(xiàn)。⑹估價(jià)對(duì)象的區(qū)位。估價(jià)對(duì)象的區(qū)位條件較好，變現(xiàn)能力較好。⑺該類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況。委估對(duì)象為住宅，面積為262.97平方米，土地面積：64.24㎡，該類(lèi)房屋在XX市需求較大，市場(chǎng)狀況較好，易于變現(xiàn)。2.假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣(mài)或者變賣(mài)估價(jià)對(duì)象時(shí)，因存在短期內(nèi)強(qiáng)制處分、潛在購(gòu)買(mǎi)群體受到限制及心理排斥因素阻礙，最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格一般比公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格要低，可能在60%-70%之間，與評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值的差異程度大約在30%-40%。3.處置房地產(chǎn)時(shí)，其變現(xiàn)的時(shí)刻長(zhǎng)短以及費(fèi)用、稅金的種類(lèi)、數(shù)額和清償順序與處置方式和營(yíng)銷(xiāo)策略等因素有關(guān)。一般講來(lái)，以拍賣(mài)方式處置房地產(chǎn)時(shí)，變現(xiàn)時(shí)刻較短，但變現(xiàn)價(jià)格一般較低，變現(xiàn)成本較高，要支付拍賣(mài)傭金、營(yíng)業(yè)稅及部分手續(xù)費(fèi)。㈢抵押權(quán)人應(yīng)定期或者在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估。㈣處分抵押房地產(chǎn)所得金額，依下列順序分配：1.支付處置抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用；2.扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款；3.償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付的違約金；4.賠償由債務(wù)人違反合同而對(duì)抵押權(quán)人造成的損害；5.剩余金額返還抵押人。㈤抵押人在該房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)登記后，關(guān)于該房屋的租賃權(quán)及轉(zhuǎn)讓權(quán)等應(yīng)受到抵押權(quán)人的監(jiān)督。十一、估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員通過(guò)對(duì)估價(jià)對(duì)象的充分調(diào)查，依照估價(jià)目的和估價(jià)原則，按估價(jià)程序，采納適宜的評(píng)估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有各種資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)周密、細(xì)致的測(cè)算，并結(jié)合XXX市房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，確定委估房地產(chǎn)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)二0一五年九月二十七日的市場(chǎng)價(jià)值如下：房地產(chǎn)評(píng)估總價(jià)：￥40.29萬(wàn)元，大寫(xiě)：人民幣肆拾萬(wàn)貳仟玖佰元整。（詳細(xì)結(jié)果見(jiàn)下表）評(píng)估結(jié)果表XXXXXX號(hào)前座建筑面積/土地使用面積（m2）單價(jià)(元/m2)總價(jià)(萬(wàn)元）房地產(chǎn)價(jià)值262.97153240.29其中房屋價(jià)值262.9769918.38土地價(jià)值64.24341121.91注：取整到百位扣除房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的估價(jià)時(shí)點(diǎn)二○一五年七月六日委估房地產(chǎn)法定優(yōu)先受償款后（截至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，據(jù)托付方提供的相關(guān)資料復(fù)印件記載，估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利，優(yōu)先受償款為0。）房地產(chǎn)的抵押價(jià)值為￥40.29萬(wàn)元，大寫(xiě)：人民幣肆拾萬(wàn)貳仟玖佰元整。十二、估價(jià)作業(yè)日期二0一五年七月六日至二○一五年十月十四日。十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期本估價(jià)報(bào)告有效期為壹年，即從2015年10月14日至2016年10月13日。如由于國(guó)家政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境及房地產(chǎn)物理狀況發(fā)生變化，且這些變動(dòng)會(huì)對(duì)估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生重大阻礙，須托付本評(píng)估公司重新估價(jià)。十三、估價(jià)人員 房地產(chǎn)估價(jià)師資格證書(shū)號(hào)簽名XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX房地產(chǎn)評(píng)估有限公司二○一五年十月十四日附件一、托付估價(jià)函二、《房屋所有權(quán)證》證號(hào)為XXXXXX區(qū)字第15099XX號(hào)、XXXXX區(qū)字第15099XXXXXX號(hào)；三、《國(guó)有土地使用證》證號(hào)為XXX用（2015）第10XXX號(hào)；四、托付方身份證；五、估價(jià)對(duì)象位置示意圖；六、委估對(duì)象照片資料；七、估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；八、估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)證書(shū)；估價(jià)人員資質(zhì)證書(shū)。（以上附件均為復(fù)印件）房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述與分析1.土地狀況⑴土地坐落：XXXXXX號(hào)前座⑵地籍圖號(hào)：XXXXXX⑶宗地號(hào)：45XXXXXXXXX⑷土地面積：64.24㎡⑸土地形狀：規(guī)則⑹規(guī)劃限制條件：無(wú)⑺土地用途：住宅⑻土地使用權(quán)類(lèi)型：出讓⑼土地剩余使用年限：63.51年（估價(jià)基準(zhǔn)日起至終止日期2078年12月24日）（10）土地四至：東至住宅用地，南至街巷用地，北至住宅用地，西至住宅用地。2.房屋實(shí)體狀況=1\*GB2⑴估價(jià)對(duì)象位于XXXXXXXX號(hào)前座，所在建筑物約于1998年建成，維護(hù)保養(yǎng)情況一般，朝向?yàn)槟媳保ㄖ娣e為262.97平方米，戶型結(jié)構(gòu)為4層大開(kāi)間一廚一衛(wèi)。=2\*GB2⑵委估建筑物為獨(dú)幢的四層磚混結(jié)構(gòu)自住用房，整幢樓房配備一趟步梯，經(jīng)濟(jì)耐用年限為50年，工程質(zhì)量合格。估價(jià)人員按照建筑物現(xiàn)狀推斷綜合成新率為7成。=3\*GB2⑶委估房屋建筑物裝飾裝修具體情況如下：委估對(duì)象外墻為清水磚墻，室內(nèi)墻面、天花刷石灰漆，步梯為水泥梯級(jí)，水泥磚砌扶手，天臺(tái)地面為水泥地面，廚房、衛(wèi)生間地面鋪防潮磚，墻壁貼1.5米高的瓷磚，估價(jià)人員按照委估建筑物現(xiàn)狀推斷為一般裝修，裝修較陳舊。⑷設(shè)備設(shè)施室內(nèi)供水線路、供電線路、排水線路、閉路線路等均為明線鋪設(shè)，室外供水線路、供電線路、排水線路、閉路線路等均為明線鋪設(shè)，消防設(shè)施不齊全。3.委估對(duì)象利用現(xiàn)狀委估房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)的法定用途為：住宅，現(xiàn)實(shí)際用途為住宅，為托付方自住用房，處于正常使用狀態(tài)。二、估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述與分析⑴區(qū)域概況：估價(jià)對(duì)象位于XXXXX號(hào)前座，XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX有電影院、影劇院、舞廳、卡拉OK廳、錄像室等文化娛樂(lè)場(chǎng)所等。=2\*GB2⑵商業(yè)繁華度：估價(jià)對(duì)象位于XXXX街，周?chē)o是居民住宅用房，分布有餐飲店、便利店、美容美發(fā)店、金融營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等臨街小商鋪，車(chē)流量較少，人流量較少，綜合評(píng)價(jià)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域商服條件一般。=3\*GB2⑶生活設(shè)施便利度：委估對(duì)象位于龍圩鎮(zhèn)高沖街，周邊分布有新塘沖市場(chǎng)、新時(shí)代電器商場(chǎng)、XX百貨、聚龍廣場(chǎng)、中心小學(xué)、圖書(shū)館、中小型診所、士多店、煙酒行、各銀行網(wǎng)點(diǎn)等，基礎(chǔ)配套設(shè)施較齊全，生活配套設(shè)施較齊全。=4\*GB2⑷交通狀況：區(qū)域內(nèi)要緊道路為高沖街等，臨近河岸，區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)發(fā)達(dá),道路通達(dá)度一般，交通便利度一般。=5\*GB2⑸環(huán)境狀況：所在區(qū)域自然環(huán)境及綠化環(huán)境一般，周邊分布有住宅小區(qū)、、中小學(xué)校等，人文環(huán)境一般，綜合評(píng)價(jià)環(huán)境狀況一般。三、估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析委估房地產(chǎn)座落于XX街170號(hào)前座，房屋所有權(quán)人為XXX、XX共同共有，《房屋所有權(quán)證》證號(hào)為XXX區(qū)字第150XXXX號(hào)、XXX證龍圩區(qū)字第15099XX號(hào)，設(shè)計(jì)用途為住宅，建筑面積為262.97平方米。委估對(duì)象土地所有權(quán)屬國(guó)家，土地使用權(quán)人為XXX、XX，《國(guó)有土地使用證》證號(hào)為XX用（2015）第100XX號(hào)，土地使用權(quán)面積為64.24平方米，土地用途為住宅用地，土地使用權(quán)類(lèi)型為出讓?zhuān)K止日期為2078年12月24日。依照托付方提供的《房屋所有權(quán)證》、《國(guó)有土地使用證》，估價(jià)對(duì)象至估價(jià)基準(zhǔn)日止未發(fā)覺(jué)他項(xiàng)權(quán)利受限的情況。四、市場(chǎng)背景狀況描述與分析⒈都市資源狀況理位置XX市位于XXX東部，地理座標(biāo)介于東經(jīng)XXX，北緯XXX之間,地理位置獨(dú)特，土地總面積12588平方公里，總?cè)丝?93.69萬(wàn)人，其中市區(qū)面積1097.2平方公里，市區(qū)人口約45萬(wàn)人。地形特點(diǎn)為四周高，中間低而多河流，城區(qū)平均海拔24米，丘陵地占總面積的80％以上，集廣西784條河流水量，河流水面積占總面積的9.28％，水資源豐富，兼有航運(yùn)、灌溉、發(fā)電之利，河網(wǎng)密布，西江可通航千噸級(jí)船舶。

⑵XX市是廣西區(qū)內(nèi)第一個(gè)實(shí)行土地使用制度改革的都市。自1990年以來(lái)，該市依法對(duì)市轄區(qū)范圍內(nèi)的土地資源和土地資產(chǎn)實(shí)行的“五統(tǒng)一”治理制度（統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、統(tǒng)一出讓、統(tǒng)一治理），實(shí)行有償使用，為規(guī)范當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)，促成市場(chǎng)平穩(wěn)有序地進(jìn)展提供了有力的保障，同時(shí)也為全區(qū)的土地使用制度改革積存了較為豐富的經(jīng)驗(yàn)。隨著經(jīng)濟(jì)不斷進(jìn)展，基礎(chǔ)設(shè)施條件的不斷完善，市中心的西移，帶動(dòng)市內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上規(guī)模，土地出讓、轉(zhuǎn)讓呈上升趨勢(shì)。近年來(lái)，加強(qiáng)對(duì)土地的集中統(tǒng)一治理，實(shí)施土地用途管制制度，并建立了土地收購(gòu)貯備制度。對(duì)經(jīng)營(yíng)性用地，實(shí)行招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式出讓。市人口與行政區(qū)劃XXX市現(xiàn)轄XX區(qū)、XX區(qū)、區(qū)、XX縣和XXX縣，代管XXX市，面積12588平方千米，人口306.8萬(wàn)，其中市區(qū)面積1097平方公里，人口48萬(wàn)。2.房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況2015年1-2月，XX市實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資7億元，同比增長(zhǎng)43.2%。全市房地產(chǎn)進(jìn)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：一、90平方米以下剛需小戶型受熱捧。在住宅類(lèi)中，針對(duì)剛需小戶需求設(shè)計(jì)的90平方米以下住房市場(chǎng)銷(xiāo)售形勢(shì)良好，1-2月90平方米以下住房銷(xiāo)售面積2.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)113.3%，占全市商品房住宅銷(xiāo)售面積的25%。二、到位資金比較充足。1-2月實(shí)際到位資金19.2億元，比上年同期增長(zhǎng)5%。到位資金盡管仍以自籌資金和其他資金來(lái)源為主，但國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)最快，增長(zhǎng)高達(dá)56.9%。自籌資金下降11.8%，其他資金來(lái)源增長(zhǎng)5.6%。從到位資金結(jié)構(gòu)來(lái)看，國(guó)內(nèi)貸款比重上升，較去年同期上升8.2個(gè)百分點(diǎn)，而自籌資金有所下降和其他資金來(lái)源比重差不多持平。三、商品房銷(xiāo)售面積下降幅度大。1-2月，全市商品房銷(xiāo)售面積為8.8萬(wàn)平方米，比去年同期下降了55.4%。四、商品房待售面積增加，消化庫(kù)存壓力增大。1-2月，全市商品房待售面積104.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5.7%。其中：待售1-3年（含1年）的為36.3萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)21.9%，待售3年以上（含3年）為0.9萬(wàn)平方米，下降61%，開(kāi)發(fā)企業(yè)仍面臨較大的消化庫(kù)存壓力。3.都市規(guī)劃與進(jìn)展目標(biāo)圍繞建設(shè)XXX城鎮(zhèn)群核心都市，優(yōu)化城鎮(zhèn)布局，增強(qiáng)中心都市輻射帶動(dòng)能力，加快構(gòu)建產(chǎn)城融合、城鄉(xiāng)協(xié)同的新型城鎮(zhèn)體系。加快中心都市建設(shè)。按照“一江兩岸三組團(tuán)”的都市進(jìn)展思路，統(tǒng)籌推進(jìn)都市新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)和舊城改造工作，提高都市綜合承載能力和輻射帶動(dòng)功能。加大紅嶺新區(qū)及其拓展區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)力度，突出抓好路網(wǎng)工程、西江三橋、中央商務(wù)區(qū)、體育場(chǎng)等項(xiàng)目建設(shè)；大力推進(jìn)蒼海新區(qū)核心區(qū)建設(shè)，重點(diǎn)抓好半島核心區(qū)、環(huán)城水系、環(huán)湖道路、園博園、南廣高鐵站前廣場(chǎng)等項(xiàng)目建設(shè)；加快南岸片區(qū)開(kāi)發(fā)，抓好西江四橋及道路、供水、排水、供電等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，啟動(dòng)沿江景觀大道規(guī)劃研究。接著加大舊城改造力度，加快平民沖、冰泉沖和石鼓沖的開(kāi)發(fā)建設(shè)；把棚戶區(qū)改造納入保障性安居工程，全力推進(jìn)實(shí)施。啟動(dòng)長(zhǎng)洲島整體開(kāi)發(fā)規(guī)劃研究工作。統(tǒng)籌抓好縣城和小城鎮(zhèn)建設(shè)。把進(jìn)展中小都市、小城鎮(zhèn)作為優(yōu)化城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)的主攻方向，實(shí)施大縣城戰(zhàn)略，有重點(diǎn)地進(jìn)展小城鎮(zhèn)，加快構(gòu)建中心都市、縣城和小城鎮(zhèn)合理分工、功能互補(bǔ)、協(xié)同進(jìn)展的城鎮(zhèn)體系。擴(kuò)大縣城建成區(qū)面積，壯大經(jīng)濟(jì)實(shí)力，完善都市功能，積極吸納人口，著力將梧州、藤縣培育為中等都市，加快新蒼梧縣城規(guī)劃建設(shè)工作。加快培育經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)、特色小鎮(zhèn)，推進(jìn)歷史文化名鎮(zhèn)、名村建設(shè)，突出抓好六堡、太平、歸義等鎮(zhèn)的規(guī)劃建設(shè)。完善農(nóng)村水、電、通信網(wǎng)絡(luò)等配套設(shè)施，深入推進(jìn)城鄉(xiāng)風(fēng)貌改造工程，推動(dòng)市政設(shè)施向農(nóng)村延伸、公共服務(wù)向農(nóng)村覆蓋、都市文明向農(nóng)村輻射。堅(jiān)持自愿、分類(lèi)、有序原則，加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。加強(qiáng)都市規(guī)劃治理。遵循“規(guī)劃應(yīng)適當(dāng)超前，建設(shè)可分步實(shí)施”的理念，加快修訂完善都市總體規(guī)劃，提高規(guī)劃水平，強(qiáng)化規(guī)劃的剛性約束。實(shí)施中心城區(qū)交通暢通工程，推進(jìn)主次干道建設(shè)和重要節(jié)點(diǎn)改造，提升城區(qū)路網(wǎng)通達(dá)能力和通暢水平。加快公共停車(chē)設(shè)施建設(shè)，創(chuàng)新停車(chē)設(shè)施治理體制，切實(shí)解決都市停車(chē)難、停車(chē)亂的問(wèn)題。深入開(kāi)展占道經(jīng)營(yíng)、泥頭車(chē)不規(guī)范裝運(yùn)等專(zhuān)項(xiàng)整治行動(dòng)，加大“打非治違”工作力度，堅(jiān)決遏制亂搭亂建和違規(guī)搶建等行為。創(chuàng)新都市治理機(jī)制，進(jìn)一步理順市區(qū)兩級(jí)市政設(shè)施治理體制，提升都市治理工作水平和市民中意度。。4.都市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)梧州市洛湛鐵路建成通車(chē)，南廣高鐵路建成通車(chē)，岑溪至羅定鐵路、梧州港赤水圩作業(yè)區(qū)進(jìn)港鐵路開(kāi)工建設(shè)，結(jié)束了我市"地?zé)o寸鐵"的歷史。梧州至南寧、貴港、梧州至廣州、梧州至桂林、岑溪至筋竹高速公路建成通車(chē)，梧州至、岑溪至水汶、梧州環(huán)城高速公路開(kāi)工建設(shè)，形成梧州到要緊出行目的地的"三小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈"。西江億噸黃金水道建設(shè)加快推進(jìn)，梧州至貴港Ⅱ級(jí)航道整治工程完工，長(zhǎng)洲水利樞紐建成投產(chǎn)、三線四線船閘開(kāi)工建設(shè)，李家莊碼頭一二期擴(kuò)建工程、梧州港赤水圩作業(yè)區(qū)一期工程相繼竣工，2010年全市港口物資吞吐量達(dá)到1600萬(wàn)噸，集裝箱吞吐量達(dá)20萬(wàn)標(biāo)準(zhǔn)箱。梧州機(jī)場(chǎng)恢復(fù)通航。區(qū)域性綜合交通運(yùn)輸樞紐地位差不多確立。梧州市加大舊城改造力度，先后投入5.73億元實(shí)施平民沖、冰泉沖地質(zhì)災(zāi)難綜合整治和都市棚戶區(qū)改造，關(guān)心4420多戶居民搬離地質(zhì)災(zāi)難高危地區(qū)。加快中心城區(qū)建設(shè)，差不多建成紅嶺新區(qū)路網(wǎng)，啟動(dòng)南岸片區(qū)開(kāi)發(fā)，都市空間進(jìn)一步拓展。積極實(shí)施城鄉(xiāng)風(fēng)貌改造、城鄉(xiāng)清潔和"穿衣戴帽"工程，加強(qiáng)市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，都市承載力和治理水平進(jìn)一步增強(qiáng)，都市風(fēng)貌特色鮮亮，都市環(huán)境生態(tài)宜居，西江黃金水道中心都市建設(shè)快速推進(jìn)?？h域中心城鎮(zhèn)和重點(diǎn)鎮(zhèn)建設(shè)加快，城鎮(zhèn)化率由2005年的32.1%提高到46%，高于全區(qū)平均水平。同時(shí)，加快紅嶺新區(qū)建設(shè)，路網(wǎng)工程22條開(kāi)工、13條貫穿，玫瑰湖整治一期工程竣工；加快南岸開(kāi)發(fā)，西江三橋、蒼海等項(xiàng)目順利推進(jìn)，西江四橋、南廣鐵路梧州站站前廣場(chǎng)開(kāi)工建設(shè)，新增城區(qū)面積6平方公里。深入開(kāi)展城鄉(xiāng)環(huán)境綜合整治，岑溪市“一河兩岸”建設(shè)加快，藤縣藤州大道拓寬工程完工，蒙山縣桂北民居建筑風(fēng)格初步形成。步加強(qiáng)與肇慶的對(duì)接，推動(dòng)雙方務(wù)實(shí)合作取得新進(jìn)展。另外粵桂合作特不試驗(yàn)區(qū)“兩區(qū)一城”今年重點(diǎn)項(xiàng)目打算共安排項(xiàng)目75項(xiàng)，總投資782.33億元，年度打算投資39.31億元。5.社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展概況通過(guò)建國(guó)50多年尤其是改革開(kāi)放20多年來(lái)的進(jìn)展，梧州工業(yè)農(nóng)業(yè)獲得較好進(jìn)展，要緊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值和工業(yè)增加值總量分不在自治區(qū)排名第四；增幅排名分不在自治區(qū)的第四位和第三位。梧州培育并初步形成以輕工業(yè)、林業(yè)、食品、醫(yī)藥、機(jī)械船舶、六堡茶、工業(yè)園區(qū)等為主的一批優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，具備與國(guó)內(nèi)外企業(yè)開(kāi)展產(chǎn)業(yè)合作的良好基礎(chǔ)。2014年，梧州市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值991.7億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)13.2%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值115.3億元，增長(zhǎng)4.8%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值654.8億元，增長(zhǎng)16.8%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值221.6億元，增長(zhǎng)7.9%。三次產(chǎn)業(yè)的比重為11.6：66：22.4。五、最高最佳利用分析最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對(duì)象最高最佳使用下的價(jià)值。最高最佳使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，通過(guò)充分合理的論證，能夠使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大化的一種最可能的使用。最佳使用具體包括最佳用途（或最佳用途組合）、最佳規(guī)模和最佳集約度。查找估價(jià)對(duì)象最高最佳使用的方法，是先盡可能地設(shè)想出各種潛在的使用方式，然后從下列4個(gè)方面依序篩選：（1）法律上的許可性。關(guān)于每一種潛在的使用方式，首先檢查它是否為法律所同意。假如是法律不同意的，應(yīng)被淘汰。（2）技術(shù)上的可能性。關(guān)于法律所同意的每一種使用方式，要檢查它在技術(shù)上是否能夠?qū)崿F(xiàn)，包括建筑材料性能、施工技術(shù)手段等能否滿足要求。假如是技術(shù)上達(dá)不到的，應(yīng)被淘汰。（3）經(jīng)濟(jì)上的可行性。關(guān)于法律上同意、技術(shù)上可能的每一種使用方式，還要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)可行性檢驗(yàn)。經(jīng)濟(jì)可行性檢驗(yàn)的一般做法是：針對(duì)每一種使用方式，首先預(yù)測(cè)它以后的收入和支出流量，然后將以后的收入和支出流量用現(xiàn)值表示，再將這兩者進(jìn)行比較。只有收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的使用方式才具有經(jīng)濟(jì)可行性，否則應(yīng)被淘汰。具體的經(jīng)濟(jì)可行性評(píng)價(jià)指標(biāo)有財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期等。（4）價(jià)值是否達(dá)到最大化。在所有具有經(jīng)濟(jì)可行性的使用方式中，能夠使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大化的使用方式，才是最高最佳的使用方式。委估房地產(chǎn)坐落于龍圩鎮(zhèn)高沖街170號(hào)前座，，周?chē)宰≌瑸橹鳎涮自O(shè)施齊全，委估對(duì)象法定用途為住宅，這和目前的使用狀況一致。依照最高最佳使用原則和合法原則的分析，該房地產(chǎn)保持住宅用途為最高最佳使用。六、估價(jià)方法適用性分析依照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，通行的估價(jià)方法有比較法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法，基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照房地產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)規(guī)程，依照當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的等，在遵循估價(jià)原則的前提下，采納科學(xué)、合理的方法進(jìn)行評(píng)估測(cè)算，上述方法的適用范圍如下：1.比較法指將估價(jià)對(duì)象與在價(jià)值時(shí)點(diǎn)近期交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類(lèi)似房地產(chǎn)的已知價(jià)格進(jìn)行交易日期、交易情況、區(qū)域因素、個(gè)不因素等的修正，以估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。比較法的理論依據(jù)是替代原理，適用于類(lèi)似房地產(chǎn)交易實(shí)例較多的場(chǎng)合，在房地產(chǎn)比較發(fā)達(dá)的情況下，它是一種講服力較強(qiáng)，具有現(xiàn)實(shí)性，最常用的估價(jià)方法2.收益法指可能估價(jià)對(duì)象以后各期的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折算到價(jià)值時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值后累加，以估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。收益法適用于評(píng)估有收益或潛在收益的房地產(chǎn)。3.成本法指求取估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。成本法適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，難以運(yùn)用比較法的房地產(chǎn)估價(jià)，關(guān)于既無(wú)收益又專(zhuān)門(mén)少出現(xiàn)買(mǎi)賣(mài)的公用建筑也比較適用。4．假設(shè)開(kāi)發(fā)法指關(guān)于一個(gè)未完成的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目(純土地或在建工程等)，通過(guò)測(cè)算正常開(kāi)發(fā)完畢后的市場(chǎng)價(jià)值，然后扣除剩余開(kāi)發(fā)任務(wù)的正常投入，即得出待估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。5．基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修訂系數(shù)表等評(píng)估成果，就待估宗地區(qū)域條件和個(gè)不條件與其所處區(qū)域的平均條件相比較，對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取待估房產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)價(jià)格的一種方法。（1）適用的估價(jià)方法：本次估價(jià)對(duì)象為住宅用房，所屬區(qū)域同用途的房地產(chǎn)交易較為活躍，因此適宜采納比較法評(píng)估；委估對(duì)象收益性強(qiáng)，周邊與估價(jià)對(duì)象用途、功能和規(guī)模上類(lèi)似的出租案例較多，客觀租金收益及相關(guān)費(fèi)用較容易搜集，故適用收益法評(píng)估；（2）不適用的估價(jià)方法：成本法特不適合既無(wú)收益又專(zhuān)門(mén)少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，委估房地產(chǎn)具有較強(qiáng)收益，市場(chǎng)交易較為活躍，不適宜采納成本法評(píng)估其價(jià)值；委估對(duì)象為住宅商品房，不具有改造潛力，因此也不適宜用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行評(píng)估。（3）估價(jià)技術(shù)路線：估價(jià)人員在實(shí)地勘察的基礎(chǔ)上，對(duì)托付方提供的各種資料進(jìn)行了認(rèn)真分析，依照估價(jià)期日委估房地產(chǎn)用途、估價(jià)目的、資料狀況和梧州市房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，決定采納比較法和收益法分不測(cè)算委估房地產(chǎn)的價(jià)值。綜合兩種方法測(cè)算出結(jié)果，最終確定估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)價(jià)值。比較法進(jìn)行測(cè)算的差不多公式：案例修正后單價(jià)=可比案例成交（放盤(pán)）單價(jià)×交易情況修正×區(qū)位因素修正×個(gè)不因素修正估價(jià)對(duì)象評(píng)估單價(jià)=（案例1修正后單價(jià)+案例2修正后單價(jià)+案例3修正后單價(jià)）÷3收益法進(jìn)行測(cè)算的差不多公式：V=a/(r-g)×{1-(1+g)/(1+r)^n}其中：V-市場(chǎng)價(jià)值a-年純收益r-資本化率g-純收益每年遞增比率n-獵取純收益的持續(xù)年限七、估價(jià)測(cè)算過(guò)程㈠比較法1.我們選取與委估對(duì)象條件相似，差不多處于同一供求圈內(nèi)、可比性強(qiáng)的三宗交易案例作為委估房地產(chǎn)的比較實(shí)例。表1比較實(shí)例情況表序號(hào)項(xiàng)目委估房地產(chǎn)案例1案例2案例31位置及項(xiàng)目名稱XX前座XX路XXXXXX2交易價(jià)格（元/m2)待估1501159016963建筑面積(m2)262.973652902604交易時(shí)點(diǎn)2015.072015.032014.102014.095交易情況正常正常正常正常6結(jié)構(gòu)磚混磚混磚混磚混7商服繁華度位于XX舊城區(qū)，距商業(yè)中心約500米位于XX舊城區(qū)，距商業(yè)中心約500米位于XX舊城區(qū)，距商業(yè)中心約100米位于XX舊城區(qū)，距商業(yè)中心約300米8交通條件臨近河岸，道路通達(dá)性一般，綜合評(píng)價(jià)交通一般路網(wǎng)較發(fā)達(dá)，道路通達(dá)性好，綜合評(píng)價(jià)交通較便捷路網(wǎng)較發(fā)達(dá)，道路通達(dá)性好，綜合評(píng)價(jià)交通較便捷路網(wǎng)較發(fā)達(dá)，道路通達(dá)性好，綜合評(píng)價(jià)交通較便捷9臨道路類(lèi)型臨區(qū)域次干道臨區(qū)域次干道臨區(qū)域次干道臨區(qū)域次干道10生活服務(wù)設(shè)施周邊學(xué)校、醫(yī)院、銀行、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、超市配套齊全周邊學(xué)校、醫(yī)院、銀行、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、超市配套齊全周邊學(xué)校、醫(yī)院、銀行、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、超市配套齊全周邊學(xué)校、醫(yī)院、銀行、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、超市配套齊全11文體設(shè)施條件較完備較完備較完備較完備12商業(yè)配套設(shè)施較完備較完備較完備較完備13周?chē)宋沫h(huán)境較完備較完備較完備較完備14總樓層4層5層5層6層15成新率7成新7.5成新7.5成新7成新16戶型、平面布局較規(guī)則，合理較規(guī)則，合理較規(guī)則，合理較規(guī)則，合理17裝修狀況簡(jiǎn)單裝修簡(jiǎn)單裝修中等裝修中等裝修18物業(yè)情況一般一般一般一般19臨路狀況一面臨路一面臨路一面臨路一面臨路20朝向通風(fēng)較好較好較好較好21可比性可比可比可比可比22停車(chē)位配比較充裕較充裕較充裕較充裕2.計(jì)算過(guò)程⑴確定比較因素表2比較因素表比較案例估價(jià)對(duì)象案例A案例B案例C交易價(jià)格(元/m2)待估150115901696交易時(shí)刻2015.052015.032014.102014.09交易情況正常正常正常正常區(qū)位因素商服繁華程度一般一般高較高生活服務(wù)設(shè)施較好較好較好較好文體設(shè)施條件較好較好較好較好環(huán)境條件較好較好較好較好交通便捷度一般較便捷較便捷較便捷臨道路類(lèi)型臨區(qū)域次干道臨區(qū)域次干道臨區(qū)域次干道臨區(qū)域次干道個(gè)不因素結(jié)構(gòu)框架框架框架框架建筑面積（m2）262.97365290260成新率70%75%75%70%容積率4556裝修狀況簡(jiǎn)單裝修簡(jiǎn)單裝修中等裝修中等裝修物業(yè)情況一般一般一般一般總樓層4層5層5層6層臨路狀況一面臨路一面臨路一面臨路一面臨路戶型整幢整幢整幢整幢通風(fēng)朝向較好較好較好較好土地使用權(quán)性質(zhì)出讓出讓出讓出讓⑵比較實(shí)例系數(shù)修正指數(shù)依照估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例各種因素具體情況，編制比較因素條件指數(shù)表。比較因素指數(shù)確定如下：（1）交易日期修正：三個(gè)可比實(shí)例的成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)較近，且成交日至價(jià)值時(shí)點(diǎn)該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格沒(méi)有變化，因此交易日期不需要修正。（2）交易情況修正：三個(gè)可比實(shí)例的交易情況均為正常市場(chǎng)價(jià)格，在此不作修正。（3）區(qū)域因素修正A、商服繁華度，分為高、較高、一般、較低、低五個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象的等級(jí)為100，每相差一個(gè)等級(jí)，相應(yīng)修正2；B、交通便捷度，分為便捷、較便捷、一般、較不便捷、不便捷五個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象的等級(jí)為100，每相差一個(gè)等級(jí)，相應(yīng)修正2，C、臨道路類(lèi)型，分為臨主干道、臨區(qū)域主干道、臨區(qū)域次干道、臨支路四個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象的等級(jí)為100，每相差一個(gè)等級(jí)，相應(yīng)修正1；D、公共配套設(shè)施，分為不完備、較完備、完備三個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象的等級(jí)為100，每相差一個(gè)等級(jí)，相應(yīng)修正2；E、周?chē)宋沫h(huán)境狀況，分為“無(wú)噪音，街區(qū)整潔，公共衛(wèi)生好”、“無(wú)明顯噪音，街區(qū)較整潔，公共衛(wèi)生較好”、“有輕微噪音，公共衛(wèi)生一般”、“有明顯噪音，街區(qū)較雜亂，公共衛(wèi)生較差”、“有重噪音，街區(qū)雜亂，公共衛(wèi)生差”五個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象的等級(jí)為100,每相差一個(gè)等級(jí)，相應(yīng)修正1；F、文體設(shè)施條件，分為不完備、較完備、完備三個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象的等級(jí)為100，每相差一個(gè)等級(jí)，相應(yīng)修正2；G、生活服務(wù)設(shè)施，分為不完備、較完備、完備三個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象的等級(jí)為100，每相差一個(gè)等級(jí)，相應(yīng)修正2；（4）個(gè)不因素修正A.容積率，以估價(jià)對(duì)象的等級(jí)為100，每相差0.5修正1；B.通風(fēng)朝向，分為好、較好、一般、較差、差五個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象的等級(jí)為100，每相差一個(gè)等級(jí)，相應(yīng)修正為1。C.新舊程度，按綜合成新率，以估價(jià)對(duì)象的等級(jí)為100，每相差5%，相應(yīng)修正2；D.臨街狀況，分為兩面或兩面以上臨街、一面臨街、不臨街三個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象的等級(jí)為100，每相差一個(gè)等級(jí)，相應(yīng)修正2；E.建筑樓層，以估價(jià)對(duì)象的等級(jí)為100，每相差一層，相應(yīng)修正2；F.建筑結(jié)構(gòu)，分為框架、混合、磚混、磚木四個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象的等級(jí)為100，每相差一個(gè)等級(jí)，相應(yīng)修正1；比較案例應(yīng)該為同一建筑物結(jié)構(gòu)的房屋建筑；G.裝修狀況，分為高檔裝修、中檔裝修、簡(jiǎn)單裝修、毛坯房四個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象的等級(jí)為100，每相差一個(gè)等級(jí)，相應(yīng)修正1；H.建筑時(shí)刻；以估價(jià)對(duì)象的等級(jí)為100，每相差一年相應(yīng)修正1；I.建筑面積；以估價(jià)對(duì)象的等級(jí)為100，與估價(jià)對(duì)象每相差50平方米為一個(gè)等級(jí)，相應(yīng)修正1；表3比較因素條件指數(shù)表比較案例估價(jià)對(duì)象案例A案例B案例C交易價(jià)格(元/m2)待估150115901696交易時(shí)刻100100100100交易情況100100100100區(qū)位因素商服繁華程度100100104102生活服務(wù)設(shè)施100100100100文體設(shè)施條件100100100100環(huán)境條件100100100100交通便捷度100105102102臨道路類(lèi)型100100100100個(gè)不因素結(jié)構(gòu)100100100100建筑面積（m2）100102100100成新率100101101100容積率100989998裝修狀況100100101101物業(yè)情況100100100100總樓層100101101102臨路狀況100100100100戶型100100100100通風(fēng)朝向100100100100土地使用權(quán)性質(zhì)100100100100=3\*GB2⑶修正結(jié)果表4比較實(shí)例修正結(jié)果表比較案例案例A案例B案例C交易價(jià)格(元/m2)150115901696交易時(shí)刻100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100區(qū)位因素商服繁華程度100/100100/104100/102生活服務(wù)設(shè)施100/100100/100100/100文體設(shè)施條件100/100100/100100/100環(huán)境條件100/100100/100100/100交通便捷度100/105100/102100/102臨道路類(lèi)型100/100100/100100/100個(gè)不因素結(jié)構(gòu)100/100100/100100/100建筑面積（m2）100/102100/100100/100成新率100/101100/101100/100容積率100/98100/99100/98裝修狀況100/100100/101100/101物業(yè)情況100/100100/100100/100總樓層100/101100/101100/102臨路狀況100/100100/100100/100戶型100/100100/100100/100通風(fēng)朝向100/100100/100100/100土地使用權(quán)性質(zhì)100/100100/100100/100修正系數(shù)0.93400.92420.9520比準(zhǔn)價(jià)格(元/㎡)140214691615=4\*GB2⑷取比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均值作為評(píng)估單價(jià)。表5：比較法結(jié)果表單位:元/平方米案例各案例修正后評(píng)估價(jià)格評(píng)估值講明案例114021495三個(gè)案例修正后的價(jià)格比較接近,因此采納算術(shù)平均法確定其權(quán)數(shù)案例21469案例31615㈡收益法1.收益還原法是在預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的以后收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期收益能力為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。2.收益還原法測(cè)算過(guò)程詳見(jiàn)表6。表6收益還原法測(cè)算過(guò)程一覽表序號(hào)計(jì)算項(xiàng)目計(jì)算基數(shù)計(jì)算

系數(shù)計(jì)算結(jié)果（元）取價(jià)依據(jù)（或講明）基數(shù)講明基數(shù)數(shù)量一年租金收益建筑面積262.97824,193見(jiàn)注⑴二年總費(fèi)用㈠+㈡+㈢+㈣+㈤6,584㈠治理費(fèi)年租金收益24193.244%968按年總收益的4%計(jì)取㈡年修繕費(fèi)房屋重置價(jià)格2624442.0%5,249按房屋重置價(jià)格2%計(jì)?、绫ｋU(xiǎn)費(fèi)五×保險(xiǎn)費(fèi)費(fèi)率1837110.20%367按房屋現(xiàn)值0.2%計(jì)?、瓒惤鸺案郊佣?+2+3+4+50.00%-三房地產(chǎn)年純收益一-二17,609四房屋重置價(jià)格建筑面積×重置單價(jià)262.97998262,444見(jiàn)注⑵五房屋現(xiàn)值四×成新率26244470%183,711六房地產(chǎn)還原利率7.00%見(jiàn)注⑶七年純收益增長(zhǎng)率5.00%依照同類(lèi)物業(yè)近幾年租金增長(zhǎng)及銷(xiāo)售價(jià)格增長(zhǎng)情況確定八房地產(chǎn)收益年限33.51見(jiàn)注⑷九房地產(chǎn)收益價(jià)格[三/(六-七)]*[1-1/（1+七）八/（1+六）八]412,599結(jié)果取整十房地產(chǎn)單價(jià)八/建筑面積412,599262.971,569結(jié)果取整注：⑴年租金收益確定調(diào)查