私宅住宅用房抵押評估報告

47/50房地產(chǎn)估價報告某私人住宅房地產(chǎn)抵押價值評估委托方：XXX估價方：XXXX房地產(chǎn)評估有限公司估價人員：XXXXXX估價作業(yè)日期：估價報告編號：XXX房評字第071403號目錄TOC\o"1-2"\h\z致托付方函 2房地產(chǎn)估價師聲明 4估價的假設(shè)和限制條件 5房地產(chǎn)估價結(jié)果報告 6一、托付方 6二、估價方 6三、估價對象概況 6四、估價目的 9五、價值時點(diǎn) 9六、價值定義 9七、估價依據(jù) 10八、估價原則 10九、估價方法和技術(shù)參數(shù)講明 12十、使用本報告的提示 13十一、估價結(jié)果 16十二、估價作業(yè)日期 17十三、估價報告應(yīng)用的有效期 17十四、估價人員 17附件 18致托付方函XXX：受你們托付，我公司于二○一五年七月六日至二○一五年十月九日，對權(quán)屬為你們共同所有的，位于XXX前座，《房屋所有權(quán)證》證號為XXX區(qū)字第15099XX號、XXX區(qū)字第15099XX號，《國有土地使用證》證號為X國用（2015）第100XX號，建筑面積為262.97平方米，土地使用權(quán)面積為64.24平方米的住宅房地產(chǎn)進(jìn)行評估，為托付方核實(shí)房地產(chǎn)抵押價值提供參考依據(jù)。依照國家現(xiàn)行有關(guān)法律、法規(guī)和政策條例，遵循房地產(chǎn)估價原則、標(biāo)準(zhǔn)、程序和方法，估價人員在現(xiàn)場查勘的基礎(chǔ)上，依據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和我公司掌握的房地產(chǎn)市場資料及長期積存的房地產(chǎn)估價經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合托付方提供的資料和本次估價目的，遵循獨(dú)立、客觀、公正、合法、科學(xué)和適度的原則，按照估價程序選取適宜的方法，綜合分析阻礙房地產(chǎn)價格的各項因素，確定委估房地產(chǎn)于價值時點(diǎn)二○一五年七月六日的市場價值為：房地產(chǎn)評估總價：￥40.29萬元，大寫：人民幣肆拾萬貳仟玖佰元整。（詳細(xì)結(jié)果見下表）評估結(jié)果表XXX號前座建筑面積/土地使用面積（m2）單價(元/m2)總價(萬元）房地產(chǎn)價值262.97153240.29其中房屋價值262.9769918.38土地價值64.24341121.91注：取整到百位扣除房地產(chǎn)估價師知悉的估價時點(diǎn)二○一五年七月六日委估房地產(chǎn)法定優(yōu)先受償款后（截至估價時點(diǎn)，據(jù)托付方提供的相關(guān)資料復(fù)印件記載，估價對象于估價時點(diǎn)未設(shè)定他項權(quán)利，優(yōu)先受償款為0。）房地產(chǎn)的抵押價值為￥40.29萬元，大寫：人民幣肆拾萬貳仟玖佰元整。XXX房地產(chǎn)評估有限公司法定代表人：XXX二○一五年十月十四日房地產(chǎn)估價師聲明我們鄭重聲明：一、我們在本估價報告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。二、本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已講明的假設(shè)和限制條件的限制。三、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。四、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》及建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督治理委員會聯(lián)合頒布《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。五、我公司的房地產(chǎn)估價師XXX、XXX及估價助理XXX于二○一五年七月六日已對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實(shí)地查勘。六、沒有人對本估價報告提供重要的專業(yè)關(guān)心。七、本估價報告依據(jù)了托付方提供相關(guān)資料，托付方應(yīng)對資料的真實(shí)性、合法性、完整性、準(zhǔn)確性和有效性負(fù)責(zé)。如因資料失實(shí)而導(dǎo)致估價結(jié)果失實(shí)、失誤和錯誤，估價機(jī)構(gòu)和估價人員不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。八、本估價報告需經(jīng)估價人員簽名并加蓋估價機(jī)構(gòu)公章，在報告使用的有效期內(nèi)，作為整體時有效，復(fù)印件無效。九、參加本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師簽名：房地產(chǎn)估價師資格證書號簽名XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX二○一五年十月十四日估價的假設(shè)和限制條件㈠本項估價的假設(shè)條件1.本報告在評估過程中，設(shè)立委估房地產(chǎn)為住宅用途，其在以后剩余使用年限內(nèi)不改變房地產(chǎn)用途。2.假設(shè)委估房地產(chǎn)現(xiàn)狀滿足所采納的都市規(guī)劃、用途管制和限制條件，另有講明的除外。3.本次評估是以估價對象在價值時點(diǎn)時的狀況為依據(jù)進(jìn)行的。4.本報告以托付方提供的估價資料真實(shí)合法為前提。若提供的資料失實(shí)或有任何隱匿，導(dǎo)致估價結(jié)果失實(shí)，本公司及估價人員不承擔(dān)責(zé)任。㈡本項估價的限制條件1.本報告有關(guān)資料由托付方提供，未對全部資料的真實(shí)性進(jìn)行核實(shí)，如因資料不實(shí)而導(dǎo)致估價失實(shí)、失誤和錯誤，責(zé)任不在估價方和估價人員。2.本報告僅供確定房地產(chǎn)抵押價值提供參考依據(jù)，不對其他用途負(fù)責(zé)。3.估價報告的有效期從出具報告之日起計壹年有效，即從2015年10月14日起至2016年10月13日止，超過有效期使用本報告的，相關(guān)責(zé)任由使用者承擔(dān)。4.實(shí)地查勘時，對房屋僅進(jìn)行一般性察看，并未進(jìn)行結(jié)構(gòu)性測試，不可能確定其內(nèi)部缺損。5.報告使用者要對抵押物進(jìn)行定期檢查，隨時掌握抵押物狀況，預(yù)測抵押物變現(xiàn)價值，保證抵押物足值，使用狀況良好，并在房地產(chǎn)市場價格變化較快時對房地產(chǎn)抵押價值進(jìn)行再評估。6.本報告所指變現(xiàn)能力是假定在估價時點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。7.本報告的房地產(chǎn)所有權(quán)人及房屋建筑面積以托付方提供的《房屋所有權(quán)證》證號為XX區(qū)字第150998XX號、XX區(qū)字第150998XX號上登記的為準(zhǔn)；本報告的土地使用權(quán)人及土地使用權(quán)面積以托付方提供的《國有土地使用證》證號為XX用（2015）第100XXX號上登記的為準(zhǔn)。8.未經(jīng)本評估單位同意，評估報告的全部或任何一部分內(nèi)容不得使用其他與本次項目無關(guān)的任何公開文件、通告或報告中，也不得以任何形式公開發(fā)表。9.房地產(chǎn)估價報告?zhèn)洳榫幪枺篨X（2015）房評字第071XX號。10.本報告一式肆份，叁份提交托付方，壹份留存評估公司。房地產(chǎn)估價結(jié)果報告一、托付方托付方名稱：XXXX身份證號碼：45XXXXXXXXXXXXXX住址：XXXXXXXXXXXXXXXXXX托付方名稱：XXXXX身份證號碼：452XXXXXXXXXXXXXX住址：XXXXXXXXXXXXXX二、估價方受托估價機(jī)構(gòu)：XXXXX房地產(chǎn)評估有限公司機(jī)構(gòu)地址：XXXXXXXXX法定代表人：XXXXXX資質(zhì)等級：X級資質(zhì)注冊號：XXXXXXXXX聯(lián)系人：XXXXXX聯(lián)系電話：XXXXXXXXX三、估價對象概況㈠物質(zhì)實(shí)體狀況1.土地狀況⑴土地坐落：XXXXXXXX號前座⑵地籍圖號：XXXX⑶宗地號：45XXXXXXXXXXXXXXXX⑷土地面積：64.24㎡⑸土地形狀：規(guī)則⑹規(guī)劃限制條件：無⑺土地用途：住宅⑻土地使用權(quán)類型：出讓⑼土地剩余使用年限：63.51年（估價基準(zhǔn)日起至終止日期2078年12月24日）（10）土地四至：東至住宅用地，南至街巷用地，北至住宅用地，西至住宅用地。2.房屋實(shí)體狀況=1\*GB2⑴估價對象位于XXXXXXXXXXX號前座，所在建筑物約于1998年建成，維護(hù)保養(yǎng)情況一般，朝向?yàn)槟媳?，建筑面積為262.97平方米，戶型結(jié)構(gòu)為4層大開間一廚一衛(wèi)。=2\*GB2⑵委估建筑物為獨(dú)幢的四層磚混結(jié)構(gòu)自住用房，整幢樓房配備一趟步梯，經(jīng)濟(jì)耐用年限為50年，工程質(zhì)量合格。估價人員按照建筑物現(xiàn)狀推斷綜合成新率為7成。=3\*GB2⑶委估房屋建筑物裝飾裝修具體情況如下：委估對象外墻為清水磚墻，室內(nèi)墻面、天花刷石灰漆，步梯為水泥梯級，水泥磚砌扶手，天臺地面為水泥地面，廚房、衛(wèi)生間地面鋪防潮磚，墻壁貼1.5米高的瓷磚，估價人員按照委估建筑物現(xiàn)狀推斷為一般裝修，裝修較陳舊。⑷設(shè)備設(shè)施室內(nèi)供水線路、供電線路、排水線路、閉路線路等均為明線鋪設(shè)，室外供水線路、供電線路、排水線路、閉路線路等均為明線鋪設(shè)，消防設(shè)施不齊全。3.委估對象利用現(xiàn)狀委估房地產(chǎn)在估價時的法定用途為：住宅，現(xiàn)實(shí)際用途為住宅，為托付方自住用房，處于正常使用狀態(tài)。4.區(qū)域狀況⑴區(qū)域概況：估價對象位于XXXXX號前座，現(xiàn)屬XXX市X區(qū)，XXXXXXXXXXXXXXXX有電影院、影劇院、舞廳、卡拉OK廳、錄像室等文化娛樂場所等。=2\*GB2⑵商業(yè)繁華度：估價對象位于XXXX街，周圍要緊是居民住宅用房，分布有餐飲店、便利店、美容美發(fā)店、金融營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等臨街小商鋪，車流量較少，人流量較少，綜合評價估價對象所在區(qū)域商服條件一般。=3\*GB2⑶生活設(shè)施便利度：委估對象位于XXX街，周邊分布有新塘沖市場、新時代電器商場、蒼梧東暉百貨、聚龍廣場、中心小學(xué)、圖書館、中小型診所、士多店、煙酒行、各銀行網(wǎng)點(diǎn)等，基礎(chǔ)配套設(shè)施較齊全，生活配套設(shè)施較齊全。=4\*GB2⑷交通狀況：區(qū)域內(nèi)要緊道路為XX街等，臨近XX河岸，區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)發(fā)達(dá),道路通達(dá)度一般，交通便利度一般。=5\*GB2⑸環(huán)境狀況：所在區(qū)域自然環(huán)境及綠化環(huán)境一般，周邊分布有住宅小區(qū)、中小學(xué)校等，人文環(huán)境一般，綜合評價環(huán)境狀況一般。㈡權(quán)益狀況委估房地產(chǎn)座落于XX號前座，房屋所有權(quán)人為XX、XXX共同共有，《房屋所有權(quán)證》證號為XX區(qū)字第1509XXX號、XXX區(qū)字第15099XX號，設(shè)計用途為住宅，建筑面積為262.97平方米。委估對象土地所有權(quán)屬國家，土地使用權(quán)人為XX、X，《國有土地使用證》證號為XXX用（2015）第100XXX號，土地使用權(quán)面積為64.24平方米，土地用途為住宅用地，土地使用權(quán)類型為出讓，終止日期為2078年12月24日。依照托付方提供的《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用證》，估價對象至估價基準(zhǔn)日止未發(fā)覺他項權(quán)利受限的情況。四、估價目的評估委估房地產(chǎn)抵押價值，為托付方為確定房地產(chǎn)抵押價值提供參考依據(jù)。五、價值時點(diǎn)二○一五年七月六日，為估價人員現(xiàn)場勘察之日。六、價值定義1.房地產(chǎn)市場價值定義本報告提供的市場價值是指估價對象在估價期日現(xiàn)狀利用條件下，滿足全部假設(shè)和限制條件，梧州市房地產(chǎn)市場自由開放、完全競爭狀態(tài)下的公開市場價值。所謂公開市場價值是在公開市場最可能形成的價格；采納公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)時，要求評估的客觀合理價值應(yīng)是公開市場價值。本估價結(jié)果包括如下價值：=1\*GB2⑴房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備；=2\*GB2⑵房屋對應(yīng)的土地使用權(quán)。=3\*GB2⑶房屋裝修價值2.房地產(chǎn)抵押價值定義房地產(chǎn)抵押價值為擬抵押房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。本估價結(jié)果包括如下價值：=1\*GB2⑴房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備；=2\*GB2⑵房屋對應(yīng)的土地使用權(quán)。=3\*GB2⑶房屋裝修價值七、估價依據(jù)㈠行為依據(jù)《房地產(chǎn)托付估價函》㈡法律法規(guī)依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》《中華人民共和國擔(dān)保法》《中華人民共和國土地治理法》；4.《中華人民共和國都市房地產(chǎn)治理法》；5.《中華人民共和國拍賣法》；6.《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB／T50291－1999）。7.《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價治理有關(guān)問題的通知》（建住房[2006]8號）及其附件《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》㈢取價依據(jù)1.《全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額廣西壯族自治區(qū)單位估價表》；2.XX市市場上同類結(jié)構(gòu)、位置、規(guī)模、裝飾標(biāo)準(zhǔn)大致相同建筑物的工程造價水平。㈣產(chǎn)權(quán)依據(jù)1.《房屋所有權(quán)證》證號為XX區(qū)字第1509XXX號、XX區(qū)字第150XX號；2.《國有土地使用證》證號為XXX用（2015）第10XX號。八、估價原則㈠獨(dú)立、客觀、公正原則：獨(dú)立客觀公正原則是房地產(chǎn)估價的最高行為準(zhǔn)則。⑴獨(dú)立。一是要求估價機(jī)構(gòu)本身應(yīng)當(dāng)是一個不依靠于他人，不受他人約束的獨(dú)立機(jī)構(gòu)；二是要求估價人員與估價對象及當(dāng)事人沒有利害關(guān)系；三是要求估價機(jī)構(gòu)的人員在估價中不應(yīng)受外部干擾因素的阻礙，不屈從于外部壓力，完全憑借自己的專業(yè)知識、經(jīng)驗(yàn)和良心進(jìn)行估價；⑵客觀。是要求估價機(jī)構(gòu)和估價人員不帶任何自己的好惡、情緒和偏見，完全從實(shí)際動身，按照事物的本來面目去估價；⑶公正。是要求估價機(jī)構(gòu)和估價人員在估價中公平正直，不偏袒任何一方。㈡合法原則：合法原則要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。估價對象的權(quán)益不是托付人或估價人員能夠隨意假定的，必須有合法的依據(jù)。㈢最高最佳使用原則：最高最佳利用原則是指法律上許可、技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)合理，通過充分論證，能夠使得估價對象達(dá)到最大可能的利用。㈣替代原則：替代原則是指一切房地產(chǎn)估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。㈤價值時點(diǎn)原則：價值時點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果是估價對象在價值時點(diǎn)的客觀合理價格或價值。估價通常僅僅是估價對象在某個特定時刻上的價格，那個特定時刻確實(shí)是價值時點(diǎn)。價值時點(diǎn)必須依據(jù)估價目的來確定。㈥預(yù)期收益原則：預(yù)期收益是指一切房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象在正常利用條件下的以后客觀有效的預(yù)期收益為依據(jù)。㈦慎重原則：又稱穩(wěn)健原則或保守原則。它是針對經(jīng)濟(jì)活動中的不確定性因素，要求在評估工作中保持慎重小心的態(tài)度，充分可能到可能發(fā)生的風(fēng)險和損失。九、估價方法和技術(shù)參數(shù)講明㈠估價方法依照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，通行的估價方法有比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法，基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等。估價方法的選擇應(yīng)按照房地產(chǎn)評估的技術(shù)規(guī)程，依照當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)育情況并結(jié)合估價對象的具體特點(diǎn)及估價目的等，在遵循估價原則的前提下，采納科學(xué)、合理的方法進(jìn)行評估測算，上述方法的適用范圍如下：1.比較法指將估價對象與在價值時點(diǎn)近期交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格進(jìn)行交易日期、交易情況、區(qū)域因素、個不因素等的修正，以估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。比較法的理論依據(jù)是替代原理，適用于類似房地產(chǎn)交易實(shí)例較多的場合，在房地產(chǎn)比較發(fā)達(dá)的情況下，它是一種講服力較強(qiáng)，具有現(xiàn)實(shí)性，最常用的估價方法2.收益法指可能估價對象以后各期的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折算到價值時點(diǎn)上的現(xiàn)值后累加，以估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。收益法適用于評估有收益或潛在收益的房地產(chǎn)。3.成本法指求取估價對象在價值時點(diǎn)的重置價格或重建價格，扣除折舊，以估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。成本法適用于房地產(chǎn)市場不發(fā)達(dá)，難以運(yùn)用比較法的房地產(chǎn)估價，關(guān)于既無收益又專門少出現(xiàn)買賣的公用建筑也比較適用。4．假設(shè)開發(fā)法指關(guān)于一個未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項目(純土地或在建工程等)，通過測算正常開發(fā)完畢后的市場價值，然后扣除剩余開發(fā)任務(wù)的正常投入，即得出待估房地產(chǎn)價值的方法。5．基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修訂系數(shù)表等評估成果，就待估宗地區(qū)域條件和個不條件與其所處區(qū)域的平均條件相比較，對基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正，進(jìn)而求取待估房產(chǎn)在價值時點(diǎn)價格的一種方法。本次估價對象為住宅用房，所屬區(qū)域同用途的房地產(chǎn)交易較為活躍，因此適宜采納比較法評估；委估對象收益性強(qiáng)，周邊與估價對象用途、功能和規(guī)模上類似的出租案例較多，客觀租金收益及相關(guān)費(fèi)用較容易搜集，故適用收益法評估；成本法特不適合既無收益又專門少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，委估房地產(chǎn)具有較強(qiáng)收益，市場交易較為活躍，不適宜采納成本法評估其價值；委估對象為住宅商品房，不具有改造潛力，因此也不適宜用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評估。估價人員在實(shí)地勘察的基礎(chǔ)上，對托付方提供的各種資料進(jìn)行了認(rèn)真分析，依照估價期日委估房地產(chǎn)用途、估價目的、資料狀況和梧州市房地產(chǎn)市場實(shí)際情況，決定采納比較法和收益法分不測算委估房地產(chǎn)的價值。綜合兩種方法測算出結(jié)果，最終確定估價對象的房地產(chǎn)價值。據(jù)現(xiàn)場查勘記錄，分析了建筑物的設(shè)計年限、實(shí)際建筑質(zhì)量、現(xiàn)行使用狀況和物理壽命等因素，充分考慮建筑物的類型、用途、實(shí)際使用時刻、環(huán)境和條件，以及維修狀況、使用效果和完好程度等多種因素。同時考慮功能性損耗和經(jīng)濟(jì)性損耗的阻礙，綜合確定建筑物的成新率與收益年限。㈡技術(shù)參數(shù)講明因梧州市范圍內(nèi)的房地產(chǎn)估價行業(yè)組織目前暫未公布酬勞率、資本化率、利潤率等估價參數(shù)值，本評估報告使用本公司經(jīng)驗(yàn)參數(shù)。十、使用本報告的提示㈠在抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險關(guān)注點(diǎn)在于：1.抵押房地產(chǎn)本身的風(fēng)險⑴適應(yīng)性風(fēng)險。并不是所有的房地產(chǎn)都適合作為抵押物，它受到與抵押相關(guān)法律法規(guī)限制。作為擔(dān)保物的房地產(chǎn)必須具有合法性，房地產(chǎn)權(quán)利人可享有的處分和收益權(quán)、可轉(zhuǎn)讓性、可抵押登記生效的差不多條件，成為能夠抵押的房地產(chǎn)，假如全部或部分不適合設(shè)定抵押，則風(fēng)險是全然性的。⑵預(yù)期風(fēng)險。房地產(chǎn)抵押價值評估是特定估價時點(diǎn)的市場價值扣減法定優(yōu)先受償款項，但抵押期限都較長，在這期間房地產(chǎn)市場變動或泡沫破裂造成市場價值下降就會形成預(yù)期風(fēng)險。⑶變現(xiàn)風(fēng)險。抵押人不能履行債務(wù)時，抵押權(quán)人是要將其抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)，而不是收回抵押物。這時會出現(xiàn)因處置抵押物的短期性、強(qiáng)制性、變現(xiàn)能力差和處置發(fā)生的稅和費(fèi)形成價值減損甚至資不抵債的風(fēng)險。⑷損耗風(fēng)險。由于房地產(chǎn)抵押的特性使的抵押物仍由抵押人占有、使用、收益。在抵押期間正常使用房地產(chǎn)也會造成抵押物的一般損耗；不當(dāng)使用或空置，質(zhì)量隱患，治理維護(hù)不妥，甚至火災(zāi)等意外都會造成其價值嚴(yán)峻減損甚至消逝。2.系統(tǒng)風(fēng)險⑴市場供求風(fēng)險。市場供求風(fēng)險是指抵押房地產(chǎn)所在的地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化所帶來的風(fēng)險。市場是不斷變化的，房地產(chǎn)市場的供給與需求也在不斷變化，而供求關(guān)系的變化必定造成房地產(chǎn)抵押物價格的波動，具體表現(xiàn)為租金收入和房地產(chǎn)價值的變化，當(dāng)市場結(jié)構(gòu)性過剩、購買力降低達(dá)到一定程度時，這種風(fēng)險極大阻礙抵押房地產(chǎn)的變現(xiàn)。⑵政策、政治風(fēng)險。政府有關(guān)房地產(chǎn)的稅收、住房、價格、金融、環(huán)境愛護(hù)等政策都會對房地產(chǎn)收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生巨大阻礙，從而給抵押權(quán)人帶來風(fēng)險。政治風(fēng)險（戰(zhàn)爭、政變、經(jīng)濟(jì)制裁、罷工、騷亂等）一旦發(fā)生，不僅會直接給建筑物造成損害，而且會引起一系列其他風(fēng)險，這也是對房地產(chǎn)危害最大的一種風(fēng)險。⑶信用、道德、經(jīng)營、治理等風(fēng)險。抵押人（貸款人）信用、道德阻礙著還貸打算，其企業(yè)的經(jīng)營、治理決定著還貸能力的實(shí)現(xiàn)。⑷或然損失風(fēng)險?；蛉粨p失風(fēng)險是指火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)難引起的抵押房地產(chǎn)的損失。一旦發(fā)生這些災(zāi)難，房屋不能再出租（或自營）使用，即使建筑物進(jìn)行了投保，然而其經(jīng)營（或出租）被迫停止，房屋內(nèi)的動產(chǎn)隨不動產(chǎn)損毀而損毀，因資金缺乏而無法對不動產(chǎn)重建，其損失和創(chuàng)傷是無法彌補(bǔ)的。㈡房地產(chǎn)變現(xiàn)能分析變現(xiàn)能力分析的內(nèi)容要緊包括4個方面：①抵押房地產(chǎn)的通用性、獨(dú)立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性；②假定在估價時點(diǎn)拍賣或者變賣時最可能實(shí)現(xiàn)的價格與評估的市場價值的差異程度；③變現(xiàn)的時刻長短；④變現(xiàn)的費(fèi)用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序。變現(xiàn)能力是指假定在估價時點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。1.阻礙估價對象變現(xiàn)能力的因素分析⑴估價對象的通用性。所謂通用性，通俗地講確實(shí)是是否常見、是否普遍使用。委估對象為住宅鋪，市場需求較大，通用性較強(qiáng)，易于變現(xiàn)。=2\*GB2⑵估價對象的獨(dú)立使用性。委估對象為住宅，獨(dú)立使用性較強(qiáng)。⑶估價對象可分割轉(zhuǎn)讓性。所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否能夠分離開來使用。委估對象為獨(dú)幢住宅，能夠整體轉(zhuǎn)讓，不適宜分割轉(zhuǎn)讓。=4\*GB2⑷估價對象的價值量。委估對象價值量較小，變現(xiàn)能力較強(qiáng)。⑸估價對象的開發(fā)程度。委估對象所在區(qū)域開發(fā)程度達(dá)到五通，為XX老城區(qū)，成熟社區(qū)配套較好，易于變現(xiàn)。⑹估價對象的區(qū)位。估價對象的區(qū)位條件較好，變現(xiàn)能力較好。⑺該類房地產(chǎn)的市場狀況。委估對象為住宅，面積為262.97平方米，土地面積：64.24㎡，該類房屋在XX市需求較大，市場狀況較好，易于變現(xiàn)。2.假定在估價時點(diǎn)拍賣或者變賣估價對象時，因存在短期內(nèi)強(qiáng)制處分、潛在購買群體受到限制及心理排斥因素阻礙，最可能實(shí)現(xiàn)的價格一般比公開市場價格要低，可能在60%-70%之間，與評估的市場價值的差異程度大約在30%-40%。3.處置房地產(chǎn)時，其變現(xiàn)的時刻長短以及費(fèi)用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序與處置方式和營銷策略等因素有關(guān)。一般講來，以拍賣方式處置房地產(chǎn)時，變現(xiàn)時刻較短，但變現(xiàn)價格一般較低，變現(xiàn)成本較高，要支付拍賣傭金、營業(yè)稅及部分手續(xù)費(fèi)。㈢抵押權(quán)人應(yīng)定期或者在房地產(chǎn)市場價格變化較快時對房地產(chǎn)抵押價值進(jìn)行再評估。㈣處分抵押房地產(chǎn)所得金額，依下列順序分配：1.支付處置抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用；2.扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款；3.償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付的違約金；4.賠償由債務(wù)人違反合同而對抵押權(quán)人造成的損害；5.剩余金額返還抵押人。㈤抵押人在該房地產(chǎn)他項權(quán)登記后，關(guān)于該房屋的租賃權(quán)及轉(zhuǎn)讓權(quán)等應(yīng)受到抵押權(quán)人的監(jiān)督。十一、估價結(jié)果估價人員通過對估價對象的充分調(diào)查，依照估價目的和估價原則，按估價程序，采納適宜的評估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有各種資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)周密、細(xì)致的測算，并結(jié)合XXX市房地產(chǎn)市場行情，確定委估房地產(chǎn)于價值時點(diǎn)二0一五年九月二十七日的市場價值如下：房地產(chǎn)評估總價：￥40.29萬元，大寫：人民幣肆拾萬貳仟玖佰元整。（詳細(xì)結(jié)果見下表）評估結(jié)果表XXXXXX號前座建筑面積/土地使用面積（m2）單價(元/m2)總價(萬元）房地產(chǎn)價值262.97153240.29其中房屋價值262.9769918.38土地價值64.24341121.91注：取整到百位扣除房地產(chǎn)估價師知悉的估價時點(diǎn)二○一五年七月六日委估房地產(chǎn)法定優(yōu)先受償款后（截至估價時點(diǎn)，據(jù)托付方提供的相關(guān)資料復(fù)印件記載，估價對象于估價時點(diǎn)未設(shè)定他項權(quán)利，優(yōu)先受償款為0。）房地產(chǎn)的抵押價值為￥40.29萬元，大寫：人民幣肆拾萬貳仟玖佰元整。十二、估價作業(yè)日期二0一五年七月六日至二○一五年十月十四日。十三、估價報告應(yīng)用的有效期本估價報告有效期為壹年，即從2015年10月14日至2016年10月13日。如由于國家政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境及房地產(chǎn)物理狀況發(fā)生變化，且這些變動會對估價結(jié)果產(chǎn)生重大阻礙，須托付本評估公司重新估價。十三、估價人員 房地產(chǎn)估價師資格證書號簽名XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX房地產(chǎn)評估有限公司二○一五年十月十四日附件一、托付估價函二、《房屋所有權(quán)證》證號為XXXXXX區(qū)字第15099XX號、XXXXX區(qū)字第15099XXXXXX號；三、《國有土地使用證》證號為XXX用（2015）第10XXX號；四、托付方身份證；五、估價對象位置示意圖；六、委估對象照片資料；七、估價機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照；八、估價機(jī)構(gòu)的資質(zhì)證書；估價人員資質(zhì)證書。（以上附件均為復(fù)印件）房地產(chǎn)估價技術(shù)報告一、估價對象實(shí)物狀況描述與分析1.土地狀況⑴土地坐落：XXXXXX號前座⑵地籍圖號：XXXXXX⑶宗地號：45XXXXXXXXX⑷土地面積：64.24㎡⑸土地形狀：規(guī)則⑹規(guī)劃限制條件：無⑺土地用途：住宅⑻土地使用權(quán)類型：出讓⑼土地剩余使用年限：63.51年（估價基準(zhǔn)日起至終止日期2078年12月24日）（10）土地四至：東至住宅用地，南至街巷用地，北至住宅用地，西至住宅用地。2.房屋實(shí)體狀況=1\*GB2⑴估價對象位于XXXXXXXX號前座，所在建筑物約于1998年建成，維護(hù)保養(yǎng)情況一般，朝向?yàn)槟媳?，建筑面積為262.97平方米，戶型結(jié)構(gòu)為4層大開間一廚一衛(wèi)。=2\*GB2⑵委估建筑物為獨(dú)幢的四層磚混結(jié)構(gòu)自住用房，整幢樓房配備一趟步梯，經(jīng)濟(jì)耐用年限為50年，工程質(zhì)量合格。估價人員按照建筑物現(xiàn)狀推斷綜合成新率為7成。=3\*GB2⑶委估房屋建筑物裝飾裝修具體情況如下：委估對象外墻為清水磚墻，室內(nèi)墻面、天花刷石灰漆，步梯為水泥梯級，水泥磚砌扶手，天臺地面為水泥地面，廚房、衛(wèi)生間地面鋪防潮磚，墻壁貼1.5米高的瓷磚，估價人員按照委估建筑物現(xiàn)狀推斷為一般裝修，裝修較陳舊。⑷設(shè)備設(shè)施室內(nèi)供水線路、供電線路、排水線路、閉路線路等均為明線鋪設(shè)，室外供水線路、供電線路、排水線路、閉路線路等均為明線鋪設(shè)，消防設(shè)施不齊全。3.委估對象利用現(xiàn)狀委估房地產(chǎn)在估價時的法定用途為：住宅，現(xiàn)實(shí)際用途為住宅，為托付方自住用房，處于正常使用狀態(tài)。二、估價對象區(qū)位狀況描述與分析⑴區(qū)域概況：估價對象位于XXXXX號前座，XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX有電影院、影劇院、舞廳、卡拉OK廳、錄像室等文化娛樂場所等。=2\*GB2⑵商業(yè)繁華度：估價對象位于XXXX街，周圍要緊是居民住宅用房，分布有餐飲店、便利店、美容美發(fā)店、金融營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等臨街小商鋪，車流量較少，人流量較少，綜合評價估價對象所在區(qū)域商服條件一般。=3\*GB2⑶生活設(shè)施便利度：委估對象位于龍圩鎮(zhèn)高沖街，周邊分布有新塘沖市場、新時代電器商場、XX百貨、聚龍廣場、中心小學(xué)、圖書館、中小型診所、士多店、煙酒行、各銀行網(wǎng)點(diǎn)等，基礎(chǔ)配套設(shè)施較齊全，生活配套設(shè)施較齊全。=4\*GB2⑷交通狀況：區(qū)域內(nèi)要緊道路為高沖街等，臨近河岸，區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)發(fā)達(dá),道路通達(dá)度一般，交通便利度一般。=5\*GB2⑸環(huán)境狀況：所在區(qū)域自然環(huán)境及綠化環(huán)境一般，周邊分布有住宅小區(qū)、、中小學(xué)校等，人文環(huán)境一般，綜合評價環(huán)境狀況一般。三、估價對象權(quán)益狀況描述與分析委估房地產(chǎn)座落于XX街170號前座，房屋所有權(quán)人為XXX、XX共同共有，《房屋所有權(quán)證》證號為XXX區(qū)字第150XXXX號、XXX證龍圩區(qū)字第15099XX號，設(shè)計用途為住宅，建筑面積為262.97平方米。委估對象土地所有權(quán)屬國家，土地使用權(quán)人為XXX、XX，《國有土地使用證》證號為XX用（2015）第100XX號，土地使用權(quán)面積為64.24平方米，土地用途為住宅用地，土地使用權(quán)類型為出讓，終止日期為2078年12月24日。依照托付方提供的《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用證》，估價對象至估價基準(zhǔn)日止未發(fā)覺他項權(quán)利受限的情況。四、市場背景狀況描述與分析⒈都市資源狀況理位置XX市位于XXX東部，地理座標(biāo)介于東經(jīng)XXX，北緯XXX之間,地理位置獨(dú)特，土地總面積12588平方公里，總?cè)丝?93.69萬人，其中市區(qū)面積1097.2平方公里，市區(qū)人口約45萬人。地形特點(diǎn)為四周高，中間低而多河流，城區(qū)平均海拔24米，丘陵地占總面積的80％以上，集廣西784條河流水量，河流水面積占總面積的9.28％，水資源豐富，兼有航運(yùn)、灌溉、發(fā)電之利，河網(wǎng)密布，西江可通航千噸級船舶。

⑵XX市是廣西區(qū)內(nèi)第一個實(shí)行土地使用制度改革的都市。自1990年以來，該市依法對市轄區(qū)范圍內(nèi)的土地資源和土地資產(chǎn)實(shí)行的“五統(tǒng)一”治理制度（統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一出讓、統(tǒng)一治理），實(shí)行有償使用，為規(guī)范當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場，促成市場平穩(wěn)有序地進(jìn)展提供了有力的保障，同時也為全區(qū)的土地使用制度改革積存了較為豐富的經(jīng)驗(yàn)。隨著經(jīng)濟(jì)不斷進(jìn)展，基礎(chǔ)設(shè)施條件的不斷完善，市中心的西移，帶動市內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)上規(guī)模，土地出讓、轉(zhuǎn)讓呈上升趨勢。近年來，加強(qiáng)對土地的集中統(tǒng)一治理，實(shí)施土地用途管制制度，并建立了土地收購貯備制度。對經(jīng)營性用地，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓。市人口與行政區(qū)劃XXX市現(xiàn)轄XX區(qū)、XX區(qū)、區(qū)、XX縣和XXX縣，代管XXX市，面積12588平方千米，人口306.8萬，其中市區(qū)面積1097平方公里，人口48萬。2.房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場狀況2015年1-2月，XX市實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資7億元，同比增長43.2%。全市房地產(chǎn)進(jìn)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：一、90平方米以下剛需小戶型受熱捧。在住宅類中，針對剛需小戶需求設(shè)計的90平方米以下住房市場銷售形勢良好，1-2月90平方米以下住房銷售面積2.2萬平方米，同比增長113.3%，占全市商品房住宅銷售面積的25%。二、到位資金比較充足。1-2月實(shí)際到位資金19.2億元，比上年同期增長5%。到位資金盡管仍以自籌資金和其他資金來源為主，但國內(nèi)貸款增長最快，增長高達(dá)56.9%。自籌資金下降11.8%，其他資金來源增長5.6%。從到位資金結(jié)構(gòu)來看，國內(nèi)貸款比重上升，較去年同期上升8.2個百分點(diǎn)，而自籌資金有所下降和其他資金來源比重差不多持平。三、商品房銷售面積下降幅度大。1-2月，全市商品房銷售面積為8.8萬平方米，比去年同期下降了55.4%。四、商品房待售面積增加，消化庫存壓力增大。1-2月，全市商品房待售面積104.8萬平方米，同比增長5.7%。其中：待售1-3年（含1年）的為36.3萬平方米，增長21.9%，待售3年以上（含3年）為0.9萬平方米，下降61%，開發(fā)企業(yè)仍面臨較大的消化庫存壓力。3.都市規(guī)劃與進(jìn)展目標(biāo)圍繞建設(shè)XXX城鎮(zhèn)群核心都市，優(yōu)化城鎮(zhèn)布局，增強(qiáng)中心都市輻射帶動能力，加快構(gòu)建產(chǎn)城融合、城鄉(xiāng)協(xié)同的新型城鎮(zhèn)體系。加快中心都市建設(shè)。按照“一江兩岸三組團(tuán)”的都市進(jìn)展思路，統(tǒng)籌推進(jìn)都市新區(qū)開發(fā)建設(shè)和舊城改造工作，提高都市綜合承載能力和輻射帶動功能。加大紅嶺新區(qū)及其拓展區(qū)開發(fā)建設(shè)力度，突出抓好路網(wǎng)工程、西江三橋、中央商務(wù)區(qū)、體育場等項目建設(shè)；大力推進(jìn)蒼海新區(qū)核心區(qū)建設(shè)，重點(diǎn)抓好半島核心區(qū)、環(huán)城水系、環(huán)湖道路、園博園、南廣高鐵站前廣場等項目建設(shè)；加快南岸片區(qū)開發(fā)，抓好西江四橋及道路、供水、排水、供電等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，啟動沿江景觀大道規(guī)劃研究。接著加大舊城改造力度，加快平民沖、冰泉沖和石鼓沖的開發(fā)建設(shè)；把棚戶區(qū)改造納入保障性安居工程，全力推進(jìn)實(shí)施。啟動長洲島整體開發(fā)規(guī)劃研究工作。統(tǒng)籌抓好縣城和小城鎮(zhèn)建設(shè)。把進(jìn)展中小都市、小城鎮(zhèn)作為優(yōu)化城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)的主攻方向，實(shí)施大縣城戰(zhàn)略，有重點(diǎn)地進(jìn)展小城鎮(zhèn)，加快構(gòu)建中心都市、縣城和小城鎮(zhèn)合理分工、功能互補(bǔ)、協(xié)同進(jìn)展的城鎮(zhèn)體系。擴(kuò)大縣城建成區(qū)面積，壯大經(jīng)濟(jì)實(shí)力，完善都市功能，積極吸納人口，著力將梧州、藤縣培育為中等都市，加快新蒼梧縣城規(guī)劃建設(shè)工作。加快培育經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)、特色小鎮(zhèn)，推進(jìn)歷史文化名鎮(zhèn)、名村建設(shè)，突出抓好六堡、太平、歸義等鎮(zhèn)的規(guī)劃建設(shè)。完善農(nóng)村水、電、通信網(wǎng)絡(luò)等配套設(shè)施，深入推進(jìn)城鄉(xiāng)風(fēng)貌改造工程，推動市政設(shè)施向農(nóng)村延伸、公共服務(wù)向農(nóng)村覆蓋、都市文明向農(nóng)村輻射。堅持自愿、分類、有序原則，加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。加強(qiáng)都市規(guī)劃治理。遵循“規(guī)劃應(yīng)適當(dāng)超前，建設(shè)可分步實(shí)施”的理念，加快修訂完善都市總體規(guī)劃，提高規(guī)劃水平，強(qiáng)化規(guī)劃的剛性約束。實(shí)施中心城區(qū)交通暢通工程，推進(jìn)主次干道建設(shè)和重要節(jié)點(diǎn)改造，提升城區(qū)路網(wǎng)通達(dá)能力和通暢水平。加快公共停車設(shè)施建設(shè)，創(chuàng)新停車設(shè)施治理體制，切實(shí)解決都市停車難、停車亂的問題。深入開展占道經(jīng)營、泥頭車不規(guī)范裝運(yùn)等專項整治行動，加大“打非治違”工作力度，堅決遏制亂搭亂建和違規(guī)搶建等行為。創(chuàng)新都市治理機(jī)制，進(jìn)一步理順市區(qū)兩級市政設(shè)施治理體制，提升都市治理工作水平和市民中意度。。4.都市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)梧州市洛湛鐵路建成通車，南廣高鐵路建成通車，岑溪至羅定鐵路、梧州港赤水圩作業(yè)區(qū)進(jìn)港鐵路開工建設(shè)，結(jié)束了我市"地?zé)o寸鐵"的歷史。梧州至南寧、貴港、梧州至廣州、梧州至桂林、岑溪至筋竹高速公路建成通車，梧州至、岑溪至水汶、梧州環(huán)城高速公路開工建設(shè)，形成梧州到要緊出行目的地的"三小時經(jīng)濟(jì)圈"。西江億噸黃金水道建設(shè)加快推進(jìn)，梧州至貴港Ⅱ級航道整治工程完工，長洲水利樞紐建成投產(chǎn)、三線四線船閘開工建設(shè)，李家莊碼頭一二期擴(kuò)建工程、梧州港赤水圩作業(yè)區(qū)一期工程相繼竣工，2010年全市港口物資吞吐量達(dá)到1600萬噸，集裝箱吞吐量達(dá)20萬標(biāo)準(zhǔn)箱。梧州機(jī)場恢復(fù)通航。區(qū)域性綜合交通運(yùn)輸樞紐地位差不多確立。梧州市加大舊城改造力度，先后投入5.73億元實(shí)施平民沖、冰泉沖地質(zhì)災(zāi)難綜合整治和都市棚戶區(qū)改造，關(guān)心4420多戶居民搬離地質(zhì)災(zāi)難高危地區(qū)。加快中心城區(qū)建設(shè)，差不多建成紅嶺新區(qū)路網(wǎng)，啟動南岸片區(qū)開發(fā)，都市空間進(jìn)一步拓展。積極實(shí)施城鄉(xiāng)風(fēng)貌改造、城鄉(xiāng)清潔和"穿衣戴帽"工程，加強(qiáng)市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，都市承載力和治理水平進(jìn)一步增強(qiáng)，都市風(fēng)貌特色鮮亮，都市環(huán)境生態(tài)宜居，西江黃金水道中心都市建設(shè)快速推進(jìn)?？h域中心城鎮(zhèn)和重點(diǎn)鎮(zhèn)建設(shè)加快，城鎮(zhèn)化率由2005年的32.1%提高到46%，高于全區(qū)平均水平。同時，加快紅嶺新區(qū)建設(shè)，路網(wǎng)工程22條開工、13條貫穿，玫瑰湖整治一期工程竣工；加快南岸開發(fā)，西江三橋、蒼海等項目順利推進(jìn)，西江四橋、南廣鐵路梧州站站前廣場開工建設(shè)，新增城區(qū)面積6平方公里。深入開展城鄉(xiāng)環(huán)境綜合整治，岑溪市“一河兩岸”建設(shè)加快，藤縣藤州大道拓寬工程完工，蒙山縣桂北民居建筑風(fēng)格初步形成。步加強(qiáng)與肇慶的對接，推動雙方務(wù)實(shí)合作取得新進(jìn)展。另外粵桂合作特不試驗(yàn)區(qū)“兩區(qū)一城”今年重點(diǎn)項目打算共安排項目75項，總投資782.33億元，年度打算投資39.31億元。5.社會經(jīng)濟(jì)進(jìn)展概況通過建國50多年尤其是改革開放20多年來的進(jìn)展，梧州工業(yè)農(nóng)業(yè)獲得較好進(jìn)展，要緊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值和工業(yè)增加值總量分不在自治區(qū)排名第四；增幅排名分不在自治區(qū)的第四位和第三位。梧州培育并初步形成以輕工業(yè)、林業(yè)、食品、醫(yī)藥、機(jī)械船舶、六堡茶、工業(yè)園區(qū)等為主的一批優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，具備與國內(nèi)外企業(yè)開展產(chǎn)業(yè)合作的良好基礎(chǔ)。2014年，梧州市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值991.7億元，按可比價格計算，比上年增長13.2%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值115.3億元，增長4.8%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值654.8億元，增長16.8%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值221.6億元，增長7.9%。三次產(chǎn)業(yè)的比重為11.6：66：22.4。五、最高最佳利用分析最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果是在估價對象最高最佳使用下的價值。最高最佳使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，通過充分合理的論證，能夠使估價對象的價值達(dá)到最大化的一種最可能的使用。最佳使用具體包括最佳用途（或最佳用途組合）、最佳規(guī)模和最佳集約度。查找估價對象最高最佳使用的方法，是先盡可能地設(shè)想出各種潛在的使用方式，然后從下列4個方面依序篩選：（1）法律上的許可性。關(guān)于每一種潛在的使用方式，首先檢查它是否為法律所同意。假如是法律不同意的，應(yīng)被淘汰。（2）技術(shù)上的可能性。關(guān)于法律所同意的每一種使用方式，要檢查它在技術(shù)上是否能夠?qū)崿F(xiàn)，包括建筑材料性能、施工技術(shù)手段等能否滿足要求。假如是技術(shù)上達(dá)不到的，應(yīng)被淘汰。（3）經(jīng)濟(jì)上的可行性。關(guān)于法律上同意、技術(shù)上可能的每一種使用方式，還要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)可行性檢驗(yàn)。經(jīng)濟(jì)可行性檢驗(yàn)的一般做法是：針對每一種使用方式，首先預(yù)測它以后的收入和支出流量，然后將以后的收入和支出流量用現(xiàn)值表示，再將這兩者進(jìn)行比較。只有收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的使用方式才具有經(jīng)濟(jì)可行性，否則應(yīng)被淘汰。具體的經(jīng)濟(jì)可行性評價指標(biāo)有財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期等。（4）價值是否達(dá)到最大化。在所有具有經(jīng)濟(jì)可行性的使用方式中，能夠使估價對象的價值達(dá)到最大化的使用方式，才是最高最佳的使用方式。委估房地產(chǎn)坐落于龍圩鎮(zhèn)高沖街170號前座，，周圍以住宅為主，配套設(shè)施齊全，委估對象法定用途為住宅，這和目前的使用狀況一致。依照最高最佳使用原則和合法原則的分析，該房地產(chǎn)保持住宅用途為最高最佳使用。六、估價方法適用性分析依照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，通行的估價方法有比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法，基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等。估價方法的選擇應(yīng)按照房地產(chǎn)評估的技術(shù)規(guī)程，依照當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)育情況并結(jié)合估價對象的具體特點(diǎn)及估價目的等，在遵循估價原則的前提下，采納科學(xué)、合理的方法進(jìn)行評估測算，上述方法的適用范圍如下：1.比較法指將估價對象與在價值時點(diǎn)近期交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格進(jìn)行交易日期、交易情況、區(qū)域因素、個不因素等的修正，以估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。比較法的理論依據(jù)是替代原理，適用于類似房地產(chǎn)交易實(shí)例較多的場合，在房地產(chǎn)比較發(fā)達(dá)的情況下，它是一種講服力較強(qiáng)，具有現(xiàn)實(shí)性，最常用的估價方法2.收益法指可能估價對象以后各期的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折算到價值時點(diǎn)上的現(xiàn)值后累加，以估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。收益法適用于評估有收益或潛在收益的房地產(chǎn)。3.成本法指求取估價對象在價值時點(diǎn)的重置價格或重建價格，扣除折舊，以估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。成本法適用于房地產(chǎn)市場不發(fā)達(dá)，難以運(yùn)用比較法的房地產(chǎn)估價，關(guān)于既無收益又專門少出現(xiàn)買賣的公用建筑也比較適用。4．假設(shè)開發(fā)法指關(guān)于一個未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項目(純土地或在建工程等)，通過測算正常開發(fā)完畢后的市場價值，然后扣除剩余開發(fā)任務(wù)的正常投入，即得出待估房地產(chǎn)價值的方法。5．基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修訂系數(shù)表等評估成果，就待估宗地區(qū)域條件和個不條件與其所處區(qū)域的平均條件相比較，對基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正，進(jìn)而求取待估房產(chǎn)在價值時點(diǎn)價格的一種方法。（1）適用的估價方法：本次估價對象為住宅用房，所屬區(qū)域同用途的房地產(chǎn)交易較為活躍，因此適宜采納比較法評估；委估對象收益性強(qiáng)，周邊與估價對象用途、功能和規(guī)模上類似的出租案例較多，客觀租金收益及相關(guān)費(fèi)用較容易搜集，故適用收益法評估；（2）不適用的估價方法：成本法特不適合既無收益又專門少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，委估房地產(chǎn)具有較強(qiáng)收益，市場交易較為活躍，不適宜采納成本法評估其價值；委估對象為住宅商品房，不具有改造潛力，因此也不適宜用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評估。（3）估價技術(shù)路線：估價人員在實(shí)地勘察的基礎(chǔ)上，對托付方提供的各種資料進(jìn)行了認(rèn)真分析，依照估價期日委估房地產(chǎn)用途、估價目的、資料狀況和梧州市房地產(chǎn)市場實(shí)際情況，決定采納比較法和收益法分不測算委估房地產(chǎn)的價值。綜合兩種方法測算出結(jié)果，最終確定估價對象的房地產(chǎn)價值。比較法進(jìn)行測算的差不多公式：案例修正后單價=可比案例成交（放盤）單價×交易情況修正×區(qū)位因素修正×個不因素修正估價對象評估單價=（案例1修正后單價+案例2修正后單價+案例3修正后單價）÷3收益法進(jìn)行測算的差不多公式：V=a/(r-g)×{1-(1+g)/(1+r)^n}其中：V-市場價值a-年純收益r-資本化率g-純收益每年遞增比率n-獵取純收益的持續(xù)年限七、估價測算過程㈠比較法1.我們選取與委估對象條件相似，差不多處于同一供求圈內(nèi)、可比性強(qiáng)的三宗交易案例作為委估房地產(chǎn)的比較實(shí)例。表1比較實(shí)例情況表序號項目委估房地產(chǎn)案例1案例2案例31位置及項目名稱XX前座XX路XXXXXX2交易價格（元/m2)待估1501159016963建筑面積(m2)262.973652902604交易時點(diǎn)2015.072015.032014.102014.095交易情況正常正常正常正常6結(jié)構(gòu)磚混磚混磚混磚混7商服繁華度位于XX舊城區(qū)，距商業(yè)中心約500米位于XX舊城區(qū)，距商業(yè)中心約500米位于XX舊城區(qū)，距商業(yè)中心約100米位于XX舊城區(qū)，距商業(yè)中心約300米8交通條件臨近河岸，道路通達(dá)性一般，綜合評價交通一般路網(wǎng)較發(fā)達(dá)，道路通達(dá)性好，綜合評價交通較便捷路網(wǎng)較發(fā)達(dá)，道路通達(dá)性好，綜合評價交通較便捷路網(wǎng)較發(fā)達(dá)，道路通達(dá)性好，綜合評價交通較便捷9臨道路類型臨區(qū)域次干道臨區(qū)域次干道臨區(qū)域次干道臨區(qū)域次干道10生活服務(wù)設(shè)施周邊學(xué)校、醫(yī)院、銀行、農(nóng)貿(mào)市場、超市配套齊全周邊學(xué)校、醫(yī)院、銀行、農(nóng)貿(mào)市場、超市配套齊全周邊學(xué)校、醫(yī)院、銀行、農(nóng)貿(mào)市場、超市配套齊全周邊學(xué)校、醫(yī)院、銀行、農(nóng)貿(mào)市場、超市配套齊全11文體設(shè)施條件較完備較完備較完備較完備12商業(yè)配套設(shè)施較完備較完備較完備較完備13周圍人文環(huán)境較完備較完備較完備較完備14總樓層4層5層5層6層15成新率7成新7.5成新7.5成新7成新16戶型、平面布局較規(guī)則，合理較規(guī)則，合理較規(guī)則，合理較規(guī)則，合理17裝修狀況簡單裝修簡單裝修中等裝修中等裝修18物業(yè)情況一般一般一般一般19臨路狀況一面臨路一面臨路一面臨路一面臨路20朝向通風(fēng)較好較好較好較好21可比性可比可比可比可比22停車位配比較充裕較充裕較充裕較充裕2.計算過程⑴確定比較因素表2比較因素表比較案例估價對象案例A案例B案例C交易價格(元/m2)待估150115901696交易時刻2015.052015.032014.102014.09交易情況正常正常正常正常區(qū)位因素商服繁華程度一般一般高較高生活服務(wù)設(shè)施較好較好較好較好文體設(shè)施條件較好較好較好較好環(huán)境條件較好較好較好較好交通便捷度一般較便捷較便捷較便捷臨道路類型臨區(qū)域次干道臨區(qū)域次干道臨區(qū)域次干道臨區(qū)域次干道個不因素結(jié)構(gòu)框架框架框架框架建筑面積（m2）262.97365290260成新率70%75%75%70%容積率4556裝修狀況簡單裝修簡單裝修中等裝修中等裝修物業(yè)情況一般一般一般一般總樓層4層5層5層6層臨路狀況一面臨路一面臨路一面臨路一面臨路戶型整幢整幢整幢整幢通風(fēng)朝向較好較好較好較好土地使用權(quán)性質(zhì)出讓出讓出讓出讓⑵比較實(shí)例系數(shù)修正指數(shù)依照估價對象與可比實(shí)例各種因素具體情況，編制比較因素條件指數(shù)表。比較因素指數(shù)確定如下：（1）交易日期修正：三個可比實(shí)例的成交日期與價值時點(diǎn)較近，且成交日至價值時點(diǎn)該區(qū)域房地產(chǎn)市場價格沒有變化，因此交易日期不需要修正。（2）交易情況修正：三個可比實(shí)例的交易情況均為正常市場價格，在此不作修正。（3）區(qū)域因素修正A、商服繁華度，分為高、較高、一般、較低、低五個等級，以估價對象的等級為100，每相差一個等級，相應(yīng)修正2；B、交通便捷度，分為便捷、較便捷、一般、較不便捷、不便捷五個等級，以估價對象的等級為100，每相差一個等級，相應(yīng)修正2，C、臨道路類型，分為臨主干道、臨區(qū)域主干道、臨區(qū)域次干道、臨支路四個等級，以估價對象的等級為100，每相差一個等級，相應(yīng)修正1；D、公共配套設(shè)施，分為不完備、較完備、完備三個等級，以估價對象的等級為100，每相差一個等級，相應(yīng)修正2；E、周圍人文環(huán)境狀況，分為“無噪音，街區(qū)整潔，公共衛(wèi)生好”、“無明顯噪音，街區(qū)較整潔，公共衛(wèi)生較好”、“有輕微噪音，公共衛(wèi)生一般”、“有明顯噪音，街區(qū)較雜亂，公共衛(wèi)生較差”、“有重噪音，街區(qū)雜亂，公共衛(wèi)生差”五個等級，以估價對象的等級為100,每相差一個等級，相應(yīng)修正1；F、文體設(shè)施條件，分為不完備、較完備、完備三個等級，以估價對象的等級為100，每相差一個等級，相應(yīng)修正2；G、生活服務(wù)設(shè)施，分為不完備、較完備、完備三個等級，以估價對象的等級為100，每相差一個等級，相應(yīng)修正2；（4）個不因素修正A.容積率，以估價對象的等級為100，每相差0.5修正1；B.通風(fēng)朝向，分為好、較好、一般、較差、差五個等級，以估價對象的等級為100，每相差一個等級，相應(yīng)修正為1。C.新舊程度，按綜合成新率，以估價對象的等級為100，每相差5%，相應(yīng)修正2；D.臨街狀況，分為兩面或兩面以上臨街、一面臨街、不臨街三個等級，以估價對象的等級為100，每相差一個等級，相應(yīng)修正2；E.建筑樓層，以估價對象的等級為100，每相差一層，相應(yīng)修正2；F.建筑結(jié)構(gòu)，分為框架、混合、磚混、磚木四個等級，以估價對象的等級為100，每相差一個等級，相應(yīng)修正1；比較案例應(yīng)該為同一建筑物結(jié)構(gòu)的房屋建筑；G.裝修狀況，分為高檔裝修、中檔裝修、簡單裝修、毛坯房四個等級，以估價對象的等級為100，每相差一個等級，相應(yīng)修正1；H.建筑時刻；以估價對象的等級為100，每相差一年相應(yīng)修正1；I.建筑面積；以估價對象的等級為100，與估價對象每相差50平方米為一個等級，相應(yīng)修正1；表3比較因素條件指數(shù)表比較案例估價對象案例A案例B案例C交易價格(元/m2)待估150115901696交易時刻100100100100交易情況100100100100區(qū)位因素商服繁華程度100100104102生活服務(wù)設(shè)施100100100100文體設(shè)施條件100100100100環(huán)境條件100100100100交通便捷度100105102102臨道路類型100100100100個不因素結(jié)構(gòu)100100100100建筑面積（m2）100102100100成新率100101101100容積率100989998裝修狀況100100101101物業(yè)情況100100100100總樓層100101101102臨路狀況100100100100戶型100100100100通風(fēng)朝向100100100100土地使用權(quán)性質(zhì)100100100100=3\*GB2⑶修正結(jié)果表4比較實(shí)例修正結(jié)果表比較案例案例A案例B案例C交易價格(元/m2)150115901696交易時刻100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100區(qū)位因素商服繁華程度100/100100/104100/102生活服務(wù)設(shè)施100/100100/100100/100文體設(shè)施條件100/100100/100100/100環(huán)境條件100/100100/100100/100交通便捷度100/105100/102100/102臨道路類型100/100100/100100/100個不因素結(jié)構(gòu)100/100100/100100/100建筑面積（m2）100/102100/100100/100成新率100/101100/101100/100容積率100/98100/99100/98裝修狀況100/100100/101100/101物業(yè)情況100/100100/100100/100總樓層100/101100/101100/102臨路狀況100/100100/100100/100戶型100/100100/100100/100通風(fēng)朝向100/100100/100100/100土地使用權(quán)性質(zhì)100/100100/100100/100修正系數(shù)0.93400.92420.9520比準(zhǔn)價格(元/㎡)140214691615=4\*GB2⑷取比準(zhǔn)價格的算術(shù)平均值作為評估單價。表5：比較法結(jié)果表單位:元/平方米案例各案例修正后評估價格評估值講明案例114021495三個案例修正后的價格比較接近,因此采納算術(shù)平均法確定其權(quán)數(shù)案例21469案例31615㈡收益法1.收益還原法是在預(yù)測估價對象的以后收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價值，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期收益能力為導(dǎo)向求取估價對象的價值。2.收益還原法測算過程詳見表6。表6收益還原法測算過程一覽表序號計算項目計算基數(shù)計算

系數(shù)計算結(jié)果（元）取價依據(jù)（或講明）基數(shù)講明基數(shù)數(shù)量一年租金收益建筑面積262.97824,193見注⑴二年總費(fèi)用㈠+㈡+㈢+㈣+㈤6,584㈠治理費(fèi)年租金收益24193.244%968按年總收益的4%計?、婺晷蘅樫M(fèi)房屋重置價格2624442.0%5,249按房屋重置價格2%計?、绫ｋU費(fèi)五×保險費(fèi)費(fèi)率1837110.20%367按房屋現(xiàn)值0.2%計?、瓒惤鸺案郊佣?+2+3+4+50.00%-三房地產(chǎn)年純收益一-二17,609四房屋重置價格建筑面積×重置單價262.97998262,444見注⑵五房屋現(xiàn)值四×成新率26244470%183,711六房地產(chǎn)還原利率7.00%見注⑶七年純收益增長率5.00%依照同類物業(yè)近幾年租金增長及銷售價格增長情況確定八房地產(chǎn)收益年限33.51見注⑷九房地產(chǎn)收益價格[三/(六-七)]*[1-1/（1+七）八/（1+六）八]412,599結(jié)果取整十房地產(chǎn)單價八/建筑面積412,599262.971,569結(jié)果取整注：⑴年租金收益確定調(diào)查