某物業(yè)投標(biāo)方案

某物業(yè)投標(biāo)方案某物業(yè)投標(biāo)方案某物業(yè)投標(biāo)方案資料僅供參考文件編號(hào)：2022年4月某物業(yè)投標(biāo)方案版本號(hào)：A修改號(hào)：1頁次：1.0審核：批準(zhǔn):發(fā)布日期：**·****前期物業(yè)管理方案**物業(yè)管理有限責(zé)任公司二ＯＯ七年四月關(guān)于我們一、公司簡(jiǎn)介**物業(yè)管理有限責(zé)任公司成立于年月日，是一家承接房地產(chǎn)物業(yè)管理的專業(yè)化公司，具有物業(yè)管理企業(yè)三級(jí)資質(zhì)，直屬鎮(zhèn)江市建設(shè)局。主要從事各種綜合性樓宇的物業(yè)管理、廣場(chǎng)管理、商務(wù)會(huì)所管理、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)、停車服務(wù)，以及流動(dòng)網(wǎng)點(diǎn)、門面房管理等。公司目前主要負(fù)責(zé)**等業(yè)點(diǎn)的物業(yè)管理及專項(xiàng)服務(wù)。優(yōu)良的工作作風(fēng)，踏實(shí)肯干的職工隊(duì)伍，為公司精品化管理奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。管理中**大廈、明珠大廈成為客商投資熱土，優(yōu)質(zhì)服務(wù)贏得廣泛贊譽(yù)。公司實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)辦公室、財(cái)務(wù)科、物業(yè)管理部、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)部，為分清職責(zé)，加強(qiáng)管理，辦公室下設(shè)督查科，物業(yè)管理部下設(shè)物業(yè)服務(wù)科、工程管理科，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)部下設(shè)市場(chǎng)營(yíng)銷科、資源管理科。公司現(xiàn)有員工近150名，其中大學(xué)本科17人，大專20人，具有中高級(jí)專業(yè)職稱18人，具有全國(guó)物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書8人，專業(yè)門類齊全。公司重視人力資源的挖掘與培養(yǎng)，形成了知識(shí)結(jié)構(gòu)合理與組織機(jī)構(gòu)高效的管理層和員工層。憑著奮進(jìn)、求實(shí)的敬業(yè)精神，公司將一步步實(shí)現(xiàn)宏偉發(fā)展藍(lán)圖。二、公司業(yè)績(jī)2002—2004公司保潔員連續(xù)三年被市政府評(píng)為“百佳市民獎(jiǎng)”2003年**大廈被市消防支隊(duì)評(píng)為“消防優(yōu)秀單位”2003年公司被市建設(shè)局評(píng)為“目標(biāo)管理優(yōu)秀單位”2003年公司被大市口街道綜治辦評(píng)為“治安管理優(yōu)秀單位”2003年公司獲得鎮(zhèn)江市科技進(jìn)步三等獎(jiǎng)2003年公司管理的大市口廣場(chǎng)被評(píng)為鎮(zhèn)江市“文明示范標(biāo)志區(qū)”2004年—2005年公司保潔班組連續(xù)兩年被市總工會(huì)評(píng)為“五一文明班組獎(jiǎng)”2004年大市口廣場(chǎng)被市文明委授予“文明示范標(biāo)志區(qū)”2004年度被市建設(shè)局評(píng)為“目標(biāo)管理優(yōu)秀單位”2005年度公司獲得鎮(zhèn)江市市級(jí)文明單位2005年度**大廈被評(píng)為市級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀大廈“百佳市民獎(jiǎng)”總工會(huì)**·****物業(yè)管理整體設(shè)想與策劃**·****共建有2幢高層和5幢多層住宅，戶型面積主要以90Ｍ2為主，適當(dāng)補(bǔ)充100Ｍ2左右的大戶型和80Ｍ2左右的子母套型，整個(gè)小區(qū)布局合理、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美、具有鮮明個(gè)性的花園式生活空間。主要滿足有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的階層需求及部份小型辦公企業(yè)的需求，通過對(duì)“****”的定位分析，結(jié)合我公司多年的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，我們對(duì)“****”的物業(yè)管理的整體設(shè)想如下：我們的管理思路：以合適的收費(fèi)價(jià)格，現(xiàn)代化的管理手段，營(yíng)造高品位的居住辦公環(huán)境，提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)，創(chuàng)造商住樓小區(qū)的物業(yè)管理典范。管理機(jī)制在**·****的物業(yè)管理過程中，依托**物業(yè)公司本部規(guī)模、人才、經(jīng)驗(yàn)、體制四大優(yōu)勢(shì)，根據(jù)**·****的特點(diǎn)在實(shí)行專業(yè)化的物業(yè)管理同時(shí)，積極倡導(dǎo)業(yè)主自治與自律，啟發(fā)業(yè)主參與意識(shí)，發(fā)揮業(yè)主的自治與自律功能和對(duì)物業(yè)管理公司的監(jiān)督作用。二、合適的收費(fèi)價(jià)格、高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)根據(jù)**·****的物業(yè)管理價(jià)格定位分析，我們將以合適的收費(fèi)價(jià)格，配合建設(shè)單位“以人為本”的思路，在科學(xué)技術(shù)、節(jié)能技術(shù)、智能技術(shù)大量運(yùn)用的同時(shí)，結(jié)合公司現(xiàn)管項(xiàng)目管理的成功經(jīng)驗(yàn)，為入駐的居民和企業(yè)提供高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)。三、換位思考，親情服務(wù)，個(gè)性化管理“想業(yè)主之所想”是物業(yè)管理中服務(wù)理念的基石。物業(yè)管理公司水平的高低，不僅取決于小區(qū)環(huán)境是否整潔，治安是否良好，還取決于物業(yè)公司是否贏得業(yè)主的心，“有為才有位”。在對(duì)**·****進(jìn)行物業(yè)管理時(shí)，我們的原則是換位思考，我們所有的工作人員將會(huì)傾注真情，象對(duì)待自家親人一樣滿足他們對(duì)服務(wù)及個(gè)性需求。**·****小區(qū)采取的管理模式業(yè)務(wù)流程計(jì)計(jì)劃階段前期管理階段常規(guī)管理階段獲得信息現(xiàn)場(chǎng)勘察選中我們制定方案簽訂合同補(bǔ)充方案機(jī)構(gòu)組建人員培訓(xùn)接管驗(yàn)收辦理入住裝修管理日常管理二、****物業(yè)管理整體動(dòng)作機(jī)制信息中心信息中心3#樓居民2#樓居民1#樓居民單位4#樓居民5#樓居民單位****管理處主任、各部門6#樓居民單位7#樓居民單位三、****物業(yè)管理處內(nèi)部快速反應(yīng)動(dòng)作機(jī)制信息中心信息中心園藝員保安員服務(wù)中心公司本部居民及單位保潔員水電工電梯工四、組織機(jī)構(gòu)圖********物業(yè)管理處主任室保安班組保潔班組綠化班組水電班組綜合辦公室機(jī)構(gòu)設(shè)置是根據(jù)****小區(qū)的規(guī)模、管理重點(diǎn)、要點(diǎn)、精干高效的原則建立的。管理處是在公司本部的領(lǐng)導(dǎo)下的主任負(fù)責(zé)制。設(shè)主任一名，直管綜合辦公室、保安班組、保潔班組、綠化班組、水電班組。其中財(cái)務(wù)由公司本部代管，****小區(qū)管理處不設(shè)財(cái)務(wù)部門。五、各班組職責(zé)綜合辦公室：主要負(fù)責(zé)配合管理處主任的工作，負(fù)責(zé)辦理業(yè)主的入住，居民信息的收集，物業(yè)費(fèi)用的收取，及其它事務(wù)。保潔班組：負(fù)責(zé)各樓宇的環(huán)境保潔，衛(wèi)生消殺，環(huán)保監(jiān)測(cè)和民民及入駐單位委托的保潔服務(wù)項(xiàng)目。綠化班組：對(duì)小區(qū)內(nèi)所有的綠化花木負(fù)責(zé)，對(duì)小區(qū)內(nèi)綠化區(qū)域進(jìn)行管理，定期對(duì)綠化進(jìn)行澆水、修剪、施肥、殺蟲養(yǎng)護(hù)。水電班組：負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)所有公共設(shè)施、設(shè)備的維修、保養(yǎng)及居民委托的維修服務(wù)項(xiàng)目。保安班組：主要負(fù)責(zé)各樓宇的公共秩序的維護(hù)、道路暢通、車輛停放的管理、消防安全管理、小區(qū)巡邏。**·****前期物業(yè)管理工作計(jì)劃****的物業(yè)管理大體上分為早期介入、接管驗(yàn)收管理、業(yè)主入駐管理、保安管理、消防管理、清潔綠化管理、房屋及共用設(shè)備設(shè)施管理、財(cái)務(wù)管理、質(zhì)量管理、人力資源管理、檔案管理等方面，在實(shí)際操作中，我們將根據(jù)各階段的特點(diǎn)，有重點(diǎn)、有步驟地逐項(xiàng)落實(shí)。一、早期介入的具體工作計(jì)劃：1、檢查配套設(shè)施是否完善，如保潔用服務(wù)間、垃圾房、停車場(chǎng)、自行車庫(kù)、開水爐（間）、吸煙區(qū)等服務(wù)設(shè)施；另外如物管公司用房、庫(kù)房、更衣室、工程部工作間、值班室等后勤設(shè)施；2、檢查水電供應(yīng)容量及能源費(fèi)計(jì)量的設(shè)計(jì)。根據(jù)****的功能要求和考慮不同業(yè)主（租戶）使用的設(shè)備及其發(fā)展需要審查水電特別是區(qū)域供電容量。3、檢查安全監(jiān)控系統(tǒng)和消防系統(tǒng)設(shè)備的布局是否合理實(shí)用，是否留有死角。

4、檢查機(jī)電設(shè)備的配置是否合理。5、收集整理合同文件和技術(shù)檔案資料。6、起草物管委托合同并與開發(fā)商簽署；

7、與開發(fā)商協(xié)商制定管理維修公約并報(bào)市房地局核準(zhǔn)備案；8、制定物業(yè)管理的崗位設(shè)置和人員編制，列出人員到位時(shí)間表；9、制定匯總各部門采購(gòu)清單（辦公家具設(shè)備及用品、工程工具及材料、保潔機(jī)器及用品、工服及更衣柜、保安器械及用品、印刷品、指示牌等）；

10、根據(jù)正式管理前人員到位計(jì)劃、人員工資福利及辦公費(fèi)用以及采購(gòu)清單編制開辦費(fèi)預(yù)算報(bào)開發(fā)商審批執(zhí)行；

11、根據(jù)具體情況及業(yè)主租戶的服務(wù)需求預(yù)測(cè)編制物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算，確定每月每建筑平米的管理費(fèi)金額；根據(jù)設(shè)備情況及業(yè)主使用功能的要求，擬定能源費(fèi)計(jì)量及分?jǐn)偡桨讣霸瓌t；確定服務(wù)項(xiàng)目及各類收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

12、與開發(fā)商辦理交接樓手續(xù)（包括安全消防責(zé)任的交接）；交接內(nèi)容要有以下幾點(diǎn)：

●產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍/業(yè)戶名單/地址名牌及郵編

●圖紙資料及設(shè)備使用操作手冊(cè)

●供貨商/承建商的培訓(xùn)

●政府及行業(yè)主管部門簽發(fā)的許可證書或執(zhí)照

●鑰匙

●專用工具和備品備件

●遺留問題的確認(rèn)和解決時(shí)限

●保修安排（電話聯(lián)絡(luò)單）

●電、水、氣表的抄讀確認(rèn)

●資產(chǎn)/材料/工具

●問題

●問題的原因

●已造成或?qū)⒃斐傻暮蠊?/p>

●解決方案建議（時(shí)間、費(fèi)用和相關(guān)影響；徹底解決、改善、管理措施彌補(bǔ)）

●時(shí)間限制要求

13、建立主要的制度和工作程序：公眾制度、員工崗位職責(zé)、人事制度、財(cái)務(wù)制度及重要對(duì)客服務(wù)程序等；

14、相應(yīng)文件及表格的設(shè)計(jì)、印刷和使用；

15、協(xié)助發(fā)展商辦理業(yè)主的入伙手續(xù)；辦理業(yè)主及租戶的入住手續(xù)。二、前期主要服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（一）、基本要求1、前期服務(wù)與開發(fā)商雙方簽定規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。2、承接項(xiàng)目時(shí)，對(duì)公用部位，公用設(shè)施進(jìn)行認(rèn)真查檢，驗(yàn)收手續(xù)齊全。3、管理人員、專業(yè)操作人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書。4、有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等健全制度。5、管理服務(wù)人員佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)、熱情。6、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)價(jià)目。7、按合同約定規(guī)范使用房屋專項(xiàng)維修資金。（二）、房屋管理1、對(duì)房屋公用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。2、根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制維修計(jì)劃和房屋專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向開發(fā)商提出報(bào)告與建議，根據(jù)建設(shè)方的決定，組織維修。3、每周巡查1次房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，定期維修養(yǎng)護(hù)。4、按照裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約要求，建立完善的裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。每2日巡查一次裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時(shí)勸阻并報(bào)告有關(guān)主管部門。5、對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告有關(guān)主管部門。（三）、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)1、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。2、公示24小時(shí)服務(wù)電話。急修30分鐘內(nèi)，到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，有報(bào)修、維修記錄。3、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺(tái)帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢修等記錄齊全。4、設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維修人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。5、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄。需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃和房屋專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向開發(fā)商提出報(bào)告與建議，根據(jù)建設(shè)方的決定，組織維修或者更新改造。6、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用；消防通道暢通，設(shè)備房保持整潔。7、樓道燈完好率不低于85%，發(fā)現(xiàn)燈壞及時(shí)維修。8、將公共設(shè)施如公廁、配電房、路燈、排水排污管道、化糞池、馬路、停車場(chǎng)、公共活動(dòng)場(chǎng)所等管理好，不得改變其使用功能。9、對(duì)配電柜、空調(diào)待各類設(shè)備做好運(yùn)行及維修保養(yǎng)記錄臺(tái)帳，定期檢查。10、設(shè)備閥門、管道無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，排水系統(tǒng)暢通，汛期道路無積水。

（四）、公共秩序維護(hù)1、小區(qū)北出入口實(shí)行7：00---19：00門衛(wèi)值班；高層出入口及南出入口實(shí)行保安24小時(shí)值班。2、對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每3小時(shí)至少巡查1次。3、車輛停放有序。小區(qū)進(jìn)出口通道暢通。對(duì)進(jìn)出車輛指揮管理有序有禮，進(jìn)出方便。4、對(duì)摩托車、自行車指定位置停放，停車秩序整齊有序。5、對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。6、容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施，對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。7、全小區(qū)實(shí)行24小時(shí)機(jī)動(dòng)巡邏，夜間實(shí)行電子巡更。（五）、保潔服務(wù)1、生活垃圾每日清運(yùn)1次。2、公共場(chǎng)所每日清掃2次，出入口、樓道每日清掃1次，共用部位玻璃每月清潔1次，樓道燈每季清潔1次，電表箱、樓梯扶手、消防箱、信箱等設(shè)備，每周抹一次，確保無衛(wèi)生死角。。3、小區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每2年疏通1次，雨、污水井每半年檢查1次，并視檢查情況及時(shí)清掏；化糞池每季度檢查1次，每年清掏2次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏。4、做到七凈、六無。七凈：路面凈、路沿凈、人行道凈、雨（污）水井口凈、樹根凈、路燈桿根凈、墻根凈；六無：無垃圾污物、無動(dòng)物糞便、無磚瓦石塊、無碎紙皮核、無明顯浮土、無污水臟物。5、根據(jù)****實(shí)際情況定期進(jìn)行消毒和滅蟲除害。（六）、綠化服務(wù)1、對(duì)綠化區(qū)域每天定時(shí)澆水，定期進(jìn)行翻土，栽種草皮植被，及時(shí)清除雜草，創(chuàng)造小區(qū)優(yōu)美的環(huán)境。對(duì)小區(qū)內(nèi)所有的綠化花木負(fù)責(zé)，成活率要達(dá)95％以上。

2、保證小區(qū)所有綠化設(shè)施完好，對(duì)小區(qū)內(nèi)綠化區(qū)域進(jìn)行管理（澆水、修枝整形及養(yǎng)護(hù)），對(duì)一切破壞綠化的行為給予制止。

3、負(fù)責(zé)小區(qū)綠化區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生及保潔工作，及時(shí)處理枯枝落葉。

4、2幢高層公共門廳常年布置綠色植物，定期對(duì)其進(jìn)行澆水、修剪、施肥、殺蟲養(yǎng)護(hù)。（七）、收發(fā)服務(wù)1、報(bào)紙、雜志、信函發(fā)放準(zhǔn)確及時(shí)。2、各種快遞、掛號(hào)信函、重要文件等登記詳細(xì)，發(fā)放準(zhǔn)確及時(shí)，無錯(cuò)發(fā)，漏發(fā)。**·****物業(yè)人員配備、培訓(xùn)及管理一、人員配備****物業(yè)管理處人員配備是依據(jù)我公司多年的管理經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合****小區(qū)實(shí)際情況進(jìn)行測(cè)算。各類人員共計(jì)27人，其中主任1名，管理員1名，保潔員7名，綠化工1名，水電工1名，保安員16名。管理處管理處主任1名保安16名保潔7名綠化1名水電1名綜合辦公室職員1名二、人員培訓(xùn)高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，需要高標(biāo)準(zhǔn)的制度，高標(biāo)準(zhǔn)制度需要高素質(zhì)人來執(zhí)行。我公司建立了較好的管理人員培訓(xùn)機(jī)制。培訓(xùn)是員工能否圓滿執(zhí)行制度并達(dá)到目標(biāo)的手段，也是****物業(yè)管理處能否實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)的一個(gè)重要保證。1、政治思想素質(zhì)培訓(xùn)。全體員工都應(yīng)樹立全心全意為業(yè)主和使用人服務(wù)的思想，熱愛物業(yè)管理工作，提倡“”熱忱、奉獻(xiàn)”的敬業(yè)精神。2、職業(yè)道德培訓(xùn)。教育員工樹立“五愛”思想：愛行業(yè)，愛用戶、愛崗位、愛服務(wù)、愛信譽(yù)。3、作風(fēng)建設(shè)：根據(jù)員工工作性質(zhì)，著統(tǒng)一服裝，統(tǒng)一掛牌。在接待業(yè)主、使用人或賓客時(shí)，應(yīng)做到態(tài)度和藹可親，舉止端莊，談吐文明，把“居民至上”作為行動(dòng)的最高信條。三、培訓(xùn)組織方式培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)內(nèi)容考核方式崗前培訓(xùn)新招員工1、**版“三全四?！蔽逍羌?jí)管理體系文件2、物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)3、職業(yè)道德教育4、政治思想素質(zhì)教育口試、筆試，實(shí)際操作在職培訓(xùn)在崗員工1、專業(yè)技能2、操作規(guī)程3、管理技巧4、管理藝術(shù)筆試，實(shí)際操作脫產(chǎn)培訓(xùn)新員工、在崗員工新知識(shí)、新技術(shù)獲取合格證書再培訓(xùn)在崗員工新技術(shù)、新理論口試、筆試，實(shí)際操作四、**版“三全四保”五星級(jí)管理體系標(biāo)準(zhǔn)1.引言為更好實(shí)現(xiàn)公司各物業(yè)點(diǎn)“天天是精品”的管理目標(biāo)，依據(jù)公司“三全”（全方位、全時(shí)段、全覆蓋）、“四?！保ū０?、保潔、保綠、保設(shè)備）的總體要求，制訂本標(biāo)準(zhǔn)。本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了基礎(chǔ)管理、房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)、共用設(shè)備管理、共用設(shè)施管理、保安及車輛管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化管理、精神文明建設(shè)和管理效益等方面的要求。本標(biāo)準(zhǔn)適用于公司參與管理的所有物業(yè)點(diǎn)。2.基礎(chǔ)管理接管驗(yàn)收手續(xù)齊備。實(shí)施統(tǒng)一專業(yè)化管理。與建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)管理合同，雙方責(zé)權(quán)利明確。建立維修基金，其管理、使用、續(xù)籌符合有關(guān)規(guī)定。房屋使用手冊(cè)、裝飾裝修管理規(guī)定及業(yè)主公約等各項(xiàng)公眾制度完善。業(yè)主委員會(huì)按規(guī)定程序成立，并按章程履行職責(zé)。各物業(yè)點(diǎn)制訂爭(zhēng)創(chuàng)五星規(guī)劃和具體實(shí)施方案。建立健全各項(xiàng)管理制度、各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)，并制訂具體的落實(shí)措施和考核辦法。管理人員和專業(yè)技術(shù)人員持證上崗；員工統(tǒng)一著裝，佩戴明顯標(biāo)志，工作規(guī)范，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)。應(yīng)用計(jì)算機(jī)、智能化設(shè)備等現(xiàn)代化管理手段，提高管理效率。在收費(fèi)、財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算、稅收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定:至少每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況。房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全，分類成冊(cè)，管理完善，查閱方便。建立住用戶檔案、房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊(cè)，查閱方便。建立24小時(shí)值班制度，設(shè)立服務(wù)電話，接受業(yè)主和使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)報(bào)修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時(shí)處理，有回訪制度和記錄。定期向住用戶和發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單，對(duì)合理的建議及時(shí)整改，滿意率達(dá)95％以上。建立并落實(shí)維修服務(wù)承諾制，零修急修及時(shí)率100％、返修率不高于1％，并有回訪記錄。3.房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)廣場(chǎng)、大廈、停車場(chǎng)等建筑物標(biāo)志明顯，服務(wù)區(qū)內(nèi)門廳布置合理并設(shè)立引路方向平面圖和路標(biāo)，大廈各單位名錄標(biāo)識(shí)在大堂內(nèi)顯著位署，并統(tǒng)一有序。無違反規(guī)劃私搭亂建，無擅自改變房屋用途現(xiàn)象。建筑物外觀完好、整潔；外墻是建材貼面的，無脫落；是玻璃幕墻的，清潔明亮、無破損；是涂料的，無脫落、無污漬；無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象。室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，保持整潔統(tǒng)一美觀，無安全隱患或破損?？照{(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集，支架無銹蝕。封閉陽臺(tái)統(tǒng)一有序，色調(diào)一致，不超出外墻面；除建筑設(shè)計(jì)有要求外不得安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽蓬等。樓宇內(nèi)樓梯、走道、扶手、天花板、吊頂?shù)葻o破損；墻體整潔，無亂張貼；共用部位門窗、燈具、開關(guān)等功能良好；衛(wèi)生間、水房等管理完好。共用樓梯、天臺(tái)、通道等處無堆放雜物及違章占用等，天臺(tái)隔熱層無破損。房屋裝飾裝修符合規(guī)定，未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象。設(shè)施單位面積重量不超過樓板承重限度，無危及建筑結(jié)構(gòu)的安全隱患。 4.共用設(shè)備管理 綜合要求 4.1.1制訂設(shè)備安全運(yùn)行、崗位責(zé)任制、定期巡回檢查、維護(hù)保養(yǎng)、運(yùn)行記錄管理、維修檔案等管理制度，并嚴(yán)格執(zhí)行。4.1.2設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔，無雜物，灰塵、無鼠、蟲害發(fā)生，機(jī)房環(huán)境符合設(shè)備要求。4.1.3配備所需專業(yè)技術(shù)人員，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程。4.1.4設(shè)備良好，運(yùn)行正常，一年內(nèi)無重大管理責(zé)任事故。供電系統(tǒng) 4.2.1保證正常供電，限電、停電有明確的審批手續(xù)并按規(guī)定時(shí)間通知住用戶。4.2.2制訂臨時(shí)用電管理措施與停電應(yīng)急處理措施并嚴(yán)格執(zhí)行。4.2.3備用應(yīng)急電源可隨時(shí)起用。弱電系統(tǒng) 4.3.1按工作標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定時(shí)間排除故障，保證各弱電系統(tǒng)正常工作。4.3.2監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常，有記錄并按規(guī)定期限保存。消防系統(tǒng) 4.4.1消防控制中心24小時(shí)值班，消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全、完好無損，可隨時(shí)起用 。4.4.2消防管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時(shí)處理各種問題。4.4.3組織開展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人。4.4.4訂有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通。4.4.5裝修需報(bào)消防部門審批，對(duì)裝修過程嚴(yán)格監(jiān)管，裝修完成后經(jīng)消防部門驗(yàn)收合格后方可使用。4.4.6服務(wù)區(qū)域內(nèi)無火災(zāi)安全隱患，督促各用戶與相關(guān)部門簽訂消防責(zé)任書。4.4.7各住用戶消防、用電有嚴(yán)格的管理規(guī)定，室內(nèi)電線、插座安裝規(guī)范，無安全隱患。電梯系統(tǒng) 4.5.1電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備。4.5.2電梯按規(guī)定或約定時(shí)間運(yùn)行，安全設(shè)施齊全，通風(fēng)、照明及附屬設(shè)施完好。4.5.3轎廂、井道、機(jī)房保持清潔。4.5.4電梯由專業(yè)隊(duì)伍維修保養(yǎng)，維修、保養(yǎng)人員持證上崗。4.5.5運(yùn)行出現(xiàn)故障后，維修人員應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)維修。4.5.6運(yùn)行出現(xiàn)險(xiǎn)情后，應(yīng)有排除險(xiǎn)情的應(yīng)急處理措施。4.5.7貨運(yùn)電梯由專人管理操作，嚴(yán)禁超載，客梯嚴(yán)禁載貨。給排水系統(tǒng)4.6.1.建立大廈用水、供水管理制度，積極協(xié)助用戶安排合理的用水和節(jié)水計(jì)劃。4.6.2設(shè)備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏。4.6.3按規(guī)定對(duì)二次供水蓄水池設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清潔、清毒；二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單、操作人員健康合格證齊全；水池、水箱清潔衛(wèi)生，無二次污染。4.6.4高壓水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施，水池、水箱周圍無污染隱患。4.6.5限水、停水按規(guī)定時(shí)間通知住用戶。4.6.6排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水，地下室、車庫(kù)、設(shè)備房無積水、浸泡發(fā)生。4.6.7遇有事故，維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修，無大面積跑水、泛水、長(zhǎng)時(shí)間停水現(xiàn)象。4.6.8制定事故應(yīng)急處理方案。空調(diào)系統(tǒng)4.7.1中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行正常，水塔運(yùn)行正常且噪音不超標(biāo)，無嚴(yán)重滴漏水現(xiàn)象。4.7.2中央空調(diào)系統(tǒng)出現(xiàn)運(yùn)行故障后，維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)維修。4.7.3制訂中央空調(diào)發(fā)生故障應(yīng)急處理方案。供暖供氣系統(tǒng)4.8.1鍋爐供暖設(shè)備、煤氣設(shè)備、燃?xì)庠O(shè)備完好，運(yùn)行正常。4.8.2管道、閥門無跑冒滴漏現(xiàn)象及事故隱患。4.8.3北方地區(qū)冬季供暖居室內(nèi)溫度不得低于16℃5.共用設(shè)施管理共用配套服務(wù)設(shè)施完好，無隨意改變用途。共用管線統(tǒng)一下地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻。道路、樓道、大堂等公共照明完好。廣場(chǎng)、大廈、停車場(chǎng)范圍內(nèi)的道路通暢，路面平坦。6.保安及車輛管理 服務(wù)區(qū)域內(nèi)實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏制度。有專業(yè)保安隊(duì)伍，保安人員熟悉服務(wù)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境，文明值勤訓(xùn)練有素言語規(guī)范認(rèn)真負(fù)責(zé)。結(jié)合服務(wù)區(qū)域內(nèi)的特點(diǎn)，制訂安全防范措施。進(jìn)出服務(wù)區(qū)域內(nèi)的各種車輛管理有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。停車場(chǎng)有專人疏導(dǎo)，管理有序，排列整齊。室內(nèi)停車場(chǎng)管理嚴(yán)格，出入登記。非機(jī)動(dòng)車車輛有集中停放場(chǎng)地，管理制度落實(shí)，停放整齊，場(chǎng)地整潔。危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。7.環(huán)境衛(wèi)生管理環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備，設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站。清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制，有專職的清潔人員和明確的責(zé)任范圍，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化保潔 。垃極日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺、房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備無蟻害。管理區(qū)域保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象；樓梯扶攔、天臺(tái)公共玻璃窗等保持潔凈；廣場(chǎng)、大廈地面無紙屑、煙頭等廢棄物。廣場(chǎng)、大廈商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序，符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)；無攤點(diǎn)外溢、無亂貼、亂畫現(xiàn)象。無違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物。排煙、排污、噪音等符合國(guó)家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，外墻無污染。對(duì)有毒、有害垃圾管理嚴(yán)格按規(guī)定分裝，不得與其它垃圾混雜。8.綠化管理綠地?zé)o改變使用用途和破環(huán)、踐踏、占用現(xiàn)象?；ú輼淠鹃L(zhǎng)勢(shì)良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損現(xiàn)象，無斑禿。綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。對(duì)廣場(chǎng)、大廈等綠化有管理措施并落實(shí)。農(nóng)藥使用要建有嚴(yán)格的領(lǐng)用、保管、使用制度。9.精神文明建設(shè)全體業(yè)主和使用人能自覺維護(hù)公眾利益，遵守服務(wù)區(qū)域內(nèi)的各項(xiàng)管理規(guī)定。相關(guān)服務(wù)區(qū)域內(nèi)設(shè)立宣傳園地，宣傳管理、衛(wèi)生、治安、消防等方面的知識(shí)，開展健康向上的活動(dòng)。管理區(qū)域內(nèi)的公共娛樂場(chǎng)所未發(fā)生重大違紀(jì)違法案件。相關(guān)區(qū)域內(nèi)設(shè)立信息公告欄，符合條件的設(shè)有文化體育活動(dòng)場(chǎng)所。創(chuàng)造條件，積極配合，支持并參與社區(qū)文化建設(shè)。10.管理效益物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收繳率98％以上。提供便民有償服務(wù)，開展多種經(jīng)營(yíng)。物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)狀況良好。五、物業(yè)管理檔案的收集在****小區(qū)物業(yè)管理中，我們的檔案資料的收集工作盡可能及時(shí)、完善、不遺漏。所謂完善，從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成上的方方面面、從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環(huán)境；從時(shí)間上講是自始至終，從物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)到售后服務(wù)的資料都須齊全。及時(shí)，即要不失時(shí)機(jī)，做到“六時(shí)”。時(shí)段要求物業(yè)接管時(shí)全面掌握房屋建筑、附屬設(shè)備、公共設(shè)施、綠地綠化等物業(yè)基本情況的最佳時(shí)機(jī)樓宇入伙時(shí)此時(shí)是全面掌握業(yè)主或使用人基本情況和物業(yè)使用情況的最佳時(shí)機(jī)上門訪問時(shí)通過主動(dòng)上門訪問，與業(yè)主或使用人進(jìn)行對(duì)話和溝通，核對(duì)已有記錄，注記變動(dòng)情況接待投訴時(shí)通過日常接待和處理投訴，掌握動(dòng)態(tài)變化，修正原有記錄維修更新時(shí)此時(shí)應(yīng)將維修更新后的物業(yè)變動(dòng)情況注記在案檢查評(píng)比時(shí)此時(shí)應(yīng)將已經(jīng)建立的物業(yè)檔案資料進(jìn)一步整理完善，以備查考六、物業(yè)管理檔案的管理1、建立標(biāo)準(zhǔn)化的圖、樓、卡、冊(cè)、表。2、建立動(dòng)態(tài)管理機(jī)制。3、計(jì)算機(jī)物業(yè)管理系統(tǒng)。**·****物業(yè)管理承諾標(biāo)準(zhǔn)及保障措施序號(hào)管理項(xiàng)目承諾指標(biāo)承諾措施1房屋及配套設(shè)施完好率98%房屋外觀無破壞，立面整潔，無改變使用功能，公用設(shè)施及通道無隨意占用加強(qiáng)巡檢和隨時(shí)整頓，堅(jiān)持每日填寫巡檢表并及時(shí)反饋2維修及時(shí)率99%接到信息迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)，零修及時(shí)完成建立回訪制度和填寫回訪記錄3保潔率99%垃圾日產(chǎn)日清，環(huán)境清潔，環(huán)境無污染樓梯，公共區(qū)域每日清掃1遍，商住樓及高層每日清掃3遍，堅(jiān)持衛(wèi)生保潔制，加強(qiáng)巡視4路燈完好率95%路燈完好無損，夜間照明正常定期檢查，維護(hù)保養(yǎng)和保持潔凈。5小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率1‰以下配合公安機(jī)關(guān)搞好小區(qū)治安管理，確保無重大刑事案件發(fā)生實(shí)行24小時(shí)巡邏，加強(qiáng)對(duì)小區(qū)內(nèi)居民的法制宣傳教育6配套設(shè)備運(yùn)行完好率98%設(shè)備良好，運(yùn)行正常，無事故隱患完善檢查、保養(yǎng)、檢修制度，實(shí)行設(shè)備責(zé)任人員負(fù)責(zé)制7火災(zāi)發(fā)生率‰以下無因管理不善而引起的重大火災(zāi)建立消防制度，特別做好對(duì)商住樓及高層的消防巡查8綠化完好率95%綠化布局合理，優(yōu)美，無枯萎，缺塘等現(xiàn)象定時(shí)澆水、修剪、施肥、殺蟲養(yǎng)護(hù)9道路、車場(chǎng)完好率95%道路暢通無損壞，平坦、整潔加強(qiáng)交通管理對(duì)損壞部位及時(shí)檢查和修復(fù)10居民對(duì)物業(yè)投訴率2‰以下使居民對(duì)物業(yè)小區(qū)生活滿意做好各項(xiàng)細(xì)致工作，加強(qiáng)對(duì)員工管理，培訓(xùn)，對(duì)居民有問必答，有難必解11檔案建立完好率99%檔案齊全，管理完善，簡(jiǎn)便易查建立標(biāo)準(zhǔn)化的圖、樓、卡、冊(cè)、表。建立動(dòng)態(tài)管理機(jī)制以及計(jì)算機(jī)物業(yè)管理系統(tǒng)12管理費(fèi)收繳率98%?？顚Ｓ?，定期向居民公開嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)定收費(fèi)，居民入住時(shí)宣傳收費(fèi)內(nèi)容及用途。**·****物業(yè)管理便民服務(wù)項(xiàng)目一、無償服務(wù)項(xiàng)目項(xiàng)目?jī)?nèi)容日常家政服務(wù)代訂牛奶代辦收訂報(bào)刊、特快專遞、送郵件上門臨時(shí)代為保管小件物品文化娛樂服務(wù)提供棋、牌類活動(dòng)場(chǎng)所使用體育活動(dòng)場(chǎng)所組織健康形式的展覽組織小區(qū)老年人活動(dòng)醫(yī)療服務(wù)配備急救箱，急救藥品住戶生病，代為聯(lián)系醫(yī)院量血壓、測(cè)身高、體重園藝綠化為住戶提供家庭園藝咨詢鮮花養(yǎng)護(hù)術(shù)車輛管理自行車充氣服務(wù)二、有償服務(wù)項(xiàng)目項(xiàng)目?jī)?nèi)容日常維修服務(wù)疏通下水道安裝燈具、電器修理種類水、電設(shè)備清洗抽油煙機(jī)等廚房設(shè)備空調(diào)清洗維保，充氟利昂家用電器維修家政服務(wù)提供家庭勞務(wù)服務(wù)鐘點(diǎn)家庭服務(wù)電話訂餐、購(gòu)物看護(hù)寵物商務(wù)服務(wù)出租影碟開辦各類培訓(xùn)打字、復(fù)印、傳真提供公用電話車輛服務(wù)摩托車、汽車保管汽車美容園藝服務(wù)租售鮮花，盆景室內(nèi)園藝綠化、設(shè)計(jì)**·****前期開辦費(fèi)預(yù)算報(bào)告序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)金額一人員工資、福利及保險(xiǎn)按前期介入的時(shí)間作為計(jì)算時(shí)間三招聘培訓(xùn)費(fèi)招聘及培訓(xùn)費(fèi)用1000四業(yè)務(wù)費(fèi)綜合測(cè)算2000五辦公費(fèi)指前期的辦公桌椅、辦公費(fèi)用及資料印刷費(fèi)3000六固定裝備費(fèi)用包括保安裝備、清潔工具、清潔用品等90800合計(jì)附加說明：1、前期介入的時(shí)間是從接管驗(yàn)收到入伙的階段，在此按照三個(gè)月進(jìn)行預(yù)算；2、共需開辦費(fèi)：元。3、附件一：前期人員配備4、附件二：固定裝備費(fèi)用附件一：**·****前期人員配備費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)總值（元/月）一人工費(fèi)根據(jù)**大廈前期實(shí)際情況，定崗12人，（含管理處主任1名、管理員1名、保安6、保潔2名、專業(yè)綠化1名、專業(yè)水電技工1名）1員工工資平均工資標(biāo)準(zhǔn)按1500元/人/月144002社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)工資總額的%（含醫(yī)療保險(xiǎn)9%、工傷%、養(yǎng)老22%、待業(yè)2%、住房10%、生育保險(xiǎn)%）3福利基金工資總額的14%20164工會(huì)經(jīng)費(fèi)工資總額的2%2885教育經(jīng)費(fèi)工資總額的%2166服裝費(fèi)服裝費(fèi)按平均500元/人/年計(jì)算，服裝按2年折舊25073個(gè)月合計(jì)附加說明：此前期人員配備費(fèi)用是以3個(gè)月為測(cè)算依據(jù)的，接管驗(yàn)收到入伙的階段超過三個(gè)月的，以此標(biāo)準(zhǔn)再行推算。附件二：**·****固定裝備費(fèi)用測(cè)算序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量合計(jì)（元）1行政辦公用品生活必需品74650辦公室裝修1根據(jù)管理用房面積40000辦公桌椅81501200會(huì)議桌椅115001500辦公沙發(fā)115001500電腦160006000噴墨打印機(jī)115001500傳真機(jī)110001000空調(diào)315004500照相機(jī)130003000電話2100200組合資料檔案柜35001500各類檔案、標(biāo)識(shí)制作印刷若干20002000電風(fēng)扇5150750辦公細(xì)項(xiàng)物品若干10000元10000元2維修工具6300電焊機(jī)110001000沖擊鉆120002000手電鉆1300300鋁合金梯(1.5M至5M)1250250電流表1150150萬用表1200200絕緣表1300300工衣柜2150300材料架2200400機(jī)修作業(yè)工具110001000絕緣鞋及手套2100200個(gè)人工具12002003清潔工具1000手推式垃圾車1200200清潔及澆花用膠管2100200日常清潔易耗品16006004護(hù)衛(wèi)消防裝備8850無線對(duì)講機(jī)515007500消防斧頭2100200警棍4100400防毒面具2250500消防專用扳手1150150消防靴250100合計(jì)90800**·****商住樓（高層）物業(yè)管理費(fèi)用測(cè)算表項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)總值（元/月）備注一人工費(fèi)根據(jù)**大廈實(shí)際情況，定崗16人，（含管理處主任1名、保安10名、保潔4名、水電工1名）285531員工工資平均工資標(biāo)準(zhǔn)按1200元/人/月192002社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)工資總額的%（含醫(yī)療保險(xiǎn)9%、工傷%、養(yǎng)老22%、待業(yè)2%、住房10%、生育保險(xiǎn)%）86203加班費(fèi)全年節(jié)假日10天/人，40元/人/天5334服裝費(fèi)服裝費(fèi)按平均300元/人/年計(jì)算200服裝按2年折舊二運(yùn)行維修保養(yǎng)費(fèi)建筑物室內(nèi)外；電梯2臺(tái)，變壓器2臺(tái)及配電系統(tǒng)，監(jiān)控系統(tǒng)，照明系統(tǒng)；消防系統(tǒng)；供排水系統(tǒng)。1工具費(fèi)各類工具的維修保養(yǎng)費(fèi)100按3年折舊2裝備費(fèi)配置對(duì)講機(jī)5部，1500元/部，按2年分?jǐn)?，維修，年審，電池及其他支出每年每部200元3培訓(xùn)費(fèi)特種設(shè)備員工2人，培訓(xùn)費(fèi)、年檢費(fèi)200元/年334電梯維護(hù)與保養(yǎng)按與電梯公司每年每臺(tái)電梯6000元，年檢費(fèi)1000元/臺(tái)5835供配電系統(tǒng)維修保養(yǎng)費(fèi)3000元/年，低壓配電柜及配電箱維修2000元/年4166照明系統(tǒng)日光燈22元/支，半年更換1次，日光燈座30元/個(gè)，2年更換1次。1627消防系統(tǒng)噴淋頭與消防栓維修400元/月，防排煙3臺(tái)，風(fēng)機(jī)維護(hù)500元/年，報(bào)警系統(tǒng)煙感器260元/個(gè)，滅火器450