上海酒店分析

上海酒店分析上海酒店分析上海酒店分析xxx公司上海酒店分析文件編號：文件日期：修訂次數(shù)：第1.0次更改批準審核制定方案設(shè)計，管理制度上海酒店行業(yè)分析第一部分行業(yè)概況上海四五星級、甚至超五星級的高級酒店數(shù)不勝數(shù)，多數(shù)集中在上海最繁華的商業(yè)區(qū)，形成了靜安、虹橋、浦東三大賓館群，是商務(wù)旅客的首選。中國酒店行業(yè)的整體發(fā)展情況

自1980年開始，中國酒店業(yè)的產(chǎn)業(yè)規(guī)模成倍數(shù)地加速發(fā)展。酒店的供給量隨著需求的擴大而快速增長。2006年，我國星級酒店數(shù)量繼續(xù)保持適度增長。到2006年末，全國共有星級酒店12751家，比上年末增加923家，增長%；擁有客房萬間，比上年末增加萬間，增長%；擁有床位萬張，比上年末增加萬張，增長%。2006年，全國星級酒店的經(jīng)營情況良好。全年營業(yè)收入總額為億元，比上年增加億元，增長%；上繳營業(yè)稅億元，比上年增加億元，增長%。

在酒店業(yè)主要形態(tài)包括：

酒店產(chǎn)品更個性化：商務(wù)酒店、會議酒店、主題觀光酒店、休閑度假酒店、經(jīng)濟型酒店、公寓酒店、鄉(xiāng)村旅館、汽車旅館、青年旅舍。

產(chǎn)品形態(tài)上完全與國際接軌，酒店產(chǎn)業(yè)形態(tài)更多元化：商務(wù)+酒店、商業(yè)+酒店、地產(chǎn)+酒店、旅游+酒店、會議+酒店、高爾夫+酒店、酒店產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)營。

酒店產(chǎn)業(yè)規(guī)模更大：直接產(chǎn)業(yè)規(guī)模值超過2000億元，還不包括各種餐飲和休閑娛樂以及酒店供應(yīng)商等產(chǎn)業(yè)鏈。

酒店產(chǎn)業(yè)效益中的社會效益和經(jīng)濟效益不斷提高：2007年比2006年增加了800多家，2006年的星級酒店是13558家，到2007年為止，仍然超過50%的酒店是出現(xiàn)稅后虧損的。

二、上海酒店業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

結(jié)構(gòu)：上海酒店業(yè)主要由兩大部分構(gòu)成，即星級酒店與社會旅店。兩者之間的區(qū)別，主要集中在市場與服務(wù)的差異上，與其規(guī)模大小、檔次高低無關(guān)。星級酒店提供多功能服務(wù)，即除了客房住宿以外，還有餐飲服務(wù)、康健娛樂設(shè)施服務(wù)、會議設(shè)施服務(wù)等等。這種服務(wù)有深度豪華的，如四五星級等高檔酒店，也有簡約實用的，如低星級酒店；社會旅店提供單一的有限服務(wù)，即客房住宿。但在客房住宿服務(wù)的深度方面，內(nèi)部存在較大差異，其設(shè)施并不都是淺顯低檔的，有不少是深層次中高檔的。如宜必思在上海的連鎖酒店，其客房服務(wù)的設(shè)施水平不亞于三星級酒店。

現(xiàn)狀：截止至2007年底上海共有正式評定的星級酒店374家，其中五星級38家、四星級51家、三星級131家、一、二星級154家。此外還有25家左右相當于四、五星級水平但尚未評星的酒店。從分布狀況看，四、五星級酒店大都集聚在中心城區(qū)。尤其是五星級酒店，主要分布在靜安、盧灣、長寧、徐匯、浦東等區(qū)的中心商務(wù)地帶;這與五星級酒店的功能定位和適配環(huán)境基本一致。三星級以下酒店相對平衡，全市18個區(qū)與崇明縣均有分布。從星級酒店經(jīng)營情況來看，星級較高的酒店經(jīng)營情況較好，星級較低的酒店經(jīng)營情況相對較差。

截止至2007年底，上海有各類社會旅店3460余家，分布在全市各個角落。根據(jù)其客房結(jié)構(gòu)的不同，社會旅店可大致分為三類：一是經(jīng)濟型商務(wù)旅店，其特征是在一房兩床含獨立衛(wèi)生間的基礎(chǔ)上增強商務(wù)功能，如有相當比重的單人大床房、客房內(nèi)配置獨立寫字桌、軟座椅或簡易沙發(fā)、上網(wǎng)功能等。二是假日旅店，其特征是一房兩床或三床，內(nèi)設(shè)獨立洗漱衛(wèi)生設(shè)施。三是青年旅店，其客房特征是一房多鋪，房內(nèi)不設(shè)獨立衛(wèi)生間。社會旅店整體來看有這么幾個特點：（1）價格浮動范圍大；（2）分布面廣；（3）新型經(jīng)濟型連鎖旅店發(fā)展迅速。

酒店存量：2007年上海存量酒店供需的總體狀況可以概況為兩句話，即“大體平衡，部分酒店略有供余”。這與三年前的“總體平衡，高星級略顯緊缺”已經(jīng)有所不同。2006年上海旅游酒店的平均客房率為%，與2005年%和2004年%相比，分別下降了個百分點和個百分點；其中星級酒店客房率為%，與2005年的%和2004年%相比，分別下降了個百分點和個百分點，與2002年%相比，則下降了個百分點。上海2006年和2007年這兩年每年都有大量新客房投入營運。高端市場領(lǐng)域，在2007年就增加了23家高星級酒店，客房數(shù)達到8576間。其中定位在五星級的有13家，客房5931間；定位在四星級的有10家，客房2645間。經(jīng)濟型酒店在滬擴張的勢頭更猛，如漢庭、如家、MOTEL168、速8、錦江之星和宜必思等，2007年新增的客房數(shù)超過了萬間。加上高星級市場的8576間客房，2007年上海新增客房總數(shù)至少有23576間。二是酒店房價升漲較快，抑止了部分消費需求。上海酒店業(yè)如此猛烈的發(fā)展態(tài)勢，著實令人擔憂。如果不加控制，上海酒店業(yè)將出現(xiàn)五個趨勢：總體上供過于求，客房入住率峰谷差擴大，房價呈現(xiàn)不穩(wěn)定狀況，中低檔酒店難以為繼，酒店業(yè)健康發(fā)展受到威脅。

借著北京奧運會和上海世博會的東風，以及旅游、會展經(jīng)濟的迅速走熱，上海已成為亞洲五星級酒店房價最高的城市之一。2006年上海五星級酒店平均房價達到了元/天，入住率保持在70%以上。受旅游、會展經(jīng)濟和奧運會等因素的推動，眾多大型跨國公司都積極在滬拓展高檔酒店市場，國際酒店集團十強在上海擁有和管理的高級酒店為54家，申城高星級酒店的國際化競爭格局已經(jīng)形成。

問題：雖然滬上高星級酒店房價連年攀高，但國內(nèi)有限的高檔客源市場基本被國際酒店集團所壟斷。這些國際酒店集團還把發(fā)展經(jīng)濟型酒店作為未來強攻的目標，不斷向中低端領(lǐng)域滲透。

而眾多內(nèi)資酒店在激烈的競爭中往往只能競相降價，導(dǎo)致虧損嚴重，最終只能以交納高額管理費用為代價交由國際酒店集團代為管理。近年來，滬上內(nèi)資酒店翻修后掛上國際酒店集團品牌的情況屢見不鮮。因此，雖然高星級酒店平均房價有所上升，但部分轉(zhuǎn)交管理權(quán)的內(nèi)資酒店初始投資方獲益有限。

后滬上酒店業(yè)也將不再是星級酒店“一枝獨秀”，品牌經(jīng)濟型酒店、奢侈酒店乃至富有特色的家庭旅館，都會是今后酒店業(yè)的發(fā)展方向。與此同時，中低檔住宿業(yè)將被品牌經(jīng)濟型連鎖酒店進一步“洗牌”，低星級酒店客房出租率可能繼續(xù)下降。

2010年世博會期間，上海需要接待游客7000萬人次，平均每天接待38萬人次，高峰期每天將接待70萬人次，這就意味著需要63萬個酒店床位，而上海僅擁有酒店床位26萬個。按國際管理，酒店客房數(shù)和就業(yè)人數(shù)之間的比例是1:，即每100間客房需要員工110人，而這個比例在國內(nèi)是1:1:。以此推算，到2010年上海酒店業(yè)的人才缺口約在50萬人左右。

對策：（1）預(yù)測的市場需求與現(xiàn)有供應(yīng)之間存在缺口，需要不斷新增酒店來保持動態(tài)平衡。（2）酒店的增加要以常態(tài)發(fā)展的需求為依據(jù)，不可無所節(jié)制。一是《三年行動規(guī)劃》確定的目標所帶來的新增需求，即三年彌補萬房夜次的缺口、平均每年新增萬房夜次；二是2010世博會帶來的半年7000萬人次的需求?？头抗?yīng)量的新增應(yīng)以常態(tài)的需求發(fā)展為參照系數(shù)并與其保持動態(tài)平衡，即以三年行動規(guī)劃的需求為依據(jù)，而不應(yīng)以諸如2010世博會這樣某個高峰時段的特殊需求為目標。（3）世博會期間的高峰需求應(yīng)以多途徑多渠道來消化解決。例如：動員起用所有的服務(wù)公寓、酒店式公寓和其他非酒店住宿設(shè)施及民間住宿設(shè)施；動員起用農(nóng)村和城鎮(zhèn)居民家中的空余住房；充分利用上海周圍長三角地區(qū)的住宿資源（現(xiàn)代交通大大縮短了上海到蘇州、無錫、杭州甚至南京等地的距離，使這一方案成為可能）；參考借鑒其他世博會承辦國的經(jīng)驗和方法（如西班牙租用國外游輪）等。

趨勢：隨著近幾年國際會展及旅游業(yè)的升溫，造成了在一些國際會議、商業(yè)活動期間，酒店出現(xiàn)了“一房難求”的供應(yīng)短缺局面。未來幾年，上海酒店市場的需求受宏觀旅游、世博會等因素的影響，整體將處于上升之中。上海高檔酒店業(yè)前景無限，將成為未來主要的投資聚集中心之一。

上海酒店發(fā)展布局發(fā)生了變革。一方面，隨著上海經(jīng)濟發(fā)展向外延擴展，傳統(tǒng)的近郊一帶正形成新的cbd地區(qū)，經(jīng)濟、人口、商業(yè)開發(fā)、辦公也在向新興cbd地區(qū)聚攏；另一方面，市中心板塊內(nèi)酒店布局已經(jīng)飽和，迫使酒店布局點向外擴展，并向新興cbd地區(qū)靠攏，形成新的酒店聚集區(qū)。以金橋officeparkii為代表的新興cbd正成為標桿，區(qū)域內(nèi)匯聚了華美達等一批高星級酒店，以及眾多世界500強企業(yè)。

與此同時，酒店的價值結(jié)構(gòu)也呈現(xiàn)多元化，由單純的服務(wù)業(yè)，轉(zhuǎn)向既涵蓋分享服務(wù)性行業(yè)的高價值，又涵蓋作為不動產(chǎn)性質(zhì)的優(yōu)質(zhì)投資型物業(yè)。產(chǎn)權(quán)式酒店是其發(fā)展類型的代表，具有低風險、穩(wěn)固收益、長久運營的價值體現(xiàn)，受到投資者的熱切關(guān)注。

隨著2010年世博會的臨近，上海將迎來新一輪的賓館酒店建設(shè)和改造高潮。上海必須改造400多家和新建300多家賓館，才能滿足潛在的需求。世博會游客的消費模式多種多樣，需要大量多樣化的住宿條件，這將為酒店行業(yè)創(chuàng)造巨大的增長潛力。

上海高星級酒店房價和入住率的持續(xù)提高推動酒店投資大幅增長。截止06年底，上海待評、在建和待建的高星級酒店數(shù)量達到86家，是四/五星級酒店數(shù)量的倍。2008年新建酒店開業(yè)數(shù)仍較多，增幅預(yù)計在10-15%，但2009年開始數(shù)量將明顯減少，增幅預(yù)計在10%以下。

上海迪斯尼成熟年份年接待量約在1000萬人次以上，開業(yè)初期將達到或超過香港的水平，年接待量在500萬人次以上。如果2010年能建成開業(yè)，則上海的旅游、酒店、餐飲等服務(wù)行業(yè)因世博迎來的高景氣將得以延續(xù)。世博會之后的上海酒店業(yè)仍可能面臨供不應(yīng)求的局面。第二部分行業(yè)環(huán)境近日，國家出臺了《國務(wù)院關(guān)于促進旅游業(yè)改革發(fā)展的若干意見》(以下簡稱《意見》)，對加快旅游業(yè)改革發(fā)展、提升行業(yè)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量、增強旅游業(yè)在國民經(jīng)濟中的作用，作出了明確的規(guī)劃和具體的布置。《意見》被業(yè)內(nèi)普遍認為是對旅游行業(yè)的一支強心針，對旅游行業(yè)的發(fā)展具有重要意義。那么，作為旅游行業(yè)重要組成部分的酒店業(yè)，在這份國家旅游發(fā)展新政推出之后，應(yīng)該怎樣因勢利導(dǎo)酒店業(yè)的未來發(fā)展之路，又該怎樣去走下面，筆者就《意見》進行解讀，提出個人的看法和建議。一、《意見》的主要內(nèi)容和對酒店行業(yè)的作用：首先，《意見》的二十條內(nèi)容里面，分成了“樹立科學旅游觀”、“增強旅游發(fā)展動力”、“拓展旅游發(fā)展空間”、“優(yōu)化旅游發(fā)展環(huán)境”、“完善旅游發(fā)展政策”等五個方面。這些措施就整個旅游行業(yè)而言，都是針對性很強的，但具體到細節(jié)落實方面，筆者認為，對景區(qū)、旅行社、以旅游經(jīng)濟為主的地區(qū)和城市來說，作用或許大于單純的酒店行業(yè)。酒店業(yè)確實能從中分一杯羹，但比例不會太大。不過，對于部分面臨“寒冬”的酒店，這個《意見》的推動作用，或許能將其解救于困境之中。其次，《意見》的關(guān)鍵字眼，在于“創(chuàng)新、轉(zhuǎn)變、提升、完善”、也就是創(chuàng)新理念、轉(zhuǎn)變模式、提升質(zhì)素(不論是個人的還是企業(yè)的)、完善制度(包括行業(yè)規(guī)范化、建立誠信體系、旅游形式多樣化、優(yōu)化環(huán)境設(shè)施、拓展旅游空間等)。如果酒店行業(yè)要更好地在這個大趨勢下開展經(jīng)營，就必須充分理解這些字眼和要求。再次，《意見》的具體措施有很多，而能被酒店業(yè)充分利用做文章的也有很多，比如提倡國民旅游注重休閑、養(yǎng)生、健康、健身;全面開展各種有別于傳統(tǒng)形式的旅游，包括鄉(xiāng)村旅游、體育旅游、老年旅游、森林旅游、研學旅游、海洋旅游、醫(yī)療旅游、競技表演、低空飛行旅游等等；擴大旅游購物消費，鼓勵發(fā)展特色餐飲、主題酒店；對符合條件的旅游企業(yè)在金融方面進行扶持，甚至支持上市；加強旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，筆者認為酒店住宿行業(yè)應(yīng)被納入其中作考慮;推動區(qū)域旅游一體化，加強旅游雙邊合作，辦好與相關(guān)國家的旅游年活動，等等。最后，要注意的是，以前我們說的旅游，一般只是觀光旅游、照相旅游，但今后旅游發(fā)展的方向，是要求推動旅游產(chǎn)品向“觀光、休閑、度假并重”轉(zhuǎn)變。二、在《意見》出臺后，酒店業(yè)可以從哪些方面著手開展經(jīng)營和管理第一，是人才隊伍的建設(shè)要加強。這個要求在《意見》里是最后一條，但筆者認為作為以人為本的酒店行業(yè)來說，是首先要強調(diào)的也是最重要的一條。酒店本身是屬于勞動密集型企業(yè)，很多服務(wù)沒辦法通過科技手段達到機械化或智能化操作，所以人的作用在酒店里就顯得尤為重要。我國酒店行業(yè)的服務(wù)質(zhì)素在所有服務(wù)行業(yè)里，可以說是首屈一指的，但近年整體服務(wù)水平有所下降，原因就是薪酬標準相較其他行業(yè)偏低、行業(yè)內(nèi)缺乏培訓和晉升發(fā)展空間，因而對人才的吸引力降低，員工流動率加大，最終導(dǎo)致服務(wù)水準的整體下降。那么，應(yīng)該如何加強人才隊伍的建設(shè)在現(xiàn)在酒店行業(yè)利潤率越來越低的情況下，通過大幅提高員工薪酬標準來吸引人才是不現(xiàn)實的。筆者覺得可以有如下幾個方面的措施來達到這一目標：一是推行服務(wù)員終身職業(yè)制，打破干服務(wù)行業(yè)是吃青春飯的魔咒，讓真正想從事服務(wù)行業(yè)的人能夠安心在這個行業(yè)里工作。國外很多知名酒店都有上了年紀的老服務(wù)員，為什么中國不可以；二是培養(yǎng)酒店自己的有潛質(zhì)人才，不要怕流失到別的酒店去，也不要說自己酒店是什么人才學校，試問哪家酒店不是人才學校只要是熱衷于酒店服務(wù)的人才，不管怎么流動，都還是在我們行業(yè)里；三是多層次開展人才的發(fā)掘工作，有條件的酒店可以通過校企合作培養(yǎng)人才，不夠條件的或者規(guī)模較小的酒店也可以通過橫向合作、跟其他的同行攜手共同開展這方面的工作，這樣可以有效降低運作成本，同時也能提供給人才更多的選擇；四是改善酒店內(nèi)部環(huán)境，重視企業(yè)文化建設(shè)，吸引人才留店，減低員工流動率。第二，酒店要實現(xiàn)兩個轉(zhuǎn)變，一是轉(zhuǎn)變經(jīng)營思想，二是轉(zhuǎn)變社會角色。轉(zhuǎn)變經(jīng)營思想，就是實現(xiàn)從“關(guān)起門做生意”到“走出去做生意”的轉(zhuǎn)變。以后的酒店業(yè)，競爭將會加劇，以前那種酒香不怕巷子深的傳統(tǒng)酒店經(jīng)營空間將越來越小，新時期的要求是酒店業(yè)必須緊密抓住時代發(fā)展的潮流，主動從旅游經(jīng)濟中尋找新的利潤空間。比如靠江海的酒店，可以依托河流旅游、海洋旅游做文章，靠森林或國家公園的酒店，可以做森林旅游、度假旅游的文章；地方風景優(yōu)雅、生活節(jié)奏不快的酒店，可以兼顧老年公寓，做老年旅游的文章；就算是偏僻山區(qū)、欠發(fā)達的革命老區(qū)酒店，也可以做鄉(xiāng)村旅游、紅色旅游的文章。關(guān)鍵就是兩個字：特色。如果你不是主題酒店、也不是不差錢酒店、更不是有干爹的酒店，那么，在這個沒買點、沒特色會死的年代，找準自己的定位、發(fā)掘自己的特色，就是酒店經(jīng)營的重要法寶。另外一個社會角色的轉(zhuǎn)變，就是酒店要重新衡量自己在社會中扮演的角色。現(xiàn)在人們的生活水平越來越高，酒店也不再是只有富有人家才能去的地方，所以，酒店不要再充當高大上的角色了，要適當?shù)姆畔律矶?，把目光對準更多的平常家庭，推出符合他們消費需求的服務(wù)產(chǎn)品。同時，酒店也不再是進來就是吃飯、唱K、桑拿、睡覺的地方，它還可以是休閑、健身、運動、游樂、觀光、社交、辦公、展覽、相親、新聞發(fā)布會甚至DIY消費流程的去處，總而言之，它就是一種大眾生活中不可或缺的活動場合。當然，有的酒店會認為自己還是愿意做傳統(tǒng)意義上的酒店。沒關(guān)系，只要你生意足夠好，就不用去浪費精神思考改變。第三，要誠信經(jīng)營，遵守行業(yè)規(guī)則，尊重市場規(guī)律?！兑庖姟分兄赋觯骸靶袠I(yè)協(xié)會要完善行業(yè)自律規(guī)則和機制，引導(dǎo)會員企業(yè)誠信經(jīng)營。建立嚴重違法企業(yè)“黑名單”制度，加大曝光力度，完善違法信息共享機制”。這意味著，以后凡是弄虛作假、靠不正當手法經(jīng)營的酒店，將會在行業(yè)內(nèi)受人唾棄。隨著國家對企業(yè)誠信和個人誠信體系的不斷完善，作為經(jīng)營者的個人，也將很難象以前一樣換一身皮又可以重出江湖了。這些誠信要求包括：不搞價格欺詐、不搞壟斷經(jīng)營、不違反勞動法規(guī)、不強買強賣、不從事違反國家法律法規(guī)的活動，等等。第四，酒店業(yè)要開展跨界合作，從單兵作戰(zhàn)向聯(lián)合作戰(zhàn)轉(zhuǎn)變。酒店行業(yè)，合作最多的可能就是旅行社、景區(qū)和網(wǎng)絡(luò)訂房平臺了，但以后需要更多的跟其他行業(yè)開展合作。比如前面提到的依托各種形式的旅游經(jīng)濟，就是酒店跟旅行社、地方政府、推廣機構(gòu)的合作?，F(xiàn)在還有酒店跟金融機構(gòu)合作，推出會員VIP服務(wù)的，也有酒店跟高爾夫球會合作，推出高爾夫幾天幾夜游的，還有酒店跟主題公園、跟會展部門、跟醫(yī)療機構(gòu)、跟郵輪公司合作，推出各種各樣新式服務(wù)的，這些都說明了不同行業(yè)間開展合作的空間非常廣闊。此外，酒店行業(yè)間的聯(lián)系和合作也應(yīng)該加強。新形勢下，酒店同行應(yīng)互相多溝通、多交流，避免惡性競爭、相互拆臺，共同將精力放在做大市場蛋糕上，從而達致互利共贏。最后，要提提這次《意見》中，將職工帶薪休假制度和拓展入境旅游市場這兩件事提上了議事日程。職工帶薪休假制度的實施，將又是極大促進國民旅游熱潮的一項舉措；而促進外國人入境過境旅游簽證便利化措施，逐步優(yōu)化完善外國人72小時過境免簽政策，也可能會掀起新一輪外國人到中國來的旅游熱。這兩項政策，對包括酒店行業(yè)在內(nèi)的所有旅游行業(yè)來說，都是一件非常利好的事情。為此，很多酒店應(yīng)想想自己該怎樣改造，淡化娛樂和灰色經(jīng)營的色彩，突出合適家庭氛圍的環(huán)境，營造和諧健康的活動空間，以及培育足夠的外國語人才，以應(yīng)對國外客人的需求，都將是以后酒店行業(yè)的重要發(fā)展方向。第三部分市場分析后世博上海酒店業(yè)作者：邵兵，現(xiàn)任星程酒店CEO。1993年上海交通大學賓館酒店管理專業(yè)本科畢業(yè)，從事酒店行業(yè)17年。從業(yè)經(jīng)歷包括國內(nèi)和國際品牌酒店管理、品牌輸出管理和酒店開業(yè)籌備等。引自：環(huán)球旅訊由于上海世博會的關(guān)系，上海酒店生意如火如荼，相當一段時期內(nèi)保持一房難求的局面，以至于上海周邊的昆山等地的酒店也開始爆滿。根據(jù)中國最大的中檔酒店連鎖--星程酒店的統(tǒng)計，星程上海地區(qū)的酒店客房收入在第二季度同比上升了至少50%，這是一個令人振奮的數(shù)字，充分說明上海的酒店正在充分享受期待已久的世博盛宴。如今，世博已經(jīng)到了最后的收官階段，上海地區(qū)酒店的熱度依然不減。在經(jīng)歷了長達半年的世博盛宴后，上海酒店業(yè)世博之后的日子怎么過呢在探討這個問題之前，我們不妨來看看國內(nèi)一些類似的案例吧。1999年昆明花博會期間，共接待海內(nèi)外游客942萬人，門票收入億人民幣。1997年，昆明市只有4家四星級酒店，沒有一家五星級酒店。到2001年，昆明的四星級酒店增加到15家，另有5家五星級酒店，高星級酒店足足凈增加了四倍！星級酒店的總數(shù)達到266家。酒店經(jīng)歷了10年左右的價格肉搏戰(zhàn)，其間外資品牌退出，三星酒店賣100，四星酒店賣200，五星酒店賣300的批發(fā)價滿天飛，近幾年雖略有好轉(zhuǎn)，但是要恢復(fù)到合理的價格水平還需要3-5年時間。2008年北京奧運會在總結(jié)了國際上舉行奧運會的城市在奧運后普遍出現(xiàn)大量房間空置的情況，對新酒店建設(shè)有所控制。2001年時全北京有酒店422家，2008年有了824家，增加了幾近一倍。如今，奧運會后酒店過剩的跡象已經(jīng)盡顯：2009年前九個月雖客房需求量增長了3%，但平均每間客房的收益反而下降了53%左右(受世界性的金融危機影響，我國酒店業(yè)經(jīng)營業(yè)績普遍大幅度下降。幾乎全國所有主要大城市在這個時間段內(nèi)都有類似情況，北京酒店一下增加許多，因此下降幅度也較其他城市為大)；今年前五個月，整個北京的酒店入住率和平均日房價分別下降%和%，每間可出租客房收入與2009年同比下降%。即使在奧運期間，北京酒店業(yè)的客房出租率也遠未達到理想水平，有些酒店經(jīng)營業(yè)績甚至很慘，原因就在于部分酒店在奧運期間房價暴漲。盡管如此，相比當初的昆明，北京奧運會之后，酒店面臨的還僅僅是勒緊腰帶過幾年苦日子，這得益于幾條因素：吸取了昆明、洛杉磯、悉尼等城市的前車之鑒，奧運前對酒店建設(shè)的適度控制；北京自身的旅游資源豐富；首都的總部效應(yīng)和會展，帶來了大量的商務(wù)客。北京旅游市場對于奧運新增酒店的消化能力明顯大于昆明，奧運后酒店形勢盡管也是苦日子，但是明顯好于昆明。最后來看上海，截止2007年底，全市有高星級（四、五星級）飯店客房數(shù)6萬間，2008年大約有萬間的客房投入使用，而在建和擬建的客房數(shù)約萬間，總計10萬間。如果這些酒店預(yù)計都在2011年底之前開業(yè)，那么07年底至2011年底，高星級酒店客房供給累計增加了67%，而剔除世博因素，上海每年游客增長平均保持在5%-6%左右，按照6%平均增幅計算，07年底到2011年底游客累計增長率為26%；按照7%平均增幅計算，07年底到2011年底游客累計增長率為31%；按照10%計算，到2011年底累計增長率46%。如果按照最高的10%的年增長率來測算，2011年底上海酒店的每間可出租客房收入水平將比2007年下降10%左右，按照最低的增長率6%測算，2011年底上海酒店的每間可出租客房收入水平將比2007下降25%左右。上海酒店等于提前透支了3-4年的酒店市場需求。上海酒店的下一個興奮點在哪里2015年迪士尼開園，估計正常的每年的客源增長，加上迪士尼帶來的旅游效應(yīng)，2015之后上海酒店會逐步平穩(wěn)回復(fù)。那么在2015年之前形勢如何第一：預(yù)計世博結(jié)束后半年至一年時間內(nèi)，由于疲勞效應(yīng)純旅游客人會有明顯的下降，而商務(wù)、會展客人由于世博的結(jié)束將明顯上升。第二：據(jù)了解，有一部分老酒店酒店已經(jīng)計劃在世博會后停業(yè)或者半停業(yè)裝修，以更好的設(shè)施來應(yīng)對世博后的嚴峻形勢；第三：一部分趕在世博前開業(yè)的酒店物業(yè)，可以稱之為世博機會主義者，由于其客源的積累不足，地理位置不理想，管理不佳等因素，可能會轉(zhuǎn)做其它用途，尤其是那些公寓式酒店和辦公樓改建的酒店。第四：對于那些不想改用途，世博之前就在勉強維持的酒店，如何度過這3-4年的嚴冬呢尤其是那些夾在各大國際的和經(jīng)濟型品牌之間的大量三四星單體酒店，繼續(xù)用以前的模式經(jīng)營嗎一個比較明智的出路就是走品牌化的道路。21世紀的中國酒店業(yè)之路，走的必將是品牌化的道路。品牌化有各種途徑，有主動迎接的，也有被動等待的，被收購，被全權(quán)管理，這些都是被動方式；如果想主動順應(yīng)產(chǎn)業(yè)趨勢的話，加盟品牌管理是一個比較明智的辦法。通過加盟，酒店獲得品牌的客源渠道和管理支持，將自身的管理水平提升，同時保留自身經(jīng)營的獨立性和管理團隊?？傊?，作為上海酒店管理的有識之士，應(yīng)在世博生意紅紅火火之時早日未雨綢繆，為世博后的激烈競爭早日規(guī)劃，早做打算。第四部分企業(yè)狀況第五部分趨勢對策2014年中國酒店十大發(fā)展趨勢一、本土酒店管理公司進一步發(fā)展成熟本土酒店管理公司從單純?nèi)藛T輸出逐步發(fā)展到體系化營運。點評：發(fā)展成熟的標志一是有自主獨立品牌、二是受托對外管理、三是經(jīng)營水平高于平均水平。

二、酒店硬件建設(shè)出現(xiàn)新趨勢新的確實包括酒店大堂社交化、客房配備個性化、浴室功能水吧化、餐廳裝飾主題化、度假酒店內(nèi)外連接化、機電設(shè)備低碳化、酒店用品綠色化、設(shè)計思路藝術(shù)化、操作系統(tǒng)智能化。點評：跨國酒店管理公司已經(jīng)走在前面，萬豪創(chuàng)新實驗室開始設(shè)計下一代酒店客房、大堂。萬豪品牌酒店手機辦理登記入住服務(wù)已經(jīng)從美國、加拿大的329家酒店發(fā)展到其他19個國家的20家萬豪品牌酒店，其中包括泰國、新加坡、印度、澳大利亞、菲律賓，計劃2014年在中國實行。

三、酒店管理與時俱進包括組織機構(gòu)扁平化、崗位設(shè)置多能化、預(yù)算管理滾動化、收益管理全面化、判斷依據(jù)數(shù)據(jù)化、營銷平臺多元化、品牌建設(shè)日常化、內(nèi)部溝通移動化、信息技術(shù)普及化。點評：在信息技術(shù)方面，瑞士洛桑酒店管理學院酒店管理專業(yè)開設(shè)了10門信息化課程，不包括以前就有的前廳信息化運用等課程。

四、中國新投資酒店出現(xiàn)精品酒店熱精品及設(shè)計酒店在中國的客房量每年都以30%以上的速度增長，當下酒店開發(fā)商的報告中有65%的結(jié)論是建小型精品酒店。點評：我國精品酒店熱類似于美國10年前，美國統(tǒng)計2003年精品酒店的客房占1%、收入占3%，6至8年收回投資（高端酒店需要10至15年）；2011年美國精品酒店客房占5%、收入占8%，8年后相對優(yōu)勢已經(jīng)比2003年下降47%。

五、酒店出讓的案例增加以各地產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出讓股權(quán)為主。點評：酒店交易多采取股權(quán)轉(zhuǎn)讓是因為減少納稅，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的轉(zhuǎn)讓方稅包括營業(yè)稅（轉(zhuǎn)讓價格5%）、城建稅（營業(yè)稅7%）、教育附加費（營業(yè)稅3%）、印花稅（轉(zhuǎn)讓價格%）、土地增值稅（轉(zhuǎn)讓價減去原成本30%至60%）、所得稅（25%）；受讓方稅為契稅（3%）。股權(quán)轉(zhuǎn)讓只需投資方所得稅（轉(zhuǎn)讓價減去原成本25%）。但是股權(quán)轉(zhuǎn)讓要注意轉(zhuǎn)讓方的債務(wù)、擔保情況，還需要明確知識產(chǎn)權(quán)問題。

六、酒店投融資出現(xiàn)新主體債權(quán)投資為主的房地產(chǎn)信托融資供不應(yīng)求，股權(quán)投資為主的類信托私募基金有限合伙產(chǎn)品呼之而出，第三方理財機構(gòu)大展身手。點評：房地產(chǎn)私募基金與私募房地產(chǎn)信托的區(qū)別在于房地產(chǎn)PE（