城市經(jīng)濟(jì)學(xué)：第7講 競標(biāo)地租理論的應(yīng)用

競標(biāo)地租理論的應(yīng)用城市經(jīng)濟(jì)學(xué)第7講

空間尺度對城市競標(biāo)地租理論的適用性影響分析“土地租金剩余”對城市化行為的激勵分析課堂討論：城市發(fā)展中，如何在“新城開發(fā)”和“舊城更新”間建立平衡主要內(nèi)容1.

空間尺度對城市競標(biāo)地租理論的適用性影響分析主要內(nèi)容劉濤,仝德*,李貴才.空間尺度對城市競標(biāo)地租理論的適用性影響分析—以深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)為例.經(jīng)濟(jì)地理.2014,34(2):67-72.競標(biāo)地租理論認(rèn)為城市地租是由不同類型用地的競價能力決定的，越靠近城市中心土地越稀缺，出價能力最高的土地利用類型將占據(jù)城市中心的位置，出價能力較低的只能占據(jù)城市外圍地區(qū)邊緣位置。即商業(yè)辦公用地、工業(yè)倉儲用地和居住用地依次從城市中心向外分布。1.問題的提出內(nèi)容一競標(biāo)地租理論認(rèn)為城市地租是由不同類型用地的競價能力決定的，越靠近城市中心土地越稀缺，出價能力最高的土地利用類型將占據(jù)城市中心的位置，出價能力較低的只能占據(jù)城市外圍地區(qū)邊緣位置。即商業(yè)辦公用地、工業(yè)倉儲用地和居住用地依次從城市中心向外分布。同時，根據(jù)資本和土地的替代性原則，可導(dǎo)致土地利用強(qiáng)度隨距市中心距離增加呈現(xiàn)空間衰減的規(guī)律。1.問題的提出內(nèi)容一競標(biāo)地租理論認(rèn)為城市地租是由不同類型用地的競價能力決定的，越靠近城市中心土地越稀缺，出價能力最高的土地利用類型將占據(jù)城市中心的位置，出價能力較低的只能占據(jù)城市外圍地區(qū)邊緣位置。即商業(yè)辦公用地、工業(yè)倉儲用地和居住用地依次從城市中心向外分布。同時，根據(jù)資本和土地的替代性原則，可導(dǎo)致土地利用強(qiáng)度隨距市中心距離增加呈現(xiàn)空間衰減的規(guī)律。然而，城市競標(biāo)地租理論建立在理想的“單中心城市、均質(zhì)平原”的假設(shè)前提下，忽略了城市一直都是動態(tài)發(fā)展變化的事實(shí)。1.問題的提出內(nèi)容一由于不能適應(yīng)更加復(fù)雜的現(xiàn)代城市地域空間結(jié)構(gòu)變化，自競標(biāo)地租理論提出以來便引起了眾多學(xué)者的修正研究。其中，Solow將環(huán)境因素納入了分析框架，Yang和Fujita將開放空間作為一個公共物品納入了模型，Mills和Muth建立了多中心城市模型的修正框架等。至今為止，各種修正模型往往僅能夠通過邏輯演繹證明單中心競標(biāo)地租理論模型未涉及的各類因素對城市土地利用結(jié)構(gòu)確實(shí)能夠產(chǎn)生影響，卻仍尚未有一套完整的理論模型能夠系統(tǒng)詮釋城市土地利用的空間分異規(guī)律。因此，Alonso提出的單中心城市競標(biāo)地租模型仍是土地經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域最經(jīng)典和備受推崇的基礎(chǔ)理論。1.問題的提出內(nèi)容一深圳城市總體規(guī)劃確定的“三軸兩帶多中心”組團(tuán)式城市空間結(jié)構(gòu)。2.數(shù)據(jù)和方法內(nèi)容一文章從城市尺度和單個組團(tuán)尺度兩個層面驗(yàn)證空間尺度對城市競標(biāo)地租理論的適用性。其中，城市尺度研究范圍為深圳特區(qū)全境，東西長約40km，總面積約400km2，城市中心選取市民中心（市政府）所在地。組團(tuán)尺度研究范圍是羅湖中心組團(tuán)，以東門為中心。2.數(shù)據(jù)和方法內(nèi)容一以《深圳建筑普查2008》為數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，以建筑高度代表土地利用強(qiáng)度，認(rèn)為建筑越高土地利用強(qiáng)度越大。分別以上文定義的兩個中心作為城市尺度和組團(tuán)尺度研究的緩沖區(qū)中心，其中城市尺度以1km、組團(tuán)尺度則以0.2km為半徑依次往外做同心圓環(huán)緩沖區(qū)，以平均半徑為最大圓環(huán)的半徑，分別生成20個和14個緩沖區(qū)。對土地利用用途的分類選取城市土地利用中典型的商業(yè)辦公、工業(yè)倉儲和居住三大類。同一緩沖區(qū)某種用地競租能力越強(qiáng)，其占比越大。計算不同緩沖區(qū)三大類用地占本類用地所有緩沖區(qū)范圍總和的比例(相對比例)。利用線性回歸分析方法分別研究距城市中心的距離與建筑平均高度、土地利用結(jié)構(gòu)的變化關(guān)系。通過不同尺度對比分析，驗(yàn)證空間尺度對城市競標(biāo)地租理論的適用性。2.數(shù)據(jù)和方法內(nèi)容一2.數(shù)據(jù)和方法內(nèi)容一在城市尺度不同緩沖區(qū)平均高度和與中心距離的線性回歸方程為y=-1.521x+37.821，R2=0.683回歸系數(shù)為負(fù)數(shù)，表明建筑高度與城市中心的距離呈負(fù)相關(guān)，體現(xiàn)了土地利用強(qiáng)度與城市中心距離的衰減效應(yīng)。但是，隨著距城市中心距離增大，曲線表現(xiàn)出的“異常”情況逐漸顯著，在距城市中心11km以外，曲線呈現(xiàn)出不規(guī)則波動，甚至在17-19km范圍內(nèi)出現(xiàn)土地利用強(qiáng)度顯著上升趨勢。經(jīng)與深圳土地利用現(xiàn)狀圖比對發(fā)現(xiàn)，距城市中心以西12km和19公里處

正是南山中心區(qū)和蛇口中心區(qū)，這表明組團(tuán)多中心的存在干擾了單中心城市競標(biāo)地租理論的實(shí)證效果。3.土地利用強(qiáng)度分析內(nèi)容一但是，隨著距城市中心距離增大，曲線表現(xiàn)出的“異?！鼻闆r逐漸顯著，在距城市中心11km以外，曲線呈現(xiàn)出不規(guī)則波動，甚至在17-19km范圍內(nèi)出現(xiàn)土地利用強(qiáng)度顯著上升趨勢。經(jīng)與深圳土地利用現(xiàn)狀圖比對發(fā)現(xiàn)，距城市中心以西12km和19公里處

正是南山中心區(qū)和蛇口中心區(qū)，這表明組團(tuán)多中心的存在干擾了單中心城市競標(biāo)地租理論的實(shí)證效果。3.土地利用強(qiáng)度分析內(nèi)容一本文進(jìn)一步對羅湖中心組團(tuán)開展組團(tuán)尺度實(shí)證研究，不同緩沖區(qū)平均高度和與中心距離的線性回歸方程為y=-14.842x+62.76，R2=0.791比城市尺度水平具有更明顯的空間距離衰減效應(yīng)，建筑物平均高度一直呈現(xiàn)下降的趨勢，沒有出現(xiàn)城市尺度情況下明顯的波動和“異?！保耆细倶?biāo)地租理論的規(guī)律。這表明組團(tuán)尺度水平的土地利用強(qiáng)度更能體現(xiàn)競標(biāo)地租理論中的土地利用強(qiáng)度與城市中心的空間距離衰減效應(yīng)。3.土地利用強(qiáng)度分析內(nèi)容一城市尺度水平上，商業(yè)辦公用地、居住用地和工業(yè)倉儲用地三類用地相對比例的變化關(guān)系較復(fù)雜，但總體呈現(xiàn)7km內(nèi)商業(yè)辦公用地相對比例最高，7-10km范圍內(nèi)居住用地最高（10-11km異常），11-20km范圍內(nèi)基本是工業(yè)用地最高的現(xiàn)象（除13-14km，15-16km兩個范圍外），趨勢上基本符合城市中心向外土地地租的衰減變化，由于三個異常區(qū)間存在，使得城市水平的土地利用結(jié)構(gòu)又不完全符合競標(biāo)地租理論?！罢^(qū)間”內(nèi)部土地結(jié)構(gòu)變化復(fù)雜，且存在“異?！眳^(qū)間與之交替分布，這反映了城市尺度條件下土地利用用途的空間分布不完全符合競標(biāo)地租理論，土地利用結(jié)構(gòu)并不嚴(yán)格遵循競標(biāo)地租理論中的地租變化規(guī)律。4.土地利用結(jié)構(gòu)分析內(nèi)容一對羅湖中心組團(tuán)尺度的研究表明，以上三類用地相對比例的變化關(guān)系相對簡單，呈現(xiàn)0.8km內(nèi)商業(yè)辦公用地的相對比例最高，0.8-2.0km范圍居住用地最高，2.0-2.8km范圍工業(yè)用地最高的現(xiàn)象，完全符合競標(biāo)地租理論中城市中心向外土地競租能力的變化趨勢。4.土地利用結(jié)構(gòu)分析內(nèi)容一和城市尺度的研究相比，組團(tuán)尺度的土地利用相對比例變化關(guān)系較簡單明了，土地利用用途呈現(xiàn)典型的城市中心周邊以商業(yè)辦公用地為主導(dǎo)優(yōu)勢，向外則居住用地的相對比例占據(jù)主導(dǎo)優(yōu)勢，最外圍則以工業(yè)倉儲用地相對比例最高的“圈層式”土地利用空間格局，沒有出現(xiàn)城市尺度水平下土地利用用途最高相對比例的“異?！眳^(qū)間，土地利用結(jié)構(gòu)嚴(yán)格遵循競標(biāo)地租理論中的土地利用變化規(guī)律。以上不同尺度的土地利用結(jié)構(gòu)分析表明，城市尺度水平下的土地利用強(qiáng)度和土地利用結(jié)構(gòu)的“異?！鼻闆r較多，難以較好符合競標(biāo)地租理論關(guān)于土地利用變化的空間規(guī)律。然而，通過尺度分割，在城市內(nèi)部的組團(tuán)尺度上，土地利用的空間分布符合競標(biāo)地租理論，體現(xiàn)了空間尺度對城市競標(biāo)地租理論的適用性。5.空間尺度的影響機(jī)制內(nèi)容一隨著城市化的快速推進(jìn)，城市規(guī)模越來越大，城市范圍的不斷擴(kuò)大使得更多的外部因素開始成為影響土地利用空間分布的重要影響因素。如城市外圍的山體、河流等納入城市化地域范圍，不可避免地影響了城市土地利用結(jié)構(gòu)分布的連續(xù)性和穩(wěn)定性。另一方面，城市空間范圍的擴(kuò)大也帶動了城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)的調(diào)整和重組，外在的自然地理因素和內(nèi)部的社會人文因素使得城市開始出現(xiàn)多個中心，城市土地利用結(jié)構(gòu)因此而變得更加綜合化和復(fù)雜化，這也是現(xiàn)代城市地域空間結(jié)構(gòu)越來越復(fù)雜，不同于古典城市地域空間結(jié)構(gòu)的重要的原因。因此，多中心城市難以直接應(yīng)用競標(biāo)地租理論解釋其地域空間結(jié)構(gòu)（見城市尺度的結(jié)果分析）。5.空間尺度的影響機(jī)制內(nèi)容一然而，考慮現(xiàn)代城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)復(fù)雜的地域空間結(jié)構(gòu)也是由內(nèi)部相對規(guī)則有序的城市小組團(tuán)鑲嵌拼接而成，因此只要研究土地利用的空間尺度適當(dāng)，競標(biāo)地租理論仍然具有適用性。雖然競標(biāo)地租理論往往不能很好地適用于多中心整個城市的土地利用情況，考慮到其建立在城市內(nèi)部各單個中心的基礎(chǔ)上，當(dāng)縮放研究尺度到單個中心范圍，則對其中單個城市中心而言，土地利用強(qiáng)度和用途的空間分布必然呈現(xiàn)以各城市中心為圓心的同心圓結(jié)構(gòu)分布，無疑符合競標(biāo)地租理論的土地利用分布規(guī)律（見組團(tuán)尺度的結(jié)果分析）。因此，現(xiàn)代城市地域空間結(jié)構(gòu)的復(fù)雜性并不能掩蓋城市競標(biāo)地租理論對多中心城市的適用性，在考慮空間尺度的前提下，多中心城市內(nèi)部的土地利用仍然是符合競標(biāo)地租理論的。5.空間尺度的影響機(jī)制內(nèi)容一商務(wù)辦公居住工業(yè)倉儲商務(wù)辦公居住工業(yè)倉儲城市中心A城市中心B距離土地利用居住商務(wù)辦公5.空間尺度的影響機(jī)制內(nèi)容一以古典城市地域結(jié)構(gòu)理論為基礎(chǔ)的競標(biāo)地租理論，是城市土地利用空間結(jié)構(gòu)的經(jīng)典理論，盡管其越來越難以適用于外部環(huán)境變化劇烈和內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)日益復(fù)雜的現(xiàn)代城市地域結(jié)構(gòu)，但仍可通過適當(dāng)?shù)目臻g尺度分割實(shí)現(xiàn)該理論對城市土地利用空間分布規(guī)律解釋的適用性。深圳特區(qū)不同尺度的城市土地利用強(qiáng)度和土地利用結(jié)構(gòu)的空間分異研究表明，雖然城市尺度的土地利用會受到多中心等因素的影響，使得實(shí)際的土地利用難以較好符合競標(biāo)地租理論，但縮放到較小的組團(tuán)空間尺度，該理論則有具有了適用性。因此，利用競標(biāo)地租理論研究城市土地利用，必須清晰界定研究尺度，尤其是對多中心城市而言，對多個中心的準(zhǔn)確識別以及選擇恰當(dāng)?shù)目臻g尺度是正確使用該理論指導(dǎo)城市土地利用規(guī)劃與空間布局的必要前提。6.研究結(jié)論內(nèi)容一2.“土地租金剩余”對城市化行為的激勵分析主要內(nèi)容李郇,徐現(xiàn)祥,羅詩媚.“土地租金剩余”對城市化行為的激勵分析:2006中國城市規(guī)劃年會,中國廣東廣州,2006[C].自20世紀(jì)80年代中期以來，我國城市化進(jìn)入快速發(fā)展階段，出現(xiàn)了許多新的城市化現(xiàn)象。(1)城市用地的快速擴(kuò)展：1985～2000年我國城市建成區(qū)用地年均擴(kuò)展速度為850km2，出現(xiàn)大量以新城區(qū)和開發(fā)區(qū)為主體的城市發(fā)展模式；(2)農(nóng)村城市化：改革開放后，出現(xiàn)了一種自下而上的，以農(nóng)村工業(yè)化和農(nóng)村建設(shè)用地大量形成為特征的城市化過程，農(nóng)村城市化對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展起了重要的作用；(3)城中村現(xiàn)象：是指伴隨城市擴(kuò)展過程中出現(xiàn)的城市建設(shè)用地包圍原有農(nóng)村聚落的現(xiàn)象，由于城市和鄉(xiāng)村在土地利用、建設(shè)景觀、規(guī)劃管理、社區(qū)文化等方面表現(xiàn)出強(qiáng)烈的差異及矛盾，城中村現(xiàn)象影響城市的發(fā)展秩序和農(nóng)村的城市化進(jìn)程。對“土地租金剩余”的追求。1.問題的提出內(nèi)容二2.“土地租金剩余”的由來內(nèi)容二在完全競爭市場，城市地租曲線為P2A，農(nóng)村地租曲線為水平的直線P1。隨著城市化推進(jìn)，地租曲線右移，形成新的城市地租曲線P2BC，Q1Q2區(qū)域的農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)用地。在市場條件下，農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)所有者獲得城市化帶來的土地收益ABC。2.“土地租金剩余”的由來內(nèi)容二我國二元土地產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)導(dǎo)致情況變化。Q1Q2區(qū)域的農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)用地是通過國家征收的形式實(shí)現(xiàn)，征收的價格是按規(guī)定的價格進(jìn)行補(bǔ)償，可把征收價格視為農(nóng)業(yè)用地的租金P1。城市政府按照P1的價格獲得Q1Q2數(shù)量的農(nóng)村集體土地，并轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)國有土地產(chǎn)權(quán)，再按BC的價格與企業(yè)進(jìn)行交易，實(shí)現(xiàn)R=(P2-P1)*AC的收益。由于收益是在土地市場中存在市場價格和計劃的土地征收價格的條件下實(shí)現(xiàn)的，我們把它定義為城市化過程中的“土地租金剩余”。“土地租金剩余”對城市政府和農(nóng)村集體組織的城市化行為都具有激勵作用。3.以城市政府為主導(dǎo)的城市新區(qū)建設(shè)內(nèi)容二城市用地范圍從Q1擴(kuò)展到Q2，城市土地價值會出現(xiàn)PBC幅度的上升。PBC可以分解為PBA和ABC兩部分。PBA是城市原有土地的升值，如果城市政府基本完成了城市內(nèi)部國有土地的有償使用和轉(zhuǎn)讓，這部分收益直接由獲得土地使用權(quán)的單位享有，在沒有地產(chǎn)稅的情況下，政府無法直接獲得這部分收益。ABC部分是農(nóng)村集體所有土地在向城市國有土地轉(zhuǎn)化過程中出現(xiàn)的價值，即“土地租金剩余”，由城市政府代表國家對農(nóng)村集體土地的征收，并在城市土地產(chǎn)權(quán)市場上獲得這部分收益。城市用地蔓延并不能實(shí)現(xiàn)“土地租金剩余”的最大化，新城建設(shè)是城市政府實(shí)現(xiàn)土地租金剩余最大化的有效途徑。3.以城市政府為主導(dǎo)的城市新區(qū)建設(shè)內(nèi)容二政府通過城市規(guī)劃擴(kuò)大征地范圍為Q2Q4，把Q2Q4規(guī)劃為新區(qū)，Q3為新區(qū)中心，并實(shí)施新區(qū)開發(fā)。首先，政府投入BDEG成本，對征用土地進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善區(qū)域的交通條件和通達(dá)性后，提升征用土地的潛在區(qū)位價值。同時，政府通過在Q3的大型公共設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)引導(dǎo)市場對中心土地價值的預(yù)期租金上揚(yáng)。當(dāng)基礎(chǔ)設(shè)施和大型公共設(shè)施建設(shè)到一定程度時，根據(jù)競租曲線的原理，AC段地租曲線出現(xiàn)以Q3為中心的上揚(yáng)，形成上凸的曲線。當(dāng)“土地租金剩余”ADEF大于ABC時，政府就有開發(fā)新區(qū)的動力。政府通過“征用一投入一出讓”的方式而獲得的“土地租金剩余”的方式也可視為土地經(jīng)營。3.以城市政府為主導(dǎo)的城市新區(qū)建設(shè)內(nèi)容二土地租金剩余激勵了各級城市政府對新區(qū)，特別是新城區(qū)開發(fā)的熱情。事實(shí)上，2000年以來新區(qū)開發(fā)成為我國大城市發(fā)展的主要手段。例如廣州把琶州規(guī)劃為城市新的中心區(qū)，并投入113億建設(shè)地鐵二號線，投入40億建設(shè)廣交會新會館。這些建設(shè)完成以后琶州的土地價格快速上升，2006年商品房的均價已經(jīng)上升到6000—8000元／m2，寫字樓的樓面地價上升到12000元／m2，大大高于周邊地區(qū)的房地產(chǎn)價格。在快速城市化過程中，新區(qū)開發(fā)是成本較低，預(yù)期收益較好的一種模式。對政府而言，舊城區(qū)的土地租金剩余的總量是一定的，即使在土地升值以后，舊城改造的成本，特別是產(chǎn)權(quán)交易的談判成本(交易成本)很高，政府更愿意通過新區(qū)土地租金剩余的獲取與新區(qū)開發(fā)投入的資金形成的良性循環(huán)，減少政府的財政支出壓力。4.以農(nóng)村集體組織為主體的農(nóng)村城市化內(nèi)容二20世紀(jì)80年代中期，國家鼓勵發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和外商直接投資，為農(nóng)村集體組織獲取“土地租金剩余”提供了機(jī)會。農(nóng)村集體組織利用土地法的規(guī)定，在自己的農(nóng)村集體建設(shè)用地上興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)或與外商合資興辦企業(yè)，出現(xiàn)農(nóng)村非農(nóng)產(chǎn)業(yè)化的過程，即農(nóng)村城市化過程。在這個過程中，農(nóng)村集體組織通過自身主動的對農(nóng)村集體建設(shè)用地的使用，獲取城市化過程中的“土地租金剩余”，但這種剩余不是通過土地市場的交換獲得的，而是通過非農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的收入或土地使用費(fèi)、工繳費(fèi)甚至稅收來實(shí)現(xiàn)。由于減輕了上一級政府的財政支出壓力，具有農(nóng)村建設(shè)用地審批權(quán)的縣及以上政府，也不斷激勵鎮(zhèn)鄉(xiāng)一級政府通過土地剩余自籌資金提供公共產(chǎn)品。4.以農(nóng)村集體組織為主體的農(nóng)村城市化內(nèi)容二在城市中心的外圍分布著Q2Q3、Q4Q5農(nóng)村集體建設(shè)用地。農(nóng)村集體組織通過發(fā)展非農(nóng)經(jīng)濟(jì)，提升了農(nóng)村集體建設(shè)用地的價值，獲得BCD、EFG面積的土地租金剩余。最終產(chǎn)生“村村冒煙、戶戶點(diǎn)火”的分散的農(nóng)村城市化格局。5.政府和農(nóng)村集體組織共同作用下的“城中村”內(nèi)容二城中村的產(chǎn)生：在城市擴(kuò)展過程中，政府為了最低成本的獲取土地租金剩余，選擇只征收農(nóng)地，繞開需要支付巨額經(jīng)濟(jì)成本的農(nóng)村居民點(diǎn)的發(fā)展思路。同時，為了減少對農(nóng)村集體耕地的補(bǔ)償費(fèi)用，為被征地農(nóng)民留下了一定比例的農(nóng)村建設(shè)用地。由于集體土地產(chǎn)權(quán)是不完全產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)收益具有不確定性，建設(shè)質(zhì)量也相對較差。因此，集體建設(shè)用地的土地租金剩余總量較同等區(qū)位的國有土地價值要少。在城市競租曲線中出現(xiàn)了一個凹陷CED，農(nóng)村集體組織獲得的土地租金剩余為ACEDB。5.政府和農(nóng)村集體組織共同作用下的“城中村”內(nèi)容二隨著城市化進(jìn)程，城中村周邊的國有土地價值開始上升，并對集體土地產(chǎn)生正的外部性，這激勵農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)組織通過加大非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，進(jìn)一步提高了農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)的土地租金剩余至ACFDB，把國有土地的外部性內(nèi)部化，最大限度地獲取自身的土地租金剩余，但始終不能達(dá)到城市土地租金水平CD。5.政府和農(nóng)村集體組織共同作用下的“城中村”內(nèi)容二由于土地租金剩余的存在和集體產(chǎn)權(quán)的不完全性，使得城中村改造具有高難度。首先，在集體產(chǎn)權(quán)組織最大限度地獲取了土地租金剩余的情況下，如果被征收