商品住宅需求的微觀影響因素調(diào)研以青州市為例 工商管理專業(yè)

論文題目：商品住宅需求的微觀影響因素調(diào)研——以青州市為例目錄中文摘要 1英文TOC\o"1-3"\h\u13007摘要 1275961選題的意義與背景 2135931.1青州市新城區(qū)住宅客群研究背景 2242481.2青州市新城區(qū)住宅市場客群分析的意義 3229662商品住宅需求的微觀影響國內(nèi)外研究現(xiàn)狀 3182123青州市政治概況 513773.1地理位置 5318853.2行政區(qū)劃 5318853.3交通概況 5318853.4經(jīng)濟(jì)概況 5131344青州市新城區(qū)住宅客群調(diào)查問卷設(shè)計(jì)與調(diào)研結(jié)果 5257084.1青州市新城區(qū)住宅客群研究方 547024.2青州市新城區(qū)客群調(diào)查問卷的設(shè)計(jì) 5164704.3青州市新城區(qū)住宅客群調(diào)研結(jié)果 6235404.3.1被調(diào)查者年齡情況 6291174.3.2被調(diào)查者收入情況 7109864.3.3被調(diào)查者能承受的價(jià)格 8129204.3.4被調(diào)查者婚姻狀況 8231654.3.5被調(diào)查者中意戶型 9129204.3.6被調(diào)查者購房目的 9231654.3.7購房考慮因素 10242065青州市新城區(qū)住宅開發(fā)建議 10300635.1強(qiáng)化市場監(jiān)管，確保有序發(fā)展 10167075.2建立與完善系統(tǒng)的、多層次的土地經(jīng)營計(jì)劃體系 10325915.3強(qiáng)化土地供應(yīng)管理 11101775.4建立和完善房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和服務(wù)系統(tǒng) 1119922參考文獻(xiàn) 1219300附件 13商品住宅需求的微觀影響因素調(diào)研——以青州市為例摘要：隨著房地產(chǎn)市場競爭環(huán)境的日益激烈，房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展需要更準(zhǔn)確地把握市場需求趨勢。如何通過有效的研究找出商品房需求的微觀影響因素，直接關(guān)系到青州市房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。本文對青州市新城區(qū)太華市入口進(jìn)行了年齡、收入、影響因素、戶型、價(jià)格等方面的問卷調(diào)查，以期深入分析青州市新城區(qū)住宅市場消費(fèi)者的購買行為，為房地產(chǎn)開發(fā)商提供了可靠的消費(fèi)數(shù)據(jù)分析，以促進(jìn)青州市房地產(chǎn)市場的發(fā)展。關(guān)鍵字：青州市；住宅；消費(fèi)者；問卷調(diào)查中圖分類號：F293.35InvestigationonMicro-influencingFactorsofCommodityHousingDemand:ACaseStudyofQingzhouCityAbstract:Withtheincreasinglyfiercecompetitionenvironmentintherealestatemarket,thehealthydevelopmentofrealestateenterprisesneedstograspthetrendofmarketdemandmoreaccurately.HowtofindoutthemicrocosmicinfluencingfactorsofcommercialhousingdemandthrougheffectiveresearchisdirectlyrelatedtothehealthydevelopmentofrealestateenterprisesinQingzhou.Thispaperinvestigatestheage,income,influencingfactors,householdtype,priceandotheraspectsoftheentranceofTaihuaCity,QingzhouCity,inordertodeeplyanalyzethepurchasebehavioroftheconsumersintheresidentialmarketofQingzhouNewDistrict.ItprovidesreliableconsumptiondataanalysisforrealestatedeveloperstopromotethedevelopmentofQingzhourealestatemarket.Keywords:QingZhou,residential,consumers,The

questionnairesurvey1選題研究背景與意義1.1選題背景住房與人們的日常生活息息相關(guān)。隨著我國城市化進(jìn)程加快，住房需求不斷擴(kuò)大與城市住房資源日益稀缺的矛盾不斷升級。從2015年8月開始，全國各地房價(jià)大幅上漲，持續(xù)時(shí)間較長。例如，濟(jì)南的假期持續(xù)16個(gè)月，青島的房價(jià)連續(xù)12個(gè)月上漲。即使在去年11月，國家也出臺了相關(guān)的房價(jià)調(diào)控政策，但仍難以遏制全國各地房價(jià)上漲的趨勢。例如，濟(jì)南的新房價(jià)格上漲了1.1%。然而，由于相關(guān)政策的比較實(shí)施，全國房價(jià)在12月份總體保持穩(wěn)定，不再上漲。2016年8月、9月、10月，濟(jì)南、青島房價(jià)快速上漲。其中，僅在9月份，濟(jì)南的新房價(jià)格就上漲了5.2%。但上述數(shù)據(jù)是針對新房價(jià)格下跌的，許多二手房價(jià)格仍在上漲。自2016年9月以來，濟(jì)南市地方政府出臺了三項(xiàng)相關(guān)的房價(jià)調(diào)控政策，有效遏制了房價(jià)過度上漲的問題。特別是在12月份，政府進(jìn)一步加大了對限購政策的控制力度，減少當(dāng)?shù)鼐用駥彿康男枨蠛蜔崆?。此后，?jì)南的房價(jià)開始穩(wěn)定。雖然二手房價(jià)格調(diào)控不如新房敏感，但在目前新房價(jià)格萎縮的形勢下，二手房價(jià)格將保持穩(wěn)定，不會繼續(xù)上漲。隨著人民消費(fèi)水平的提高和對外貿(mào)易的持續(xù)低迷，政府必須不斷采取各種措施刺激內(nèi)需，鼓勵(lì)居民消費(fèi)。物價(jià)的持續(xù)上漲，極大地增加了建筑成本和人工成本，極大地增加了房地產(chǎn)的總成本。隨著城市化進(jìn)程的加快，農(nóng)村人口的城市化已成為一種必然的發(fā)展趨勢。政府的政策傾向于規(guī)范開發(fā)商，這也使開發(fā)商能夠?qū)⑦@部分成本轉(zhuǎn)移給業(yè)主，并進(jìn)一步提高房價(jià)。從青州市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀看，市場供需存在輕微失衡，但這種輕微失衡不會影響市場的健康運(yùn)行和發(fā)展。2005年以來，青州市房地產(chǎn)市場商品房價(jià)格的快速上漲，也是由于大部分新房來自舊城改造拆遷的需求，因此，這一城市化進(jìn)程帶來的正義需求屬于房地產(chǎn)市場的健康正常供給。據(jù)實(shí)地考察，青州市普通住宅產(chǎn)品類型以多層建筑為主，而小高層目前還沒有真正進(jìn)入當(dāng)?shù)厥袌龈偁帯５擃惙课萁ㄖ|(zhì)量優(yōu)良，綜合環(huán)境較好，屬于高檔住宅。產(chǎn)品。但目前，該地區(qū)房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品并不多，可以說該行業(yè)還沒有完全成熟。近年來，新太華商圈已在方公亭路開業(yè)。圖書館和廣播電視樓也搬到了泰華城商圈的新城區(qū)。1.2青州市新城區(qū)住宅市場客群分析的意義隨著我國經(jīng)濟(jì)水平的提高和城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)業(yè)的競爭日趨激烈，市場越來越繁榮。隨著2003年中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新的增長期，中國房地產(chǎn)業(yè)也迎來了黃金時(shí)代。當(dāng)然，政府也加強(qiáng)了對房地產(chǎn)市場的控制，并開始頻繁地運(yùn)用各種政策和手段來規(guī)范和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場。在我國房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)階段，政府頒布的相關(guān)稅收和監(jiān)管政策都沒有遵循。在某些方面，它可以起到積極的作用，但也有一些消極的影響，如政策滯后和稅收重疊。稅收是政府監(jiān)督職能的體現(xiàn)，是強(qiáng)制性和自由的。房地產(chǎn)業(yè)也是如此，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國稅收的主要來源之一，我國的稅收收入也在不斷上升的態(tài)勢中得到了反映。青州市常住人口眾多。由于大量外地工作者在青州定居，需要大量的房源，而新城區(qū)剛剛開發(fā)，這一情況促進(jìn)了他的發(fā)展。因此，對該地區(qū)發(fā)展的分析研究，也將在一定程度上幫助我們了解青州市的房價(jià)市場和購房者的購房需求為從事房地產(chǎn)開發(fā)和購買的消費(fèi)者提供了一些幫助。2商品住宅需求的微觀影響國內(nèi)外研究現(xiàn)狀國外學(xué)者早就開始研究房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素，主要集中在定量研究上。我國房地產(chǎn)市場發(fā)展才20多年，歷史較短，研究成果較少。但近十年來，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的愈來愈迅猛，導(dǎo)致房價(jià)問題日益突出。國內(nèi)學(xué)者對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的研究也在不斷增加，研究論文也在逐步增多，相關(guān)研究成果也相當(dāng)豐富。

ThomasLindh和BoMalmberg(2008)認(rèn)為人們對住房的需求會隨著人們的收入水平以及個(gè)人偏好所改變，收入水平高一般會選擇房源較好的，而個(gè)人偏好會導(dǎo)致居民是選擇安靜或者繁華的房源[1]。趙昭、王文元、李春敏(2000)提出城市住房需求的主要影響因素應(yīng)分為三個(gè)模塊：社會變化、住房建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。其中，社會變化數(shù)據(jù)主要是總?cè)丝?、出生率、死亡率等。而住房建設(shè)部門與住房數(shù)據(jù)有關(guān)，包括城市住房存量套數(shù)、新建住房比例等因素；經(jīng)濟(jì)部門主要圍繞價(jià)格，包括城市住房天然氣建設(shè)單價(jià)、城鎮(zhèn)居民儲蓄、城鎮(zhèn)居民平均家庭規(guī)模等因素[2]。

李真雅(2005)認(rèn)為，非經(jīng)濟(jì)因素的數(shù)量、流動(dòng)性和社區(qū)環(huán)境對中國的住房需求也有較大影響。其中一個(gè)最重要的因素是青年人口的增長，特別是剛剛形成家庭的年輕夫婦，家庭規(guī)模越來越小的趨勢也導(dǎo)致了中國未來的住房需求趨于減少。城市化進(jìn)程對住房需求也有很大的影響，因?yàn)槌鞘薪ㄔO(shè)加速帶來的拆遷改造項(xiàng)目也導(dǎo)致了大量的被動(dòng)住房需求和投資需求[3]。

劉洪玉、任榮榮(2007)從家庭經(jīng)濟(jì)行為和相關(guān)學(xué)說出發(fā)，研究了城市住民人均可支配收入、城市居民人均儲蓄增加、房價(jià)上漲三個(gè)方面對我國住房需求的影響。相關(guān)數(shù)據(jù)支持1990-2005年中國住房需求的長期和短期收入彈性，分別為2.06和2.31[4]。鄭思齊(2007)認(rèn)為購房者對房價(jià)的預(yù)期主要來自他們自己的基本數(shù)據(jù)，如家庭總體收入狀況、受教育程度和住房偏好等。因此，綜上所述，原因?qū)?dǎo)致每個(gè)家庭對住房的需求量不同，特別是如果買方提前預(yù)測到房價(jià)上漲，將進(jìn)一步擴(kuò)大對住房需求量和需求效應(yīng)[5]。汪麗娜(2008)是通過房價(jià)供求關(guān)系研究貨幣政策在房地產(chǎn)業(yè)中的作用的一種傳統(tǒng)研究方法。結(jié)果表明，不同的貨幣政策會影響人的買房需求，政策良好，比如貸款利率低，買房人數(shù)多，因此一旦貨幣政策傾斜，可以有效抑制住房需求，但在現(xiàn)階段，限制性影響非常有限[6]。鄭思齊(2012)認(rèn)為家庭對住房的需求主要從兩個(gè)方面入手，一是生活空間的滿足，二是社區(qū)公共環(huán)境和物業(yè)服務(wù)的滿足，居住空間消費(fèi)和人力資本投資對中國城市移民住房選擇的影響[7]。陳彥斌、陳小亮(2013)認(rèn)為住房需求的增長是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展以及城市化進(jìn)程加快導(dǎo)致的。目前，我國人口非常龐大，對首次擁有住房的需求越來越大，城市居民的生活水平不斷提高和有利，城市居民生活水平的不斷提高引領(lǐng)著我國城鎮(zhèn)居民生活水平的不斷提高，因此產(chǎn)生了大量改善住房需求。在分析人口老齡化對城市住房需求的影響時(shí)，他認(rèn)為中國人口老齡化的速度正在加快，使得人口老齡化對城市住房需求的負(fù)面影響難以顯示[8]。3青州市政治概況3.1地理位置青州市位于山東省中部，是山東半島城市群的次中心城市，人口約1569平方公里，90萬人口。精神文明建設(shè)也十分先進(jìn)，被評為中國優(yōu)秀旅游城市風(fēng)景園林綠化先進(jìn)城市和中國特色魅力城市，地理位置使其能夠融入淄博和東營的都市圈[9]。3.2行政區(qū)劃青州現(xiàn)轄5個(gè)街道服務(wù)處,分別是王府大街、益都大街、昭德大街、東壩大街和云門山大街，轄彌河鎮(zhèn)、五里鎮(zhèn)、邵莊鎮(zhèn)、普通鎮(zhèn)、高柳鎮(zhèn)、何官鎮(zhèn)、東夏鎮(zhèn)、鄭母鎮(zhèn)朱等13個(gè)鎮(zhèn)。3.3交通概況鐵路方面，許多鐵路直接與青州相連，濰坊是下屬城市，停車列數(shù)最多，有四通鐵路網(wǎng)；航空方面，青州距濟(jì)南機(jī)場和青島機(jī)場僅3小時(shí)車程；公路運(yùn)輸方面，濟(jì)青高速公路、常熟高速公路、濰坊艾城高速公路等跨越青州市東、西、北、南，市內(nèi)到高速公路很方便。3.4經(jīng)濟(jì)概況青州隸屬于濰坊市，雖然土地面積以及人口僅占濰坊市的10%，但經(jīng)濟(jì)整體水平在全省排第30位，屬于上游行列。隨著青州風(fēng)景名勝區(qū)的不斷完善，強(qiáng)化城市服務(wù)功能，加強(qiáng)和改進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也成為當(dāng)務(wù)之急。4青州市新城區(qū)住宅客群調(diào)查問卷設(shè)計(jì)與調(diào)研結(jié)果4.1青州市新城區(qū)住宅客群研究方法本文采用問卷調(diào)查法對青州市新城區(qū)住宅市場進(jìn)行了調(diào)查研究。主要在青州市中心的泰華商場進(jìn)行問卷調(diào)查。因?yàn)檫@個(gè)購物中心是城市中一個(gè)相對較大的購物中心，產(chǎn)品種類繁多，人們經(jīng)常在周六和周日來這里購物、吃東西等，所以在這個(gè)地區(qū)進(jìn)行問卷調(diào)查，能夠隨機(jī)采訪的各類行業(yè)以及各個(gè)年齡階段的城市居民[10]。4.2青州市新城區(qū)客群調(diào)查問卷的設(shè)計(jì)本問卷的主要目的是調(diào)查當(dāng)?shù)鼐用駥ψ》渴袌龊妥》啃枨蟮目捶ǎ灿谢緜€(gè)人信息收集和住房核心問題等15個(gè)專題。其中，個(gè)人信息主要包括調(diào)查問卷的年齡、職業(yè)和收入等，而圍繞住房需求的核心問題包括住房需求、現(xiàn)有住房、購買因素、可接受價(jià)格等。通過對調(diào)查者基本個(gè)人情況和核心住房需求的深入調(diào)查，最終得出相關(guān)結(jié)論。4.3青州市新城區(qū)住宅客群調(diào)研結(jié)果本次問卷發(fā)出120份，回收120份，其中有20份無效無參考價(jià)值，100份可靠。根據(jù)本問卷收集到的基本信息，許多年輕人擔(dān)心這些問題是為了滿足自己的住房需求或已婚的住房需求。而中年人更多的是因?yàn)閷ψ》康母哔|(zhì)量需求，所以他們想在經(jīng)濟(jì)達(dá)到一定水平時(shí)，購買具有更好的物業(yè)服務(wù)和地理環(huán)境的優(yōu)質(zhì)住房，因此他們對社區(qū)的條件、設(shè)施和地理?xiàng)l件的要求比年輕人高。首選的家庭類型是三個(gè)房間、兩個(gè)大廳和一個(gè)浴室。另一方面，年輕人更關(guān)心擁有自己的房子，對房子的質(zhì)量和大小沒有更多的要求[11]。4.3.1被調(diào)查者年齡情況圖1被調(diào)查者年齡情況從圖1可以明顯看出，問卷調(diào)查的主要年齡范圍為25-34歲，占問卷調(diào)查總數(shù)的50%以上。其次，35-44歲的中年人占總調(diào)查問卷的30%，其余年齡組相對較小，這可以說明我國目前對中青年集中年齡組的住房需求 。住房需求因年齡而異。年輕的購房者希望房子的風(fēng)格時(shí)尚，而老年的購房者則更關(guān)注房子周圍的環(huán)境和房子本身的質(zhì)量。因此，購房者年齡結(jié)構(gòu)對住房需求有很大影響。例如，人口老齡化社會的出現(xiàn)，導(dǎo)致越來越多的購房者為了提前為老年做好準(zhǔn)備而購買小房子。他們非常重視社區(qū)的周邊環(huán)境和交通便利性。有時(shí)他們甚至?xí)卺t(yī)院附近匆忙買房。人口老齡化已成為我國社會化的一個(gè)問題，在大多數(shù)城市中日益突出。因此，越來越多的中老年人已經(jīng)加入到大規(guī)模的購房群體中，但房地產(chǎn)開發(fā)商對于不同年齡層的住房需求也得到了充分考慮，因此對于不同的購房者，也提供了多種住房風(fēng)格和住房類型供選擇。這對不同年齡層需要住房的人住房的發(fā)展和定位具有較為明顯的指導(dǎo)作用[12]。24-34歲的消費(fèi)者因?yàn)榻?jīng)濟(jì)條件和未來的發(fā)展需要而減少對住房的需求和條件，所以在購買住房時(shí)，條件相對較小，需求相對較低。這是因?yàn)樗麄儗ψ≌馁徺I力相對較低，而房地產(chǎn)開發(fā)商會考慮到這一群體的住房需求，在住房的面積、戶型、購買動(dòng)機(jī)等方面進(jìn)行詳細(xì)的評估，最后適當(dāng)考慮目標(biāo)人群的年齡層次布局，并對其進(jìn)行預(yù)測。一旦人們到了25-34歲，他們會因?yàn)榻?jīng)濟(jì)能力的提高和住房需求的增加而提高購買力。例如，交通是否方便、是否是學(xué)區(qū)、社區(qū)的地理位置、物業(yè)服務(wù)水平等已成為住宅需求的內(nèi)容。可以說，最受歡迎的購房者是36歲到54歲之間的消費(fèi)者，因?yàn)樗麄兺凶銐虻呢?cái)力購買更多的高端住宅。4.3.2被調(diào)查者收入情況圖2月收入分布圖根據(jù)調(diào)查問卷（圖2），約60%的總收入約為2500元，35%的月收入超過5000元。綜上所述，可以看出青州市的消費(fèi)水平不是很高，因?yàn)榫用裨率杖胍话阍?500-5000左右[13]。4.3.3被調(diào)查者能承受的價(jià)格圖3能承受房屋單價(jià)分布圖根據(jù)調(diào)查問卷（如圖3）來看，62%的消費(fèi)者能承受介于2000元—4000元房價(jià)，僅38％的消費(fèi)者能承擔(dān)4000元—6000元的房價(jià)。因此，它也反映了中國人均收入與房價(jià)之間的巨大差距。全國各地購房者負(fù)擔(dān)得起的房價(jià)實(shí)際上低于現(xiàn)行房價(jià)的實(shí)際價(jià)格，所以現(xiàn)在購房難的問題也影響到我國人民生活水平的提高。4.3.4被調(diào)查者婚姻狀況圖4婚姻情況通過圖4我們可以看到，大部分受訪者是已婚人士，很少有人參與問卷調(diào)查。當(dāng)然，購房問題和房價(jià)問題大多是已婚家庭。因?yàn)榧彝タ梢栽谝欢ǔ潭壬蠜Q定城市家庭結(jié)構(gòu)和房價(jià)。這也反映了中國人先買房后結(jié)婚的傳統(tǒng)，而未婚者很少考慮買房的問題[14]。4.3.5被調(diào)查者中意戶型圖5被調(diào)查者中意戶型如圖5所示，大多數(shù)消費(fèi)者喜歡兩個(gè)房間、一個(gè)大廳、一個(gè)浴室和三個(gè)房間、兩個(gè)大廳和一個(gè)浴室。然而，隨著我國二孩政策的開放，越來越多的人想在買房子的時(shí)候能夠買到大房子，更多的房間讓孩子在良好的環(huán)境中成長。由此可見，我國住房市場在很大程度上受到政府相關(guān)決策的影響，因此房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)前必須進(jìn)行市場調(diào)研和可行性分析。4.3.6被調(diào)查者購房目的圖6購房目的如圖6所示，45%的受訪者希望購買第一套住房，比去年高出3.5%。由此可見，我國房地產(chǎn)市場仍有廣闊的發(fā)展空間。4.3.7購房考慮因素圖7考慮因素在被調(diào)查者中，購買房屋對消費(fèi)者考慮最多的是房價(jià)因素，其次是他們認(rèn)為比較重要的是地理位置、交通狀況以及周邊設(shè)施，至于戶型以及物業(yè)管理水平反而考慮的少。我們可以看到，越來越多的購房者對住房需求有不同的要求。當(dāng)然，無論是在郊區(qū)還是在城市地區(qū)，買家都不能忽視考慮良好的區(qū)位條件[15]。5青州市新城區(qū)住宅開發(fā)建議5.1加強(qiáng)市場監(jiān)管，確保有序發(fā)展雖然我國房價(jià)得到了很大程度的抑制，政府的相關(guān)政策和宏觀調(diào)控措施也對我國房價(jià)的總體控制起到了非常重要的作用，但在當(dāng)前的熱點(diǎn)形勢下，有必要進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)管理。中國房地產(chǎn)市場。主要措施如下：一，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場建設(shè)。二，完善和完善相關(guān)管理法規(guī)。三，加強(qiáng)資質(zhì)管理。第四，嚴(yán)肅處理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)各方面的違法違規(guī)行為。通過以上四點(diǎn)，我們可以有效地遏制中國房地產(chǎn)市場的各種混亂局面，為未來中國房地產(chǎn)市場的健康繁榮發(fā)展做出貢獻(xiàn)。5.2建立健全系統(tǒng)化、多層次的土地管理規(guī)劃體系在建筑土地面積一定的情況下，要盡可能的合理規(guī)劃空間布局、使用條件等，以滿足市場經(jīng)濟(jì)條件下城市土地管理的需求。規(guī)劃體系應(yīng)包括整體控制、市場調(diào)節(jié)等多層次，實(shí)現(xiàn)土地開發(fā)、土地收益分配等計(jì)劃的結(jié)合。5.3強(qiáng)化土地供應(yīng)管理做好土地儲備管理是加強(qiáng)土地供應(yīng)管理的第一步，也是關(guān)鍵的一步，加強(qiáng)政府調(diào)控，實(shí)現(xiàn)土地成本，加強(qiáng)土地利用規(guī)劃，充分利用閑置土地資源。例如，我們可以臨時(shí)租地來增加七倍的收入。我們也可以做一些相關(guān)的“陽光工程”，以保持合理的土地供應(yīng)。我們可以通過開放和管理一些透明的信息來明確土地的使用，從而使整個(gè)社會能夠?qū)ν恋刭Y源進(jìn)行合理的監(jiān)督。這也可以保證市場的公平競爭，有利于土地資源的開發(fā)利用。5.4建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和服務(wù)體系為了使住房能夠?qū)崿F(xiàn)程序化、高效化，首先，可以建立一個(gè)有利于房地產(chǎn)交易的“超市”（貿(mào)易中心）。交易中心吸收稅收、財(cái)政等部門，以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，提供“咨詢-注冊-調(diào)查-評估-征收（費(fèi)）-認(rèn)證”的單向辦公，減少手續(xù)，縮短工作時(shí)間，提高辦事效率。協(xié)調(diào)市工商、稅務(wù)等部門，真誠地免除中介企業(yè)的各項(xiàng)稅費(fèi)。擔(dān)保有限公司的成立將在個(gè)人購買貸款方面取得重大突破。參考文獻(xiàn)：[1]ThomasLindh,BoMalmberg.DemographyandHousingDemand--WhatCanWeLearnfromResidentialConstructionData[J].JournalofPopulationEconomy:2011,(3),521--539.[2]趙昭,王文元,李春敏.城鎮(zhèn)住宅需求預(yù)測方法[J].建筑經(jīng)濟(jì)：1999.(11):27-28.[3]李真雅.影響我國住宅需求的非經(jīng)濟(jì)因素[J].北方經(jīng)濟(jì)：2005,(11):33-34.[4]劉洪玉,任榮榮.我國商品住房需求的行為特征分析[J].土木工程學(xué)報(bào):2007,(12)83-88.[5]鄭思齊,王寅嘯.房價(jià)上漲預(yù)期對住房需求的放大效應(yīng)研究[J].中國物價(jià):2007,(06):52-55.[6]汪麗娜.貨幣政策在房地產(chǎn)調(diào)控中的不確定性[J].財(cái)經(jīng)科學(xué):2008,(5):1-9.[7]鄭思齊,任榮榮，符育明.中國城市移民的區(qū)位質(zhì)量需求與公共服務(wù)消費(fèi)——基于住房需求分解的研究和政策含義[J].廣東社會科學(xué):2012,(3):43-52.[8]陳彥彬,陳小亮.人口老齡化對中國城鎮(zhèn)住房需求的影響[J].經(jīng)濟(jì)理論與經(jīng)濟(jì)管理:2013,(5):45-58.[9]劉平.網(wǎng)絡(luò)課程資源采用中教師對學(xué)生的影響研究[D].江西財(cái)經(jīng)大學(xué),2015.[10]蔡淑瑩.中信華南（集團(tuán)）房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略研究[D].暨南大學(xué),2008.[11]武淑霞.我國農(nóng)村畜禽養(yǎng)殖業(yè)氮磷排放變化特征及其對農(nóng)業(yè)面源污染的影響[D].中國農(nóng)業(yè)科學(xué)院,2005.[12]王新民.青州市失地農(nóng)民就業(yè)問題研究[D].中國農(nóng)業(yè)科學(xué)院,2009.[13]王學(xué)磊.青州市小城鎮(zhèn)建設(shè)研究[D].西北農(nóng)林科技大學(xué),2013.[14]陳康.長沙市住宅房地產(chǎn)市場供求分析[D].中南大學(xué),2013.[15]李方舟.山東省青州市農(nóng)村信息化建設(shè)研究[D].西北農(nóng)林科技大學(xué),2014.

附件：青州住宅市場客群分析調(diào)查問卷調(diào)查時(shí)間：調(diào)研人：問卷編號：尊敬的先生/女士：您好！我是山東師范大學(xué)工商管理在校的學(xué)生，為了了解青州市的住房消費(fèi)情況以及對消費(fèi)者的影響因素，做了一份關(guān)于商品住宅需求影響因素調(diào)查問卷，希望您能夠百忙之中抽出一些時(shí)間回答一下問卷，且此次結(jié)果嚴(yán)格保密個(gè)人信息，不會用于任何商業(yè)途徑，謝