?？诟叨俗≌椖繎?zhàn)略定位報告153P

xx項目戰(zhàn)略定位報告階段劃分區(qū)域宏觀經(jīng)濟背景研究城市產(chǎn)業(yè)研究區(qū)域房地產(chǎn)市場調研客戶訪談專業(yè)人士訪談政府官員訪談城市規(guī)劃背景研究客戶目標及問題的結構化分析核心問題階段競爭、客戶和本體分析發(fā)展戰(zhàn)略研判整體定位確定，包含客戶、形象、產(chǎn)品定位等項目物業(yè)發(fā)展建議規(guī)劃設計任務書2010/05/192010/06/24第三階段物業(yè)發(fā)展建議2010/07/122010/06/01第一階段項目市場調研階段《項目市場調研階段成果》《項目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位》《物業(yè)發(fā)展建議及規(guī)劃跟進》第二階段發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位解決思路明確開發(fā)商目標核心問題競爭分析及價值挖掘對目標的思考案例參考發(fā)展戰(zhàn)略項目定位整體定位形象定位分物業(yè)定位開發(fā)商目標收益目標:實現(xiàn)住宅2.5萬元單價定位方向:打造高度假休閑氛圍13現(xiàn)金流目標:未來一年內快速回現(xiàn)20-30億元能否做？怎么做？意在通過打造高端度假休閑氛圍產(chǎn)品來實現(xiàn)住宅2.5萬元單價并快速回現(xiàn)20-30個億解決思路明確開發(fā)商目標核心問題競爭分析及價值挖掘對目標的思考案例參考發(fā)展戰(zhàn)略項目定位整體定位形象定位分物業(yè)定位Part1.1價格層面的思考↑31%↑64%圖表解析表格為海南四大城市過去一年房地產(chǎn)成交價格走勢圖。從國際旅游島政策頒布的當月起，海南各城市房價均有不同程度的騰飛，?？诘姆績r增幅超過76%，且有不斷上升的趨勢。國際旅游島政策回顧2009年12月31日，國務院發(fā)布了《關于推進海南國際旅游島建設發(fā)展的若干意見》，海南島的建設上升到國家戰(zhàn)略定位，一系列的優(yōu)惠政策將會推動海南市場，拉動本島經(jīng)濟。09年底以來，在國際旅游島政策刺激下，海南及?？诜績r趨于直線飛速攀升，?？诜績r增速達76%海南及?？诜績r思考1數(shù)據(jù)來源：海口市整體規(guī)劃文昌房地產(chǎn)2009年5月-2010年3月成交價格走勢?？诜康禺a(chǎn)2009年5月-2010年3月成交價格走勢↑76%瓊海房地產(chǎn)2009年5月-2010年3月成交價格走勢↑308%三亞房地產(chǎn)2009年5月-2010年3月成交價格走勢20092010200920102009201020092010銷售面積和銷售額：海南商品房銷售面積和銷售額增長速度，也均高居全國之首，顯現(xiàn)海南房地產(chǎn)市場巨大的消化潛力商品房銷售面積和銷售額增長情況（2010年1--3月）地區(qū)商品房銷售面積（萬平方米）銷售面積增速（%）商品房銷售額（億元）銷售額增速（%)全國總計15360.9235.87976.8057.7北京347.7010.3613.4768.9天津251.0522.2187.5744.7上海485.12-17.3696.0613.7福建535.5725.6305.6146.7廣東1278.8814.0914.6436.0海南259.39221.7286.34381.2圖表解析：國際旅游島政策之后，海南商品房銷售面積和銷售額的增速分別以221.7%和381.2%遠超全國其他各大城市增速，成為全國之最銷售面積及銷售額增長分析國際旅游島后海南房地產(chǎn)銷售面積和銷售額的快速增長，表明海南擁有巨大的消化能量，房地產(chǎn)潛力正被激發(fā)。海南聚焦了全國人民的眼光?？紤]到國際旅游島政策正處于初期發(fā)展階段，未來國家對海南的戰(zhàn)略支持以及建設旅游島的相關配套逐步完善等所有利好因素，仍將對海南房地產(chǎn)具有積極的推動作用。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局?？谑胁糠指叨斯潜P價格調研

2009年12月2010年3月項目名稱推出時間首推均價（元/㎡）均價價格（元/㎡）均價價格（元/㎡）榮域（二期）2009.977001000018000金碧文華2007.125000850020000蔚藍·海語印象2007.43000800016000夏威夷海岸2009.1195001400028000外灘中心2009.5100001135022000圖表解析國際旅游島戰(zhàn)略后，海口所有樓盤價格均有將近50%以上的提升，部分高端公寓樓盤更是憑借其優(yōu)越的資源條件和相對完善的配套設施而實現(xiàn)了2萬元的單價數(shù)據(jù)來源：海南中原房地產(chǎn)數(shù)據(jù)監(jiān)控繁華的市中心資源完善的生活配套稀缺的海景資源成熟的休閑度假配套金碧文華夏威夷海岸外灘中心稀缺的海景資源成熟的休閑度假配套?？诟叨斯r格：國際旅游島戰(zhàn)略公布后，?？诓糠指叨俗≌{借資源或配套優(yōu)勢，已經(jīng)突破2萬元/㎡，與目標價格非常接近市場狀況在國際旅游島的利好政策下海南房價飛速增長，?？诜績r增長76%，實現(xiàn)1.5萬均價。海南商品房的銷售面積和銷售額的增長速度，高居全國之首，具備極大的市場消化潛力?？诓糠指叨俗≌㈨椖恳劳衅鋬?yōu)越的資源和配套，已經(jīng)實現(xiàn)了2萬元單價項目位置項目推出時間為今年10月，是政策執(zhí)行期，更多相關配套正在建設與落實階段，因此本項目仍可享受國際旅游島所帶來的積極影響項目所在區(qū)域上半年新盤推出量較少，多為07、08年項目的尾盤，因此尚未滿足市場需求，仍具備強大的消化空間項目擁有稀缺的二線海景資源，同時擁有將近3萬平方米的商業(yè)配套，與市場上突破2萬元單價的產(chǎn)品擁有同樣的競爭優(yōu)勢目標闡述在市場宏觀政策到來之前,海口樓市形勢大好,市場消化能力強,房價飛速增長,現(xiàn)實單價距離目標單價不遠戰(zhàn)略利好下的目標價格預判2假設宏觀政策所導致的市場宏觀形勢忽略不計

本項目實現(xiàn)2.5萬元單價或為順水推舟Part1.2新政層面的思考在2010年4月15日，“新國十十條”的出臺臺，嚴厲遏制制炒房行為，，遏制上漲過過快的房價“新國十條””出臺1時間出處政策名稱內容作用4-17國務院《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（“新國十條”） (三）實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（下同），貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高，要嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。（六）調整住房供應結構。明確保障性住房、中小套型普通商品住房的建設數(shù)量和比例。保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%，并優(yōu)先保證供應。（七）確保完成2010年建設保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務。(一)停發(fā)第三套房貸款(二)遏制外地炒房者(三)物業(yè)稅漸行漸近(四)問責制強化執(zhí)行力4-18國務院商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū),商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況,暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款;對不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款. 強調第三套房的貸款發(fā)放4-19 住建部《關于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知》 今后未取得預售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認購、預訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應將取得預售許可的商品住房項目在10日內一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，并嚴格按照預售方案申報價格，明碼標價對外銷售。 規(guī)范市場正常持續(xù)樓市新政要讓讓近乎瘋狂上上漲的房價冷冷卻下來，打打擊力度空前前，調控針對對性較強歷年房產(chǎn)新政調控回顧時間2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年政策基調抑制投資過熱防止房地產(chǎn)投資過熱，穩(wěn)定住房價格政府職能作用凸顯，注重市場結構調整抑制房地產(chǎn)價格過快上漲先壓后保前寬后緊遏制房價過快上漲關鍵詞8.31大限、土地供應管控、銀根縮緊新、老國八條，稅收調整國六條，住房供應結構調整，規(guī)范市場經(jīng)適房、廉租房，二套房，持續(xù)加息降息，利率7折，稅費減免物業(yè)稅，嚴打小產(chǎn)權房，“二”改“五”國十一條，新國十條市場影響（1）土地供應緊縮土地完成開發(fā)土地面積增幅持續(xù)下降（1）中央的宏觀調控措施收效甚微，房價仍在高位運行（1）“國六條”造短暫觀望房價仍在上漲（1）前10月各地房價快速上漲（1）07年政策效應輻射，前期市場銷售趨冷(1)08年政策效應顯現(xiàn),房價持續(xù)高漲（1）較往年可操作性最強打擊精準致成效顯著（2）土地管控致供應下滑供求矛盾下房價不降反升（2）新、老國八條相繼出臺，各地房價漲幅短暫回落（2）“國六條”出臺投資性需求松動(3)政策效應初期不明顯，持續(xù)加息致后期市場“驟冷”（3）后期加息、稅收減免刺激樓市反彈（2）土地管制嚴格致放量減少需求壓力下成交“量跌價漲”（1）二套房界定逐漸清晰投資、投機性購房需求銳減已成必然調控手段日趨趨多樣化可可操作性及針針對性逐步增增強調控力度2對?？诘挠绊戫懀盒抡?，，海口樓市陷陷入強烈觀望望，成交量明明顯萎縮，呈呈現(xiàn)“量跌價價滯”的局面面海口市高端住宅公寓樓盤價格調研

2010年3月2010年6月項目名稱均價價格（元/㎡）均價價格（元/㎡）榮域（二期）1800022000金碧文華2000023000蔚藍·海語印象1600017000紫園A區(qū)售罄售罄紫園B區(qū)--16000夏威夷海岸2800026000外灘中心2200023000在?？诟叨俗∽≌⒁劳型衅鋬?yōu)越的資資源環(huán)境與成成熟的配套設設施，依然能能夠維持在2萬左右的單價價范圍，部分分尚未開盤的的高端住宅雖雖未定價，但但均表示價格格均高于2萬單價。?？?010年3-6月新房成交量情況4月環(huán)比5月環(huán)比6月上旬環(huán)比成交量（套）10864298%266-97.55%76/4月海口商品房房銷售數(shù)據(jù)皆皆因補錄合同同備案所致，，不代表真實實成交量。新政后，整個個海南樓市陷陷入觀望情緒緒，成交量大大幅度下跌。。拋開4月因“補缺””而出現(xiàn)樓市市成交量瘋長長的錯覺，5月-6月的成交量均均陷入“冰凍凍期”，整個5月更是出現(xiàn)13次零成交。海口陷入“有有價無市”局局面觀望氣氛濃厚厚新政影響3城市可售情況完成交易情況成交價格套數(shù)(套)面積(萬㎡)套數(shù)(套)面積(萬㎡)環(huán)比均價(元/㎡)環(huán)比北京896441209.79626963.15-56.68%

北京

402847.05-63.18%19684-14.06%(不含政策性住房)上海41217572.8733473.27-49.16%13060-10.56%天津

608763.48-41.43%8138-14.12%重慶92145961.8413140119.58-54.13%4982-18.50%深圳32495373.64142311.89-59.18%19653-4.44%廣州32886417.77419246.31-25.44%10520-4.01%杭州13711212.51101012.17-76.50%2372220.89%南京25727305.49182822.93-66.03%9289-2.98%蘇州16653238.64149916.33-77.75%9385-8.74%寧波69950432.06205017.97-65.33%15303-4.65%廈門11394146.8696012.09-67.40%10935-10.75%福州12464155.468629.37-63.36%9522-15.89%汕頭

5274.65-8.01%5550-12.31%數(shù)據(jù)來源：搜搜房網(wǎng)樓市月月報對全國的影響響：宏觀政策策嚴厲打壓房房地產(chǎn)投資，，全國四大一一線城市及其其他房價飛漲漲區(qū)域五月均均出現(xiàn)量價齊齊跌的局面2010年5月中國主要城城市住宅市場場交易情報新政從實施到到效果顯現(xiàn)再再到樓市復蘇蘇需要一個周周期，中原認認為未來半年年至一年內房房地產(chǎn)形勢不不容樂觀新政下的趨勢勢研判52007年調控下的影影響周期走勢勢圖樓市政府開發(fā)商房價過高調控出臺量價齊跌開發(fā)商投資熱熱遇冷市場供需失衡衡房價反彈2007年3月央行首次加息息2007年10月共經(jīng)歷6次加息，十次次存款準備金金率上調，以及出臺二套套房貸首付4成政策2008年11月萬科降價策略略：回顧2008年萬科帶頭降降價的破冰之之舉，深刻描描繪了降價背背后，由性價價比支撐的信信心重燃信息回顧2008年，市場動蕩蕩，萬科選擇擇了降價對比萬科股份份有限公司2008年年報，“由由于對市場低低迷持續(xù)多久久時間無法準準確判斷”，，為了快速回回籠資金，消消化出貨壓力力，2008年，萬科在東東莞帶頭開始始團購，并舉舉起了降價大大旗。以萬科運河東東一號為例，，根據(jù)中原地地產(chǎn)監(jiān)控數(shù)據(jù)據(jù)，2008年1月份，萬科運運河東1號三期的成交交價格為6572元／平方米，，受市場低迷迷氣氛影響，，當月銷售僅僅2套。3月份開始，萬萬科開始大幅幅降價，直降降1000多元，成交價價格僅達到5453元，當月成交交即暴漲至223套。隨后，降價策策略持續(xù)，9月份曾最低降降至4694元／平方米。。質量雖然好，，但是價格也高高。質量還是那么么好，但價格格卻便宜了許許多?？蛻粜睦眍A期期2008年樓市低迷的的情況下，萬萬科降價致使使市場客戶瘋瘋搶，成交量量逆市飄紅。。除了萬科的的品牌效應，，以及低于市市場價的致命命吸引力，更更因為萬科因因降價而使產(chǎn)產(chǎn)品提升性價價比，而吸引引客戶瘋狂搶搶購萬科產(chǎn)品品，而非其他他同價格產(chǎn)品品。降價前降價后超值?。「咧担。∪f科劣市下的實例舉措6萊蒙·水榭春天低價價策略：樓市市轉低，但并并沒有讓高性性價比產(chǎn)品陷陷入尷尬，反反而成為熱購購產(chǎn)品，萊蒙蒙水榭因“價價廉”而贏得得市場項目萊蒙·水榭春天潛龍·曼海寧地址寶安龍華二線人民南路旁寶安龍華新城西鄰新區(qū)大道價格20000元/㎡（毛坯）24000元/㎡（精裝修）物業(yè)費3.10元/平方米·月2.98元/平方米·月建筑類別高層、小高層高層交通毗鄰接駁香港的地鐵4號線（紅山站），6站出入福田CBD；南坪快速、新區(qū)大道、福龍路讓水榭春天15分鐘暢達福田CBD，出行距離同步華僑城；區(qū)域內規(guī)劃建成亞洲最大客運站，取代羅湖火車站成為深圳交通核心，更讓CBD中央居住區(qū)成為深圳首席藍籌區(qū)域。臨地鐵（4、6）號線上塘站；梅觀高速；公交：634、B656、614路簡上村站配套6個9年制義務教育學校、22所幼兒園、4所小學、1所初中、高中3個。另外還規(guī)劃有3所綜合性醫(yī)院、2所門診部、10所社區(qū)健康服務中心、2所綜合體育活動中心、12個社區(qū)體育活動場地、1個大型電影院、1所大型圖書館以及3個市政公園等匹配住區(qū)的文體、醫(yī)療、教育設施。天社區(qū)內有9班幼兒園和諸多商業(yè)配套，包括大型集中式商業(yè)和風情商業(yè)街；生活配套包含籃球場、網(wǎng)球場、疊水泳池等社區(qū)配套一應俱全。

此外，水榭春天擬引進世界一流的國際零售商業(yè)巨頭進駐，打造“一站式”居家生活便利。中小學:上芬小學、民治中學、高級中學

醫(yī)院:綜合醫(yī)院、恒生龍安醫(yī)院

其他:體育中心信息回顧在同一區(qū)域，，以同樣的高高端品質大盤盤定位，在同同樣的時間段段開盤，卻有有著不同樣的的銷售結果——2010年5月，潛龍·滿海寧開盤，，當天僅售：：41套。2010年5月，萊蒙·水榭春天開盤盤，當天勁售售：200余套。為何出現(xiàn)如此此大的落差？？現(xiàn)象解讀萊蒙·水榭春天與潛潛龍·滿海寧屬于同同區(qū)域的同品品質大盤，但但因萊蒙·水榭春天交通通更為便利，，配套更為豐豐富但價格更更便宜，大大大提升了項目目性價比，從從而贏得了市市場。新政小結7在樓市低迷的的形勢下，打打造高性價比比是必然選擇擇上述例子皆因因性價比提升升而贏得市場場可見劣市下客客戶對產(chǎn)品的的購買欲選擇擇將更為謹慎慎，低性價比比產(chǎn)品最易遭遭受市場打壓壓萊蒙水榭春天天因有更好的的配套和更低低的價格提升升性價比萬科因降價而而提升了產(chǎn)品品性價比，產(chǎn)產(chǎn)品銷量更逆逆市飄紅市場低迷的調調整期內，高高性價比可以以打造永不落落帝國，高性性價比是絕勝勝的利器!解決思路明確開發(fā)商目目標核心問題競爭分析及價價值挖掘對目標的思考考案例參考發(fā)展戰(zhàn)略項目定位整體定位形象定位分物業(yè)定位因項目擁有2.5萬目標單價限限制，因此項項目想要打造造高性價比產(chǎn)產(chǎn)品，必須從從提升項目性性能品質入手手，即打造更更具競爭力產(chǎn)產(chǎn)品從房地產(chǎn)的角角度，性價比比理解為一個個樓盤性能品品質與價格的的比值，即““性能／房價價＝性價比””性能越好，價價格越低，性性價比越高什么是性價比比？其一合適的價價格；其二是更具競競爭力的產(chǎn)品品高性價比體現(xiàn)現(xiàn)在哪幾點？？提高性價比的的方式降低價格提升項目性能能品質，尋找找價值點本項目有2.5萬元的單價需需求，因此我我們無法采用用降低價格的的方式，只能通過提升升項目性能與與品質的方式式，方可使項項目實現(xiàn)高性性價比21因此，我們認認為本項目核核心問題為觀望調整期內，如何通過自身的打造，形成項目明顯的競爭區(qū)隔，打造更具競爭力產(chǎn)品？核心問題國家政策打壓壓必須打造高性性價比產(chǎn)品受到價格限制制,需打造具競爭爭力產(chǎn)品針對核心問題題，我們必須須找準競爭對手手，挖掘到項項目可以制勝勝的價值點，，方可形成項目目自身明確的的競爭區(qū)隔解決思路明確開發(fā)商目目標核心問題競爭分析及價價值挖掘對目標的思考考案例參考發(fā)展戰(zhàn)略項目定位整體定位形象定位分物業(yè)定位我們將從以下下三個維度確確定本次項目目的競爭對手手，通過競爭爭對手的分析析與研究，挖挖掘項目自身身的制勝價值值點321三亞一線海景類項目二線海景類項目無海景類項目海甸島國貿-世貿板塊大海南城市競爭維度本地高端住宅板塊競爭維度項目片區(qū)產(chǎn)品競爭維度選擇競爭對手的三維度Part3.1競爭分析三亞，是海南南島風景名勝勝最多而又最最密集的地方方，被人們美美譽為“東方方夏威夷”三亞市是中華華人民共和國國海南省僅有有的2個地級市之一一，位于海南南島的最南端端。三亞是海海南著名的熱熱帶海濱旅游游城市和海港港。隨著三亞的城城市知名度和和城市優(yōu)勢不不斷展現(xiàn)，三三亞的房價也也在日益提高高，其高昂程程度相比海南南省內其它城城市的房價可可謂遙遙領先先。有不少人選擇擇在美麗的““東方夏威夷夷”購置第二二居所，既投投資，又能滿滿足高品質度度假生活的需需要。據(jù)了解，現(xiàn)在三亞大多多數(shù)優(yōu)質樓盤盤的均價皆在在20000元/㎡以上，而20000元/㎡以下的房子已已是珍藏稀品品。大海南城市競爭維度1同價位的產(chǎn)品品多集中在二二線臨海區(qū)域域，而一線臨臨海產(chǎn)品單位位面積價位多多在3萬或以上項目名稱位置占地面積建筑面積物業(yè)類型景觀及資源配套價值價格三亞美麗春天溫泉度假酒店公寓三亞市三亞灣鳳凰大道(鳳凰機場附近)20288平方米33000平方米住宅、酒店式公寓二線海景、天涯海角各類餐飲店，旅游酒店熱帶濱海豪華溫度園林度假酒店公寓均價21000元/平方米泰和花園三亞市鳳凰路南側17197.67平方米36905平方米住宅、公寓二線海景酒店，超市，醫(yī)院，游樂場與優(yōu)美的海岸線遙相呼應,離鳳凰機場僅十幾分鐘，并且交通網(wǎng)絡發(fā)達便利均價24000元/平方米華庭天下三亞市河東一環(huán)路與鳳凰路（二環(huán)路）交匯處28342.42平方米64809.20平方米住宅、公寓二線海景，擁有海、山、河、溫泉等自然生態(tài)資源會所、泳池、網(wǎng)球場、籃球場、兒童戲水池、老年人活動中心、兒童活動中心，溫泉泡池、超市，學校，商場及各種生活設施稀缺的度假資源價、項目自身品質及齊全的配套價值均價23000元/平方米鳳凰水城南岸三亞市河東三亞河沿岸，解放路、金雞嶺路交匯處900000平方米1000000平方米住宅、公寓、別墅二線海景、坐擁山、海、河、城天然人居位置。距海岸線僅600～800米，三亞灣17公里海域一覽無余120米的原生態(tài)河濱景觀，背依五指山余脈，遙瞰金雞嶺公園，三亞河原生態(tài)河濱壯景，7000㎡人工沙灘、新行政中心，城市商業(yè)中心、三級甲等農墾醫(yī)院緊鄰周邊、三亞市一中，銀行，火車站，超市，法院自然資源，周邊配套均價26000元/平方米項目名稱位置占地面積建筑面積物業(yè)類型景觀及資源配套價值價格三亞灣紅樹林三亞市三亞灣鳳凰路海航學院斜對面266666平方米700000平方米住宅、產(chǎn)權式酒店二線海景、到天涯海角、南山寺、大小洞天等著名旅游景點都極為方便餐飲娛樂購物場所、公園、醫(yī)院、海航學院、郵局、銀行、超市品牌、管理服務均價28000元/平方米攬海聽濤三亞市金雞嶺路（鳳凰水城正對面）20000平方米40000平方米住宅、公寓二線海景、三亞灣17公里海域景觀一覽無遺超五星級酒店紅樹林、金雞嶺公園、三亞市第一中學、海南省農墾醫(yī)院、第三市場、中國銀行、農業(yè)銀行、工商銀行、幼稚園、咖啡廳等小區(qū)環(huán)境、5000㎡黃金旺鋪均價21000元/平方米三亞鳳凰水城三亞市河東路555號2100000平方米1300000平方米住宅、別墅二線海景體育會展中心、金雞嶺公園、新行政中心學校、幼兒園、醫(yī)院、銀行、郵局、商業(yè)、加油站，且項目與三亞市武警支隊、新建友誼派出所僅一路之隔，治安情況佳良好的交通及區(qū)位優(yōu)勢，享有最新城市市政資源支持，并承接三亞城市脈絡未來走向均價23000元/平方米嶺海三亞市河西金雞嶺路與金雞嶺大橋交匯處79191.90平方米142545平方米住宅、公寓二線海景、前望三亞灣黃金海岸，左鄰翠綠豐盈的金雞嶺生態(tài)公園，背依蒼翠如黛的五指山，內有意大利名師打造68%超大皇家水景花園三亞市第一中學、三亞市航空職業(yè)學院、三亞市第九小學、紅蘋果雙語幼兒園、農墾醫(yī)院，解放軍四二五醫(yī)院、汽車西站、體育會展中心、金雞嶺公園、三亞市第三市場、東方海景大酒店（四星級）優(yōu)越的景觀資源以及成熟的生活配套均價28000元/平方米針對三亞，我我們發(fā)現(xiàn)競爭爭主要源自城城市之爭和性性價比之爭城市：三亞擁有較強的資源優(yōu)勢1產(chǎn)品：多為度假產(chǎn)品，擁有更成熟的度假產(chǎn)業(yè)群2配套：醫(yī)療生活配套不及?？诔墒焱晟?價格：單位面積價格范圍相對較高4城市之爭性價比之爭新埠島板塊海甸島板塊是近幾年新型型的住宅集聚聚區(qū)，迅速發(fā)發(fā)展已經(jīng)比較較成熟化，中中高端產(chǎn)品，，島內新移民民購買占大多多數(shù)。國貿板塊是?？诒緧u高高端客戶群體體居住重要場場所，高度成成熟，景觀資資源，適宜生生活。內陸板塊（即中部板塊塊和南部板塊塊）主要針對對本地中低端端客戶；新埠島板塊目前開發(fā)速度度較慢，區(qū)域域價值未被認認可，屬于較較落后片區(qū)；；?？诜康禺a(chǎn)可可劃為6大板塊，其中中高端住宅分分布于西海岸岸、海甸島、、國貿板塊本地高端住宅宅板塊競爭維度度2三大高端板塊塊價格水平均均在15000元/㎡以上，吸引引大批島外中中高端度假及及投資客戶西海岸板塊海甸島板塊世茂-國貿板塊客戶群島外度假、養(yǎng)老客戶為主，島內新移民占30%以內，屬高端客戶群體；島外中高端度假、養(yǎng)老客戶；島內新移民、中高端二次置業(yè)客戶島內高端自住、投資客戶為主，島外中高端養(yǎng)老度假、投資客戶；產(chǎn)品產(chǎn)品類型獨棟、聯(lián)排、疊拼別墅、花園洋房、高層大面積公寓多層、小高層、高層住宅、少量別墅高層、小高層住宅產(chǎn)品為主戶型區(qū)間別墅多以350-700㎡為主，住宅以80-120㎡二房與140-160㎡三房為主別墅以300-500㎡為主；住宅以80-140㎡二房為主戶型區(qū)間跨度大，以50-80多的一房和100-140的三、四房為主，大戶型為主；價格水平新項目起價：公寓15000左右花園洋房22000左右新項目起價：10000以上，個別高品質項目中別墅價格超過30000新項目起價：20000左右西海岸板塊基基本特征:在售樓盤集中中在一、二線線海景，產(chǎn)品品線豐富，定定位多樣，如如主導文化生生活的紫園，，主導社區(qū)環(huán)環(huán)境的城市海海岸。海甸島板塊基基本特征:該片區(qū)屬于成成熟的生活區(qū)區(qū)，配套齊全全，聚集了大大量的高端客客戶度假和養(yǎng)養(yǎng)老。世茂-國貿板塊基本本特征:屬于海口城市市核心區(qū)，是是海口高素質質樓盤集中區(qū)區(qū)域，目前以以高層海景豪豪宅及公寓產(chǎn)產(chǎn)品為主。西海岸板塊概概況：依靠稀稀缺海景景觀觀和高休閑度度假氛圍成為為?？谌斯J認的高檔樓盤盤聚集地，，但缺乏城市市基礎生活配配套設施項目名稱規(guī)模主力戶型/面積景觀配套主要賣點價格泰達天海國際占地：25.5萬平方米建面：18.6萬平方米344-594㎡獨立別墅140-254㎡花園洋房92-189㎡高層公寓一線海景主題公園、藍球場、網(wǎng)球場、室內外游泳池、風情商業(yè)街等戶戶看海，金鑰匙服務別墅:3.0萬元/㎡起；花園洋房8500-1.5萬元/㎡；小高層:7000-1萬元/㎡美錦·熙海占地：29，7萬平方米建面:17.5萬平方米58-70㎡的一房一線海景私家沙灘、6萬㎡熱帶雨林、泳池、按摩浴等戶戶海景，戶戶7-8㎡的大陽臺13000/㎡紫園占地：23.3萬平方米建面：33.26萬平方米70㎡一房、91-94㎡兩房、139-155㎡三房，229-283㎡空中別墅二線海景、內部園林30000㎡美林運動公園、網(wǎng)球場、1200㎡恩祥藝術館等西海岸30萬平米叢林溫泉庭園起價13000元/㎡夏威夷海岸占地：14.1萬平方米建面:11.15萬平方米80㎡一房、120㎡兩房150㎡三房、獨棟別墅600，800，900㎡一線海景區(qū)域內有濱海康樂、五星級酒店、高爾夫球場、等休閑娛樂設施齊備一線海景，入戶溫泉泡池，奢華大戶型區(qū)間獨棟2000萬公寓起價25000元/㎡城市海岸二期占地：16.79萬平方米建面:17.36萬平方米60㎡一房、80㎡兩房140㎡三房、190-200㎡四房、五房一線、二線海景、內部園林近5000㎡生活購物廣場；1萬㎡湖景水系；32大園林景點等臨近沙灘，東南亞風格園林，入戶溫泉售磬，7500元/平米，三期價未定，其周邊樓盤價格在15000元/㎡左右菩提樹占地：5.7萬平方米建面:8.6萬平方米60㎡一房、80㎡兩房，190㎡退臺花園洋房二線海景私享酒店全程制托管式服務精致，舒適的禪意社區(qū)14000元/㎡左右普遍擁有一線線海景稀缺資資源，配套多多為休閑度假假而打造，學學校、醫(yī)院等等生活配套基基本沒有海甸島板塊概概況：擁有海海景景觀以及及成熟的生活活配套設施的的優(yōu)勢，但沙沙灘資源較差差，整島地勢勢低，區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢不及西海海岸項目名稱規(guī)模主力戶型/面積景觀配套主要賣點價格寶安·江南城占地：10萬平方米建面：40萬平方米公寓一房、兩房、三房（50、80、110、180㎡）；別墅233~417㎡獨棟、連排別墅一線海景、600畝江南園林景山學校、幼兒園、市醫(yī)院、超市、白沙門生態(tài)公園、多家銀行、會所、古玩一條街江南園林景觀、成熟片區(qū)規(guī)劃、品牌物業(yè)22000-50000，660萬一棟榮域占地：29萬平方米建面：22萬平方米88-133平米兩房一線、二線海景規(guī)劃中6000平方米的風情商業(yè)街、溫泉中心、國際音樂幼兒園、五星級酒店2房變4房戶型，國際化的安防系統(tǒng)，配套成熟，交通便利，西班牙建筑風格，離白沙門生態(tài)公園近目前推出精裝房，均價22000元左右天一方占地：5.46萬平方米建面：5.93萬平方米公寓67平米—21平米別墅230平米—2159平米一線海景項目內部配套包括下沉式廣場、游泳池、健身房、兒童游樂室、茶餐廳、練琴房、影音室、娛樂室、水吧、雪茄吧、小超市等公眾設施一線海景；蘆葦燈裝飾水景；建筑品質高，采用高檔材料，按9級抗震指標設計；周邊配套齊全，離白沙門生態(tài)公園近公寓：19000元/平米別墅：43000元/平米既擁有一線海海景資源，也也擁有成熟的的生活配套，，但整島地勢勢低，雨天容容易形成大面面積積水，海海景資源與區(qū)區(qū)位優(yōu)勢不及及西海岸世茂-國貿板塊概況況：是城市中中心區(qū)域，生生活配套齊全全，雖無一線海景景，但部分樓樓盤項目擁有有二線海景資資源項目名稱規(guī)模主力戶型/面積景觀配套主要賣點價格寶華海景公寓占地：0.51萬平方米建面：3.50萬平方米78-91㎡一房123.59㎡兩房161.12-162.67㎡三房二線海景臨近萬綠園濱海核心區(qū)域的地段、投資價值，交通便利公寓17000-18000，躍層16000-17000金碧文華占地:3.28萬平方米建面:12萬平方米87㎡兩房101-127㎡三房162㎡四房內部園林學校、幼兒園、醫(yī)院、商業(yè)等配套片區(qū)成熟，配套齊全，81%高實用率18500—22000元/㎡南國·海立方占地：萬平方米建面：萬平方米37㎡—110㎡的一房、二房、三房部分高層擁有二線海景10000㎡集中式商業(yè)、溫泉入戶海南首家提供地熱民用生活配套社區(qū)，舒適度和小戶型中的大尺度空間，40米左右的樓間距未定海岸壹號占地:6.27萬平方米建面:21.9萬平方米小戶型為主50-140㎡一房、兩房兩廳和三房兩廳內部園林商業(yè)、學校、公交等；每五層近500㎡中庭花園五星級貼身管家式服務19000起價20000均價外灘中心占地：萬平方米建面:萬平方米70㎡一房99-108㎡兩房170㎡三房一線海景城市海岸輕軌站點，世紀大橋旁建中國展覽中心，配有shoppingmall濱海一線海景綜合體9997起價（含3000精裝），均價1.1萬無絕對海景優(yōu)優(yōu)勢，但因在在市中心區(qū)域域，學校、醫(yī)醫(yī)院、商業(yè)等等生活配套非非常齊全，交交通便利針對本地高端端板塊，競爭爭主要來自區(qū)區(qū)域之爭和配配套之爭區(qū)域：國貿板塊更多承載城市中心功能，海甸島發(fā)展更成熟1資源：各高端板塊均擁有不同程度的資源或配套優(yōu)勢2配套：國貿板塊，海甸島板塊配套相對成熟，本項目區(qū)域配套缺乏3區(qū)域之爭產(chǎn)品之爭項目所處的西西海岸片區(qū)，，是?？诘兔苊芏群勒兄袇^(qū)域，產(chǎn)品品競爭態(tài)勢激激烈項目片區(qū)所有有高端項目均均共享同樣的的稀缺海景資資源，共享同同樣的國家利利好戰(zhàn)略，共共享同樣的規(guī)規(guī)劃建設與發(fā)發(fā)展，也共享享同樣的客戶戶群。唯一不同的就就是各個項目目對資源的利利用從而打造造不同的產(chǎn)品品定位。也正因為項目目片共享資源源較多，要求求項目片區(qū)打打造具備競爭爭力的配套或或商業(yè)，方可可在競爭激烈烈的片區(qū)占有有市場。項目片區(qū)產(chǎn)品競爭維度3西海岸秀縣泰達天海國際紫園萬科浪琴灣沿海沙灘綠化休閑帶城市海岸一線海景類項項目：擁有臨臨海優(yōu)勢，是是項目不可比比擬之處，但但因項目擁有有絕對稀缺資資源，因此在在配套打造上上無過多創(chuàng)新新泰達·天海國際產(chǎn)品：別墅、洋房、、公寓客戶：本地客戶占40%左右；島外客客戶以山西、、北京等為主主配套：項目內部配套套會所、主題題公園、籃球球場、網(wǎng)球場場、室內外游游泳池、風情情商業(yè)街等價格：別墅30000元/平米起價，1千萬—1.8千萬元/套；洋房與公公寓價格未定定夏威夷海岸產(chǎn)品：二層是3000㎡商業(yè)，；項項目公寓產(chǎn)品品為精裝修，，裝修價格為為2500元/㎡客戶：內地、外地客客戶。外地客客戶主要是河河南、山西客客戶配套：高爾夫球場、、頂級住宅區(qū)區(qū)，熱帶海洋洋世界、海膽膽劇場、假日日海灘價格：別墅：2000萬元/套；公寓：2.5萬/平方米起萬科·浪琴灣產(chǎn)品：項目總戶數(shù)385戶，車位387個客戶：絕大部分來自自島外，該項項目自住、度度假客戶居多多，投資客較較少，以及部部分萬科的老老業(yè)主配套：長達2.5公里的私家沙沙灘、海景景泳池、溫泉泉泡池價格：公寓：8000元/平方米（開盤盤價）美錦·熙海產(chǎn)品：項目分為2期開發(fā)，第一一期為6棟海景公寓、、第二期為別別墅，5棟花園洋房客戶：島外人士，投投資客居多配套：私家沙灘、6萬㎡熱帶雨林林、泳池、按按摩浴價格：未定非一線線海景景類項目：因因為沒有絕對對海景資源，，更為注重產(chǎn)產(chǎn)品與配套的的打造，是項項目競爭核心心城市海岸產(chǎn)品：住宅薈萃了各各種經(jīng)典時尚尚的戶型，滿滿足不同客戶戶需求。戶型型設計，遵循循全明健康設設計，功能分分區(qū)合理而恰恰到好處?？蛻簦喉椖慨斊谏形次撮_盤，1期和2期主要為國貿貿商圈內的高高端企業(yè)主，，和島外的客客戶各占50%比例配套：近5000㎡生活購物廣廣場；1萬㎡湖景水系系；32大園林景點；；400米水岸線；180米親水木棧道道價格：住宅尚未開盤盤，價格待定定；商鋪售價價26000-27000/㎡紫園產(chǎn)品：項目一期共共600戶，二期共656戶，其中二房房330戶，三房300戶，四房為26戶客戶：島外的養(yǎng)老型型客戶、改善善型的高端客客戶，度假為為主配套：30000㎡㎡美林運動公園園、網(wǎng)球場、、1200㎡恩祥藝術館價格：13000-17000元/㎡城市市海海岸岸紫園園項目目片片區(qū)區(qū)競競爭爭小小結結：：針針對對項項目目片片區(qū)區(qū)內內產(chǎn)產(chǎn)品品，，競競爭爭主主要要來來自自資資源源之之爭爭和和配配套套之之爭爭資源：項目并無一線海景的絕對優(yōu)勢1配套：產(chǎn)品配套競爭激烈，均缺乏生活配套，多方位打造，提高產(chǎn)品競爭力2資源源之之爭爭配套套之之爭爭面對對競競爭爭對對手手的的競競爭爭點點，，本本項項目目有有何何價價值值與與之之抗抗衡衡？？競爭爭小小結結4有無無城城市市價價值值？？是否否具具有有高高性性價價比比價價值值？？城市市之之爭爭性價價比比之之爭爭競爭爭對對手手競爭爭點點本項項目目價價值值在在哪哪？？區(qū)域域有有無無發(fā)發(fā)展展價價值值？？是否否擁擁有有核核心心配配套套價價值值支支持持？？區(qū)域域之之爭爭配套套之之爭爭片區(qū)區(qū)內內有有何何資資源源價價值值？？是否否擁擁有有配配套套價價值值？？資源源之之爭爭配套套之之爭爭三亞亞海甸甸島島板板塊塊國貿貿世世貿貿板板塊塊一線線海海景景類類非一一線線海海景景類類競爭爭對對手手?Part3.2競爭價值挖掘城市市發(fā)發(fā)展展價價值值：：規(guī)規(guī)劃劃發(fā)發(fā)展展價價值值相相仿仿，，海海口口是是國國際際旅旅游游島島的的重重點點發(fā)發(fā)展展城城市市和和重重要要受受益益城城市市城市市價價值值挖掘掘1總體體規(guī)規(guī)劃劃：：總體體旅旅游游規(guī)規(guī)劃劃為為三三帶帶（（西西海海岸岸旅旅游游帶帶、、東東海海岸岸旅旅游游帶帶、、城城市市外外圍圍旅旅游游帶帶））、、一一軸軸（（南南渡渡江江風風光光游游覽覽帶帶為為主主的的城城市市水水系系旅旅游游軸軸））、、一一中中心心（（都都市市旅旅游游區(qū)區(qū)和和老老城城歷歷史史文文化化旅旅游游區(qū)區(qū)的的結結合合中中心心））；；重點點建建設設項項目目：：重點點加加快快游游艇艇碼碼頭頭建建設設，，完完善善口口岸岸、、航航道道、、水水域域、、氣氣象象等等服服務務，，2010年建建成成600個游游艇艇泊泊位位;加快快秀秀英英港港區(qū)區(qū)國國際際旅旅游游客客運運碼碼頭頭建建設設，，吸吸引引國國際際豪豪華華郵郵輪輪停?？靠浚?；重點點建建設設旅旅游游休休閑閑服服務務集集中中區(qū)區(qū)：：沿海海口口灣灣—海甸甸溪溪—新埠埠島島，，建建設設““第第二二時時間間””風風情情酒酒吧吧街街、、海海甸甸溪溪北北岸岸酒酒吧吧街街、、復復興興城城娛娛樂樂中中心心、、海海上上燈燈塔塔酒酒店店等等，，打打造造海?？诳谛菪蓍e閑娛娛樂樂不不夜夜城城；；美源源海?？诳跒碁常?，300個游游艇艇泊泊位位；；建設設完完工工時時間間：：2011年左左右右新埠埠島島，，200個游游艇艇泊泊位位；；建設設完完工工時時間間：：未未定定外灘灘中中心心，，50個游游艇艇泊泊位位；；建設設完完工工時時間間：：未未定定美麗麗沙沙，，100個游游艇艇泊泊位位；；建設設完完工工時時間間：：未未定定訪談談語語錄錄：游游艇艇碼碼頭頭是是海?？诳谟捎陕寐糜斡斡^觀光光業(yè)業(yè)向向現(xiàn)現(xiàn)代代服服務務業(yè)業(yè)轉轉變變的的重重要要設設施施，，市市政政府府也也很很重重視視，，現(xiàn)現(xiàn)階階段段海海口口市市游游艇艇碼碼頭頭的的建建設設位位置置最最好好的的、、規(guī)規(guī)模模最最大大的的、、入入市市最最早早的的，，在在美美源源海?？诳跒碁?。?！？谝?guī)規(guī)劃局局副局局長數(shù)據(jù)來來源：：?？诳谑姓w規(guī)規(guī)劃城市功功能價價值：：?？诳谧鳛闉楹Ｄ夏鲜〉牡氖鞘惺?，在在政治治、經(jīng)經(jīng)濟、、文化化等方方面發(fā)發(fā)揮更更大作作用，，城市市功能能更完完善，，城市市價值值更高高城市功功能更更完善善，更更高的的城市市價值值海口·省會城城市政治:?？谑惺凶鳛闉楹Ｄ夏鲜〉牡氖鞘惺?，其其行政政機關關大都都云集集于海?？?，，海口口的政政治對對城市市的拉拉動和和規(guī)劃劃都起起著重重要影影響經(jīng)濟:?？谑惺薪?jīng)濟濟在連連續(xù)九九年保保持兩兩位數(shù)數(shù)增長長的基基礎上上，呈呈現(xiàn)增增速加加快、、效益益提高高、結結構優(yōu)優(yōu)化、、活力力增強強、民民生改改善的的良好好態(tài)勢勢文化：：與三亞亞相比比，海?？诘牡暮Ｑ笱筚Y源源要弱弱勢一一些，，但作作為海海南的的政治治文化化中心心，在在文化化旅游游方面面卻可可以成成為全全省的的排頭頭兵城市房房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展價值值：海?？诘牡姆康氐禺a(chǎn)價價格相相對于于三亞亞而言言，是是明顯顯的價價格洼洼地，，更具具房地地產(chǎn)升升值潛潛力項目名稱占地面積建筑面積物業(yè)類型價格鳳凰水城南岸900000平方米1000000平方米住宅、公寓、別墅均價26000元/平方米三亞灣紅樹林266666平方米700000平方米住宅、產(chǎn)權式酒店均價28000元/平方米嶺海79191.90平方米142545平方米住宅、公寓均價28000元/平方米三亞鳳凰水城2100000平方米1300000平方米住宅、別墅均價23000元/平方米將海口口與三三亞的的房地地產(chǎn)市市場相相對比比，同同是一一類產(chǎn)產(chǎn)品，，無論論從配配套、、景觀觀等各各方面面都相相似的的樓盤盤，在在三亞亞的價價格遠遠遠高高于海?？诘牡耐愵愋彤a(chǎn)產(chǎn)品，，?？诳诘臉菢潜P性性價比比遠高高于三三亞的的樓盤盤城市輕輕軌交交通規(guī)規(guī)劃價價值：：拉進進了海?？谂c與三亞亞城市市之間間的距距離，，也間間接的的帶動動了海海口的的房地地產(chǎn)市市場的的需求求?？谌齺問|環(huán)鐵鐵路線線路走走向：：北起起海口口市，，途經(jīng)經(jīng)文昌昌、瓊瓊海（（含博博鰲））、萬萬寧、、陵水水，南南至三三亞市市，貫貫穿海海南省省東海海岸，，穿越越6市縣，，全長長308公里。。海南輕輕軌預預計將將在年年內開開通，，輕軌軌交通通將使使海南南旅游游格局局產(chǎn)生生革命命性的的變化化，輕輕軌開開通后后，海海口到到三亞亞僅需需90分鐘，，大大大的拉拉近了了?？诳谂c三三亞城城市之之間的的距離離。有有很多多的置置業(yè)者者顧于于三亞亞高價價格的的樓市市而會會將目目光轉轉向海?？?。。區(qū)位發(fā)發(fā)展價價值（（1/3）：西西海岸岸是海?？谥刂攸c發(fā)發(fā)展區(qū)區(qū)域區(qū)域價價值挖掘2《?？谑惺谐鞘惺锌傮w體規(guī)劃劃（2005-2020）》中指出出城市市的總總體規(guī)規(guī)劃為為：在總體體空間間發(fā)展展策略略上，，遵循循“中中強、、西拓拓、東東優(yōu)、、南控控”的的發(fā)展展原則則；西拓：：鼓勵勵中心心組團團建設設用地地的西西向拓拓展；；東優(yōu)優(yōu)：擇擇優(yōu)開開發(fā)項項目，，有選選擇性性地開開發(fā)江江東組組團；；南控控：控控制城城市向向南發(fā)發(fā)展。。項目目正處處于““西拓拓”核核心焦焦點位位置西拓中強東優(yōu)南控區(qū)位發(fā)發(fā)展價價值（（2/3）：西西海岸岸依托托海景景資源源及也也已成成型的的觀光光休閑閑價值值，對對外地地客戶戶有更更強吸吸引力力假日海海灘熱帶海海洋世世界海濱風風光區(qū)位發(fā)發(fā)展價價值（（3/3）：西西海岸岸長流流新區(qū)區(qū)未來來行政政規(guī)劃劃，所所在區(qū)區(qū)域有有望實實現(xiàn)城城市RBD新區(qū)價價值，，商務務及商商業(yè)、、旅游游價值值有待待深入入挖掘掘西海岸岸長流流片區(qū)區(qū)西海岸岸被政政府規(guī)規(guī)劃定定位為為海口口未來來的高高尚的的旅游游度假假中心心區(qū)，，未來來的旅旅游度度假配配套生生活將將更為為的完完善長流片片區(qū)正正在建建設未未來的的行政政大樓樓，未未來的的行政政辦公公區(qū)域域將轉轉至于于長流流片區(qū)區(qū)，至至此將將帶動動大量量的商商務人人士聚聚集于于長流流片區(qū)區(qū)西海岸岸長流流新區(qū)區(qū)的未未來規(guī)規(guī)劃有有望成成為城城市的的RBD區(qū)域，，其未未來的的商業(yè)業(yè)、商商務、、旅游游將提提升到到另一一個高高度三重景景觀價價值：：區(qū)域域內具具有二二線海海景、、公園園景觀觀、未未來RBD城市景景觀的的三重重景觀觀價值值項目自自身價值挖挖掘3國賓館館市政辦辦公大大樓會展中中心美錦熙熙海金色陽陽光酒店店七星級級酒店店長流片片區(qū)規(guī)規(guī)劃圖圖新市政政府大大樓搬搬至長長流行行政區(qū)區(qū)會展中中心落落戶長長流五源河河森林林公園園本案一線海海景資資源舊城改改造項項目未來景景觀價價值潛潛力巨巨大Part3.3競爭啟示如何通通過性性價比比和配配套形形成項項目競競爭區(qū)區(qū)隔，，打造造更具具競爭爭力產(chǎn)產(chǎn)品？？針對本本地針對三三亞針對片片區(qū)競爭點點項目競競爭價價值競爭區(qū)區(qū)隔性價比比配套配套城市之之爭性價比比之爭爭區(qū)域之之爭配套之之爭資源之之爭配套之之爭城市發(fā)發(fā)展價價值城市功功能價價值城市交交通價價值區(qū)位發(fā)發(fā)展價價值三重景景觀價價值解決思思路明確開開發(fā)商商目標標核心問問題競爭分分析及及價值值挖掘掘對目標標的思思考案例參參考發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略項目定定位整體定定位形象定定位分物業(yè)業(yè)定位位基于以以上競競爭區(qū)區(qū)隔，，挖掘掘和提提升項項目價價值、、做足足配套套是關關鍵在限定定的價價格內內盡可能能挖掘掘和提提升項項目價價值做足配配套性價比比配套解決思思路明確開開發(fā)商商目標標核心問問題競爭分分析及及價值值挖掘掘對目標標的思思考案例參參考發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略項目定定位整體定定位形象定定位分物業(yè)業(yè)定位位挖掘和和提升升項目目價值值案例例研究究：選選取因因挖掘掘和提提升價價值而而提高高項目目性價價比的的案例例進行行研究究，借借鑒成成功經(jīng)經(jīng)驗并并啟發(fā)發(fā)思路路三亞國光海濱花園紫園夏威夷海岸案例選選取原原則市場上上價值值挖掘掘最具具特色色；資源條條件與與本項項目類類似；；在競爭爭范圍圍之內內；項目的的成功功已獲獲得市市場檢檢驗。。案例借借鑒要要點采用什什么方方式準準確挖挖掘項項目價價值如何在在獲得得價值值后充充分利利用并并提升升價值值案例研研究（（一））——三亞國國光濱濱?；ɑ▓@：：海南南首批批提出出以酒酒店式式公寓寓概念念的產(chǎn)產(chǎn)品，，并通通過客客戶細細分成成功挖挖掘項項目價價值占占領市市場開發(fā)商三亞國光投資置業(yè)有限公司物業(yè)類型公寓、別墅占地面積115300.93m2建筑面積101618.69m2容積率0.788綠化率58.2%建筑密度14.24%戶數(shù)1000戶車位信息酒店式公寓免費停車物業(yè)管理公司豪生酒店物業(yè)公司項目位位置：：三亞亞國光光濱海?；▓@園位于于三亞亞著名名的旅旅游度度假區(qū)區(qū)三亞亞灣，，臨海海而建建，出出門就就是三三亞灣灣一道道亮麗麗的風風景線線——長達17公里的的椰夢夢長廊廊和壯壯闊的的南中中國海海項目主主體建建筑由由板式式建筑筑呈雙雙“L”型圍合合而成成，營營造一一個寧寧靜悠悠閑的的大型型度假假社區(qū)區(qū)供1166套高檔檔服務務式度度假公公寓和和22幢頂級度假假別墅,是三亞灣最最大的檔次次最高的酒酒店式度假假社區(qū)案例研究（（二）——紫園：擁有有深厚的文文化底蘊，，以產(chǎn)品細細分打造項項目價值，，并通過文文化氛圍與與配套提升升項目價值值項目位置?？谑形骱０堕L怡路27號開發(fā)商恩祥地產(chǎn)容積率1.2物業(yè)類型花園洋房商業(yè)情況商業(yè)街配套30000㎡美林運動公園、網(wǎng)球場、1200㎡恩祥藝術館、室外景觀泳池、室內溫泉泳池、2300㎡俱樂部、籃球場戶型90㎡的兩房、124㎡的三房、140㎡的三房、170㎡的四房250㎡的四房、260㎡的四房、300㎡的四房戶型特點純板式、全南北通透價格區(qū)間13000-17000元/㎡銷售情況二期目前共6棟出售，目前已經(jīng)出售50%開盤時間一期：2008年5月二期：2010年4月30號項目位置?？谖骱０稙I海西路北側（?？谑袨I海大道286號）規(guī)模占地面積：140806.809平方米；總建筑面積：111486.41平方米；總戶數(shù):別墅49套，公寓288戶物業(yè)類型獨棟別墅、多層公寓物業(yè)費用3元/㎡/月配套區(qū)域內有濱海康樂、五星級酒店、高爾夫球場、頂級住宅區(qū)，熱帶海洋世界、海膽劇場、假日海灘、溫泉入戶等休閑娛樂設施齊備戶型別墅632㎡，三層+半地下結構；公寓99-208㎡，一房至三房價格區(qū)間別墅：2000萬元/套；公寓：2.5萬/平方米起價銷售情況別墅49套，剩十幾套；公寓288戶，已售95%以上開盤時間09年10月1日案例研究（（三）——夏威夷海岸岸：擁有一一線臨海的的稀缺資源源，通過資資源的放大大挖掘項目目價值借鑒點一：：項目采用用什么方式式挖掘項目目價值？借鑒點二：：項目如何何在獲得價價值后充分分利用并提提升價值？？客戶細分：：國光濱海海花園在三三亞度假客客戶群基礎礎上，再憑憑客戶細分分挖掘各種種不同度假假需求的客客戶，從而而挖掘項目目的綜合度度假價值商務休閑型型度假養(yǎng)生型型完全自用型型123國光濱?；ɑ▓@綜合度度假價值，，表現(xiàn)在產(chǎn)產(chǎn)品的打造造和目標客客群的選擇擇每年在三亞亞停留1個月左右的的業(yè)主，可可以選擇““商務休閑閑型”。業(yè)業(yè)主每年可可免費享受受35分（天）入入住權，其其余時間由由豪生國際際酒店集團團統(tǒng)一經(jīng)營營管理，可可獲得可觀觀收益在三亞過冬冬或享受長長假者，則則可選擇““有限自住住型”。業(yè)業(yè)主每年可可免費享受受160分（天）入入住權，其其余時間交交豪生國際際酒店集團團統(tǒng)一經(jīng)營營管理，業(yè)業(yè)主不再享享有收益，，也不支付付費用對于常年居居住三亞的的業(yè)主，豪豪生也一樣樣提供酒店店基本的管管理服務，，業(yè)主房屋屋完全自用用，每個月月只需要向向酒店管理理公司繳納納物業(yè)管理理費用產(chǎn)品細分：：紫園打造純純度假產(chǎn)品品因缺乏絕絕對資源優(yōu)優(yōu)勢，選擇擇將度假產(chǎn)產(chǎn)品細分，，選擇養(yǎng)生生度假挖掘掘項目生活活區(qū)域價值值2800㎡㎡風情商業(yè)街街，12000㎡大型休閑商商業(yè)中心，，室內外雙雙溫泉泳池池藝術館雙商業(yè)配套套2300㎡㎡資源俱樂部部，與室外外園林泳池池相連，擬擬設有健身身房、瑜伽伽室、溫泉泉SPA、桌球室等等休閑娛樂樂設施紫園俱樂部部以獨創(chuàng)的1200㎡㎡恩祥藝術館館,將社區(qū)的文文脈統(tǒng)匯于于此，營造造出濃郁的的社區(qū)藝術術氛圍價格超值紫園擁有二二線海景資資源，自身身配套打造造完美，并并處于離塵塵不離城的的絕對區(qū)域域優(yōu)勢，但但是價格卻卻低于周邊邊樓盤，均均價為16000元/㎡,吸引眾多客客戶雖無海景資源優(yōu)勢，但環(huán)境與配套的打造使紫園更適合生活和居住，成功打造度假生活區(qū)域價值放大資源：：夏威夷海海岸利用一一線海景資資源，無限限放大其核核心價值，，以“中國國的夏威夷夷”挖掘項項目純度假假價值占地面積（平米）140807容積率0.5建筑面積（平米）111485綠化率70%物業(yè)類型住宅、公寓、別墅車位數(shù)584個物業(yè)費（元/平米·月）3總戶數(shù)313戶開發(fā)商海南鑫基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理海南鑫基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目介紹：：夏威夷海岸岸位于美麗麗的熱帶濱濱海城市海海口西海岸岸濱海西路路北側，夏夏威夷海岸岸通過海岸岸景觀主干干線濱海西西路與外界界連接，至至市中心約約19公里，至美美蘭國際機機場約40公里，往西西是規(guī)劃中中的瓊洲海海峽跨海大大橋，交通通非常便捷捷。社區(qū)配套：：項目車位比比高達1：2，車庫位于于首層和負負一層；二二層是3000㎡商業(yè)，包包括會所、、咖啡廳、、棋牌室、、西餐等；；戶型：別墅632㎡，三層+半地下結構構；公寓99-208㎡，一房至至三房價格：別墅墅：2000萬元/套；公寓：：2.5萬/平方米起價價銷售情況：：別墅49套，剩十幾幾套；公寓寓288戶，已售95%以上客戶：內地和外地地的客戶都都有。外地地客戶主要要是河南、、山西客戶戶，他們基基本上都是是純度假客客戶坡狀走向，，案例啟示：：結合自身身屬性考慮慮項目最大大競爭點以以放大核心心資源，并并對項目劣劣勢進行彌彌補或弱化化，從而挖挖掘項目自自身價值項目價值挖挖掘考慮層層面案例研究1客戶細分產(chǎn)品細分2紫園打造純純度假產(chǎn)品品因缺乏絕絕對資源優(yōu)優(yōu)勢，選擇擇將度假產(chǎn)產(chǎn)品細分，，挖掘養(yǎng)生生度假挖掘掘項目生活活區(qū)域價值值3資源放大夏威夷海岸岸利用一線線海景資源源挖掘項目目純度假價價值在產(chǎn)品競爭爭激烈區(qū)域域，所面向向客戶群基基本一致時時，通過客客戶細分，，針對性挖挖掘客戶；；需求，通通過客戶需需求挖掘項項目價值，，打造相應應產(chǎn)品；國光濱?；ɑ▓@在三亞亞度假客戶戶群基礎上上，再憑客客戶細分挖挖掘各種不不同度假需需求的客戶戶，從而挖挖掘項目的的綜合度假假價值在自身資源源擁有相對對較弱時，，通過產(chǎn)品品細分挖掘掘其他項目目價值，以以項目優(yōu)勢勢彌補資源源缺陷無限放大自自身資源，，以資源作作為核心價價值進行深深度挖掘借鑒點二：：項目如何何在獲得價價值后充分分利用并提提升價值？？借鑒點一：：項目采用用什么方式式挖掘項目目價值？產(chǎn)品差異化化：國光濱濱?；▓@海海南是最早早批提出酒酒店式公寓寓概念產(chǎn)品品，與主流流產(chǎn)品的差差異化使項項目更具特特色和針對對性提升價價值海景最大化化花園最大化化注重自然通通風體現(xiàn)生態(tài)特特性休閑度假風風格雙“L”型的建筑布布局，中間間開口達170米，使每間間房均有良良好的海景景效果；；垂直海面面的建筑采采用雙外廊廊設計，中中間為露天天庭院，建建筑為首層層架空，大大大增加了了建筑的通通風通透性性和觀看海海景的視角角；建筑設計結結合海南的的氣候條件件，注重自自然通風，，減少空調調對人體的的影響，使使人與自然然充分接觸觸，強調人人性化設計計環(huán)境和園林林設計注重重與氣候條條件相結合合，建設實實用型、生生態(tài)型的園園林和環(huán)境境。別墅采用熱熱帶休閑度度假建筑風風格，強強調通透性性和通風效效果，首層層采用大面面積落地門門窗，使室室內外空間間聯(lián)為一體體，在室內內就能欣賞賞到別墅獨獨立泳池的的景觀適應休閑度度假需要，，強調人與與自然的結結合氛圍營造：：紫園瞄準準項