昭通市昭魯公路旅游項(xiàng)目前期策劃107p

昭通市昭魯公路旅游項(xiàng)目前期策劃107p第一頁，共107頁。貳叁肆市場分析項(xiàng)目定位項(xiàng)目營銷策略匯報順序壹我們對項(xiàng)目的理解伍銷售推廣陸服務(wù)團(tuán)隊(duì)介紹柒公司的獨(dú)特優(yōu)勢第二頁，共107頁。壹項(xiàng)目的理解第三頁，共107頁。項(xiàng)目所處云南省東北部的昭通市，地處云、貴、川三省結(jié)合部，同時也是昆明、成都、貴陽、重慶等中心城市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展輻射的交匯點(diǎn)。

項(xiàng)目屬性四川云南貴州成都市重慶市貴陽市昆明市第四頁，共107頁。項(xiàng)目位于昭通市的永豐鎮(zhèn)政府對面，距昭通市昭陽區(qū)中心約10公里,距離魯?shù)榧s17公里，易與昭陽和魯?shù)楫a(chǎn)生空間聯(lián)系。

項(xiàng)目位置昭陽區(qū)魯?shù)?7公里10公里第五頁，共107頁。

項(xiàng)目四至項(xiàng)目地塊北接昭陽區(qū)，南至魯?shù)?，西臨建設(shè)中的昭魯快捷通道，周邊有大量已建民房，重大設(shè)施處于即將建設(shè)階段，區(qū)域整體尚未起步。第六頁，共107頁。交通條件整體交通條件不夠完善，隨著昭魯公路的修建，將有效完善和解決片區(qū)交通運(yùn)輸?shù)膯栴}，形成昭魯一體化。公路：國道主干線GZ40水富到昆明高速公路基本貫通。出省五通道：巧家—寧南，鹽津—筠連，威信—敘永，鎮(zhèn)雄—畢節(jié)二級公路己建成投入使用。昭陽—威寧已擴(kuò)建為三級公路。航空：于1991年機(jī)場擴(kuò)建動工，1994竣工，改擴(kuò)建為國家永久性二級機(jī)場，1994年4月正式復(fù)航，飛昭通至昆明航線。昭陽區(qū)魯?shù)檎阳斁€：位于永豐鎮(zhèn)西側(cè)，是永豐未來發(fā)展的依托G213國道：是連接昆明和昭通的重要公路，永豐鎮(zhèn)目前依托此路連接昭陽和魯?shù)闄C(jī)場第七頁，共107頁。項(xiàng)目地塊具有一定景觀資源但不強(qiáng)勢，整個區(qū)域除有少量村莊用地之外，其它用地均未開發(fā)。地塊具有一定景觀資源但不強(qiáng)勢，整個區(qū)域處于未開發(fā)狀態(tài)；項(xiàng)目遠(yuǎn)離污染，空氣清新、生態(tài)環(huán)境較好；視覺美感非常突出，具備一定山林資源，生態(tài)性較好。地塊現(xiàn)狀第八頁，共107頁。項(xiàng)目地塊SWOT分析整體期限長，有在時間和空間上的彈性優(yōu)勢，可根據(jù)城市發(fā)展階段調(diào)整個分期的建設(shè)計(jì)劃；項(xiàng)目規(guī)模較大，有機(jī)會打造出各類特色產(chǎn)品；政府支持；所在城市小，規(guī)模小，基礎(chǔ)弱，經(jīng)濟(jì)總量?。涸谛∈袌鲞M(jìn)行大規(guī)模開發(fā)困難；交通不便利：交通瓶頸成為阻礙項(xiàng)目發(fā)展的不利因素；資源不強(qiáng)勢：本項(xiàng)目雖然視野開闊，空氣清新，但總體來講并沒有特別強(qiáng)勢的資源；趣味性不足，吸引力不高，自駕游時間較長。云南未來的旅游規(guī)劃，將帶動本區(qū)域發(fā)展；昭魯公路的修建，給項(xiàng)目帶來的新的契機(jī)；當(dāng)?shù)厥袌鰧?xiàng)目支撐不足，是項(xiàng)目面臨的較大考驗(yàn)；項(xiàng)目時間跨度長，市場變化給項(xiàng)目帶來風(fēng)險；第九頁，共107頁。綜述1、工程時間跨度較大；2、由于項(xiàng)目所在當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)總量小，故項(xiàng)目定位應(yīng)該從更高更遠(yuǎn)的角度謀劃。著眼于云南乃至滇川黔市場，跳出本地市場，去規(guī)劃設(shè)計(jì)本項(xiàng)目；3、因此我們需要的是用超前的眼光來定位項(xiàng)目，充分與政府合作，積極與本地市場對接，緩解資金壓力；加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)，借鑒其它成功項(xiàng)目，彌補(bǔ)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的不足，做好打大仗的企業(yè)準(zhǔn)備。本項(xiàng)目主要面臨城市容納力不足問題，在小市場做大生意；既然要做大生意，就需具備大生意的眼光，必須跳出項(xiàng)目看項(xiàng)目，才能爭取更大的市場。第十頁，共107頁。貳市場分析第十一頁，共107頁。市場分析1、利用外部環(huán)境因素創(chuàng)造價值：云南環(huán)境、昭通環(huán)境、滇川黔三省環(huán)境2、利用內(nèi)部環(huán)境因素創(chuàng)造價值：

項(xiàng)目工程規(guī)劃、項(xiàng)目市場定位、項(xiàng)目的經(jīng)營等；3、正確處理與政府及未來拆遷戶的關(guān)系，在保證綜合效益的基礎(chǔ)上，才能保證項(xiàng)目的成功；

關(guān)鍵點(diǎn)第十二頁，共107頁。昭通基本概況地理位置：昭通市位于云南省東北部、金沙江下游，與四川、貴州接壤，國土面積2.3萬平方公里。2001年撤地設(shè)市，轄1區(qū)10縣、143個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（辦事處）。對外交通建設(shè)重啟云南“北大門”——由鐵路、公路、航空、水運(yùn)組成的立體交通網(wǎng)絡(luò)初具規(guī)模，區(qū)位優(yōu)勢凸現(xiàn)。

“水電王國”的建設(shè)

——白鶴灘、溪洛渡、向家壩3座電站。

………………2007年以來，人民生活水平不斷改善，社會更加安定和諧。

隨著西部大開發(fā)的不斷推進(jìn)，昭通力爭在2020年把昭通建成重要的能源、重化工、農(nóng)特產(chǎn)品加工基地和長江上游生態(tài)屏障。第十三頁，共107頁。城市發(fā)展目標(biāo)：

21世紀(jì)昭通將建設(shè)成為一個具有一定工業(yè)基礎(chǔ)，又具有較強(qiáng)商貿(mào)、物流功能的綜合城市；一個適宜居住生活、環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)型山地城市。在城市發(fā)展上通過“南進(jìn)東拓”“優(yōu)化舊城”規(guī)劃策略的實(shí)施，調(diào)整城市空間結(jié)構(gòu)，完善城市功能，實(shí)現(xiàn)城市由單中心向多中心，集中式向片區(qū)組團(tuán)式的轉(zhuǎn)變。

以現(xiàn)昭通城為基礎(chǔ)，落實(shí)舊城改造規(guī)劃打造昭通市商業(yè)集聚中心舊城片區(qū)結(jié)合行政中心的搬遷，以行政中心為基礎(chǔ)，大力發(fā)展會務(wù)休閑、體育運(yùn)動、生態(tài)居住三個核心產(chǎn)業(yè)太平片區(qū)依托昭通火車站、發(fā)展商貿(mào)、物流及現(xiàn)代加工工業(yè)，形成城市新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)箐門片區(qū)與舊城區(qū)相聯(lián)動，以舊城區(qū)商業(yè)中心煙廠為依托大力發(fā)展及地方特色工業(yè)海樓-珠泉路片區(qū)依托鳳凰山離城近、森林覆蓋率高、空氣清新等優(yōu)秀的自然條件，建設(shè)獨(dú)具特色的休閑養(yǎng)生生態(tài)片區(qū)鳳凰山休閑片區(qū)昭通市城市規(guī)劃發(fā)展從規(guī)劃來看，項(xiàng)目屬于鳳凰山休閑片區(qū)外的延伸地帶，只能依托森林覆蓋率高、空氣清新等自然條件，難以共享其它片區(qū)的現(xiàn)有資源。第十四頁，共107頁。昭陽區(qū)：中共昭通市委、市政府所在地，是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、信息中心。位于云南省東北端，面積2167平方千米，位于11個縣城的中央位置，是昭通發(fā)展的核心。距省會昆明市381千米。東與貴州省威寧縣接壤，西隔金沙江與四川省金陽縣相望。地處云、貴、川重要經(jīng)濟(jì)樞紐戰(zhàn)略地位?？?cè)丝?7萬余人昭陽區(qū)昭陽區(qū)概況昭陽區(qū)是昭通房地產(chǎn)開發(fā)的主導(dǎo)力量，全區(qū)77萬常住人口，城鎮(zhèn)化水平僅為26%，房地產(chǎn)發(fā)展前景可觀,占全市房地產(chǎn)的開發(fā)量的60%以上。第十五頁，共107頁。2006年，昭通房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)處于初期發(fā)展階段，該時期所開發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)總結(jié)如下：

開發(fā)項(xiàng)目多集中在南市區(qū)

開發(fā)模式以政府部門委托、單位集資建設(shè)為主導(dǎo)

項(xiàng)目開發(fā)操作缺乏規(guī)范性產(chǎn)品類型單一、創(chuàng)新不足無主題忽略策劃、營銷等組織行為2006年2010年項(xiàng)目開發(fā)操作缺乏規(guī)范性20XX年如何做到：引領(lǐng)昭通城市生活、迎接昭通的休閑時代？2006-2010年，在經(jīng)濟(jì)增長大勢推動下昭通房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)由起步階段向發(fā)展階段過渡。“近兩年來房價漲的太快”消費(fèi)者的直觀感受是對市場環(huán)境的最佳詮釋：昭通地產(chǎn)發(fā)展模式方向？發(fā)展歷程政府委托集資建房與商品房共存，房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀混亂開發(fā)區(qū)域向南部、北部新區(qū)延展舊城區(qū)改造工程大規(guī)模動工舊城區(qū)域有少數(shù)亮點(diǎn)樓盤區(qū)位優(yōu)勢明顯但創(chuàng)新不足本地開發(fā)商欠缺營銷策劃組織能力外來開發(fā)商開發(fā)操作把控難度較大昭陽區(qū)房地產(chǎn)市場概況第十六頁，共107頁。秀水康城東門康荘上居多層大面積住宅+少量社區(qū)底商共80戶2005年8月開盤無售樓部無策劃代理機(jī)構(gòu)小高層、多層、商業(yè)共719戶昭通首個推出小高層建筑的樓盤營銷、策劃、推廣面有一定突破昭苑小區(qū)多層住宅+社區(qū)底商共1100戶政府開發(fā)背景，品質(zhì)相對較高，昭通高端住宅小區(qū)標(biāo)志2007年住宅市場以南市區(qū)域居多，產(chǎn)品類型單一住宅市場昭陽區(qū)房地產(chǎn)市場概況第十七頁，共107頁。泰平盛世水岸住宅市場2010年，住宅產(chǎn)品類型多元化、建筑形態(tài)相對多樣化混合業(yè)態(tài)社區(qū)，其中包括濱水洋房、花園洋房、小高層配套設(shè)施包括購物廣場、商務(wù)酒店、幼兒園等城市新型地產(chǎn)項(xiàng)目小高層城市住宅+商場，暫未開盤目前處于預(yù)定階段福都華南大廈城市新型地產(chǎn)項(xiàng)目小高層城市住宅+商場，暫未開盤目前處于預(yù)定階段城市化昭陽區(qū)房地產(chǎn)市場概況第十八頁，共107頁。商業(yè)市場2006年至今，昭通商業(yè)市場格局沒有較大的變化。舊城區(qū)新建項(xiàng)目不多且體量較小，不足以支持商業(yè)格局的突破。2010年，舊城改造對商業(yè)環(huán)境的影響并且結(jié)合當(dāng)前市場環(huán)境，如何抓住市場機(jī)會，是我們要思考的重點(diǎn)。主要以舊城區(qū)青年路、順城街、西、陡街等沿街一層商鋪為主2006年昭通商業(yè)環(huán)境缺少中高端集中式賣場大規(guī)模商城數(shù)量少商業(yè)市場缺乏管理環(huán)境混亂沒有主題明確的商業(yè)集中區(qū)商圈市場特點(diǎn)不足、業(yè)態(tài)混亂2010年昭通商業(yè)環(huán)境商圈市場細(xì)分不足、業(yè)態(tài)混亂社區(qū)商業(yè)仍為傳統(tǒng)開發(fā)模式商業(yè)市場缺乏管理環(huán)境混亂沒有主題明確的商業(yè)集中區(qū)缺少中高端集中式賣場大規(guī)模商城數(shù)量少商業(yè)形態(tài)有所豐富，沿街商鋪仍為主流舊城改造能否改變原有街區(qū)商業(yè)環(huán)境？昭陽區(qū)房地產(chǎn)市場概況第十九頁，共107頁。商業(yè)市場昭陽區(qū)新型商業(yè)項(xiàng)目代表項(xiàng)目建筑新、街道整齊、整體感較強(qiáng)昭通繁榮的餐飲、娛樂夜市鉆石廣場由昆明乾景房地產(chǎn)優(yōu)先投資公司在昭通注冊成立恒基房地產(chǎn)開發(fā)公司，投資1150萬收購原昭通毛紡廠開發(fā)建設(shè)的。目前經(jīng)營業(yè)態(tài)主要為餐飲、網(wǎng)吧等。是招商引資與國企改革的成功實(shí)例項(xiàng)目昭陽區(qū)房地產(chǎn)市場概況第二十頁，共107頁。消費(fèi)概況

2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年平均價格水平700元/㎡800元/㎡900元/㎡1000元/㎡1300元/㎡1700元/㎡1850元/㎡同比

14.29%12.50%11.11%30.00%30.77%8.82%從上表可以看出，昭通房地產(chǎn)價格一直呈上升趨勢，且上升比例較大，其中2007年增長比例最大，2007年市場放量較大，交易量上升，加之當(dāng)時地產(chǎn)市場處于黃金時期，高成交量下必然導(dǎo)致價格高速上浮，也從另一層面展現(xiàn)了昭通的消費(fèi)潛力。昭通房價上漲歸因于昭通房地產(chǎn)業(yè)的剛剛起步，以及昭通市經(jīng)濟(jì)的向前發(fā)展。昭陽區(qū)房地產(chǎn)市場概況第二十一頁，共107頁。消費(fèi)概況消費(fèi)行為：由于消費(fèi)群體的可支配收入增幅大于投資渠道擴(kuò)大帶來的投資機(jī)會產(chǎn)生的價值，2006年以來的購房投資者比例有所上升，約占總購房群體的10﹪－15﹪左右；接受房屋面積區(qū)間集中于110－150㎡之間，約占總面積需求的85﹪；所承受的單價有較大增幅，從1000-1300元/㎡

，增加到2500-3000元/㎡；本地消費(fèi)者大部分選擇按揭，外地消費(fèi)者選擇一次性付款的比例較大。消費(fèi)群體：本地消費(fèi)者：來源于政府公務(wù)員、教師、大型企事業(yè)單位穩(wěn)定職工和私營企業(yè)主，購房用途上主要集中于換房改善居住環(huán)境、二次以上置業(yè)自用偏投資；外地消費(fèi)者：來源依次是：魯?shù)?、?zhèn)雄、大關(guān)、鹽津、四川、水富，購房用途主要是異地二次置業(yè)改善目前的居住環(huán)境、依據(jù)工作地點(diǎn)的變遷而置業(yè)。由昆明和地州城市的消費(fèi)群體比例判斷，本地和外地客戶比為6：4.昭陽區(qū)房地產(chǎn)市場概況第二十二頁，共107頁。消費(fèi)概況住宅消費(fèi)：隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，居民住房越來越多由原來的單位集資建房逐漸轉(zhuǎn)向商品房，消化能力與供求關(guān)系基本持平；南片區(qū)雖然目前集中了絕大部分的居住認(rèn)購，初步形成了一定的居住慣性和氛圍，但是對于有一定支付能力的購房群體來說，南片區(qū)的發(fā)展已經(jīng)到了尾期，可利用和開發(fā)的土地有限，未來北城將逐步成為人們選房的重心，但是目前存在的障礙在于，北城的開發(fā)還未成氣候，生活配套和便利性大大落后于南片區(qū)，眾多消費(fèi)者對北城處于觀望的階段；

商業(yè)消費(fèi)：目前商業(yè)氣氛和規(guī)模還較小，許多居民消費(fèi)仍以農(nóng)民自建房中的餐飲為主體，僅是鉆石廣場、朱提文化商業(yè)步行街，有規(guī)模和統(tǒng)一規(guī)劃招商的商業(yè)設(shè)，還缺乏成為城市標(biāo)示的商業(yè)配套；商業(yè)水平較低，一環(huán)內(nèi)商鋪價格差距較大。綜述第二十三頁，共107頁。2009年整體代表樓盤分布示意圖鳳凰城明欣花園華園小區(qū)地稅小區(qū)圖例：湖畔名園盛世水岸華南大廈福都大廈南城仕家秀水康城昭苑小區(qū)望海佳園錦秀康城公務(wù)員小區(qū)鉆石廣場入住小區(qū)在售樓盤北部新城老城（主城核心區(qū)域）南部新城鉆石花園永樂小區(qū)祥順嘉園目前全區(qū)有常住人口77萬人，家庭戶22萬戶，老城的居住人口比例約為65%，則有43.12萬人。區(qū)域樓盤套數(shù)家庭人口北部新城盛世水岸18008750湖畔名園700老城福都大廈120924華南大廈144南部新城南城仕家1005509秀水康城900祥順嘉園128鳳凰城446合計(jì)約3500套15183昭通市昭陽區(qū)房地產(chǎn)市場分析第二十四頁，共107頁。北部新城居住區(qū):未來居住的趨勢片區(qū)，由于政府規(guī)劃的影響，未來大量的居住小區(qū)將直指這一片區(qū)，目前還都是以單位建房和福利房為主。老城居住區(qū):傳統(tǒng)的老居住區(qū)，主要居住的是土生土長的老昭通人，居住形式、環(huán)境和生活方式都比較陳舊。一部分有能力和觀念的年紀(jì)50歲以下的人會選擇南部區(qū)域來改變居住環(huán)境和換房。南城居住區(qū):居住較為集中的臥城，又叫昭通的富人區(qū)。從2004年開始，這個區(qū)域大約集中了近5萬人口。片區(qū)市政配套和生活配套還需進(jìn)一步完善。北部新城南部新城老城（主城核心區(qū)域）1860元2380元2080元區(qū)域房價差別顯現(xiàn)，表明新城建設(shè)已突破了城市原有的單核發(fā)展模式，使各主要片區(qū)之間的土地價值顯現(xiàn)、房價落差明顯。昭通市昭陽區(qū)房地產(chǎn)市場分析第二十五頁，共107頁。供應(yīng)市場1、福都大廈項(xiàng)目地址：昭通市青年路195號建筑形態(tài)：多層及小戶型電梯房、商鋪總建筑面積：20365㎡，商業(yè)面積約7000㎡商業(yè)建筑形態(tài)：1-3層商場，底層分割銷售銷售情況：還未開盤，收取訂金，訂金金額為5—10萬預(yù)定情況達(dá)60%價格信息：具體到套的價格為99㎡起價2200元/㎡116㎡起價2300元/㎡；139㎡起價2400元/㎡商鋪?zhàn)郧嗄曷废騼?nèi)價格由36000元/㎡-7000元/㎡產(chǎn)品信息：商場分割銷售，最小分割面積57㎡物業(yè)管理：自主經(jīng)營，商場統(tǒng)一管理。交房時間：2010年4月車位配比：1：0.6城市型項(xiàng)目位于昭陽區(qū)核心地段新盤，建筑形態(tài)、外立面效果與現(xiàn)有樓盤相比相對更具城市感。但其體量與商業(yè)管理模式實(shí)則不能支撐其“財富中心·高尚華宅”的宣傳定位。昭陽區(qū)房地產(chǎn)市場供給研究第二十六頁，共107頁。2、華南大廈項(xiàng)目地址：昭通市青年路口總套數(shù)：154套商業(yè)面積：約4700㎡商業(yè)建筑形態(tài)：多層、小高層（商業(yè)：1-2套買銷售，3-4層整層銷售商場）銷售情況：達(dá)70%價格信息：小高層均價2480元/㎡多層均價2380元/㎡，商業(yè)均價約1.2萬元/㎡產(chǎn)品信息：商場分割銷售，最小分割面積50㎡物業(yè)管理：自主經(jīng)營交房時間：2010年區(qū)位圖城市型項(xiàng)目供應(yīng)市場青年路沿線另一個城市型小體量項(xiàng)目體量與福都相差不大，但商業(yè)為住宅1-4層商場形態(tài)，住宅有多層、小高層昭陽區(qū)房地產(chǎn)市場供給研究第二十七頁，共107頁。3、西街、陡街、轅門街區(qū)西街、陡街進(jìn)行整體改造，陡街改建預(yù)計(jì)2009年3月完工。在西陡街房屋修繕中，臨街22間1175平方米，占地面積共6175平方米。按房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估后，采取分段打捆整體出讓進(jìn)行處置，以4158萬元整體出讓。2008年10月市場公開拍賣以4萬元/平米售價成為目前昭通最高商業(yè)房價，均價在2.5萬元/平米左右。城市商業(yè)型項(xiàng)目供應(yīng)市場政府主導(dǎo)的舊城形象改造項(xiàng)目，有一定程度的引導(dǎo)作用昭陽區(qū)房地產(chǎn)市場供給研究第二十八頁，共107頁。4、恒邦百貨城市商業(yè)型項(xiàng)目供應(yīng)市場由于超市和停車便利，成為目前市民消費(fèi)集中。該模式在當(dāng)?shù)貙儆诒容^正規(guī)和規(guī)模較大的商業(yè)，可以考慮引進(jìn)其至本項(xiàng)目。昭陽區(qū)房地產(chǎn)市場供給研究第二十九頁，共107頁。5、朱提步行街城市商業(yè)型項(xiàng)目供應(yīng)市場是昭通目前最有號召力的新步行街，建筑較新、街道整齊有整體商業(yè)街形象感，昭通的繁華娛樂餐飲夜市。特別晚上8點(diǎn)到午夜2點(diǎn)是一天中最熱鬧的時段。商鋪面積：底商面積多為30-40㎡價格：二手商鋪12000元/㎡左右，租金鋪面租金：16-45元/月㎡，從中段到東段，店鋪的租金越低，店鋪的租金每年以10%的比例上升。是目前認(rèn)可度較高的商業(yè)步行街昭陽區(qū)房地產(chǎn)市場供給研究第三十頁，共107頁。6、湖畔名園宜居型項(xiàng)目供應(yīng)市場項(xiàng)目地址：昭通市朱提大道東側(cè)（電力小區(qū)）總套數(shù)：998套占地面積：161畝總建筑面積約：160000㎡左右商業(yè)建筑形態(tài)：多層、小高層銷售情況：達(dá)70%價格信息：均價1700元/㎡部分已交付使用（針對電力內(nèi)部職工銷售），4月開盤對外公開發(fā)售房源放量80套左右。昭陽區(qū)房地產(chǎn)市場供給研究第三十一頁，共107頁。8、盛世水岸宜居型項(xiàng)目供應(yīng)市場項(xiàng)目地址：昭通市朱提大道緊鄰湖畔名園總建筑面積：121736.14㎡綠化率：30％總套數(shù)：約1800套建筑形態(tài)：多層及高層電梯房銷售情況：分二期銷售，一期全部售完，銷售500套左右，二期3月開盤價格信息：一期：高層1780元/㎡起，多層1880元/㎡起，每增加一樓增加20元。二期：2040元/㎡起，最終價格未定。產(chǎn)品信息：5種戶型（70-90㎡、90-130㎡、130-150㎡、150-170㎡、220㎡）交房時間：2010年初配套：大型超市場、星級酒店、會所、幼兒園項(xiàng)目的建筑類型屬于混合業(yè)態(tài)社區(qū)，其中包括濱水洋房、花園洋房、小高層、高層等配套設(shè)施包括購物廣場、商務(wù)酒店、、公共休閑場地、綠化景觀、水體景觀、游泳館、室外活動室、幼兒園、兒童游樂園、老年健身場所等現(xiàn)代公共生活設(shè)施昭陽區(qū)房地產(chǎn)市場供給研究第三十二頁，共107頁?？错?xiàng)目的不同，選擇也不同！總結(jié)本地旅游市場發(fā)展戰(zhàn)略對項(xiàng)目的關(guān)系；云南休閑度假發(fā)展與項(xiàng)目的關(guān)系；迎接休閑時代的到來。從永豐看項(xiàng)目——縣城的宏偉藍(lán)圖從昭通鎮(zhèn)看項(xiàng)目——著名的“南絲綢之路”的要沖、素有“鎖鑰南滇，咽喉西蜀”之稱從滇東北看項(xiàng)目——是中國革命的重要紀(jì)念地從云南看項(xiàng)目——構(gòu)建中國—東盟自由貿(mào)易區(qū)的重要組成部分從滇川黔看項(xiàng)目——三省結(jié)合點(diǎn)，輻射四大城市第三十三頁，共107頁。昭通自身容納力有限，基礎(chǔ)弱，外來人口少，城市增容速度雖快但總量少；項(xiàng)目1500畝建設(shè)用量在本地市場消化，缺乏現(xiàn)實(shí)性，同時要求項(xiàng)目必須具備超強(qiáng)吸引力的產(chǎn)品；目前來看，項(xiàng)目如果缺少超常規(guī)手段拉動，靠城市現(xiàn)有增長速度，市場對項(xiàng)目認(rèn)知度不會太高，可與現(xiàn)有的“魯?shù)椤苯壎I銷；開發(fā)1500畝土地，目標(biāo)市場不能只集中在昭通，需要挖掘云南乃至滇川黔的客戶資源，在更廣闊的是市場上競爭；基于此，本項(xiàng)目核心是提升項(xiàng)目價值。第三十四頁，共107頁。本項(xiàng)目屬于滇東北區(qū)域，但不處于4條旅游主流線路，旅游人數(shù)較少；從市場大背景來看，要考慮的是如何截留來自三省各地的客戶？項(xiàng)目所在區(qū)域市場容量較小，競爭項(xiàng)目較多，項(xiàng)目應(yīng)該從更高更遠(yuǎn)的角度謀劃，跳出昭通市場，占位云南及滇川黔三省市場，與其他項(xiàng)目形成協(xié)同互補(bǔ)關(guān)系，共同做大市場。本項(xiàng)目需以大手筆、大聯(lián)動、大整合之大氣魄，在政府旅游規(guī)劃、自身發(fā)展、營銷和管理上開展廣泛有效的協(xié)作與合作。綜述第三十五頁，共107頁。叁項(xiàng)目定位第三十六頁，共107頁。一期——以有獨(dú)特賣點(diǎn)的實(shí)用型、高性價比住宅為主，目標(biāo)以回籠資金，保證企業(yè)現(xiàn)金流為主，樹立項(xiàng)目品牌；戶型以90～150平米，兩方/三房為主力戶型；適度創(chuàng)新以突出本案產(chǎn)品的高價比；目標(biāo)客群：本地塊區(qū)域內(nèi)存在老居住區(qū)和部分單位，住宅功能可滿足地塊周邊購房活換房需求；大戶型住宅滿足商業(yè)經(jīng)營商自用或投資、辦事機(jī)構(gòu)辦公、倉儲等需求；商業(yè)滿足專賣店連鎖、加盟，品質(zhì)性餐飲娛樂等需求；職業(yè)：個體經(jīng)營者、企業(yè)中層管理者、公司職員、事業(yè)單位職工及政府公務(wù)員；商業(yè)投資/經(jīng)營者等。二期——在配套設(shè)施的支持下，以中高端產(chǎn)品為主。提高產(chǎn)品的附加值，實(shí)現(xiàn)“高走”的目標(biāo)，商業(yè)則直接升級，成為城市級別商業(yè)核心。目標(biāo)客群：二次置業(yè)群體，一次置業(yè)且追求品質(zhì)群體，團(tuán)購；商業(yè)滿足品牌店、超市、主題店等品質(zhì)性城市商業(yè)運(yùn)營；職業(yè)：公司中、高級管理者、個體經(jīng)營者、私營企業(yè)主、事業(yè)單位職工、政府公務(wù)員、商業(yè)投資/經(jīng)營者等整體客戶群定位第三十七頁，共107頁?？蛻魳?gòu)成外部特征描述核心客戶昭通經(jīng)商事業(yè)有成的老板、教師、醫(yī)生、市企事業(yè)單位高職、市內(nèi)中高端客（約占60%）年齡：35－45歲職業(yè)：州市私營企業(yè)主，政府高級公務(wù)員、教師、醫(yī)生，在昭通經(jīng)商的外來老板，經(jīng)營服裝、百貨、日用品批發(fā)的小老板。房產(chǎn)與交通：擁有至少一處房產(chǎn)，擁有私家車或可用公家配車家庭結(jié)構(gòu)：2代4口之家為主生活：目前常住市區(qū)，方便生活、子女教育、人際和工作重要客戶本地老昭通人、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)小老板（約占20%）少數(shù)有私家車本地有私房，為改善居住環(huán)境，提高生活質(zhì)量和彰顯身份等游離客戶投資客

(約占20%)手上有閑錢但沒有更好生意的生意人，具有投資意識住宅客戶定位第三十八頁，共107頁。中高端客戶置業(yè)價值取向情感——更安全、更健康、環(huán)境更舒適希望家是溫馨和諧的地方而非帶來壓力的“成功居所”非常關(guān)注下一代的教育，除學(xué)校教育外，對才藝、教養(yǎng)、氣質(zhì)方面的培養(yǎng)有要求價值——南北通透的方正戶型小區(qū)有足夠的停車位認(rèn)為面積小、低總價的物業(yè)具有較大的升值空間心理——不喜歡太張揚(yáng)、不愿露富樂于接受新鮮事務(wù)簡約，排斥奢侈和鋪張習(xí)慣——對于120-140㎡的舒適型戶型最為偏愛，總價不超過40萬為宜對生活圈的依賴身份——常住居所及所在社區(qū)凸顯精英身份和尊貴感住宅客戶定位第三十九頁，共107頁。中高端客戶消費(fèi)習(xí)慣方便感和便捷身份感和歸屬感注重財富積累和資產(chǎn)增值投資和消費(fèi)上的精細(xì)和理性對新事物和新生活方式的接受和期待住宅客戶定位第四十頁，共107頁。商鋪面寬需求范圍：3-10米；商鋪進(jìn)深需求范圍：10-15米；商鋪層高需求范圍：4-5米；商鋪面積需求范圍集中在50-100平米之間。商業(yè)投資行為特征分析——投資產(chǎn)品需求商業(yè)客戶定位第四十一頁，共107頁。商業(yè)投資行為特征分析——投資產(chǎn)品承受力銷售價格承受測試范圍6000-8000元/平米；租金承受測試范圍20-40元/月.平米；商業(yè)投資行為特征分析——投資偏好注重商業(yè)物業(yè)地段；（偏好舊城內(nèi)商業(yè)物業(yè)投資）注重投資回報方式方法；（偏好有管理、定期回報的投資產(chǎn)品）注重投資產(chǎn)品經(jīng)營使用功能；（投資經(jīng)營者自主經(jīng)營突出）注重商業(yè)產(chǎn)品外貌、環(huán)境；（偏好具有整體感、干凈、漂亮物業(yè)，需要物業(yè)相關(guān)配套如;停車位、步行道通暢、上下水管道、水電入戶等）商業(yè)客戶定位第四十二頁，共107頁。商業(yè)客戶定位根據(jù)我們在昭通的操盤經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)過分析可以看出，經(jīng)營戶的來源主要是昭通本地和省外經(jīng)營戶，共占了90%的比例，云南其他地州的比例較少，可得出本項(xiàng)目主要的目標(biāo)客戶為本地客戶及輻射到省外客戶群體。第四十三頁，共107頁。酒店客戶定位1、客戶區(qū)域范圍劃分：本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群以昭通市、魯?shù)榭h、三省的投資者為絕對主力群，目標(biāo)客戶主要分布以下幾個方面；主要客戶：市區(qū)主要政府機(jī)關(guān)單位的公務(wù)員、銀行、醫(yī)院、高校等公務(wù)員、企事業(yè)單位的管理層、昭通個體工商戶外出務(wù)工回鄉(xiāng)者；目標(biāo)客戶：昭通或附近區(qū)域效益好的員工，酒店長包客戶、個體工商戶和投資客戶；可能性客戶；云南地區(qū)、三省各地的投資者潛在客戶；來云南旅游或投資的外地投資者2、客戶年齡層界定；鑒于項(xiàng)目投資特性，本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群的年齡段為35-50歲的成功人士3、客戶投資心態(tài)分析；個體、私企業(yè)主對區(qū)域忠誠度高、價格敏感度不高、注重身份的尊貴感、比較注重高額投資回報率、比較注重附加回報（如免費(fèi)入住、消費(fèi)優(yōu)惠等）公務(wù)員及醫(yī)院、學(xué)校等效益好的事業(yè)單位員工、價格敏感度高、風(fēng)險意識強(qiáng)，注重長期穩(wěn)定的投資回報及眼前的實(shí)惠，崇尚置業(yè)的成就和安全感；外地來自昭通的投資者區(qū)域忠誠度低，對價格敏感度高，主要投資回報率，產(chǎn)品的升值潛力及日后的市場經(jīng)營風(fēng)險。第四十四頁，共107頁。排他演繹法因子直接否定直接肯定可能開發(fā)愿景低端常規(guī)產(chǎn)品（普通住宅，無產(chǎn)品附加、無環(huán)境附加）；純粹高端居住型產(chǎn)品。中檔實(shí)用性樓盤，高性價比物業(yè)。中高檔，高附加值物業(yè)；梯度開發(fā)，由一期的實(shí)用性快速回籠資金，到二期的附加值產(chǎn)品提升項(xiàng)目形象和整體價值；基地條件純別墅社區(qū)；高密度住宅小區(qū)；高層公寓；實(shí)用型產(chǎn)品；居住型產(chǎn)品；多功能組合；復(fù)合的梯度開發(fā)的綜合性小區(qū)；需求純高端產(chǎn)品；城市公寓產(chǎn)品；高性價比產(chǎn)品；舒適性高附加值產(chǎn)品；實(shí)用型中小產(chǎn)品與景觀居家型大戶型產(chǎn)品復(fù)合型即可滿足便利配套同時也可具備一定的城市景觀附加；競爭組合單一，產(chǎn)品簡單純粹，無附加值。梯度產(chǎn)品，并需要高附加值來依托和提升；說明基本條件不支持而被排除的物業(yè)類型，將不在后續(xù)工作中做深入研究。多梯度產(chǎn)品組合的、多檔次住宅，集居住、休閑、餐飲、配套、購物為一體的綜合社區(qū)。每期項(xiàng)目進(jìn)行分期物業(yè)整體包裝，充分展示每期不同的核心價值，以解決競爭與抗性的沖突。產(chǎn)品定位——住宅第四十五頁，共107頁。因子直接否定直接肯定可能開發(fā)愿景大體量持有型商業(yè)，不利于資金回籠；專業(yè)市場成本較高，消化力有限。高性價比，滿足社區(qū)本身及周邊生活配套的餐飲、休閑、配套商業(yè)；城市形象、生活方式的引領(lǐng)；便利、休閑的圍繞一個生活城市廣場形成的商業(yè)街；基地條件純商業(yè)物業(yè)；單一大賣場—未形成相應(yīng)商氣貫通式、無節(jié)點(diǎn)商業(yè)街區(qū)，破壞居住品質(zhì)，難以實(shí)現(xiàn)商業(yè)范圍；街鋪式商業(yè)；多功能業(yè)態(tài)組合；以城市廣場作為開口吸引人群；以商業(yè)廣場解決地塊進(jìn)深問題；綜合體城市生活商業(yè)，滿足生活配套需要。需求過于創(chuàng)新的商業(yè)。滿足片區(qū)生活的配套型商業(yè)；改變現(xiàn)有商業(yè)格局；居住生活配套的片區(qū)商業(yè)。競爭無聯(lián)動附加價值，直接導(dǎo)致進(jìn)行價格和地段競爭；大型專業(yè)市場——周邊已經(jīng)充斥各類型的專業(yè)市場，無市場空白。彌補(bǔ)生活居住配套的差異化片區(qū)商業(yè)；營造新的商業(yè)消費(fèi)環(huán)境及方式；商業(yè)價格區(qū)間：6000-8000元/㎡說明基本條件不支持而被排除的物業(yè)類型，將不在后續(xù)工作中做深入研究。以復(fù)合業(yè)態(tài)組成的滿足住宅配套，城市消費(fèi)需求，集居住、休閑、餐飲、便利購物為一體的多功能片區(qū)商業(yè)。每期項(xiàng)目組合進(jìn)行商業(yè)物業(yè)包裝，配合住宅銷售和每期不同的核心價值，以展現(xiàn)項(xiàng)目整體價值提升的過程。產(chǎn)品定位——商業(yè)排他演繹法第四十六頁，共107頁。1、住宅一期開發(fā)中要留意不能以低端產(chǎn)品入市，突出小區(qū)的配套的共享性，把實(shí)用性和高性價比作為一期住宅開發(fā)的主要核心。概念定位——本地塊區(qū)域內(nèi)存在老居住區(qū)和部分單位，住宅功能可滿足地塊周邊購房活換房需求；功能定位——滿足商業(yè)經(jīng)營商自用或投資、辦事機(jī)構(gòu)辦公、倉儲等需求；檔次定位——中檔適宜性/投資性住宅。一期開發(fā)：

以中檔實(shí)用型、高性價比住宅（標(biāo)準(zhǔn)貨平面）為主，用于滿足區(qū)域市場的居住或投資需求，其次適量的配套商業(yè)建筑以商業(yè)街和廣場的形式存在。產(chǎn)品定位——住宅第四十七頁，共107頁。概念定位——片區(qū)集中性配套商業(yè)街。功能定位——集購物、餐飲、休閑、美食、娛樂為一體，滿足多樣化消費(fèi)需求的商業(yè)街。檔次定位——中檔城市生活商業(yè)。2、商業(yè)商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品指向：底商形式商業(yè)主要以配套型商業(yè)為主，主要是考慮輻射區(qū)內(nèi)商業(yè)現(xiàn)狀，滿足周邊居民消費(fèi)水平。第一期商業(yè)主要分為兩大部分：社區(qū)（輻射區(qū)）商業(yè)街+商業(yè)小廣場（引進(jìn)人流）。一期開發(fā)：產(chǎn)品定位——商業(yè)第四十八頁，共107頁。房型配比：緊湊型小三房二廳二衛(wèi)（80-100㎡）：10%經(jīng)湊型三房二廳二衛(wèi)（100-120㎡）：25%舒適型三房二廳二衛(wèi)、寬裕型三房二廳二衛(wèi)（120-140㎡）：40%舒適型四房二廳二衛(wèi)/（140-160㎡）：20%寬裕型五房二廳二衛(wèi)/三衛(wèi)（160㎡以上）：5%價格：均價（按建筑面積計(jì)）：2200元/㎡總價控制：小三房一廳二衛(wèi)（80-100㎡）：20萬元以內(nèi)緊湊型三房二廳二衛(wèi)（100-120㎡）：25萬元以內(nèi)舒適型三房二廳二衛(wèi)、寬裕型三房二廳二衛(wèi)平層（120-140㎡）不超過35萬元舒適型四房二廳二衛(wèi)/（140-160㎡）：40萬以內(nèi)寬裕型五房二廳二衛(wèi)/三衛(wèi)（160㎡以上）：不超過70萬元產(chǎn)品定位——住宅戶型模擬參考第四十九頁，共107頁。因地就勢，圍繞地塊形狀打造適宜經(jīng)營功能，具有商業(yè)投資亮點(diǎn)的商業(yè)產(chǎn)品，同時符合消費(fèi)行為特點(diǎn)的商業(yè)產(chǎn)品，研發(fā)達(dá)到投資、經(jīng)營、消費(fèi)三位一體的新型商業(yè)建筑產(chǎn)品。商鋪面積主力戶型集中在50-100平米，其余面積分段設(shè)置，可匯集多種商業(yè)經(jīng)營和投資需求，面寬進(jìn)深合理控制，商鋪層高可適度創(chuàng)新，增加使用功能和投資得房率。商鋪?zhàn)饨鹚剑?0-80元/平方米/月；獨(dú)立商業(yè)，百貨業(yè)態(tài)，單層面積區(qū)間為600-1200平方米，租金水平70-120元/平方米/月。產(chǎn)品定位——商業(yè)戶型參考第五十頁，共107頁。根據(jù)我們在昭通的操盤經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為本區(qū)域成為未來的主要發(fā)展區(qū)，有著良好的發(fā)展前景群體占主體，所以本項(xiàng)目不僅是要打造昭通市第一的專業(yè)市場并且要輻射整個滇東北三省，成為三省交界的旅游基地。綜述第五十一頁，共107頁。產(chǎn)品定位、研發(fā)小結(jié)：復(fù)合式分期開發(fā)；在保證住宅取景、朝向的同時提供商業(yè)相對獨(dú)立的經(jīng)營空間環(huán)境；組團(tuán)內(nèi)獨(dú)立，組團(tuán)間開放，商業(yè)與居住空間能夠相對獨(dú)立又相互融合補(bǔ)充；從建筑的立面、高度、造景方面充分利用內(nèi)部景觀，發(fā)揮腹內(nèi)價值；商業(yè)街動線考慮步行體系和車流與商業(yè)使用功能的有效結(jié)合，并且以城市廣場、商業(yè)廣場作為節(jié)點(diǎn)；最終形成區(qū)域性、本地代表性的城市復(fù)合地產(chǎn)典范。綜述第五十二頁，共107頁。小結(jié)：

本案的復(fù)合開發(fā)模式能使各地塊的價值最大化的發(fā)揮，同時也避免了與區(qū)域產(chǎn)品的同質(zhì)化競爭；復(fù)合開發(fā)模式有利于在競爭日益激烈的今天贏得市場和消費(fèi)者，一方面降低了開發(fā)風(fēng)險，另一方面也可使開發(fā)的利潤增加。但是商業(yè)地產(chǎn)的投資回報期較長。如何平衡商業(yè)體量及利潤與回報期，有待與甲方共同探討。綜述第五十三頁，共107頁。復(fù)合式分期開發(fā)；在保證住宅取景、朝向的同時提供商業(yè)相對獨(dú)立的經(jīng)營空間環(huán)境；組團(tuán)內(nèi)獨(dú)立，組團(tuán)間開放，商業(yè)與居住空間能夠相對獨(dú)立又相互融合補(bǔ)充；從建筑的立面、高度、造景方面充分利用內(nèi)部景觀，發(fā)揮腹內(nèi)價值；商業(yè)街動線考慮步行體系和車流與商業(yè)使用功能的有效結(jié)合，并且以城市廣場、商業(yè)廣場作為節(jié)點(diǎn)；最終形成區(qū)域性、本地代表性的城市旅游地產(chǎn)典范。綜述第五十四頁，共107頁。肆項(xiàng)目營銷策略第五十五頁，共107頁。本案營銷面對的三大背景政府高要求、企業(yè)高壓力、市場高需求的“三高”背景；

雖然市場呼聲很高，但本地客戶并不能整盤消化，那么其他的客戶

在哪里？宏觀態(tài)勢的變化，正在快速發(fā)展的昭通地產(chǎn)投資出現(xiàn)投資猶豫的抗性。第五十六頁，共107頁。關(guān)鍵四：項(xiàng)目的營銷（重競爭戰(zhàn)略，而不是全面迎合消費(fèi)者）關(guān)鍵一：項(xiàng)目的客戶（面向全國客戶，而不僅是昭通）關(guān)鍵二：項(xiàng)目的定位（重戰(zhàn)略與資源，而不是物業(yè)本身差異）關(guān)鍵三：項(xiàng)目的發(fā)展（重核心競爭力，而不是單純的形象宣傳）項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略的四大關(guān)鍵第五十七頁，共107頁。如所周知：“小盤做細(xì)節(jié)、中盤做案場、大盤做戰(zhàn)略”。我們是大盤、以商業(yè)為主的綜合性大盤，我們必須考慮戰(zhàn)略問題。我們的推盤戰(zhàn)略需要確定，才能確定進(jìn)行分貨包、SP、媒體計(jì)劃等營銷戰(zhàn)術(shù)。有如下三種推盤戰(zhàn)略可供我們選擇：1、傳統(tǒng)的:大勢推廣+售樓部坐銷+擠壓式賣場2、劍走偏鋒式的：以精品住宅形象切入市場+分階段促銷+高開低走3、混合式跑貨方式：明線做形象（推廣蓄客）+暗線走渠道（內(nèi)部認(rèn)購、行銷單位團(tuán)購、關(guān)系人認(rèn)購等）+體驗(yàn)式營銷促買單（強(qiáng)大的現(xiàn)場售樓部、超級完美的樓書、貼心的一對一服務(wù)）+分貨包上市（小步快走，制造緊缺感）+招商與商業(yè)運(yùn)營管理前置（解決投資客的后顧之憂）幾種可供選擇的推盤戰(zhàn)略：第五十八頁，共107頁。傳統(tǒng)的營銷方式更適合精品住宅項(xiàng)目，但對企業(yè)前期資本要求高，回款速度上滿足不了滾動型資本開發(fā)模式。本案為商業(yè)為主的綜合體，傳統(tǒng)的營銷方式不適合。住宅先于商業(yè)切入市場的推盤戰(zhàn)略更適合大型城市綜合體，目前昆明城中村改造項(xiàng)目大多數(shù)都是這樣操作的，但本案面對的昭通市場始終較小，這樣的方式過于冒險。從項(xiàng)目的分析來看，我們還是必須要保證前期資本的回款速度，那內(nèi)部認(rèn)購和住宅團(tuán)購是最好的方式；也要保證合理的利潤，那么分貨包低開高走可以解決；更主要的是要保證前期認(rèn)購后的客戶蓄積量，那么階段性的行銷能夠保證；我們還要讓投資客有信心買單，那么商業(yè)運(yùn)營的前置和招商先行的策略正好可以讓投資無后顧之憂。三種推盤戰(zhàn)略的比選：第五十九頁，共107頁。比選結(jié)論我們還是要選擇混合式的營銷戰(zhàn)略，雖然它有點(diǎn)麻煩，各項(xiàng)成本也會有所增加，但無疑它是最安全獲得銷售成功的方式。明線做形象+暗線走渠道+體驗(yàn)式營銷做服務(wù)+分貨包取利潤+商業(yè)運(yùn)營做信心第六十頁，共107頁。在市場策略中，“進(jìn)力地產(chǎn)”積累了一定的經(jīng)驗(yàn)及昭通的客戶群，對此項(xiàng)目我們制定了還制定了定向營銷的策略，執(zhí)行結(jié)構(gòu)大致如下：前期客戶昭通客戶梳理昭通客戶訪談?wù)淹蛻艋卦L對客戶檔案梳理確定意向客戶后續(xù)客戶贈送項(xiàng)目資料，宣傳項(xiàng)目對優(yōu)勢客戶進(jìn)行訪談，宣傳項(xiàng)目進(jìn)線/上門進(jìn)力客戶業(yè)內(nèi)人士通過大眾推廣及會員招募通過進(jìn)力銷售客戶群通過進(jìn)力大客戶群通過進(jìn)力VIP客戶群媒體、相關(guān)宣傳企業(yè)政府相關(guān)部門等通過進(jìn)力外商客戶群意向群體感染流動群體填充成交之客戶分類跟蹤與針對營銷第六十一頁，共107頁。伍銷售推廣第六十二頁，共107頁。第六十三頁，共107頁。第六十四頁，共107頁。第六十五頁，共107頁。第六十六頁，共107頁。第六十七頁，共107頁。第六十八頁，共107頁。第六十九頁，共107頁。要完成階段性營銷目標(biāo)，必須在每個階段設(shè)置不同的戰(zhàn)術(shù)，我們將整盤分為營銷籌備期、內(nèi)部認(rèn)購期、商業(yè)強(qiáng)銷期、住宅認(rèn)購期、尾盤促銷期五個階段：營銷階段設(shè)定第七十頁，共107頁。當(dāng)然每個階段都需要推廣配合，從推廣的角度上，應(yīng)該分為形象預(yù)熱期-集中推廣期-持續(xù)升溫期-住宅強(qiáng)推期-尾盤促銷期。持續(xù)升溫期，強(qiáng)銷期配合售樓部活動進(jìn)行推廣。尾盤推廣期，配合工程進(jìn)度，以促銷公示為主。住宅強(qiáng)推期，項(xiàng)目概念更換，集中火力推廣住宅。集中推廣期，強(qiáng)說服力，引爆來電來訪量。形象預(yù)熱期，以項(xiàng)目形象推廣為主。推廣面的全盤配合第七十一頁，共107頁。項(xiàng)目推向市場，第一個任務(wù)就是來電來訪量的保證，那么如下幾點(diǎn)將是我們增加客戶儲備量的主要方式：首先啟動“報名審批”程序，讓市場沸騰，踴躍報名。商會代表的公關(guān)，使其組織商戶到售樓部咨詢。重點(diǎn)市場的行銷推廣。制造良好的市場口碑傳播。要點(diǎn)一：充裕來電來訪量昭通旅游小鎮(zhèn)正式啟動“報名審核中”第七十二頁，共107頁。在足夠來電來訪量的情況下，我們掌握了很多意向客戶的信心。但要保證客戶的有效性，才能確保認(rèn)購現(xiàn)場的高成交率，為此，我們有如下方式：1、將準(zhǔn)入業(yè)態(tài)審批合格，通過辦理入場資格證篩選有效客戶。2、行業(yè)龍頭搞定。3、大客戶政策設(shè)定，篩選投資能力強(qiáng)的大客戶。要點(diǎn)二：有效客戶的蓄積昭通旅游小鎮(zhèn)“入場資格證辦理中”第七十三頁，共107頁。我們認(rèn)為：

按目前昭通客戶情況，不適用擠壓式賣場對客戶的逼定，但是仍然要保證交易熱度和交易時間的節(jié)省，對此我們建議如下：1、認(rèn)購前一周，預(yù)選鋪活動開展，每位客戶確保預(yù)選3個鋪源。2、認(rèn)購3個以上鋪源的大客戶提前一天優(yōu)先選鋪。3、普通商戶分業(yè)態(tài)在3-4天內(nèi)選鋪完成。要點(diǎn)三：認(rèn)購現(xiàn)場的高成交量昭通旅游小鎮(zhèn)“資格商戶預(yù)選鋪進(jìn)行中”第七十四頁，共107頁。五星級服務(wù)式營銷理念的介入：（以微笑與友善的服務(wù)贏得客戶）銷售人員不再只是項(xiàng)目的推薦者，更是客戶的服務(wù)者；案名、形象、理念、優(yōu)勢、定位等信息宣傳；宣傳感知：媒體宣傳感知：樓書等宣傳感知：廣告宣傳感知：宣傳冊指引牌、現(xiàn)場布置、氣氛體現(xiàn)樓書、產(chǎn)品宣傳冊、客戶通訊錄等；專職講解、服務(wù)人員、圖片等；沙盤、宣傳物料、營銷人員、服務(wù)物料等；指示系統(tǒng)、大門、站崗、現(xiàn)場景觀圍造、現(xiàn)場交通指引等；客戶購買決策放棄確定客戶維護(hù)：客戶活動、全程營銷檔案、饋贈客戶上門口碑傳播第七十五頁，共107頁。陸服務(wù)團(tuán)隊(duì)介紹第七十六頁，共107頁。昆明靖力房地產(chǎn)營銷策劃有限公司

團(tuán)隊(duì)風(fēng)采第七十七頁，共107頁。昆明靖力房地產(chǎn)營銷策劃有限公司第七十八頁，共107頁。昆明靖力房地產(chǎn)營銷策劃有限公司第七十九頁，共107頁。昆明靖力房地產(chǎn)營銷策劃有限公司第八十頁，共107頁。昆明靖力房地產(chǎn)營銷策劃有限公司第八十一頁，共107頁。昆明靖力房地產(chǎn)營銷策劃有限公司第八十二頁，共107頁。昆明靖力房地產(chǎn)營銷策劃有限公司靖力全家福第八十三頁，共107頁。昆明靖力房地產(chǎn)營銷策劃有限公司靖力全家福第八十四頁，共107頁。昆明靖力房地產(chǎn)營銷策劃有限公司

精彩回放第八十五頁，共107頁。昆明靖力房地產(chǎn)營銷策劃有限公司2009年5月1日公司總部在昆明市北京路龍宇大廈設(shè)立2009年5月25日與師宗綠海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《明輝花園&明輝商都》全案營銷策劃、招商、運(yùn)營管理委托合同2009年7月24日舉辦《明輝花園》住宅產(chǎn)品說明會第八十六頁，共107頁。昆明靖力房地產(chǎn)營銷策劃有限公司2009年8月29日《明輝花園》二期耀世開盤活動2009年10月31日與云南華豐集團(tuán)簽訂《華豐融都》營銷策劃推廣及招商運(yùn)營管理委托合同2009年11月9日與昆明天寧房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司簽訂《天寧國際》營銷策劃推廣及招商運(yùn)營管理委托合同第八十七頁，共107頁。昆明靖力房地產(chǎn)營銷策劃有限公司2009年11月21日《明輝商都》商鋪產(chǎn)品說明會耀眼登場2009年12月19日《明輝商都》第一次內(nèi)部認(rèn)籌華麗啟動2009年12月29日《天寧國際》新年酒會即產(chǎn)品說明會隆重開啟第八十八頁，共107頁。昆明靖力房地產(chǎn)營銷策劃有限公司2009年12月31日《天寧國際》售樓部正式開始對外開放2010年2月9日舉行“2009年度工作總結(jié)、年度表彰暨迎新春聯(lián)誼會”2010年4月24日《天寧國際》第一次解籌啟動第八十九頁，共107頁。昆明靖力房地產(chǎn)營銷策劃有限公司2010年5月25日與昭通市宏發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《昭通市宏發(fā)國際·財富中心》全案策劃推廣及銷售招商代理委托合同2010年7月28日”華豐融都”盛大開盤2010年8月6日《天寧國際》第二次解籌啟動第九十頁，共107頁。昆明靖力房地產(chǎn)營銷策劃有限公司2010年8月7日與云南合源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《瑞麗策劃推廣及銷售、招商代理委托合同》2010年11月5日昭通宏發(fā)金都售樓部落成，銷售人員進(jìn)場2010年11月15日—2010年12月4日昭通宏發(fā)金都項(xiàng)目時尚達(dá)人會范姐型男活動第九十一頁，共107頁。昆明靖力房地產(chǎn)營銷策劃有限公司2010年12月22日—2010年12月25日昭通宏發(fā)金都開展“平安，平安圣誕節(jié)”活動2011年1月19日公司正式更名為昆明靖力房地產(chǎn)營銷策劃有限公司2011年1月12日師宗明輝花園開展拜年活動第九十二頁，共107頁。昆明靖力房地產(chǎn)營銷策劃有限公司公司總部清雅的辦公環(huán)境精彩繼續(xù)期待！2010年度年會盡職敬業(yè)獎員工頒獎現(xiàn)場2010年度年會優(yōu)秀員工頒獎現(xiàn)場第九十三頁，共107頁。柒公司的獨(dú)特優(yōu)勢第九十四頁，共107頁。昆明靖力房地產(chǎn)營銷策劃有限公司靖力公司的七大服務(wù)優(yōu)勢：根據(jù)開發(fā)商需求，整合國內(nèi)、省內(nèi)的投資集團(tuán)、發(fā)展商、建筑商、設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)及金融機(jī)構(gòu)等上下游資源，為開發(fā)商量身定制各種解決方案與實(shí)施方案，確保委托項(xiàng)目順利進(jìn)行，并達(dá)到預(yù)期效果；始終站在城市運(yùn)營高度，建立了強(qiáng)大的土地、房地產(chǎn)企業(yè)及開發(fā)項(xiàng)目、建筑規(guī)劃數(shù)據(jù)庫，為客戶投資方向提供完美的解決方案；多渠道、多方位的整合權(quán)威優(yōu)質(zhì)資源平臺，與各大零售巨頭、超市百貨、主題商場、專業(yè)市場、各地商會等稀缺商業(yè)資源建立戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，為客戶的項(xiàng)目保駕護(hù)航；高起點(diǎn)，高素質(zhì)、全方位為商業(yè)投資者搭建一個“商業(yè)經(jīng)營、商業(yè)規(guī)劃、營銷策劃、商業(yè)招商、經(jīng)營管理”全程資源平臺，高效成功運(yùn)轉(zhuǎn)項(xiàng)目；第九十五頁，共107頁。昆明靖力房地產(chǎn)營銷策劃有限公司科學(xué)系統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、嚴(yán)謹(jǐn)周密的供應(yīng)商體系、專業(yè)規(guī)范的商業(yè)管理人才培養(yǎng)系統(tǒng)、標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管體系，形成“shoppingmall”大型購物中心核心運(yùn)營平臺，務(wù)實(shí)的企業(yè)制度，成就了一支從開發(fā)、經(jīng)營、營銷等領(lǐng)域的實(shí)戰(zhàn)精英團(tuán)隊(duì)；始終秉承為客戶負(fù)責(zé)，與客戶共同發(fā)展的理念，通過自身人才培養(yǎng)系統(tǒng)，根據(jù)客戶需求設(shè)立:“策劃部、招商部、銷售項(xiàng)目部、經(jīng)營管理部、人力資源部、財務(wù)部”等專業(yè)核心組團(tuán)，為客戶量身打造項(xiàng)目運(yùn)營機(jī)構(gòu)，并通過長期共同工作，使客戶項(xiàng)目具有獨(dú)立運(yùn)營能力；通過完善的售