2021年河南房地產(chǎn)市場(chǎng)年度研究報(bào)告【地產(chǎn)年報(bào)】

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21河南房地產(chǎn)市場(chǎng)年刊泰辰行地市研究中心序言2021，是出乎預(yù)料的一年，年初認(rèn)為的否極泰來(lái)并未出現(xiàn)，市場(chǎng)認(rèn)為的底部尚未見(jiàn)底，短暫的小陽(yáng)春以及五六月份的回暖轉(zhuǎn)瞬即逝，下半年伴隨著水災(zāi)和疫情的到來(lái)，多數(shù)城市的市場(chǎng)進(jìn)入了持續(xù)調(diào)整期…同市場(chǎng)和城市下行趨勢(shì)背離的是，部分縣城和縣級(jí)市的表現(xiàn)超出預(yù)期，在不景氣的周期尾部出現(xiàn)了分化；市場(chǎng)下行導(dǎo)致的企業(yè)拿地難度持續(xù)增加，因此城市布局策略與拿地方式發(fā)生轉(zhuǎn)變，輕資產(chǎn)代建模式開(kāi)啟擴(kuò)張。伴隨著城市周期和市場(chǎng)周期進(jìn)入階段性的調(diào)整，未來(lái)在城市戰(zhàn)略布局與選擇上，需在傳統(tǒng)分析路徑上進(jìn)行深化，研究?jī)r(jià)值回歸（城市價(jià)值是否回歸/開(kāi)始提升）、把握需求（研判未來(lái)的可持續(xù)性）、進(jìn)而找對(duì)城市，踏對(duì)節(jié)奏，更多方案資料關(guān)注公眾號(hào)：精英策劃圈。鄭州二七塔I.宏觀層面01宏觀數(shù)據(jù)表現(xiàn)許02城市定位與發(fā)展新商經(jīng)濟(jì)總量與增速：增速有所放緩但規(guī)模優(yōu)勢(shì)仍顯2021年前三季度河南經(jīng)濟(jì)總量全國(guó)第五、增速7.1%有所放緩（疫情疊加水災(zāi)影響），整體規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯，長(zhǎng)趨勢(shì)較為穩(wěn)定其中鄭州、洛陽(yáng)、南陽(yáng)增量凸顯2021年前三季度，河南省GDP44016.2億元，排名全國(guó)第五，相比去年同期增長(zhǎng)了4139.5億元，同比增長(zhǎng)7.1%，低于全國(guó)2.7%；受特大洪澇災(zāi)害影響增速有所放緩（據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，河南特大洪澇災(zāi)害致1453萬(wàn)人受災(zāi)，直接經(jīng)濟(jì)損失1142.69億元），但經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨勢(shì)依然較為穩(wěn)定，長(zhǎng)期向好的基本面不變河南省各市2021年前三季度GDP及增速（億元）GDP（億元）增速（%）50004000300020001000010%8%9,3287%9%9%9%9%8%8%7%7%7%7%7%7%2020Q1-3GDP（億元）78397.173808.852186.045826.039876.734905.031331.629779.429780.627668.127302.025759.525804.418387.818681.517707.117708.017539.815999.112499.912320.012650.010095.49819.92021Q1-3GDP（億元）88009.984895.760439.252853.044016.238998.735196.634731.633222.631874.830866.729753.029060.721601.021193.219951.919722.719607.818047.015584.914491.513985.511417.611396.19747.6序號(hào)省/直轄市增量（億元）增速（%）6%6%6%4%2%0%6%1廣東江蘇山東浙江河南四川福建湖北湖南安徽上海北京河北江西陜西重慶遼寧云南廣西山西內(nèi)蒙古貴州天津新疆黑龍江吉林甘肅海南寧夏青海西藏9612.811086.98253.27027.04139.54093.73865.14952.13442.04206.73564.73993.53256.33213.22511.72244.82014.72068.02047.93085.02171.51335.51322.11576.21127.9559.99.7%10.2%9.9%10.6%7.1%9.3%8.8%18.7%8.9%10.2%9.8%10.7%7.7%10.2%7.0%9.9%7.4%8.9%9.0%10.5%7.8%8.7%8.6%8.8%8.0%7.8%8.5%12.8%8.4%6.7%7.2%4,0704%23,2832,768

2,67032,360

2,333

2,305

2,2352%1,9841,902

1,7891,61941,307

1,272

1,204

803

56056鄭州洛陽(yáng)南陽(yáng)許昌周口駐馬店新鄉(xiāng)商丘信陽(yáng)平頂山開(kāi)封安陽(yáng)焦作濮陽(yáng)漯河三門峽鶴壁濟(jì)源78910111213141516171819202122232425262728293031各城市2021年前三季度GDP增量熱力圖安陽(yáng)濮陽(yáng)鶴壁新鄉(xiāng)焦作鄭州許昌鄭州、洛陽(yáng)、南陽(yáng)增量明顯濟(jì)源開(kāi)封三門峽商丘洛陽(yáng)平頂山周口①鄭州增長(zhǎng)922.9億元②洛陽(yáng)增長(zhǎng)391.3億元③南陽(yáng)增長(zhǎng)350.7億元漯河8619.78796.79356.6駐馬店南陽(yáng)300億元以上200-300億元100-200億元100億元以下6444.37401.0956.73841.34508.1666.82796.03180.6384.62170.12401.8231.7信陽(yáng)1308.31440.4132.0數(shù)據(jù)來(lái)源：各省份統(tǒng)計(jì)局人口總量與結(jié)構(gòu)：基數(shù)大，年輕指數(shù)優(yōu)于全國(guó)，人口紅利明顯2020年底河南省人口總量9936.6萬(wàn)人，位居全國(guó)第三；高學(xué)歷人口及0~14歲新生嬰兒及青少年占比均有提升，活力優(yōu)于全國(guó)平均水平，人口紅利猶存；鄭州、新鄉(xiāng)、洛陽(yáng)有較強(qiáng)的人口吸附能力河南常住人口年齡結(jié)構(gòu)情況（七普數(shù)據(jù)）河南省各市常住人口和城鎮(zhèn)化率情況（七普）河南各城市人口總量熱力圖（七普數(shù)據(jù)）常住人口（萬(wàn)人）城鎮(zhèn)化率安陽(yáng)濮陽(yáng)140012001000800600400200090%80%70%鶴壁新鄉(xiāng)78%67%濟(jì)源焦作63%61%60%50%40%30%20%10%0%65%46%58%57%55%53%

53%54%52%51%90350%54850%鄭州44%開(kāi)封43%7821,260三門峽商丘971洛陽(yáng)許昌706

701625

623499

482438平頂山周口377

352237

203

157

73漯河鄭州南陽(yáng)周口商丘洛陽(yáng)駐馬店新鄉(xiāng)信陽(yáng)安陽(yáng)平頂山開(kāi)封許昌濮陽(yáng)焦作漯河三門峽鶴壁濟(jì)源駐馬店南陽(yáng)1000萬(wàn)人以上700-1000萬(wàn)人300-700萬(wàn)人300萬(wàn)人以下近十年各城市人口凈流入或凈流出（萬(wàn)人）397信陽(yáng)545145河南七普常住人口9936.6萬(wàn)人，占全國(guó)人口的7.04%，位居全國(guó)第三；較六普增加534.2萬(wàn)人，增長(zhǎng)5.68%，年均增長(zhǎng)0.55%，分別高出全國(guó)0.3個(gè)和0.02個(gè)百分點(diǎn)河南平均結(jié)構(gòu)（23.1%、58.8%、18.1%）活力高于全國(guó)平均水平鄭州新鄉(xiāng)洛陽(yáng)商丘安陽(yáng)濮陽(yáng)開(kāi)封信陽(yáng)平頂山周口許昌濟(jì)源鶴壁焦作漯河三門峽駐馬店南陽(yáng)全國(guó)平均結(jié)構(gòu)（17.95%、68.55%、13.50%）-55數(shù)據(jù)來(lái)源：第六、七次人口普查常住人口人口流入/流出計(jì)算公式：七普常住人口-六普常住人口政策導(dǎo)向：黃河流域重大戰(zhàn)略利好；南陽(yáng)加入副中心城市建設(shè)黃河流域發(fā)展戰(zhàn)略正式納入重大國(guó)家級(jí)區(qū)域發(fā)展五大戰(zhàn)略，確立鄭州作為該區(qū)域?qū)ν忾T戶，同時(shí)對(duì)洛陽(yáng)、焦作、新鄉(xiāng)、開(kāi)封等環(huán)鄭城市帶來(lái)重大發(fā)展利好；南陽(yáng)副中心城市建設(shè)提高了南陽(yáng)的城市地位與影響力，帶來(lái)發(fā)展利好2021年10月9日，國(guó)家發(fā)改委正式公布《黃河流域生態(tài)保護(hù)和高質(zhì)量發(fā)展規(guī)劃綱要》2021年10月26日，河南黨代會(huì)明確提出，“支持南陽(yáng)建設(shè)副中心城市”

十四五期間區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展5大戰(zhàn)略：京津冀協(xié)調(diào)發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設(shè)、長(zhǎng)三角一體化、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展、黃河流域生態(tài)保護(hù)和高質(zhì)量發(fā)展；4大板塊：推進(jìn)西部大開(kāi)發(fā)、東北老工業(yè)基地振興、中部地區(qū)崛起、東部率先優(yōu)化發(fā)展

洛陽(yáng)“副中心”的地位已經(jīng)確立且得到鞏固，而對(duì)于南陽(yáng)而言，副中心城市建設(shè)處于起步期，未來(lái)在西南方向隨著副中心城市的補(bǔ)齊，豫南大部甚至與湖北接壤的地區(qū)將形成連通，與湖北省的副中心城市襄陽(yáng)南北呼應(yīng)安陽(yáng)

在中原城市群構(gòu)筑“一主兩副”的金三角結(jié)構(gòu)鶴壁濮陽(yáng)新鄉(xiāng)濟(jì)源

焦作鄭州中原城市群：鄭州都市圈、西安都市圈開(kāi)封三門峽商丘洛陽(yáng)許昌平頂山周口漯河南陽(yáng)駐馬店河南中心城市格局轉(zhuǎn)換“一主一副三區(qū)域”信陽(yáng)a)

確立鄭州為該區(qū)域?qū)ν忾_(kāi)放門戶；強(qiáng)化環(huán)鄭城市群（洛陽(yáng)、新鄉(xiāng)、焦作、開(kāi)封）和鄭州的一體化發(fā)展，推動(dòng)和城市聯(lián)結(jié)，互聯(lián)互通

與信陽(yáng)、駐馬店協(xié)作互動(dòng)，建設(shè)豫南高效b)

同時(shí)洛陽(yáng)作為黃河流域生態(tài)保護(hù)和高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略的重要節(jié)點(diǎn)城市，將與鄭州雙核驅(qū)動(dòng)，打造河南發(fā)展雙引擎“一主兩副兩區(qū)域”生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)交通建設(shè)提速：米字高鐵2022年完成，交通樞紐地位再增強(qiáng)“米”字高鐵最后一筆鄭濟(jì)高鐵河南段預(yù)計(jì)22年上半年通車；17個(gè)全省重點(diǎn)高速項(xiàng)目同步開(kāi)工，21年在建項(xiàng)目數(shù)量、工程規(guī)模均為河南歷年之最；洛陽(yáng)地鐵二號(hào)線于12月底開(kāi)通，晉級(jí)雙地鐵城市（全省第二個(gè)地鐵城市、中部地區(qū)最早修建地鐵的非省會(huì)城市）2021年12月26日洛陽(yáng)地鐵2號(hào)線正式運(yùn)營(yíng)，晉級(jí)雙地鐵城市洛陽(yáng)地鐵1/2號(hào)線示意圖米字高鐵——“鄭濟(jì)高鐵”

鄭濮段進(jìn)入靜態(tài)驗(yàn)收階段2021年12月24日，17個(gè)全省重點(diǎn)高速項(xiàng)目同步開(kāi)工17個(gè)項(xiàng)目位置示意圖預(yù)計(jì)22年上半年實(shí)現(xiàn)通車，河南“米”字形高鐵網(wǎng)也將畫(huà)完最后一筆，河南各地市全部實(shí)現(xiàn)“1小時(shí)生活圈”2022年河南十大鐵路項(xiàng)目：?鄭濟(jì)高鐵河南段里程237公里，投資399億元，目標(biāo)：鄭州至濮陽(yáng)段2022年5月通車，濮陽(yáng)至省界段2023年12月通車。?菏蘭高鐵蘭考至省界段里程41公里，投資55億元，目標(biāo)：2023年12月通車。?鄭開(kāi)城際公交化改造及延長(zhǎng)線至蘭考里程51公里，投資106億元，目標(biāo)：2022年6月開(kāi)工。?鄭州南站樞紐投資181億元，目標(biāo)：2022年6月投用。?平漯周高鐵里程200公里，投資374億元，目標(biāo)：2022年6月開(kāi)工。?呼南高鐵豫西通道里程242公里，投資393億元，目標(biāo)：2022年12月開(kāi)工?隴海外繞線及小李莊客站工程投資172億元，目標(biāo)：2022年12月開(kāi)工?鄭州北編組站搬遷工程投資400億元，目標(biāo)：2022年12月完成可研審查。?南信合高鐵河南段里程366公里，投資588億元，目標(biāo)：2022年12月先開(kāi)段開(kāi)工。一號(hào)線2021年3月開(kāi)通——中西部非省會(huì)城市首個(gè)開(kāi)通地鐵城市包括16條高速、1條國(guó)道。預(yù)計(jì)到2022年，我省高速公路通車總里程將超過(guò)8000公里；二號(hào)線2021年12月開(kāi)通——晉級(jí)雙地鐵城市，實(shí)現(xiàn)主城區(qū)地鐵至此，全省高速公路建設(shè)項(xiàng)目達(dá)到53個(gè)、3390公里、總投資4556億元，在建項(xiàng)目數(shù)量、工程規(guī)模均為河全覆蓋縱橫“十字”東西南北的地下交通大動(dòng)脈，實(shí)現(xiàn)洛陽(yáng)主城區(qū)的地鐵全覆蓋；主要利好西工、澗西、洛龍等區(qū)域南歷年之最?京九高鐵信陽(yáng)段里程135公里，投資205億元，目標(biāo)：2022年12月完成可研審查。行政區(qū)劃調(diào)整：撤縣劃區(qū)助力市區(qū)擴(kuò)容，多城市爭(zhēng)相調(diào)整截至2021年河南多城市完成撤縣設(shè)區(qū)/市進(jìn)行城市擴(kuò)容（祥符區(qū)、陜州區(qū)、建安區(qū)、淮陽(yáng)區(qū)、長(zhǎng)垣市、光州市）洛陽(yáng)：2021年洛陽(yáng)設(shè)立偃師區(qū)與孟津區(qū)，成為中西部市轄區(qū)最多的城市（9個(gè)區(qū)），城區(qū)面積擴(kuò)大2.8倍，市區(qū)人口增至349萬(wàn)，重大利好洛北區(qū)域商丘：2021年12月啟動(dòng)虞城、寧陵撤縣設(shè)區(qū)，民權(quán)與夏邑撤縣設(shè)市焦作：武陟撤縣設(shè)市2014年9月27日國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)河南省撤銷開(kāi)封縣設(shè)立開(kāi)封市祥符區(qū)，同時(shí)撤銷開(kāi)封市金明區(qū)、龍亭區(qū)，組建新的龍亭區(qū)。2021年3月吉利區(qū)國(guó)務(wù)院同意洛陽(yáng)市調(diào)整部分行政區(qū)劃：撤銷縣級(jí)偃師市，設(shè)立洛陽(yáng)市偃師區(qū)；撤銷孟津縣、洛陽(yáng)市吉利區(qū)，設(shè)立洛陽(yáng)市孟津區(qū)孟津區(qū)安陽(yáng)鶴壁濮陽(yáng)2015年2月省政府對(duì)三門峽市部分行政區(qū)劃進(jìn)行調(diào)整：撤銷陜縣，設(shè)立三門峽市陜州區(qū)，以原陜縣的行政區(qū)域?yàn)殛冎輩^(qū)的行政區(qū)域新鄉(xiāng)濟(jì)源

焦作鄭州主城區(qū)（原）偃師區(qū)開(kāi)封三門峽商丘洛陽(yáng)2016年11月28日省政府發(fā)布《關(guān)于調(diào)整許昌市部分行政區(qū)劃的通知，撤銷許昌縣，設(shè)立許昌市建安區(qū)許昌平頂山周口漯河市區(qū)面積從803平方公里拓展至2229平方公里（擴(kuò)大2.8倍）市區(qū)人口從231萬(wàn)增長(zhǎng)至349萬(wàn)（增加118萬(wàn)人）南陽(yáng)駐馬店2019年6月淮陽(yáng)縣撤銷，以其原行政區(qū)域設(shè)為周口市淮陽(yáng)區(qū)信陽(yáng)2019年8月29日2021年12月啟動(dòng)虞城、寧陵撤縣設(shè)區(qū)，支持夏邑、民權(quán)撤縣設(shè)市撤銷長(zhǎng)垣縣，設(shè)立縣級(jí)長(zhǎng)垣市。長(zhǎng)垣市域面積1051平方公里，人口88萬(wàn)。長(zhǎng)垣省直管，由新鄉(xiāng)市代管。已完成撤縣設(shè)區(qū)（21年前）撤縣設(shè)區(qū)/市進(jìn)程中2020年6月15日信陽(yáng)市人民政府作出批復(fù)，通過(guò)深入調(diào)研和充分論證，同意申報(bào)撤銷潢川縣，設(shè)立光州市。2021年2月武陟撤縣設(shè)市已呈報(bào)國(guó)務(wù)院和民政部審批21年實(shí)現(xiàn)撤縣設(shè)區(qū)財(cái)政指標(biāo)相對(duì)較差：省份以及多數(shù)城市對(duì)土地財(cái)政依賴度高2021年河南省財(cái)政收支差距擴(kuò)大明顯，受洪澇和疫情影響，各城市收支明顯擴(kuò)大、且對(duì)土地財(cái)政依賴度高，財(cái)政壓力凸顯漯河、商丘、南陽(yáng)、信陽(yáng)地方政府土地財(cái)政依賴度高，政府賣地意愿強(qiáng)河南省各市2021年前三季度財(cái)政收支情況中部六省2021年前三季度財(cái)政收支情況財(cái)政收入（億元）財(cái)政支出（億元）財(cái)政支出（億元）財(cái)政收入（億元）8006004002000河南湖南安徽湖北江西山西河南省收支率低，地方政府負(fù)債率處于高位，財(cái)政健康程度一般（全國(guó)財(cái)政收支率92%）鄭州濟(jì)源洛陽(yáng)許昌焦作三門峽漯河安陽(yáng)鶴壁新鄉(xiāng)平頂山開(kāi)封濮陽(yáng)商丘南陽(yáng)駐馬店周口信陽(yáng)0300060009000河南省各地市2020全年土地財(cái)政依賴度情況漯河、商丘、南陽(yáng)、信陽(yáng)土地財(cái)政依賴度高于400300200100080%60%40%20%0%50%①宜昌43%、蕪湖46%、無(wú)錫48%②襄陽(yáng)39%、贛州37%漯河商丘南陽(yáng)信陽(yáng)洛陽(yáng)濮陽(yáng)駐馬店許昌開(kāi)封安陽(yáng)周口鶴壁新鄉(xiāng)平頂山濟(jì)源焦作三門峽地方政府土地財(cái)政依賴度高，政府賣地意愿強(qiáng)20年一般公共預(yù)算收入（億元）土地成交金額（億元）土地財(cái)政依賴度（%）數(shù)據(jù)來(lái)源：各省份統(tǒng)計(jì)局

；其中土地財(cái)政依賴度計(jì)算公式：土地成交金額/財(cái)政收入×100%城市內(nèi)部更新：棚改總量雖減，部分城市仍可享受棚改紅利河南省21年棚改量有所減少，其中鄭州下降明顯，洛陽(yáng)、南陽(yáng)、駐馬店、濮陽(yáng)為棚改量較大；此外，南陽(yáng)市21年下半年進(jìn)入“四改一拆”時(shí)代，計(jì)劃三年時(shí)間，完成中心城區(qū)四區(qū)164個(gè)社區(qū)(村)改造任務(wù)，規(guī)模與力度為南陽(yáng)城改史上之最河南省2020年城市棚戶區(qū)改造計(jì)劃匯總表河南省2021年城市棚戶區(qū)改造計(jì)劃匯總表南陽(yáng)“四改一拆”三年改造計(jì)劃（2021-2024年）“四改一拆”即城中村改造、棚戶區(qū)改造、老舊小區(qū)改造、老舊廠房改造、拆除違章建筑城市總計(jì)鄭州信陽(yáng)駐馬店南陽(yáng)濮陽(yáng)商丘周口新鄉(xiāng)洛陽(yáng)安陽(yáng)平頂山焦作許昌漯河開(kāi)封項(xiàng)目數(shù)量（個(gè)）新開(kāi)工套數(shù)（套）196306564145348新開(kāi)工套數(shù)城市項(xiàng)目數(shù)量（個(gè)）（套）1196903520613896170228922556587216941219266522926212016661100199第一批（2021.9-2022.12）第二批（2023.1-2023.12）217453125211917159總計(jì)洛陽(yáng)南陽(yáng)駐馬店濮陽(yáng)許昌商丘新鄉(xiāng)信陽(yáng)鄭州鶴壁周口開(kāi)封漯河焦作1362820161210913559188001532326055241469294第三批（2024.1-2024.12）9878689846976797782592942310532218002總計(jì)劃：2021年9月至2024年12月，利用三年時(shí)間，中心城區(qū)四區(qū)計(jì)劃完成164個(gè)社區(qū)(村)改造任務(wù)。286912021年河南省棚戶區(qū)改造計(jì)劃中：共下達(dá)城市棚改項(xiàng)目136個(gè)，計(jì)劃新開(kāi)工安置房119690套，棚改項(xiàng)目數(shù)量較20年減少81個(gè)，新開(kāi)工套數(shù)減少76616套；其中鄭州棚改量下降明顯，洛陽(yáng)增量大，棚改項(xiàng)目數(shù)量21年最多，其次為南陽(yáng)總用地面積：36.88萬(wàn)畝，可騰出用地面積14.06萬(wàn)畝，其中商住用地面積39376畝，道路及綠地面積49219畝，工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)用地面積21094畝，學(xué)校、醫(yī)院等公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施以及其他用地面積30938畝。數(shù)據(jù)來(lái)源：河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳公布房企問(wèn)題頻出導(dǎo)致客戶信任降級(jí)：謹(jǐn)慎或延遲購(gòu)買加劇市場(chǎng)調(diào)整戰(zhàn)略收縮：2021年以恒大為首的房企因資金鏈債券等問(wèn)題頻發(fā)引起企業(yè)暴雷，綜合市場(chǎng)下行等因素影響下企業(yè)拿地戰(zhàn)略持續(xù)收縮，進(jìn)行區(qū)域調(diào)整與優(yōu)化組合客戶信任降級(jí)：地產(chǎn)相關(guān)的上下游行業(yè)鏈均受到不同程度影響，降低行業(yè)信心和客戶購(gòu)買力，多因素疊加引發(fā)各類維權(quán)導(dǎo)致客戶信任降級(jí)，企業(yè)品牌不再作為第一決策要素，按時(shí)交房、開(kāi)發(fā)商口碑與信譽(yù)為客戶置業(yè)的首要考量因素以恒大為首，多房企資金鏈問(wèn)題爆發(fā)多家房企戰(zhàn)略收縮，進(jìn)行區(qū)域公司合并2021.1?

2021年6月初，恒大在河南許昌的“悅龍臺(tái)“項(xiàng)目停工”?

2021年7月，多家上下游合作商商票逾期?

2021年8月17日，恒大地產(chǎn)懂事長(zhǎng)由許家印更換為趙長(zhǎng)龍?

2021年8月31日，年中報(bào)顯示，恒大整體負(fù)債

1.97

萬(wàn)億?

2021年9月，恒大財(cái)富400億理財(cái)資金難以給投資人兌付，恒大集團(tuán)、恒大地產(chǎn)和天基控股評(píng)級(jí)下調(diào)至“CC”，展望負(fù)面?

新城控股往開(kāi)事業(yè)部19區(qū)合并為14區(qū)①

地產(chǎn)行業(yè)上下游企業(yè)受影響波及較大2021.32021.5?

榮盛發(fā)展將原京津冀區(qū)域公司合并為北京、天津2個(gè)公司?

2021年9月20號(hào)，受深圳最高法院審理后將正式進(jìn)入破產(chǎn)重整程序②客戶對(duì)國(guó)內(nèi)一線開(kāi)發(fā)商企業(yè)信任危機(jī)2021.2泰禾集團(tuán)下多個(gè)項(xiàng)目停工，違約債務(wù)431.55?

中南置地合并蘇中蘇南；南京蘇北；億元，面臨破產(chǎn)重組青島魯西；浙東浙南；武合長(zhǎng)沙2021.32021.72021.82021.10?

3月24日，華夏幸福深陷債務(wù)危機(jī)，債務(wù)逾③客戶對(duì)其他房企項(xiàng)目能否按時(shí)交付、是否會(huì)爛尾存在嚴(yán)重?fù)?dān)憂?

融信撤銷江蘇區(qū)域并入滬蘇區(qū)域集團(tuán)期規(guī)模飆升至324億2021.8?

中駿將云貴川并入川渝區(qū)域，組成新的?

截止221年8月2日，藍(lán)光累計(jì)到期未能償還川渝區(qū)域的債務(wù)本息159.97億元④其他房企因?yàn)橘Y金鏈問(wèn)題，部分在售項(xiàng)目會(huì)進(jìn)行降價(jià)銷售，加重客戶的觀望情緒2021.12?

龍湖集團(tuán)西安公司與鄭州公司合并成?

佳兆業(yè)4億美元債違約，旗下理財(cái)公司逾期未兌相關(guān)理財(cái)產(chǎn)品總規(guī)模達(dá)127.88億元立龍湖集團(tuán)西鄭公司三道紅線之后，加上頻繁的政策調(diào)控，整個(gè)行業(yè)如今的主旋律已經(jīng)是努力活下去，“向管理要紅利”時(shí)代到來(lái)融資端收緊，高周轉(zhuǎn)模式風(fēng)險(xiǎn)提高，房企資金鏈問(wèn)題頻發(fā)，從而引發(fā)一系列信任危機(jī)鄭Ⅱ.01市場(chǎng)周期圖城市對(duì)比許02一二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)新03各類變化特征商河南房地產(chǎn)市場(chǎng)周期圖：整體進(jìn)入調(diào)整期，內(nèi)部城市間分化明顯在經(jīng)歷16~19年房企擴(kuò)張拿地，量?jī)r(jià)齊漲階段后，20~21年河南房地產(chǎn)市場(chǎng)邁入調(diào)整期，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力減弱，尤其21年房企戰(zhàn)略收縮后，布局雖有謹(jǐn)慎，但關(guān)注度仍高河南房地產(chǎn)市場(chǎng)周期圖1400012000100008000600040002000080006000400020000階段二量?jī)r(jià)齊漲，房?jī)r(jià)在此期間漲幅近40%階段三價(jià)格上漲動(dòng)力減弱，市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期階段一成交量低位，房?jī)r(jià)維穩(wěn)2012201320142015201620172018201920202021城市階段一階段性政策收緊，整體較為寬松階段二階段三政策稍微收緊，部分城市開(kāi)始限價(jià)、限簽等；“三道紅線”，信貸政策縮緊政策方向土地市場(chǎng)住宅市場(chǎng)房企布局政策環(huán)境寬松、棚改貨幣化安置開(kāi)啟凈地市場(chǎng)爆發(fā)：地王頻出、溢價(jià)地塊量增明顯市場(chǎng)高熱、量?jī)r(jià)齊漲凈地?zé)岫容^低，房企進(jìn)駐主要通過(guò)合作、收購(gòu)及部分城改舊改打開(kāi)市場(chǎng)熱度降低，流拍地塊增多；兩集中供地下，溢價(jià)率被限制半數(shù)城市量縮價(jià)微降、其余城市持續(xù)底部震蕩；洛陽(yáng)南陽(yáng)去化速度減緩，但整體表現(xiàn)較為穩(wěn)健量?jī)r(jià)低位運(yùn)行本土房企為主，萬(wàn)科、碧桂園、恒大、融創(chuàng)、金科等一線房企開(kāi)始進(jìn)入鄭州，主戰(zhàn)場(chǎng)在鄭州房企入豫開(kāi)啟擴(kuò)張模式，鄭州一線房企陡增，規(guī)模反超本土房企，地市中“三陽(yáng)一新”為優(yōu)選戰(zhàn)略收縮，拿地謹(jǐn)慎，重點(diǎn)地市仍保有關(guān)注數(shù)據(jù)來(lái)源：河南省歷年統(tǒng)計(jì)年鑒；泰辰行地市研究中心典型城市房地產(chǎn)市場(chǎng)周期圖“三陽(yáng)一新”城市21年下半年住宅市場(chǎng)表現(xiàn)為量縮明顯，普遍價(jià)格下降，房地產(chǎn)周期暫時(shí)進(jìn)入

“秋/冬”季；但城市基本面優(yōu)勢(shì)猶存、疊加強(qiáng)政策導(dǎo)向與城市基建推動(dòng)，未來(lái)將逐步改善，預(yù)期向好南陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期——四季圖洛陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期——四季圖45403530252015105100008000600060504030201001200010000800060004000成交：萬(wàn)㎡均價(jià)：元/㎡成交：萬(wàn)㎡均價(jià)：元/㎡夏秋冬本地房企開(kāi)發(fā)初具規(guī)模，省內(nèi)典型房企開(kāi)始入駐?？蛻糍?gòu)房熱情提升。板塊

競(jìng)爭(zhēng)白及項(xiàng)

熱化，目間

市郊區(qū)冬春秋夏夏秋春夏秋融資收緊，問(wèn)題項(xiàng)目浮現(xiàn)，客戶信心打折冬備案價(jià)格處于高位，但實(shí)際市場(chǎng)表成交量保持穩(wěn)定，價(jià)格小幅穩(wěn)定上漲市場(chǎng)盤整，典型房企開(kāi)始關(guān)注南陽(yáng)，需求釋放，市場(chǎng)逐步復(fù)蘇房企集中進(jìn)入，成交量持續(xù)增加，價(jià)格穩(wěn)定成交量高位，房?jī)r(jià)在此期間也不斷上漲房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力減弱，成交量交上半年有明顯下滑整體成交量略增，價(jià)格開(kāi)啟上漲模式市場(chǎng)高熱，量?jī)r(jià)齊政策較嚴(yán)，控制房?jī)r(jià)漲幅，階段性限簽控制價(jià)格環(huán)比變化漲房企進(jìn)駐，地王頻現(xiàn)分化

均有不

4000明顯，競(jìng)爭(zhēng)

價(jià)，且格局

走量困初現(xiàn)同程度的降20000現(xiàn)下行，

2000價(jià)格調(diào)整0難0信陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期圖——四季圖新鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期——四季圖605040302010010000

60501000080006000400020000成交：萬(wàn)㎡均價(jià)：元/㎡成交：萬(wàn)㎡均價(jià)：元/㎡8000冬403020100項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈，實(shí)際售價(jià)下秋6000春冬夏前期的消費(fèi)透支，以及市場(chǎng)趨近飽和，項(xiàng)目間競(jìng)爭(zhēng)加劇，進(jìn)入存量市場(chǎng)，去庫(kù)存為主要目標(biāo),價(jià)格小幅震蕩（21年下半年市場(chǎng)成交量下跌較大主要是受水災(zāi)影響，市場(chǎng)短期受創(chuàng)）秋春夏整體成交量維穩(wěn)，價(jià)格小幅上揚(yáng)成交逐漸減少，接近駐底，價(jià)格波動(dòng)大外來(lái)一線及本土知名房企開(kāi)始進(jìn)駐，價(jià)格迅速上漲且維持高位穩(wěn)定板塊及項(xiàng)目間分化明顯，競(jìng)爭(zhēng)格局初現(xiàn)樓市金融貨幣、房地產(chǎn)政策等環(huán)境較為寬松，房地產(chǎn)運(yùn)行平穩(wěn)跟隨全國(guó)樓市熱度，品牌房企逐漸進(jìn)入信陽(yáng)，量?jī)r(jià)增長(zhǎng)迅速降，市場(chǎng)

4000觀望情緒增加，項(xiàng)目成交量持續(xù)走低20000數(shù)據(jù)來(lái)源：房管局備案數(shù)據(jù)；泰辰行地市研究中心土地購(gòu)置面積下降、開(kāi)發(fā)投資維穩(wěn)略增：典型城市持續(xù)擴(kuò)增土地購(gòu)置：全省土地購(gòu)置面積同比下降明顯；投資總額仍維持高位，前11月全省總投資額7102億元，同比增長(zhǎng)2.8%（住宅同比增長(zhǎng)5.7%）開(kāi)發(fā)投資：洛陽(yáng)許昌周口濮陽(yáng)開(kāi)發(fā)投資總額持續(xù)升高，其余城市維穩(wěn)略增2015-2021年河南省房地產(chǎn)土地購(gòu)置面積分析2015-2021年河南省房地產(chǎn)投資總額分析（萬(wàn)㎡）（億元）1,200110810,000101510189511,000800600400200077828588,0006,0004,0002,00007465831709071027015617948195222015201620172018201920202021.1-112015201620172018201920202021.1-11河南省各城市（全市）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資金額對(duì)比分析2017201820192020500持續(xù)升高整體維穩(wěn)4003002001000洛陽(yáng)駐馬店許昌周口開(kāi)封濮陽(yáng)漯河信陽(yáng)新鄉(xiāng)商丘南陽(yáng)安陽(yáng)平頂山三門峽焦作鶴壁濟(jì)源數(shù)據(jù)來(lái)源：河南統(tǒng)計(jì)局，泰辰行地市研究中心土地市場(chǎng)整體降溫：溢價(jià)流拍并存、下行趨勢(shì)明顯供求表現(xiàn)：商丘洛陽(yáng)以高供銷總量排名靠前，多數(shù)城市均呈現(xiàn)明顯的供過(guò)于求，供求比多位于1.5-2之間溢價(jià)與流拍：溢價(jià)與流拍現(xiàn)象并存，且溢價(jià)率持續(xù)走低，流拍宗數(shù)＞溢價(jià)宗數(shù)，土地市場(chǎng)下行趨勢(shì)明顯2018-2021年河南省商住用地（建面）供銷價(jià)走勢(shì)2021年17地市商住用地溢價(jià)與流拍分析供應(yīng)：建面成交：建面樓面價(jià)：元/㎡商住用地溢價(jià)宗數(shù)24商住用地流拍宗數(shù)10000800060004000200002000150010001783駐馬店南陽(yáng)許昌平頂山濮陽(yáng)洛陽(yáng)新鄉(xiāng)濟(jì)源漯河安陽(yáng)商丘信陽(yáng)三門峽鶴壁周口開(kāi)封焦作321654177922171292115048397251492018年2019年2020年2021年65120010008006004002000400030002000100002021年17地市商住用地（建面）供銷價(jià)走勢(shì)413635624供應(yīng)：建面成交：建面樓面價(jià)：元/㎡28613116城市升級(jí)改造規(guī)模提升，土地供應(yīng)端充足21221313400016商丘

洛陽(yáng)

周口

開(kāi)封

安陽(yáng)

許昌

駐馬店

南陽(yáng)

濮陽(yáng)

平頂山

漯河

信陽(yáng)

新鄉(xiāng)

濟(jì)源

焦作

三門峽

鶴壁3020100020402019-2021年17地市商住用地建面供求比三門峽8.3焦作3.61.51.2新鄉(xiāng)2.51.61.3駐馬店2.5漯河2.21.01.1濟(jì)源2.21.01.4鶴壁2.21.51.2洛陽(yáng)1.91.31.2南陽(yáng)1.81.31.6濮陽(yáng)1.71.01.0信陽(yáng)1.71.00.9周口許昌1.41.02.1商丘開(kāi)封1.21.21.2平頂山安陽(yáng)2021202020191.61.50.81.31.32.11.11.31.71.11.21.42.01.31.12.3數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)、公共資源交易中心、自然資源網(wǎng)上交易系統(tǒng)、泰辰行地市研究中心，市場(chǎng)監(jiān)控統(tǒng)計(jì)時(shí)間為2021年1-12月（截至12月26日）土地?zé)岫扰c儲(chǔ)備：以環(huán)鄭及鄭州南部城市布局為主，成交量降低土地?zé)岫龋悍科笾攸c(diǎn)關(guān)注區(qū)域以環(huán)鄭及鄭州南部城市為主，鄭州以北（豫北）區(qū)域成交量穩(wěn)定，2020年為成交高峰期；企業(yè)土儲(chǔ)：隨著市場(chǎng)波動(dòng)，國(guó)內(nèi)典型房企進(jìn)行戰(zhàn)略收縮，回歸鄭州主城區(qū)，地市儲(chǔ)備量與2020年相比下降明顯，省內(nèi)知名房企同步收縮2008-2021年省內(nèi)各城市商住用地成交建面熱力圖（萬(wàn)㎡）2018-2021年房企拿地建面成交對(duì)比（萬(wàn)㎡）知名程度國(guó)內(nèi)典型房企2018年2019年2020年2021年安陽(yáng)鶴壁新鄉(xiāng)安陽(yáng)鶴壁新鄉(xiāng)2018年2019年濮陽(yáng)濮陽(yáng)恒大碧桂園萬(wàn)科綠地金科92907373211729374034802225118617234829940200濟(jì)源

焦作鄭州許昌濟(jì)源

焦作鄭州許昌平頂山開(kāi)封周口開(kāi)封三門峽商丘三門峽商丘洛陽(yáng)洛陽(yáng)周口平頂山漯河漯河旭輝3920中梁保利中駿融創(chuàng)53193643350463297019194210南陽(yáng)南陽(yáng)駐馬店駐馬店6431信陽(yáng)濮陽(yáng)信陽(yáng)濮陽(yáng)合計(jì)5186697392522020年2021年安陽(yáng)鶴壁新鄉(xiāng)安陽(yáng)鶴壁新鄉(xiāng)建業(yè)正商永威亞新昌建同信36419251744473594254809269553614895126948136260濟(jì)源

焦作鄭州許昌平頂山濟(jì)源

焦作鄭州許昌平頂山開(kāi)封開(kāi)封三門峽商丘三門峽商丘洛陽(yáng)洛陽(yáng)省內(nèi)知名周口周口漯河漯河信友常綠康橋243517287382268220南陽(yáng)南陽(yáng)＜100駐馬店駐馬店100~300300~500500~700700~900900以上17信陽(yáng)信陽(yáng)合計(jì)593550581393除以上知名房企摘地外，近兩年各城市政府平臺(tái)公司兜底量增加統(tǒng)計(jì)時(shí)間為2021年1-12月（截至12月26日）數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)、公共資源交易中心、自然資源網(wǎng)上交易系統(tǒng)、泰辰地市研究中心多數(shù)城市商品房銷售面積下降：半數(shù)城市總量維持穩(wěn)定各市商品房銷售面積：受整體市場(chǎng)下行影響，城市間分化明顯，規(guī)模整體穩(wěn)定城市（7個(gè)）和規(guī)模收縮城市（9個(gè)）占據(jù)主流2019-2021年11月河南地市（全市）商品房銷售面積對(duì)比分析單位：萬(wàn)方單位：%1600

駐馬店市場(chǎng)收縮8%2021年成交951萬(wàn)方2019年成交1436萬(wàn)方6%14001200100080060040020006%4%5%5%洛陽(yáng)市場(chǎng)收縮2021年成交722萬(wàn)方2020年成交1035萬(wàn)方安陽(yáng)市場(chǎng)擴(kuò)張2021年成交557萬(wàn)方2020年成交594萬(wàn)方2%2%0%0%-2%-4%-6%-8%-10%-3%-3%-6%-3%-4%-4%-5%-6%-6%-7%-8%-8%新鄉(xiāng)駐馬店14361287商丘12761176100510242%信陽(yáng)9359787947960%洛陽(yáng)9351035785722-8%周口823855678653-4%南陽(yáng)698699623602-3%安陽(yáng)4835945285575%許昌638651527496-6%開(kāi)封5435134524755%濮陽(yáng)450510413394-5%平頂山531漯河334372287277-3%三門峽285鶴壁238227208200-4%焦作2391941641736%濟(jì)源862019年2020年753746667611-8%486294592020年1-11月

1012394248522021年1-11月951-6%36724149同比增長(zhǎng)-7%-3%-6%規(guī)模穩(wěn)定型城市：規(guī)模收縮：規(guī)模略增：

安陽(yáng)規(guī)模穩(wěn)定/收縮/擴(kuò)增判斷依據(jù)：①綜合各城市近三年成交總量與同比變化②2021年全年數(shù)據(jù)在前11月數(shù)據(jù)基礎(chǔ)之上結(jié)合市場(chǎng)監(jiān)控對(duì)12月數(shù)據(jù)做合理預(yù)估

商丘、南陽(yáng)

駐馬店、信陽(yáng)、洛陽(yáng)、新鄉(xiāng)

許昌、周口

開(kāi)封、鶴壁、焦作

三門峽、濟(jì)源

濮陽(yáng)、平頂山、漯河數(shù)據(jù)來(lái)源：河南統(tǒng)計(jì)局、泰辰行地市研究中心統(tǒng)計(jì)時(shí)間為2021年1-11月市區(qū)住宅量?jī)r(jià)關(guān)系與庫(kù)存：供求比與庫(kù)存呈正相關(guān)，價(jià)格波動(dòng)供銷量：商丘成交量最高345萬(wàn)㎡，供求比逐漸下降；成交量第二梯隊(duì)（200萬(wàn)㎡以上）城市7個(gè)，供求比均有明顯下降（洛陽(yáng)駐馬店除外）庫(kù)存去化與價(jià)格：多數(shù)城市庫(kù)存量處于高位，去化周期較長(zhǎng)（15-22個(gè)月左右）；洛陽(yáng)9815元/㎡為各地市價(jià)格第一梯隊(duì)2021年典型地市（市區(qū)）商品住宅供銷價(jià)走勢(shì)（備案數(shù)據(jù)）2021年典型地市（市區(qū)）商品住宅短期庫(kù)存及去化周期（備案數(shù)據(jù)）單位：月供應(yīng)（萬(wàn)㎡）成交（萬(wàn)㎡）成交均價(jià)（元/㎡）單位：元/㎡12000

600345單位：萬(wàn)方524單位：萬(wàn)方30300供<求供=求供>求500400300200100025204384329000600030000350326306

30630020010025815251222200

199165

10500駐馬店

南陽(yáng)

洛陽(yáng)

平頂山

新鄉(xiāng)

濮陽(yáng)

信陽(yáng)

許昌

開(kāi)封

商丘

周口

焦作

漯河

安陽(yáng)商丘

許昌

開(kāi)封

安陽(yáng)

南陽(yáng)

漯河

駐馬店

洛陽(yáng)

新鄉(xiāng)

信陽(yáng)

周口

濮陽(yáng)

平頂山

焦作2.52018-2021年典型城市市區(qū)商品住宅供銷比（備案數(shù)據(jù)）2.01.51.00.50.018

19

20

21

18

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20

21洛陽(yáng)

南陽(yáng)

商丘

信陽(yáng)

新鄉(xiāng)

開(kāi)封

許昌

安陽(yáng)

焦作

漯河

平頂山

濮陽(yáng)

周口

駐馬店數(shù)據(jù)來(lái)源：房管局備案數(shù)據(jù)；泰辰行地市研究中心；狹義庫(kù)存=市場(chǎng)實(shí)際庫(kù)存，廣義庫(kù)存=市場(chǎng)狹義庫(kù)存+未入市土地統(tǒng)計(jì)時(shí)間為2021年1-11月價(jià)格梯隊(duì)與漲跌幅：價(jià)格梯隊(duì)持續(xù)鞏固，漲跌分化明顯價(jià)格梯隊(duì)：洛陽(yáng)為第一價(jià)格梯隊(duì)，其次南陽(yáng)；第二梯隊(duì)城市4個(gè)，價(jià)格相對(duì)扁平化（均價(jià)7k左右）；第三梯隊(duì)城市8個(gè)（均價(jià)6-6.8k）價(jià)格漲跌幅分析：除洛陽(yáng)整體價(jià)格穩(wěn)定外，其余城市均有不同程度價(jià)格回調(diào)，價(jià)格調(diào)整幅度3-8%之間2019年地市主流區(qū)域在售住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格梯隊(duì)與同比漲跌幅熱力圖（高層毛坯）2020年地市主流區(qū)域2021年地市主流區(qū)域在售住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格梯隊(duì)與同比漲跌幅熱力圖（高層毛坯）在售住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格梯隊(duì)與同比漲跌幅熱力圖（高層毛坯）安陽(yáng)6800（0%）安陽(yáng)6530（-4%）安陽(yáng)6800（-1%）濮陽(yáng)5250（-6%）濮陽(yáng)5350（+1%）濮陽(yáng)5250（-1%）鶴壁5560（+3%）新鄉(xiāng)7240（-14%）鶴壁5360（-4%）新鄉(xiāng)7050（-3%）鶴壁5400（1%）濟(jì)源6500（-4%）新鄉(xiāng)8400焦作6430（-5%）濟(jì)源6300（-3%）焦作6560（-2%）濟(jì)源

焦作（+1）6800三門峽5200

（0%）（-2%）7100開(kāi)封7850（-3%）鄭州（0%）開(kāi)封8300開(kāi)封6744（-13%）鄭州三門峽5300（0%）鄭州（-2%）商丘7500（0%）商丘7350（-3%）三門峽5200（-2%）洛陽(yáng)9420（4%）洛陽(yáng)9750（+3%）商丘6507（-8%）許昌7000（-7%）洛陽(yáng)9800（0%）許昌7500平頂山

（-4%）6500許昌7000（0%）周口5880平頂山6500周口6050（3%）漯河7300

（0%）（+5）（0%）平頂山6150（-5%）漯河6650（-10%）周口6050（0%）（0%）漯河6330（-5%）南陽(yáng)9500（0%）南陽(yáng)9500（3%）南陽(yáng)9300（-3%）駐馬店7200（0%）駐馬店7330（2%）駐馬店6990（-8%）＜5000信陽(yáng)7200（0%）5000-70007000-80008000-1000010000-14000≥14000信陽(yáng)7150（-1%）信陽(yáng)7050（-4%）整體價(jià)格穩(wěn)定型城市：（兼具容量和規(guī)模、具備一定抗風(fēng)險(xiǎn)能力）

洛陽(yáng)、南陽(yáng)價(jià)格基本穩(wěn)定、抗風(fēng)險(xiǎn)能力一般：（容量一般、價(jià)格小幅調(diào)整）

信陽(yáng)、安陽(yáng)價(jià)格持續(xù)調(diào)整/調(diào)整幅度大、抗風(fēng)險(xiǎn)能力低：（容量一般/較小、價(jià)格持續(xù)震蕩）新鄉(xiāng)、商丘、駐馬店、開(kāi)封、許昌漯河、焦作

周口、鶴壁

平頂山、三門峽、濟(jì)源（城市價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)）評(píng)判依據(jù)：①2019-2021年該城市價(jià)格梯隊(duì)有無(wú)變化②2019-2021年三年價(jià)格表現(xiàn)

（穩(wěn)定/持續(xù)上漲/持續(xù)下降）③近三年價(jià)格漲跌幅分析（連續(xù)三年價(jià)格穩(wěn)定/漲跌幅±2%以內(nèi)；三年價(jià)格調(diào)整幅度±3-8%）數(shù)據(jù)來(lái)源：泰辰行地市研究中心，市場(chǎng)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)（各城市價(jià)格為主流區(qū)域高層毛坯實(shí)際銷售均價(jià)，統(tǒng)計(jì)時(shí)間為2021年12月26日）項(xiàng)目梯隊(duì)與門檻值變化：梯隊(duì)加速分化，門檻值與單盤值均有下降TOP3項(xiàng)目梯隊(duì)門檻值：開(kāi)封商丘洛陽(yáng)處第一梯隊(duì)（單盤極值10億以上）；許昌南陽(yáng)駐馬店周口信陽(yáng)第二梯隊(duì)（單盤極值6-10億）開(kāi)封南陽(yáng)門檻值持平，許昌周口梯隊(duì)極值上漲（個(gè)案影響），其余城市均有不同程度下降TOP1單盤銷售額極值：2021年僅4個(gè)城市項(xiàng)目單盤銷售金額超過(guò)10億（開(kāi)封恒大文旅城、商丘潤(rùn)泓崇文院、許昌恒達(dá)東城花園、洛陽(yáng)建業(yè)中弘城），其余均為6-8億2020/2021年度各城市TOP3項(xiàng)目（平均）梯隊(duì)門檻值變化（按銷售金額統(tǒng)計(jì)）單位：萬(wàn)方單位：億元20.030.02020成交金額2021成交金額2021年TOP3平均單盤成交面積25.020.015.010.05.015.010.05.0梯隊(duì)1：10億元以上梯隊(duì)2：6-10億元梯隊(duì)3：6億元以下0.00.0開(kāi)封商丘洛陽(yáng)許昌南陽(yáng)駐馬店周口信陽(yáng)新鄉(xiāng)漯河平頂山焦作2020/2021年度各城市TOP1項(xiàng)目單盤極值對(duì)比(按銷售金額統(tǒng)計(jì))單位：億元單位：萬(wàn)方28.3???????洛陽(yáng)銷售面積TOP1項(xiàng)目佳兆業(yè)水岸華府13.2萬(wàn)方、

10.5億元20年TOP1項(xiàng)目成交金額21年TOP1項(xiàng)目成交金額成交面積3025201510524.25040302010022.318.415.8開(kāi)封銷售面積TOP1項(xiàng)目恒大文旅城47.5萬(wàn)方

、28.3億元13.613.514.212.910.89.89.38.68.58.5

8.27.67.66.2

6.7

6.25.4商丘銷售面積TOP1項(xiàng)目潤(rùn)泓崇文院26萬(wàn)方

、15.8億元4.74.20新鄉(xiāng)銷售面積TOP1項(xiàng)目新飛建業(yè)府7.4萬(wàn)方、6.3億元恒大童世界家園恒大文旅城綠地城潤(rùn)泓崇文院恒大悅龍臺(tái)恒達(dá)東城花園金科綠都天宸建業(yè)中弘城建業(yè)貳號(hào)城邦建業(yè)云境萬(wàn)達(dá)周口碧桂園金科天璽灣鵬宇城置地天中南苑綠地城碧桂園云頂碧桂園黃金時(shí)代建業(yè)信陽(yáng)府建業(yè)世和府新飛建業(yè)府恒大珺睿府銀基王朝恒大悅龍臺(tái)東方今典南陽(yáng)銷售面積TOP1項(xiàng)目建業(yè)碧桂園龍悅城7.2萬(wàn)方

、5.6億元境界許昌銷售面積TOP1項(xiàng)目恒達(dá)東城花園16.5萬(wàn)方，13.6億元漯河銷售面積TOP1項(xiàng)目碧桂園云頂8.8萬(wàn)方、7.6億元開(kāi)封商丘許昌洛陽(yáng)南陽(yáng)周口駐馬店漯河信陽(yáng)新鄉(xiāng)平頂山焦作數(shù)據(jù)來(lái)源：泰辰行地市研究中心，實(shí)際監(jiān)控，統(tǒng)計(jì)時(shí)間為2021年1-12月（截至12月26日）城市梯隊(duì)與屬性：開(kāi)盤去化率與平銷期成交均有明顯下降地市開(kāi)盤去化率下滑明顯，主力在售項(xiàng)目周均開(kāi)盤去化不超過(guò)20套；地市仍以剛需屬性為主，少部分達(dá)到剛改屬性在售項(xiàng)目多采用平推開(kāi)盤，整體去化水平較差，遠(yuǎn)不及去年同期水平；大多處于30%以下典型城市單盤月均成交大致在10套以上，市場(chǎng)在7/8月成交減少顯著2020-2021年度典型城市開(kāi)盤去化率對(duì)比2021年1-11月許昌單盤月均來(lái)訪成交情況2021年1-11月漯河單盤月均來(lái)訪成交情況2021年2020年20100150

5040030020010004064%漯河洛陽(yáng)碧桂園、昌建開(kāi)盤拉高整體去化100302058%平均值：6套500平均值：10套53%52%100商丘信陽(yáng)12345678910

1112345678910

1151%焦作2021年1-11月洛陽(yáng)單盤月均來(lái)訪成交情況2021年1-11月開(kāi)封單盤月均來(lái)訪成交情況37%3025201510530南陽(yáng)3002001501005037%周口200

20100

10平均值：17套平均值：13套35%新鄉(xiāng)28%許昌000021%21%20%20%12345678910

1112345678910

11駐馬店開(kāi)封市場(chǎng)營(yíng)銷動(dòng)態(tài)變化圖知名房企在市場(chǎng)下行中，增加營(yíng)銷動(dòng)作，加緊去化市場(chǎng)開(kāi)盤頻次減少，以平銷為主要營(yíng)銷方式澇疫結(jié)合下，樓盤去化疲軟平頂山安陽(yáng)1月3月5月7月9月11月數(shù)據(jù)來(lái)源：泰辰行地市研究中心，市場(chǎng)監(jiān)控

統(tǒng)計(jì)時(shí)間為2020年全年，2021年1-11月產(chǎn)品變化：主力面積下移且更注重功能性、改善高端產(chǎn)品占比擴(kuò)大各城市三房主力面積段為100-140㎡，四房主力面積段120-160㎡?更多方案資料關(guān)注公眾號(hào)：精英策劃圈洛陽(yáng)、南陽(yáng)因房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，剛需產(chǎn)品面積下移，四房主流面積相較其他地市偏??；其余城市主力產(chǎn)品面積均有縮小趨勢(shì)洛陽(yáng)南陽(yáng)許昌主力面積100-140㎡，占比70%-71%-67%主力面積100-140㎡，占比74%-70%-70%主力面積100-140㎡，占比66%-78%-77%2019年2020年2021年2019年2020年2021年2019年2020年2021年面積段三房四房三房四房三房四房三房四房三房四房三房四房三房四房三房四房三房四房80-100㎡100-120㎡120-140㎡140-160㎡160-180㎡180-200㎡200㎡以上占比12%0%12%0%14%0%8%0%10%0%11%0%2%0%2%0%1%0%27%33%5%0%10%8%30%34%6%0%7%7%4%0%0%18%35%27%5%0%5%9%3%2%0%19%28%36%9%0%10%2%29%34%8%1%6%3%2%2%1%15%28%32%10%2%1%9%3%1%1%1%16%29%32%3%0%5%36%38%3%0%4%35%39%5%0%3%14%10%4%11%3%10%5%0%3%0%0%3%1%2%0%0%0%0%1%0%0%3%0%2%1%0%0%3%0%2%0%1%0%0%0%0%0%0%0%1%0%0%0%0%77%23%82%81%87%13%85%84%66%34%79%21%80%20%平頂山開(kāi)封駐馬店主力面積100-140㎡，占比77%-83%-78%主力面積100-140㎡，占比77%-73%-74%主力面積100-140㎡，占比81%-82%-81%2019年2020年2021年2019年2020年2021年2019年2020年2021年面積段三房四房三房四房三房四房三房四房三房四房三房四房三房四房三房四房三房四房80-100㎡100-120㎡120-140㎡140-160㎡160-180㎡180-200㎡200㎡以上占比3%0%6%0%7%0%10%0%11%0%8%0%2%0%1%0%2%0%34%39%7%0%4%5%4%1%0%14%37%44%3%0%2%6%2%0%0%10%32%42%3%0%4%7%3%2%0%16%27%35%7%0%15%2%30%33%8%0%10%3%31%32%7%0%11%2%29%52%0%0%0%28%53%2%0%1%31%49%4%0%2%9%2%0%1%14%15%2%12%2%3%0%0%3%0%3%1%4%2%0%0%0%0%0%0%1%0%1%0%1%1%0%0%0%1%0%0%0%0%0%0%0%0%0%1%0%0%0%0%0%86%90%84%83%17%86%14%83%17%83%17%84%16%86%數(shù)據(jù)來(lái)源：房管局備案數(shù)據(jù)；泰辰行地市研究中心統(tǒng)計(jì)時(shí)間為2019/2020年全年，2021年前11個(gè)月企業(yè)進(jìn)駐帶來(lái)產(chǎn)品升級(jí)、改善項(xiàng)目增加引導(dǎo)設(shè)計(jì)更貼合客戶需求企業(yè)進(jìn)駐：國(guó)內(nèi)典型房企布局以環(huán)鄭和核心城市為主，企業(yè)進(jìn)駐帶來(lái)產(chǎn)品升級(jí)與設(shè)計(jì)新理念，引領(lǐng)各地產(chǎn)品與設(shè)計(jì)、建筑立面提升轉(zhuǎn)變產(chǎn)品設(shè)計(jì)：改善項(xiàng)目占據(jù)一定比重，前端定位與設(shè)計(jì)更為大膽創(chuàng)新，引領(lǐng)市場(chǎng)；各地產(chǎn)品迭代與升級(jí)提升明顯，落后趨勢(shì)已變商丘——金沙國(guó)安天悅洛陽(yáng)——建業(yè)大城小院周口——昌建外灘壹號(hào)2021年各城市已進(jìn)駐房企統(tǒng)計(jì)洋房高層戶型示意圖洛陽(yáng)許昌南陽(yáng)新鄉(xiāng)陽(yáng)臺(tái)轉(zhuǎn)角設(shè)計(jì)周口133㎡135㎡173㎡安陽(yáng)國(guó)內(nèi)TOP10景觀由山水比德團(tuán)隊(duì)打造平頂山三門峽濟(jì)源國(guó)內(nèi)TOP50419㎡七室兩廳六衛(wèi)174㎡五室兩廳兩衛(wèi)133㎡三室兩廳兩衛(wèi)173㎡四室兩廳兩衛(wèi)241㎡四室兩廳四衛(wèi)省內(nèi)知名2021年度典型城市在售項(xiàng)目屬性占比分析5.8米挑高客廳第一層許昌洛陽(yáng)開(kāi)封商丘漯河157㎡四室兩廳兩衛(wèi)115㎡三室兩廳三衛(wèi)237㎡四室兩廳四衛(wèi)第二層5.8米挑高客廳5.8米挑高客廳駐馬店洋房高層周口信陽(yáng)改善項(xiàng)目剛改項(xiàng)目純剛需項(xiàng)目可變戶型，419㎡6+1室設(shè)計(jì)，戶型方正，動(dòng)靜分區(qū)；三面寬朝南，轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái)增加實(shí)際使用面積，提升居住舒適性項(xiàng)目采用山水比德團(tuán)隊(duì)設(shè)計(jì)的現(xiàn)代中式景觀，根據(jù)商丘書(shū)院風(fēng)格打造多進(jìn)式院落空間，營(yíng)造五重歸家體驗(yàn)感外立面整體采用鋁板幕墻+大面積LowE玻璃設(shè)計(jì)建業(yè)·大城小院是建業(yè)集團(tuán)深耕洛陽(yáng)17年來(lái)，打造的第一個(gè)純洋房作品戶型面積段為133-173㎡，三種戶型成L型互相咬合，定位為純改善，5.8米挑高客廳居住舒適度高項(xiàng)目?jī)?nèi)景觀采用門、軸、園、堂、巷，五進(jìn)院落式布局三房戶型面積段132-169㎡，四房戶型面積段146-241㎡項(xiàng)目和邁恩國(guó)際團(tuán)隊(duì)合作，以現(xiàn)代建筑風(fēng)格+大面積玻璃幕墻組成單個(gè)樓體外立面項(xiàng)目使用鋁模體系、混凝土現(xiàn)澆工藝和斷橋鋁、三玻兩腔中空玻璃等建材的使用，提升整體質(zhì)感南陽(yáng)平頂山焦作數(shù)據(jù)來(lái)源：泰辰行地市研究中心，市場(chǎng)監(jiān)控企業(yè)份額與拿地方式轉(zhuǎn)變：市場(chǎng)份額向規(guī)模和品牌房企聚集，代建盛行企業(yè)排名與梯隊(duì)變化：全國(guó)規(guī)模企業(yè)戰(zhàn)略收縮下，省內(nèi)布局謹(jǐn)慎；企業(yè)市場(chǎng)份額與占比向本土企業(yè)轉(zhuǎn)移企業(yè)銷售完成度：2021年企業(yè)目標(biāo)以萬(wàn)科98%為最高，碧桂園和保利均為83%，完成率相對(duì)較高；多數(shù)企業(yè)目標(biāo)完成率僅60-70%拿地方式轉(zhuǎn)變：企業(yè)拿地策略發(fā)生轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)下行背景下全國(guó)品牌房企和省內(nèi)品牌房企以輕資產(chǎn)代建方式進(jìn)行布局河南省典型房企2019年實(shí)際銷售額排名河南省典型房企2020年實(shí)際銷售額排名河南省典型房企2021年實(shí)際銷售額排名銷售金額（億元）銷售目標(biāo)（億元）目標(biāo)完成率銷售金額（億元）銷售目標(biāo)（億元）銷售金額（億元）銷售目標(biāo)（億元）房企房企目標(biāo)完成率房企目標(biāo)完成率企業(yè)特點(diǎn)與表現(xiàn)建業(yè)碧桂園恒大正商萬(wàn)科康橋融創(chuàng)保利瀚海綠地錦藝金科永威中海亞新正弘660473243213178170144.011711711010910510296700500250590220350310110——2009094%95%97%36%81%49%46%106%——建業(yè)碧桂園恒大融創(chuàng)正商萬(wàn)科保利康橋綠都金科綠地永威正弘美盛振興錦藝610485305183165140115105105968005073003003301781002001201203002508076%96%102%61%50%79%115%53%88%80%32%34%84%82%64%99%建業(yè)碧桂園融創(chuàng)正商恒大萬(wàn)科保利金科永威康橋綠地78549923022016715214395120060036435030017015015015530017065%83%63%63%56%89%95%63%58%28%44%規(guī)模優(yōu)勢(shì)凸顯、強(qiáng)化品牌與口碑全年?duì)I銷手段靈活輕資產(chǎn)代建模式開(kāi)始擴(kuò)張企業(yè)暴雷帶來(lái)的負(fù)面效應(yīng)布局鄭州周口、新進(jìn)洛陽(yáng)以強(qiáng)基本面地市為布局重點(diǎn)下半年謹(jǐn)慎拿地、加強(qiáng)營(yíng)銷開(kāi)啟代建模式9055%121%105%70%96%67%71%85謹(jǐn)慎購(gòu)地、省內(nèi)代建加速擴(kuò)張交房維權(quán)、現(xiàn)金流等事件導(dǎo)致口碑下降拿地謹(jǐn)慎、注重銷售、重點(diǎn)城市深耕957510014510013012086昌建和昌66484537321006475705066%75%60%53%64%67洛陽(yáng)深耕開(kāi)封為主5365亞新875180東方今典常綠重點(diǎn)城市深耕854849新摘地少、注重銷售回款數(shù)據(jù)來(lái)源：泰辰行地市研究中心；數(shù)據(jù)口徑：外來(lái)百?gòu)?qiáng)房企+本土品牌房企統(tǒng)計(jì)時(shí)間為2021年1-12月（截至12月26日），統(tǒng)計(jì)范圍為河南省內(nèi)各城市（含鄭州）客戶變化：剛需客戶購(gòu)房周期延長(zhǎng)，改善和投資縮量明顯河南在“澇疫結(jié)合”雙重影響下，剛需客戶購(gòu)房周期出現(xiàn)明顯延長(zhǎng)，改善和投資客戶縮減明顯2020年人均可支配收入3.48萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)2%，相較于2019年同比7%水平，下降5個(gè)百分點(diǎn)；河南整體居民收入有所下降根據(jù)重點(diǎn)地市年內(nèi)典型成交客戶分析與客戶訪談大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)（統(tǒng)計(jì)口徑為各城市內(nèi)代表項(xiàng)目的今年已購(gòu)房客戶）：客戶對(duì)收入預(yù)期和對(duì)未來(lái)置業(yè)邏輯與核心決策點(diǎn)發(fā)生明顯轉(zhuǎn)變，客戶實(shí)際購(gòu)買力有所下降、購(gòu)房決策偏謹(jǐn)慎、成交周期延長(zhǎng)河南省人均可支配收入歷年變化（萬(wàn)元）河南省城鎮(zhèn)非私營(yíng)單位職工工資歷年變化（萬(wàn)元）3.423.483.192.967.12.726.82.566.45.65.04.64.33.920152016201720182019202020132014201520162017201820192020客戶類型收入與未來(lái)預(yù)期客戶對(duì)未來(lái)置業(yè)的看法（更趨理性）1.

置業(yè)區(qū)域優(yōu)選市區(qū)核心高價(jià)值板塊低凈值客戶中凈值客戶高凈值客戶收入下滑明顯，貸款比例高，導(dǎo)致實(shí)際存款下降明顯收入穩(wěn)定，未來(lái)收益不可控，推遲非必要的置業(yè)計(jì)劃收入預(yù)期存在變化，進(jìn)行擇優(yōu)和擇機(jī)選擇2.

鄭州房?jī)r(jià)微升預(yù)期，高于地級(jí)市降價(jià)預(yù)期3.

企業(yè)品牌影響力降低、按時(shí)交房與企業(yè)信譽(yù)度為客戶考量首要因素4.

觀望情緒加重，置業(yè)成交周期普遍拉長(zhǎng)（部分客戶存在抄底、撿漏心理）1市場(chǎng)下行中對(duì)未來(lái)收入的預(yù)期疫情會(huì)對(duì)住宅價(jià)格產(chǎn)生何種影響32疫情對(duì)客戶置業(yè)計(jì)劃有何影響大幅上漲估計(jì)會(huì)增加4%16%暫不購(gòu)存在抄底/撿漏心理,13%買,9%不確定小幅上漲本來(lái)有置業(yè)計(jì)劃，但現(xiàn)在需要再考慮,

44%大幅下跌與上一年持18%估計(jì)會(huì)減少4%22%平49%19%今年置業(yè)計(jì)劃維持平穩(wěn)無(wú)法預(yù)測(cè)不受疫情影響,小幅下跌18%16%35%34%數(shù)據(jù)來(lái)源：泰辰行地市研究中心，市場(chǎng)監(jiān)控，問(wèn)卷調(diào)研（樣本總量600份）；阿里拍賣網(wǎng)站鄭01

基本面對(duì)比Ⅲ.縣城對(duì)比許02市場(chǎng)規(guī)模對(duì)比新03典型企業(yè)分析商城市容量梯隊(duì)：TOP10城市容量均超百萬(wàn)㎡，新鄭市容量居首根據(jù)城市容量梯度劃分，TOP50縣城中第一梯隊(duì)容量80萬(wàn)㎡以上、第二梯隊(duì)容量50-80萬(wàn)㎡、第三梯隊(duì)容量20-50萬(wàn)㎡?第一梯隊(duì)新鄭以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)保持領(lǐng)先，其余城市以鄭州近遠(yuǎn)郊及環(huán)鄭城市下轄區(qū)域?yàn)橹?，縣級(jí)市為輔；第二梯隊(duì)縣區(qū)容量差距較小，以重點(diǎn)城市下轄強(qiáng)縣/縣級(jí)市為主，第三梯隊(duì)縣城較為分散，多數(shù)縣城基本面表現(xiàn)良好2020年TOP50縣城容量第一梯隊(duì)排行2020年TOP50縣城容量第二梯隊(duì)排行2020年TOP50縣城容量第三梯隊(duì)排行新鄭市272鹿邑縣長(zhǎng)葛市臨潁縣沈丘縣民權(quán)縣宜陽(yáng)縣輝縣市偃師市汝州市鞏義市浚縣79伊川縣項(xiàng)城市方城縣唐河縣鄲城縣靈寶市武陟縣登封市新野縣西華縣鎮(zhèn)平縣商水縣杞縣49滎陽(yáng)市新蔡縣中牟縣平輿縣禹州市息縣固始縣蘭考縣永城市尉氏縣長(zhǎng)垣市滑縣102柘城縣泌陽(yáng)縣新密市太康縣襄城縣潢川縣鄢陵縣虞城縣夏邑縣鄧州市林州市通許縣舞陽(yáng)縣25538002040608010002040600100200300數(shù)據(jù)來(lái)源：泰辰行地市研究中心、中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)城市容量梯隊(duì)：環(huán)鄭縣域價(jià)格領(lǐng)先，“三陽(yáng)一新”下轄縣城次之根據(jù)城市價(jià)格梯度劃分，TOP50縣城中第一梯隊(duì)均價(jià)5300元/㎡以上、第二梯隊(duì)均價(jià)4800-5300元/㎡、第三梯隊(duì)均價(jià)4100-4800元/㎡?去除鄭州近郊區(qū)域影響，TOP10項(xiàng)目主力均價(jià)區(qū)間5300-6600元/㎡，城市以唐河、宜陽(yáng)、伊川、潢川、偃師、鄧州、長(zhǎng)垣、長(zhǎng)葛等縣區(qū)為主，主要分布洛陽(yáng)、南陽(yáng)、信陽(yáng)、新鄉(xiāng)（“三陽(yáng)一新”）、及近鄭城市許昌下轄縣區(qū)內(nèi)2020年TOP50縣城價(jià)格第一梯隊(duì)排行2020年TOP50縣城價(jià)格第二梯隊(duì)排行2020年TOP50縣城價(jià)格第三梯隊(duì)排行中牟縣新鄭市滎陽(yáng)市新密市鞏義市登封市唐河縣宜陽(yáng)縣伊川縣潢川縣偃師市太康縣西華縣鄧州市長(zhǎng)垣市長(zhǎng)葛市方城縣10638禹州市項(xiàng)城市泌陽(yáng)縣武陟縣固始縣沈丘縣鄲城縣臨潁縣滑縣527952005140襄城縣虞城縣商水縣輝縣市息縣47598363779577075122512074256807汝州市民權(quán)縣杞縣6597蘭考縣新蔡縣平輿縣?？h鹿邑縣林州市靈寶市新野縣鄢陵縣尉氏縣夏邑縣永城市4907鎮(zhèn)平縣柘城縣通許縣舞陽(yáng)縣5349482541630500010000150004400460048005000520054003800400042004400460048005000數(shù)據(jù)來(lái)源：泰辰行地市研究中心、中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)單盤年均銷售規(guī)模TOP10門檻近5萬(wàn)㎡，單盤流速0.4萬(wàn)㎡以上縣城TOP10項(xiàng)目銷售規(guī)模門檻4.8萬(wàn)㎡，均價(jià)區(qū)間4500-5300元/㎡，銷售流速0.4萬(wàn)㎡以上?唐河縣、舞陽(yáng)縣市場(chǎng)項(xiàng)目個(gè)數(shù)相對(duì)較少，競(jìng)爭(zhēng)?。恍虏炭h、息縣項(xiàng)目較多，流速仍表現(xiàn)良好；中牟、滎陽(yáng)、禹州等地項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈，流速相比較低2020年TOP30縣城及縣級(jí)市年均項(xiàng)目銷售規(guī)模與價(jià)格15.0120001000011.010.05.080007.87.56.96.460005.95.0

5.0

4.94.8

4.7

4.74.6

4.4

4.44.4

4.4

4.34.2

4.2

4.2

4.2

4.1

4.14.0

4.0

4.0

4.0

3.93.7

400020000.00平輿縣鄢陵縣唐河縣臨潁縣新蔡縣虞城縣沈丘縣舞陽(yáng)縣泌陽(yáng)縣息縣長(zhǎng)垣市新鄭市輝縣市永城市?？h襄城縣鹿邑縣尉氏縣夏邑縣太康縣鄧州市中牟縣滎陽(yáng)市鄲城縣民權(quán)縣鞏義市靈寶市禹州市滑縣固始縣銷售規(guī)模：萬(wàn)㎡均價(jià)：元/㎡2020年TOP30縣城項(xiàng)目個(gè)數(shù)與單盤月均流速項(xiàng)目數(shù)量少，流速高，市場(chǎng)容量大，單盤月均流速0.5萬(wàn)㎡以上7060504030201001.00.85841380.629320.42425232322200.41919181816151514141312121211119960.250.0平輿縣鄢陵縣唐河縣臨潁縣新蔡縣虞城縣沈丘縣舞陽(yáng)縣泌陽(yáng)縣息縣長(zhǎng)垣市新鄭市輝縣市永城市?？h襄城縣鹿邑縣尉氏縣夏邑縣太康縣鄧州市中牟縣滎陽(yáng)市鄲城縣民權(quán)縣鞏義市靈寶市禹州市滑縣固始縣項(xiàng)目個(gè)數(shù)項(xiàng)目流速：萬(wàn)㎡數(shù)據(jù)來(lái)源：泰辰行地市研究中心、中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)土地成交：環(huán)鄭縣域土地價(jià)值高，夏邑、新蔡縣土地成交量居前第一梯隊(duì)縣城近五年土地累計(jì)成交1000萬(wàn)㎡以上，第二梯隊(duì)累計(jì)成交量500-1000萬(wàn)㎡，多數(shù)樓面價(jià)低于均值，拿地價(jià)格承壓度低??除環(huán)鄭區(qū)域外，新蔡、夏邑近五年商住成交量破千萬(wàn)㎡，汝州、蘭考、禹州、領(lǐng)走、尉氏、息縣、虞城、長(zhǎng)葛等縣（市）區(qū)成交量500-1000萬(wàn)㎡，樓面積低于均值，拿地資金程度競(jìng)爭(zhēng)度較低；近五年唐河、潢川、長(zhǎng)垣、伊川、方城、沈丘、商水、滑縣等縣區(qū)成交處于低位，年均100萬(wàn)㎡以下，2021年商住用地市場(chǎng)與2020年相比，成交量持續(xù)增加；2017-2021年TOP50縣城商住用地供銷量?jī)r(jià)走勢(shì)分析商住用地1000萬(wàn)㎡以上30002500200015001000500225020001750150012501000750商住用地500-1000萬(wàn)㎡平均樓面價(jià)1030元㎡50025000中牟新鄭滎陽(yáng)夏邑縣新蔡縣新密汝州蘭考縣鞏義禹州市林州市尉氏縣長(zhǎng)垣市息縣虞城縣長(zhǎng)葛市平輿縣偃師市項(xiàng)城市臨潁縣沈丘縣柘城縣鄧州市登封太康縣商水縣民權(quán)縣鄲城縣固始縣鹿邑縣襄城縣鎮(zhèn)平縣宜陽(yáng)縣鄢陵縣伊川縣滑縣方城縣西華縣杞縣靈寶市泌陽(yáng)縣武陟縣輝縣市唐河縣永城市新野縣潢川舞陽(yáng)縣通許縣?？h供應(yīng)建面：萬(wàn)㎡成交建面：萬(wàn)㎡樓面價(jià)：元/㎡2017-2021年縣城及縣級(jí)市TOP50年度成交占比分析100%90%80%70%2%

0%5%

5%

4%

4%

4%

4%

4%

3%

2%7%

6%

6%

5%%12%12%12%12%10%10%10%

9%

9%

8%

8%

8%

8%24近兩年商住用地成交量基本持平，與2018-2019年高速增長(zhǎng)期相比，微量回落60%

2018年開(kāi)始商住用50%2019年之后，商住用地成交量逐年下降地成交量持續(xù)增加40%30%20%10%0%唐河縣潢川長(zhǎng)垣市伊川縣方城縣沈丘縣商水縣滑縣新野縣民權(quán)縣鎮(zhèn)平縣虞城縣夏邑縣偃師市鄢陵縣柘城縣禹州市宜陽(yáng)縣輝縣市鄧州市鹿邑縣襄城縣蘭考縣新蔡縣臨潁縣平輿縣靈寶市鄲城縣?？h固始縣武陟縣長(zhǎng)葛市通許縣杞縣新鄭舞陽(yáng)縣林州市中牟永城市尉氏縣西華縣鞏義太康縣登封項(xiàng)城市汝州息縣新密滎陽(yáng)泌陽(yáng)縣20172018201920202021數(shù)據(jù)來(lái)源：泰辰行地市研究中心、中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)、河南省國(guó)土資源交易中心房企布局：一線房企項(xiàng)目聚焦環(huán)鄭區(qū)域，其余縣區(qū)本土房企為主房企發(fā)展優(yōu)先布局鄭州及鄭州近遠(yuǎn)郊區(qū)域，其次為環(huán)鄭許昌、洛陽(yáng)、開(kāi)封、新鄉(xiāng)等城市及下轄縣區(qū)，后為南陽(yáng)、信陽(yáng)、安陽(yáng)、商丘城市及縣區(qū)（區(qū)域中心城市），環(huán)鄭城市中以全國(guó)一二線房企為主，本土房企為輔，地市及縣區(qū)與之相反??環(huán)鄭區(qū)域中，新鄭、滎陽(yáng)、中牟、新密等縣城房企優(yōu)先布局，國(guó)內(nèi)一線（TOP20）房企中碧桂園、金科、萬(wàn)科、龍湖、綠地、新城、保利、融創(chuàng)等為主，縣城布局項(xiàng)目多，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)承壓；環(huán)鄭地市及“三陽(yáng)一新”下轄縣區(qū)中，部分