江西南昌浙江大學(xué)國(guó)家大學(xué)科技 員配套公寓項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告

江西南昌浙江大學(xué)國(guó)家大學(xué)科技配套公寓項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司二零零五年七月五日托付方：江西浙大中凱科技園發(fā)展有限公司受托方：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司說(shuō)明：本報(bào)告為秘密文件，非相關(guān)人員不得傳閱［號(hào)也一埼產(chǎn)服務(wù)第一部分市場(chǎng)篇第一章政策對(duì)南昌市場(chǎng)的影響一、近期國(guó)家和南昌出臺(tái)重要政策介紹隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)連續(xù)升溫，面對(duì)越來(lái)越大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，從年開(kāi)始，政府部門開(kāi)始重點(diǎn)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，采取一系列緊縮性宏觀調(diào)控政策。特別是今年月份以來(lái)，相關(guān)政策連續(xù)出臺(tái)，引發(fā)市場(chǎng)頻繁震動(dòng)，其相關(guān)政策表述如下：年月日，中國(guó)人民銀行宣布將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)待利率回來(lái)到同期貸款利率水平，基準(zhǔn)利率調(diào)整為，同時(shí)實(shí)行下限治理。年月日，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)固住房?jī)r(jià)格的通知》。一、高度重視穩(wěn)固住房?jī)r(jià)格；二、切實(shí)負(fù)起穩(wěn)固住房?jī)r(jià)格的責(zé)任：房?jī)r(jià)提高到政治高度，建立政府負(fù)責(zé)制，省政府負(fù)總責(zé)，對(duì)住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，控制不力，要追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任；三、大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng)，并督促建設(shè)；四、嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量；五、正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)需求；六、全面監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行；七、積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施；八、認(rèn)真組織對(duì)穩(wěn)固住房?jī)r(jià)格工作的督促檢查。年月日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，（簡(jiǎn)稱“新條”）。一是強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)。二是加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地治理。三是加強(qiáng)對(duì)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的調(diào)控，保證中低價(jià)位、中小戶型住房的有效供應(yīng)。四是完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保證最低收入家庭基本住房需求。五是運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別要加大對(duì)房地產(chǎn)交易行為的調(diào)劑力度。六是加強(qiáng)金融監(jiān)管。七是切實(shí)整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序。八是加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善市場(chǎng)信息披露制度。年月日，國(guó)務(wù)院七部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于穩(wěn)固房?jī)r(jià)工作的意見(jiàn)》，主要內(nèi)容包括：規(guī)定自年月日起，國(guó)家將調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，個(gè)人購(gòu)買普通住房超過(guò)年（含年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買非普通住宅住房超過(guò)年（含年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。按照建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)固住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)》的要求，南昌市擬定了普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)：住宅小區(qū)建筑容積率在以上、單套建筑面積在平方米以下、實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上住宅均價(jià)的倍以下。為便于操作將南昌市區(qū)劃分為類：具體價(jià)格為每平方米建筑面積元、元、元、元。月日，經(jīng)建設(shè)部、財(cái)政部、稅務(wù)總局確認(rèn)備案后對(duì)外公布。據(jù)南昌房管局信息中心工作人員介紹，從日起，南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)上進(jìn)行交易的商品房，逐步將在房地產(chǎn)交易中心的網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)站上公布。但目前信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)還比較少，他們將逐步補(bǔ)充今年元月日以后的房產(chǎn)交易數(shù)據(jù)。據(jù)了解，目前南昌建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房包括城東，城南，城西，城北四個(gè)小區(qū)，目前建成面積達(dá)萬(wàn)平方米，但建設(shè)規(guī)模以及發(fā)展速度還是比較緩慢。今后幾年，南昌準(zhǔn)備每年計(jì)劃建設(shè)萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房，其比例將占全市當(dāng)年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量的。月日至今，南昌市地產(chǎn)交易中心掛出宗共塊土地公布出讓，其中住宅用地就有余畝。據(jù)了解，年南昌市區(qū)總供應(yīng)商品房用地余畝，年則計(jì)劃出讓住房用地畝。這就是說(shuō),“國(guó)八條”后，南昌市住宅用地放量已經(jīng)占了全年土地計(jì)劃供應(yīng)量的，也相當(dāng)于去年“K?I，J*IZW?...a■ /*-VoI'JI，■，“K?I，J*IZW?商品房供地總量的一半。二、政策性質(zhì)類型和背景分析、政策性質(zhì)類型分析從政策性質(zhì)看，主要分為五個(gè)方面的政策類型：）±地供給政策。限制土地供給，調(diào)劑土地供給結(jié)構(gòu)（增加中低價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房土地供給）,規(guī)范土地轉(zhuǎn)讓，防止土地囤積。）金融政策。包括利率政策、匯率、貸款首付額度和不同物業(yè)貸款安排。）財(cái)政稅收政策。包括間接稅和直接稅，在交易環(huán)節(jié)和最終環(huán)節(jié)進(jìn)行稅收調(diào)控。所得稅屬于直接稅，而營(yíng)業(yè)稅、契稅、房產(chǎn)稅（尚未推出）則屬于間接稅，在持有和交易環(huán)節(jié)征收。）結(jié)構(gòu)調(diào)劑政策。增大中低價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)供給，控制高價(jià)房市場(chǎng)供給。）市場(chǎng)規(guī)范政策。規(guī)范市場(chǎng)交易買賣，增強(qiáng)市場(chǎng)透亮度，防止暗箱操作和非法行為。從已經(jīng)推出的這五個(gè)方面的政策看，土地供給政策和結(jié)構(gòu)調(diào)劑政策為市場(chǎng)供給調(diào)控政策類（即限制市場(chǎng)供給和調(diào)劑供給結(jié)構(gòu)），而金融政策和財(cái)政稅收政策為需求調(diào)控政策類（限制市場(chǎng)需求）。從出臺(tái)政策看，政府的需求調(diào)劑政策市場(chǎng)影響力遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給調(diào)控政策。政府的供給調(diào)控政策目的是通過(guò)結(jié)構(gòu)調(diào)劑，限制土地投機(jī)，增加中低價(jià)房市場(chǎng)供給比重,從而化解房?jī)r(jià)泡沫，使房地產(chǎn)平穩(wěn)回落。但是從實(shí)際結(jié)果看，初期的土地限制政策適得其反,導(dǎo)致房?jī)r(jià)不降反升，最新推出的加大經(jīng)濟(jì)適用房供給政策，成效并不明顯。需求調(diào)劑政策目的是抑制投機(jī)需求的過(guò)渡膨脹，增加投機(jī)成本，提高投機(jī)門檻，從而降低市場(chǎng)投機(jī)，化解市場(chǎng)虛高泡沫，穩(wěn)固市場(chǎng)。從新出臺(tái)的政策看，針對(duì)投機(jī)者和交易環(huán)節(jié)的緊縮調(diào)控意圖非常明顯。政府采取的還是

以局部調(diào)控為主。、出臺(tái)順序分析政策的出臺(tái)順序反映政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的走向。從政府出臺(tái)政策順序看，政府對(duì)房從出臺(tái)政策過(guò)程看，出現(xiàn)出以下幾個(gè)方面的特點(diǎn)：1）單一調(diào)控轉(zhuǎn)向“多拳出擊”在去年，政府重點(diǎn)從一級(jí)市場(chǎng)調(diào)控房地產(chǎn)，控制土地投機(jī)和地價(jià)，迫使囤積土地的開(kāi)發(fā)商盡快開(kāi)發(fā)，增加市場(chǎng)供給，以期通過(guò)這來(lái)控制房?jī)r(jià)，調(diào)控需求。但實(shí)際上卻適得其反，它加速了開(kāi)發(fā)商企業(yè)兩級(jí)分化，大企業(yè)的市場(chǎng)控制力增強(qiáng)，進(jìn)一步增強(qiáng)市場(chǎng)信心。土地供給則限制了房地產(chǎn)供給，導(dǎo)致房?jī)r(jià)預(yù)期進(jìn)一步上漲。單一的政策調(diào)價(jià)在市場(chǎng)極度繁榮的形勢(shì)下，力度有限，往往能夠被市場(chǎng)通過(guò)各種手段抵消。因此，政府開(kāi)始轉(zhuǎn)入綜合調(diào)劑，多拳出擊。從今年推出的政策看，政府開(kāi)始從一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)同時(shí)出擊，供給、需求綜合調(diào)控，財(cái)政、金融雙向結(jié)合。2）政策力度不斷加大除了調(diào)劑的綜合性外，政策的力度不斷加大，3月16日的加息，以及后來(lái)的首付提高,導(dǎo)致購(gòu)買者貸款門檻提高，貸款成本增大。而4月30日七部委聯(lián)合意見(jiàn)，引發(fā)市場(chǎng)劇烈地震，拋盤激增，成交急劇萎縮，資金實(shí)力較弱的投機(jī)者紛紛堅(jiān)定。由此看來(lái)，政府打壓投機(jī)的決心越來(lái)越強(qiáng)。3）調(diào)劑目標(biāo)越來(lái)越明確早期的政策是總體調(diào)控，并沒(méi)有嚴(yán)格區(qū)分對(duì)不同角色的不同調(diào)控。其結(jié)果就是正常需求者和投機(jī)者、關(guān)系國(guó)計(jì)民生的中低價(jià)房和奢侈消費(fèi)的高價(jià)房遭受同等打擊。為了保社會(huì)和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)固，政府不敢采取過(guò)大力度的政策，因此，收效甚微。從最近出臺(tái)的政策看，政府的調(diào)劑目標(biāo)開(kāi)始明晰，針對(duì)性大大增強(qiáng)。增加經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)房及其用地的供給，嚴(yán)格限制高價(jià)房及其用地，營(yíng)業(yè)稅征收就是針對(duì)投機(jī)者而設(shè)計(jì)的。后續(xù)政策的推出肯定會(huì)沿著這個(gè)方向連續(xù)下去，因此，可以稱為結(jié)構(gòu)性緊縮政策。隨著調(diào)劑目標(biāo)的明確，政策的調(diào)劑力度大大增強(qiáng)，成效突出。三、政策影響下南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)及影響、房地產(chǎn)投資狀況年月份南昌市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為億元，較上年同期增長(zhǎng)，比去年同期增幅相比，下降了個(gè)百分點(diǎn)。其中：商品房建設(shè)投資額億元，較上年同期增長(zhǎng)，與去年同期增幅相比，下降幅度較大。房地產(chǎn)投資增幅大幅回落，顯示南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步趨于理性。、新建商品房供求狀況年月份南昌市市區(qū)核準(zhǔn)商品房上市面積萬(wàn)，較上年同期增長(zhǎng)，其中商品住宅萬(wàn)，較上年同期增長(zhǎng)；完成商品房交易面積萬(wàn)，較上年同期下降，其中商品住宅交易面積萬(wàn)，同比下降。表：新建商品房供應(yīng)狀況價(jià)格(元)供應(yīng)量()所占比例()單套面積()供應(yīng)量()所占比例()以下以下以上以上表：新建商品房需求狀況價(jià)格(元)預(yù)銷售量()所占比例()單套面積()預(yù)銷售量()所占比例()以下以下以上以上上述數(shù)據(jù)顯示南昌商品房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾比較突出。高價(jià)位、大戶型住房所占比例較大,從商品住房供應(yīng)情形看，年月單價(jià)在每平方米元以上的高價(jià)房供應(yīng)量占總量的，單套面積在以上的占總量的；從預(yù)銷售情形看，年月單價(jià)在每平方米元以上的占總銷量的，單套建筑面積在以上的占總銷量的。、商品房?jī)r(jià)格狀況年一季度南昌市市區(qū)商品住房預(yù)銷售均價(jià)為元，較上年同期上漲；月份為元，同比上漲;月份為元，同比上漲，房?jī)r(jià)走勢(shì)基本平穩(wěn)。房?jī)r(jià)上漲原因主要有：■供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理。市場(chǎng)上大戶型、高價(jià)位商品住房居多，中小戶型、中低價(jià)位普通商品住房供應(yīng)量減少。■高價(jià)位住房集中上市。由于受月日以后國(guó)家取消對(duì)非普通住房稅收優(yōu)待政策的影響，月份南昌市商品住房特別是大戶型、高價(jià)位的商品住房的成交量集聚放大，月份市區(qū)共預(yù)銷售商品住房套，面積萬(wàn)，較上年同期相比分別增長(zhǎng)了和，高價(jià)位商品住房的集中上市，一定程度上拉高了商品住房的均價(jià)水平。、新建商品住房購(gòu)買對(duì)象狀況年月南昌市市區(qū)交易的萬(wàn)商品住宅中，南昌市居民購(gòu)買的為萬(wàn)，比重達(dá)；外地居民購(gòu)買的為萬(wàn)，比重為。近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和花園城市建設(shè)步伐的加快，南昌市的居住環(huán)境不斷改善，作為省會(huì)城市的輻射功能日益顯現(xiàn)，吸引了外地、特別是省內(nèi)其它地市的人士紛紛前來(lái)購(gòu)房置業(yè)，外地居民購(gòu)房的比重逐年上升。從購(gòu)房目的來(lái)看，以自住為主，但置業(yè)投資的比重逐年上升。置業(yè)投資的比重的增大，一方面說(shuō)明投資者看好南昌市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，另一方面，如投資購(gòu)房比重增長(zhǎng)過(guò)快，對(duì)南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)的連續(xù)健康發(fā)展有一定的負(fù)面影響。、商品房空置情形年月南昌市商品房空置面積萬(wàn)，較上年同期下降，其中商品住宅空置萬(wàn)，較上年同期下降。從空置原因分析，主要是交通不便、配套設(shè)施不全、設(shè)計(jì)落后等。、存量房交易狀況年月南昌市市區(qū)共完成存量房交易套，同比增長(zhǎng)，面積萬(wàn)，較上年同期增長(zhǎng)，其中存量住房套，面積萬(wàn)，分別較上年增長(zhǎng)和，房改房上市交易套，面積萬(wàn)，較上年同期分別增長(zhǎng)和。受月日起年以內(nèi)二手房交易征收全額營(yíng)業(yè)稅政策的影響，月份存量住房交易大幅增長(zhǎng)，市區(qū)共成交套，較上年同月增長(zhǎng)，交易面積萬(wàn)，較上年同月增長(zhǎng)。四、政策影響下的南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)及趨勢(shì)預(yù)判、市場(chǎng)總結(jié)市場(chǎng)總體發(fā)展較為穩(wěn)固，受政策影響不明顯。新建商品房供求基本保持平穩(wěn)，價(jià)格較年同期穩(wěn)固上漲。新建商品房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾依然突出，適合百姓居住的經(jīng)濟(jì)型住房比例還有待提升。存量房市場(chǎng)近期表現(xiàn)強(qiáng)勁，成交量迅速激增。購(gòu)房者置業(yè)目的以居住為主，投資性購(gòu)房趨于合理范疇。、趨勢(shì)預(yù)判政策影響性將逐步顯現(xiàn)，隨著征收營(yíng)業(yè)稅政策的實(shí)施，二手房交易量會(huì)有所下降。新建商品房市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整，經(jīng)濟(jì)型住宅上市量將有所上升。房型面積適當(dāng)下降,銷售價(jià)格上漲幅度減小。在宏觀調(diào)控政策下，南昌購(gòu)買人群將趨于理性，開(kāi)發(fā)高品質(zhì)的商品房將受到市場(chǎng)青睞。宏觀調(diào)政策將抑制高檔住宅市場(chǎng)，對(duì)普通商品房，特別是低價(jià)住宅會(huì)采取政策性鼓勵(lì)。第二章南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行基礎(chǔ)分析、南昌總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境南昌2002年——南昌2002年——2005年經(jīng)濟(jì)狀況17.00%—16.00%15.00%14.00%13.00%12.00%南昌經(jīng)濟(jì)已經(jīng)連續(xù)多年保持兩位數(shù)字的高速發(fā)展，年全國(guó)“非典”肆虐之時(shí)，南昌經(jīng)濟(jì)仍勢(shì)不可擋，并以增長(zhǎng)幅度達(dá)到歷史最高點(diǎn)。投資環(huán)境的優(yōu)化、合理政策的出臺(tái)猶如一張溫床，滋潤(rùn)著南昌各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，年，南昌經(jīng)濟(jì)以的增長(zhǎng)幅度，高居全國(guó)個(gè)省會(huì)城市中二甲的位置，南昌正逐步被熟悉和關(guān)注，同時(shí)日益高漲的經(jīng)濟(jì)發(fā)展給南昌的城市建設(shè)帶來(lái)勃勃生氣。也為正處在上升期的房地產(chǎn)業(yè)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。根據(jù)國(guó)內(nèi)外研究表明，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展總是隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而發(fā)展，并隨著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的波動(dòng)而波動(dòng)，且出現(xiàn)出相當(dāng)明顯的一年的滯后效應(yīng)，南昌多年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，使得房地產(chǎn)發(fā)展基礎(chǔ)牢靠，未來(lái)前景看好。、居民收入分析年一年南昌市居民人均可支配收入表年份人均可支配收入（元）收入漲幅年年年數(shù)據(jù)來(lái)源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司人均可支配收入水平的高低，決定著購(gòu)買力的大小和支付能力的增強(qiáng)。對(duì)于房地產(chǎn)投資來(lái)說(shuō)，人均可支配收入水平直接決定著房地產(chǎn)產(chǎn)品的發(fā)展空間和購(gòu)買群體的大小。南昌居民人均可支配收入連續(xù)增加，為房地產(chǎn)的穩(wěn)步發(fā)展提供了強(qiáng)有力的保證。、人口狀況分析城市的人口，決定著一個(gè)城市房地產(chǎn)業(yè)特別是住宅類物業(yè)的市場(chǎng)需求總額。根據(jù)南昌統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)資料，年底，南昌市戶籍總?cè)丝诩s為萬(wàn)人，到年底再次統(tǒng)計(jì)時(shí)，戶籍人口增加萬(wàn)，若按年人均住房面積m?的標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)算，人口增長(zhǎng)對(duì)住房市場(chǎng)將直接產(chǎn)生近萬(wàn)的潛在需求。同時(shí)人口的增長(zhǎng)也意味著城市化，南昌城市化進(jìn)程腳步的加快，將有力拉動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展。結(jié)論：南昌經(jīng)濟(jì)連續(xù)高速增長(zhǎng)將使南昌房地產(chǎn)業(yè)處于總量增長(zhǎng)時(shí)期，這是南昌市房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)、健康發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力；人民生活水平的日益提高，城市化進(jìn)程腳步加快將使南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)需求總量不斷增加，也是南昌房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)、有序發(fā)展的外在拉力，總體看來(lái)，南昌房地產(chǎn)運(yùn)行基礎(chǔ)牢靠。二、南昌房地產(chǎn)業(yè)在城市經(jīng)濟(jì)中的地位南昌國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值與房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值對(duì)比表一指標(biāo)年份、\生產(chǎn)總值（億元）比上年增長(zhǎng)其中房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)總值（億元）房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值占生產(chǎn)總值的比例數(shù)據(jù)來(lái)源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司數(shù)據(jù)顯示，南昌房地產(chǎn)業(yè)在南昌整個(gè)經(jīng)濟(jì)中的地位日益凸顯，對(duì)經(jīng)濟(jì)的奉獻(xiàn)值已經(jīng)越來(lái)越大，政府出臺(tái)的《年南昌房地產(chǎn)分析報(bào)告》表明南昌房地產(chǎn)業(yè)正成為南昌支柱產(chǎn)業(yè)之一，并受到政府的強(qiáng)烈關(guān)注。地位決定未來(lái)，類似南昌這種經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，財(cái)政收入低微、產(chǎn)業(yè)生存能力差的城市，絕不會(huì)輕易舍棄房地產(chǎn)這個(gè)新新高效產(chǎn)業(yè)，南昌市政府也必將抓住此次契機(jī)，不斷加強(qiáng)監(jiān)管力度，制定更多、更合理的政策來(lái)保護(hù)和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，使房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)成為南昌經(jīng)濟(jì)的重要支撐，有了政府導(dǎo)向，南昌房地產(chǎn)的穩(wěn)固發(fā)展將更有保證。三、南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)總體回憶、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求分析供應(yīng)量成交量供求比年萬(wàn)萬(wàn):年萬(wàn)萬(wàn)年萬(wàn)萬(wàn)說(shuō)明：數(shù)據(jù)內(nèi)容截取商品住宅部分。數(shù)據(jù)來(lái)源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司南昌市總體供大于求，年市場(chǎng)供過(guò)于求的原因有三點(diǎn)，一是在年、年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖跡象面前，特別是年的市場(chǎng)形勢(shì)證明，帶給更多開(kāi)發(fā)商信心，老開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛擴(kuò)大投資規(guī)模，新的資金大量向房地產(chǎn)業(yè)集合，直接導(dǎo)致年市場(chǎng)供應(yīng)的空前增長(zhǎng)；二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集中在市中心，房地產(chǎn)項(xiàng)目定位高，供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化抑制了部分購(gòu)房需求；三是在年大記事中，非典橫行，整個(gè)“”房地產(chǎn)黃金銷售周期被錯(cuò)過(guò)，縮短了全年的房地產(chǎn)銷售時(shí)間。在市場(chǎng)供應(yīng)不斷增加，實(shí)際需求又日益縮小的不利條件下，市場(chǎng)出新短期的供大于求也是在所難免，然而，一場(chǎng)席卷全國(guó)的（國(guó)務(wù)院號(hào)文件，“”號(hào)文件兩條）宏觀調(diào)控政策出臺(tái)，猶如一場(chǎng)及時(shí)雨，市場(chǎng)很快安靜下來(lái)，很大程度上確保了南昌年房地產(chǎn)穩(wěn)固發(fā)展，市場(chǎng)需求再上新臺(tái)階。、房地產(chǎn)價(jià)格分析中部五省會(huì)城市年收入房?jī)r(jià)對(duì)比表城市內(nèi)容南昌武漢長(zhǎng)沙合肥鄭州可支配收入元元元元元商品住宅均價(jià)元平方米元平方米元平方米元平方米元平方米房?jī)r(jià)收入比?::數(shù)據(jù)來(lái)源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司類比中部五省會(huì)城市，南昌房?jī)r(jià)、收入比處于比較中間的位置，說(shuō)明根據(jù)南昌現(xiàn)有的居民收入情形，商品住宅價(jià)格還是比較合理的。、未來(lái)市場(chǎng)增量分析年，南昌市房地產(chǎn)投資完成億元，占全省房地產(chǎn)投資/（全省房地產(chǎn)投資完成億元）,占南昌市固定資產(chǎn)投資的比重達(dá)％;南昌市商品房新開(kāi)工面積達(dá)萬(wàn)平方米，加上跨年度施工的項(xiàng)目，年南昌市商品房施工面積首次突破萬(wàn)平方米，達(dá)萬(wàn)平方米，較上年增長(zhǎng)％,其中商品住宅施工面積達(dá)萬(wàn)平方米，較上年增長(zhǎng)％。超量的施工面積，預(yù)示著南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)即將進(jìn)入全面爆發(fā)時(shí)期，同時(shí)相伴而來(lái)的殘酷市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，其中住宅產(chǎn)品的猛烈競(jìng)爭(zhēng)將不可避免。、市場(chǎng)購(gòu)買客戶群分析表一年數(shù)內(nèi)容年年南昌人購(gòu)買商品房比例外地人購(gòu)買商品房比例外地人購(gòu)買住宅比例說(shuō)明：外地人購(gòu)買住宅比例是指外地人累計(jì)購(gòu)買總量占南昌當(dāng)年住宅銷售總量的比數(shù)據(jù)來(lái)源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司南昌購(gòu)房人群的外延化，正是南昌高速經(jīng)濟(jì)發(fā)展和南昌區(qū)位優(yōu)勢(shì)雙重作用的結(jié)果，同時(shí)也受到外地品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)連動(dòng)開(kāi)發(fā)效應(yīng)所帶來(lái)的部分外地追隨客戶影響。消費(fèi)人群的擴(kuò)融，一方面將促使南昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)求新、求變，激發(fā)創(chuàng)新能力，提升整個(gè)行業(yè)的發(fā)展水平；另一方面外來(lái)人所帶來(lái)的新的生活習(xí)性、生活方式將濡染南昌當(dāng)?shù)鼐用?，提升居民生活品質(zhì)和對(duì)新事物的接受能力；三是外地購(gòu)房人群的加入，適當(dāng)?shù)耐鈦?lái)消費(fèi)需求有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮，激活了市場(chǎng)熱度。在購(gòu)買產(chǎn)品中，外地人傾向于中高檔住宅產(chǎn)品，此類人群的增加，將在一定程度上支撐南昌高端產(chǎn)品市場(chǎng)。、市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析年南昌市區(qū)合計(jì)預(yù)銷售商品住宅萬(wàn)平方米（不含紅谷灘新區(qū)政策性定向商品房），其中均價(jià)在元/平方米以下的只有萬(wàn)平方米，占總量的，全部分布在離城區(qū)遠(yuǎn)的灣里區(qū)和昌北開(kāi)發(fā)區(qū)，單套建筑面積在平方米以下的萬(wàn)平方米，占總量的；均價(jià)在元/平方米以上的面積達(dá)到萬(wàn)平方米，占總量的，單套建筑面積在平方米以上的萬(wàn)平方米，占總量的。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)已經(jīng)表明，南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)存在不夠合理表現(xiàn)。每個(gè)城市中，購(gòu)房人群就如同社會(huì)階層一樣，出現(xiàn)金字塔的狀態(tài)，即普通購(gòu)買客戶處在底層，是最多的，越向上，高端客戶群就越少,正常的市場(chǎng)情形是普通住宅供應(yīng)大于高檔住宅，南昌目前的市場(chǎng)上普通住宅和中高檔住宅顯現(xiàn)倒掛，實(shí)屬不正常。但造成結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)狀，有其特別性，南昌年的房地產(chǎn)項(xiàng)目中的樓盤位于市中心，城市土地的稀缺性，直接導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)成本的增加，另外不少開(kāi)發(fā)商為追求價(jià)值最大化，檔次定位傾向于高檔，最后形成的價(jià)格自然就只能針對(duì)市場(chǎng)高端客戶群。在南昌現(xiàn)有的供應(yīng)結(jié)構(gòu)條件下，政府可能會(huì)通過(guò)宏觀調(diào)控予以平和，高端住宅的政策影響不可避免。同時(shí)相對(duì)有限的南昌高端客戶群，又正逐步被市場(chǎng)消化，高檔產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)白熱化，未來(lái)市場(chǎng)再做高端產(chǎn)品好像應(yīng)謹(jǐn)慎行事。受到市場(chǎng)抑制的中檔住宅產(chǎn)品，特別是南昌城郊結(jié)合地帶的中價(jià)位住宅開(kāi)發(fā)適逢其實(shí)，普通住宅產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)發(fā)展前景看好。、南昌房地產(chǎn)銷售周期特點(diǎn)分析

數(shù)據(jù)來(lái)源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司每一個(gè)城市房地產(chǎn)銷售周期特點(diǎn)是不同的，我們?cè)噲D通過(guò)南昌?年每個(gè)月成交量的狀況,來(lái)尋找市場(chǎng)銷售規(guī)律，從而為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期制定尋找依據(jù)。南昌全年的銷售黃金周期應(yīng)該是月份，其次是月份，銷售最為暗淡的時(shí)期在月、月、月三個(gè)月。四、南昌二手房市場(chǎng)分析南昌二手房市場(chǎng)成交量對(duì)比表年數(shù)內(nèi)容年年年二手房成交量萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)新房成交量萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)說(shuō)明：以上數(shù)據(jù)針對(duì)的是純商品住宅類型數(shù)據(jù)來(lái)源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)之間是相互發(fā)展，相互促進(jìn)的，南昌房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的告訴發(fā)展正給一級(jí)市場(chǎng)的帶來(lái)了良好的發(fā)展機(jī)遇。南昌二級(jí)市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)，說(shuō)明兩點(diǎn)，一是南昌人購(gòu)房觀念正在改變，居民生活水平的日益提高，催生了大量通過(guò)''賣舊買新、賣小買大”的方式來(lái)改善居住環(huán)境的需求。二是在當(dāng)前市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)條件下，很多人不得不通過(guò)出售固定資產(chǎn)來(lái)改善居住環(huán)境，供應(yīng)結(jié)構(gòu)已經(jīng)抑制了二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)也是不利的，未來(lái)南昌住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化將促進(jìn)二級(jí)市場(chǎng)的快速發(fā)展。五、南昌土地市場(chǎng)分析土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)，土地的供應(yīng)量直接決定了未來(lái)商品房市場(chǎng)的供應(yīng)量，研究了土地市場(chǎng)，也就研究了未來(lái)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。土地市場(chǎng)的供應(yīng)分析分為存量土地和增量土地兩部分。、存量土地分析根據(jù)南昌市國(guó)土部門調(diào)查統(tǒng)計(jì)，截止年底，南昌南昌市市區(qū)已經(jīng)出讓但未投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地共余畝（大部分為住宅性質(zhì)用地），其中很大一部分是因房屋拆遷受阻造成不能按土地出讓合同約定的時(shí)限交付的土地，有消息透露，這部分土地將由政府出面和諧盤活，并盡快交于開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，假定這部分土地的綜合容積率在（參照、年南昌市中心出讓土地容積率），那么商品房市場(chǎng)供應(yīng)總量將在萬(wàn)平方米左右，超過(guò)南昌年的市場(chǎng)成交總量，如果這部分土地同時(shí)開(kāi)發(fā)，再加上市中心現(xiàn)有在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的后期推出量，未來(lái)南昌市中心房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將相當(dāng)猛烈。、增量土地分析（國(guó)有建設(shè)用地）增量土地主要是政府通過(guò)招、拍、掛的方式公布向社會(huì)出售土地。在現(xiàn)有國(guó)家土地政策下，開(kāi)發(fā)商獲取土地后閑置一年以上的土地要收土地閑置費(fèi)用，兩年就要無(wú)償收回，因此開(kāi)發(fā)商一樣都會(huì)在一年左右的時(shí)間進(jìn)行開(kāi)發(fā)，即，只要研究近兩年的政府土地成交量就可以初步判定未來(lái)市場(chǎng)上新增商品房項(xiàng)目的總量?！瞿昴喜恋爻山涣磕昴喜泄渤鲎尦山簧唐贩块_(kāi)發(fā)用地宗土地，出讓商品房開(kāi)發(fā)土地面積畝，土地成交金額億元，出讓的土地總建筑面積約萬(wàn)平米，預(yù)示著年將有萬(wàn)平米的增量房推進(jìn)市場(chǎng)，從出讓的土地用途來(lái)分析；純住宅用地只占，商住綜合用地占了近，未來(lái)兩年的商業(yè)將有增加。從成交的區(qū)域分布來(lái)看，主要分布在市中心區(qū)、城南、青山湖片區(qū)。其中老城區(qū)最多，共成交宗，面積達(dá)畝，其次為城南片區(qū)，共成交宗，總面積畝，紅谷灘和高心開(kāi)發(fā)區(qū)今年尚無(wú)一宗地出讓。通過(guò)土地出讓可預(yù)見(jiàn)，未來(lái)兩年的房地產(chǎn)增量市場(chǎng)將在市中心和城南，地價(jià)連續(xù)攀升，將會(huì)導(dǎo)致商品房?jī)r(jià)格的連續(xù)上揚(yáng)。年土地成交的樓面地價(jià)，延續(xù)了年土地供應(yīng)成交的樓面地價(jià)走高的趨勢(shì)，從土地供應(yīng)區(qū)域來(lái)看，未來(lái)住宅的中心化逐步向郊區(qū)化轉(zhuǎn)移，土地供應(yīng)區(qū)域的調(diào)整將帶來(lái)商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化，這將促進(jìn)南昌房地產(chǎn)的和諧發(fā)展?！瞿昴喜恋爻山涣磕昴喜杏?jì)劃出讓商品房用地畝，其中企業(yè)改制用地將不會(huì)受到南昌市年度土地供應(yīng)計(jì)劃的限制，住宅用地分布在各個(gè)板塊，象湖圈畝，青山湖畝，紅谷灘紅角洲地區(qū)畝，紅谷灘新區(qū)供應(yīng)畝，新建縣長(zhǎng)坡地區(qū)畝，南昌縣蓮塘地區(qū)供應(yīng)畝，灣里畝，昌北畝，高新畝，同時(shí)經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)將達(dá)到畝等。今年一季度實(shí)際成交土地畝，主要集中在紅谷灘地區(qū)，另外年內(nèi)還將有畝土地出讓，如果這一指標(biāo)完成，今年的土地供應(yīng)將是年的倍，土地供應(yīng)出現(xiàn)明顯放量的趨勢(shì)，整個(gè)投資規(guī)模也將再次增大，對(duì)整個(gè)房?jī)r(jià)快速上漲有很大的促進(jìn)作用，同時(shí)是從整個(gè)土地供應(yīng)區(qū)位看，畝土地供應(yīng)量在郊區(qū)，土地供應(yīng)方向的轉(zhuǎn)移，對(duì)調(diào)整南昌未來(lái)商品住宅的供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整意義重大。六、南昌分區(qū)房地產(chǎn)分析、各區(qū)域預(yù)、銷售面積分布各行政區(qū)住宅預(yù)、銷售面積（M?）分布圖（合計(jì)：2448153,01M2）灣里區(qū)149991.68經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)44399.371.8%各行政區(qū)住宅預(yù)、銷售面積（M?）分布圖（合計(jì)：2448153,01M2）灣里區(qū)149991.68經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)44399.371.8%東湖區(qū)3368549413.8%高新區(qū)158350.356.5%西湖區(qū)663620.9927.1%紅谷新區(qū)888739.7336.3%青云港區(qū)93615.223.8%香山湖區(qū)112580.73數(shù)據(jù)來(lái)源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司從年南昌各行政區(qū)銷售面積分布圖觀察，南昌的購(gòu)房區(qū)域主要集中在紅谷灘新區(qū)、西湖區(qū)、東胡區(qū)三個(gè)中心城區(qū)，占有整個(gè)市場(chǎng)銷量的，周邊各行政區(qū)銷量相對(duì)分散，市場(chǎng)占有率

低。南昌客戶傾向市中心購(gòu)房的因素有三點(diǎn)：一是南昌中心城區(qū)供應(yīng)量多，客戶挑選性大；二是市中心配套設(shè)施齊全，生活便利，而城郊區(qū)域在這方面相對(duì)滯后，現(xiàn)有條件難以滿足客戶的居住需求；三是南昌居民的購(gòu)房心理還比較保守，在城里住慣的人不愿離開(kāi)，城市以外的人又迫切往城里擠，在多數(shù)人堅(jiān)守“城市夢(mèng)”的傳統(tǒng)束縛下，市中心仍是他們購(gòu)房的第一挑選。但是隨著市中心房?jī)r(jià)的日益高漲，市場(chǎng)供應(yīng)的逐步外移，城郊基礎(chǔ)配套設(shè)施的逐步完善，舊有的“城市夢(mèng)”觀念在經(jīng)濟(jì)支撐的現(xiàn)實(shí)條件下，南昌房地產(chǎn)郊區(qū)化成為必然。、各區(qū)域預(yù)、銷售價(jià)格分析11、各行政區(qū)住宅預(yù)、銷售均價(jià)（元股2）

對(duì)比圖3500300025002000150011、各行政區(qū)住宅預(yù)、銷售均價(jià)（元股2）

對(duì)比圖3500300025002000150010005000lllliriii305630683119數(shù)據(jù)來(lái)源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司年南昌住宅交易價(jià)格表明，市中心房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)元平方米，其中屬清山湖的房?jī)r(jià)最貴,原因是它擁有城市中心稀缺的自然湖泊資源。臨近周邊的幾個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)中，高新區(qū)售價(jià)最高,一是區(qū)域產(chǎn)業(yè)環(huán)境特別，購(gòu)買人群支付能力強(qiáng)，另一方面它緊靠清山湖區(qū)域，地理位置上有優(yōu)勢(shì)，三是萬(wàn)科四季花城的先期進(jìn)入，提升了整個(gè)區(qū)域的樓盤檔次和區(qū)域形象。但是受到新近開(kāi)發(fā)項(xiàng)目品質(zhì)較低、購(gòu)買客戶入住率低、人氣不旺的影響，區(qū)域房?jī)r(jià)上升的可能性已經(jīng)不是很大。七、南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷方式分析南昌的房地產(chǎn)發(fā)市場(chǎng)雖然起步較晚，但在中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的火熱浪潮中，特別是外地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的進(jìn)入，很大程度上提升了南昌房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展水平，新的房地產(chǎn)產(chǎn)品，新的營(yíng)銷活動(dòng)、新的地產(chǎn)概念頻現(xiàn)媒體，眼球效應(yīng)達(dá)到極至，營(yíng)銷方式上除了針對(duì)傳統(tǒng)的個(gè)人購(gòu)房外，還針對(duì)了市場(chǎng)上比較特別的企業(yè)團(tuán)購(gòu)群，這里通過(guò)對(duì)南昌團(tuán)購(gòu)房地產(chǎn)產(chǎn)品的研究來(lái)歸納客戶的購(gòu)買取向。、南昌居住主題公園樓盤名稱南昌居住主題公園售樓電話項(xiàng)目地址南昌象湖新城中心區(qū)金沙大道售樓地址南昌象湖新城中心區(qū)金沙大道投資商利嘉上海股份公司開(kāi)發(fā)商南昌平海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司代理商江西新德安房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司物管公司居住主題公園物業(yè)公司占地面積畝建筑面積萬(wàn)平方米建筑類別多層、小高層、花園洋房、別墅總戶數(shù)約戶建筑結(jié)構(gòu)框架容積率建筑風(fēng)格歐陸風(fēng)格物管費(fèi)多層元月m，綠化率交通狀況乘路長(zhǎng)班到終點(diǎn)站下停車位個(gè)配套設(shè)施中央景觀花園、室外游泳池、人工沙灘、植被、商業(yè)街、燒烤區(qū)、網(wǎng)球場(chǎng)、兒童游樂(lè)場(chǎng)、滑板公園、高爾夫練習(xí)場(chǎng)等

主力戶型二房（m?）三房（m?）價(jià)格多層均價(jià)元m，別墅均價(jià)元推出時(shí)間年開(kāi)工開(kāi)盤時(shí)間年月日交付時(shí)間年月工程現(xiàn)狀全面開(kāi)工建設(shè)銷售情形一期約套銷售已過(guò)客戶個(gè)人購(gòu)買、東航等單位團(tuán)購(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司、正榮-大湖之都樓盤名稱正榮?大湖之都售樓電話項(xiàng)目地址南昌縣南蓮路“墨山立交”以西售樓地址站前西路號(hào)（海關(guān)對(duì)面）投資商開(kāi)發(fā)商南昌正榮（新加坡）置業(yè)有限公司代理商天睿不動(dòng)產(chǎn)策略機(jī)構(gòu)物管公司深圳市恒基物業(yè)治理有限公司占地面積畝建筑面積萬(wàn)m’建筑類別多層、小高層、高層、別墅總戶數(shù)建筑密度綠化率建筑結(jié)構(gòu)全框架豉混容積率建筑風(fēng)格歐陸與現(xiàn)代風(fēng)格物管費(fèi)元月m’層高米交通狀況、、路停車位基本可達(dá)到一戶一個(gè)車位，以賣為主，價(jià)格未定。配套設(shè)施墨爾本公園、水上高爾夫、米生態(tài)長(zhǎng)廊、米湖巖線、水上風(fēng)車、噴泉、哥倫布航?；?，所世紀(jì)小學(xué)、所幼兒園，所文化中心、個(gè)多功能會(huì)所、商業(yè)大街、水吧、村巴站主力戶型二房二廳（m，）三房二廳（m-）價(jià)格開(kāi)盤時(shí)均價(jià)元均價(jià)元m，推出時(shí)間年月日正式開(kāi)工開(kāi)盤時(shí)間年月日交付時(shí)間計(jì)劃于年下半年竣工工程現(xiàn)狀建設(shè)中銷售情形現(xiàn)推一期南岸公園多層，銷售率過(guò)客戶個(gè)人、清華泰豪等企業(yè)團(tuán)購(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司、團(tuán)購(gòu)房源特點(diǎn)地理位置上都與城市中心有一定的距離，難以吸引市中心的客戶群購(gòu)買。項(xiàng)目的規(guī)模都比較大，每一期推量比較大，區(qū)域消化有限。小區(qū)內(nèi)景觀均好，產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)良，內(nèi)部配套齊全。傾向于小高層，團(tuán)購(gòu)價(jià)格明顯低于市場(chǎng)售價(jià)。房型以緊湊的兩房、三房為主。、結(jié)論福利分房的體制在中國(guó)已經(jīng)取消多年，但在南昌這種房地產(chǎn)發(fā)展還不成熟區(qū)域，企業(yè)分房的觀念仍殘留記憶，特別是一些經(jīng)濟(jì)環(huán)境較好的國(guó)有大中型企業(yè)為留住人才，不惜通過(guò)分房來(lái)達(dá)到目標(biāo)。這部分客戶因購(gòu)房數(shù)量大，價(jià)格需求又相對(duì)適中，城郊項(xiàng)目是他們購(gòu)買的主要對(duì)象，這就給城郊項(xiàng)目，特別是因地理位置不夠好導(dǎo)致銷售上存在一定抗性項(xiàng)目，一次新的契機(jī)，因此只要針對(duì)這類客戶群制定合理的營(yíng)銷方式，就可以吸引他們，最終取得項(xiàng)目的銷售成功。八、南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)分析總結(jié)、南昌經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、居民收入水平的逐步提高、城市人口再次擴(kuò)容，給南昌房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)固發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，未來(lái)兩年南昌的大環(huán)境仍將促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。、南昌房地產(chǎn)業(yè)對(duì)南昌的奉獻(xiàn)已經(jīng)越來(lái)越大，并已成為南昌重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，以房地產(chǎn)現(xiàn)今在南昌的地位，政府必然會(huì)謹(jǐn)慎、合理的保護(hù)房地產(chǎn)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，使南昌房地產(chǎn)在政府的調(diào)控下，走健康發(fā)展的道路，我們認(rèn)為未來(lái)兩年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行穩(wěn)固。、在過(guò)去的幾年中，南昌的房地產(chǎn)供求穩(wěn)步增長(zhǎng)，并出現(xiàn)供小于求的局面，顯示南昌的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展活力，未來(lái)兩年將在市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化下，市場(chǎng)需求將被進(jìn)一步激發(fā)。、南昌商品住宅價(jià)格連年上漲，但漲幅趨緩，對(duì)比中部五省會(huì)城市的房?jī)r(jià)收入比，南昌房?jī)r(jià)處中位水平，在現(xiàn)有基礎(chǔ)條件下還是比較合理的，未來(lái)兩年在市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整下，整體房?jī)r(jià)仍將上漲，但漲幅不會(huì)太大，估量年漲幅不會(huì)高于。、房地產(chǎn)開(kāi)工面積逐年增加，特別是年，新開(kāi)工超過(guò)萬(wàn)m二增量之大，預(yù)示著未來(lái)兩年南昌房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)將更加猛烈，市場(chǎng)細(xì)分，差別定位將是規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)的主要手段，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)銷水平將是一個(gè)重要考查。、在房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的同時(shí)，也顯現(xiàn)了不少隱患，主要是供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理，房型面積適中，價(jià)格相對(duì)平和的中檔住宅開(kāi)發(fā)量偏少，普通大眾的住宅需求被抑制，未來(lái)兩年，大量普通住宅會(huì)逐步上市，緩解市場(chǎng)矛盾。、南昌房地產(chǎn)的黃金銷售周期是月和月，銷售最為暗淡時(shí)期在月、月、月三個(gè)月。、南昌商品房的外地購(gòu)買人群已經(jīng)接近三成，購(gòu)買產(chǎn)品傾向住宅類型，購(gòu)買能力強(qiáng)，他們是南昌高檔住宅的重要支撐者，隨著南昌經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這類購(gòu)房群仍將增多。、二手房市場(chǎng)直逼新房市場(chǎng)，這也將刺激新房市場(chǎng)進(jìn)一步的發(fā)展，同時(shí)從側(cè)面反映出，在現(xiàn)有住宅市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)下，不利于一、二級(jí)市場(chǎng)的整體發(fā)展，我們認(rèn)為，這一不利因素將隨著土供應(yīng)的郊區(qū)化逐步化解，二級(jí)市場(chǎng)將被再次激發(fā)，從而促進(jìn)一級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展。、南昌土地供應(yīng)的放量，存量土地的解禁開(kāi)發(fā)，都預(yù)示著南昌房地產(chǎn)將進(jìn)入高增量時(shí)期，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加猛烈，但可以看到，未來(lái)的市場(chǎng)供應(yīng)逐步從市中心向城郊轉(zhuǎn)移，未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)將逐步改變。、企業(yè)團(tuán)購(gòu)是南昌房地產(chǎn)銷售的又一重要對(duì)象，在購(gòu)買特點(diǎn)上傾向于城郊價(jià)格適中的項(xiàng)目，未來(lái)郊區(qū)項(xiàng)目將逐步重視這類客戶群。十、南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)分析給本項(xiàng)目的建議1、在南昌中高檔住宅產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)日益猛烈和政府對(duì)高檔產(chǎn)品又宏觀調(diào)控的雙重壓力下，中檔、中高檔產(chǎn)品將是未來(lái)開(kāi)發(fā)的主流，建議本項(xiàng)目在檔次定位上向中檔靠近。2、抓住南昌、月份的黃金銷售周期，合理安排項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷售周期。3、本項(xiàng)目位于城郊結(jié)合地帶，區(qū)域又有眾多的大型企業(yè)集合，在項(xiàng)目營(yíng)銷中若能爭(zhēng)取這些企業(yè)團(tuán)購(gòu)客戶，將極大促進(jìn)項(xiàng)目的銷售。、未來(lái)兩年南昌房地產(chǎn)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，本項(xiàng)目應(yīng)充分認(rèn)識(shí)市場(chǎng)，重點(diǎn)在市場(chǎng)定位上錯(cuò)開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)。第三章高新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、高新區(qū)區(qū)位分析高新區(qū)位于南昌東部，緊鄰南昌中心城區(qū)，確切的說(shuō)應(yīng)該是南昌城郊結(jié)合地帶，是南昌城市化進(jìn)程中最先輻射到的位置，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。二、高新區(qū)配套設(shè)施分析高新區(qū)的城市定位是國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園，是集科技產(chǎn)品研發(fā)、產(chǎn)品生產(chǎn)、貿(mào)易、倉(cāng)儲(chǔ)于一體的綜合性產(chǎn)業(yè)園區(qū)，基礎(chǔ)市政配套上比較齊全，但在居民日常生活配套上初教育機(jī)構(gòu)外，其余的十分匱乏，特別是交通不夠方便，現(xiàn)有的條件不能滿足區(qū)域居民的生活需求，因此，區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃商業(yè)部分變得必不可少。三、高新區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)分布

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8111555萬(wàn)科四季花城

8101199r天水怡景8113333大■口.5立■LK，工1京111*海?北,路X-??KJE3Z3路湖居住講究氛圍，開(kāi)發(fā)講究集合，高新區(qū)的住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主要集中在南京東路兩側(cè)，集合項(xiàng)目較多，而萬(wàn)科四季花城因?yàn)榫o靠艾溪湖自成一個(gè)區(qū)域。高新區(qū)北面主要為產(chǎn)業(yè)科技園，居住環(huán)境和基本條件都不具備，現(xiàn)在尚不存在商品住宅項(xiàng)目，按照現(xiàn)有的規(guī)劃，這里也不可能成為住宅項(xiàng)目集合的區(qū)域。受土地和住宅開(kāi)發(fā)特性的影響，高新區(qū)未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將由東向西、由北向南逐步推進(jìn)。四、高新區(qū)在售項(xiàng)目分析、高新區(qū)在售樓盤（主要）

\樓項(xiàng)目\豐源天域尚東大道廬山花園四季花城新城國(guó)際商都開(kāi)發(fā)商豐源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)華龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)天驥物業(yè)萬(wàn)科地產(chǎn)新城建設(shè)產(chǎn)品類型小高層、花園洋房多層、小高層、高層、酒店式公寓多層、小高層、酒店式公寓多層、花園洋房、高層小戶型公寓占地面積萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)m*萬(wàn)m'萬(wàn)m"建筑面積萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)m’萬(wàn)m，容積率綠化綠房型面積花園洋房（?nV）公寓（?m2）?而小高層（?肝）酒店式公寓（?）多層?nf、花園洋房nV左右、主力戶型兩房、三房?jī)煞俊⑷啃「邔樱ㄈ?、四房）二房、三房?biāo)間戶數(shù)戶戶戶（酒店式公寓）戶戶房屋均價(jià)（公寓）（花園洋房）報(bào)價(jià)（?）小高層酒店式公寓（）多層、花園洋房、高層標(biāo)間?一室一廳m\二室一廳銷售情形（花園洋房）（公寓）小高層，酒店式公寓（五期）已售套備注配套設(shè)計(jì)了幼兒園、會(huì)所和沿街商業(yè)籃球場(chǎng)、會(huì)所、地下及半地下車位、商業(yè)風(fēng)情街會(huì)所，幼兒園、商業(yè)街會(huì)所、商業(yè)街瀚林園雙語(yǔ)、藍(lán)天學(xué)院、單位房屋均價(jià)：元平方米；戶型面積：平方米表一數(shù)據(jù)來(lái)源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司、在售重點(diǎn)樓盤分析提及萬(wàn)科城市花園，在高新區(qū)，可以說(shuō)在整個(gè)南昌區(qū)都是無(wú)人不知，無(wú)人不曉，它是南昌樓盤的明星，更是南昌人所向往的理想居所，并對(duì)高新區(qū)樓盤的檔次和區(qū)域形象的提升起到了推波助瀾的作用。萬(wàn)科城市花園的成功絕不僅僅是它的品牌使然，更多的應(yīng)歸類到產(chǎn)品的品質(zhì)上。）項(xiàng)目成功的背景畝的土地規(guī)模給了萬(wàn)科足夠的摸索、規(guī)劃和發(fā)展空間，他把它當(dāng)作一個(gè)城來(lái)對(duì)待，可以做不同的產(chǎn)品形狀來(lái)適應(yīng)不同的人群，可以通過(guò)合理的商業(yè)布局來(lái)引導(dǎo)居民生活，也可以發(fā)揮低成本優(yōu)勢(shì)來(lái)建造精致的園林景觀，規(guī)模效應(yīng)十分明顯。地塊所處的位置既是城郊結(jié)合地帶，發(fā)展前景看好，另外又是高新區(qū)的中心位置，能夠吸引大量科技園區(qū)內(nèi)的高收入人群，區(qū)位條件優(yōu)良。緊鄰城市湖泊一一艾溪湖，超過(guò)米的湖岸線，給予了他成為水景住宅的優(yōu)厚資源，高調(diào)的身段一開(kāi)始就已經(jīng)注定。萬(wàn)科地產(chǎn)多年的大盤運(yùn)作體會(huì)，特別是城郊大盤的運(yùn)作，其全新?tīng)I(yíng)銷手法、內(nèi)部資源都是其成功的重要因素。）產(chǎn)品規(guī)劃特色綜觀南昌市中心樓盤，第一感覺(jué)就是建筑密度大，樓間距小，私密性差，而萬(wàn)科以低密度住宅面市，迅速吸引了廣大客戶的眼球。萬(wàn)科開(kāi)發(fā)的樓盤都比較善于用色，建筑外立面是直接出現(xiàn)在客戶眼前的，合理的挑選色彩，合理的搭配色彩能給人耳目一新的感覺(jué)，該項(xiàng)目的給人的第一感覺(jué)就是這里是一個(gè)充滿青春、充滿活力、充滿時(shí)尚的生活城，非常符合現(xiàn)代都市人的生活習(xí)性。戶型規(guī)劃上，當(dāng)市中心項(xiàng)目還在走大戶型，高價(jià)格的模式時(shí)，萬(wàn)科城市花園已改變成小戶型、高價(jià)格的模式，在總價(jià)上優(yōu)勢(shì)明顯，瞬時(shí)得到客戶的關(guān)注。利用教育優(yōu)勢(shì)來(lái)開(kāi)發(fā)樓盤的項(xiàng)目不勝枚舉，屢試不爽，萬(wàn)科城市花園很精明的前期引進(jìn)高新國(guó)際學(xué)校，不僅提升了樓盤的檔次，更得到廣大因孩子教育購(gòu)房客戶的響應(yīng)。巧借市政綠化為己所用。項(xiàng)目東面的市政綠化帶通過(guò)簡(jiǎn)單的修造，在視覺(jué)上并已成為小區(qū)的組成部分。時(shí)尚的沿街商業(yè)，隱藏的內(nèi)街商業(yè)，氣派的小區(qū)會(huì)所給小區(qū)增色的同時(shí)，更打消了客戶對(duì)周邊配套缺乏所產(chǎn)生的顧慮。在產(chǎn)品類型上更不拘泥一格，規(guī)劃有花園洋房、聯(lián)排別墅、多層、高層，并在設(shè)計(jì)上合理的組團(tuán)分隔，符合多樣客戶的需求。在建筑選材和建筑施工上注重產(chǎn)品的品質(zhì)，建筑的每一個(gè)細(xì)節(jié)都能感到精雕細(xì)鑿。小區(qū)內(nèi)部硬質(zhì)的部分少，更多的是水景和綠化，并在植物挑選和搭配上體現(xiàn)小區(qū)的四季如春，整個(gè)小區(qū)給人的感覺(jué)就是綠意昂然。物業(yè)治理細(xì)致到位，處理事件及時(shí)，充分體現(xiàn)人性化，因而受到客戶的稱贊。五、高新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)1、市場(chǎng)客戶群帶有明顯的區(qū)域特性，區(qū)域購(gòu)買客戶占，市區(qū)客戶占，另外還有的外地客戶，從客戶身份看，教師居多，其次是園區(qū)內(nèi)的中高技術(shù)人員和領(lǐng)導(dǎo)，政府公務(wù)員的比例也不少，購(gòu)房的區(qū)域性是它的第一大特點(diǎn)。2、市場(chǎng)供應(yīng)房型以兩房、三房為主，兩房的面積范疇在?平方米。三房的面積范疇在?平方米之間，市場(chǎng)銷售反映這類房型符合市場(chǎng)客戶的需求，我們認(rèn)為隨著，住宅價(jià)格的上揚(yáng)，緊湊房型將是未來(lái)開(kāi)發(fā)趨勢(shì)。3、區(qū)域產(chǎn)品類型多樣，包括多層、小高層、高層、花園洋房、酒店式公寓，其中多層住宅和花園洋房相對(duì)受歡迎，其次是小高層，高層去化最慢，其中類似酒店式公寓項(xiàng)目也受到大量投資客戶的認(rèn)可。而且只要是超過(guò)萬(wàn)平方米的項(xiàng)目，產(chǎn)品形狀一樣超過(guò)三種，產(chǎn)品的多樣性是其又一特點(diǎn)。4、類似于酒店式公寓的精裝修公寓異軍突起。新城國(guó)際商都開(kāi)盤不到個(gè)月，既銷售多套，說(shuō)明了此類產(chǎn)品在市場(chǎng)上的活力，這與他所處的產(chǎn)業(yè)環(huán)境是分不開(kāi)的。早期的上海金橋開(kāi)發(fā)區(qū)同現(xiàn)在的高新開(kāi)發(fā)區(qū)一樣，酒店缺乏，金橋酒店公寓正是在那個(gè)時(shí)候橫空出世，迅速得到市場(chǎng)響應(yīng)，一方面它離開(kāi)發(fā)區(qū)很近，可以用做接待公司業(yè)務(wù)人員的住宿和會(huì)談，工作方便快捷。另一方面可以作為公司重要高級(jí)技術(shù)人員的長(zhǎng)期居住用房，而且裙樓的酒店餐飲部分還可以集合人氣，酒店式公寓已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)區(qū)不可或缺的重要組成部分。我們認(rèn)為本項(xiàng)目所在區(qū)域酒店式公寓產(chǎn)品前景良好，但應(yīng)在產(chǎn)品品質(zhì)上下工夫，建造真正的酒店式公寓。5、因?yàn)閰^(qū)域生活配套設(shè)施的缺乏，各樓盤都將商業(yè)設(shè)施作為必備配套。6、多層的銷售價(jià)格集中在?元平方米之間，小高層價(jià)格在元平方米左右，花園洋房的售價(jià)超過(guò)元平方米，車位一樣采用租賃形式。7、低密度，高綠化率的產(chǎn)品更受客戶青睞。六、區(qū)域市場(chǎng)分析對(duì)本項(xiàng)目的建議針對(duì)區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)分析，并借鑒萬(wàn)科四季花城中的成功體會(huì)，建議本項(xiàng)目:、作為高新科技園區(qū)，區(qū)域樓盤尚未用園區(qū)定位作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題，本項(xiàng)目可以以次為契機(jī),拉近項(xiàng)目與園區(qū)的關(guān)系。、周邊在售的樓盤好像都是針對(duì)區(qū)域高端人群，檔次較高，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)猛烈，建議本項(xiàng)目在檔次定位上錯(cuò)開(kāi)。、細(xì)分市場(chǎng)，本項(xiàng)目應(yīng)主要針對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的從業(yè)人員開(kāi)發(fā)為主，另外吸引部分周邊學(xué)校的教師，凸顯項(xiàng)目科教的結(jié)合。、產(chǎn)品戶型建議以緊湊的兩房、三房為主，其中兩房的房型面積建議控制在門以內(nèi)，三房的房型控制在m?以內(nèi)。適當(dāng)排布舒服的房型，滿足客戶的不同需求。、產(chǎn)品形狀以多層和花園洋房為主，小高層為輔，同時(shí)建造一部分純正的酒店式公寓，采取酒店式服務(wù)客戶，銷售上以年固定回報(bào)方式返還客戶。、設(shè)置小區(qū)商業(yè)街和多功能會(huì)所，完善社區(qū)生活配套。、建筑立面新穎、現(xiàn)代、科技，能給人耳目一新的感覺(jué)。、降低項(xiàng)目的建筑密度，營(yíng)造小區(qū)良好的景觀環(huán)境，特別在景觀小品的設(shè)置中于項(xiàng)目主題聯(lián)系起來(lái)。8、聘請(qǐng)?bào)w會(huì)豐富的物業(yè)治理公司。第四章高新區(qū)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析科技園區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不同于普通的城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，它不僅受到城市房地產(chǎn)的大環(huán)境影響，也受到科技園區(qū)小環(huán)境的影響，因?yàn)榭萍紙@區(qū)的相對(duì)封閉或是遠(yuǎn)離城市的特性，形成了明顯的區(qū)域消費(fèi)習(xí)慣，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也正是基于此類人群而產(chǎn)生。高新區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的良好運(yùn)行，成為區(qū)域，特別是類似本項(xiàng)目成功開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵，而影響經(jīng)濟(jì)的重要因素是高新區(qū)的產(chǎn)業(yè)環(huán)境，因此研究了區(qū)域產(chǎn)業(yè)環(huán)境，便可以為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期、客戶群定位、項(xiàng)目評(píng)判提供依據(jù)。一、高新區(qū)區(qū)位環(huán)境南昌高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)（下稱高新區(qū)）建于年月，年月份經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，成為全國(guó)家國(guó)家經(jīng)高新區(qū)之一，享受國(guó)家和省、市賦予的科技特區(qū)優(yōu)待政策。南昌高新區(qū)坐落在南昌市城東高教科研密集區(qū)內(nèi)，距市中心千米，交通便利，、路公交車直達(dá)區(qū)內(nèi)。高新區(qū)東領(lǐng)艾溪湖,西接青山湖，風(fēng)景秀麗、地勢(shì)平整，是南昌市大氣環(huán)境最好的區(qū)域之一，投資環(huán)境優(yōu)良。高新區(qū)總面積平方千米，可供集中開(kāi)發(fā)面積為平方千米。南昌飛機(jī)制造公司科技園和南昌航空學(xué)院科技園為南昌高新區(qū)的組成部分。二、高新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境、道路設(shè)施高新區(qū)完成建成城市道路總長(zhǎng)公里，并形成五橫九縱完善的道路循環(huán)網(wǎng)絡(luò)，通過(guò)相互之間的道路體統(tǒng)，能方便快捷的抵達(dá)南昌市中心。、供水系統(tǒng)日供水能力萬(wàn)噸，采用環(huán)網(wǎng)供水，與市區(qū)直接連通，可滿足生產(chǎn)、生活用水。、供電系統(tǒng)已建成裝機(jī)容量為萬(wàn)的變電站，完成一座裝機(jī)容量X萬(wàn)的變電站建設(shè)，滿足園區(qū)內(nèi)生產(chǎn)和生活用電。、通訊系統(tǒng)建有終局容量萬(wàn)門的程控電話和高速、寬帶的運(yùn)算機(jī)通訊網(wǎng)絡(luò)，并隨著園區(qū)的發(fā)展，適時(shí)擴(kuò)大系統(tǒng)容量。、煤氣管道管道煤氣已鋪設(shè)完成，并與南昌市煤氣管網(wǎng)貫通，根據(jù)需要，可以隨時(shí)與園區(qū)或居民區(qū)連接。、污水處理完成青山湖污水處理廠建設(shè)，日處理污水萬(wàn)噸，首期萬(wàn)噸污水處理工程已投入使用。、交通配套高新區(qū)距南昌火車站約公里，距贛江水運(yùn)港口約公里，距昌北國(guó)際機(jī)場(chǎng)約公里。南昌市公共交通總公司已在高新區(qū)內(nèi)建成南昌市最大的公交車總站，市區(qū)路、路、路、路、路、路、路、路、路、路公共汽車直達(dá)區(qū)內(nèi)，沿途經(jīng)過(guò)道路主要集中在高新區(qū)南面，北面幾乎沒(méi)有公交路線到達(dá)。、生活配套設(shè)施市場(chǎng)調(diào)查發(fā)覺(jué)，高新區(qū)的所有生活配套設(shè)施集中在高新區(qū)的南部，北部極其匱乏。區(qū)域人文氛圍濃厚，大學(xué)、中心、小學(xué)、國(guó)際學(xué)校等教育機(jī)構(gòu)眾多，形成了一站式的教育體系，超市、銀行、賓館等日常生活配套能滿足周邊居民的日常生活需求，但相比之下，醫(yī)療機(jī)構(gòu)還很少，對(duì)預(yù)防突發(fā)醫(yī)療事故還存在一定的滯后性。三、高新區(qū)投資優(yōu)待環(huán)境南昌高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)在國(guó)家和南昌政府的支持下，制定了一系列的投資產(chǎn)業(yè)園區(qū)的優(yōu)待政策，并根據(jù)企業(yè)規(guī)模的不同，優(yōu)待政策也是區(qū)別對(duì)待，同時(shí)也給不少創(chuàng)業(yè)人士足夠的發(fā)展空間。優(yōu)待政策內(nèi)容主要是高科技人才引進(jìn)、銀行貸款、土地供應(yīng)、財(cái)務(wù)稅收、為企業(yè)之間提供交流平臺(tái)等等，這些都給外來(lái)投資企業(yè)以足夠的吸引。四、高新區(qū)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀、高新區(qū)產(chǎn)業(yè)類別目前有美、英、法、日、德及港澳臺(tái)等十多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的投資商在高新區(qū)投資置業(yè)。進(jìn)區(qū)企業(yè)已達(dá)家，其中高新技術(shù)企業(yè)占全省以上，國(guó)家重點(diǎn)高新技術(shù)企業(yè)家，國(guó)外和外地的投資企業(yè)家，形成了電子信息、應(yīng)用軟件、生物醫(yī)藥、節(jié)能環(huán)保以及礦產(chǎn)資源深加工為支柱的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。、高新區(qū)產(chǎn)業(yè)成效截止到年底，全區(qū)累計(jì)開(kāi)發(fā)高新技術(shù)項(xiàng)目項(xiàng)，其中國(guó)家計(jì)劃項(xiàng)，國(guó)家和省級(jí)火炬計(jì)劃項(xiàng)目項(xiàng)。全區(qū)榮獲國(guó)家級(jí)科技進(jìn)步獎(jiǎng)項(xiàng)，省市科技進(jìn)步獎(jiǎng)項(xiàng)。、高新區(qū)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀年，全區(qū)完成技工貿(mào)總收入億元，占整個(gè)南昌經(jīng)濟(jì)收入的，其中實(shí)完成市屬工業(yè)銷售收入億元，實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入億元。各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)保持了兩位數(shù)的高速增長(zhǎng)，在南昌整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中已占有舉足輕重的地位。五、高新區(qū)企業(yè)人口環(huán)境、高新區(qū)入住企業(yè)結(jié)構(gòu)目前高新區(qū)形成了以民營(yíng)企業(yè)、股份制企業(yè)和三資企業(yè)為主體的高科技企業(yè)群體。入住企業(yè)已達(dá)多家，其中總收入超千萬(wàn)元的企業(yè)有家，其中超億元的企業(yè)家，主要以電子、醫(yī)藥、軟件等高科技產(chǎn)業(yè)為主。入住企業(yè)決定了高新區(qū)的工作人員是一類高學(xué)歷、高收入、高消費(fèi)的三高人群。、高新區(qū)從業(yè)人口結(jié)構(gòu)圖園區(qū)人口職業(yè)結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司目前高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)全區(qū)從業(yè)人員總數(shù)為人，其中工人總數(shù)為人，占；技術(shù)人員為人,占；中高級(jí)治理人員為人，占。園區(qū)人口構(gòu)成主要以工人、專業(yè)技術(shù)人員為主。、高新區(qū)從業(yè)人員收入截止到年底，高新區(qū)從業(yè)人員的人均年收入在元以上，高于南昌市平均水平，其中收入在萬(wàn)元以上占總?cè)藬?shù)的，年收入在?萬(wàn)元之間的人數(shù)占總?cè)藬?shù)的，普通人員的年收入在元，這一數(shù)據(jù)說(shuō)明了區(qū)域從業(yè)人員的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，從側(cè)面反映了他們較強(qiáng)（相比南昌整體水平）的支付能力。六、高新區(qū)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析小結(jié)1、南昌高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)位環(huán)境、政策環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境、投資優(yōu)待環(huán)境良好，為企業(yè)的不斷發(fā)展壯大提供了廣闊的產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間。現(xiàn)在高新區(qū)已經(jīng)一躍成為南昌經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要支撐點(diǎn)，政府投入的不斷加大，區(qū)域產(chǎn)業(yè)氛圍的逐步濃厚，將使整個(gè)高新區(qū)對(duì)外的吸附能力進(jìn)一步增強(qiáng)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景看好，這對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)無(wú)疑是利好消息。2、盡管高新區(qū)的經(jīng)濟(jì)前景看好，但應(yīng)該看到整個(gè)高新區(qū)發(fā)展緩慢是其重要特點(diǎn)，高新區(qū)建區(qū)

年來(lái)，發(fā)展相對(duì)緩慢，城東三路以南的區(qū)域已初見(jiàn)規(guī)模，產(chǎn)業(yè)氛圍濃厚，但城東三路以北的大片區(qū)域相對(duì)荒蕪，即使有建成的廠房，里面也是空空如也，本項(xiàng)目坐落在北區(qū)，周邊產(chǎn)業(yè)的發(fā)展滯后，將對(duì)本項(xiàng)目的銷售造成重要影響，特別是這些企業(yè)入住的不確定性勢(shì)必影響我們的開(kāi)發(fā)周期。3、高新區(qū)入住企業(yè)，決定了從業(yè)人員的素養(yǎng)，雖然普通工人所占比例較大，但總體收入水平明顯高于南昌總體水平，說(shuō)明了區(qū)域客戶的購(gòu)買能力較強(qiáng)。七、產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析對(duì)本項(xiàng)目的建議、既然產(chǎn)業(yè)園區(qū)未來(lái)發(fā)展前景良好，產(chǎn)業(yè)特性仍將以科技園區(qū)和創(chuàng)業(yè)園區(qū)為主，本項(xiàng)目作為科技園區(qū)的組成部分，開(kāi)發(fā)主題也應(yīng)與之呼應(yīng)，建議本項(xiàng)目以園區(qū)定位為主題開(kāi)發(fā)。、區(qū)域內(nèi)的從業(yè)人員收入高，支付能力強(qiáng)，本項(xiàng)目完全可以以這類人群為目標(biāo)，開(kāi)發(fā)我們的項(xiàng)目，根據(jù)人群結(jié)構(gòu)的不同，建議本項(xiàng)目產(chǎn)品中，中檔產(chǎn)品為主，適當(dāng)建造中高檔產(chǎn)品。、這類人群對(duì)生活的要求相對(duì)高，建議在產(chǎn)品品質(zhì)上做好基礎(chǔ)。第五章項(xiàng)目立地分析一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于南昌市京東地區(qū)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi),

毗鄰艾溪湖。東鄰京東大道（延伸段）、南依城東二路（延伸段）、西傍高新五路、北靠城東一路（延伸段）。整個(gè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)位于南昌市的東北部，東鄰艾溪湖、西依青山湖、北靠贛江,南部臨近南昌大學(xué)。以南昌大學(xué)為核心，周邊已逐步形成了一個(gè)文教區(qū)，一些高等進(jìn)修學(xué)院、職業(yè)技術(shù)學(xué)院紛紛進(jìn)駐本區(qū)。目前，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)已初現(xiàn)雛形，吸引了部分國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)進(jìn)駐，如彩電、統(tǒng)一企業(yè)、科勒公司、娃哈哈有限公司等。此外，區(qū)內(nèi)尚有大幅地塊處于開(kāi)發(fā)初期，估量在未來(lái)年整個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)可逐步成型。二、項(xiàng)目分析優(yōu)勢(shì)（）劣勢(shì)（）?臨近艾溪湖這一天然水系生態(tài)資源?生活配套和商業(yè)設(shè)施相當(dāng)缺乏，交通不便?園區(qū)內(nèi)多生態(tài)湖景觀資源?項(xiàng)目周邊整體環(huán)境不佳，?住宅部分規(guī)劃相對(duì)靈活，利于營(yíng)造良好的區(qū)內(nèi)“小環(huán)境”不利于樹(shù)立項(xiàng)目良好的整體形象園區(qū)產(chǎn)業(yè)功能會(huì)對(duì)住宅物業(yè)居住品質(zhì)的弱化高新產(chǎn)業(yè)區(qū)招商不理想，提供的有效客源相當(dāng)有限

機(jī)會(huì)（）整體經(jīng)濟(jì)向好，房地產(chǎn)發(fā)展迅速機(jī)會(huì)（）整體經(jīng)濟(jì)向好，房地產(chǎn)發(fā)展迅速艾溪湖畔周邊項(xiàng)目的集合效應(yīng)帶動(dòng)京東板塊的發(fā)展高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展前景看好威逼（）傳統(tǒng)的置業(yè)習(xí)慣區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)處于劣勢(shì)，青山湖區(qū)域的客源分流不可避兔本區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量大，有限的客源極易被稀釋三、項(xiàng)目操作難點(diǎn)分析高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展緩慢，未來(lái)發(fā)展招商引資具有不確定性產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期建設(shè)進(jìn)展緩慢，入駐企業(yè)數(shù)量有限，企業(yè)層次參差不齊，園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位略顯紛亂，在建項(xiàng)目未來(lái)招商引資具有較強(qiáng)的不確定性。——是否有充足的客源支撐，值得考量地段偏遠(yuǎn)，生活配套設(shè)施匱乏，市場(chǎng)認(rèn)可度低日常生活所需的商業(yè)、服務(wù)、醫(yī)療、交通等設(shè)施嚴(yán)重匱乏，最基本的生活便利性得不到保證。——很難吸引產(chǎn)業(yè)園區(qū)以外的市區(qū)客源進(jìn)入變電站、煤渣爐灰堆場(chǎng)、火力發(fā)電站影響周邊空氣質(zhì)量變電站的存在會(huì)使周邊居民受到一定程度的輻射影響，長(zhǎng)期居住不利于身體健康。煤渣爐灰堆場(chǎng)及火力發(fā)電站的存在影響區(qū)域空氣質(zhì)量?！司迎h(huán)境不佳項(xiàng)目四周被工業(yè)園區(qū)所包圍，在其中獨(dú)樹(shù)一幟，沒(méi)有一點(diǎn)居住氛圍，如果按照普通項(xiàng)目定位，銷售上存在難點(diǎn)。銷售上存在抗性第六章項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析一、競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)分析說(shuō)明、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)范疇界定南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)中帶有明顯的區(qū)域消費(fèi)性，而本項(xiàng)目又因處在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，所面對(duì)的客戶群就相當(dāng)明顯，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相對(duì)明確，那就是只要存在區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目都可以認(rèn)為是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但考慮到競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度隨著距離拉長(zhǎng)而逐步減弱的原則，我們以項(xiàng)目為圓心，以公里距離為半徑作為競(jìng)爭(zhēng)圈，圈內(nèi)的同類項(xiàng)目即確定為真正的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)范圍、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目挑選房地產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分為顯性競(jìng)爭(zhēng)和隱性競(jìng)爭(zhēng)，隱性競(jìng)爭(zhēng)主要是區(qū)域內(nèi)在售，且在后期仍有接續(xù)開(kāi)發(fā)規(guī)模的樓盤，隱性競(jìng)爭(zhēng)是區(qū)域內(nèi)正處在空地待開(kāi)發(fā)狀態(tài)和區(qū)域內(nèi)新增成交土地的項(xiàng)目，但是這一類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目很難獲取到它的開(kāi)發(fā)資料，后續(xù)的產(chǎn)品定位難以明確，不容易做競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比，因此這里還是以顯性競(jìng)爭(zhēng)作為主要分析對(duì)象，其競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目選取的條件如下:①w容積率《；②占地面積2畝（個(gè)別典型案例除外）；③競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目必須在競(jìng)爭(zhēng)范疇之內(nèi)；④產(chǎn)品類型為住宅；⑤現(xiàn)在所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目只是其中一期，后續(xù)還有開(kāi)發(fā)；按照上述競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目挑選條件，我司挑選了符合研究條件的例參考性樣本項(xiàng)目，項(xiàng)目概況如下：表擬研究區(qū)域的樣本樓盤板塊項(xiàng)目名稱占地面積總建筑面積容積率銷售價(jià)格京東萬(wàn)科四季花城南區(qū)畝北區(qū)畝南區(qū)萬(wàn)北區(qū)萬(wàn)?元后豐源天域ma?元nV青山湖秀泊經(jīng)典畝萬(wàn)?元而香溢花城畝，一期占地畝一期萬(wàn)?元行（公寓）數(shù)據(jù)來(lái)源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司二、與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)比分析對(duì)比本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)弱表容項(xiàng)地段交通生活配套自然環(huán)境小區(qū)環(huán)境小區(qū)規(guī)模居住氛圍企業(yè)品牌物業(yè)治理萬(wàn)科四季花城—較強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)—較強(qiáng)豐源天域較強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)—較弱較強(qiáng)強(qiáng)弱較弱秀泊經(jīng)典強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)較強(qiáng)強(qiáng)較弱—香溢花城強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)—強(qiáng)說(shuō)明：“一一”表示與本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)持平?！皬?qiáng)”表示競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目同本項(xiàng)目相比在某項(xiàng)因素上處于競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)勢(shì)。結(jié)論：綜觀本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)，不僅競(jìng)爭(zhēng)惡劣，而且競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手強(qiáng)勁，通過(guò)不同地產(chǎn)因子對(duì)比，本項(xiàng)目已經(jīng)處于明顯的弱勢(shì)，在此競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，如何突出重圍，將是本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。三、規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)方式面對(duì)強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，市場(chǎng)上常用的方法就是運(yùn)用合理的營(yíng)銷手法或營(yíng)銷策略來(lái)規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)，從而避免直接沖突。錯(cuò)位定位規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目觀察，售價(jià)都在元平方米以上，屬于區(qū)域內(nèi)的高檔住宅，本項(xiàng)目若能在檔次上與其錯(cuò)開(kāi)，適當(dāng)降低檔次，走中高檔路線，房型設(shè)計(jì)上以緊湊的兩房、三房為主，使總價(jià)與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目拉開(kāi)，吸引區(qū)域客戶群中份額最大的普通客戶和技術(shù)人員居住需求，避免了同競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目直接競(jìng)爭(zhēng)。時(shí)間差規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)時(shí)間差規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)是房地產(chǎn)營(yíng)銷中最直接、最常用的手段，即通過(guò)調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期和上市時(shí)間，來(lái)定位本項(xiàng)目銷售周期，使之在銷售時(shí)間是與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手直接錯(cuò)開(kāi)，這一規(guī)避方式可以在本項(xiàng)目具體施工周期確定的前提下，來(lái)具體安排和實(shí)施?；焕麨橛欣麠l件規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)本項(xiàng)目四周均為小型科技園區(qū)，科研廠房集合，這既是本項(xiàng)目的劣勢(shì)也是優(yōu)勢(shì)，如何將劣勢(shì)轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢(shì)也將成為本案規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)的一條手段?？梢詫⒈卷?xiàng)目的開(kāi)發(fā)同整個(gè)園區(qū)的定位結(jié)合起來(lái)，定位“科技”或“創(chuàng)業(yè)）為主題，使之即成為園區(qū)的配套房，也成為園區(qū)招商的重要條件。第七章國(guó)內(nèi)知名開(kāi)發(fā)園區(qū)中房地產(chǎn)操作模式分析一、上海重要產(chǎn)業(yè)園區(qū)概況、上海張江高科技園區(qū)園區(qū)概況上海張江高科技園區(qū)成立于年月，是國(guó)家級(jí)的高新技術(shù)園區(qū)，規(guī)劃面積平方公里。年月,上海市委、市政府制定“聚焦張江”的戰(zhàn)略決策，明確園區(qū)以生物醫(yī)藥和信息技術(shù)兩大高科技產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，集中體現(xiàn)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的主體功能。張江園區(qū)步入了快速發(fā)展階段。至年月底，園區(qū)完成開(kāi)發(fā)面積平方公里，吸引投資額億美元，注冊(cè)企業(yè)達(dá)家，固定資產(chǎn)投資億元人民幣。技術(shù)、資金、市場(chǎng)在園區(qū)有了暢通的互動(dòng)渠道，“自我設(shè)計(jì)、自主經(jīng)營(yíng)、自由競(jìng)爭(zhēng)”和“鼓勵(lì)成功、寬容失敗”的園區(qū)文化和創(chuàng)業(yè)氛圍逐步形成。經(jīng)過(guò)近年的開(kāi)發(fā)，園區(qū)構(gòu)筑了三大國(guó)家級(jí)基地（國(guó)家上海生物醫(yī)藥科技產(chǎn)業(yè)基地、國(guó)家信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地和國(guó)家科技創(chuàng)業(yè)基地）的框架，形成了生物醫(yī)藥、集成電路和軟件三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)目前已形成由羅氏、阿莫仙、葛蘭素史克、先鋒藥業(yè)等個(gè)國(guó)內(nèi)外一流藥廠組成的產(chǎn)業(yè)群體，引進(jìn)中科院藥物所、國(guó)家人類基因組南方研發(fā)中心等家研發(fā)機(jī)構(gòu)，以及以多家中小型科技企業(yè)為代表的創(chuàng)業(yè)群體。信息產(chǎn)業(yè)基地以集成電路和軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)展為龍頭，帶動(dòng)運(yùn)算機(jī)和通訊、光電子、信息安全、銀行卡產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展。隨著中芯、宏力和貝嶺等晶圓制造項(xiàng)目落戶園區(qū)，已有家芯片設(shè)計(jì)公司、家硅片制造公司、家光掩膜和封裝測(cè)試企業(yè)、家研發(fā)教育機(jī)構(gòu)，以及家配套及設(shè)備供應(yīng)公司積聚張江，集成電路產(chǎn)業(yè)鏈在張江初步構(gòu)成。經(jīng)過(guò)幾年的努力，面積萬(wàn)平方米的浦東軟件園已成為“國(guó)家軟件產(chǎn)業(yè)基地”，年成為個(gè)“國(guó)家軟件出口基地”之一，規(guī)劃面積達(dá)到萬(wàn)平方米。一大批知名軟件企業(yè)進(jìn)駐園區(qū)：如微軟、花旗、畢博、、京瓷，銀聯(lián)、金蝶、東軟、、、；“國(guó)家軟件產(chǎn)業(yè)基地”的集聚與輻射效應(yīng)已經(jīng)展現(xiàn)?？萍紕?chuàng)業(yè)基地建有多模式、多類型的孵化器，突出創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)功能，一批新經(jīng)濟(jì)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了大踏步的飛躍?！笆濉逼陂g，園區(qū)將建設(shè)成為以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為支撐、以創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)為主要功能的國(guó)內(nèi)一流高科技園區(qū)。用十年時(shí)間，建成世界知名的科學(xué)園區(qū)。在年前后，建設(shè)成為世界級(jí)的高科技園區(qū)。

總體規(guī)劃園區(qū)在規(guī)劃中吸取了世界著名科學(xué)園區(qū)的建設(shè)體會(huì)，強(qiáng)調(diào)超前的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和生態(tài)環(huán)境的理念，園區(qū)規(guī)劃容積率小于，綠化率大于。規(guī)劃面積平方公里。主要包括：孵化樓、辦公樓、標(biāo)準(zhǔn)廠房和商業(yè)中心、文體中心、地鐵站、公寓、別墅等公共配套設(shè)施。重點(diǎn)發(fā)展孵化和創(chuàng)新項(xiàng)目。規(guī)劃面積平方公里。主要包括：集成電路產(chǎn)業(yè)基地（一期）、國(guó)家生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地（一期）國(guó)家信息產(chǎn)業(yè)基地、國(guó)家技術(shù)創(chuàng)業(yè)基地等。重點(diǎn)引進(jìn)生物醫(yī)藥和微電子信息兩大高科技領(lǐng)域的研發(fā)和生產(chǎn)項(xiàng)目。規(guī)劃面積平方公里。重點(diǎn)引進(jìn)集成電路產(chǎn)業(yè)及相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)、研發(fā)項(xiàng)目。規(guī)劃面積平方公里。主要包括：研發(fā)中心、國(guó)家信息安全基地、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地（二期）、大學(xué)園區(qū)、醫(yī)院、國(guó)家實(shí)驗(yàn)室等。重點(diǎn)發(fā)展高等教育和科學(xué)基礎(chǔ)研究。

規(guī)劃面里。主要包積為萬(wàn)平方公園及商配套等。規(guī)劃面里。重點(diǎn)引產(chǎn)業(yè)配套項(xiàng)積平方公括一個(gè)面米的主題業(yè)、金融積平方公進(jìn)高科技目。積平方公括張江居積平方公括一個(gè)面米的主題業(yè)、金融積平方公進(jìn)高科技目。積平方公括張江居規(guī)劃面積平方公里。、上海金橋出口加工區(qū)金橋出口加工區(qū)位于上海浦東新區(qū)中部,規(guī)劃面積平方公里，西連陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，北靠外高橋保稅區(qū)，南接張江高科技國(guó)區(qū)。距虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)公里、浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)公里、外高橋港區(qū)公里。金橋出口加工區(qū)規(guī)劃面積平方公里，以南北走向的金橋路為界，東部為現(xiàn)代工業(yè)園區(qū)和現(xiàn)代商貿(mào)園區(qū)，約平方公里；西部為現(xiàn)代生活園區(qū)和治理服務(wù)中心，約平方公里。金橋現(xiàn)代商貿(mào)園區(qū)位于金橋出口加工區(qū)中心地帶，占地約平方公里。區(qū)內(nèi)擁有完善的國(guó)際貿(mào)易相關(guān)服務(wù)體系，提供報(bào)關(guān)、商檢、倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸、結(jié)匯、保險(xiǎn)五位一體的全能級(jí)國(guó)際貿(mào)易服務(wù)，為現(xiàn)代商貿(mào)特別是第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了優(yōu)越的條件。金橋現(xiàn)代生活園區(qū)位于金橋出口加工區(qū)西部，占地約平方公里。園區(qū)緊靠?jī)?nèi)環(huán)線和楊浦大橋，是浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)通向上海市中心的必經(jīng)之地，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。按照規(guī)劃，金橋現(xiàn)代生活園區(qū)將建成一個(gè)人和自然和諧、具有創(chuàng)意和特色、綠化和環(huán)境優(yōu)美、適合境外人士居住、社會(huì)功能齊全的現(xiàn)代生活示范小區(qū)，同時(shí)也是浦東和上海最有吸引力、最具升值潛力的投資寶地。金橋現(xiàn)代生活園區(qū)內(nèi)還注重開(kāi)發(fā)一流的社會(huì)綜合配套功能。在教育方面，先后有杉達(dá)大學(xué)、中歐國(guó)際工商學(xué)院進(jìn)駐。中國(guó)福利會(huì)幼兒園和平和雙語(yǔ)學(xué)校已于年月正式招收新生。上海協(xié)和國(guó)際學(xué)校已于年起招收外籍人員子女入學(xué)。由國(guó)家科技部任命的金橋現(xiàn)代科技園位于金橋出口加工區(qū)工業(yè)區(qū)東部，總面積平方公里。金橋現(xiàn)代科技園區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完善，是國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施最好的開(kāi)發(fā)區(qū)之一。現(xiàn)已落戶的項(xiàng)目有中美最大的合資項(xiàng)目“上海通用汽車有限公司”、中日最大的高科技合資項(xiàng)目”上海華虹電子有限公司”、中德合資的“聯(lián)合汽車電子有限公司”，中比合資的“上海貝爾通信有限公司”。、上海安亭國(guó)際汽車城安亭概述安亭鎮(zhèn)位于上海市西北郊，處于長(zhǎng)江三角洲的核心。是以轎車工業(yè)和轎車生產(chǎn)配套工業(yè)為主的現(xiàn)代化綜合性工業(yè)城，也是上海西部的中心城鎮(zhèn)。南瀕吳淞江，西接江蘇省，北歸嘉定區(qū)，為嘉定、昆山、青浦三地之交界，距上海市中心公里，距上海虹橋機(jī)場(chǎng)公安亭鎮(zhèn)與方泰鎮(zhèn)合并后總面積達(dá)到了多萬(wàn)平方米，現(xiàn)有人口萬(wàn)多，估量在一至兩年內(nèi)可達(dá)萬(wàn)人。安亭規(guī)劃安亭——國(guó)際汽車城■規(guī)劃目標(biāo)總規(guī)模投入將達(dá)到億元人民幣。汽車城爭(zhēng)取用年左右的時(shí)間全面完成高標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)設(shè)施、城建配套設(shè)施和環(huán)境設(shè)施建設(shè)。＞在年內(nèi)廣泛開(kāi)展國(guó)內(nèi)和國(guó)際合作，增強(qiáng)集聚與輻射功能。＞年初具規(guī)模，基本建成。＞力爭(zhēng)經(jīng)過(guò)年的滾動(dòng)發(fā)展，成為我國(guó)乃至亞太地區(qū)汽車貿(mào)易的核心市場(chǎng)?！稣w規(guī)劃＞上海國(guó)際汽車城總體規(guī)劃經(jīng)過(guò)國(guó)際招標(biāo)，由德國(guó)公司承擔(dān)設(shè)計(jì)，規(guī)劃方案體現(xiàn)了綜合性汽車產(chǎn)業(yè)基地與特色風(fēng)貌城鎮(zhèn)德結(jié)合。上海市人民政府于年月正式批準(zhǔn)上海國(guó)際汽車城總體規(guī)劃。＞上海國(guó)際汽車城規(guī)劃占地平方公里。根據(jù)“統(tǒng)一規(guī)劃、分步建設(shè)、滾動(dòng)發(fā)展”的原則，前期基礎(chǔ)設(shè)施投資規(guī)模為億元人民幣。■分區(qū)規(guī)劃上海國(guó)品湮軍明＞服務(wù)貿(mào)易區(qū)令規(guī)劃占地平方公里，包括：汽車貿(mào)易區(qū)、展現(xiàn)展覽區(qū)、物流配套區(qū)；屆時(shí)，國(guó)際著名汽車廠商（別克、福特、林致、寶馬、豐田、尼桑、三菱）的營(yíng)銷總部、代理機(jī)構(gòu)和跨國(guó)采購(gòu)中心紛紛進(jìn)駐，多位一體的品牌專賣店競(jìng)相云集，汽車貿(mào)易的網(wǎng)絡(luò)聯(lián)通世界，成為我國(guó)乃至亞太地區(qū)汽車貿(mào)易的核心市場(chǎng)和重要集散地。。規(guī)劃建設(shè)以傳導(dǎo)現(xiàn)金汽車文化為主題的“環(huán)球汽車公園”。公園內(nèi)設(shè)有“環(huán)球汽車廣場(chǎng)”汽車博物館和國(guó)內(nèi)外著名品牌汽車的展現(xiàn)場(chǎng)館以及試架車道等配套設(shè)施，形成集汽車博覽、旅行、休閑、會(huì)展、科普等多功能于一體的開(kāi)放式公共文化休閑空間。＞研發(fā)區(qū)占地平方公里，將吸引國(guó)內(nèi)外技術(shù)中心、信息中心、研發(fā)中心及汽車形式認(rèn)證中心和教育培訓(xùn)中心入駐，集聚全球汽車科技精英人才，從事科技創(chuàng)新和科研成果產(chǎn)業(yè)化。＞制造區(qū)令汽車城制造區(qū)是中國(guó)重要的轎車及零部件制造基地，占地平方公里，著名的上海大眾汽車有限公司等來(lái)自德國(guó)、美國(guó)、日本、新加坡以及臺(tái)灣等十幾個(gè)國(guó)家和地區(qū)的上百家企業(yè)已落戶制造區(qū)。令零部件工業(yè)已形成以汽車產(chǎn)業(yè)為龍頭，集汽車配件、科研儀器、電子外表等為一體的制造業(yè)體系。將以優(yōu)待的引資政策、良好的治理服務(wù)，連續(xù)吸引國(guó)際知名的汽車零部件制造廠商入駐，成為具有相當(dāng)規(guī)模的汽配產(chǎn)業(yè)基地。＞科教區(qū)規(guī)劃占地平方公里，同濟(jì)汽車學(xué)院將體現(xiàn)產(chǎn)學(xué)研結(jié)合，國(guó)內(nèi)外結(jié)合、教育與研發(fā)結(jié)合、培訓(xùn)與實(shí)踐結(jié)合的特點(diǎn)，成為立足上海國(guó)際汽車城，面向上海和全國(guó)汽車產(chǎn)業(yè)的規(guī)模最大、學(xué)科最齊、水平最高的綜合性、研究性大學(xué)?？偼顿Y億元人民幣，全部建成后在校學(xué)生規(guī)模達(dá)人。＞新鎮(zhèn)區(qū)令規(guī)劃占地約平方公里。令一期開(kāi)發(fā)獨(dú)立、半獨(dú)立式聯(lián)體住宅平方米。令可滿足戶約人的居住需求。令住宅容積率為，綠化面積萬(wàn)平方米。令目前均價(jià)元平方。＞其他高爾夫球場(chǎng)和中心公園是汽車城規(guī)劃的亮點(diǎn)之一。高爾夫球場(chǎng)占地面積畝，規(guī)劃建成洞標(biāo)準(zhǔn)賽道及會(huì)所等配套設(shè)施，可以舉辦國(guó)際性賽事。令中心公園規(guī)劃占地畝，將建成以汽車為主題，在具備自然生態(tài)、綠化、水體為特點(diǎn)的自然風(fēng)光的同時(shí)，與汽車博覽展現(xiàn)功能相結(jié)合，形成具有會(huì)展業(yè)態(tài)功能的綜合性博覽場(chǎng)館群，對(duì)提升汽車城總體形象等將產(chǎn)生龐大的促進(jìn)作用。、上海海港新城隨著海洋山深水港工程啟動(dòng)，一座規(guī)劃面積達(dá)平方公里的世界一流的現(xiàn)代化海港新城，將在上海南匯蘆潮港興建。作為上海市新一輪城市規(guī)劃中的新城之一，這座生態(tài)型的海港新城，規(guī)劃藍(lán)圖已基本定盤。

新城，作為上配套工程，位匯處，與竦泗望。海港新城環(huán)境，是上海重要“門深水港的建布局以平方心，向四周環(huán)城市湖灘環(huán)中心,與湖岸即將興建的海港海洋山深水港工程的于長(zhǎng)江與杭州灣的交及大、小洋山隔海相有著得天獨(dú)厚的地理通向沿海各大島嶼的戶”。依靠未來(lái)洋山設(shè)，海港新城的規(guī)劃公里的人工湖為圓狀擴(kuò)散。被林蔭道和繞的中心湖位于城市相連的半島伸向湖中，島上設(shè)有大型的文化性建筑，如劇場(chǎng)、航運(yùn)博物館、海洋水族館等。新城，作為上配套工程，位匯處，與竦泗望。海港新城環(huán)境，是上海重要“門深水港的建布局以平方心，向四周環(huán)城市湖灘環(huán)中心,與湖岸建成后的上海海港新城，將集現(xiàn)代物流、港口加工、金融貿(mào)易、商業(yè)服務(wù)、居住旅行等為一體，構(gòu)筑世紀(jì)中國(guó)港口城市的新形象。年月日，市府批復(fù)同意市規(guī)劃局組織編制的《海港新城總體規(guī)劃》。該規(guī)劃經(jīng)過(guò)了兩階段的國(guó)際方案征集，先由英、德、意、美、澳、日、荷等國(guó)家世界知名設(shè)計(jì)公司完成概念性規(guī)劃方案，經(jīng)評(píng)選后，再由德、澳、

意三國(guó)的設(shè)計(jì)公司完成深化階段的規(guī)劃方案，再經(jīng)第二次評(píng)審后，由市規(guī)劃院對(duì)中選的德國(guó)公司方案深化優(yōu)化而成。海港新城位于南匯區(qū)的蘆潮港地區(qū)，其范疇為新城北護(hù)城河人民塘隨塘河萬(wàn)書(shū)公路東彭公路道路規(guī)劃海岸線圍合區(qū)域。規(guī)劃控制區(qū)面積、整體規(guī)劃用地、城市建設(shè)用地、實(shí)際居住人口數(shù)如表:項(xiàng)目名稱單位數(shù)值規(guī)劃控制區(qū)面積平方公里總體規(guī)劃用地平方公里城市建設(shè)用地平方公里圓形人工湖直徑公里年實(shí)際居住人口數(shù)萬(wàn)人約規(guī)劃以圓形人工湖為核心的環(huán)狀放射結(jié)構(gòu)，形成一個(gè)中心、三個(gè)環(huán)帶、八個(gè)城區(qū)的布局擁有大型生態(tài)綠地觀環(huán)境。還濱海新城通市政基及以人為理、環(huán)境干全、生活舒形狀。到年，把海港新城建設(shè)成為與洋山港功能相適應(yīng)的濱海新城。該新城既具有現(xiàn)代化的產(chǎn)業(yè)區(qū)，又湖泊水面和為主體的景有與現(xiàn)代化相匹配的交礎(chǔ)設(shè)施。以本、布局合凈、配套齊

服、交通便利的現(xiàn)代化城市生活區(qū)。擁有大型生態(tài)綠地觀環(huán)境。還濱海新城通市政基及以人為理、環(huán)境干全、生活舒根據(jù)規(guī)劃，海港新城的城市快速公路系統(tǒng)，與四通八達(dá)的上海高速公路網(wǎng)相連接，與不斷擴(kuò)展的城市產(chǎn)業(yè)用地連成一片。正在建設(shè)中的上海磁懸浮列車示范運(yùn)營(yíng)線，今后也將延伸到海港新城，港城內(nèi)還將構(gòu)筑連接緊密、舒服的有軌電車網(wǎng)，居民出行不坐轎車也很便利。同時(shí)，從蘆潮港到洋山島，還將飛架一座長(zhǎng)達(dá)公里的雙向六車道跨海大橋，從海港新城出發(fā),直達(dá)洋山島。二、武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、項(xiàng)目概況武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)創(chuàng)建于年月，年月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。年月,經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，在區(qū)內(nèi)設(shè)立了中國(guó)中部地區(qū)唯獨(dú)的出口加工區(qū)。開(kāi)發(fā)區(qū)位于武漢市區(qū)西南，瀕臨長(zhǎng)江，地處市區(qū)中環(huán)線和外環(huán)線之間。規(guī)劃面積平方公里，已開(kāi)發(fā)平方公里，遠(yuǎn)期控制規(guī)劃面積平方公里，發(fā)展腹地廣闊，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。開(kāi)發(fā)區(qū)交通便利。東鄰長(zhǎng)江黃金水道，上海至拉薩的國(guó)道橫穿東西，北京至珠海的高速公路縱貫?zāi)媳?，公路網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)。區(qū)內(nèi)湖泊環(huán)繞，景色秀美。這是一處創(chuàng)業(yè)、居家、旅行、休閑的理想之地。開(kāi)發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施完善。已形成雙水源供氣、通訊、道路、俱全。開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)與法國(guó)雪鐵龍公目為龍頭,一大批鐵路、排水等基礎(chǔ)設(shè)施一應(yīng)特色鮮明。以東風(fēng)汽車公司司合資的年產(chǎn)萬(wàn)輛轎車項(xiàng)國(guó)外跨國(guó)公司及國(guó)內(nèi)著名水、雙回路供電，煤氣、蒸已形成雙水源供氣、通訊、道路、俱全。開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)與法國(guó)雪鐵龍公目為龍頭,一大批鐵路、排水等基礎(chǔ)設(shè)施一應(yīng)特色鮮明。以東風(fēng)汽車公司司合資的年產(chǎn)萬(wàn)輛轎車項(xiàng)國(guó)外跨國(guó)公司及國(guó)內(nèi)著名企業(yè)紛紛來(lái)區(qū)落戶，形成了以汽車及汽車零部件產(chǎn)業(yè)為主，食品飲料、機(jī)械、電子、信息、醫(yī)藥、生物工程等產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的多元化發(fā)展格局。、規(guī)劃布局開(kāi)發(fā)區(qū)地處中國(guó)東南西北公路網(wǎng)與之交匯點(diǎn)上，區(qū)內(nèi)設(shè)有與京廣線相連的專用鐵路、汽車滾裝與貨運(yùn)專用碼頭以及中南地區(qū)大型客運(yùn)中心；其供水、供電、供熱、供氣與排污等設(shè)施一應(yīng)俱全；外國(guó)專家別墅區(qū)、三角湖度假村與一批花園式住宅小區(qū)，獨(dú)樹(shù)一幟；可舉辦國(guó)際競(jìng)技體育重大比賽的體育場(chǎng)氣勢(shì)磅礴，賓館酒店、寫字樓、購(gòu)物城、保稅倉(cāng)庫(kù)、各類銀行與現(xiàn)代通信體系，完全可以滿足客商的服務(wù)需要。開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)功能定位特色鮮明。規(guī)劃面積平方公里的湖北武漢出口加工區(qū)，已有唯冠、冠捷等多家先進(jìn)制造加工項(xiàng)目入駐；規(guī)劃面積畝的高科技產(chǎn)業(yè)園，優(yōu)先發(fā)展生物工程、新醫(yī)藥、光機(jī)電一體化、電子信息與通訊、新材料、環(huán)保及新能源等項(xiàng)目，已有中國(guó)普天集團(tuán)、長(zhǎng)征火箭、潛江制藥等高科技企業(yè)在此落戶；位于開(kāi)發(fā)區(qū)西南端的二號(hào)工業(yè)區(qū)總占地平方公里，主要由楓樹(shù)組團(tuán)（地塊）、全力組團(tuán)（地塊）構(gòu)成，其中楓樹(shù)組團(tuán)平方公里，全力組團(tuán)平方公里。在加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的同時(shí)，武漢開(kāi)發(fā)區(qū)加大招商引資的力度。目前，二號(hào)工業(yè)區(qū)已引進(jìn)各類生產(chǎn)型項(xiàng)目多個(gè)，總投資多億元，涉及汽車、電子、服裝、醫(yī)藥等行業(yè)。規(guī)劃面積畝的民營(yíng)科技工業(yè)園，主要以電子、飲料、服飾、醫(yī)藥等為發(fā)展重點(diǎn)，年已實(shí)現(xiàn)企業(yè)總產(chǎn)值億元以上。、開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，一派繁榮昌盛景象。從建區(qū)到年底，開(kāi)發(fā)區(qū)累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資億元；實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值億元，實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值億元，實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入億元。年，開(kāi)發(fā)區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值.億元，實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值億元，固定資產(chǎn)投資億元，完成財(cái)政收入億元，實(shí)際利用外資億美元，實(shí)現(xiàn)出口創(chuàng)匯萬(wàn)美元。開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的塊頭越來(lái)越大，占南昌市經(jīng)濟(jì)總量的比重不斷提高，成為南昌市經(jīng)濟(jì)的“龍頭”。在商務(wù)部最近公布的全國(guó)個(gè)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)綜合環(huán)境評(píng)判體系中，武漢開(kāi)發(fā)區(qū)綜合指數(shù)名列第，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力名列第，居中西部國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)首位。三、各產(chǎn)業(yè)園區(qū)帶來(lái)的啟示從上述產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃來(lái)看，可以得到以下啟示：、依靠區(qū)位優(yōu)勢(shì)，整合產(chǎn)業(yè)資源，打造現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)容園區(qū)區(qū)位產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上海張江高科技園區(qū)浦東張江鎮(zhèn)，龍陽(yáng)路中環(huán)線，地鐵二號(hào)線終點(diǎn)站，浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)高科技產(chǎn)業(yè)研發(fā)基地上海金橋出口加工區(qū)浦東金橋鎮(zhèn)，外高橋保稅區(qū)，軌道交通線港口加工上海安亭國(guó)際汽車城嘉定區(qū)安亭鎮(zhèn)，滬寧第一鎮(zhèn)，滬寧高速公路旁大眾汽車研發(fā)、生產(chǎn)基地上海海港新城南匯區(qū)蘆潮港，南蘆公路，東海大橋，洋山深水港物流貿(mào)易，旅行渡假武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)地處中國(guó)東南西北公路網(wǎng)與之交匯點(diǎn)上，區(qū)內(nèi)設(shè)有與京廣線相連的專用鐵路、汽車滾裝與貨運(yùn)專用碼頭以及中南地區(qū)大型客運(yùn)中心汽車、家電、電子、綜合性現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，集研發(fā)、生產(chǎn)、展現(xiàn)、居住為一體，成為大都市周邊的衛(wèi)星城鎮(zhèn)上海張江高科技園區(qū)一一張江鎮(zhèn)上海金橋出口加工區(qū)一一碧云國(guó)際社區(qū)上海安亭國(guó)際汽車城一一安亭新鎮(zhèn)武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)一一三角湖居住區(qū)、具有一定的交通優(yōu)勢(shì)（現(xiàn)有的或規(guī)劃中的）及產(chǎn)業(yè)通路上海張江高科技園區(qū)一一地鐵、龍陽(yáng)路快速干道浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)上海金橋出口加工區(qū)一一地鐵線、市內(nèi)快速干道外高橋保稅區(qū)上海安亭國(guó)際汽車城一一滬寧高速公路江浙地區(qū)各城市上海海港新城一一東海大橋、城市快速干道、磁懸浮洋山深水港武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)一一中環(huán)路，龍陽(yáng)大道京廣鐵路、政府高度重視，招商引資力度強(qiáng)，國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)集合。、從城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度出發(fā)，總體規(guī)劃具有高度和系統(tǒng)性，能保持較強(qiáng)的對(duì)外經(jīng)濟(jì)聯(lián)系性和協(xié)作性。6、區(qū)規(guī)劃理念新穎，整體性強(qiáng)，配套生活設(shè)施、居住區(qū)與產(chǎn)業(yè)園區(qū)有效結(jié)合，利于吸引外來(lái)投資。四、與本項(xiàng)目的比較分析

區(qū)位交通聯(lián)系產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)規(guī)劃及建設(shè)本項(xiàng)目南昌市京東地區(qū)，近艾溪湖、青山湖，臨贛江，近南昌大學(xué)城市交通主干道（北京西路、高新大道）高新科技產(chǎn)業(yè)研發(fā)，旅行各自分區(qū)規(guī)劃，研發(fā)、生產(chǎn)、生活配套等各功能區(qū)無(wú)明顯規(guī)劃上海張江高科技園區(qū)浦東張江鎮(zhèn)，上海中環(huán)線內(nèi)，近浦東機(jī)場(chǎng)地鐵二號(hào)線終點(diǎn)站;浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)高科技產(chǎn)業(yè)研發(fā)基地進(jìn)行總體規(guī)劃，形成研發(fā)、生產(chǎn)基地與居住、生活配套的兩大片區(qū)上海金橋出口加工區(qū)浦東金橋鎮(zhèn)，外高橋保稅區(qū)軌道交通線，楊高北路城市快速干道；外高橋港區(qū)港口加工進(jìn)行總體規(guī)劃，形成出口加工、現(xiàn)代商貿(mào)、現(xiàn)代生活、現(xiàn)代科技四大功能區(qū)上海安亭國(guó)際汽車城嘉定區(qū)安亭鎮(zhèn)，滬寧第一鎮(zhèn)，滬寧高速公路旁滬寧高速公路;連接江浙地區(qū)各主要城市的主要公路系統(tǒng)大眾汽車研發(fā)、生產(chǎn)基地進(jìn)行總體規(guī)劃，形成服務(wù)貿(mào)易、制造、研發(fā)、生活配套四大功能區(qū)上海海港新城南匯區(qū)蘆潮港，近洋山深水港東海大橋,城市快速干道，磁懸?。挥裳笊缴钏圻B接國(guó)內(nèi)外主要航線物流貿(mào)易，旅行渡假進(jìn)行總體規(guī)劃，形成集現(xiàn)代物流、港口加工、金融貿(mào)易、商業(yè)服務(wù)、居住旅行等為一體的衛(wèi)星城武漢經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)龍陽(yáng)大道京廣線相連的專用鐵路、汽車滾裝與貨運(yùn)專用碼頭以及中南地區(qū)大型客運(yùn)中心汽車、電子、家電以汽車