2022年營改增政策

營改增政策營業(yè)稅改征增值稅（以下簡稱營改增）是指以前繳納營業(yè)稅的應(yīng)稅項(xiàng)目改成繳納增值稅，增值稅只對產(chǎn)品或者服務(wù)的增值部分納稅，削減了重復(fù)納稅的環(huán)節(jié)。那么，在過渡時期，它的一些政策、規(guī)定是怎樣的呢？下面就對營改增最新政策《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》進(jìn)行解讀，盼望對大家有所關(guān)心！

根據(jù)2022年3月24日公布的《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》，營改增試點(diǎn)的細(xì)則正式亮相。其中備受關(guān)注的房地產(chǎn)業(yè)營改增政策也隨之明確，房企的舊項(xiàng)目可以選擇兩種計稅方法。而對于個人二手住房交易，將根據(jù)5%的征收率計算納稅，稅負(fù)有所降低。

而財政部、國家稅務(wù)總局最新公布的《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》對個人住房轉(zhuǎn)讓實(shí)施差別政策，北上廣深個人將購買2年以上（含2年）的一般住房對外銷售的，免征增值稅。

賣300萬元房營改增后少繳7100元

增值稅與營業(yè)稅的不同在于，增值稅的計算需要把含稅部分剔除，而簡易征收方式不需要計算進(jìn)項(xiàng)稅和銷項(xiàng)稅，其計算公式為增值稅=含稅銷售額÷（1+征收率）×征收率。

舉例來說，房子的交易價格為300萬元，假如征營業(yè)稅，那么營業(yè)稅=300萬元×5%=15萬元。改征增值稅后，采納簡易征收，征收率為5%，300萬元為含稅價，需要剔除稅收部分后再乘以征收率，即增值稅=300萬元÷（1+5%）×5%=14.29萬元，即可以削減納稅7100元。

營改增新政

房企土地成本能抵扣

自2022年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開營改增試點(diǎn)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人，納入試點(diǎn)范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。

從稅率上看，房地產(chǎn)和建筑業(yè)將分別由5%和3%的營業(yè)稅改為11%的增值稅，但增值稅與營業(yè)稅在原理上有著本質(zhì)的不同。此外，對于4月30日（《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2022年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目）之前的舊項(xiàng)目，兩個行業(yè)的企業(yè)可以選擇簡易計稅等過渡期政策。

安永大中華區(qū)間接稅主管合伙人梁因樂昨日表示，細(xì)則明確了向政府部門支付的土地價款可以作為房地產(chǎn)企業(yè)銷售額扣除部分，力度很大。“在一線城市，土地成本占了整個房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的三分之一到四分之一。”

對于房地產(chǎn)的老項(xiàng)目來說，可以選擇采納簡易計稅方法或一般計稅方法。若采納簡易計稅方法，則增值稅征收率為5%。若采納一般計稅方法，應(yīng)繳納增值稅額為銷項(xiàng)稅額減進(jìn)項(xiàng)稅額，增值稅稅率為11%，但土地成本、建筑成本、裝修成本可以抵扣。

梁因樂指出，選擇何種計稅方式，房企需要依據(jù)下游買家作出選擇。若下游買家是個人，則可能采納簡易計稅方法相對好一點(diǎn)，肯定程度上避開了向個人轉(zhuǎn)嫁增值稅。若下游買家是企業(yè)，則可以考慮采納一般計稅方式，由于采納一般計稅方式的話，房企可以開出的11%稅率的增值稅專用發(fā)票，企業(yè)買家可用來抵扣，這對企業(yè)買家來說吸引力較大。

二手房交易稅負(fù)降0.24%

細(xì)則還明確，個人銷售購買所得的住房，按5%的征收率簡易計增值稅，稅負(fù)為4.76%，這比現(xiàn)行5%的營業(yè)稅稅負(fù)還要低0.24%。

原營業(yè)稅的優(yōu)待政策也連續(xù)沿用，即：對北京、上海、廣州和深圳之外的非一線城市，規(guī)定個人將購買不足2年的住房對外銷售的，根據(jù)5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。對北上廣深四城市，規(guī)定個人將購買不足2年的住房對外銷售的，根據(jù)5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上（含2年）的非一般住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額根據(jù)5%的征收率繳納增值稅;個人將購買2年以上（含2年）的一般住房對外銷售的，免征增值稅。

而個人銷售寫字樓等其他不動產(chǎn)，則以取得的全部價款和價外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，根據(jù)5%的征收率計稅。

此外，個人出租住房的，根據(jù)5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額，與現(xiàn)行營業(yè)稅相比，稅負(fù)也有所降低。

賣房租房托付代征：無須多跑一個部門

以往二手房交易涉及到個稅、契稅、營業(yè)稅等稅種都屬于地稅征管的稅種，只需到地稅窗口繳納即可，那營改增之后，是不是又要多跑一個國稅局呢？答案是否定的。昨日的細(xì)則明確，納稅人銷售取得的不動產(chǎn)和其他個人出租不動產(chǎn)的增值稅，國家稅務(wù)局暫托付地方稅務(wù)局代為征收。

廣州市國稅部門表示，針對二手房交易、房屋租賃業(yè)務(wù)營改增后的稅收征管、發(fā)票開具等問題，正在探究國地稅部門托付代征新機(jī)制。廣東國地稅部門已勝利完成營改增數(shù)據(jù)遷移工作，與地稅部門協(xié)商擴(kuò)大了征管數(shù)據(jù)共享權(quán)限，順當(dāng)完成了84.41萬戶營改增試點(diǎn)納稅人的接收。

分析

一手樓市或連續(xù)目前走勢：部分二手買家或延后遞件

“廣州樓市一二手成交近期回升，南沙過去十多天一手房成交量幾乎漲了一倍，樓價上升了一成左右，不過和2022年的最高峰時期相比，仍舊有距離?！敝性禺a(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜昨日表示，廣州樓市過去一段時間成交回升，營改增是一個因素。買家擔(dān)憂政策變化后稅負(fù)成本轉(zhuǎn)嫁到自己身上，所以加快了入市的步伐。

黃韜認(rèn)為，昨日出臺的政策和之前業(yè)界的預(yù)期沒有太大差別，雖然有助交易，但一手樓市應(yīng)當(dāng)將會以連續(xù)目前的走勢為主，維持量價齊漲的局面，而二手成交也會受到刺激。黃韜預(yù)期，“金九銀十”前的六七月間，是樓市的傳統(tǒng)淡季，而屆時強(qiáng)勁的購買力也可能面臨能否存續(xù)的問題，所以市場成交有可能消失回落。

“營改增政策落地之前，各種傳聞對市場產(chǎn)生了肯定的影響。政策越晚公布，二手市場選擇在心理價位上下調(diào)的業(yè)主會更多?！睗M堂紅鏈家市場部高級經(jīng)理周峰透露，廣州春節(jié)過后啟動的二手樓市行情之中，部分業(yè)主擔(dān)憂營改增落地后稅率可能會增加，所以在叫價上都不算太強(qiáng)硬。特殊是部分大面積物業(yè)，讓價幅度會較中小面積物業(yè)大，不過，隨著昨日政策出臺，信任業(yè)主的態(tài)度會重新走強(qiáng)。

周峰分析，以廣州為例，目前營業(yè)稅的稅率是5%（不含費(fèi)），也是按144平方米作為分界線。而5月1日之后，增值稅的征收率是5%，但稅負(fù)為4.76%，也是按144平方米作為分界線。即同一套物業(yè)，在營改增之后，同樣狀況的房產(chǎn)稅負(fù)有所削減，200萬元的房源，若不夠2年轉(zhuǎn)售，客戶繳納增值稅的費(fèi)用，至少比繳納營業(yè)稅的費(fèi)用節(jié)約幾千元。

周峰估計，部分不足2年的物業(yè)在轉(zhuǎn)售過程中，買賣雙方會延遲到5月1日之后才辦理遞件及繳稅的行為?？梢源_定，對二手市場的成交會有促進(jìn)作用。由于3月的火爆行情消化了太多客戶，4月上半月不排解有調(diào)整，只要有效客戶能得到補(bǔ)充，之后成交量還是會連續(xù)放大。

上海將出臺新政：加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控力度

新華社上海3月24日電（記者姜微、葉鋒）記者從24日進(jìn)行的中共上海市委常委會獲悉，上海將仔細(xì)貫徹落實(shí)中央對全國房地產(chǎn)市場“因城施策”的管理要求，根據(jù)房地產(chǎn)市場進(jìn)展的客觀規(guī)律和特大型城市進(jìn)展的客觀規(guī)律，從實(shí)際動身，加強(qiáng)調(diào)控力度。

當(dāng)日進(jìn)行的會議聽取了關(guān)于進(jìn)一步完善上海住房市場體系和保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康進(jìn)展的匯報。記者了解到，上海近日將出臺《關(guān)于進(jìn)一步完善本市住房市場體系和保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康進(jìn)展的若干看法》（下文簡稱《看法》）。

上海房地產(chǎn)市場起步早、進(jìn)展快，經(jīng)過20多年的進(jìn)展，逐步形成了適合我國國情、符合特大型城市市情的調(diào)控原則和政策。會議指出，要保持定力，堅持并完善市場和保障“兩個體系”，市場體系要堅決不移堅持“三個為主”，即以居住為主、以市民為主、以一般商品住房為主;保障體系要堅持和完善“四位一體”，多策并舉、盡最大努力解決好中低收入家庭的住房困難。

上海市委還