大型房地產(chǎn)工程精細化管理體系-62

房地產(chǎn)工程精細化管理體系建設(shè)交流房地產(chǎn)工程精細化管理2013.5.24目錄1.0合肥中國鐵建國際城項目介紹2.0房地產(chǎn)工程項目管理存在的主要問題2.1房地產(chǎn)工程項目管理的主要問題分析2.2房地產(chǎn)工程精細化管理的發(fā)展趨勢3.0房地產(chǎn)工程管理體系的建設(shè)3.1標桿房地產(chǎn)企業(yè)工程管理體系建設(shè)的特點3.2房地產(chǎn)企業(yè)工程進度管理的關(guān)鍵點及方法3.3房地產(chǎn)企業(yè)工程品質(zhì)管理的關(guān)鍵點及方法012013.5.24合肥中國鐵建·國際城項目總占地802畝，一期取得土地662畝。二期土地140畝，其中15畝用在公交首末站，剩余125畝土地正在獲取。一期662畝土地指標：總建筑面積約164.7萬平方米，可售面積134.6萬平方米。地上136.7萬平方米，地下28萬平方米，住宅126.3萬平方米、商業(yè)（含公寓）7.4萬平方米，公共配套3萬平方米?？倯魯?shù)1.3萬戶，車位8000個，項目綜合建筑密度22%，綜合容積率3.12，綠化率38.16%。

項目概況

項目概況>整體鳥瞰圖

項目概況>分期及建設(shè)時序一期一期二期二期三期公交國際城一期662畝土地分三期開發(fā)建設(shè)，一期旭園、廣園、瑞園（2009年-2011年），二期和園、德園、桂園（2011年-2013年），三期品園（2013年-2017年）。廣園：開工時間2010.1竣工時間:2011.12總戶數(shù)：3291戶銷售情況：已售3156戶銷售金額：18.13億元入住情況：截至目前共交房3103戶，入住1500戶德園：開工時間：2010.2竣工時間：2012.11總戶數(shù)：1876戶銷售情況：已售1874戶銷售金額：10.11億元入住情況：截至目前共交房1774戶，入住227戶六安路小學、合肥42中。用地面積4.8萬㎡，總建筑面積3.6萬㎡，中學1.6萬㎡，36個班,小學1.5萬㎡,48個班。已開學品園：用地面積10.6萬㎡，建筑面積49.74萬㎡，住宅面積37.86萬㎡，商業(yè)面積1.13萬㎡，4240戶，樁基施工旭園：開工時間：2009.2竣工時間：2010.11總戶數(shù)：1438銷售金額5.25億元銷售情況：售罄入住情況：截至目前共交房1437戶，入住1120戶瑞園：開工時間：2010.2

竣工時間：2011.8

總戶數(shù)：117戶

銷售情況：已售11套

銷售金額：6386萬元和暢園：開工時間2011.5目前工程進展情況：聯(lián)合驗收總戶數(shù)：1924銷售情況：已銷售1177戶銷售金額：6.53億元交房計劃：2013年10月

項目概況>建設(shè)現(xiàn)狀項目2009年2月開工建設(shè)，現(xiàn)已銷售7200多戶、交付6100戶。項目全部開發(fā)完畢交付后，預計將入住5萬人以上。桂園：開工時間2011.5目前工程進展情況：聯(lián)合驗收總戶數(shù)：924銷售情況：1.87億元交房計劃：2013年10月開工時間2009.2竣工時間2010.11總戶數(shù)1438入住情況截至目前共交房1437戶，入住1120戶

組團介紹>旭園>建設(shè)情況開工時間2010.1竣工時間2011.12總戶數(shù)3291戶入住情況截至目前共交房3103戶，入住1500戶

組團介紹>廣園>建設(shè)情況開工時間2010.2竣工時間2011.8總戶數(shù)117戶

組團介紹>瑞園>建設(shè)情況開工時間2010.2竣工時間2012.11總戶數(shù)1876戶入住情況截至目前共交房1744戶，入住227戶

組團介紹>德園>建設(shè)情況組團團介介紹紹>品園園>設(shè)計計概概況況房地地產(chǎn)產(chǎn)工工程程管管理理存存在在的的主主要要問問題題項目目設(shè)設(shè)計計完完成成滯滯后后，，導導致致工工程程施施工工周周期期被被嚴嚴重重壓壓縮縮；；邊設(shè)設(shè)計計、、邊邊施施工工，，導導致致變變更更簽簽證證多多，，影影響響效效率率；；工程程總總包包單單位位職職責責履履行行不不到到位位，，分分包包單單位位多多，，導導致致工工程程不不交交圈圈施工工單單位位素素質(zhì)質(zhì)不不高高，，工工程程現(xiàn)現(xiàn)場場管管理理不不到到位位；；監(jiān)理理單單位位形形同同虛虛設(shè)設(shè)，，項項目目部部忙忙于于協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)，，沒沒有有精精力力抓抓質(zhì)質(zhì)量量；；02房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)內(nèi)內(nèi)外外部部接接口口多多為為工工程程管管理理的的推推進進也也帶帶來來了了很很多多困困難難03房地產(chǎn)VAC思想：三全全思想1：全專業(yè)-房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商的兩個個8-橫向8階段縱向8專業(yè)思想2：全配合-房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與內(nèi)外部部協(xié)同，接接口的重要要性思想3：全過程-房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與專業(yè)的的全過程管管理工程管理重重點？進度控制-內(nèi)外協(xié)同-質(zhì)量監(jiān)控-保證交付？？04目錄05萬科工程管管理的特點點及方法06龍湖工程管管理的特點點及方法07綠城工程管管理的特點點及方法08標桿企業(yè)工工程管理特特點的對比比分析09國外房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)工程程精細化管管理方法10目錄11房地產(chǎn)工程程管理體系系：146412房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)工程管理理提升的幾幾個階段劃劃分13目錄14影響房地產(chǎn)產(chǎn)工程進度度最關(guān)鍵的的五大因素素151、目標：目標標合理2、資源：資源源保障3、人員：施工工單位人員員充足4、材料：供應(yīng)應(yīng)及時5、激勵：建設(shè)單位獎懲機制標桿企業(yè)工工程項目計計劃管理五五個特點16目標清晰，，分析細化化準備工作到到位過程溝通協(xié)協(xié)調(diào)機制明明確過程預警與與監(jiān)控基于目標的的考核激勵勵設(shè)定工程管管理目標17一圖：項目目運營圖18項目運營圖圖：管理定位：：項目開發(fā)的的作戰(zhàn)地圖圖目的作用：：明確各項目目的開發(fā)節(jié)節(jié)奏，直觀觀反映現(xiàn)場場工程進度度與銷售開開放之間的的關(guān)系，提提高項目開開發(fā)的管理理效率包含內(nèi)容：：應(yīng)該明確的的信息包括括：①工程程節(jié)奏（主主體結(jié)構(gòu)達達到預售條條件的節(jié)奏奏，產(chǎn)品套套數(shù)、面積積）；②開開放區(qū)范圍圍；③樣板板房位置；；④開放、、開盤流線線；⑤里面面展示范圍圍；⑥圍板板、圍墻位位置。一單：項目目前期工作作清單———項目相關(guān)關(guān)基礎(chǔ)信息息收集和前前期準備工工作的精細細安排19中海：工程程會議管理理20會議種類分為工程例例會和專題題會議兩類類，其中工工程例會包包括項目部部每日碰頭頭會、周工工程例會；；專題會議議包括圖紙紙會審與技技術(shù)交底會會議、技術(shù)術(shù)方案討論論會、質(zhì)量量與安全事事故分析處處理會等。。會議時間項目部每日日碰頭會：：工程施工工期間每日日早8:30召開，時間間控制在10分鐘之內(nèi)，，由各專業(yè)業(yè)工程師溝溝通當日需需要配合的的事項，言言簡意賅。。周工程例會會為每周五五下午2:00召開，會議議時間應(yīng)控控制在兩小小時以內(nèi)。。各種工程專題題會議根據(jù)現(xiàn)現(xiàn)場實際需要要隨時召開，，所有的會議議時間應(yīng)控制制在兩小時以以內(nèi)，力求高高效。標桿經(jīng)驗：HD的計劃管理及及考核202011年一月開始實實行新的計劃劃考核辦法—-工程建設(shè)重大大獎勵項目計劃的編編制—由集團運營管管理中心派專專職計劃專員員，基于項目目開發(fā)計劃基基本節(jié)點，與與項目總及相相關(guān)專業(yè)部門門編制各自相相應(yīng)計劃，該該計劃的主要要特點是：計劃特點1、項目部僅編工工程開發(fā)類節(jié)節(jié)點（分主題工程程、配套工程程、質(zhì)量及開開發(fā)報建三類類），其他相相關(guān)部門編制制本專業(yè)的計計劃，并通過過計劃專員的的協(xié)調(diào)，與工工程開發(fā)計劃劃銜接2、強調(diào)和控制節(jié)節(jié)點的完成過過程，而不僅僅僅是節(jié)點的的完成—每個工程節(jié)點點分別設(shè)置1-3個完成的子目目標，每個節(jié)節(jié)點賦予一定定的分值，考考核時平均分分配到子目標標中3、節(jié)點顆粒度度很細—每月項目部基基于每棟樓、、每項配套工工程，分別根根據(jù)基準開發(fā)發(fā)節(jié)點，編制制落入本月的的計劃節(jié)點計計劃項目名稱上月末計劃進度本月目標1本月目標2本月目標3計劃分綜合樓打樁完成25根，30%樁基完成取得樁基檢測報告正負零以下結(jié)構(gòu)完成50%3中心園林一人工湖開挖完成駁岸砌筑完成湖底結(jié)構(gòu)完成園建基礎(chǔ)完成30%31號樓未開工7月20日樁基施工樁基完成15%1標桿企業(yè)計劃劃管理的幾個個原則20項目計劃管理理總結(jié)20目錄20各個公司在““品質(zhì)管理提提升”方面的的共性20萬科采取了哪哪些措施20工程管理體系系建設(shè)思路：：13+3個關(guān)注點20工程質(zhì)量管理理體系建設(shè)思思路：5大標準，7大重點20工程管理關(guān)鍵鍵點1：“策劃先行””—質(zhì)量不是管出出來的，是策策劃和生產(chǎn)出出來的20工程策劃書的的作用：項目團隊統(tǒng)一一思想，達成成共識對項目進行統(tǒng)統(tǒng)籌安排項目工程施工工的沙盤演練練預估可能存在在的風險，提提前制定應(yīng)對措施合肥公司品園園工程策劃書書項目管理大綱綱要點20策劃先行：規(guī)規(guī)劃三級質(zhì)量量保障體系：：3+120質(zhì)量控制的系系統(tǒng)過程20工程管理關(guān)鍵鍵點2：過程控制6把刀—交底培訓20交底培訓：統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)定工程程交底項目及及交底方法，，保證交底工作的全全面和效果20質(zhì)量控制20方案審查階段段審查重點：：地下部分：A、地下室建筑筑面積與塔樓樓面積的比例例關(guān)系在滿足足規(guī)劃指標的的前提下是否否合理；B、建筑基礎(chǔ)形形式；C、地地下下室室在在滿滿足足規(guī)規(guī)劃劃指指標標的的前前提提下下，，采采用用多多層層還還是是單單層層地地下下室室；；（（應(yīng)應(yīng)考考慮慮安安裝裝的的影影響響））地面面以以上上：：A、地地面面架架空空層層、、風風洞洞、、空空中中花花園園等等從從施施工工角角度度是是否否具具有有優(yōu)優(yōu)化化的的可可能能；；B、小小開開間間戶戶型型與與大大開開間間戶戶型型的的比比例例關(guān)關(guān)系系；；C、外外立立面面窗窗面面積積于于建建筑筑面面積積的的比比例例關(guān)關(guān)系系；；D、外外立立面面線線條條的的變變化化或或多多樣樣對對施施工工工工藝藝的的要要求求和和對對成成本本的的影影響響；；E、根根據(jù)據(jù)產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位，，重重點點關(guān)關(guān)注注建建筑筑物物外外立立面面裝裝飾飾的的新新材材料料新新工工藝藝。。圖紙紙會會審審與與技技術(shù)術(shù)交交底底的的管管理理指指引引201、總總包包單單位位進進場場后后，，項項目目部部組組織織設(shè)設(shè)計計部部門門、、施施工工單單位位、、監(jiān)監(jiān)理理單單位位進進行行圖圖紙紙會會審審，，形形成成《圖紙紙會會審審記記錄錄》；2、《圖紙紙會會審審記記錄錄》需要要細細化化會會審審內(nèi)內(nèi)容容；；3、對對于于圖圖紙紙會會審審中中提提出出的的問問題題，，由由設(shè)設(shè)計計部部門門聯(lián)聯(lián)系系設(shè)設(shè)計計單單位位進進行行修修改改圖紙紙審審核核指指引引說說明明－安安全全性性，，如如結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)體體系系的的安安全全性性能能；；避避免免工工程程質(zhì)質(zhì)量量事事故故。。－功功能能性性，，如如各各專專業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)備備或或系系統(tǒng)統(tǒng)的的有有關(guān)關(guān)參參數(shù)數(shù)，，對對于于功功能能的的影影響響程程度度，，防防止止功功能能缺缺陷陷的的性性能能；；避避免免設(shè)設(shè)計計導導致致的的質(zhì)質(zhì)量量問問題題。。－經(jīng)經(jīng)濟濟性性，，結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)體體系系或或?qū)I(yè)業(yè)設(shè)設(shè)備備體體系系的的經(jīng)經(jīng)濟濟性性能能；；性性價價比比分分析析。。－可可操操作作性性，，是是否否有有利利于于組組織織施施工工，，保保證證施施工工質(zhì)質(zhì)量量，，規(guī)規(guī)避避施施工工質(zhì)質(zhì)量量問問題題。。?《《結(jié)構(gòu)構(gòu)圖圖設(shè)設(shè)計計審審查查指指引引》；?《《給排水圖圖設(shè)計審審查指引引》；?《電氣圖設(shè)設(shè)計審查查指引》；?《燃氣圖設(shè)設(shè)計審查查指引》；?《采暖通風風圖設(shè)計計審查指指引》。工程管理理關(guān)鍵點點3：明晰建造造標準做做法20工程管理理關(guān)鍵點點3：明晰建造造標準做做法20明確做法法工程管理理關(guān)鍵點點4：技術(shù)管理理的4化20工程管理理關(guān)鍵點點5：規(guī)范采購購過程驗驗收監(jiān)控控確保采采購材料設(shè)備備質(zhì)量