房地產(chǎn)投資分析與決策共36

房地產(chǎn)投資分析與決策★房地產(chǎn)投資概述★房地產(chǎn)投資決策程序★可行性研究的內(nèi)容★房地產(chǎn)投資分析的任務(wù)★案例——政府請(qǐng)客，憑什么要我們買單?!一、房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資的含義房地產(chǎn)投資的特性房地產(chǎn)投資的類型房地產(chǎn)投資的目的房地產(chǎn)投資的含義所謂房地產(chǎn)投資，是指投資者為了獲取預(yù)期的投資收益，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)和消費(fèi)所進(jìn)行的投資行為。一、房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資的特性1）區(qū)位的重要性：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第一要素是區(qū)位，第二要素是區(qū)位，第三要素還是區(qū)位。①選擇的區(qū)位在當(dāng)前必須對(duì)開(kāi)發(fā)投資者、置業(yè)投資者（獲取合理、穩(wěn)定的經(jīng)常性收益）以及未來(lái)的租客（方便地開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以賺取正常的經(jīng)營(yíng)收益并具備支付租金的能力）都具有吸引力。②選擇的區(qū)位在未來(lái)必須具有增值潛力，房地產(chǎn)投資價(jià)值的高低，很大程度上取決于所處地區(qū)物業(yè)的整體升值潛力，而不僅僅是看當(dāng)前凈租金水平的高低；③重視所處區(qū)位的變化情況，避開(kāi)環(huán)境日益惡化、城市功能日漸衰退的地區(qū)。2）政策影響性：指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。房地產(chǎn)投資概述

3）對(duì)專業(yè)管理的依賴性：對(duì)房地產(chǎn)直接投資而言，房地產(chǎn)投資對(duì)專業(yè)管理的依賴性較強(qiáng)。4）房地產(chǎn)投資的巨額性：房地產(chǎn)投資需要大量資金墊付，沒(méi)有雄厚的資金實(shí)力或一定的籌資能力，就不能投資于房地產(chǎn)。5）房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)性：房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的每一個(gè)過(guò)程均存在著不確定性因素，因而也存在著風(fēng)險(xiǎn)。6）房地產(chǎn)投資的保值與增值性：眾所周知，通貨膨脹能使貨幣貶值。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，最能保值而又最重要的實(shí)物就是房地產(chǎn)。故房地產(chǎn)投資是一種避免通貨膨脹損失的最好的保值方法。房地產(chǎn)投資的類型按房地產(chǎn)投資形式劃分1）房地產(chǎn)直接投資：投資者直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或購(gòu)買房地產(chǎn)的過(guò)程并參與有關(guān)的管理工作。①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，投資目的主要是賺取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，風(fēng)險(xiǎn)較大但回報(bào)也較豐厚。②房地產(chǎn)置業(yè)投資，投資目的一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要；二是作為投資將購(gòu)入的物業(yè)出租給最終的使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。常獲得保值、增值、收益和消費(fèi)四個(gè)方面的收益。房地產(chǎn)投資的類型2）房地產(chǎn)間接投資：是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場(chǎng)的行為。①購(gòu)買房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)的債券、股票②投資于房地產(chǎn)投資信托基金。投資者將資金投入到由職業(yè)投資經(jīng)理管理的共同基金，用于購(gòu)買、開(kāi)發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)賺取收入。優(yōu)越性：以相對(duì)較少的投資持有多元化的房地產(chǎn)組合；有強(qiáng)大而穩(wěn)定的分紅潛力（來(lái)源于所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入）；有機(jī)會(huì)得到資金增值；投資的流動(dòng)性很好。③購(gòu)買住房抵押貸款證券。銀行將所持有的個(gè)人住房抵押貸款匯集重組成抵押貸款組合，每個(gè)集合內(nèi)的貸款的期限、計(jì)息方式和還款條件大體一致，通過(guò)政府、銀行、保險(xiǎn)公司或擔(dān)保公司等擔(dān)保，轉(zhuǎn)化為信用等級(jí)較高的證券出售給投資者，投資者可間接獲取房地產(chǎn)投資收益。房地產(chǎn)投資的類型按房地產(chǎn)投資對(duì)象劃分土地投資：以開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)土地作為投資對(duì)象房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資：以開(kāi)發(fā)各類房屋、建筑物和構(gòu)筑物作為投資對(duì)象。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資：房地產(chǎn)銷售、出租、互換、信托、房地產(chǎn)證券投資：房地產(chǎn)債券、股票、基金房地產(chǎn)中介服務(wù)投資：房地產(chǎn)咨詢、經(jīng)紀(jì)、估價(jià)等中介服務(wù)。房地產(chǎn)管理投資：房地產(chǎn)管理、維修、保養(yǎng)、服務(wù)二、房地產(chǎn)投資決策程序◆項(xiàng)目管理程序◆可行性研究的階段、任務(wù)

投資機(jī)會(huì)研究(OpportunityStudy)

初步可行性研究(Pre-feasibilityStudy)

可行性研究(FeasibilityStudy)階段立項(xiàng)投資決策設(shè)計(jì)施工交工運(yùn)行產(chǎn)生報(bào)告項(xiàng)目建議書(shū)可行性研究報(bào)告項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告勘察設(shè)計(jì)文件開(kāi)工報(bào)告階段報(bào)告竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告后評(píng)價(jià)報(bào)告房地產(chǎn)投資決策程序階段機(jī)會(huì)研究初步可行性研究詳細(xì)可行性研究項(xiàng)目評(píng)估工作性質(zhì)項(xiàng)目設(shè)想項(xiàng)目初選項(xiàng)目擬定項(xiàng)目決策主要任務(wù)捕捉投資機(jī)會(huì)，為投資方向提出輪廓性建議確定是否需要進(jìn)行詳細(xì)可行性研究，決定關(guān)鍵性問(wèn)題，縮小研究范圍提出多種可能建設(shè)方案，進(jìn)行綜合分析和全面技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，確定項(xiàng)目可行性對(duì)可行性報(bào)告進(jìn)行審核，提出評(píng)價(jià)意見(jiàn)，最終決定投資是否可行、合理估算精度±30%±20%±10%±10%所需時(shí)間1～3個(gè)月4～6個(gè)月中小型：半年大型：1年或以上1個(gè)月左右所需費(fèi)用占投資％0.2%～1%0.25%～1.25%中小型：1%～3%大型:0.5%～1%-____可行性研究的階段、任務(wù)房地產(chǎn)產(chǎn)投資資決策策程序序◆可行性性研究究的程程序項(xiàng)目籌籌劃提出開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的的設(shè)想想，組組建研研究機(jī)機(jī)構(gòu)，，也可可委托托房地地產(chǎn)咨咨詢公公司、、顧問(wèn)問(wèn)公司司和工工程公公司等等單位位研究究。承擔(dān)研研究對(duì)對(duì)象的的部門(mén)門(mén)和單單位要要摸清清委托托人意意圖，，項(xiàng)目目提出出的背背景，，收集集主要要依據(jù)據(jù)材料料，制制定研研究計(jì)計(jì)劃。。市場(chǎng)調(diào)調(diào)查與與分析析對(duì)項(xiàng)目目投資資的經(jīng)經(jīng)濟(jì)、、社會(huì)會(huì)和政政策法法律環(huán)環(huán)境，，房地地產(chǎn)市市場(chǎng)需需求情情況，，可供供選擇擇的開(kāi)開(kāi)發(fā)場(chǎng)場(chǎng)地、、開(kāi)發(fā)發(fā)條件件等，，進(jìn)行行廣泛泛的調(diào)調(diào)查和和分析析，從從而尋尋求市市場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)，，確定定開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目的市市場(chǎng)定定位。。房地產(chǎn)產(chǎn)投資資決策策程序序優(yōu)化和和選擇擇開(kāi)發(fā)發(fā)方案案根據(jù)選選擇的的目標(biāo)標(biāo)市場(chǎng)場(chǎng)和備備擇場(chǎng)場(chǎng)地，，設(shè)計(jì)計(jì)若干干個(gè)可可供選選擇的的開(kāi)發(fā)發(fā)方案案，并并經(jīng)過(guò)過(guò)分析析對(duì)比比，選選擇出出最優(yōu)優(yōu)方案案。方案評(píng)評(píng)價(jià)對(duì)優(yōu)選選出的的方案案進(jìn)行行深入入細(xì)致致的研研究，，分析析開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)濟(jì)上的的合理理性。。對(duì)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的的投資資費(fèi)用用和收收益進(jìn)進(jìn)行估估算，，做出出項(xiàng)目目財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)和經(jīng)經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)，，并考考慮項(xiàng)項(xiàng)目的的投資資、租租售價(jià)價(jià)格、、規(guī)模模、建建設(shè)工工期等等不確確定因因素的的變化化，對(duì)對(duì)項(xiàng)目目的投投資效效果作作敏感感性分分析和和風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)性分分析。。編制研研究報(bào)報(bào)告按開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目可行行性研研究?jī)?nèi)內(nèi)容，，編制制可行行性研研究報(bào)報(bào)告。。三、可可行性性研究究?jī)?nèi)容容房地產(chǎn)產(chǎn)投資資可行行性研研究解解決開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目建建設(shè)1）必必要性性：市市場(chǎng)需需求，，社會(huì)會(huì)需要要；2）可可能性性：原原材料料、工工藝設(shè)設(shè)備、、資金金、場(chǎng)場(chǎng)址及及環(huán)境境影響響；3）財(cái)財(cái)務(wù)可可行性性：盈盈利能能力、、清償償能力力及外外匯平平衡））4）經(jīng)經(jīng)濟(jì)合合理性性：對(duì)對(duì)全社社會(huì)的的貢獻(xiàn)獻(xiàn)、所所付代代價(jià)；；5）社社會(huì)的的相容容性：：社會(huì)會(huì)影響響分析析、互互適性性分析析及社社會(huì)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分分析6）項(xiàng)項(xiàng)目可可靠性性（風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)））。三、可可行性性研究究?jī)?nèi)容容1.項(xiàng)目概概況2.開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目用用地的的現(xiàn)狀狀調(diào)查查及動(dòng)動(dòng)遷安安置3.市場(chǎng)分分析和和建設(shè)設(shè)規(guī)模模的確確定4.規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方方案選選擇5.資源供供給6.環(huán)境影影響評(píng)評(píng)價(jià)7.開(kāi)發(fā)建建設(shè)計(jì)計(jì)劃8.項(xiàng)目財(cái)財(cái)務(wù)、、國(guó)民民經(jīng)濟(jì)濟(jì)及社社會(huì)效效益評(píng)評(píng)價(jià)9.不確定定性分分析10.結(jié)論與與建議議可行性性研究究?jī)?nèi)容容前提市場(chǎng)預(yù)預(yù)測(cè)和和建設(shè)設(shè)條件件的調(diào)調(diào)查基礎(chǔ)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)方案案核心經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)可行性性研究究?jī)?nèi)容容市場(chǎng)預(yù)預(yù)測(cè)和和建設(shè)設(shè)條件件的調(diào)調(diào)查市場(chǎng)預(yù)預(yù)測(cè)包包括房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)銷售售調(diào)查查和需需求預(yù)預(yù)測(cè)，，開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目的銷銷售或或出租租前景景分析析，市市場(chǎng)范范圍的的確定定和租租售意意向分分析。。建設(shè)條條件分分析包包括基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施狀狀況及及其外外部條條件，，各類類建筑筑物、、構(gòu)筑筑物的的現(xiàn)狀狀，需需要拆拆除的的房屋屋面積積，需需要安安置的的原住住戶戶戶數(shù)和和人口口，需需要安安置的的勞動(dòng)動(dòng)力人人數(shù)等等調(diào)查查資料料，并并對(duì)供供水、、供電電、污污水處處理?xiàng)l條件以以及商商業(yè)、、服務(wù)務(wù)業(yè)、、文教教衛(wèi)生生環(huán)境境條件件進(jìn)行行分析析。可行性性研究究?jī)?nèi)容容規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方方案開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的的總平平面布布局，，主要要建筑筑物的的造型型設(shè)計(jì)計(jì)，城城市景景觀設(shè)設(shè)計(jì)，，建筑筑物的的主要要技術(shù)術(shù)參數(shù)數(shù)，場(chǎng)場(chǎng)地內(nèi)內(nèi)外交交通組組織，，基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施與工工程管管網(wǎng)規(guī)規(guī)劃。。可行性性研究究?jī)?nèi)容容經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)階階段需需要進(jìn)進(jìn)行開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的的投資資估算算、財(cái)財(cái)務(wù)評(píng)評(píng)價(jià)、、國(guó)民民經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)、社社會(huì)評(píng)評(píng)價(jià)投資估估算包括開(kāi)開(kāi)發(fā)場(chǎng)場(chǎng)地的的購(gòu)置置費(fèi)、、拆遷遷安置置費(fèi)、、項(xiàng)目目的工工程造造價(jià)、、規(guī)劃劃費(fèi)、、建設(shè)設(shè)費(fèi)、、管理理費(fèi)和和其他他有關(guān)關(guān)費(fèi)用用的估估算。。財(cái)務(wù)評(píng)評(píng)價(jià)是在國(guó)國(guó)家現(xiàn)現(xiàn)行會(huì)會(huì)計(jì)制制度、、稅收收法規(guī)規(guī)和市市場(chǎng)價(jià)價(jià)格體體系下下，從從項(xiàng)目目自身身角度度，分分析工工程項(xiàng)項(xiàng)目的的投資資、成成本、、稅金金和利利潤(rùn)，，計(jì)算算項(xiàng)目目的效效益和和費(fèi)用用，考考察項(xiàng)項(xiàng)目建建成后后的盈盈利能能力、、清償償能力力和外外匯平平衡能能力狀狀況，，據(jù)此此評(píng)價(jià)價(jià)和判判斷項(xiàng)項(xiàng)目財(cái)財(cái)務(wù)可可行性性?？尚行孕匝芯烤?jī)?nèi)容容可行性性研究究?jī)?nèi)容容國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)是從國(guó)國(guó)家整整體角角度考考察項(xiàng)項(xiàng)目的的效益益和費(fèi)費(fèi)用，，用影影子價(jià)價(jià)格、、影子子工資資、影影子匯匯率和和社會(huì)會(huì)折現(xiàn)現(xiàn)率，，分析析計(jì)算算項(xiàng)目目給國(guó)國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)帶帶來(lái)的的凈效效益，，評(píng)價(jià)價(jià)項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)濟(jì)上的的合理理性。。國(guó)民民經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)與與財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)的的區(qū)區(qū)別別評(píng)價(jià)價(jià)角角度度不不同同：財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)站站在在項(xiàng)項(xiàng)目目的的層層次次上上，，從從項(xiàng)項(xiàng)目目的的經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)者者、、投投資資者者、、未未來(lái)來(lái)的的債債權(quán)權(quán)人人的的角角度度，，分分析析項(xiàng)項(xiàng)目目的的可可行行性性。。國(guó)國(guó)民民經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)是是站站在在國(guó)國(guó)家家和和地地區(qū)區(qū)的的層層次次上上，，從從全全社社會(huì)會(huì)的的角角度度分分析析項(xiàng)項(xiàng)目目的的合合理理性性。。項(xiàng)目目費(fèi)費(fèi)用用和和效效益益的的含含義義與與范范圍圍不不同同：：財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)根根據(jù)據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目目直直接接發(fā)發(fā)生生的的財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)收收支支，，計(jì)計(jì)算算項(xiàng)項(xiàng)目目的的直直接接費(fèi)費(fèi)用用和和效效益益；；國(guó)國(guó)民民經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)則則從從全全社社會(huì)會(huì)角角度度考考察察項(xiàng)項(xiàng)目目的的費(fèi)費(fèi)用用和和效效益益，，考考察察項(xiàng)項(xiàng)目目所所消消耗耗的的有有用用社社會(huì)會(huì)資資源源和和對(duì)對(duì)社社會(huì)會(huì)提提供供的的有有用用產(chǎn)產(chǎn)品品，，不不僅僅考考慮慮直直接接的的費(fèi)費(fèi)用用和和效效益益，，而而且且考考慮慮間間接接的的費(fèi)費(fèi)用用和和效效益益。。評(píng)價(jià)價(jià)采采用用的的價(jià)價(jià)格格不不同同：：財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)對(duì)對(duì)投投入入物物和和產(chǎn)產(chǎn)出出物物采采用用預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)的的財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)收收支支價(jià)價(jià)格格；；國(guó)國(guó)民民經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)采采用用根根據(jù)據(jù)機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)成成本本和和供供求求關(guān)關(guān)系系確確定定的的影影子子價(jià)價(jià)格格。。采用的評(píng)評(píng)價(jià)參數(shù)數(shù)不同：：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)采用市場(chǎng)匯率率及因行業(yè)業(yè)而異的的基準(zhǔn)收收益率。。國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)采用國(guó)國(guó)家統(tǒng)一一測(cè)定的的影子匯匯率和社社會(huì)折現(xiàn)現(xiàn)率?？尚行匝醒芯?jī)?nèi)容容社會(huì)評(píng)價(jià)價(jià)是分析擬擬建項(xiàng)目目對(duì)當(dāng)?shù)氐厣鐣?huì)（（或波及及地區(qū)，，乃至全全社會(huì)））的影響響，分析析項(xiàng)目所所在地區(qū)區(qū)的社會(huì)會(huì)環(huán)境對(duì)對(duì)項(xiàng)目的的適應(yīng)性性和可接接受程度度，評(píng)價(jià)價(jià)項(xiàng)目的的社會(huì)可可行性。。社會(huì)評(píng)評(píng)價(jià)從社會(huì)和和整個(gè)國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)的角度度考察項(xiàng)項(xiàng)目帶來(lái)來(lái)的利益益和消極極影響。。如項(xiàng)目目是否符符合總體體規(guī)劃、、能否改改善城市市居民的的居住條條件、豐豐富城市市景觀以以及提高高城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益等。當(dāng)從企業(yè)業(yè)的角度度對(duì)項(xiàng)目目所進(jìn)行行的財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià)與與宏觀的的社會(huì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)發(fā)生矛矛盾時(shí)，，應(yīng)以后后者的結(jié)結(jié)論為主主決定開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目是否實(shí)實(shí)施?？尚行匝醒芯?jī)?nèi)容容不確定性性分析不確定性性分析包包括盈虧虧平衡分分析、敏敏感性分分析和風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分析析（概率率分析））。盈虧虧平衡分分析僅用用于財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià)，，敏感性性分析和和風(fēng)險(xiǎn)分分析即可可用于財(cái)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)，也可可用于國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)。。盈虧平衡衡分析，，又稱量、、本、利利分析，，是通過(guò)過(guò)分析項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)量量、成本本和利潤(rùn)潤(rùn)三者關(guān)關(guān)系，確確定項(xiàng)目目由虧變變盈或由由盈變虧虧的平衡衡點(diǎn)，以以判斷項(xiàng)項(xiàng)目的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)程度度。敏感性分分析，是通過(guò)過(guò)計(jì)算一一個(gè)或多多個(gè)不確確定因素素變化所所導(dǎo)致的的項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)效果果評(píng)價(jià)指指標(biāo)的變變化幅度度，即以以判斷預(yù)預(yù)期目標(biāo)標(biāo)受各個(gè)個(gè)不確定定因素變變化的影影響程度度，即風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)狀況況。在房房地產(chǎn)投投資分析析中，應(yīng)應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)發(fā)工程的的投資、、收益率率、租金金、貸款款利率、、工期、、出租期期等因素素的變化化作敏感感性分析析。風(fēng)險(xiǎn)分析析，是根據(jù)投投資、租租金、貸貸款利率率、建設(shè)設(shè)工期、、出租期期等各種種變量的的概率分分布，推推求一個(gè)個(gè)項(xiàng)目在在風(fēng)險(xiǎn)條條件下獲獲利的可可能性大大小。四、房地地產(chǎn)投資資分析的的任務(wù)1）為投投資者提提供投資資方向2）為投投資者提提供運(yùn)作作方式3）為投投資者預(yù)預(yù)測(cè)投資資效益4）為投投資者描描述風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)及提供供避險(xiǎn)方方法案例———政府請(qǐng)請(qǐng)客，憑憑什么要要我們買買單?!民營(yíng)企業(yè)業(yè)將縣政政府告上上了法庭庭，這在在四川資資中是有有史以來(lái)來(lái)第一回回。事實(shí)實(shí)真相到到底如何何？這場(chǎng)場(chǎng)官司暴暴露了民民營(yíng)企業(yè)業(yè)介入公公用事業(yè)業(yè)過(guò)程中中的哪些些問(wèn)題？？政府如如何依法法行政，，民營(yíng)公公用事業(yè)業(yè)如何合合理定價(jià)價(jià)，同時(shí)時(shí)兼顧百百姓利益益和投資資者的利利益？這這些一時(shí)時(shí)成為當(dāng)當(dāng)?shù)剌浾撜撽P(guān)注的的焦點(diǎn)。。政府請(qǐng)客客，憑什什么要我我們買單單？資中縣位位于四川川盆地中中部，沱沱江將縣縣城分為為兩半，，早年建建成的沱沱江大橋橋成為連連接縣城城南北兩兩大城區(qū)區(qū)的唯一一交通要要道。1997年，資資中縣政政府與民民營(yíng)企業(yè)業(yè)四川九九達(dá)公司司簽訂協(xié)協(xié)議，由由九達(dá)公公司控股股子公司司資中沱沱江大橋橋建設(shè)管管理有限限責(zé)任公公司（下下稱沱橋橋公司））負(fù)責(zé)投投資大橋橋改擴(kuò)建建。1998年年大橋加加寬改造造工程完完工。四四川省交交通廳、、財(cái)政廳廳、物價(jià)價(jià)局先后后批準(zhǔn)沱沱橋公司司于1999年年2月至至2001年9月對(duì)通通行車輛輛試收費(fèi)費(fèi)，2002年年1月1日至2018年2月月4日正正式對(duì)通通行車輛輛收費(fèi)，，并根據(jù)據(jù)不同車車型規(guī)定定收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)為1至16元。案例———民營(yíng)企企業(yè)沱江公司司執(zhí)行董董事、總總經(jīng)理何何永均說(shuō)說(shuō)，大橋橋加寬改改造項(xiàng)目目建成至至今，縣縣委、縣縣政府先先后10次以會(huì)會(huì)議紀(jì)要要方式要要求公司司降低部部分車輛輛的通行行費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。為了了搞好和和地方的的關(guān)系，，公司前前9次都都被迫接接受其要要求，蒙蒙受了巨巨大損失失。今年年6月，，縣里又又一次要要求公司司進(jìn)一步步降低對(duì)對(duì)公交、、出租、、營(yíng)運(yùn)三三輪三種種車輛（（下稱““三類車車”）的的收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，這這勢(shì)必會(huì)會(huì)進(jìn)一步步惡化公公司經(jīng)營(yíng)營(yíng)狀況，，所以不不得不拒拒絕縣里里的要求求。7月初，，由于許許多通行行車輛拒拒絕交費(fèi)費(fèi)，大橋橋收費(fèi)站站與部分分車主的的沖突不不斷?？h縣里隨即即派出警警力，維維持大橋橋秩序。。但何永永均說(shuō)：：“當(dāng)出出租車、、三輪車車通過(guò)收收費(fèi)站，，工作人人員攔車車收費(fèi)時(shí)時(shí)，警察察便強(qiáng)行行推開(kāi)欄欄桿放行行，有時(shí)時(shí)還帶走走收費(fèi)人人員。每每天放行行的出租租車達(dá)1000余輛次次、三輪輪車6000輛輛次以上上，公司司損失嚴(yán)嚴(yán)重。在在此期間間，收費(fèi)費(fèi)站工作作人員多多次被打打，甚至至發(fā)生在在警察眼眼皮底下下，他們們也不聞聞不問(wèn)。。公司報(bào)報(bào)案后，，大多數(shù)數(shù)案件至至今得不不到解決決。案例———民營(yíng)企企業(yè)據(jù)介紹，，縣里之之所以要要求公司司降低““三類車車”的收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，是因因?yàn)檫@些些車輛經(jīng)經(jīng)營(yíng)困難難，這讓讓何永均均難以接接受。““幫助他他們走出出困境是是政府的的責(zé)任，，政府不不能轉(zhuǎn)移移給民營(yíng)營(yíng)企業(yè)。。再說(shuō)，，縣政府府向經(jīng)營(yíng)營(yíng)三輪車車的業(yè)主主收取了了上萬(wàn)元元的高額額費(fèi)用，，憑什么么一再要要求我們們降低收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)？這豈豈不成了了政府請(qǐng)請(qǐng)客，卻卻讓民營(yíng)營(yíng)企業(yè)買買單？7月中旬旬，沱橋橋公司將將資中縣縣政府告告上了法法院，請(qǐng)請(qǐng)求法院院撤銷被被告歷次次要求原原告降低低收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的一一切行政政行為，，并判被被告協(xié)助助原告恢恢復(fù)正常常的收費(fèi)費(fèi)秩序。。案例———縣政府府應(yīng)邀居中中調(diào)解并并未違違法行政政針對(duì)沱橋橋公司提提起的訴訴訟，資資中縣政政府等被被告在答答辯中加加以否認(rèn)認(rèn)，并稱稱自己是是根據(jù)沱沱橋公司司和車主主等當(dāng)事事人的請(qǐng)請(qǐng)求居中中調(diào)解，，并未強(qiáng)強(qiáng)迫公司司降低收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。資中中縣縣長(zhǎng)長(zhǎng)王和平平說(shuō)：““前9次次我們與與沱橋公公司負(fù)責(zé)責(zé)人溝通通得很好好，不知知道為什什么這一一次鬧得得這么僵僵，最后后把我們們告上了了法院。?！彼谐姓J(rèn)，縣縣里過(guò)去去考慮到到老百姓姓的承受受能力，，多次與與沱橋公公司“協(xié)協(xié)調(diào)”要要求降低低收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，但但從未想想過(guò)通過(guò)過(guò)法定程程序請(qǐng)求求重新審審核收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。。資中縣的另另一位主要要領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)，，今年縣里里領(lǐng)導(dǎo)班子子受到很多多來(lái)信和投投訴，對(duì)沱沱江大橋收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、、收費(fèi)年限限等問(wèn)題反反映強(qiáng)烈，，縣領(lǐng)導(dǎo)班班子從關(guān)心心群眾疾苦苦出發(fā)，要要求九達(dá)公公司對(duì)公交交、出租、、三輪車等等進(jìn)一步給給予優(yōu)惠。?？h里對(duì)沱沱江大橋在在項(xiàng)目投資資、收費(fèi)年年限等方面面進(jìn)行了初初步調(diào)查，，發(fā)現(xiàn)存在在較多問(wèn)題題。鑒于沱沱橋公司已已經(jīng)起訴縣縣政府，縣縣里愿意通通過(guò)法律途途徑妥善解解決這一問(wèn)問(wèn)題。案例——車車主大橋收費(fèi)確確實(shí)太高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)需要要重新核定定11月27日中午，，記者來(lái)到到資中查看看沱江大橋橋收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，在20分鐘里看看到了這樣樣一幕：從北向南的的通道上，，一名成年年男子將收收費(fèi)欄桿拔拔出扔掉，，應(yīng)當(dāng)繳費(fèi)費(fèi)的車輛隨隨即不再交交費(fèi)，魚(yú)貫貫沖過(guò)收費(fèi)費(fèi)站；從南南向北的人人行道上，，幾名摩托托車車主用用鐵錘一類類的工具拆拆掉人行道道和機(jī)動(dòng)車車道之間的的欄桿，摩摩托車?yán)@過(guò)過(guò)收費(fèi)站而而去；從南南向北的通通道上，收收費(fèi)人員被被人群包圍圍后被迫離離開(kāi)通道，，欄桿隨即即被人抬起起，大批車車輛隨之沖沖過(guò)收費(fèi)站站……記者詢問(wèn)一一位開(kāi)機(jī)動(dòng)動(dòng)三輪車的的司機(jī)，他他說(shuō)：“這這樣的事情情多了。大大橋收費(fèi)太太貴，又不不降價(jià)，我我們根本交交不起?！薄卑咐囓囍饔浾呤占降降钠渌Y資料也證實(shí)實(shí)了車主的的這種看法法。資中佳佳和出租車車公司今年年在給縣委委縣政府的的緊急報(bào)告告中表示：：如沱橋公公司按趟次次收費(fèi)，100%車車主堅(jiān)決不不答應(yīng)；如如按每月每每車包干交交費(fèi)550元，47%的車主主認(rèn)為收費(fèi)費(fèi)過(guò)高，難難以經(jīng)營(yíng)。。這些主要要由下崗工工人組成的的出租車主主反映，附附近的內(nèi)江江有兩座大大橋，出租租車包干每每月才350元，沱沱橋公司的的標(biāo)準(zhǔn)實(shí)在在太高了。?？h公共汽車車公司也認(rèn)認(rèn)為大橋收收費(fèi)過(guò)高。。公司在2002年年給內(nèi)江市市交通局的的報(bào)告中表表示，公司司有38輛輛大中客車車，每年只只有400萬(wàn)元的收收入。而按按批準(zhǔn)的收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，，公司一年年得支付100萬(wàn)元元的過(guò)橋費(fèi)費(fèi)。如果這這樣，公司司只能破產(chǎn)產(chǎn)，公司接接收的180多名下下崗職工將將再次下崗崗。同樣在在內(nèi)江，當(dāng)當(dāng)?shù)毓还?00多輛公交交車經(jīng)過(guò)兩兩座橋，每每年也只收收過(guò)橋費(fèi)10萬(wàn)元。。與之相比比，資中的的過(guò)橋費(fèi)太太貴了。為此，一些些人聯(lián)名向向有關(guān)部門(mén)門(mén)投訴，要要求對(duì)大橋橋的投資金金額重新審審計(jì)，并重重新核定收收費(fèi)年限及及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。案例——官官司之外的的話題：政府如何依依法行政民民營(yíng)營(yíng)公用事業(yè)業(yè)如何合理理定價(jià)在法院尚未未一審判決決之前，這這場(chǎng)官司的的輸贏未可可預(yù)料。在在民營(yíng)企業(yè)業(yè)越來(lái)越多多地介入公公用事業(yè)的的背景下，，政府如何何依法監(jiān)管管民營(yíng)公用用事業(yè)，民民營(yíng)公用事事業(yè)如何合合理定價(jià)，，才是真正正值得關(guān)注注的話題。。律師趙軍說(shuō)說(shuō)：“對(duì)于于省里批準(zhǔn)準(zhǔn)的大橋收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，，資中縣政政府不能自自己說(shuō)改就就改。像這這樣的收費(fèi)費(fèi)行政許可可，其設(shè)定定、修改、、廢止，都都要嚴(yán)格依依照法定程程序進(jìn)行，，下級(jí)政府府和部門(mén)肯肯定沒(méi)有這這個(gè)權(quán)力。?！弊鳛榭h長(zhǎng)，，王和平不不愿多談這這場(chǎng)官司。。但這場(chǎng)官官司提醒我我們，在依依法治國(guó)的的時(shí)代背景景下，政府府機(jī)關(guān)一定定要依法行行政，依法法辦事。“縣政府被被告到法院院，已不算算什么新聞聞。在四川川，省政府府被告到法法院，也不不止一次。?！彼拇ㄊ∈「呒?jí)人民民法院行政政庭負(fù)責(zé)人人說(shuō)，“在在法律意識(shí)識(shí)不斷增強(qiáng)強(qiáng)的今天，，如果政府府和各部門(mén)門(mén)不想吃官官司，關(guān)鍵鍵是要嚴(yán)格格按照法律律規(guī)定辦事事?！卑咐俟偎局獾牡脑掝}部分群眾對(duì)對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和年限不不滿，也是是引發(fā)這場(chǎng)場(chǎng)官司的一一個(gè)重要原原因。盡管管這個(gè)案件件還沒(méi)有最最后判決，，但有關(guān)方方面應(yīng)該從從中吸取教教訓(xùn)。這就就是，政府府決定重大大事項(xiàng)，一一定要科學(xué)學(xué)決策、民民主決策，，廣泛聽(tīng)取取各方面的的意見(jiàn)。資中縣人民民法院負(fù)責(zé)責(zé)人說(shuō)，““如果當(dāng)初初有關(guān)部門(mén)門(mén)廣泛聽(tīng)取取各方意見(jiàn)見(jiàn)，肯定不不會(huì)出現(xiàn)今今天的情況況。”北京天則經(jīng)經(jīng)濟(jì)研究所所所長(zhǎng)、中中國(guó)公用事事業(yè)民營(yíng)化化研究中心心主任仁盛盛洪說(shuō)，公公用事業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)的一個(gè)個(gè)核心問(wèn)題題是定價(jià)。。它并非完完全的市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域域，不可能能讓消費(fèi)者者自己定價(jià)價(jià)，那樣投投資者肯定定無(wú)利可圖圖。定價(jià)時(shí)時(shí)，我們需需要科學(xué)的的成本預(yù)測(cè)測(cè)，充分的的市場(chǎng)競(jìng)標(biāo)標(biāo)和全面的的社會(huì)聽(tīng)證證。一方是百姓姓利益，另另一方是投投資商的利利益。如何何兼顧雙方方？這對(duì)政政府監(jiān)管提提出了