房價(jià)到底是由誰決定的

房價(jià)到底是由誰決定的？影響房價(jià)的因素中國房地產(chǎn)的背景及現(xiàn)狀房價(jià)由誰決定及原因ABC目錄CONTENT一、中國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)市場一直是我國居民關(guān)注的熱點(diǎn)行業(yè)，然而，目前中國房地產(chǎn)行業(yè)正步入困局：一邊是一、二線城市地價(jià)、房價(jià)持續(xù)上漲，高燒不退；一邊卻是三、四線城市，市場需求有限、效益不高。行業(yè)現(xiàn)狀（1）一二線城市由于聚集了過多的資源，需求集中，而供給和存量相比需求都較為短缺，因此市場供不應(yīng)求，房價(jià)暴漲；三四線城市由于庫存積壓非常嚴(yán)重，供過于求，正醞釀巨大風(fēng)險(xiǎn)，多個(gè)城市出現(xiàn)了房價(jià)下跌的現(xiàn)象。（2）還可以從龍頭房企戰(zhàn)略布局變更上得到驗(yàn)證。恒大地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等房企開始重返一二線城市，進(jìn)一步加大一二線城市拿地比重。1、城市格局分化2、房企格局分化（1）龍頭房企資金實(shí)力雄厚和品牌影響力較大，而取地節(jié)奏上遠(yuǎn)高于其他梯隊(duì)的房企，充足的土地儲(chǔ)備保證了龍頭房企未來更高的增長速度；（2）多層次和暢通的融資渠道，其融資成本也往往低于中小房企；（3）中小型企業(yè)在資源、人才儲(chǔ)備方面相對(duì)落后，市場份額逐年縮小。3、房企利潤率低位徘徊

目前，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤已經(jīng)到了一個(gè)非常飽和的程度，利潤率在低位徘徊，行業(yè)平均利潤率不足10%，很多房企的利潤率只有5%左右。4、一二線重點(diǎn)城市房價(jià)將延續(xù)上漲態(tài)勢（1）房地產(chǎn)行業(yè)需求角度：城鎮(zhèn)化和存量人口的住房改善需求，未來房地產(chǎn)的需求將居高不下。（2）利率市場化和金融管制放松的大背景：國內(nèi)銀行很可能會(huì)增加按揭貸款占總貸款的比重，加上居民收入水平和財(cái)富增長對(duì)購買力的提升，未來的住房需求得以鞏固。5、一二線重點(diǎn)城市房價(jià)增速將大幅放緩（1）2014年土地供應(yīng)增加，供需矛盾有望緩解。（2)不動(dòng)產(chǎn)登記制度、房產(chǎn)稅等相關(guān)政策的逐步執(zhí)行實(shí)施成為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的一項(xiàng)長效機(jī)制，有利于降低房價(jià)的漲幅。

二、房價(jià)由誰決定及原因PQQ*P*DS價(jià)格是由市場決定的在市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)需求方面的因素A人口C購買力B消費(fèi)偏好

D動(dòng)機(jī)主體隨著城城市化化速度度的加加快,大城市市日日益吸吸引各各方面面人才才的進(jìn)入城市人人口增增量這部分分消費(fèi)費(fèi)者的的消費(fèi)費(fèi)目的的主要要是改改善居居住環(huán)環(huán)境以以及動(dòng)動(dòng)拆遷遷需求求城市人人口儲(chǔ)儲(chǔ)量為調(diào)整整城市市土地地利用用結(jié)構(gòu)構(gòu),加強(qiáng)基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建建設(shè),改善市市容市市貌及及居民民的生生活環(huán)環(huán)境,全國舊舊城改改造步步伐呈呈現(xiàn)加加快趨趨勢拆遷引引發(fā)的的強(qiáng)制性性需求求1、居居住消消費(fèi)2、投投資消消費(fèi)訓(xùn)內(nèi)容容來分分投資消消費(fèi)的的主體體：民營資資本在在國際際國內(nèi)內(nèi)雙過過剩條條件下下,存款負(fù)負(fù)利率率、股股市不不景氣氣,加之其其他投投資渠渠道不不通暢暢,急于尋尋找新新的投投資方方向。。例如如,溫州低低技術(shù)術(shù)含量量,高競爭爭強(qiáng)度度的民民營資資本大大量過過剩,從而直直接引引發(fā)了了遍布布全國國各地地的溫溫州購購房團(tuán)團(tuán)。通貨膨膨脹時(shí)時(shí)代,貨幣供供應(yīng)量量過快快增長長條件件下城城市居居民儲(chǔ)儲(chǔ)蓄存存款余余額的的不斷斷攀升升,由于利利率的的影響響,這部分分存款款與其其放在在銀行行,不如出出來尋尋找別別的投投資渠渠道。。在人人民民幣幣升升值值預(yù)預(yù)期期下下,海外資金不斷斷增加對(duì)大陸陸收益性物業(yè)業(yè)的投資。從從而一方面可可以享受物業(yè)業(yè)升值收益,另一方面又可可以從人民幣幣未來升值中中套利。投機(jī)消費(fèi)是嚴(yán)嚴(yán)重影響房地地產(chǎn)市場健康康發(fā)展的不安安定因素,也是造成局部部結(jié)構(gòu)性失衡衡的主要誘因因。在市場中中,投機(jī)客主要采采取兩種方式式從中獲利一一是在交易易監(jiān)管缺乏下下的炒作,預(yù)售前的購買買優(yōu)先權(quán),然后將購買優(yōu)優(yōu)先權(quán)加價(jià)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓獲取利差差另一種就就是短進(jìn)短出出,炒高樓價(jià)。這這種投機(jī)行為為催生了房地地產(chǎn)商品的價(jià)價(jià)格上揚(yáng)。3、投機(jī)消費(fèi)費(fèi)制定1、住宅供給給向多元化方方向發(fā)展5％~10%發(fā)展中國家高高檔物業(yè)在房房地產(chǎn)業(yè)中所所占的比例在在5％至10％左右比較合合適中國》政府<10%由于土地資源源總量是固定定的，隨著經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，可可供開發(fā)的土土地資源必然然越來越少，，因此土地的的供給彈性非非常低。一方面，土地地作為生產(chǎn)和和采掘的目的的而被利用，，另一方面，土土地又作為人人們生產(chǎn)和生生活空間而被被利用，供不不應(yīng)求的現(xiàn)象象幾乎無法逆逆轉(zhuǎn)。來自土土地供給減少少的壓力。2、土供地給狀狀況商品住宅業(yè)的的發(fā)展離不開開土地的依托托，而土地又又是一種不可可再生的稀缺缺資源。我國國人均土地、、人均耕地僅僅為0.287公頃和和1.08公頃，大大大低于世界界的人均水平平。一方面，，我們要用占占世界7％的的耕地養(yǎng)活13億人口，，另一方面，，經(jīng)濟(jì)要發(fā)展展，無論是工工業(yè)化還是城城市化都需要要占用一定數(shù)數(shù)量的土地。。因此，農(nóng)用用地與商品住住宅用地的矛矛盾一直十分分尖銳。商品住宅用地地農(nóng)用地近年來，我國國31個(gè)特大大城市的城區(qū)區(qū)規(guī)模已擴(kuò)大大了50．2％，但是由由于對(duì)建設(shè)用用地缺乏宏觀觀控制，致使使城區(qū)內(nèi)可供供普遍商品住住宅開發(fā)建設(shè)設(shè)的土地十分分有限。土地地資源的供給給狀況決定了了房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的規(guī)模。供給曲線與需需求曲線在正常情況下下，房地產(chǎn)市市場的需求曲曲線具有負(fù)斜斜率，需求彈彈性很小，價(jià)價(jià)格上升，則則需求減少(見圖3一1)。假定由由于居民收入入上升，增加加了對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)的需求。房房地產(chǎn)市場需需求曲線向右右平移，從D1平移到D2。如果不增加加供給的話，，影響住宅房房地產(chǎn)價(jià)格上上漲的因素由由于需求增加加，勢必推高高房價(jià)，圖中中從A點(diǎn)移動(dòng)動(dòng)到B點(diǎn)。我我們可以看到到由于供給曲曲線缺乏彈性性，需求曲線線僅移動(dòng)一點(diǎn)點(diǎn)，就會(huì)造成成價(jià)格上漲很很多，由P1升高到P2。如果房地產(chǎn)市市場上投機(jī)需需求占的比例例越來越大，，需求曲線將將逐漸變平。。在圖3—2中，需求曲曲線由D1，變成D2。當(dāng)投機(jī)需求求超過了某個(gè)個(gè)比例之后，，整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)市場的需求求曲線將擁有有正斜率，變變成了D3。在這種情況況下，增加供供給，將供給給曲線由S1。平移到S2。新的均衡點(diǎn)點(diǎn)將由A點(diǎn)移移動(dòng)到了c點(diǎn)點(diǎn)。在投機(jī)需需求旺盛的時(shí)時(shí)候，即使供供給增加了，，房價(jià)仍然上上升?？梢?，在投機(jī)機(jī)活動(dòng)非常囂囂張的情況下下采取增加商商品住房的供供給并不會(huì)平平抑房價(jià)，反反而會(huì)把房價(jià)價(jià)太高?；谏鲜龇治鑫觯浑y看出出由于供給和和需求之間的的影響，使得得住房價(jià)格上上升。住房的的供給缺乏彈彈性，高、中中、低檔房屋屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)不不合理，中低低檔住宅相對(duì)對(duì)短缺，而需需求方面無論論是真實(shí)需求求還是投機(jī)需需求都比較旺旺盛，在這種種供不應(yīng)求的的情況下，也也是住房價(jià)格格上漲的一個(gè)個(gè)重要因素。。三、影響房價(jià)的因因素房價(jià)政治因素自然因素經(jīng)濟(jì)因素社會(huì)因素行政因素一、政治因素素影響住宅價(jià)格格的政治因素素：政府機(jī)構(gòu)大變變動(dòng)或重大政政治性政策出出臺(tái)等的二、經(jīng)濟(jì)因素素（1）經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展和城鎮(zhèn)居居民收入的提提高（2）物價(jià)、、工資及就業(yè)業(yè)水平（3）儲(chǔ)蓄率率（4）利率（5）地價(jià)1.經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城城鎮(zhèn)居民收入入的提高隨著我國經(jīng)濟(jì)濟(jì)的持續(xù)快速速發(fā)展，城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化進(jìn)程加快快，城鎮(zhèn)居民民可支配收入入不斷提高，，形成了對(duì)房房地產(chǎn)市場持持續(xù)強(qiáng)勁的需需求。三、行政因素素土地利用規(guī)劃劃及供應(yīng)管制制房地產(chǎn)稅制住房政策政策法規(guī)城市規(guī)劃公共建設(shè)房地產(chǎn)稅制房地產(chǎn)稅制是是指與房地產(chǎn)產(chǎn)有直接關(guān)系系的各種稅收收制度，是國國家調(diào)控房地地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)濟(jì)活動(dòng)的有力力杠桿。中國國稅收制度中中涉及房地產(chǎn)產(chǎn)的主要包括括10個(gè)稅種種，即營業(yè)稅稅、耕地占用用稅、城鎮(zhèn)土土地使用稅、、契稅、土地地增值稅、城城市維護(hù)建設(shè)設(shè)稅、房產(chǎn)稅稅