南昌市某商業(yè)中心項目可行性報告簡版

PAGEPAGE18PAGE18**街**中心項目可行性研究報告（簡版）項目概要位置說明**中心項目位于**中央商務(wù)區(qū)的中西部距南昌市委、市政府辦公區(qū)200多米，距贛江600米，東臨城市主干道豐和大道，西臨豐和一路，南臨紅谷五路，北臨規(guī)劃二路。用地南北長約1000米，東西寬約250米，規(guī)劃占地面積約22公頃，總建筑面積96萬平方米，容積率4.36，建筑密度40％。**項目劃分為A、B、C、D四個地塊，其中我公司擬承建的**大街項目為上述區(qū)域中的B地塊，初步規(guī)劃建筑面積32萬平米，容積率4。周邊交通狀況項目位于南昌市**區(qū)域，與南昌市委、市政府毗鄰，周邊為城市主干道，交通狀況非常良好。項目周邊區(qū)域在城市規(guī)劃中的定位及發(fā)展方向南昌市政府對**大街項目及周邊城市規(guī)劃的基本定位是，立足于南昌城市結(jié)構(gòu)特征，面向江西乃至于中部六省區(qū)，服務(wù)于區(qū)域主導產(chǎn)業(yè)，打造以**流通及**服務(wù)為主的區(qū)域性國際**中心。地塊現(xiàn)狀紅線外圍緊鄰城市主干道，紅線內(nèi)拆遷工作基本完成，目前隨著土地掛牌工作的進展、由政府完成安置用房分配，解決施工進場問題。項目經(jīng)濟技術(shù)指標用地指標備注總用地面積6.5萬平方米（合97.50畝）B地塊建設(shè)用地面積5.8萬平方米（合87.51畝）公司建議的規(guī)劃指標建筑指標（萬平方米）尚未最終確定地上建筑面積25萬平米尚未最終確定其中頂級超高層寫字樓12萬平米暫定249米高，自持物業(yè)甲級寫字樓5萬平米暫定100米以下，銷售物業(yè)SOHO寫字樓及酒店式公寓6萬平米暫定100米以下，銷售物業(yè)商業(yè)建筑面積2萬平米裙房等地下建筑面積7萬平米地下車庫及人防等項目背景及獲取方式**街控股股份有限公司（以下稱控股公司）于2007年與南昌市**新區(qū)管委會（以下稱管委會）簽訂合作協(xié)議及補充協(xié)議，協(xié)議約定合作項目包括本項目和紅角洲B16-1（紫金園四期）項目，其中本項目土地使用權(quán)需要以掛牌形式出讓，管委會支持控股公司控股的項目公司通過摘牌形式取得該地塊使用權(quán)；在完成世貿(mào)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓后、管委會負責協(xié)調(diào)該地塊的掛牌和摘牌。合作協(xié)議建議本項目爭取2007年底開工，三年初具規(guī)模，五年內(nèi)竣工。補充協(xié)議約定在本項目土地使用權(quán)掛牌中，如果實際摘牌價格（市政條件為現(xiàn)狀，完成拆遷后）高于130萬/畝，則高出部分地價款及相應(yīng)稅費，由地方財政在該項目土地完成掛牌后一個月內(nèi)作為招商引資專項獎勵返回項目公司用于項目建設(shè)。2008年2月5日南昌市國土資源局國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告（洪國土資交告字[2008]第02號）已對上述地塊進行掛牌，摘要內(nèi)容如下：JDG0805號地塊，位于**中心區(qū)B-5、6地塊。土地面積為87.67畝，土地用途為**、辦公、商業(yè)、酒店用地。出讓年期為40年。主要規(guī)劃要求：計容積率建筑面積總量不大于25萬平方米；建筑密度≤50%；綠地率≥15%（**、辦公建筑面積不大于計容積率總建筑面積的60%）。掛牌起始價為260萬元/畝。競買保證金為1億元。本次掛牌相關(guān)條件摘要如下：為符合競買要求的境內(nèi)外自然人、法人和其他組織，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，均可申請參加本次國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓活動。申請人可以單獨申請，也可以聯(lián)合申請。本次國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓按照價高者得原則確定競得人。申請人可在2008年2月26日至2008年3月6日持有關(guān)資料向南昌市地產(chǎn)交易中心提交書面申請，辦理競買申請手續(xù)。申請截止時間為2008年3月6日16：30時。經(jīng)與管委會及土地局等部門了解，本次掛牌競價的相關(guān)手續(xù)如下：1、競標申請書2、繳納履約保證金的財務(wù)憑證（復印件）3、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照副本復印件4、企業(yè)組織機構(gòu)代碼證書復印件5、法定代表人證明書及其身份證復印件6、法定代表人簽署的法人授權(quán)書及委托代理人的身份證復印件上述資料內(nèi)容都需提供控股公司資料，已與控股公司相關(guān)部門進行了溝通。項目產(chǎn)品定位及產(chǎn)品要素經(jīng)南昌世貿(mào)公司與控股公司相關(guān)部門及經(jīng)濟公司等多方研討，初步確定產(chǎn)品總體定位是：南昌**新區(qū)地標性**中心建筑群；集超高層頂級辦公、目的性消費商業(yè)、居住配套于一體的城市綜合體。（一）體塊關(guān)系A(chǔ)座B座C座D座E座大型商業(yè)租售模式租賃整售（散售）整售（散售）散售散售租賃類別頂級超高層寫字樓甲級寫字樓甲級寫字樓SOHO公寓酒店式公寓商業(yè)餐飲主力店（奧萊）銀行營業(yè)廳面積12萬2.5萬2.5萬3萬3萬120006000500×4位置要求城市景觀軸附近地塊東北角地塊東北角地塊西北側(cè)地塊西北側(cè)應(yīng)和主力店及主塔裙房相連應(yīng)和餐飲及主塔裙房相連展示面最優(yōu)的位置建筑高度249米99米99米2層2層1層（二）產(chǎn)品建設(shè)標準要素1、建筑原則：高核心標準（層高、凈高、大堂面積等），確保在當?shù)貙懽謽鞘袌龅闹聘叩匚活A留可擴展空間（預留柴發(fā)條件、改善梁的荷載以適應(yīng)機房設(shè)備要求、預留內(nèi)部樓梯），減少初期投資的同時保證功能的完備昌**大街項目產(chǎn)品建設(shè)標準要素一：建筑A座B座C座D座E座大型商業(yè)類別頂級寫字樓甲級寫字樓甲級寫字樓SOHO公寓酒店式公寓商業(yè)餐飲主力店（奧萊）銀行營業(yè)廳標準層約2000約1100約1000總面積12000總面積6000500平米×4層高4.2m，網(wǎng)絡(luò)地板高150mm3.9m3.2m3.2m凈高≥2.8m≥2.7m2.6～3m3m5.55.55.5大堂約500公共大堂300公共大堂約200挑高9米挑空2層挑空2層頂層高級會所、小型高級會議室、西餐廳、咖啡廳等行政樓層，層高可適當提高戶型120m2為主60m2承重辦公區(qū)樓面荷載不低于200公斤/平米

主梁預留行改造放置3-5無特殊要求無特殊要求無特殊要求無特殊要求700公斤/平米700公斤/平米700公斤/平米特殊要求高區(qū)20層，每層結(jié)構(gòu)預留一個可增加樓梯的位置地下預留可增加柴油發(fā)電機的可能性（荷載、排煙）無特殊要求無特殊要求無特殊要求無特殊要求無特殊要求平面考慮押銀通路公共配套內(nèi)容地下：員工餐廳、咖啡、小超市、干洗、郵局、花店、彩色擴印裙商具備類似酒店功能：餐飲、健身、SPA、美容美發(fā)、酒吧、小超市、干洗店

公寓大堂應(yīng)設(shè)置前臺接待、公共會客室、閱覽室、托幼室等功能無特殊要求無特殊要求無特殊要求車位配比45輛/萬m240輛/萬m2每3戶設(shè)一個車位100個/萬m2其他主塔必須有裙房，解決地面管井構(gòu)筑物的同時，設(shè)置相應(yīng)服務(wù)功能無特殊要求無特殊要求餐飲、主力店應(yīng)和主塔裙房相連主力店、餐飲應(yīng)和主塔的裙房相連以便于使用無特殊要求結(jié)合主塔集中設(shè)置會議中心、商務(wù)中心、票務(wù)等行政服務(wù)功能，以便統(tǒng)一管理各樓座地下部分整體貫通，B1層具備采光停車條件2、機電原則：造價經(jīng)濟性為前提，結(jié)合當?shù)厍闆r，制定機電標準保證客戶高敏感的賣點：如電梯、空調(diào)除濕、空調(diào)計量、24小時冷卻水整個地塊統(tǒng)一進行系統(tǒng)設(shè)置，保證造價和使用率的經(jīng)濟性考慮使用特征的不同，在系統(tǒng)設(shè)置上區(qū)別對待（餐飲、目的性消費場所自行設(shè)置空調(diào)）保證客戶敏感度高的設(shè)備品牌南昌**大街項目產(chǎn)品建設(shè)標準要素二：機電A座B座C座D座E座大型商業(yè)租售模式租賃整售（散售）整售（散售）散售散售租賃類別頂級寫字樓甲級寫字樓甲級寫字樓SOHO公寓酒店式公寓商業(yè)餐飲主力店（奧萊）銀行營業(yè)廳電梯間隔等候時間40-45秒

設(shè)可直達頂層的觀光電梯45秒45秒無特殊要求無特殊要求電梯品牌國際知名國際知名國際知名合資合資電力荷載70VA/㎡60VA/㎡60VA/㎡40VA/㎡40VA/㎡180VA/㎡180VA/㎡150VA/㎡空調(diào)形式四管制

風機盤管+新風兩管制

風機盤管+新風兩管制

風機盤管+新風暫定分戶中央空調(diào)

具體形式待設(shè)計部論證確定預留自行安裝VRV空調(diào)室外機的位置預留自行安裝VRV空調(diào)室外機的位置預留自行安裝VRV空調(diào)室外機的位置空調(diào)特殊功能夏季除濕功能夏季除濕功能夏季除濕功能新風量人均10平米

40立米/人.小時人均10平米

30立米/人.小時人均10平米

30立米/人.小時24小時冷卻水按每層8平方米機房設(shè)置24小時冷卻水按每3000平米設(shè)6平方米機房設(shè)置24按每3000平米設(shè)6平方米機房設(shè)置24無特殊要求無特殊要求行政衛(wèi)生間預設(shè)行政衛(wèi)生管線空調(diào)計量可分區(qū)計量收費確保運行經(jīng)濟性可分區(qū)計量收費確保運行經(jīng)濟性可分區(qū)計量收費確保運行經(jīng)濟性計量要求待明確空調(diào)形式后確定關(guān)鍵設(shè)備品牌要求電梯★國際知名國際知名國際知名合資合資主入口門★知名品牌國內(nèi)中高端品牌國內(nèi)中高端品牌國內(nèi)中高端品牌國內(nèi)中高端品牌冷水機組★合資品牌如麥克維爾知名合資品牌如三菱空調(diào)機組★合資品牌如麥克維爾樓宇自控合資品牌如江森、霍尼維爾冷卻塔國產(chǎn)中高端品牌如新菱、TAC變壓器國產(chǎn)中高端品牌如金盤、泉州配電柜不限品牌，但核心部件為ABB、施奈德消防報警主機國產(chǎn)中端品牌如海灣綜合布線知名品牌如IBDN給水泵中端品牌如格蘭富空調(diào)泵中端品牌如派克3、裝修界面原則：體現(xiàn)項目形象，客戶關(guān)注點高的公共區(qū)域（大堂、電梯廳等）進行精裝修設(shè)計并完成精裝遵消費習慣，SOHO及酒店式公寓進行精裝修設(shè)計并完成精裝修使用功能尚未明確的辦公及商業(yè)區(qū)域毛坯交付其余客戶敏感度低的公共區(qū)域（車位、設(shè)備用房、消防樓梯間等），遵建筑做法完成南昌**大街項目產(chǎn)品建設(shè)標準要素三：裝修界面A座B、C座D、E座大型商業(yè)租售模式租賃整售（散售）散售租賃類別頂級寫字樓甲級寫字樓SOHO公寓+酒店式公寓商業(yè)客戶關(guān)注點高，需進行重點精裝修設(shè)計，并完成精裝部位首層大堂首層大堂首層大堂客梯電梯廳客梯電梯廳客梯電梯廳客梯轎廂客梯轎廂客梯轎廂地上樓層公共走道地上樓層公共走道地上樓層公共走道地上公共衛(wèi)生間地上公共衛(wèi)生間戶內(nèi)部分會議中心、商務(wù)中心客戶關(guān)注點相對弱，為確保使用功能，需遵建筑做法完成的部位疏散樓梯及前室疏散樓梯及前室疏散樓梯及前室消防電梯及貨梯消防電梯及貨梯消防電梯及貨梯設(shè)備用房及管井、風井設(shè)備用房及管井設(shè)備用房及管井物業(yè)用房、中控室物業(yè)用房、中控室物業(yè)用房、中控室地下公用衛(wèi)生間地下公用衛(wèi)生間地下公用衛(wèi)生間地下公共走道地下公共走道地下公共走道地下車位及坡道地下車位及坡道地下車位及坡道因使用功能不確定，需毛坯交付，由業(yè)主自行裝修的范圍地上寫字樓單元內(nèi)范圍地上寫字樓單元內(nèi)范圍裙房商業(yè)單元內(nèi)范圍地下員工餐廳及地下出租商業(yè)裙房商業(yè)頂層會所說明：上述產(chǎn)品定位及產(chǎn)品建設(shè)要素等仍需由控股公司主管銷售和成本的相關(guān)部門確認后實施。項目經(jīng)濟評價表1、開發(fā)成本序號成本項目計算費用/費率金額（萬元）單位成本指標(元）總成本費用比例基數(shù)1土地成本(含契稅）25146955889.72%2.1前期費用32120833776.24%2.2建筑安裝工程費32136992428170.76%2.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費322720851.40%2.4公共配套設(shè)施建設(shè)費321824570.94%2.5不可預見費321600500.83%直接開發(fā)成本32169914543889.88%3.1開發(fā)間接費322560801.32%3.2利息資本化32170245328.79%成本費用合計1894986050100.00%銷售物業(yè)成本11000034%658985990租賃物業(yè)成本14000044%851426081說明：1、項目土地成本測算基數(shù)為130萬/畝、以及相應(yīng)的契稅，同時考慮了按返還130萬/畝計算可能需要交納的所得稅的影響。土地成本按地上建筑面積25萬平米分攤后樓面地價588元。2、項目建安投入包括前期費、建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套費及不可預見費等合計155219萬元，按總建筑面積32萬平米分攤，綜合建安造價4850元。3、項目總體投入189498萬元，總單方造價為6050元；本項目成本測算參照了控股公司相關(guān)項目造價、已經(jīng)確定的包括方案設(shè)計合同等的初步估算，由于本項目屬于超高層建筑，成本造價經(jīng)驗相對缺乏，因此仍存在一定的不確定因素。4、根據(jù)產(chǎn)品的初步定位，主體物業(yè)劃分為兩種類型：銷售型物業(yè)和自持租賃型物業(yè)，由于對地下面積的定位尚未進一步明確，因此項目經(jīng)濟評價暫按明確的產(chǎn)品定位劃分確定相應(yīng)成本。表2、銷售計劃及銷售收入收入計劃及各年度損益預測詳見下表。說明：1、根據(jù)產(chǎn)品初步定位和對南昌市類似物業(yè)租售價格水平的了解，以及對后期適當經(jīng)營期間產(chǎn)品價格走勢的判斷，對上述兩種類型的物業(yè)價格取值如下：寫字樓租金寫字樓類型主力價格區(qū)間（2007年統(tǒng)計）預期價格（2011年預期）本項目起租價格頂級超高層寫字樓（12萬平米）45－6870－9080備注本項目租賃價格按每3年遞增15%進行計算寫字樓售價寫字樓類型主力價格區(qū)間（2007年統(tǒng)計）預期價格區(qū)間（2009年預期）本項目起售價格甲級寫字樓（5萬平米）7000－80009300－105009500備注本項目銷售價格按每年遞增10%進行計算公寓售價類型主力價格區(qū)間（2007年統(tǒng)計）預期價格區(qū)間（2009年預期）本項目起售價格SOHO+酒店式公寓（6萬平米）5600－78007400－103009000備注本項目銷售價格按每年遞增10%進行計算商業(yè)價格及租金（2萬平米）目前片區(qū)商業(yè)一層平均售價為11000元/平方米，租價為30元/平方米，平均年升幅在10%左右。09年預期價格為13000元左右，租金40元/月·平方米2、根據(jù)08年12月工程進度為正負零預計，超高層建筑12萬平米自持物業(yè)預計2011年竣工，其余預計2010年竣工；以此為銷售測算基礎(chǔ)，銷售型物業(yè)從2010年開始暫按三年實現(xiàn)全部銷售預計，自持租賃型物業(yè)從2011年開始逐步獲得租賃收入，本次經(jīng)濟評價的租賃期測算到2019年，以后各年預計相差不大。3、由于地下建筑面積定位及市場價格信息尚未明確，暫未對地下面積進行收益測算。4、土地增值稅的測算是針對銷售型物業(yè)、以其收入扣除對應(yīng)成本費用后，增值率小于50%、適用30%稅率進行測算。5、出租物折舊是針對自持租賃型物業(yè)、根據(jù)其成本、按5%殘值、40年折舊年限測算。6、營業(yè)費用和管理費用是對每年固定性期間費用的初步預計。7、財務(wù)費用是根據(jù)資金收支計劃測算的銀行借款利息，其中建設(shè)期計入開發(fā)成本（在建工程），非建設(shè)期計入當期損益，利率按8%預計。項目總額10年11年12年13年14年15年16年17年18年19年收入比例收入比例收入比例收入收入收入收入收入收入收入銷售甲級寫字樓500001425030%2090040%17242.530%SOHU寫字樓+酒店式公寓600001620030%2376040%1960230%銷售收入（萬元）1119553045027%4466040%3684533%租賃頂級超高層寫字樓120000460840%1036890%11405114051140512546125461254613801商業(yè)2000084580%1162100%1278127812781406140614061547租賃收入（萬元）97693054531153012683126831268313952139521395215348租售收入合計22419130450501134837512683126831268313952139521395215348銷售稅金（萬元）13450197932023029697697697768768768844營業(yè)稅5%（萬元）11209152225052418634634634698698698767城建稅7%（萬元）78410617516944444449494954教育費附加3%（萬元）33645757219191921212123房屋交易手續(xù)費1%1119304446368土地增值稅（萬元）7885142431173343土增測算7885142431173343銷售凈收入（萬元）20285427045437924200211986119861198613184131841318414504銷售成本658981976930%2635940%1976930%出租物折舊17692151620222022202220222022202220222022營業(yè)費用2500500500500300200100100100100100管理費用8000800800800800800800800800800800財務(wù)費用2063717005100337530372362202516871012337利潤總額881285976129161381054895927670282378575925011245所得稅220321494322934521372148116752059214323122811凈利潤6609644829687103584116444550266177643169378433累計凈利潤(10-19年）4482141692452728644330893811544293507245766266096資金使用籌措1、資金使用與籌措計劃序號項目合計年度08年09年10年11年12年13年14年15年16年17年18年19年**大街項目1.1土地成2項目前期費120845500300035841.3建筑安裝工程費13698080005000050000289801.4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費2720100010007201.5公共配套設(shè)施建設(shè)費18245005008241.6不可預見費16005005006001.7開發(fā)間接費25604006006009601.8利息資本化170206404480680051001.9經(jīng)營費用35005005005005005003002001001001001001001.1管理費用92005007008008008008008008008008008008001.11財務(wù)費用20637170051003375303723622025168710123371.12所得稅2203214943229345213721481167520592143231228112紫金園四期投入6300025200315006300資金使用合計30785256435927807179842693985258475519493849844731422540483自有資金34500106530755183628234324571103830866286473936984銷售凈收入再投入282504300044790589054379242002119861198611986131841318413184145045借款200005000015000-35000-5000-10000-5000-5000-10000-10000-5000資金籌措合計57500958557698048975132841041865578024112709470792313202資金余額106530755182628234314570103730866285473836989153說明：1、由于南昌世貿(mào)公寓公司同時投入**和紫金園四期兩個項目，因此在資金籌措方面統(tǒng)一綜合考慮。2、08年自有資金按注冊資本5億元扣減歸還控股公司借款15588萬元考慮。3、銷售凈收入再投入，09、10年按紫金園四期項目銷售（回款）比例60%和40%進行測算，10、11、12年主要根據(jù)**項目銷售物業(yè)的銷售計劃進行測算；從11年開始、12年以后是對租賃型物業(yè)的收入預測。4、借款利率按年利率8%預計。財務(wù)費用利息資本化時08和09年度**項目與紫金園四期項目按8：2進行了簡單分割。2、借款還本付息序號項目合計年度08年09年10年11年12年13年14年15年16年17年18年19年1年初借款余額02000070000850008500050000450003500030000250001500050002本年新增借款2000050000150000000000003用于支付投資2000070000850000000000004利息及財務(wù)費用38937800560068006800510033753037236220251687.51012.5337.55本年歸還借款本金0000-35000-5000-10000-5000-5000-10000-10000-50006年末借款余額2000070000850008500050000450003500030000250001500050000說明：預計公司從08年開始至2010年陸續(xù)借款8.5億元，由于自持型物業(yè)回收期較長，因此從2012年開始陸續(xù)償還，到2019年全部償還；預計支付利息費用38937萬元。經(jīng)濟評價結(jié)論按照土地獲取價格為130萬/畝、在目前成本測算為基礎(chǔ)、以銷售型物業(yè)