物業(yè)服務(wù)市場培訓(xùn)課件

第四章物業(yè)服務(wù)市場第四章一、物業(yè)服務(wù)市場概述二、物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)目錄三、物業(yè)服務(wù)合同四、物業(yè)服務(wù)價格與收費(fèi)二、物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)三、物業(yè)服務(wù)合同四、物業(yè)服務(wù)價格與收費(fèi)二、物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)三、物業(yè)服務(wù)合同一、物業(yè)服務(wù)市場概述二、物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)目錄三、物業(yè)服務(wù)（一）物業(yè)服務(wù)市場的含義與特點(diǎn)一、物業(yè)服務(wù)市場概述（二）物業(yè)服務(wù)市場的構(gòu)成（三）物業(yè)服務(wù)市場的管理（四）物業(yè)服務(wù)市場中的委托代理關(guān)系及其實現(xiàn)方式（一）物業(yè)服務(wù)市場的含義與特點(diǎn)一、物業(yè)服務(wù)市場概述（二）物業(yè)（一）物業(yè)服務(wù)市場的含義與特點(diǎn)2．物業(yè)服務(wù)市場的特點(diǎn)1．物業(yè)服務(wù)市場的含義（一）物業(yè)服務(wù)市場的含義與特點(diǎn)2．物業(yè)服務(wù)市場的特點(diǎn)1．物業(yè)1．物業(yè)服務(wù)市場的含義物業(yè)服務(wù)市場是指圍繞出售和購買以物業(yè)為對象的服務(wù)而進(jìn)行的各種交易活動的總和。廣義的物業(yè)服務(wù)市場是指所有物業(yè)服務(wù)商品交換關(guān)系的總和，狹義的物業(yè)服務(wù)市場則指物業(yè)服務(wù)商品交換的場所。概念市場交換的商品是物業(yè)服務(wù)含義市場交換關(guān)系主體是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)價值規(guī)律和競爭規(guī)律是物業(yè)服務(wù)市場的基本規(guī)律1．物業(yè)服務(wù)市場的含義物業(yè)服務(wù)市場是指圍繞出售非所有權(quán)性2．物業(yè)服務(wù)市場的特點(diǎn)生產(chǎn)與消費(fèi)的同步性服務(wù)品質(zhì)的差異性服務(wù)的綜合性和連鎖性服務(wù)需求的伸縮性非所有權(quán)性2．物業(yè)服務(wù)市場的特點(diǎn)生產(chǎn)與消費(fèi)的同步性市場主體業(yè)主（二）物業(yè)服務(wù)市場的構(gòu)成物業(yè)服務(wù)企業(yè)中介組織物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會政府各級行政主管部門市場管理職能部門市場客體常規(guī)性公共服務(wù)針對性專項服務(wù)委托性特約服務(wù)市場機(jī)制價格機(jī)制供求機(jī)制競爭機(jī)制市場主體業(yè)主（二）物業(yè)服務(wù)市場的構(gòu)成物業(yè)服務(wù)企業(yè)中介（三）物業(yè)服務(wù)市場的管理2．物業(yè)服務(wù)市場管理的內(nèi)容1．物業(yè)服務(wù)市場管理的含義（三）物業(yè)服務(wù)市場的管理2．物業(yè)服務(wù)市場管理的內(nèi)容1．物業(yè)服1．物業(yè)服務(wù)市場管理的含義物業(yè)服務(wù)市場管理指有關(guān)管理部門按照社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展客觀規(guī)律和物業(yè)服務(wù)市場發(fā)展的目標(biāo)、方向，運(yùn)用法律、行政、經(jīng)濟(jì)以及宣傳教育等手段對物業(yè)服務(wù)市場交易對象及交易過程中全部經(jīng)濟(jì)關(guān)系進(jìn)行調(diào)控、指導(dǎo)、監(jiān)督和服務(wù)等管理工作。概念國家設(shè)置的市場管理職能機(jī)構(gòu)市場管理機(jī)構(gòu)物業(yè)服務(wù)的技術(shù)管理機(jī)構(gòu)群眾性的管理監(jiān)督機(jī)構(gòu)1．物業(yè)服務(wù)市場管理的含義物業(yè)服務(wù)市場管理指有對物業(yè)服務(wù)市場交易主體的管理2．物業(yè)服務(wù)市場管理的內(nèi)容對物業(yè)服務(wù)市場交易客體的管理對物業(yè)服務(wù)行為的管理對物業(yè)服務(wù)價格的管理對物業(yè)服務(wù)合同的管理對物業(yè)服務(wù)信息的管理對物業(yè)服務(wù)市場交易主體的管理2．物業(yè)服務(wù)市場管理的內(nèi)容對物業(yè)（四）物業(yè)服務(wù)市場中的委托代理關(guān)系及其實現(xiàn)方式

2．委托代理關(guān)系的實現(xiàn)方式1．委托代理關(guān)系（四）物業(yè)服務(wù)市場中的委托代理關(guān)系2．委托代理關(guān)系的實現(xiàn)方式主體代理人：物業(yè)服務(wù)企業(yè)被代理人：業(yè)主或業(yè)主大會相對人各類相關(guān)的專業(yè)公司分散業(yè)主（相對于業(yè)主大會）承租人（相對于產(chǎn)權(quán)所有人）1．委托代理關(guān)系主代理人：物業(yè)服務(wù)企業(yè)被代理人：業(yè)主或業(yè)主大會通過物業(yè)服務(wù)的招投標(biāo)并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)服務(wù)合同來實現(xiàn)：“國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。住宅物業(yè)建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；招投標(biāo)人少于3人或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)?！?．委托代理關(guān)系的實現(xiàn)方式通過物業(yè)服務(wù)的招投標(biāo)并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同或物（一）物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)概述二、物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)（二）物業(yè)服務(wù)招標(biāo)（三）物業(yè)服務(wù)投標(biāo)（一）物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)概述二、物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)（二）物業(yè)服務(wù)招（一）物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)概述2．物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)的原則1．物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)的概念3．物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)適用的法律法規(guī)4．物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)的特點(diǎn)（一）物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)概述2．物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)的原則1．物業(yè)服務(wù)1．物業(yè)服務(wù)市場管理的含義物業(yè)服務(wù)招標(biāo)指開發(fā)商、業(yè)主（委托業(yè)主大會）或其他產(chǎn)權(quán)人等物業(yè)服務(wù)市場主體，遏過編制和公開符合其服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，向社會招聘，并采取一定的方法進(jìn)行分析和判斷，最終確定最佳的物業(yè)服務(wù)企業(yè)并與之訂立前期物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)服務(wù)合同的過程。招標(biāo)物業(yè)服務(wù)投標(biāo)指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為開拓業(yè)務(wù)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)招標(biāo)文件中確定的服務(wù)妄求和標(biāo)準(zhǔn)，組織編制投標(biāo)文件，并向招標(biāo)單位遞交應(yīng)聘申請書和投標(biāo)書，參與物業(yè)管理競標(biāo)，以求通過物業(yè)服務(wù)市場競爭獲得物業(yè)管理權(quán)的過程。投標(biāo)1．物業(yè)服務(wù)市場管理的含義物業(yè)服務(wù)招標(biāo)指開發(fā)商2．物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)的原則公開原則公平原則公正原則合理原則2．物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)的原則公開法律法規(guī)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》（1999）3．物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)適用的法律法規(guī)《物業(yè)管理條例》》（2007修訂）《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》（2003）法律法規(guī)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》（1999）3．物業(yè)服務(wù)早期介入的特點(diǎn)4．物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)的特點(diǎn)階段性的特點(diǎn)不確定性的特點(diǎn)早期介入的特點(diǎn)4．物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)的特點(diǎn)階段（二）物業(yè)服務(wù)招標(biāo)2．招標(biāo)方式1．招標(biāo)主體3．招標(biāo)程序（二）物業(yè)服務(wù)招標(biāo)2．招標(biāo)方式1．招標(biāo)主體3．招標(biāo)程序主體開發(fā)建設(shè)單位：開發(fā)商全體業(yè)主或業(yè)主大會1．招標(biāo)主體其他物業(yè)所有權(quán)人：企業(yè)辦公樓主開發(fā)建設(shè)單位：開發(fā)商全體業(yè)主或業(yè)主大會1．招標(biāo)主公開招標(biāo)2．招標(biāo)方式邀請招標(biāo)協(xié)商招標(biāo)公開招標(biāo)2．招標(biāo)方式邀請招標(biāo)協(xié)商3．招標(biāo)程序準(zhǔn)備階段實施階段結(jié)束階段3．招標(biāo)程序準(zhǔn)備階段準(zhǔn)備階段成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)3．招標(biāo)程序（一）——準(zhǔn)備階段自行成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)編制招標(biāo)文件確定標(biāo)底投標(biāo)人須知合同條款技術(shù)規(guī)范——準(zhǔn)備階段成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)3．招標(biāo)程序（一）——準(zhǔn)備階段自行實施階段發(fā)布招標(biāo)公告3．招標(biāo)程序（二）——實施階段招標(biāo)單位名稱、項目名稱、地點(diǎn)物業(yè)管理項目資金來源招標(biāo)目的、項目要求概述購買招標(biāo)文件時間、地點(diǎn)和價格接受標(biāo)書的最后日期和地點(diǎn)開標(biāo)日期、時間、地點(diǎn)招標(biāo)單位的地址、電話，等組織資格預(yù)審召開標(biāo)前會議開標(biāo)、評標(biāo)與定標(biāo)投標(biāo)人的經(jīng)驗人員及設(shè)備能力投標(biāo)人的財務(wù)狀況，等物業(yè)管理開標(biāo)：交標(biāo)書后2～3日物業(yè)管理評標(biāo)物業(yè)管理定標(biāo)實施階段發(fā)布招標(biāo)公告3．招標(biāo)程序（二）——實施階段招標(biāo)結(jié)束階段資料的整理與歸檔3．招標(biāo)程序（三）——結(jié)束階段招標(biāo)文件招標(biāo)文件附件及圖樣對招標(biāo)文件進(jìn)行澄清和修改的會議記錄和書面文件投標(biāo)文件及標(biāo)書同招標(biāo)方的來往信件，等

合同的簽訂與履行結(jié)束階段資料的整3．招標(biāo)程序（三）——結(jié)束階段招標(biāo)文件（三）物業(yè)服務(wù)投標(biāo)2．投標(biāo)程序1．投標(biāo)原則3．物業(yè)服務(wù)投標(biāo)書的編制（三）物業(yè)服務(wù)投標(biāo)2．投標(biāo)程序1．投標(biāo)原則3．物業(yè)服務(wù)投標(biāo)書真實性原則1．投標(biāo)原則正當(dāng)競爭原則——真實性原則1．投標(biāo)原則正當(dāng)競爭原則——2．投標(biāo)程序準(zhǔn)備階段實施階段結(jié)束階段2．投標(biāo)程序準(zhǔn)備階段準(zhǔn)備階段取得從業(yè)資格2．投標(biāo)程序（一）——準(zhǔn)備階段《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書》籌措資金收集招標(biāo)物業(yè)相關(guān)資料資金積累銀行貸款進(jìn)行投標(biāo)可行性分析招標(biāo)物業(yè)條件分析本公司投標(biāo)條件分析競爭者分析風(fēng)險分析準(zhǔn)備階段取得從業(yè)資格2．投標(biāo)程序（一）——準(zhǔn)備階段《企業(yè)實施階段購買并閱讀招標(biāo)文件2．投標(biāo)程序（二）——實施階段標(biāo)前調(diào)查與現(xiàn)場考察制定管理服務(wù)方法及工作量制定資金計劃標(biāo)價試算標(biāo)價評估與調(diào)整辦理投標(biāo)保函封送標(biāo)書、保函參加開標(biāo)及答辯會實施階段購買并閱讀招標(biāo)文件2．投標(biāo)程序（二）——實施階2．投標(biāo)程序（三）——結(jié)束階段在規(guī)定時間內(nèi)：辦妥履約保證和各種手續(xù)；盡快與招標(biāo)單位進(jìn)行詳細(xì)洽商，簽訂物業(yè)服務(wù)合同2．投標(biāo)程序（三）——結(jié)束階段在規(guī)定時間內(nèi)：3．物業(yè)服務(wù)投標(biāo)書的編制（2）編制投標(biāo)文件應(yīng)注意的事項（1）物業(yè)服務(wù)投標(biāo)書的主要內(nèi)容（3）投標(biāo)報價及技巧3．物業(yè)服務(wù)投標(biāo)書的編制（2）編制投標(biāo)文件應(yīng)注意的事項（1）投標(biāo)書的主要內(nèi)容投標(biāo)函（1）物業(yè)服務(wù)投標(biāo)書的主要內(nèi)容投標(biāo)報價物業(yè)管理方案招標(biāo)文件要求提供的其他材料投標(biāo)書的主要內(nèi)容投標(biāo)函（1）物業(yè)服務(wù)投標(biāo)書的主要內(nèi)確保填寫無遺漏，無空缺不得任意修改填寫內(nèi)容填寫方式規(guī)范不得改變標(biāo)書格式計算數(shù)字必須準(zhǔn)確無誤報價合理包裝整潔美觀（2）編制投標(biāo)文件應(yīng)注意的事項注意事項確保填寫無遺漏，無空缺（2）編制投標(biāo)文件應(yīng)注意的事項注意事投標(biāo)報價及技巧經(jīng)營管理費(fèi)用測算（3）投標(biāo)報價及技巧前期介入服務(wù)中發(fā)生的開辦費(fèi)用測算第一年度物業(yè)管理費(fèi)用測算年度能源費(fèi)用測算年度經(jīng)營管理支出費(fèi)用預(yù)算確定合理利潤率（利潤率是實際發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的5％～15％之間）投標(biāo)報價及技巧經(jīng)營管理費(fèi)用測算（3）投標(biāo)報價及技巧前期介入（一）物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)與特點(diǎn)三、物業(yè)服務(wù)合同（二）物業(yè)服務(wù)合同的分類（三）物業(yè)服務(wù)合同的主體和內(nèi)容（四）物業(yè)服務(wù)合同的變更與解除（一）物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)與特點(diǎn)三、物業(yè)服務(wù)合同（二）物業(yè)服務(wù)（一）物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)與特點(diǎn)2．物業(yè)服務(wù)合同的特點(diǎn)1．物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)（一）物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)與特點(diǎn)2．物業(yè)服務(wù)合同的特點(diǎn)1．物業(yè)1．物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)委托合同說服務(wù)合同說混合合同說獨(dú)立合同說雇傭合同說承攬合同說1．物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)委托合同說服務(wù)合同說物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方意思表示一致的產(chǎn)物；當(dāng)事人相互信任是物業(yè)服務(wù)合同的訂立的前提；物業(yè)服務(wù)合同是有償?shù)模晃飿I(yè)服務(wù)合同既是諾成性合同又是雙務(wù)合同；物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)到政府行政主管理部門備案。2．物業(yè)服務(wù)合同的特點(diǎn)特點(diǎn)物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方意思表示一致的產(chǎn)物；2前期物業(yè)服務(wù)合同（二）物業(yè)服務(wù)合同的分類“在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同?！蔽飿I(yè)服務(wù)合同簽訂日期一般應(yīng)在業(yè)主委員會成立3個月內(nèi)，最遲不應(yīng)遲于6個月；合同的甲方是業(yè)主委員會（代表所有業(yè)主），乙方是物業(yè)服務(wù)企業(yè)。甲方是委托方，乙方是受托方。物業(yè)服務(wù)合同的委托管理期限由雙方協(xié)議商定，以年為單位，一般為3年。前期物業(yè)服務(wù)合同（二）物業(yè)服務(wù)合同的分類“在業(yè)主、業(yè)主大（三）物業(yè)服務(wù)合同的主體和內(nèi)容2．物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容1．物業(yè)服務(wù)合同的主體（三）物業(yè)服務(wù)合同的主體和內(nèi)容2．物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容1．物業(yè)主體物業(yè)服務(wù)企業(yè)

業(yè)主委員會1．物業(yè)服務(wù)合同的主體主物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)主委員會1．物業(yè)服務(wù)合同的主體物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容總則2．物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容物業(yè)服務(wù)事項物業(yè)服務(wù)質(zhì)量物業(yè)服務(wù)費(fèi)用雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)專項維修資金的管理和使用物業(yè)管理用房合同期限違約責(zé)任附則物業(yè)服務(wù)總則2．物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容物業(yè)服務(wù)事項（四）物業(yè)服務(wù)合同的變更與解除2．物業(yè)服務(wù)合同的解除1．物業(yè)服務(wù)合同的變更（四）物業(yè)服務(wù)合同的變更與解除2．物業(yè)服務(wù)合同的解除1．物業(yè)物業(yè)服務(wù)合同的變更一方先提出變更自己的權(quán)利義務(wù)，另一方只做與之相對應(yīng)的變更；雙方同時提出合作變更。1．物業(yè)服務(wù)合同的變更物業(yè)服務(wù)合同的變更一方先提出變更自己的權(quán)利義務(wù)，另一方只做與約定解除合同的條件成立2．物業(yè)服務(wù)合同的解除物業(yè)服務(wù)合同的解除事后協(xié)商解除因物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主體資格喪失而解除約定解除合同的條件成立約定解除合同的條件成立2．物業(yè)服務(wù)合同的解除物業(yè)服務(wù)合同（一）物業(yè)服務(wù)價格四、物業(yè)服務(wù)價格與收費(fèi)（二）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)（一）物業(yè)服務(wù)價格四、物業(yè)服務(wù)價格與收費(fèi)（二）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)（一）物業(yè)服務(wù)價格2．物業(yè)服務(wù)價格的決定1．物業(yè)服務(wù)價格的形式（一）物業(yè)服務(wù)價格2．物業(yè)服務(wù)價格的決定1．物業(yè)服務(wù)價格的形物業(yè)服務(wù)價格的形式政府指導(dǎo)價市場調(diào)節(jié)價1．物業(yè)服務(wù)價格的形式物業(yè)服務(wù)政府指導(dǎo)價市場調(diào)節(jié)價1．物業(yè)服務(wù)價格的形式2．物業(yè)服務(wù)價格的決定業(yè)主會通過壓低或抬高價格來得到他要購買的物業(yè)服務(wù)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)也會通過抬高或壓低價格來供給它所要出售的物業(yè)服務(wù)服務(wù)量；最終形成均衡的物業(yè)服務(wù)價格水平。

2．物業(yè)服務(wù)價格的決定業(yè)主會通過壓低或抬高價格來得到他要購（二）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)3．物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的預(yù)算1．物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則2．物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式（二）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)3．物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的預(yù)算1．物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則合理原則1．物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則公開原則——正當(dāng)費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)原則合法競爭原則政府監(jiān)管原則合理原則1．物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則公開原則——正包干制2．物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。包干制2．物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)3．物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的預(yù)算（2）法定稅費(fèi)（1）物業(yè)服務(wù)成本的構(gòu)成（3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤（4）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金

3．物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的預(yù)算（2）法定稅費(fèi)（1）物業(yè)服務(wù)成本的構(gòu)成物業(yè)服務(wù)成本的構(gòu)成管理、服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等（1）物業(yè)服務(wù)成本的構(gòu)成物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用辦公費(fèi)用物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用物業(yè)服務(wù)成本的構(gòu)成管理、服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取法定稅費(fèi)營業(yè)稅教育附加費(fèi)（2）法定稅費(fèi)城市維護(hù)建設(shè)稅法定稅費(fèi)營業(yè)稅教育附加費(fèi)（2）法定稅費(fèi)城市維護(hù)建設(shè)稅（3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤利潤率由各省、自治區(qū)、直轄市政府物價主管部門根據(jù)本地區(qū)實際情況確定的比率計算；普通住宅小區(qū)物業(yè)管理的利潤率一般不高于社會平均利潤率。

（3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤利潤率由各省、自治區(qū)、直轄市政府物物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金固定提取比例固定提取數(shù)額（4）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金物業(yè)服務(wù)固定提取比例固定提取數(shù)額（4）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金本PPT為可編輯版本，您看到以下內(nèi)容請刪除后使用，謝謝您的理解本PPT為可編輯版本，您看到以下內(nèi)容請刪除后使用，謝謝您的理60【解析】【解答】（1）氯化鈉是由鈉離子和氯離子構(gòu)成的；金剛石是由碳原子構(gòu)成的；干冰是由二氧化碳分子構(gòu)成的；（2）質(zhì)子數(shù)為11的是鈉元素，鈉元素原子的最外層電子數(shù)1，在化學(xué)反應(yīng)中容易失去一個電子形成陽離子；（3）化學(xué)變化是生成新分子的變化，其實質(zhì)是分子分解成原子，原子重新組合形成新的分子，故該反應(yīng)中沒有變的是碳原子和氧原子。

故答案為：氯化鈉；失去；D。

【分析】物質(zhì)有微粒構(gòu)成，構(gòu)成物質(zhì)的微粒有原子、分子、離子是那種，金屬、稀有氣體由原子構(gòu)成；常見氣體由分子構(gòu)成；堿和鹽由離子構(gòu)成。在化學(xué)變化中，原子種類、質(zhì)量、數(shù)目保持不變。26.用微粒的觀點(diǎn)解釋下列現(xiàn)象：

（1）今年我國要求“公共場所全面禁煙”．非吸煙者往往因別人吸煙而造成被動吸煙。

（2）夏天鋼軌間的縫隙變小。

【答案】（1）分子是在不斷的運(yùn)動的.

（2）夏天溫度高，鐵原子間的間隔變小.【考點(diǎn)】物質(zhì)的微粒性

【解析】【解答】（1）吸煙生成煙霧，煙霧分子因為運(yùn)動，擴(kuò)散到空氣中，使非吸煙者被動吸入煙霧分子，造成被動吸煙；

（2）鋼軌由鐵原子構(gòu)成.每兩根鋼軌間都有一定的間隙，夏天由于氣溫高，使得鋼軌中鐵原子的間隔變大，表現(xiàn)為鋼軌的體積膨脹，則鋼軌間的間隙變小.

故答案為：（1）分子是在不斷運(yùn)動的；（2）夏天高溫，鐵原子間的間隔變小.

【分析】微粒觀點(diǎn)的主要內(nèi)容：物質(zhì)是由分子（或原子構(gòu)成），分子間有間隔，分子處于永停息的運(yùn)動狀態(tài)中.（1）煙霧分子屬氣體分子，在空氣中擴(kuò)散較快，使非吸煙者被動吸煙；

（2）鐵原子間有一定的間隔，溫度升高，則鐵原子間間隔變大，反之則變小，夏天高溫狀態(tài)下，鐵原子間間隔變大，使得鋼軌體積膨脹，則鋼軌間的縫隙變小.【解析】【解答】（1）氯化鈉是由鈉離子和氯離子構(gòu)成的；金剛石61【考點(diǎn)】物質(zhì)的微粒性

【解析】【解答】（1）鐵屬于金屬單質(zhì)，是由鐵原子直接構(gòu)成；氯化鈉是由鈉離子和氯離子構(gòu)成的；二氧化碳是由二氧化碳分子構(gòu)成的．（2）①當(dāng)質(zhì)子數(shù)=核外電子數(shù)，為原子，a=2+8=10，該粒子是原子．原子序數(shù)=質(zhì)子數(shù)=10．②當(dāng)a=8時，質(zhì)子數(shù)=8，核外電子數(shù)=10，質(zhì)子數(shù)＜核外電子數(shù)，為陰離子。

故答案為：原子；離子；分子；10；10；陰離子。

【分析】物質(zhì)有微粒構(gòu)成，構(gòu)成物質(zhì)的微粒有原子、分子、離子是那種，金屬、稀有氣體由原子構(gòu)成；常見氣體由分子構(gòu)成；堿和鹽由離子構(gòu)成。當(dāng)核電荷數(shù)等于核外電子數(shù)，表示原子，小于時表示陰離子，大于時表示陽離子。25.初中化學(xué)學(xué)習(xí)中，我們初步認(rèn)識了物質(zhì)的微觀結(jié)構(gòu)。（3）升高溫度分子運(yùn)動速度就加快，只要能說明溫度高了運(yùn)動速度快了的例子都可以，例如陽光下或者溫度高衣服干得快，溫度高水蒸發(fā)的快，糖在熱水里比在冷水里溶解的快等；

（4）由于注射器裝入的藥品少，現(xiàn)象明顯，又是封閉狀態(tài)，所以可以控制體積節(jié)省藥品、可以減少氣體揮發(fā)造成的污染等．

故答案為：（1）固體；

（2）分子的質(zhì)量大小或者相對分子質(zhì)量大?。ê侠砑唇o分）；

（3）陽光下或者溫度高衣服干得快，溫度高水蒸發(fā)的快，糖在熱水里比在冷水里溶解的快等；

（4）可以控制體積節(jié)省藥品、可以減少氣體揮發(fā)造成的污染等

【分析】（1）根據(jù)實驗現(xiàn)象判斷氯化銨的狀態(tài)；（2）根據(jù)它們的相對分子質(zhì)量的區(qū)別考慮；（3）根據(jù)溫度與運(yùn)動速度的關(guān)系考慮；（4）根據(jù)注射器的特點(diǎn)考慮．【考點(diǎn)】物質(zhì)的微粒性62【解析】【解答】A、向一定質(zhì)量的鹽酸和氯化鈣的混合溶液中逐滴加入碳酸鈉溶液至過量的過程中，生成氯化鈉的質(zhì)量不斷增大，當(dāng)碳酸鈉與鹽酸和氯化鈣完全反應(yīng)時，氯化鈉的質(zhì)量不再增大，A符合題意；

B、向稀硫酸中加水，溶液的pH逐漸增大至接近于7，B不符合題意；

C、向一定質(zhì)量的稀硫酸中逐滴加入氫氧化鋇溶液至過量的過程中，氫氧化鋇不斷和硫酸反應(yīng)生成硫酸鋇沉淀和水，溶質(zhì)的質(zhì)量減小，質(zhì)量分?jǐn)?shù)也減小，當(dāng)氫氧化鋇和稀硫酸完全反應(yīng)時，繼續(xù)滴加氫氧化鋇溶液時，質(zhì)量分?jǐn)?shù)應(yīng)該由小變大，C不符合題意；

D、加熱高錳酸鉀時，當(dāng)溫度達(dá)到一定程度時，高錳酸鉀開始分解生成錳酸鉀、二氧化錳和氧氣，隨著反應(yīng)的進(jìn)行，剩余固體的質(zhì)量不斷減少，當(dāng)高錳酸鉀完全反應(yīng)時，剩余固體的質(zhì)量不再變化，D符合題意?！窘馕觥俊窘獯稹緼、可燃物的在著火點(diǎn)是一定的，不會降低，故說法錯誤，可選；

B、爆炸是物質(zhì)在有限的空間內(nèi)，發(fā)生急劇燃燒，短時間內(nèi)聚集大量的熱，使周圍的氣體的體積膨脹造成的．可見爆炸需要氧氣的參與，可使燃燒處于暫時缺氧狀態(tài)，達(dá)到滅火的目的．故說法正確，不可選；【解析】【解答】燃燒需要同時滿足三個條件：一是要有可燃物，二是可燃物要與氧氣接觸，三是溫度要達(dá)到可燃物的著火點(diǎn)；以上三個條件都能滿足時，可燃物才能發(fā)生燃燒。滅火的原理就是破壞燃燒的條件。根據(jù)描述，自動滅火陶瓷磚會噴出氦氣和二氧化碳，故滅火的原理是隔絕氧氣?！窘馕觥俊窘獯稹緼、向一定質(zhì)量的鹽酸和氯化鈣的混合溶液中逐滴63【解析】【解答】解：A、從題目中表格知，H2體積分?jǐn)?shù)為10%﹣﹣70%的H2和空氣混合氣體，點(diǎn)燃時會發(fā)生爆炸，故A正確；

B、收集的H2能安靜燃燒，說明H2的純度大于等于80%，故B項錯誤；

C、用向下排空氣法收集H2

，保持試管倒置移近火焰，如果沒有聽到任何聲音，表示收集的H2純度大于等于80%，故C項錯誤；

D、氫氣和空氣的混合氣體點(diǎn)燃不一定發(fā)生爆炸，只有在爆炸極限范圍內(nèi)才會發(fā)生爆炸，故D項錯誤．

故選A．

【分析】可燃物質(zhì)（可燃?xì)怏w、蒸氣和粉塵）與空氣（或氧氣）在一定的濃度范圍內(nèi)均勻混合，遇著火源可能會發(fā)生爆炸，這個濃度范圍稱為爆炸極限．可燃性混合物能夠發(fā)生爆炸的最低濃度和最高濃度，分別稱為爆炸下限和爆炸上限，在低于爆炸下限時不爆炸也不著火，在高于爆炸上限同樣不燃不爆．因此可燃性氣體在點(diǎn)燃前需要先檢驗氣體的純度，以防發(fā)生爆炸．【解析】【解答】A、通過實驗可以知道燒杯中的白磷沒有燃燒，說明燒杯中的白磷雖然溫度達(dá)到著火點(diǎn)，但沒有與氧氣接觸，所以不能燃燒，從而可以判斷燒杯中的熱水不僅僅是只起到加熱的作用，故A說法正確；

B、銅片上白磷燃燒是溫度達(dá)到了著火點(diǎn)且與氧氣接觸，滿足燃燒的條件，故B說法正確；

C、銅片上的紅磷沒有燃燒是溫度過低沒有達(dá)到其著火點(diǎn)，沒有滿足燃燒的條件，故C說法正確；

D、燒杯中的白磷通入空氣（氧氣）就會燃燒，出現(xiàn)“水火相容”的奇觀，故D說法錯誤．

故選D．【解析】【解答】解：A、從題目中表格知，H2體積分?jǐn)?shù)為10%6424.能源、環(huán)境、安全已成為人們?nèi)找骊P(guān)注的問題．

（1）三大化石燃料包括煤、________、天然氣等；它們都是________（填“可再生”或“不可再生”）能源．

（2）控制反應(yīng)的條件可使燃料充分燃燒．燃煤發(fā)電時，將煤塊粉碎成煤粉的目的是________（3）天然氣主要成分為甲烷，寫出甲烷充分燃燒的化學(xué)方程式________下列有關(guān)天然氣（或甲烷）的說法正確的是________（填字母）．

A．沼氣中的主要成分是甲烷

B．甲烷氣體不會產(chǎn)生溫室效應(yīng)

C．用天然氣代替煤作燃料，有利于減少酸雨形成YouandyourfriendsareleavingaconcertonaFridaynight.Whenyougetoutside,yourearsareringing.Youhavetoshouttobeheard.36Sonoharmdone…right?Notquite.Temporarybuzzingmaybeeasytoignore,butrepeatedexposuretoloudnoisewilleventuallycauseserious---andirreversible(無法治愈的)---hearingloss.AnewstudyconductedbyresearchersatBrighamandWomen’sHospitalinBostonshowsthatoneinfivepeoplebetweentheagesof12and19areexperiencingslighthearingloss,andonein20havemildhearingloss.37Butthegoodnewsisthatthereplentyofwaysyoucanprotectyourearsfromfurtherdamage—andstilllistentothemusicyoulove:

Askaround.Putyourearbudsinoryourheadphoneson,andthenaskafriendnexttoyouwhetherornotheorshecanhearwhatyou’relisteningto.38Turnitdown.

Buynoise-cancelingheadphones.Apairofearbudsorheadphonesthatfitscomfortablywilllimitoutsidenoisesothatyoucanhearyourmusicbetteratlowervolumes.24.能源、環(huán)境、安全已成為人們?nèi)找骊P(guān)注的問題．65第四章物業(yè)服務(wù)市場第四章一、物業(yè)服務(wù)市場概述二、物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)目錄三、物業(yè)服務(wù)合同四、物業(yè)服務(wù)價格與收費(fèi)二、物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)三、物業(yè)服務(wù)合同四、物業(yè)服務(wù)價格與收費(fèi)二、物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)三、物業(yè)服務(wù)合同一、物業(yè)服務(wù)市場概述二、物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)目錄三、物業(yè)服務(wù)（一）物業(yè)服務(wù)市場的含義與特點(diǎn)一、物業(yè)服務(wù)市場概述（二）物業(yè)服務(wù)市場的構(gòu)成（三）物業(yè)服務(wù)市場的管理（四）物業(yè)服務(wù)市場中的委托代理關(guān)系及其實現(xiàn)方式（一）物業(yè)服務(wù)市場的含義與特點(diǎn)一、物業(yè)服務(wù)市場概述（二）物業(yè)（一）物業(yè)服務(wù)市場的含義與特點(diǎn)2．物業(yè)服務(wù)市場的特點(diǎn)1．物業(yè)服務(wù)市場的含義（一）物業(yè)服務(wù)市場的含義與特點(diǎn)2．物業(yè)服務(wù)市場的特點(diǎn)1．物業(yè)1．物業(yè)服務(wù)市場的含義物業(yè)服務(wù)市場是指圍繞出售和購買以物業(yè)為對象的服務(wù)而進(jìn)行的各種交易活動的總和。廣義的物業(yè)服務(wù)市場是指所有物業(yè)服務(wù)商品交換關(guān)系的總和，狹義的物業(yè)服務(wù)市場則指物業(yè)服務(wù)商品交換的場所。概念市場交換的商品是物業(yè)服務(wù)含義市場交換關(guān)系主體是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)價值規(guī)律和競爭規(guī)律是物業(yè)服務(wù)市場的基本規(guī)律1．物業(yè)服務(wù)市場的含義物業(yè)服務(wù)市場是指圍繞出售非所有權(quán)性2．物業(yè)服務(wù)市場的特點(diǎn)生產(chǎn)與消費(fèi)的同步性服務(wù)品質(zhì)的差異性服務(wù)的綜合性和連鎖性服務(wù)需求的伸縮性非所有權(quán)性2．物業(yè)服務(wù)市場的特點(diǎn)生產(chǎn)與消費(fèi)的同步性市場主體業(yè)主（二）物業(yè)服務(wù)市場的構(gòu)成物業(yè)服務(wù)企業(yè)中介組織物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會政府各級行政主管部門市場管理職能部門市場客體常規(guī)性公共服務(wù)針對性專項服務(wù)委托性特約服務(wù)市場機(jī)制價格機(jī)制供求機(jī)制競爭機(jī)制市場主體業(yè)主（二）物業(yè)服務(wù)市場的構(gòu)成物業(yè)服務(wù)企業(yè)中介（三）物業(yè)服務(wù)市場的管理2．物業(yè)服務(wù)市場管理的內(nèi)容1．物業(yè)服務(wù)市場管理的含義（三）物業(yè)服務(wù)市場的管理2．物業(yè)服務(wù)市場管理的內(nèi)容1．物業(yè)服1．物業(yè)服務(wù)市場管理的含義物業(yè)服務(wù)市場管理指有關(guān)管理部門按照社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展客觀規(guī)律和物業(yè)服務(wù)市場發(fā)展的目標(biāo)、方向，運(yùn)用法律、行政、經(jīng)濟(jì)以及宣傳教育等手段對物業(yè)服務(wù)市場交易對象及交易過程中全部經(jīng)濟(jì)關(guān)系進(jìn)行調(diào)控、指導(dǎo)、監(jiān)督和服務(wù)等管理工作。概念國家設(shè)置的市場管理職能機(jī)構(gòu)市場管理機(jī)構(gòu)物業(yè)服務(wù)的技術(shù)管理機(jī)構(gòu)群眾性的管理監(jiān)督機(jī)構(gòu)1．物業(yè)服務(wù)市場管理的含義物業(yè)服務(wù)市場管理指有對物業(yè)服務(wù)市場交易主體的管理2．物業(yè)服務(wù)市場管理的內(nèi)容對物業(yè)服務(wù)市場交易客體的管理對物業(yè)服務(wù)行為的管理對物業(yè)服務(wù)價格的管理對物業(yè)服務(wù)合同的管理對物業(yè)服務(wù)信息的管理對物業(yè)服務(wù)市場交易主體的管理2．物業(yè)服務(wù)市場管理的內(nèi)容對物業(yè)（四）物業(yè)服務(wù)市場中的委托代理關(guān)系及其實現(xiàn)方式

2．委托代理關(guān)系的實現(xiàn)方式1．委托代理關(guān)系（四）物業(yè)服務(wù)市場中的委托代理關(guān)系2．委托代理關(guān)系的實現(xiàn)方式主體代理人：物業(yè)服務(wù)企業(yè)被代理人：業(yè)主或業(yè)主大會相對人各類相關(guān)的專業(yè)公司分散業(yè)主（相對于業(yè)主大會）承租人（相對于產(chǎn)權(quán)所有人）1．委托代理關(guān)系主代理人：物業(yè)服務(wù)企業(yè)被代理人：業(yè)主或業(yè)主大會通過物業(yè)服務(wù)的招投標(biāo)并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)服務(wù)合同來實現(xiàn)：“國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。住宅物業(yè)建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；招投標(biāo)人少于3人或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)?！?．委托代理關(guān)系的實現(xiàn)方式通過物業(yè)服務(wù)的招投標(biāo)并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同或物（一）物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)概述二、物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)（二）物業(yè)服務(wù)招標(biāo)（三）物業(yè)服務(wù)投標(biāo)（一）物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)概述二、物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)（二）物業(yè)服務(wù)招（一）物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)概述2．物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)的原則1．物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)的概念3．物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)適用的法律法規(guī)4．物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)的特點(diǎn)（一）物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)概述2．物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)的原則1．物業(yè)服務(wù)1．物業(yè)服務(wù)市場管理的含義物業(yè)服務(wù)招標(biāo)指開發(fā)商、業(yè)主（委托業(yè)主大會）或其他產(chǎn)權(quán)人等物業(yè)服務(wù)市場主體，遏過編制和公開符合其服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，向社會招聘，并采取一定的方法進(jìn)行分析和判斷，最終確定最佳的物業(yè)服務(wù)企業(yè)并與之訂立前期物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)服務(wù)合同的過程。招標(biāo)物業(yè)服務(wù)投標(biāo)指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為開拓業(yè)務(wù)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)招標(biāo)文件中確定的服務(wù)妄求和標(biāo)準(zhǔn)，組織編制投標(biāo)文件，并向招標(biāo)單位遞交應(yīng)聘申請書和投標(biāo)書，參與物業(yè)管理競標(biāo)，以求通過物業(yè)服務(wù)市場競爭獲得物業(yè)管理權(quán)的過程。投標(biāo)1．物業(yè)服務(wù)市場管理的含義物業(yè)服務(wù)招標(biāo)指開發(fā)商2．物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)的原則公開原則公平原則公正原則合理原則2．物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)的原則公開法律法規(guī)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》（1999）3．物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)適用的法律法規(guī)《物業(yè)管理條例》》（2007修訂）《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》（2003）法律法規(guī)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》（1999）3．物業(yè)服務(wù)早期介入的特點(diǎn)4．物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)的特點(diǎn)階段性的特點(diǎn)不確定性的特點(diǎn)早期介入的特點(diǎn)4．物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)的特點(diǎn)階段（二）物業(yè)服務(wù)招標(biāo)2．招標(biāo)方式1．招標(biāo)主體3．招標(biāo)程序（二）物業(yè)服務(wù)招標(biāo)2．招標(biāo)方式1．招標(biāo)主體3．招標(biāo)程序主體開發(fā)建設(shè)單位：開發(fā)商全體業(yè)主或業(yè)主大會1．招標(biāo)主體其他物業(yè)所有權(quán)人：企業(yè)辦公樓主開發(fā)建設(shè)單位：開發(fā)商全體業(yè)主或業(yè)主大會1．招標(biāo)主公開招標(biāo)2．招標(biāo)方式邀請招標(biāo)協(xié)商招標(biāo)公開招標(biāo)2．招標(biāo)方式邀請招標(biāo)協(xié)商3．招標(biāo)程序準(zhǔn)備階段實施階段結(jié)束階段3．招標(biāo)程序準(zhǔn)備階段準(zhǔn)備階段成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)3．招標(biāo)程序（一）——準(zhǔn)備階段自行成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)編制招標(biāo)文件確定標(biāo)底投標(biāo)人須知合同條款技術(shù)規(guī)范——準(zhǔn)備階段成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)3．招標(biāo)程序（一）——準(zhǔn)備階段自行實施階段發(fā)布招標(biāo)公告3．招標(biāo)程序（二）——實施階段招標(biāo)單位名稱、項目名稱、地點(diǎn)物業(yè)管理項目資金來源招標(biāo)目的、項目要求概述購買招標(biāo)文件時間、地點(diǎn)和價格接受標(biāo)書的最后日期和地點(diǎn)開標(biāo)日期、時間、地點(diǎn)招標(biāo)單位的地址、電話，等組織資格預(yù)審召開標(biāo)前會議開標(biāo)、評標(biāo)與定標(biāo)投標(biāo)人的經(jīng)驗人員及設(shè)備能力投標(biāo)人的財務(wù)狀況，等物業(yè)管理開標(biāo)：交標(biāo)書后2～3日物業(yè)管理評標(biāo)物業(yè)管理定標(biāo)實施階段發(fā)布招標(biāo)公告3．招標(biāo)程序（二）——實施階段招標(biāo)結(jié)束階段資料的整理與歸檔3．招標(biāo)程序（三）——結(jié)束階段招標(biāo)文件招標(biāo)文件附件及圖樣對招標(biāo)文件進(jìn)行澄清和修改的會議記錄和書面文件投標(biāo)文件及標(biāo)書同招標(biāo)方的來往信件，等

合同的簽訂與履行結(jié)束階段資料的整3．招標(biāo)程序（三）——結(jié)束階段招標(biāo)文件（三）物業(yè)服務(wù)投標(biāo)2．投標(biāo)程序1．投標(biāo)原則3．物業(yè)服務(wù)投標(biāo)書的編制（三）物業(yè)服務(wù)投標(biāo)2．投標(biāo)程序1．投標(biāo)原則3．物業(yè)服務(wù)投標(biāo)書真實性原則1．投標(biāo)原則正當(dāng)競爭原則——真實性原則1．投標(biāo)原則正當(dāng)競爭原則——2．投標(biāo)程序準(zhǔn)備階段實施階段結(jié)束階段2．投標(biāo)程序準(zhǔn)備階段準(zhǔn)備階段取得從業(yè)資格2．投標(biāo)程序（一）——準(zhǔn)備階段《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書》籌措資金收集招標(biāo)物業(yè)相關(guān)資料資金積累銀行貸款進(jìn)行投標(biāo)可行性分析招標(biāo)物業(yè)條件分析本公司投標(biāo)條件分析競爭者分析風(fēng)險分析準(zhǔn)備階段取得從業(yè)資格2．投標(biāo)程序（一）——準(zhǔn)備階段《企業(yè)實施階段購買并閱讀招標(biāo)文件2．投標(biāo)程序（二）——實施階段標(biāo)前調(diào)查與現(xiàn)場考察制定管理服務(wù)方法及工作量制定資金計劃標(biāo)價試算標(biāo)價評估與調(diào)整辦理投標(biāo)保函封送標(biāo)書、保函參加開標(biāo)及答辯會實施階段購買并閱讀招標(biāo)文件2．投標(biāo)程序（二）——實施階2．投標(biāo)程序（三）——結(jié)束階段在規(guī)定時間內(nèi)：辦妥履約保證和各種手續(xù)；盡快與招標(biāo)單位進(jìn)行詳細(xì)洽商，簽訂物業(yè)服務(wù)合同2．投標(biāo)程序（三）——結(jié)束階段在規(guī)定時間內(nèi)：3．物業(yè)服務(wù)投標(biāo)書的編制（2）編制投標(biāo)文件應(yīng)注意的事項（1）物業(yè)服務(wù)投標(biāo)書的主要內(nèi)容（3）投標(biāo)報價及技巧3．物業(yè)服務(wù)投標(biāo)書的編制（2）編制投標(biāo)文件應(yīng)注意的事項（1）投標(biāo)書的主要內(nèi)容投標(biāo)函（1）物業(yè)服務(wù)投標(biāo)書的主要內(nèi)容投標(biāo)報價物業(yè)管理方案招標(biāo)文件要求提供的其他材料投標(biāo)書的主要內(nèi)容投標(biāo)函（1）物業(yè)服務(wù)投標(biāo)書的主要內(nèi)確保填寫無遺漏，無空缺不得任意修改填寫內(nèi)容填寫方式規(guī)范不得改變標(biāo)書格式計算數(shù)字必須準(zhǔn)確無誤報價合理包裝整潔美觀（2）編制投標(biāo)文件應(yīng)注意的事項注意事項確保填寫無遺漏，無空缺（2）編制投標(biāo)文件應(yīng)注意的事項注意事投標(biāo)報價及技巧經(jīng)營管理費(fèi)用測算（3）投標(biāo)報價及技巧前期介入服務(wù)中發(fā)生的開辦費(fèi)用測算第一年度物業(yè)管理費(fèi)用測算年度能源費(fèi)用測算年度經(jīng)營管理支出費(fèi)用預(yù)算確定合理利潤率（利潤率是實際發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的5％～15％之間）投標(biāo)報價及技巧經(jīng)營管理費(fèi)用測算（3）投標(biāo)報價及技巧前期介入（一）物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)與特點(diǎn)三、物業(yè)服務(wù)合同（二）物業(yè)服務(wù)合同的分類（三）物業(yè)服務(wù)合同的主體和內(nèi)容（四）物業(yè)服務(wù)合同的變更與解除（一）物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)與特點(diǎn)三、物業(yè)服務(wù)合同（二）物業(yè)服務(wù)（一）物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)與特點(diǎn)2．物業(yè)服務(wù)合同的特點(diǎn)1．物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)（一）物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)與特點(diǎn)2．物業(yè)服務(wù)合同的特點(diǎn)1．物業(yè)1．物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)委托合同說服務(wù)合同說混合合同說獨(dú)立合同說雇傭合同說承攬合同說1．物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)委托合同說服務(wù)合同說物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方意思表示一致的產(chǎn)物；當(dāng)事人相互信任是物業(yè)服務(wù)合同的訂立的前提；物業(yè)服務(wù)合同是有償?shù)?；物業(yè)服務(wù)合同既是諾成性合同又是雙務(wù)合同；物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)到政府行政主管理部門備案。2．物業(yè)服務(wù)合同的特點(diǎn)特點(diǎn)物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方意思表示一致的產(chǎn)物；2前期物業(yè)服務(wù)合同（二）物業(yè)服務(wù)合同的分類“在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同?！蔽飿I(yè)服務(wù)合同簽訂日期一般應(yīng)在業(yè)主委員會成立3個月內(nèi)，最遲不應(yīng)遲于6個月；合同的甲方是業(yè)主委員會（代表所有業(yè)主），乙方是物業(yè)服務(wù)企業(yè)。甲方是委托方，乙方是受托方。物業(yè)服務(wù)合同的委托管理期限由雙方協(xié)議商定，以年為單位，一般為3年。前期物業(yè)服務(wù)合同（二）物業(yè)服務(wù)合同的分類“在業(yè)主、業(yè)主大（三）物業(yè)服務(wù)合同的主體和內(nèi)容2．物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容1．物業(yè)服務(wù)合同的主體（三）物業(yè)服務(wù)合同的主體和內(nèi)容2．物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容1．物業(yè)主體物業(yè)服務(wù)企業(yè)

業(yè)主委員會1．物業(yè)服務(wù)合同的主體主物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)主委員會1．物業(yè)服務(wù)合同的主體物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容總則2．物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容物業(yè)服務(wù)事項物業(yè)服務(wù)質(zhì)量物業(yè)服務(wù)費(fèi)用雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)專項維修資金的管理和使用物業(yè)管理用房合同期限違約責(zé)任附則物業(yè)服務(wù)總則2．物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容物業(yè)服務(wù)事項（四）物業(yè)服務(wù)合同的變更與解除2．物業(yè)服務(wù)合同的解除1．物業(yè)服務(wù)合同的變更（四）物業(yè)服務(wù)合同的變更與解除2．物業(yè)服務(wù)合同的解除1．物業(yè)物業(yè)服務(wù)合同的變更一方先提出變更自己的權(quán)利義務(wù)，另一方只做與之相對應(yīng)的變更；雙方同時提出合作變更。1．物業(yè)服務(wù)合同的變更物業(yè)服務(wù)合同的變更一方先提出變更自己的權(quán)利義務(wù)，另一方只做與約定解除合同的條件成立2．物業(yè)服務(wù)合同的解除物業(yè)服務(wù)合同的解除事后協(xié)商解除因物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主體資格喪失而解除約定解除合同的條件成立約定解除合同的條件成立2．物業(yè)服務(wù)合同的解除物業(yè)服務(wù)合同（一）物業(yè)服務(wù)價格四、物業(yè)服務(wù)價格與收費(fèi)（二）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)（一）物業(yè)服務(wù)價格四、物業(yè)服務(wù)價格與收費(fèi)（二）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)（一）物業(yè)服務(wù)價格2．物業(yè)服務(wù)價格的決定1．物業(yè)服務(wù)價格的形式（一）物業(yè)服務(wù)價格2．物業(yè)服務(wù)價格的決定1．物業(yè)服務(wù)價格的形物業(yè)服務(wù)價格的形式政府指導(dǎo)價市場調(diào)節(jié)價1．物業(yè)服務(wù)價格的形式物業(yè)服務(wù)政府指導(dǎo)價市場調(diào)節(jié)價1．物業(yè)服務(wù)價格的形式2．物業(yè)服務(wù)價格的決定業(yè)主會通過壓低或抬高價格來得到他要購買的物業(yè)服務(wù)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)也會通過抬高或壓低價格來供給它所要出售的物業(yè)服務(wù)服務(wù)量；最終形成均衡的物業(yè)服務(wù)價格水平。

2．物業(yè)服務(wù)價格的決定業(yè)主會通過壓低或抬高價格來得到他要購（二）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)3．物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的預(yù)算1．物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則2．物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式（二）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)3．物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的預(yù)算1．物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則合理原則1．物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則公開原則——正當(dāng)費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)原則合法競爭原則政府監(jiān)管原則合理原則1．物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則公開原則——正包干制2．物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。包干制2．物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)3．物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的預(yù)算（2）法定稅費(fèi)（1）物業(yè)服務(wù)成本的構(gòu)成（3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤（4）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金

3．物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的預(yù)算（2）法定稅費(fèi)（1）物業(yè)服務(wù)成本的構(gòu)成物業(yè)服務(wù)成本的構(gòu)成管理、服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等（1）物業(yè)服務(wù)成本的構(gòu)成物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用辦公費(fèi)用物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用物業(yè)服務(wù)成本的構(gòu)成管理、服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取法定稅費(fèi)營業(yè)稅教育附加費(fèi)（2）法定稅費(fèi)城市維護(hù)建設(shè)稅法定稅費(fèi)營業(yè)稅教育附加費(fèi)（2）法定稅費(fèi)城市維護(hù)建設(shè)稅（3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤利潤率由各省、自治區(qū)、直轄市政府物價主管部門根據(jù)本地區(qū)實際情況確定的比率計算；普通住宅小區(qū)物業(yè)管理的利潤率一般不高于社會平均利潤率。

（3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤利潤率由各省、自治區(qū)、直轄市政府物物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金固定提取比例固定提取數(shù)額（4）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金物業(yè)服務(wù)固定提取比例固定提取數(shù)額（4）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金本PPT為可編輯版本，您看到以下內(nèi)容請刪除后使用，謝謝您的理解本PPT為可編輯版本，您看到以下內(nèi)容請刪除后使用，謝謝您的理125【解析】【解答】（1）氯化鈉是由鈉離子和氯離子構(gòu)成的；金剛石是由碳原子構(gòu)成的；干冰是由二氧化碳分子構(gòu)成的；（2）質(zhì)子數(shù)為11的是鈉元素，鈉元素原子的最外層電子數(shù)1，在化學(xué)反應(yīng)中容易失去一個電子形成陽離子；（3）化學(xué)變化是生成新分子的變化，其實質(zhì)是分子分解成原子，原子重新組合形成新的分子，故該反應(yīng)中沒有變的是碳原子和氧原子。

故答案為：氯化鈉；失去；D。

【分析】物質(zhì)有微粒構(gòu)成，構(gòu)成物質(zhì)的微粒有原子、分子、離子是那種，金屬、稀有氣體由原子構(gòu)成；常見氣體由分子構(gòu)成；堿和鹽由離子構(gòu)成。在化學(xué)變化中，原子種類、質(zhì)量、數(shù)目保持不變。26.用微粒的觀點(diǎn)解釋下列現(xiàn)象：

（1）今年我國要求“公共場所全面禁煙”．非吸煙者往往因別人吸煙而造成被動吸煙。

（2）夏天鋼軌間的縫隙變小。

【答案】（1）分子是在不斷的運(yùn)動的.

（2）夏天溫度高，鐵原子間的間隔變小.【考點(diǎn)】物質(zhì)的微粒性

【解析】【解答】（1）吸煙生成煙霧，煙霧分子因為運(yùn)動，擴(kuò)散到空氣中，使非吸煙者被動吸入煙霧分子，造成被動吸煙；

（2）鋼軌由鐵原子構(gòu)成.每兩根鋼軌間都有一定的間隙，夏天由于氣溫高，使得鋼軌中鐵原子的間隔變大，表現(xiàn)為鋼軌的體積膨脹，則鋼軌間的間隙變小.

故答案為：（1）分子是在不斷運(yùn)動的；（2）夏天高溫，鐵原子間的間隔變小.

【分析】微粒觀點(diǎn)的主要內(nèi)容：物質(zhì)是由分子（或原子構(gòu)成），分子間有間隔，分子處于永停息的運(yùn)動狀態(tài)中.（1）煙霧分子屬氣體分子，在空氣中擴(kuò)散較快，使非吸煙者被動吸煙；

（2）鐵原子間有一定的間隔，溫度升高，則鐵原子間間隔變大，反之則變小，夏天高溫狀態(tài)下，鐵原子間間隔變大，使得鋼軌體積膨脹，則鋼軌間的縫隙變小.【解析】【解答】（1）氯化鈉是由鈉離子和氯離子構(gòu)成的；金剛石126【考點(diǎn)】物質(zhì)的微粒性

【解析】【解答】（1）鐵屬于金屬單質(zhì)，是由鐵原子直接構(gòu)成；氯化鈉是由鈉離子和氯離子構(gòu)成的；二氧化碳是由二氧化碳分子構(gòu)成的．（2）①當(dāng)質(zhì)子數(shù)=核外電子數(shù)，為原子，a=2+8=10，該粒子是原子．原子序數(shù)=質(zhì)子數(shù)=10．②當(dāng)a=8時，質(zhì)子數(shù)=8，核外電子數(shù)=10，質(zhì)子數(shù)＜核外電子數(shù)，為陰離子。

故答案為：原子；離子；分子；10；10；陰離子。

【分析】物質(zhì)有微粒構(gòu)成，構(gòu)成物質(zhì)的微粒有原子、分子、離子是那種，金屬、稀有氣體由原子構(gòu)成；常見氣體由分子構(gòu)成；堿和鹽由離子構(gòu)成。當(dāng)核電荷數(shù)等于核外電子數(shù)，表示原子，小于時表示陰離子，大于時表示陽離子。25.初中化學(xué)學(xué)習(xí)中，我們初步認(rèn)識了物質(zhì)的微觀結(jié)構(gòu)。（3）升高溫度分子運(yùn)動速度就加快，只要能說明溫度高了運(yùn)動速度快了的例子都可以，例如陽光下或者溫度高衣服干得快，溫度高水蒸發(fā)的快，糖在熱水里比在冷水里溶解的快等；

（4）由于注射器裝入的藥品少，現(xiàn)象明顯，又是封閉狀態(tài)，所以可以控制體積節(jié)省藥品、可以減少氣體揮發(fā)造成的污染等．

故答案為：（1）固體；

（2）分子的質(zhì)量大小或者相對分子質(zhì)量大?。ê侠砑唇o分）；

（3）陽光下或者溫度高衣服干得快，溫度高水蒸發(fā)的快，糖在熱水里比在冷水里溶解的快等；

（4）可以控制體積節(jié)省藥品、可以減少氣體揮發(fā)造成的污染等

【分析】（1）根據(jù)實驗現(xiàn)象判斷氯化銨的狀態(tài)；（2）根據(jù)它們的相對分子質(zhì)量的區(qū)別考慮；（3）根據(jù)溫度與運(yùn)動速度的關(guān)系考慮；（4）根據(jù)注射器的特點(diǎn)考慮．【考點(diǎn)】物質(zhì)的微粒性127【解析】【解答】A、向一定質(zhì)量的鹽酸和氯化鈣的混合溶液中逐滴加入碳酸鈉溶液至過量的過程中，生成氯化鈉的質(zhì)量不斷增大，當(dāng)碳酸鈉與鹽酸和氯化鈣完全反應(yīng)時，氯化鈉的質(zhì)量不再增大，A符合題意；

B、向稀硫酸中加水，溶液的pH逐漸增大至接近于7，B不符合題意；

C、向一定質(zhì)量的稀硫酸中逐滴加入氫氧化鋇溶液至過量的過程中，氫氧化鋇不斷和硫酸反應(yīng)生成硫酸鋇沉淀和水，溶質(zhì)的質(zhì)量減小，質(zhì)量分?jǐn)?shù)也減小，當(dāng)氫氧化鋇和稀硫酸完全反應(yīng)時，繼續(xù)滴加氫氧化鋇溶液時，質(zhì)量分?jǐn)?shù)應(yīng)該由小變大，C不符合題意；

D、加熱高錳酸鉀時，當(dāng)溫度達(dá)到一定程度時，高錳酸鉀開始分解生成錳酸鉀、二氧化錳和氧氣，隨著反應(yīng)的進(jìn)行，剩余固體的質(zhì)量不斷減少，當(dāng)高錳酸鉀完全反應(yīng)時，剩余固體的質(zhì)量不再變化，D符合題意?！窘馕觥俊窘獯稹緼、可燃物的在著火點(diǎn)是一定的，不會降低，故說法錯誤，可選；

B、爆炸是物質(zhì)在有限的空間內(nèi)，發(fā)生急劇燃燒，短時間內(nèi)聚集大量的熱，使周圍的氣體的體積膨脹造成的．可見爆炸需要氧氣的參與，可使燃燒處于暫時缺氧狀態(tài)，達(dá)到滅火的目的．故說法正確，不可選；【解析】【解答】燃燒需要同時滿足三個