某高爾夫項(xiàng)目前期策劃報(bào)告(-)課件

合富輝煌房地產(chǎn)(湖南）2008年2月16日合富輝煌房地產(chǎn)(湖南）1目錄前期策劃報(bào)告Part1項(xiàng)目及區(qū)域分析Part2定位Part3物業(yè)發(fā)展建議一整體定位二住宅定位三高爾夫定位四酒店定位五溫泉度假村六商業(yè)街定位目錄前期策劃報(bào)告Part1Part2Part3一二三2前期策劃報(bào)告Part1項(xiàng)目及區(qū)域分析Part2定位Part3物業(yè)發(fā)展建議一整體定位二住宅定位三高爾夫定位四酒店定位五溫泉度假村六商業(yè)街定位前期策劃報(bào)告Part1Part2Part3一二三四五六3項(xiàng)目毗鄰長(zhǎng)常高速，緊鄰寧鄉(xiāng)大道。距寧鄉(xiāng)縣城中心約5公里，距離長(zhǎng)沙約30公里，距益陽(yáng)約36公里，距寧鄉(xiāng)灰湯鎮(zhèn)約50公里，項(xiàng)目地塊自然較好。項(xiàng)目位于寧鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，毗鄰長(zhǎng)常高速和寧鄉(xiāng)大道，自然環(huán)境較好本案項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目毗鄰長(zhǎng)常高速，緊鄰寧鄉(xiāng)大道。距寧鄉(xiāng)縣城中心約5公里，距離4基地屬于典型的丘陵地形，地塊內(nèi)山體較多，但山體自然形態(tài)較好，坡勢(shì)較為平緩，利于別墅產(chǎn)品的規(guī)劃布置；項(xiàng)目地塊內(nèi)分布著大大小小的水池和魚塘，擁有非常好的水系資源，景觀設(shè)計(jì)過程中可以適當(dāng)保留利用；項(xiàng)目地塊綠化覆蓋率高，擁有較為豐富的植被資源，建議在規(guī)劃設(shè)計(jì)中對(duì)原生植被加以保留，保證項(xiàng)目原生態(tài)資源。項(xiàng)目環(huán)境基地屬于典型的丘陵地形，地塊內(nèi)山體較多，但山體自然形態(tài)較好，5項(xiàng)目基地面積3826畝左右，已經(jīng)辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)的約1300畝左右。商業(yè)配套區(qū)、居住組團(tuán)、場(chǎng)地要?jiǎng)澐址謮K界線，并分組團(tuán)計(jì)算經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。體育運(yùn)動(dòng)公園應(yīng)預(yù)留高爾夫球場(chǎng)規(guī)劃，其專項(xiàng)設(shè)計(jì)單獨(dú)報(bào)相關(guān)專業(yè)職能部門審查。商業(yè)配套區(qū)1、建筑層數(shù)：以多層為主2、建筑密度：不大于30％3、容積率：不大于2.04、綠地率：不小于40％5、交通出入口：臨寧鄉(xiāng)大道考慮兩個(gè)交通出入口，考慮入口廣場(chǎng)的建設(shè)，建筑退后道路紅線50米以上。居住區(qū)1、建筑層數(shù)以低、多層為主，局部地區(qū)可考慮高層2、建筑密度：不大于35％3、容積率：不大于1.2（低層居住組團(tuán)容積率不大于1.0）4、綠地率：大于45％（以分塊面積為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）項(xiàng)目地塊條件項(xiàng)目基地面積3826畝左右，已經(jīng)辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)的約13006本案位于寧鄉(xiāng)北部新城區(qū)，長(zhǎng)常高速與寧鄉(xiāng)大道；項(xiàng)目所在地塊周邊遠(yuǎn)景規(guī)劃為居民居住區(qū)，隨著城市的擴(kuò)張，該區(qū)域也將成為新的開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。縣城的定位，從長(zhǎng)株潭城市群核心乃至全省“一點(diǎn)一線”，長(zhǎng)沙市域及寧鄉(xiāng)縣縣域三種空間尺度全面分析衡量。確定縣城性質(zhì)為“四城一心”：①集商貿(mào)、休閑于一體的長(zhǎng)沙市衛(wèi)星城；②具有山水城市風(fēng)光的生態(tài)城市；③寧鄉(xiāng)縣的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、信息中心。目前寧鄉(xiāng)的行政規(guī)劃發(fā)展向西北進(jìn)行拓展，新縣政府等政府機(jī)關(guān)的搬遷帶動(dòng)了周邊房產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)；老城區(qū)開發(fā)主要集中在溈水風(fēng)光帶，城區(qū)開發(fā)量較少；老城區(qū)新城區(qū)城市向西、北拓展，新行政中心所在地成為目前開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域?qū)庎l(xiāng)縣縣城遠(yuǎn)景規(guī)劃（2000－2020）項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展方向本案本案位于寧鄉(xiāng)北部新城區(qū)，長(zhǎng)常高速與寧鄉(xiāng)大道；老城區(qū)新城區(qū)城市7項(xiàng)目地塊東邊用地基本為工業(yè)用地本案所在區(qū)域?yàn)槌鞘邢虮睌U(kuò)張第一站目前項(xiàng)目地塊東邊地塊的遠(yuǎn)景規(guī)劃基本以二類工業(yè)用地為主，表明將來(lái)項(xiàng)目周邊還將有大量的企事業(yè)單位入駐經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)；項(xiàng)目地塊西側(cè)目前規(guī)劃的為一類居住用地、商業(yè)金融用地以及娛樂休閑用地，預(yù)示該區(qū)域?qū)⒊蔀橐粋€(gè)城市新興的居住區(qū)域。項(xiàng)目所在地塊不屬于政府重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域，但從目前遠(yuǎn)景規(guī)劃來(lái)看，地塊所在區(qū)域?qū)⒊蔀槌鞘邢虮睌U(kuò)張的第一站。項(xiàng)目地塊分析本案所在區(qū)域情況項(xiàng)目地塊東邊用地基本為工業(yè)用地目前項(xiàng)目地塊東邊地塊的遠(yuǎn)景規(guī)劃8本項(xiàng)目處于新區(qū)發(fā)展的質(zhì)變階段－由居住氛圍的形成轉(zhuǎn)向生活氛圍的形成新城區(qū)發(fā)展歷程的4個(gè)階段第一階段第二階段第三階段第四階段與城市間交通網(wǎng)絡(luò)的形成開始形成居住氛圍生活配套的完善進(jìn)一步提升生活氛圍對(duì)周邊進(jìn)行輻射，形成區(qū)域中心項(xiàng)目區(qū)域現(xiàn)處階段項(xiàng)目地塊分析本案所在區(qū)域情況本項(xiàng)目處于新區(qū)發(fā)展的質(zhì)變階段－由居住氛圍的形成轉(zhuǎn)向生活氛圍的9寧鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)背景2007年，寧鄉(xiāng)在工商建設(shè)等單位登記的房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)52家，06-07年進(jìn)入市場(chǎng)運(yùn)作并進(jìn)行了備案登記的入市企業(yè)共48家，其中本地企業(yè)31家，外來(lái)企業(yè)17家。06年至今，開發(fā)運(yùn)作房地產(chǎn)項(xiàng)目共計(jì)51個(gè)，其中已竣工項(xiàng)目9個(gè)，在建20個(gè)，待建22個(gè)。07年1-9月，全縣投入資金13.5億，拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)6%，同比增長(zhǎng)50%，房地產(chǎn)業(yè)開始成為寧鄉(xiāng)縣經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)；1-9月，商品房已竣工面積48.1萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)204%，其中多層房屋竣工30.2萬(wàn)平米。商品房在建面積82.8萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)47.9%，其中多層為51萬(wàn)平米，占61.6%，小高層在建31.8萬(wàn)平米，占38.4%，后續(xù)開發(fā)待建面積約371萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)94.6%。1-9月，全縣共銷售3095套房屋，銷售總面積39.8萬(wàn)平米，其中多層1841套，21.2萬(wàn)平米，占53.3%，同比增長(zhǎng)41.3%，小高層銷售1254套，18.6萬(wàn)平米，占46.7%，同比增長(zhǎng)143.5%。目前寧鄉(xiāng)普遍均價(jià)在2000元/平米左右，最高房?jī)r(jià)已經(jīng)突破3000元/平米寧鄉(xiāng)07年房地產(chǎn)隨著全國(guó)地產(chǎn)一片大好形勢(shì)下也在快速的發(fā)展，隨著外來(lái)企業(yè)的進(jìn)駐，開發(fā)水平不斷提升，房?jī)r(jià)水漲船高。寧鄉(xiāng)本地對(duì)中高端以上房產(chǎn)物業(yè)需求升溫。寧鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)背景2007年，寧鄉(xiāng)在工商建設(shè)等單位登記的房地10區(qū)域評(píng)價(jià)區(qū)域交通條件較好；由于缺乏生活配套，區(qū)域缺乏發(fā)展原動(dòng)力，造成區(qū)域發(fā)展緩慢；對(duì)于大多數(shù)人而言，該項(xiàng)目所在區(qū)域處于城市邊緣，心理距離較遠(yuǎn)；自然環(huán)境較好，為人們認(rèn)可的健康綠色居住環(huán)境。區(qū)域未來(lái)展望區(qū)域?qū)⑹菍庎l(xiāng)縣城城市外擴(kuò)的第一站，也是長(zhǎng)沙城市拓展的后花園；產(chǎn)業(yè)園區(qū)、生態(tài)旅游、休閑產(chǎn)業(yè)將成為本區(qū)域的主導(dǎo)；當(dāng)前的規(guī)劃格局，使得本區(qū)域?qū)⒊蔀閷庎l(xiāng)未來(lái)的中高端居住區(qū)。寧鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)背景隨著寧鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)水平不斷提升，房?jī)r(jià)水漲船高；寧鄉(xiāng)本地對(duì)中高端以上房產(chǎn)物業(yè)需求升溫。項(xiàng)目區(qū)域分析區(qū)域評(píng)價(jià)項(xiàng)目區(qū)域分析11前期策劃報(bào)告Part1項(xiàng)目及區(qū)域分析Part2定位Part3物業(yè)發(fā)展建議一整體定位二住宅定位三高爾夫定位四酒店定位五溫泉度假村六商業(yè)街定位前期策劃報(bào)告Part1Part2Part3一二三四五六12整體定位結(jié)論1整體物業(yè)定位酒店、18洞標(biāo)準(zhǔn)高爾夫、高爾夫練習(xí)場(chǎng)會(huì)所、住宅、商業(yè)、溫泉度假村、學(xué)校幼兒園。2項(xiàng)目屬性定位中南地區(qū)旅游休閑商務(wù)住區(qū)3產(chǎn)品發(fā)展理念創(chuàng)建湖南乃至中南地區(qū)標(biāo)志性、引領(lǐng)性的旅游商業(yè)地產(chǎn)4案名建議建議1：圣塔菲國(guó)際風(fēng)情小鎮(zhèn)（重點(diǎn)推介）建議2：豪斯登堡國(guó)際風(fēng)情小鎮(zhèn)建議3：尚峰尚水（開發(fā)商品牌案名）整體定位結(jié)論1整體物業(yè)定位酒店、18洞標(biāo)準(zhǔn)高爾夫、高爾夫練習(xí)13住宅高爾夫酒店溫泉度假村商業(yè)整體物業(yè)定位住宅高爾夫酒店溫泉度假村商業(yè)整體物業(yè)定位14形象定位——中南地區(qū)旅游休閑商務(wù)住區(qū)差異性分析：別的商業(yè)特色是：消費(fèi)購(gòu)物為主，旅游休閑為輔本案商業(yè)特色是：旅游休閑為主，消費(fèi)購(gòu)物為輔項(xiàng)目屬性定位形象定位——中南地區(qū)旅游休閑商務(wù)住區(qū)差異性分析：項(xiàng)目屬性定位15定位理念

休閑地產(chǎn)是一種全新的置業(yè)模式，原來(lái)旅游景點(diǎn)形態(tài)的“旅游生活時(shí)代”已被都市概念延伸的“文化、休閑、度假、觀光、游樂、生活”等復(fù)合形態(tài)的“休閑度假生活時(shí)代”所替代。在本項(xiàng)目中，以“居?。蓍e”作為核心價(jià)值體系，具備強(qiáng)有力的支撐點(diǎn)。文化：高爾夫是一種獨(dú)特的文化資源，在很多人心目中高爾夫不是簡(jiǎn)單的運(yùn)動(dòng)，更是代表著身份的象征。休閑：社區(qū)內(nèi)的高爾夫球推桿練習(xí)場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)18洞高爾夫球場(chǎng)、星級(jí)酒店、溫泉度假村等高檔配套將休閑度假的情趣自然引入居住中。生活：完美的戶型設(shè)計(jì)、周到的物業(yè)服務(wù)、優(yōu)美的自然風(fēng)光構(gòu)成了一個(gè)具有生態(tài)功能的生活殿堂。確定“居住+休閑”的核心價(jià)值必將成為都市生活方式的延伸和補(bǔ)充，將“5＋2”現(xiàn)代模式的生活方式和現(xiàn)代人文資源、自然資源深度結(jié)合，并賦予國(guó)際的、時(shí)代的休閑度假觀念的理念，倡導(dǎo)一種“在家度假”的概念。定位理念休閑地產(chǎn)是一種全新的置業(yè)模式，原來(lái)旅16創(chuàng)建湖南乃至中南地區(qū)標(biāo)志性、引領(lǐng)性的旅游商業(yè)地產(chǎn)全方位打造本項(xiàng)目與湖南現(xiàn)有商業(yè)的差異性，發(fā)揮項(xiàng)目整體優(yōu)勢(shì)，從而產(chǎn)生強(qiáng)大的內(nèi)聚力和輻射力，占據(jù)市場(chǎng)的制高點(diǎn)，獲得可持續(xù)發(fā)展的品牌效應(yīng)。使項(xiàng)目成為展示湖南旅游城市新形象的名片，實(shí)現(xiàn)開發(fā)公司整合社會(huì)眾多產(chǎn)業(yè)資源合作發(fā)展，持續(xù)發(fā)展、品牌提升的戰(zhàn)略目標(biāo)。產(chǎn)品發(fā)展理念創(chuàng)建湖南乃至中南地區(qū)標(biāo)志性、全方位打造本項(xiàng)目與湖南現(xiàn)有商業(yè)的17內(nèi)部有機(jī)關(guān)系和價(jià)值平臺(tái)建立循環(huán)流動(dòng)，彼此相互依存,在一個(gè)復(fù)合產(chǎn)業(yè)空間項(xiàng)目?jī)r(jià)值溫泉渡假五星酒店休閑商業(yè)休閑居住高爾夫有機(jī)關(guān)系項(xiàng)目各個(gè)子項(xiàng)在功能上的互補(bǔ)性和互動(dòng)性的存在，最大程度地形成資源共享，對(duì)自身的價(jià)值鏈進(jìn)行全面超越。構(gòu)建出全新的內(nèi)部?jī)r(jià)值讓渡系統(tǒng)。價(jià)值平臺(tái)自身豐富的業(yè)態(tài)空間組合，互為依托，共同分享彼此價(jià)值的提升，其聚合的人流、度假流、經(jīng)濟(jì)流帶來(lái)了項(xiàng)目整體價(jià)值的提升，形成了一個(gè)自成體系的全新價(jià)值平臺(tái)。效應(yīng)關(guān)鍵點(diǎn)各功能須有機(jī)聯(lián)系和融合，才能促使整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作平穩(wěn)，充滿活力，而充當(dāng)這一銜接效應(yīng)關(guān)鍵點(diǎn)是高爾夫。

內(nèi)部有機(jī)關(guān)系和價(jià)值平臺(tái)建立循環(huán)流動(dòng)，彼此相互依存,在一個(gè)復(fù)合18案名建議1案名釋義：圣塔費(fèi)小鎮(zhèn)，被譽(yù)為美國(guó)最富裕的小鎮(zhèn)之一，該鎮(zhèn)擁有底蘊(yùn)豐厚的歷史文化，治安非常良好，當(dāng)?shù)厝觋?yáng)光普照，環(huán)境優(yōu)美，居民甚至專享現(xiàn)代國(guó)際大都市的高爾夫球和網(wǎng)球俱樂部會(huì)籍，當(dāng)?shù)剡x民經(jīng)常駕駛高爾夫球車前往票站投票，生活異常閑適。鎮(zhèn)上建筑風(fēng)格典雅古樸，分為傳統(tǒng)西班牙、地中海式、日式等，如此悠閑的生活境地，成為了美國(guó)一大批城市中堅(jiān)的理想居住地。本項(xiàng)目以美國(guó)南加州”圣塔菲”小鎮(zhèn)生活為藍(lán)本，以南加州西班牙風(fēng)格為主體，結(jié)合西班牙風(fēng)格和地中海等建筑風(fēng)格，將充滿激情和異域風(fēng)情的世界經(jīng)典建筑再現(xiàn)長(zhǎng)沙。與項(xiàng)目整體定位風(fēng)格比較吻合。圣塔菲國(guó)際風(fēng)情小鎮(zhèn)(SantaFeTown)重點(diǎn)推介案名建議1案名釋義：圣塔菲國(guó)際風(fēng)情小鎮(zhèn)(SantaFeT19案名建議2豪斯登堡國(guó)際風(fēng)情小鎮(zhèn)案名釋義：“豪斯登堡”是荷蘭女王位于海牙的宮殿，整個(gè)宮殿建筑風(fēng)格具有濃郁的歐洲風(fēng)情。日本九州長(zhǎng)崎的“豪斯登堡主題樂園”是亞洲最大的休閑主題樂園，占地152公頃，集休閑娛樂、旅游觀光、飲食居住為一體的綜合性度假城市。以“開發(fā)建設(shè)與環(huán)境保護(hù)相輔相成”為標(biāo)準(zhǔn)，豪斯登堡公園的每個(gè)角落都體現(xiàn)出自然與人類共生存的設(shè)計(jì)建設(shè)理念。在本項(xiàng)目中，國(guó)際學(xué)校、高爾夫球場(chǎng)、溫泉度假村、大型商業(yè)配套融合各國(guó)的建筑精粹與文化精粹，以“豪斯登堡主題公園”作為本項(xiàng)目的創(chuàng)作藍(lán)本，使人們?cè)诰幼】臻g感受各個(gè)國(guó)度風(fēng)情的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)居住、商務(wù)、休閑、教育的和諧統(tǒng)一。案名建議2豪斯登堡國(guó)際風(fēng)情小鎮(zhèn)案名釋義：20前期策劃報(bào)告Part1項(xiàng)目及區(qū)域分析Part2定位Part3物業(yè)發(fā)展建議一整體定位二住宅定位三高爾夫定位四酒店定位五溫泉度假村六商業(yè)街定位前期策劃報(bào)告Part1Part2Part3一二三四五六211住宅客戶定位2住宅定位思路3湖南高爾夫別墅開發(fā)分析4湖南度假區(qū)別墅開發(fā)分析5長(zhǎng)沙別墅開發(fā)態(tài)勢(shì)6開發(fā)依據(jù)總結(jié)7目前住宅價(jià)格建議住宅定位1住宅客戶定位2住宅定位思路3湖南高爾夫別墅開發(fā)分析4湖南度22客戶定位項(xiàng)目首期的主力客戶將是周邊企事業(yè)單位的中高管、專業(yè)技術(shù)人員以及私營(yíng)業(yè)主。該客戶群體為或者擁有財(cái)富，或者擁有智慧，或者財(cái)智并重的人士，將該批人士定位為“財(cái)智階層”。目前“財(cái)智階層”為整個(gè)社會(huì)的中流砥柱，是推動(dòng)和改變社會(huì)的群體。購(gòu)買項(xiàng)目首期的客戶自然將以周邊市場(chǎng)客戶為主，然后隨著時(shí)間的推移，項(xiàng)目配套等資源成熟后，項(xiàng)目知名度逐漸提升，影響力的不斷擴(kuò)大，購(gòu)買客戶的輻射半徑才會(huì)逐漸擴(kuò)散至長(zhǎng)沙市區(qū)乃至省內(nèi)或省外其他城市。中南地區(qū)/湖南/長(zhǎng)沙上層中產(chǎn)以及財(cái)富階層客戶定位項(xiàng)目首期的主力客戶將是周邊企事業(yè)單位的中高管、專業(yè)技23客戶定位類別0區(qū)域分布行業(yè)分布占有型頂端富豪沒有明顯的區(qū)域特性，覆蓋全省以及周邊地市沒有明顯的行業(yè)分布，多為大型私營(yíng)業(yè)主，企業(yè)高管，政府及事業(yè)單位高官改變生活方式的富裕階層城市內(nèi)居多項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)城區(qū)：高收入的衛(wèi)生、信息IT、金融、教育、機(jī)關(guān)事業(yè)單位中高層管理者區(qū)域內(nèi)：經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)各企業(yè)高收入的中高管理者，園區(qū)管委會(huì)等機(jī)關(guān)事業(yè)單位中高層管理者追求文化和品味的泛公務(wù)員區(qū)域附近的白領(lǐng)，普通職員靠近項(xiàng)目區(qū)域的城區(qū)及周邊區(qū)域項(xiàng)目所在區(qū)域城區(qū)：高收入的衛(wèi)生、信息IT、金融、教育、機(jī)關(guān)事業(yè)單位職員區(qū)域內(nèi)：經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)各企業(yè)高級(jí)白領(lǐng)地州縣客戶周邊地市私營(yíng)業(yè)主，地市的政府官員核心客戶主力客戶主力客戶核心客戶隨區(qū)域成熟，項(xiàng)目逐步配套完善項(xiàng)目前期項(xiàng)目后期演變其他客戶其他客戶客戶定位類別0區(qū)域分布行業(yè)分布占有型頂端富豪沒有明顯的區(qū)域特24客戶定位核心客戶群拓展客戶群主力客戶群偶得客戶群寧鄉(xiāng)縣城、玉潭鎮(zhèn)以及項(xiàng)目周邊其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶：1、政府公務(wù)員；2、項(xiàng)目周邊工業(yè)園企業(yè)中高層管理人員及專業(yè)人員；3、私營(yíng)業(yè)主；4、企業(yè)高級(jí)白領(lǐng)。長(zhǎng)沙市、長(zhǎng)沙縣、望城縣以及瀏陽(yáng)市等項(xiàng)目周邊市縣客戶：1、各市縣政府高官；2、各市縣知名企業(yè)中高層管理人員以及高校教授；3、各市縣私營(yíng)企業(yè)私營(yíng)業(yè)主；4、各市縣知名企業(yè)高級(jí)白領(lǐng)。湘潭、株洲、常德、益陽(yáng)以及婁底等項(xiàng)目周邊縣市客戶：1、各地市政府高官；2、各地市知名企業(yè)中高層管理人員；3、各地市私營(yíng)企業(yè)私營(yíng)業(yè)主；4、其他投資客戶。湖南省其他地州市以及湖南周邊省市：1、高爾夫物業(yè)愛好者；2、省內(nèi)投資者；3、省外投資者；4、其他城市有灰色收入的相關(guān)人士?？蛻舳ㄎ缓诵目蛻羧和卣箍蛻羧褐髁蛻羧号嫉每蛻羧簩庎l(xiāng)縣城、玉25客戶定位依據(jù)1交通樞紐四通八達(dá)。寧鄉(xiāng)是省會(huì)長(zhǎng)沙的衛(wèi)星城，扼湘中、湘西北之咽喉，是溝通長(zhǎng)沙、益陽(yáng)、婁底、湘潭幾大城市的交通樞鈕，歷來(lái)為戰(zhàn)略要塞、商賈重鎮(zhèn)。國(guó)道319線、省道寧漣線、寧婁線、寧韶線，石長(zhǎng)鐵路和長(zhǎng)常高速公路以及正在籌建的洛湛鐵路貫穿縣境。溈、烏、楚、靳四水流入湘江，在地理交通上具有一定優(yōu)勢(shì)。從而形成1-2小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈。良好的交通條件使寧鄉(xiāng)具備強(qiáng)大的輻射功能，形成1-2小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈客戶定位依據(jù)1交通樞紐四通八達(dá)。寧鄉(xiāng)是省會(huì)長(zhǎng)沙的衛(wèi)星城26客戶定位依據(jù)2長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)中端客戶以教師為主，涵蓋了傳媒人士、高級(jí)白領(lǐng)、私營(yíng)企業(yè)主、醫(yī)生等多種階層，可以說屬于高尚職業(yè)的階層。總體來(lái)說，中端客戶以長(zhǎng)沙的中產(chǎn)階級(jí)為核心階層。他們既不屬于城市的頂富階層，也不需要為滿足生活需求而忙碌奔波。他們是一個(gè)城市的支柱階層。中產(chǎn)階層是長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)中端客戶的核心力量客戶定位依據(jù)2長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)中端客戶以教師為主，涵蓋27從以上調(diào)查圖表所示，我們不難發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)沙私營(yíng)企業(yè)主在當(dāng)前長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)高端客戶主要構(gòu)成情況．盡管各項(xiàng)目在主要客戶構(gòu)成成分上有一定出入，但不可否認(rèn)私營(yíng)企業(yè)主絕對(duì)是其中的核心力量，其次是醫(yī)生、公務(wù)員、教師、公司高級(jí)白領(lǐng)。私營(yíng)企業(yè)主是長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)高端客戶的核心力量客戶定位依據(jù)3從以上調(diào)查圖表所示，我們不難發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)沙私營(yíng)企業(yè)主在當(dāng)前長(zhǎng)沙房28客戶定位依據(jù)4市區(qū)在崗人員年收入情況（萬(wàn)元/年）主要目標(biāo)客戶群2006年市區(qū)國(guó)有單位從業(yè)人員數(shù)量為約32萬(wàn)人，人均年收入2.35萬(wàn)元左右行業(yè)收入水平最高的為醫(yī)療衛(wèi)生、通訊IT類、政府公務(wù)員類、金融保險(xiǎn)、文體娛樂、教育等行業(yè)政府公務(wù)員、教育、醫(yī)療衛(wèi)生行業(yè)不包含各項(xiàng)福利、補(bǔ)貼以及其他形式的收入統(tǒng)計(jì)不含私營(yíng)業(yè)主長(zhǎng)沙市穩(wěn)定高收入人群：集中于衛(wèi)生、信息IT、金融、教育、公務(wù)員等機(jī)關(guān)事業(yè)單位客戶定位依據(jù)4市區(qū)在崗人員年收入情況（萬(wàn)元/年）主要29客戶定位依據(jù)5大盤的客戶定位是復(fù)合的，不能只針對(duì)某一窄眾市場(chǎng)花園洋房、類別墅財(cái)富階層財(cái)富階層準(zhǔn)財(cái)富階層上層中產(chǎn)占有型頂端富豪愿意改變生活方式的富裕階層追求文化和品味的泛公務(wù)員本項(xiàng)目的產(chǎn)品構(gòu)成客戶構(gòu)成周邊地市客戶低密度豪宅社區(qū)（別墅類）客戶定位依據(jù)5大盤的客戶定位是復(fù)合的，不能只針對(duì)某一301住宅客戶定位2住宅定位思路3湖南高爾夫別墅開發(fā)分析4湖南度假區(qū)別墅開發(fā)分析5長(zhǎng)沙別墅開發(fā)態(tài)勢(shì)6開發(fā)依據(jù)總結(jié)7目前住宅價(jià)格建議住宅定位1住宅客戶定位2住宅定位思路3湖南高爾夫別墅開發(fā)分析4湖南度31住宅定位思路地塊現(xiàn)狀規(guī)模大位置偏未來(lái)熱點(diǎn)區(qū)域交通便利思路引領(lǐng)區(qū)域開發(fā)綜合產(chǎn)業(yè)體帶動(dòng)住宅住宅為主利潤(rùn)點(diǎn)以產(chǎn)業(yè)+住宅形成差異化競(jìng)爭(zhēng)客戶以長(zhǎng)沙市為核心,幅射全省,甚至省外;中高端以上客戶需求以別墅、類別墅、花園洋房為主；住宅定位方向高端別墅提升整體檔次類別墅產(chǎn)品順應(yīng)別墅市場(chǎng)主流需求高端花園洋房利潤(rùn)最大化住宅定位思路地塊現(xiàn)狀規(guī)模大思路引領(lǐng)區(qū)域開發(fā)住宅定位方向高端別32住宅物業(yè)類型定位方案方案一：

高端別墅+類別墅+洋房方案二：

高端別墅+類別墅重點(diǎn)推介方案一，原因：獲取更廣泛的客群；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化；以最快的速度回籠資金；人流最大化可實(shí)現(xiàn)與產(chǎn)業(yè)的互動(dòng)。重點(diǎn)推介住宅物業(yè)類型定位方案方案一：重點(diǎn)推介方案一，原因：重點(diǎn)推介33長(zhǎng)沙典型獨(dú)立別墅情況樓盤名稱在售均價(jià)

(元/平米)開發(fā)商占地面積(畝)總建筑面積(萬(wàn)㎡)最新推貨量套數(shù)建筑風(fēng)格面積區(qū)間(㎡)主力面積區(qū)間(㎡)銷售速度客戶情況項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)保利閬峰云墅9600湖南保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司6002097北美建筑風(fēng)格300-500400-500快長(zhǎng)沙本地占70%，湖南省內(nèi)株洲,湘潭,衡陽(yáng)等在長(zhǎng)沙工作客戶占20%，省外廣州,深圳等客戶占到10%。購(gòu)房客戶的職業(yè)以私營(yíng)企業(yè)高層、國(guó)營(yíng)單位領(lǐng)導(dǎo)、個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶、公務(wù)員為主。規(guī)模、品牌、環(huán)境、純獨(dú)立別墅區(qū)、臨長(zhǎng)沙生態(tài)動(dòng)物園、融城核心去區(qū)長(zhǎng)沙玫瑰園11000長(zhǎng)沙玫瑰園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1001.4697.8432意大利古典風(fēng)格建筑447-937500-569慢公務(wù)員、壟斷行業(yè)從業(yè)者占主導(dǎo)；各行業(yè)年輕人占重要比例.（望城約占20%、岳麓約占20%、河?xùn)|約占40%、戶口在外地客戶約占20%）品牌、規(guī)模、獨(dú)立別墅鄰水設(shè)計(jì)，水景資源豐富小區(qū)內(nèi)部配套齊全，碧桂園.威尼斯城11000碧桂園集團(tuán)268512360北美主題風(fēng)格183-1200200-400較快長(zhǎng)沙本地客戶占60%,省外客戶占40%,省外客戶主要以廣州碧桂園項(xiàng)目的投資客戶.

購(gòu)房客戶的職業(yè)主要以老師,公務(wù)員,企業(yè)老板,高管,私營(yíng)業(yè)主為主.規(guī)模、品牌、水岸別墅，島居生活，四面環(huán)水；小區(qū)內(nèi)部配套齊全，綠城·青竹園13000湖南綠城投資置業(yè)有限公司100014（一期）8北美建筑風(fēng)格400-1247400-600一般長(zhǎng)沙本地占60%,湖南省內(nèi)株洲,邵陽(yáng),常德,衡陽(yáng)等客戶占25%.省外廣州,深圳,杭州等客戶占到15%.購(gòu)房客戶的職業(yè)以外貿(mào),制造,汽車,礦產(chǎn),鉆石等奢侈品行業(yè)的私營(yíng)企業(yè)為主品牌、規(guī)模、高爾夫別墅、300畝天然青竹湖、全裝修庭院設(shè)計(jì)庭院面積為1000平米長(zhǎng)沙典型獨(dú)立別墅情況樓盤名稱在售均價(jià)

(元/平米)開發(fā)商占地34長(zhǎng)沙典型雙拼別墅情況樓盤名稱在售均價(jià)

(元/平米)開發(fā)商占地面積(畝)總建筑面積(萬(wàn)㎡)最新推貨量套數(shù)建筑風(fēng)格面積區(qū)間(㎡)主力面積區(qū)間(㎡)銷售速度客戶情況項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)美洲故事9500長(zhǎng)沙德普置業(yè)發(fā)展有限公司8006034北美建筑風(fēng)格340-400340-400快長(zhǎng)沙市內(nèi)；其它地市；沿海及湘籍人士。融城核心、景觀資源豐富、產(chǎn)品汀湘十里6000長(zhǎng)沙創(chuàng)普房地產(chǎn)開發(fā)有限公司800304新中式建筑風(fēng)格328-348328-343較快大學(xué)城各高校教師和科研單位技術(shù)人員、河西公務(wù)員、私營(yíng)企業(yè)主、壟斷行業(yè)人士、企業(yè)中高級(jí)管理人員。地段、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、新中式、湖湘文化、親水和江南景觀、含浦科教園的發(fā)展，使地塊具有濃厚的現(xiàn)代人文氛圍，麓山戀迪亞溪谷6000長(zhǎng)沙鼎力置業(yè)有限公司304.21542西班牙風(fēng)格的建筑風(fēng)格290-300290-300快主要為大學(xué)城高校教師、政府公務(wù)員、個(gè)體小私營(yíng)業(yè)主、大型企業(yè)中高級(jí)管理人員等，客戶年齡偏于年輕。地段、景觀資源豐富—岳麓山下、人文環(huán)境濃厚、戶型獨(dú)特；疊加別墅客廳設(shè)計(jì)通風(fēng)采光較好湘江一號(hào)9000長(zhǎng)沙創(chuàng)遠(yuǎn)置業(yè)有限公司9279517現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格330-360330-360快長(zhǎng)沙本地的老板、開福區(qū)的機(jī)關(guān)干部、外地的投資客等千畝鵝羊山，鵝羊山公園、湘江，江心月亮島長(zhǎng)沙典型雙拼別墅情況樓盤名稱在售均價(jià)

(元/平米)開發(fā)商占地35長(zhǎng)沙典型聯(lián)排別墅情況樓盤名稱在售均價(jià)

(元/平米)開發(fā)商占地面積(畝)總建筑面積(萬(wàn)㎡)最新推貨量套數(shù)建筑風(fēng)格面積區(qū)間(㎡)主力面積區(qū)間(㎡)銷售速度客戶情況項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)麓山戀.迪亞溪谷5000長(zhǎng)沙鼎力置業(yè)有限公司304.21530西班牙風(fēng)格的建筑風(fēng)格220-240220-240快主要為大學(xué)城高校教師、政府公務(wù)員、個(gè)體小私營(yíng)業(yè)主、大型企業(yè)中高級(jí)管理人員等，客戶年齡偏于年輕。地段、景觀資源豐富—岳麓山下、人文環(huán)境濃厚、戶型獨(dú)特；疊加別墅客廳設(shè)計(jì)通風(fēng)采光較好托斯卡納7500長(zhǎng)沙城普置業(yè)有限公司2702487意大利的建筑風(fēng)格300-500300-500較慢周邊城市客戶（湘潭，株洲等）30％。市內(nèi)公務(wù)員占到30％以上。漣源私營(yíng)業(yè)主占到20％散客占到20%以上產(chǎn)品依山勢(shì)打造，園林規(guī)劃較好，景觀資源優(yōu)厚；臨湘府路，交通便捷，地段較好，適宜人居；汀湘十里4800長(zhǎng)沙創(chuàng)普房地產(chǎn)開發(fā)有限公司8003056新中式建筑風(fēng)格280-290280-290較快大學(xué)城各高校教師和科研單位技術(shù)人員、河西公務(wù)員、私營(yíng)企業(yè)主、壟斷行業(yè)人士、企業(yè)中高級(jí)管理人員。地段、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、新中式、湖湘文化、親水和江南景觀、含浦科教園的發(fā)展，使地塊具有濃厚的現(xiàn)代人文氛圍，南山蘇迪亞諾5500深圳南山地產(chǎn)48032.5203澳洲風(fēng)格170-218170-218較快望城縣及市區(qū)客戶約占75%左右；湖南省內(nèi)其他州市客戶約占2%，深圳、廣州等外地客戶約占23%左右；規(guī)模、品牌、產(chǎn)品長(zhǎng)沙典型聯(lián)排別墅情況樓盤名稱在售均價(jià)

(元/平米)開發(fā)商占地36長(zhǎng)沙典型疊加別墅情況樓盤名稱在售均價(jià)

(元/平米)開發(fā)商占地面積(畝)總建筑面積(萬(wàn)㎡)最新推貨量套數(shù)建筑風(fēng)格面積區(qū)間(㎡)主力面積區(qū)間(㎡)銷售速度客戶情況項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)麓山戀.迪亞溪谷4500長(zhǎng)沙鼎力置業(yè)有限公司304.21542西班牙風(fēng)格180-190180-190快主要為大學(xué)城高校教師、政府公務(wù)員、個(gè)體小私營(yíng)業(yè)主、大型企業(yè)中高級(jí)管理人員等，客戶年齡偏于年輕。地段、景觀資源豐富—岳麓山下、人文環(huán)境濃厚、戶型獨(dú)特；疊加別墅客廳設(shè)計(jì)通風(fēng)采光較好御邦4200湖南財(cái)信達(dá)人投資實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司25011.8108后現(xiàn)代主義170-190170-190慢長(zhǎng)沙本地私企老板、高管；省外的投資客融城核心、景觀資源豐富、湘江一號(hào)6000長(zhǎng)沙創(chuàng)遠(yuǎn)置業(yè)有限公司9279520現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格250-326250-300快長(zhǎng)沙本地的老板、開福區(qū)的機(jī)關(guān)干部、外地的投資客等千畝鵝羊山，鵝羊山公園、湘江，江心月亮島水云間6200鴻程湖南置業(yè)發(fā)展有限公司20213127歐式200-250200-250較慢客戶來(lái)源地區(qū)廣泛，輻射整個(gè)河?xùn)|，周邊地市也有部分客戶；河?xùn)|民營(yíng)業(yè)主、公司高管占絕對(duì)比例。自2007年4月始，新增客戶中深圳投資客（原籍湖南）占重要比例。長(zhǎng)沙首個(gè)城區(qū)純ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ別墅區(qū)。長(zhǎng)沙典型疊加別墅情況樓盤名稱在售均價(jià)

(元/平米)開發(fā)商占地37長(zhǎng)沙別墅案例小結(jié)通常規(guī)模都較大,一般在800畝以上,最大達(dá)到2600畝;開發(fā)商大多是外來(lái)大品牌開發(fā)商；歐式與北美是最常用的建筑風(fēng)格,中式接受度相對(duì)弱;別墅客戶以私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶、企業(yè)高管、政府高官為主，有不少外來(lái)投資客；價(jià)格:獨(dú)立價(jià)格在9600-13000元/平米,雙拼價(jià)格在6000-9500元/平米,聯(lián)排4800-7500元/平米,疊加4500-6200元/平米；主力面積區(qū)間：獨(dú)立主要在400-600平米，雙拼主要在300-400平米；聯(lián)排主要在200-300平米，疊加主要在170-250平米；整體銷售情況較好，其中以雙拼與聯(lián)排銷售最好，獨(dú)立與疊加相對(duì)銷售慢；規(guī)模與品牌固然可在一定程度上促進(jìn)銷售，但環(huán)境、性價(jià)比、位置是直接影響到銷售的重要因素。長(zhǎng)沙不乏大規(guī)模項(xiàng)目，本案規(guī)模雖大,但此優(yōu)勢(shì)對(duì)銷售沖擊力減弱;本案品牌競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)減弱；建議本案以歐式為主建筑風(fēng)格;私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶、企業(yè)高管、政府高官是本案重要挖掘的客戶資源；價(jià)格為本案提供價(jià)格建議依據(jù)；建議本案面積基本以此主力面積區(qū)間為參考；別墅物業(yè)類型可以雙拼與聯(lián)排為主力；本案在環(huán)境與位置上均不具備強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，建議以性價(jià)比取勝。案例結(jié)論對(duì)本案的啟示長(zhǎng)沙別墅案例小結(jié)通常規(guī)模都較大,一般在800畝以上,最大達(dá)到38長(zhǎng)沙別墅案例小結(jié)面積、價(jià)格對(duì)銷售的影響別墅類型樓盤名稱在售均價(jià)

(元/平米)面積區(qū)間(㎡)主力面積區(qū)間(㎡)銷售速度獨(dú)立保利閬峰云墅9600300-500400-500快長(zhǎng)沙玫瑰園11000447-937500-569慢碧桂園.威尼斯城11000183-1200200-400較快綠城·青竹園13000400-1247400-600一般雙拼美洲故事9500340-400340-400快汀湘十里6000328-348328-343較快麓山戀迪亞溪谷6000290-300290-300快湘江一號(hào)9000330-360330-360快聯(lián)排麓山戀.迪亞溪谷5000220-240220-240快托斯卡納7500300-500300-500較慢汀湘十里4800280-290280-290較快南山蘇迪亞諾5500170-218170-218較快疊加麓山戀.迪亞溪谷4500180-190180-190快御邦4200170-190170-190慢湘江一號(hào)6000250-326250-300快水云間6200200-250200-250較慢從表中可看出：獨(dú)立主要在400-600平米，雙拼主要在300-400平米；聯(lián)排主要在200-300平米，疊加主要在170-250平米；玫瑰園與綠城由于面積大、總價(jià)高，銷售慢；托斯卡納聯(lián)排也大大超出長(zhǎng)沙市主力面積范圍，銷售慢；御邦的疊加盡管面積適中，但位置過于偏遠(yuǎn)的疊加產(chǎn)品市場(chǎng)接受度低；本案產(chǎn)品必須以控制總價(jià)為前提，以高性價(jià)比爭(zhēng)奪長(zhǎng)沙市場(chǎng)。長(zhǎng)沙別墅案例小結(jié)面積、價(jià)格對(duì)銷售的影響別墅類型樓盤名稱在售均39長(zhǎng)沙典型洋房情況樓盤名稱在售均價(jià)

(元/平米)開發(fā)商占地面積(畝)總建筑面積(萬(wàn)㎡)最新推貨量套數(shù)建筑風(fēng)格面積區(qū)間(㎡)主力面積區(qū)間(㎡)銷售速度客戶情況項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)鵬基諾亞山林3700深圳鵬基地產(chǎn)160011.2152歐美建筑風(fēng)格125-220125-141較快長(zhǎng)沙本地占70%,湖南省內(nèi)株洲,湘潭,,衡陽(yáng)等在長(zhǎng)沙工作客戶占20%.省外廣州,深圳,等客戶占到10%.購(gòu)房客戶的職業(yè)以老師,公務(wù)員,企業(yè)高層,國(guó)營(yíng)單位職工為主規(guī)模大南山蘇迪亞諾3500深圳南山地產(chǎn)48032.5304澳洲風(fēng)格94.37-142.95116-130較快望城縣及市區(qū)客戶占74%左右；

湖南省內(nèi)其他州市客戶約占10%，深圳、廣州等外地客戶約占16%左右；規(guī)模、品牌、產(chǎn)品綠城·桂花城5900湖南綠城投資置業(yè)有限公司2632247歐陸新古典主義風(fēng)格90-204100-140較快長(zhǎng)沙本地客戶占70%,湖南省內(nèi)湘潭,株洲,衡陽(yáng),郴州等客戶占20%.省外廣州,浙江等客戶占10%.

購(gòu)房客戶職業(yè)以公務(wù)員,私營(yíng)業(yè)主,企業(yè)管理層,房地產(chǎn)行內(nèi)人士為主.低容積率，高綠化，品質(zhì)好早安星城3380香港東業(yè)地產(chǎn)110012012月8日將推三期100套北美風(fēng)格130-200130-150前兩期較快50%為項(xiàng)目周邊廠礦企業(yè)；10%為外地工作的湖南人；開福區(qū)（四方坪為主）占20%，芙蓉區(qū)占20%。產(chǎn)品類型豐富,立體洋房,層層退臺(tái),層次分明長(zhǎng)沙典型洋房情況樓盤名稱在售均價(jià)

(元/平米)開發(fā)商占地面積40長(zhǎng)沙洋房案例小結(jié)開發(fā)商大多是外來(lái)大品牌開發(fā)商；歐式與北美是最常用的建筑風(fēng)格;洋房客戶以私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶、企業(yè)管理層、公務(wù)員為主；主力面積區(qū)間：100-150平米；整體銷售情況較好。價(jià)格均采用低開高走的策略，代表性項(xiàng)目綠城桂花城前期由于定價(jià)過高，銷售平平，直到現(xiàn)場(chǎng)園林與建筑出來(lái)后，銷售才開始回暖。價(jià)格受位置影響明顯，一般在3380-3700元/平米，綠城尾貨賣到5900元/平米的價(jià)格。值得一提的是，桂花城公認(rèn)是長(zhǎng)沙品質(zhì)最好的項(xiàng)目之一。本案在品牌上并不具備最好的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；建議采用歐式為主建筑風(fēng)格；本案洋房客戶將主要以寧鄉(xiāng)本地及長(zhǎng)沙為主，洋房客戶挖掘可主要圍繞私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶、企業(yè)管理層、公務(wù)員展開；面積不宜過大，建議主力面積在140平米左右；價(jià)格低開高走，以高品質(zhì)支撐不斷向上的價(jià)格。案例結(jié)論對(duì)本案的啟示長(zhǎng)沙洋房案例小結(jié)開發(fā)商大多是外來(lái)大品牌開發(fā)商；本案在品牌上并411住宅客戶定位2住宅定位思路3湖南高爾夫別墅開發(fā)分析4湖南度假區(qū)別墅開發(fā)分析5長(zhǎng)沙別墅開發(fā)態(tài)勢(shì)6開發(fā)依據(jù)總結(jié)7目前住宅價(jià)格建議住宅定位1住宅客戶定位2住宅定位思路3湖南高爾夫別墅開發(fā)分析4湖南度42高爾夫別墅分三個(gè)等級(jí)等級(jí)名稱布局高爾夫?qū)e墅的影響真正的“高爾夫別墅”別墅位于高爾夫球場(chǎng)里面最大程度利用高爾夫球場(chǎng)相關(guān)資源；在社區(qū)安全上獲得很大的保障在景觀效果和便利程度上有最大的優(yōu)勢(shì)“環(huán)高爾夫別墅”別墅環(huán)繞高爾夫球場(chǎng)而建別墅中的一部分能夠享用高爾夫球場(chǎng)的景觀資源；也可以根據(jù)自己的需要隨時(shí)去打球；“高爾夫球場(chǎng)旁的別墅”別墅與高爾夫球場(chǎng)有一定距離，但是距離又不太遠(yuǎn)高爾夫只能作為別墅的輔助賣點(diǎn)；客戶也能較為便利地去打球；生活不被球場(chǎng)的燈光、聲音等干擾，私密性更強(qiáng)；本案屬于真正的高爾夫別墅，可以最大程度利用球場(chǎng)的資源，成為本案的重要賣點(diǎn).高爾夫別墅分三個(gè)等級(jí)等級(jí)名稱布局高爾夫?qū)e墅的影響真正的“高43青竹湖龍湖梓山湖據(jù)湖南省國(guó)土資源廳介紹，目前整個(gè)湖南已建、在建、報(bào)建的球場(chǎng)約8個(gè)。總面積達(dá)1.6萬(wàn)多畝。在運(yùn)營(yíng)的3家球會(huì)為益陽(yáng)的梓山湖高爾夫、長(zhǎng)沙望城的龍湖高爾夫、長(zhǎng)沙市青竹湖高爾夫；其三個(gè)項(xiàng)目均有高爾夫別墅湖南高爾夫別墅項(xiàng)目有三個(gè)青竹湖龍湖梓山湖據(jù)湖南省國(guó)土資源廳介紹，目前整個(gè)湖南已44梓山湖高爾夫莊園位置：位于益陽(yáng)市中心——梓山湖生態(tài)公園內(nèi)開發(fā)商：香港天英國(guó)際(集團(tuán))有限公司和湖南廣播電視產(chǎn)業(yè)中心合作投資興建規(guī)模：占地2400畝，分期情況：1、首期18洞，用地1000畝，標(biāo)準(zhǔn)桿72桿，總長(zhǎng)7200碼；2、第二期用地1400畝，為9洞燈光球場(chǎng)、園林式五星級(jí)酒店及純高爾夫別墅開發(fā)。交通：從長(zhǎng)沙市、黃花機(jī)場(chǎng)驅(qū)車前往，僅需40-60分鐘。優(yōu)勢(shì)：1、國(guó)內(nèi)罕有的城市型高爾夫球場(chǎng)；2、湖南省獨(dú)家經(jīng)國(guó)家國(guó)土資源部、湖南省計(jì)委批準(zhǔn)成立3、自然資源豐富：靜謐優(yōu)雅的梓山湖公園，植被繁茂，竹林、楠木、古樟、紅楓、銀杏遍布，更有水面達(dá)2000畝的梓山湖鑲嵌其間梓山湖高爾夫莊園位置：位于益陽(yáng)市中心——梓山湖45產(chǎn)權(quán)式酒店投資產(chǎn)品基本情況

會(huì)員公寓聯(lián)排別墅

G1G2G3LLG（1/4共有產(chǎn)權(quán)）建筑面積（㎡）68.0573.0787.1119147.75價(jià)格（萬(wàn)元）32.534.540.515238數(shù)量（第四期）88828

“梓山湖高爾夫莊園”酒店分二期建設(shè)，一期工程包括梓山湖高爾夫俱樂部永久會(huì)所、會(huì)員公寓、聯(lián)排別墅、B型別墅與企業(yè)會(huì)所。高爾夫永久會(huì)所內(nèi)設(shè)酒店大堂、西餐廳、多功能宴會(huì)廳、紅酒屋與雪茄吧。會(huì)員公寓為酒店標(biāo)準(zhǔn)套房與商務(wù)套房。聯(lián)排別墅包括兩個(gè)球道景觀標(biāo)準(zhǔn)間、兩個(gè)普通標(biāo)準(zhǔn)間與多功能娛樂室及餐廳，滿足四人一組的高球愛好者休閑娛樂需求。雙拼別墅包括一個(gè)球道景觀溫泉豪華間與三個(gè)球道景觀豪華間以及一個(gè)多功能會(huì)議室和餐廳，能滿足小型商務(wù)聚會(huì)及高爾夫休閑度假組合多種需求。企業(yè)會(huì)所包括能同時(shí)滿足150人就餐帶9個(gè)包房的中餐廳、兩個(gè)會(huì)議室、5個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間及一個(gè)總統(tǒng)套間。

二期工程內(nèi)容包括酒店大堂、國(guó)際會(huì)議中心、健身休閑中心、美食街及150間標(biāo)準(zhǔn)客房，總建筑面積約30000㎡，預(yù)計(jì)將于2008年建成。酒店物業(yè)產(chǎn)權(quán)式酒店投資產(chǎn)品基本情況會(huì)員公寓聯(lián)排別墅

G1G2G3LL46均為產(chǎn)權(quán)式銷售，非自住型物業(yè)類型物業(yè)特征開盤時(shí)間獨(dú)棟別墅（企業(yè)會(huì)所）每套面積大約800平方米，節(jié)能環(huán)保型結(jié)構(gòu)，戶內(nèi)有露天溫池一個(gè)，每戶擁有面積942平方米的巨大私人花園，超大型停車庫(kù)可同時(shí)泊車四臺(tái)。別墅依山而建，東面是正式會(huì)所，南臨1號(hào)球道，推開窗戶，住戶就能一覽球場(chǎng)勝景，為不可多得的絕版的高爾夫景觀別墅。暫不外售，為現(xiàn)房雙拼別墅面向高爾夫球場(chǎng)，共分四層。每戶面積為368平方米，二層為主臥室及室外為溫泉池，設(shè)有多個(gè)室外觀光平臺(tái)。聯(lián)排別墅該戶型為面臨球場(chǎng)的第一排建筑，景觀極佳，共有10戶，每套面積為191平方米，面寬為6.2米，設(shè)屋頂花園會(huì)員公寓

為酒店式公寓，每層共有12套。戶型建筑面積68-87平方米不等。共96套已售完自梓山湖高爾夫酒店正式開業(yè)5年后，業(yè)主有權(quán)無(wú)條件退房。只要由業(yè)主提出書面申請(qǐng)，既可來(lái)公司按原投資金額加銀行同期存款利率返還給業(yè)主，同時(shí)隨房屋贈(zèng)送的記名高爾夫會(huì)員卡自動(dòng)作廢。均為產(chǎn)權(quán)式銷售，非自住型物業(yè)類型物業(yè)特征開盤時(shí)間獨(dú)棟別墅（企47綠城青竹園1、首期占地面積1000余畝，容積率0.252、單棟建筑面積360－1000平米庭院面積：500－3000平米3、開發(fā)280棟獨(dú)立別墅，首次推92棟開發(fā)商：湖南綠城投資置業(yè)有限公司規(guī)劃:美國(guó)道林建筑與城市規(guī)劃設(shè)計(jì)集團(tuán)景觀:上海意格環(huán)境設(shè)計(jì)咨詢有限公司策劃:和聲機(jī)構(gòu)18洞高爾夫球場(chǎng)自然之中完美之居臨風(fēng)苑攬秀苑望峰苑枕云苑聽泉苑聽泉苑南區(qū)規(guī)劃中綠城·青竹園別墅區(qū)坐攜風(fēng)景秀麗的山地高爾夫球場(chǎng)、碧波蕩漾的近300畝原生青竹湖水面等稀缺自然條件，形成了湖南省最大規(guī)模和最高檔次的高爾夫社區(qū)，山水靈秀，風(fēng)景如畫。形態(tài)多樣、種類豐富的別墅，極具藝術(shù)品味與文化氣息，一生一棟，值得珍藏，尊貴從此不可復(fù)制。9洞燈光高爾夫球場(chǎng)棲霞苑綠城青竹園1、首期占地面積1000余畝，容積率0.25開發(fā)商48青竹園外立面青竹園外立面49綠城青竹園產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：1、長(zhǎng)沙首座純別墅社區(qū)2、先天的原生態(tài)自然環(huán)境3、坐落于高爾夫球場(chǎng)邊的高爾夫別墅4、低容積率0.255、建筑風(fēng)格的多樣化，不重疊的設(shè)計(jì)理念。6、別墅區(qū)平均庭院面積為1000平米準(zhǔn)確來(lái)說,青竹園屬于”高爾夫球場(chǎng)”旁的別墅綠城青竹園產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：準(zhǔn)確來(lái)說,青竹園屬于”高爾夫球場(chǎng)”旁的別50青竹園客群打破地域限制

高爾夫?qū)蛻糍?gòu)房不能起到直接的影響銷售情況:一期共92套,推出了58套,銷售了49套,銷售率約為84%。銷售時(shí)間約8個(gè)月。其定位頂級(jí)豪宅，決定了項(xiàng)目的銷售周期會(huì)很長(zhǎng)。客戶情況（不完全統(tǒng)計(jì)）：長(zhǎng)沙市客戶占比約80％，主要來(lái)自長(zhǎng)沙市區(qū)，還有小部分瀏陽(yáng)、望城、星沙的城區(qū)客戶。省內(nèi)市外客戶占比約5%，主要來(lái)自株洲，邵陽(yáng)，常德，衡陽(yáng)，湘潭等地州市。省外客戶占比為15%，以廣東，浙江的為主，主要來(lái)自深圳、廣州，杭州，以湘籍人士為主。由于地域及購(gòu)買能力決定了高端產(chǎn)品仍是以長(zhǎng)沙市內(nèi)高端客戶為主，省內(nèi)其它市區(qū)客戶購(gòu)買力明顯不足，但高端產(chǎn)品對(duì)于省外（湘藉客為主）客戶有較大吸引力。青竹園高爾夫會(huì)員約有1100名，其中約有20名會(huì)員購(gòu)買了別墅。但通過訪談發(fā)現(xiàn)，高爾夫在客戶購(gòu)買別墅因素中影響不大，大部分是因?yàn)橘?gòu)買了別墅而入會(huì)。青竹園客群打破地域限制

高爾夫?qū)蛻糍?gòu)房不能起到直接的影響銷51青竹園對(duì)本案的啟示別墅面積過大造成總價(jià)過高，會(huì)延長(zhǎng)項(xiàng)目銷售周期；高爾夫可作為住宅景觀配套，不能直接造成住宅成交；因此，高爾夫別墅需最大限度挖掘高爾夫的景觀價(jià)值（例如做成真正的“高爾夫別墅”）；高端別墅客戶群以長(zhǎng)沙市為主，省外湘藉客也成為重要挖掘?qū)ο螅磺嘀駡@對(duì)本案的啟示別墅面積過大造成總價(jià)過高，會(huì)延長(zhǎng)項(xiàng)目銷售周521住宅客戶定位2住宅定位思路3湖南高爾夫別墅開發(fā)分析4湖南度假區(qū)別墅開發(fā)分析5長(zhǎng)沙別墅開發(fā)態(tài)勢(shì)6開發(fā)依據(jù)總結(jié)7目前住宅價(jià)格建議住宅定位1住宅客戶定位2住宅定位思路3湖南高爾夫別墅開發(fā)分析4湖南度53湖南度假區(qū)別墅湖南度假區(qū)別墅物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目很少,目前調(diào)查到的僅有瀏陽(yáng)天際·鳳凰島.天際鳳凰島項(xiàng)目號(hào)稱湖南首個(gè)純度假社區(qū)，位于風(fēng)光旖旎的赤馬湖與北部陸地接壤向南延伸的半島，三面環(huán)水，屬于“一小時(shí)休閑圈”開發(fā)主題：以島居休閑度假與水上運(yùn)動(dòng)為兩大開發(fā)主題輔助性產(chǎn)業(yè)：拓展基地、會(huì)議定位：第二居所地理位置：

位于湖南省瀏陽(yáng)市的西北部沙市鎮(zhèn)，距省會(huì)長(zhǎng)沙市城區(qū)62公里，瀏陽(yáng)市區(qū)40公里，黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)30公里湖南度假區(qū)別墅湖南度假區(qū)別墅物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目很少,目前調(diào)查到的僅54天際·鳳凰島項(xiàng)目規(guī)劃由雙拼、聯(lián)排、小獨(dú)棟、疊拼、400個(gè)床位的三星級(jí)產(chǎn)權(quán)式酒店、260個(gè)床位的五星級(jí)酒店、2000米長(zhǎng)水景風(fēng)情商業(yè)街等物業(yè)組成。占地面積約510畝，總建筑面積22萬(wàn)㎡。規(guī)劃12000㎡釣魚湖、20000㎡的龍鳳廣場(chǎng)、12000㎡天然浴場(chǎng)、水上棧道及水上碼頭、3000㎡的假日家政會(huì)所、10000㎡社區(qū)會(huì)所。700m長(zhǎng)迎鳳橋、環(huán)湖雙車道、濱湖干道形成貫通全島的環(huán)型路網(wǎng)

環(huán)境資源：4000畝的湖，500畝的島天際·鳳凰島項(xiàng)目規(guī)劃由雙拼、聯(lián)排、小獨(dú)棟、疊拼、40055娛樂、配套設(shè)施較為單調(diào)，且不夠特色與檔次天際·鳳凰島開展的休閑娛樂項(xiàng)目有：游泳、游船、碰碰船、腳踏船、快艇、棋牌室、乒乓球、臺(tái)球、釣魚、燒烤、龍鳳廣場(chǎng)、綠色迷宮、56套健身器材、湖南省第一處水上高爾夫球練習(xí)場(chǎng)、龍舟練習(xí)場(chǎng)、人造沙灘、木棧道等。

娛樂、配套設(shè)施較為單調(diào)，且不夠特色與檔次天際·鳳凰島開展的休56別墅出售，產(chǎn)品檔次不高項(xiàng)目雖然擁有絕佳的自然資源，但由于產(chǎn)品檔次不高，在旅游產(chǎn)業(yè)上并無(wú)特色之處，銷售速度慢?？蛻糁饕ㄎ辉跒g陽(yáng)市區(qū)與長(zhǎng)沙市內(nèi)客戶。價(jià)格低:聯(lián)排39萬(wàn)起,送花園庭院,獨(dú)棟別墅:60萬(wàn)元起,送花園.別墅出售，產(chǎn)品檔次不高項(xiàng)目雖然擁有絕佳的自然資源，但由于產(chǎn)品57湖南度假區(qū)別墅物業(yè)特征小結(jié)湖南度假區(qū)別墅物業(yè)存在市場(chǎng)空白，尤其是中高端以上產(chǎn)品；位置偏遠(yuǎn)的度假區(qū)別墅產(chǎn)品必須樹立高端產(chǎn)品形象，才有可能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)如此激烈的情況下吸引眼球；必須有好的產(chǎn)業(yè)與完善的配套作支撐；湖南度假區(qū)別墅物業(yè)特征小結(jié)湖南度假區(qū)別墅物業(yè)存在市場(chǎng)空白，尤581住宅客戶定位2住宅定位思路3湖南高爾夫別墅開發(fā)分析4湖南度假區(qū)別墅開發(fā)分析5長(zhǎng)沙別墅開發(fā)態(tài)勢(shì)6開發(fā)依據(jù)總結(jié)7目前住宅價(jià)格建議住宅定位1住宅客戶定位2住宅定位思路3湖南高爾夫別墅開發(fā)分析4湖南度59星沙板塊市府板塊麓南板塊暮云板塊豐富的山體自然資源給該區(qū)域帶來(lái)良好的人居環(huán)境，也為別墅開辟出一片獨(dú)立領(lǐng)地，二環(huán)沿線陸續(xù)出現(xiàn)香格里麓山別墅、星語(yǔ)林汀湘十里、岳麓山公館。融城規(guī)劃給南部帶來(lái)歷史發(fā)展機(jī)遇,該區(qū)域?qū)㈦S著規(guī)劃的實(shí)施逐步成為核心區(qū)域，繁華、熱鬧將成為該區(qū)域未來(lái)的修飾詞，因此，該地塊的別墅伴隨著區(qū)域的發(fā)展將失去其安靜、私秘的特征而提前被人預(yù)知，各盤登臺(tái)面臨著冷淡。見證長(zhǎng)沙市別墅市場(chǎng)發(fā)展的歷史，依托月湖公園、星沙公園、天然自成的騰飛島等自然資源，形成長(zhǎng)沙市發(fā)展最早的別墅聚集區(qū)，有山水芙蓉、金鷹城圣爵菲斯、御景龍城以及新興的雙瑞藏瓏、水印山城等。市府的搬遷，廣闊的土地資源讓該片區(qū)成商家的必爭(zhēng)之地，在金星大道沿線逐步形成了新興的別墅群，如卓越蔚藍(lán)海岸、長(zhǎng)沙玫瑰園、南山蘇迪亞諾等，此外，麓谷及雷鋒大道沿線聚集著最龐大的企業(yè)集群，形成了博大的客戶資源長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)的板塊格局長(zhǎng)沙別墅產(chǎn)品主要集中以下區(qū)域。寧鄉(xiāng)縣目前暫無(wú)別墅銷售，明年開始有碧桂園、北斗山莊兩個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)啟動(dòng)。預(yù)計(jì)本案客戶以長(zhǎng)沙市區(qū)為主，則市府與麓南板塊大量別墅貨量對(duì)本案形成攔截。星豐富的山體自然資源給該區(qū)域帶來(lái)良好的人居環(huán)境，也為別墅開辟60長(zhǎng)沙玫瑰園威尼斯城早安星城雙瑞藏瓏圣爵菲斯比華利山托斯卡納麓山別墅岳麓山公館蔚藍(lán)海岸綠城青竹園長(zhǎng)沙主要?jiǎng)e墅分布圖（不完全統(tǒng)計(jì)）美洲故事保利閬峰云墅南山蘇迪亞諾御邦汀湘十里北斗山莊164畝預(yù)計(jì)08年年中推出寧鄉(xiāng)別墅分布碧桂園3200畝規(guī)劃中同興花園（55套）在售長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化，寧鄉(xiāng)市場(chǎng)開始起步長(zhǎng)沙玫瑰園威尼斯城早安星城雙瑞藏瓏圣爵菲斯比華利山托斯卡納麓61長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)特征在售量大：據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2007年長(zhǎng)沙市別墅類項(xiàng)目總占地680.64萬(wàn)平米，正在銷售的約有21個(gè)項(xiàng)目，其中純別墅項(xiàng)目7個(gè)，純獨(dú)立別墅項(xiàng)目2個(gè)，其余均為復(fù)合型產(chǎn)品。潛在量大：據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，長(zhǎng)沙別墅潛量高達(dá)854.82萬(wàn)平米，07年約有6個(gè)項(xiàng)目推出市場(chǎng)，其總量達(dá)381.3萬(wàn)平米。聯(lián)排為主流產(chǎn)品：目前，長(zhǎng)沙別墅供應(yīng)量約5521套，其中聯(lián)排3240套，占比約58%，獨(dú)立別墅約1793套，占比約32%，疊加約488套；產(chǎn)品細(xì)分更明顯，價(jià)格增漲快速：07年8月份，獨(dú)立別墅均價(jià)約為9700元/平米，聯(lián)排均價(jià)約為5400元/平米；1月份與8月份價(jià)格對(duì)比，獨(dú)立別墅價(jià)格漲幅約20%，部分突破60%，聯(lián)排漲幅約20%。300平米基本為別墅面積分界點(diǎn)：250-300平米聯(lián)排別墅大約占到總量的四成，也最為暢銷。300平米以上的銷售銷售速度逐漸下降。高知高管型及外來(lái)客戶是別墅客戶重要特征：長(zhǎng)沙市五區(qū)約占62%，望瀏寧約占8%，外地客戶約占30%。從職業(yè)上看，私營(yíng)業(yè)主、高知型企業(yè)高層管理人員是主力消費(fèi)群。寧鄉(xiāng)目前基本無(wú)別墅銷售，但擅長(zhǎng)工業(yè)化開發(fā)的碧桂園及大連正源大肆拿地開發(fā)后，將在一定程度上帶動(dòng)寧鄉(xiāng)別墅市場(chǎng)發(fā)展。長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)特征在售量大：據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2007年長(zhǎng)沙市別墅62長(zhǎng)沙別墅發(fā)展前景預(yù)測(cè)近三年內(nèi)別墅競(jìng)爭(zhēng)大，受宏觀政策影響，約三年后別墅量有所減少，純粹獨(dú)立產(chǎn)品表現(xiàn)尤為明顯；頂級(jí)別墅可能出現(xiàn)有價(jià)無(wú)市的局面，中型別墅受市場(chǎng)歡迎。頂級(jí)別墅價(jià)格上漲空間較小，中小型別墅尚有較大空間。如青竹園別墅均價(jià)約12000-15000元/平米，美洲故事獨(dú)立別墅約12000元/平米。由于地產(chǎn)帶動(dòng)城市發(fā)展，外來(lái)客群有增大傾向。寧鄉(xiāng)別墅市場(chǎng)才剛起步，未來(lái)發(fā)展空間較大。據(jù)調(diào)查，目前北斗山莊尚未動(dòng)工，即已內(nèi)定十多套。長(zhǎng)沙別墅發(fā)展前景預(yù)測(cè)近三年內(nèi)別墅競(jìng)爭(zhēng)大，受宏觀政策影響，約三631住宅客戶定位2住宅定位思路3湖南高爾夫別墅開發(fā)分析4湖南度假區(qū)別墅開發(fā)分析5長(zhǎng)沙別墅開發(fā)態(tài)勢(shì)6開發(fā)依據(jù)總結(jié)7目前住宅價(jià)格建議住宅定位1住宅客戶定位2住宅定位思路3湖南高爾夫別墅開發(fā)分析4湖南度64開發(fā)依據(jù)總結(jié)寧鄉(xiāng)已經(jīng)開始具備開發(fā)中高端以上住宅產(chǎn)品的條件；目前寧鄉(xiāng)別墅市場(chǎng)趨向空白，但對(duì)別墅物業(yè)有需求；隨著碧桂園等外來(lái)大品牌的進(jìn)入，寧鄉(xiāng)高端住宅市場(chǎng)將被帶熱；高端產(chǎn)品客戶須打破寧鄉(xiāng)區(qū)域，面向全省，乃至廣州、深圳、北京等地的湘藉客戶；目前長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，對(duì)本案造成銷售壓力，但度假區(qū)中高端以上別墅市場(chǎng)空白，本案有高爾夫等休閑度假產(chǎn)業(yè)作為支撐，具備較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力；但產(chǎn)品細(xì)節(jié)的打造需以市場(chǎng)需求為參照；政策造成的別墅物業(yè)的逐漸稀缺為本案帶來(lái)機(jī)遇；開發(fā)依據(jù)總結(jié)寧鄉(xiāng)已經(jīng)開始具備開發(fā)中高端以上住宅產(chǎn)品的條件；651住宅客戶定位2住宅定位思路3湖南高爾夫別墅開發(fā)分析4湖南度假區(qū)別墅開發(fā)分析5長(zhǎng)沙別墅開發(fā)態(tài)勢(shì)6開發(fā)依據(jù)總結(jié)7目前住宅價(jià)格建議住宅定位1住宅客戶定位2住宅定位思路3湖南高爾夫別墅開發(fā)分析4湖南度66關(guān)于本項(xiàng)目產(chǎn)品均價(jià)研究的方式方式一：區(qū)域分類、綜合分析本案選取了長(zhǎng)沙市高品質(zhì)住宅市場(chǎng)，當(dāng)前具有代表性的可類比項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比，以期綜合全市大環(huán)境與區(qū)域局部環(huán)境中項(xiàng)目的價(jià)格因素。方式二：賦予權(quán)重、力求準(zhǔn)確對(duì)不同因素對(duì)項(xiàng)目的影響賦予權(quán)重；對(duì)區(qū)域的不同賦予不同的權(quán)重；對(duì)類比項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目的影響不同賦予權(quán)重；關(guān)于本項(xiàng)目產(chǎn)品均價(jià)研究的方式方式一：區(qū)域分類、綜合分析67初期物業(yè)價(jià)格入市建議市場(chǎng)上一般可采用的定價(jià)法有以下幾種：定價(jià)方法定價(jià)思路優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)備注成本導(dǎo)向定價(jià)法價(jià)格=成本+預(yù)期利潤(rùn)計(jì)算方便，確保企業(yè)既定收益脫離市場(chǎng)，不考慮競(jìng)爭(zhēng)者與客戶一般不采用競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法以競(jìng)爭(zhēng)者的價(jià)格為基礎(chǔ)，制定較競(jìng)爭(zhēng)者價(jià)格為低、高或相同的價(jià)格注重行業(yè)相對(duì)價(jià)，比成本導(dǎo)向貼近市場(chǎng)供求忽視購(gòu)買群體的反應(yīng)，容易導(dǎo)致“無(wú)效需求”適宜競(jìng)爭(zhēng)者較多時(shí)需求導(dǎo)向定價(jià)法從市場(chǎng)需求出發(fā)制定房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行量化定價(jià)過程，結(jié)合考慮了競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的定價(jià)和消費(fèi)者的認(rèn)知價(jià)值對(duì)消費(fèi)者的認(rèn)知價(jià)值較難把握定價(jià)較科學(xué)比較定價(jià)法消費(fèi)者+競(jìng)爭(zhēng)，是競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)與需求導(dǎo)向的結(jié)合綜合考慮買賣雙方的因素被廣泛采用的較科學(xué)的定價(jià)方法比較定價(jià)法確定為本案的定價(jià)方法初期物業(yè)價(jià)格入市建議市場(chǎng)上一般可采用的定價(jià)法有以下幾種：定價(jià)68獨(dú)立別墅首期價(jià)格建議權(quán)重W權(quán)重本案與各樓盤評(píng)比后分值保利閬峰云墅長(zhǎng)沙玫瑰園碧桂園.威尼斯城綠城·青竹園位置16891214交通1267810周邊配套85658開發(fā)商品牌1515151212片區(qū)規(guī)劃1267910樓盤規(guī)模1518171617地塊環(huán)境及景觀1613161112入市時(shí)期63333本案比較后分值10074807686由于本案戶型、廣告、物業(yè)管理、園林、建筑品質(zhì)等因素均無(wú)法作比較，因此得出的價(jià)格僅僅是以現(xiàn)在市場(chǎng)行情下本案可類比因素作出的價(jià)格，僅作參考。最合理的定價(jià)將在樓盤即將面市前，各可比參數(shù)出來(lái)后，再根據(jù)市場(chǎng)行情定價(jià)。本案與可類比樓盤評(píng)比分值比較樓盤取值：100獨(dú)立別墅首期價(jià)格建議權(quán)重W權(quán)重本案與各樓盤評(píng)比后分值保利閬峰69樓盤名稱保利閬峰云墅長(zhǎng)沙玫瑰園碧桂園.威尼斯城綠城·青竹園比較樓盤均價(jià)(元/平米)9600110001100013000比較樓盤取值100100100100本案評(píng)比分值74807686本案比較后定價(jià)(元/平米)71048800660011180比較樓盤對(duì)本案定價(jià)的權(quán)重20%15%50%15%權(quán)重價(jià)格(元/平米)1420.8132033001677目前可定價(jià)7717.8獨(dú)立別墅首期價(jià)格建議長(zhǎng)沙對(duì)寧鄉(xiāng)高端別墅價(jià)格接受度大約在3500-4000元/平米。獨(dú)立別墅定價(jià)=市場(chǎng)比較法結(jié)果×70%+需求導(dǎo)向法×30%=7717×70%+3700×30%=5402+1110=6512取整：6500元/平米獨(dú)立別墅首期均價(jià)建議：6500元/平米樓盤名稱保利閬峰云墅長(zhǎng)沙玫瑰園碧桂園.威尼斯城綠城·青竹園比70雙拼別墅首期價(jià)格建議權(quán)重W權(quán)重本案與各樓盤評(píng)比后分值美洲故事汀湘十里迪亞溪谷湘江壹號(hào)位置128779交通1669910周邊配套85667開發(fā)商品牌1516181816片區(qū)規(guī)劃126779樓盤規(guī)模1518181817地塊環(huán)境及景觀1614151412入市時(shí)期63333本案比較后分值10076838283由于本案戶型、廣告、物業(yè)管理、園林、建筑品質(zhì)等因素均無(wú)法作比較，因此得出的價(jià)格僅僅是以現(xiàn)在市場(chǎng)行情下本案可類比因素作出的價(jià)格，僅作參考。最合理的定價(jià)將在樓盤即將面市前，各可比參數(shù)出來(lái)后，再根據(jù)市場(chǎng)行情定價(jià)。本案與可類比樓盤評(píng)比分值比較樓盤取值：100雙拼別墅首期價(jià)格建議權(quán)重W權(quán)重本案與各樓盤評(píng)比后分值美洲故事71雙拼別墅首期價(jià)格建議樓盤名稱美洲故事汀湘十里迪亞溪谷湘江壹號(hào)比較樓盤均價(jià)(元/平米)9500600060009000比較樓盤取值100100100100本案評(píng)比分值76838283本案比較后定價(jià)(元/平米)7220498049207470比較樓盤對(duì)本案定價(jià)的權(quán)重30%25%25%20%權(quán)重價(jià)格(元/平米)2166124512301494目前可定價(jià)6135長(zhǎng)沙對(duì)寧鄉(xiāng)高端別墅價(jià)格接受度大約在3500-4000元/平米。雙拼別墅定價(jià)=市場(chǎng)比較法結(jié)果×70%+需求導(dǎo)向法×30%=6135×70%+3700×30%=4295+1110=5405取整：5500元/平米雙拼別墅首期均價(jià)建議：5500元/平米雙拼別墅首期價(jià)格建議樓盤名稱美洲故事汀湘十里迪亞溪谷湘江壹號(hào)72聯(lián)排別墅首期價(jià)格建議權(quán)重W權(quán)重本案與各樓盤評(píng)比后分值迪亞溪谷托斯卡納汀湘十里蘇迪亞諾位置127877交通169699周邊配套86566開發(fā)商品牌1518161816片區(qū)規(guī)劃127677樓盤規(guī)模1518191718地塊環(huán)境及景觀1614141418入市時(shí)期63333本案比較后分值10082778184由于本案戶型、廣告、物業(yè)管理、園林、建筑品質(zhì)等因素均無(wú)法作比較，因此得出的價(jià)格僅僅是以現(xiàn)在市場(chǎng)行情下本案可類比因素作出的價(jià)格，僅作參考。最合理的定價(jià)將在樓盤即將面市前，各可比參數(shù)出來(lái)后，再根據(jù)市場(chǎng)行情定價(jià)。本案與可類比樓盤評(píng)比分值比較樓盤取值：100聯(lián)排別墅首期價(jià)格建議權(quán)重W權(quán)重本案與各樓盤評(píng)比后分值迪亞溪谷73聯(lián)排別墅首期價(jià)格建議樓盤名稱迪亞溪谷托斯卡納汀湘十里蘇迪亞諾比較樓盤均價(jià)(元/平米)5000750048005500比較樓盤取值1001200100100本案評(píng)比分值82778184本案比較后定價(jià)(元/平米)4100577538884620比較樓盤對(duì)本案定價(jià)的權(quán)重20%40%10%30%權(quán)重價(jià)格(元/平米)8202310388.81386目前可定價(jià)4904.8長(zhǎng)沙對(duì)寧鄉(xiāng)中高端別墅價(jià)格接受度大約在3000-3500元/平米。聯(lián)排別墅定價(jià)=市場(chǎng)比較法結(jié)果×70%+需求導(dǎo)向法×30%=4905×70%+3300×30%=3434+990=4424取整：4500元/平米聯(lián)排別墅首期均價(jià)建議：4500元/平米聯(lián)排別墅首期價(jià)格建議樓盤名稱迪亞溪谷托斯卡納汀湘十里蘇迪亞諾74疊加別墅首期價(jià)格建議權(quán)重W權(quán)重本案與各樓盤評(píng)比后分值迪亞溪谷御邦湘江壹號(hào)水云間位置127695交通1698106周邊配套86573開發(fā)商品牌1518181618片區(qū)規(guī)劃127696樓盤規(guī)模1518191719地塊環(huán)境及景觀1614131217入市時(shí)期63333本案比較后分值10082788377由于本案戶型、廣告、物業(yè)管理、園林、建筑品質(zhì)等因素均無(wú)法作比較，因此得出的價(jià)格僅僅是以現(xiàn)在市場(chǎng)行情下本案可類比因素作出的價(jià)格，僅作參考。最合理的定價(jià)將在樓盤即將面市前，各可比參數(shù)出來(lái)后，再根據(jù)市場(chǎng)行情定價(jià)。本案與可類比樓盤評(píng)比分值比較樓盤取值：100疊加別墅首期價(jià)格建議權(quán)重W權(quán)重本案與各樓盤評(píng)比后分值迪亞溪谷75疊加別墅首期價(jià)格建議樓盤名稱迪亞溪谷御邦湘江壹號(hào)水云間比較樓盤均價(jià)(元/平米)4500480060006200比較樓盤取值100100100100本案評(píng)比分值82788377本案比較后定價(jià)(元/平米)3690374449804774比較樓盤對(duì)本案定價(jià)的權(quán)重30%30%25%15%權(quán)重價(jià)格(元/平米)11071123.21245716.1目前可定價(jià)4191.3長(zhǎng)沙對(duì)寧鄉(xiāng)中端別墅價(jià)格接受度大約在2500-3000元/平米。疊加別墅定價(jià)=市場(chǎng)比較法結(jié)果×70%+需求導(dǎo)向法×30%=4191×70%+2700×30%=2933+810=3743取整：3500元/平米疊加別墅首期均價(jià)建議：3500元/平米疊加別墅首期價(jià)格建議樓盤名稱迪亞溪谷御邦湘江壹號(hào)水云間比較樓76洋房首期價(jià)格建議權(quán)重W權(quán)重本案與各樓盤評(píng)比后分值諾亞山林蘇迪亞諾桂花城早安星城位置13101099交通1611111010周邊配套1510131111開發(fā)商品牌121212912片區(qū)規(guī)劃108878樓盤規(guī)模1215151614地塊環(huán)境及景觀1618181817入市時(shí)期63333本案比較后分值10087908384本案與可類比樓盤評(píng)比分值比較樓盤取值：100由于本案戶型、廣告、物業(yè)管理、園林、建筑品質(zhì)等因素均無(wú)法作比較，因此得出的價(jià)格僅僅是以現(xiàn)在市場(chǎng)行情下本案可類比因素作出的價(jià)格，僅作參考。最合理的定價(jià)將在樓盤即將面市前，各可比參數(shù)出來(lái)后，再根據(jù)市場(chǎng)行情定價(jià)。洋房首期價(jià)格建議權(quán)重W權(quán)重本案與各樓盤評(píng)比后分值諾亞山林蘇迪77洋房首期價(jià)格建議樓盤名稱諾亞山林蘇迪亞諾桂花城早安星城比較樓盤均價(jià)(元/平米)3700350059003380比較樓盤取值100100100100本案評(píng)比分值87908384本案比較后定價(jià)(元/平米)3219315048972839比較樓盤對(duì)本案定價(jià)的權(quán)重10%50%10%30%權(quán)重價(jià)格(元/平米)321.91575489.7851.7目前可定價(jià)3238.3消費(fèi)者對(duì)寧鄉(xiāng)中高端住宅價(jià)格接受度大約在1800-2000元/平米。洋房定價(jià)=市場(chǎng)比較法結(jié)果×70%+需求導(dǎo)向法×30%=3238×70%+1900×30%=2266+570=2836取整：2800元/平米洋房首期均價(jià)建議：2800元/平米洋房首期價(jià)格建議樓盤名稱諾亞山林蘇迪亞諾桂花城早安星城比較樓78各類物業(yè)首期入市價(jià)格初判以上價(jià)格為目前情況下入市價(jià)，價(jià)格可隨物業(yè)具體推出時(shí)間而有所變化獨(dú)立別墅6500元/平米雙拼別墅5500元/平米聯(lián)排別墅4500元/平米疊加別墅3500元/平米洋房2800元/平米各類物業(yè)首期入市價(jià)格初判以上價(jià)格為目前情況下入市價(jià)，價(jià)格可隨79前期策劃報(bào)告Part1項(xiàng)目及區(qū)域分析Part2定位Part3物業(yè)發(fā)展建議一整體定位二住宅定位三高爾夫定位四酒店定位五溫泉度假村六商業(yè)街定位前期策劃報(bào)告Part1Part2Part3一二三四五六80高爾夫定位1高爾夫定位2定位依據(jù)（1）湖南高爾夫發(fā)展背景（2）全國(guó)高爾夫案例研究（3）其它定位依據(jù)高爾夫1高爾夫定位（1）湖南高爾夫發(fā)展背景（2）全國(guó)高爾夫案81高爾夫定位結(jié)論球場(chǎng)規(guī)模18洞標(biāo)準(zhǔn)高爾夫（考慮政策因素，可先建9洞，后再建9洞）+高爾夫練習(xí)場(chǎng)功能定位高爾夫旅游盈利模式與房地產(chǎn)聯(lián)動(dòng)，提升地產(chǎn)價(jià)值，以房地產(chǎn)盈利球會(huì)運(yùn)營(yíng)模式建議委托經(jīng)營(yíng)客戶定位中高層以上客戶為主高爾夫定位結(jié)論球場(chǎng)規(guī)模18洞標(biāo)準(zhǔn)高爾夫（考慮政策因素，可先建82高爾夫定位1高爾夫定位2定位依據(jù)（1）湖南高爾夫發(fā)展背景（2）全國(guó)高爾夫案例研究（3）其它定位依據(jù)高爾夫1高爾夫定位（1）湖南高爾夫發(fā)展背景（2）全國(guó)高爾夫案83高爾夫的發(fā)展與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系以美國(guó)為例：美國(guó)自上世紀(jì)50年代人均GNP達(dá)到1000美元以上時(shí)，高爾夫球運(yùn)動(dòng)也隨之加快發(fā)展；上世紀(jì)70年代初，人均GNP達(dá)到5000美元時(shí)，高爾夫球運(yùn)動(dòng)蓬勃發(fā)展，高爾夫球俱樂部也從50年代的2000家發(fā)展到8000家。按一般理論：人均GDP達(dá)到1000美元以上時(shí)，高爾夫球運(yùn)動(dòng)進(jìn)入起步發(fā)展階段，人均GDP達(dá)到3000美元左右時(shí)，高爾夫球運(yùn)動(dòng)進(jìn)入提速發(fā)展期，人均GDP達(dá)到5000美元以上時(shí)，進(jìn)入快速發(fā)展期。高爾夫球經(jīng)濟(jì)對(duì)改善城鎮(zhèn)投資環(huán)境、改善城鎮(zhèn)居民的生活環(huán)境、解決勞動(dòng)就業(yè)、促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)文化發(fā)展起到了積極作用。2005年，我國(guó)人均GDP達(dá)1703美元，高爾夫運(yùn)動(dòng)進(jìn)入起步發(fā)展階段高爾夫的發(fā)展與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系以美國(guó)為例：高爾夫球經(jīng)濟(jì)對(duì)改84省市區(qū)球場(chǎng)省市區(qū)球場(chǎng)省市區(qū)球場(chǎng)北京35個(gè)河北4個(gè)貴州1個(gè)廣東59個(gè)遼寧5個(gè)新疆1個(gè)上海18個(gè)重慶2個(gè)江西1個(gè)海南16個(gè)云南5個(gè)吉林1個(gè)山東11個(gè)浙江7個(gè)河南1個(gè)福建10個(gè)湖北3個(gè)內(nèi)蒙古1個(gè)江蘇14個(gè)四川2個(gè)黑龍江1個(gè)廣西5個(gè)湖南3個(gè)陜西2個(gè)天津6個(gè)云南5個(gè)安徽1個(gè)全國(guó)主要球場(chǎng)分布省市區(qū)球場(chǎng)省市區(qū)球場(chǎng)省市區(qū)球85青竹湖龍湖梓山湖湖南目前已投入運(yùn)營(yíng)3家球會(huì)，均定位高端，高端高爾夫市場(chǎng)相對(duì)飽和據(jù)湖南省國(guó)土資源廳介紹，目前整個(gè)湖南已建、在建、報(bào)建的球場(chǎng)多達(dá)8個(gè)?？偯娣e達(dá)1.6萬(wàn)多畝。已建的三個(gè)項(xiàng)目中至今只有益陽(yáng)梓山湖高爾夫拿到了正式批文；已經(jīng)運(yùn)營(yíng)的球場(chǎng)中也就青竹湖高爾夫球場(chǎng)勉強(qiáng)能夠維持盈虧平衡；由于國(guó)家近年來(lái)連續(xù)出臺(tái)的一系列政策法規(guī)，其他在建、報(bào)建的項(xiàng)目被迫叫停或整頓；相關(guān)專家分析，象湖南這樣經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的省份，規(guī)劃建設(shè)三個(gè)高端標(biāo)準(zhǔn)球場(chǎng)已經(jīng)足夠。目前湖南高爾夫產(chǎn)業(yè)情況青竹湖龍湖梓山湖湖南目前已投入運(yùn)營(yíng)3家球會(huì)，均定位高端86名稱地點(diǎn)占地洞數(shù)主要客源開業(yè)時(shí)間VIP數(shù)量青竹湖長(zhǎng)沙市開福區(qū)青竹湖畔2700畝27洞湖南本土客源為主，國(guó)內(nèi)其他地區(qū)客源為輔，另還有新加坡、韓國(guó)等旅行團(tuán)2003年4月15日800-1000左右龍湖望城縣黃金鄉(xiāng)2000畝18洞湖南本土客源為主，國(guó)內(nèi)其他地區(qū)客源為輔，另還有部分韓國(guó)、新加坡、馬來(lái)西亞、臺(tái)灣等旅行團(tuán)2005年5月600-800左右梓山湖益陽(yáng)市中心區(qū)梓山湖生態(tài)公園內(nèi)2400畝27洞湖南本土客源為主，國(guó)內(nèi)其他地區(qū)客源為輔，另還有韓國(guó)、新加坡、臺(tái)灣、香港等旅行團(tuán)2006年3月不足800目前湖南高爾夫產(chǎn)業(yè)情況名稱地點(diǎn)占地洞數(shù)主要客源開業(yè)時(shí)間VIP數(shù)量青竹湖長(zhǎng)沙市開福區(qū)87名稱運(yùn)營(yíng)模式經(jīng)營(yíng)狀況優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)經(jīng)營(yíng)特色備注青竹湖自行管理基本持平交通便捷、設(shè)施完善、挑戰(zhàn)性強(qiáng)入會(huì)費(fèi)高、單場(chǎng)消費(fèi)貴山地挑戰(zhàn)型球場(chǎng)另9洞燈光球道正在規(guī)劃興建龍湖委托管理虧損狀態(tài)風(fēng)景秀麗、交通便捷、硬件還有待完善，如會(huì)所及綠化集休閑、娛樂、餐飲一體由于受到國(guó)家高爾夫政策影響，球場(chǎng)建設(shè)受阻梓山湖委托管理虧損狀態(tài)配套完備、場(chǎng)地大、環(huán)境優(yōu)美、難度高，極具挑戰(zhàn)性質(zhì)離省會(huì)遠(yuǎn)，客源不足、維護(hù)費(fèi)用高集山地森林型、湖濱型、城市型球場(chǎng)為一體正常營(yíng)業(yè)目前湖南高爾夫產(chǎn)業(yè)情況名稱運(yùn)營(yíng)模式經(jīng)營(yíng)狀況優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)經(jīng)營(yíng)特色備注青竹湖自行管理基本持88青竹湖高爾夫球場(chǎng)青竹湖國(guó)際高爾夫球會(huì)屬會(huì)員制球場(chǎng)，位于風(fēng)景如畫的湖南省長(zhǎng)沙市開福區(qū)青竹湖畔，距市區(qū)12分鐘車程，球會(huì)目前已建成18洞山地球場(chǎng)及10000平方米的會(huì)所服務(wù)區(qū),另9洞燈光球道(27洞規(guī)模)正在建設(shè)中。球場(chǎng)隸屬于湖南外商國(guó)際活動(dòng)中心有限公司，由上海愛建信托投資有限責(zé)任公司與加拿大富信國(guó)際投資有限公司聯(lián)合投資興建。主要從事高爾夫球場(chǎng)、旅游觀光、體育休閑、娛樂健身、商務(wù)度假和房地產(chǎn)開發(fā)等項(xiàng)目的投資和經(jīng)營(yíng)。青竹湖將按照建設(shè)首個(gè)湖南省高爾夫社區(qū)，高爾夫森林旅游休閑度假區(qū)及高爾夫商務(wù)社區(qū)與青竹湖歐洲小鎮(zhèn)社區(qū)的四大主題開發(fā)進(jìn)行建設(shè)，青竹湖國(guó)際高爾夫球會(huì)屬于山地環(huán)湖球場(chǎng)，由世界山地球王、英國(guó)公開賽五連冠得主--澳大利亞職業(yè)高爾夫球協(xié)會(huì)主席Peter

Thomason（彼得·湯姆遜）先生領(lǐng)銜設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)理念為：中國(guó)山水景觀球場(chǎng)、挑戰(zhàn)型風(fēng)格。目前18洞球場(chǎng)現(xiàn)擁有各類會(huì)員900余名，并推出了青竹湖互動(dòng)中國(guó)50家高爾夫球俱樂部的互動(dòng)球會(huì)服務(wù)。青竹湖高爾夫球場(chǎng)青竹湖國(guó)際高爾夫球會(huì)屬會(huì)員制89青竹湖高爾夫球場(chǎng)青竹湖高爾夫球會(huì)銷售的會(huì)員卡主要有權(quán)益會(huì)籍、保證金會(huì)籍、租賃會(huì)籍和投資會(huì)籍四種。其中只有權(quán)益會(huì)籍長(zhǎng)期對(duì)外銷售。而其他幾種會(huì)籍自推出以來(lái)，因?yàn)槠滗N售狀況、市場(chǎng)接受程度不很理想。目前只是作為配套產(chǎn)品，沒有大規(guī)模發(fā)行。種類權(quán)益會(huì)籍保證金會(huì)籍租賃會(huì)籍投資會(huì)籍名稱個(gè)人會(huì)員公司會(huì)員公司附屬

不記名會(huì)員陽(yáng)光商務(wù)會(huì)籍年度會(huì)員至尊會(huì)員結(jié)構(gòu)一張記名卡

二張家庭附屬卡一張記名卡

二張家庭附屬卡

(或一張職員附屬卡)一張不記名附屬卡一張記名陽(yáng)光商務(wù)卡一張記名卡一張記名卡

二張家庭附屬卡

(或一張職員附屬卡)價(jià)格15.8萬(wàn)人民幣18.8萬(wàn)人民幣8萬(wàn)人民幣10萬(wàn)保證金人民幣1.38萬(wàn)人民幣待定會(huì)籍介紹

青竹湖高爾夫球場(chǎng)青竹湖高爾夫球會(huì)銷售的會(huì)員卡主要有權(quán)益會(huì)籍、90會(huì)籍價(jià)格走勢(shì)分析

青竹湖高爾夫球會(huì)2002年10月29日開桿試營(yíng)業(yè)，2003年4月15日于正式開打。到目前為止，青竹湖高爾夫球會(huì)的會(huì)籍共銷售了7期，銷售價(jià)格也相應(yīng)地做了7次調(diào)整，2004年10月將進(jìn)行第八次調(diào)整。調(diào)整后的會(huì)籍價(jià)格初步擬定為：個(gè)人會(huì)籍價(jià)格由15.8萬(wàn)調(diào)整為18萬(wàn)；單位會(huì)籍價(jià)格由26.8萬(wàn)調(diào)整為32.8萬(wàn)。從上圖可見，單位會(huì)籍的漲價(jià)幅度整體高于個(gè)人會(huì)籍，第七、第八兩次調(diào)價(jià)的上漲幅度非常明顯。這與長(zhǎng)沙近年經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，高爾夫