年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理模擬試題

筑龍網(wǎng)培訓資料一、單選[共20題，每題1分，總計20分]

1、某公司獲得60畝居住用地使用權，規(guī)劃設計條件：規(guī)劃建設用地面積37000m2，居住建筑用地面積32000m2容積率2.5，居住建筑密度0.4，限高6層，則該公司可用于銷售的最大居住建筑面積（）。

A．92500m2

B．88800m2

C．80000m2

D．76800m2

2、動態(tài)投資回收期是指項目以（）所需的時間。

A．經(jīng)營收入抵償全部投資

B．全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出

C．凈收益抵償全部投資

D．凈收益現(xiàn)值抵償全部投資

3、通常承租人人住寫字樓前裝修中的某些標準化裝修項目的費用由（）支付。

A．承租人

B．業(yè)主

C．承租人和業(yè)主共同

D．物業(yè)管理公司

4、房地產(chǎn)市場營銷工作中進行廣告與宣傳的主要目的，是通過該項工作讓（）的客戶認識所營銷的物業(yè)。

A．潛在

B．過去

C．現(xiàn)在

D．未來

5、某開發(fā)商將8000萬元投入一房地產(chǎn)開發(fā)項目，假設此項目開發(fā)周期為3年，當前房地產(chǎn)開發(fā)投資的年投資利潤率為20%，貸款利率為10%，已知在總投資中開發(fā)商自有資金占30%，則其自有資金的年平均投資收益率為（）。

A．40.9%

B．54.7%

C．56.7%

D．61%

6、某開發(fā)商以500萬元的價格取得一片地塊的使用權，目前在該地塊中已投入了建設資金50O萬元，預計項目建設投資總額為1800萬元，則該項目（）。即可獲得政府房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的預售許可證。

A．還需投入50萬元建設資金

B．還需投入450萬元建設資金

C．還需投入800萬元建設資金

D．在此情況下

7、（）是判斷項目盈利能力的重要技術經(jīng)濟指標，是將開發(fā)項目預期或實際上所獲得的年凈收益進行資本化時采用的一個貼現(xiàn)率。

A．利息率

B．銷售利潤率

C．速動比率

D．目標收益率

8、經(jīng)營性房地產(chǎn)項目的成本收益率等于（）乘以100%。

A．開發(fā)商利潤/總開發(fā)成本

B．正常經(jīng)營年份的凈經(jīng)營收入/總開發(fā)成本

C．開發(fā)商利潤/總開發(fā)價值

D．正常經(jīng)營年份的經(jīng)營收入/總開發(fā)成本

9、房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設過程是指（）的持續(xù)時間。

A．房地產(chǎn)開發(fā)全過程

B．獲得土地后到全部工程竣工

C．從工程開工到全部工程竣工

D．從工程開工到項目租售完畢

10、對于價格彈性的以下描述中，（）是正確的。

A．需求價格彈性系數(shù)越大，需求數(shù)量對價格的變化不敏感

B．在不同的價格水平上，需求價格彈性系數(shù)都一樣

C．供給彈性系數(shù)PES=需求數(shù)量變化的百分比/價格變化的百分比

D．短期內(nèi)房地產(chǎn)市場租金由需求決定，供給缺乏彈性

11、假設某項目年凈經(jīng)營收益為60萬元，年經(jīng)營成本為20萬元，該項目投資的資本價格為750萬元，則該項目的年投資收益率為（）。

A．10.7%

B．8.0%

C．5.3%

D．2.7%

12、實力強大的投資者對房地產(chǎn)的投資也注重研究其地區(qū)分布、（）以及項目類型發(fā)布的合理性，以期既不冒太大的風險，又不失去獲取較高收益的機會。

A．空間分布

B．人口分布

C．時間分布

D．經(jīng)濟分布

13、在任何市場上，能反映某種商品的市場供求狀況是商品的（）。

A．質量

B．品牌

C．價格

D．類型

14、建筑功能評價是指（）。

A．對建筑物功能價值的估算

B．對建筑產(chǎn)品能夠提供的功能效果加以分析和評價論證，衡量其滿足需要的程度

C．對建筑產(chǎn)品價值的估算

D．對建筑產(chǎn)品社會性功能的評估

15、以下選項適于在新區(qū)開發(fā)的建筑是（）。

A．娛樂用房

B．寫字樓

C．高級住宅和公寓

D．餐飲用房

16、在整個開發(fā)過程中最為重要的一個環(huán)節(jié)是（）。

A．投資機會選擇

B．投資機會決策分析

C．投資機會選擇與決策分析

D．市場分析和項目財務評價

17、房地產(chǎn)開發(fā)項目建筑工程招標的一般程序為（）。

A．申請招標→編制招標文件→編制招標工程標底→確定招標方式，發(fā)布招標公告→投標人資格審查→招標工程交底及答疑→開標、評標和決標→簽訂合同

B．申請招標→編制招標文件→確定招標方式→編制招標工程標底→發(fā)布招標公告→招標工程交底及答疑→開標、評標和決標→簽訂合同

C．申請招標→編制招標文件→確定招標方式→編制招標工程標底→發(fā)布招標公告→投標人資格審查→招標工程交底和答疑→開標、評標和決標→簽訂合同

D．申請招標→確定招標方式→編制招標文件→編制招標工程標底→發(fā)布招標公告→投標人資格審查→工程交底及答疑+簽訂合同

18、工程建設過程中不可避免地存在風險。保險是承包商承擔的風險之一，以下不屬于保險內(nèi)容的是（）。

A．工程保險

B．工人人身保險

C．第三方保險

D．質量保險

19、房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率一般為（）。

A．30%

B．32%

C．33%

D．18%

20、對于銷售對象或承租對象已明確的項目，金融機構有可能提供占總開發(fā)成本（）的融資貸款。

A．70%左右

B．80%左右

C．90%左右

D．60%左右

二、判斷[共20題，每題1分，總計20分]

21、房地產(chǎn)本身產(chǎn)生收益，在其使用過程中也產(chǎn)生收益。（）

22、城市土地可分為具備開發(fā)建設條件，立即可以開始建設的熟地和必須經(jīng)過土地的再開發(fā)過程才能用于建設的生地。生地和熟地之間的價格差異是土地再開發(fā)費用。（）

23、生產(chǎn)方式和工作方式的改變不會影響房地產(chǎn)市場的轉變。（）

24、建筑容積率是項目規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)全部建筑面積與居住建筑用地面積之比。（）

25、租金的控制，即具體規(guī)定各類房地產(chǎn)的租賃價格，是政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的一個手段。（）

26、在競爭導向定價法中，領導定價法所定價格處于較高價位。挑戰(zhàn)定價法所定價格比市場領導者的定價稍低或低得較多，隨行就市定價法所定價格為同類物業(yè)的平均現(xiàn)行價格水平。（）

27、收益率與回報率均反映投資的收益能力，通常前者考慮收益更全面。（）

28、由于蒙特卡洛風險分析主要依靠計算機模擬，因此對市場資料的完整程度要求不高。（）

29、當開發(fā)商確定施工合同采用固定總價合同時，財務評價中就可以不考慮建造成本變動所致風險。（）

30、一般說來，短期信貸應側重于間接融資方式，長期信貸應側重于直接融資。（）

31、在任何情況下，如果貸款利率高于投資收益率，開發(fā)商都不應利用貸款。（）

32、寫字樓的基礎租金是指達到投資收益率目標或其可接受的能夠抵償?shù)盅嘿J款還本付息、經(jīng)營費用和空置損失的最低租金。（）

33、按照《建筑制圖標準》的規(guī)定，圖紙規(guī)格有1、2、3、4、5號，共5種。（）

34、房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模大、風險高、回收期長，故金融業(yè)一般不愿向房地產(chǎn)開發(fā)融資。（）

35、建筑物的構造一般由基礎、墻體、梁、板、柱、屋面、樓梯和門窗、陽臺、雨篷等部分組成。（）

36、如果兩筆資金等值，則用復利公式把它們變換到任何時點，變換成任何支付形式都還是等值的。（）

37、開發(fā)項目竣工驗收由承包商組織進行。（）

38、房地產(chǎn)開發(fā)是通過多種資源的組合使用而為人類提供人住空間，并改變?nèi)祟惿娴奈镔|環(huán)境的一種活動。（）

39、科學的土地供應計劃應與總體規(guī)劃相協(xié)調(diào)，應有足夠的塑性，能夠對市場信號做出靈敏的反應。（）

40、可行性研究的根本目的是實現(xiàn)項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。（）

三、多選[共15題，每題2分，總計30分]

41、房地產(chǎn)間接投資包括（）。

A．置業(yè)投資

B．購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股票

C．開發(fā)投資

D．購買房地產(chǎn)投資信托基金

42、投資型物業(yè)購買者購買行為受（）的制約。

A．房地產(chǎn)投資收益水平

B．其他投資工具的收益水平

C．市場內(nèi)使用者需求特點、趨勢和偏好

D．購買者自身特點偏好

43、固定單價合同中所用單價包括人工費、材料費和（）。

A．管理費

B．利潤

C．施工機械使用費

D．所得稅

44、工程款支付一般按時間大致分為（）。

A．退還保留金

B．最終付款

C．預付款

D．工程進度付款

45、房地產(chǎn)市場宣傳的手段主要有（）。

A．發(fā)送售樓書

B．市場調(diào)查

C．展示樣板房

D．制定現(xiàn)場廣告牌

46、在市場經(jīng)濟條件下，利率水平的高低主要取決于（）。

A．社會平均利潤率

B．資本供求狀況

C．國家宏觀信貸政策

D．目標收益率

47、對房地產(chǎn)投資者而言，購買熟地比購買生地進行開發(fā)建設，有（）特點。

A．土地費用高

B．投資風險減少

C．投資風險增加

D．開發(fā)周期縮短

E．開發(fā)周期延長

48、公開招標通常適用于工程項目（）的開發(fā)項目建設。

A．建設周期較長

B．工程性質比較特殊

C．規(guī)模較大

D．技術復雜

E．工期緊迫

49、舊城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的特點是（）。

A．地處城市中心，是商業(yè)、文化活動的聚集地，具有民族傳統(tǒng)色彩，適于作為商業(yè)、辦公、旅游、娛樂、餐飲等類型的開發(fā)

B．開發(fā)費用高昂、環(huán)境污染嚴重

C．舊城區(qū)人口密度大、建筑密度小

D．舊城區(qū)的建筑物多是危舊房

E．舊城區(qū)受城市規(guī)劃限制更苛刻

50、政府對房地產(chǎn)市場政策干預的原則是（）。

A．目標的確定性

B．政策的可間斷性與協(xié)調(diào)性

C．政策的針對性

D．政策的導向性

E．政策的公平性和效率

51、以下選項屬于非居住區(qū)開發(fā)項目技術經(jīng)濟指標的是（）。

A．建筑容積率及總建筑面積

B．地上建筑面積及密度

C．規(guī)劃建設用地面積及建筑高度

D．綠地率和停車位個數(shù)

E．地下建筑面積及有效面積系數(shù)

52、目前我們國房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種有（）。

A．銷售稅金

B．土地使用稅金

C．房產(chǎn)稅金

D．企業(yè)所得稅

E．城市規(guī)化稅

53、屬于影響產(chǎn)品成本高低的因素是（）。

A．生產(chǎn)技術方案

B．生產(chǎn)規(guī)模

C．生產(chǎn)組織方式

D．技術水平與管理水平

E．物質供應與產(chǎn)品銷售條件及人民的消費水平

54、金融機構進行項目貸款審查時，要進行工作有（）。

A．客戶評價

B．項目評估

C．擔保方式評價

D．貸款綜合評價

E．貸款金額

55、在考察是否有合適的面積空間可以供尋租者使用時常要考慮的因素有（）。

A．可能面積的組合

B．尋租者經(jīng)營業(yè)務的性質

C．尋租者將來擴展辦公室面積的計劃

D．每平方米的租金

E．室內(nèi)的裝修

四、計算[共3題，每題10分，總計30分]

56、某投資者以1600萬元購入一層商業(yè)店鋪用于出租，購樓款分期支付，第一、第二和第三年分別支付30%、40%和30%。店鋪第二年便可出租，預計當年毛租金收入180萬元，經(jīng)營費用50萬元，隨著商業(yè)店鋪周圍環(huán)境的改善和經(jīng)營水平的提高，毛租金收入年均提高15%，經(jīng)營費用年均下降3%。店鋪持有20年，期末轉售收入300萬元，試確定該項目的財務內(nèi)部收益率（假定投資發(fā)生在年初，租金收入、經(jīng)營費用發(fā)生在年末）。

57、某投資者以BOT方式，投資2000萬元獲得鳳凰山收費隧道25年的經(jīng)營使用權，期望投資實際收益率為16%。預計隨著當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展，過洞車輛每年將以2%增長率增加，若每車次平均收費10元。保持25年不變，考慮3%的年通貨膨脹率，問現(xiàn)日均通過車次為多少時，剛好達到投資者期望的投資收益目標？（不考慮資金年內(nèi)收支影響，假定投資發(fā)生在年初，經(jīng)營收入、經(jīng)營費用發(fā)生在年末；年經(jīng)營費用為年經(jīng)營收入的20%）

58、某投資者以400萬元購入一寫字樓物業(yè)20年的使用權用于出租經(jīng)營，已知該投資者的目標收益率為18%，預計未來20年內(nèi)的年租金上漲率為5%，問該寫字樓于第八年的凈租金收入為多少時，方能滿足投資者收益目標的要求？

答案：

第1題

試題答案：D

試題解析：

根據(jù)容積率計算出居住建筑面積為32000×2.5=80000（m2），根據(jù)居住建筑密度計算出居住建筑物基底面積為32000×0.4=12800（m2），而建筑物限高6層，因此居住建筑面積應為12800×6=76800（m2），要同時滿足這兩個條件，因此，最大居住建筑面積為76800m2。

第2題

試題答案：C

第3題

試題答案：B

第4題

試題答案：A

第5題

試題答案：B

第6題

試題答案：D

試題解析：

一般規(guī)定開發(fā)商投入的建設資金（不含土地費用）達到或超過地上物預計總投資的25%以后，即可獲得房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的預售許可證。

1800×25%=450（萬元）＜500（萬元）

所以此時開發(fā)商已可獲得預售許可證。

第7題

試題答案：D

第8題

試題答案：B

第9題

試題答案：B

第10題

試題答案：D

第11題

試題答案：B

第12題

試題答案：C

第13題

試題答案：C

試題解析：

在任何市場上，某種商品的價格反映了當時的市場供求狀況。

第14題

試題答案：B

試題解析：

建筑工程的功能評價是對建筑產(chǎn)品能夠提供的功能效果加以分析和評價論證，衡量其滿足社會需要的程度，其主要內(nèi)容有社會性功能、適用性功能、安全性功能、藝術性功能等內(nèi)容。

第15題

試題答案：C

試題解析：

因為新域區(qū)位置遠離鬧市區(qū)，環(huán)境幽靜舒適，空氣清新潔凈，四周寬敞空曠而適合建造高級住宅和公寓。

第16題

試題答案：C

試題解析：

投資機會選擇與決策分析，是整個開發(fā)過程中最為重要的一個環(huán)節(jié)。

第17題

試題答案：A

第18題

試題答案：D

第19題

試題答案：C

第20題

試題答案：C

第21題

試題答案：錯誤

第22題

試題答案：錯誤

試題解析：

生地與熟地之間的價格差異并不僅僅是土地再開發(fā)費用，參見多選題2。

第23題

試題答案：錯誤

第24題

試題答案：錯誤

第25題

試題答案：錯誤

試題解析：

政府通過制定最高限價和最低保護價進行租金控制。

第26題

試題答案：正確

第27題

試題答案：正確

第28題

試題答案：錯誤

試題解析：

該分析方法的要點是需準確估計各變量的變化范圍以及各變量變化的概率，這是保證分析結果準確的前提，而這一占在市場資料不完整時是做不到的。因此，蒙特卡洛風險分析方法對市場資料的完整性要求很高。

第29題

試題答案：錯誤

試題解析：

建設成本變化有兩方面