房產(chǎn)稅案列課件

房產(chǎn)稅

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PPT講解PPT制作及播放房產(chǎn)稅搜集材料全組人馬，駕~PPT講解PPT制作及播一、納稅義務(wù)人及征稅對象房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對象，依據(jù)房產(chǎn)價格或房產(chǎn)租金收入向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營人征收的一種稅。1、納稅義務(wù)人房產(chǎn)稅以在征收范圍的房屋產(chǎn)權(quán)所有人為納稅人。其中：（1）產(chǎn)權(quán)屬國家所有的，由經(jīng)營管理單位納稅；產(chǎn)權(quán)屬集體和個人所有的，由集體單位和個人納稅。（2）產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人納稅。（3）產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房屋所在地的，由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。一、納稅義務(wù)人及征稅對象房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對象，（4）產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。（5）無租使用其他房產(chǎn)的問題。納稅單位和個人無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應(yīng)由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。（2009年12月1日）無租使用其他單位房產(chǎn)的房產(chǎn)稅問題

無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。

（2009年12月1日）出典房產(chǎn)的房產(chǎn)稅問題產(chǎn)權(quán)出典的房產(chǎn)，由承典人依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。（4）產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人2、征稅對象房產(chǎn)稅的征稅對象是房產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。2、征稅對象二、征稅范圍

房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。

1.城市是指經(jīng)國務(wù)院批準建立的市，征稅范圍有市區(qū)和郊區(qū)。2.縣城是指未設(shè)立建制鎮(zhèn)的縣人民政府所在地。3.建制鎮(zhèn)是指省人民政府批準設(shè)立的建制鎮(zhèn)，征稅范圍為鎮(zhèn)人民政府所在地，不包括所轄的行政村。4.工礦區(qū)是指工商業(yè)比較發(fā)達，人口比較集中，符合國務(wù)院的建制鎮(zhèn)標準，但尚未設(shè)立鎮(zhèn)建制的大中型工礦企業(yè)所在地。開征房產(chǎn)稅的工礦區(qū)須經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。

二、征稅范圍

【例題】下列各項中，不符合房產(chǎn)稅相關(guān)規(guī)定的是（）A.將房屋產(chǎn)權(quán)出典的，承典人為納稅人B.將房屋產(chǎn)權(quán)出典的，產(chǎn)權(quán)所有人為納稅人C.房屋產(chǎn)權(quán)未確定的，房產(chǎn)代管人或使用人為納稅人D.產(chǎn)權(quán)所有人不在房產(chǎn)所在地的，房產(chǎn)代管人或使用人為納稅人【例題】下列各項中，不符合房產(chǎn)稅相關(guān)規(guī)定的是（）三、計稅依據(jù)與稅率1.計稅依據(jù)房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)為房產(chǎn)的計稅價值或房產(chǎn)的租金收入。按房產(chǎn)計稅價值征收的，稱為從價計征；按房產(chǎn)租金收入計征的，稱為從租計征。（1）從價計征，是指以房產(chǎn)余值（不是原值）為計稅依據(jù)。房產(chǎn)余值是房產(chǎn)的原值一次減除10%～30%后的剩余價值。（2）從租計征，是指以房屋出租取得的租金收入為計稅依據(jù)。三、計稅依據(jù)與稅率1.計稅依據(jù)

（2）對于融資租賃房屋的情況，由于租賃費包括房屋的價款、手續(xù)費、借款利息等，與一般房屋出租的“租金”內(nèi)涵不同，且租賃期滿后，當承租方償還最后一筆租賃費時，房屋產(chǎn)權(quán)要轉(zhuǎn)移到承租方，這實際是一種變相的分期付款買固定資產(chǎn)的形式，所以在計征房產(chǎn)稅時應(yīng)以房產(chǎn)余值計算征收，至于租賃期內(nèi)房產(chǎn)稅的納稅人，由當?shù)囟悇?wù)機關(guān)根據(jù)實際情況確定。

特別注意：（1）對于房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險的，按房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅（營業(yè)用房產(chǎn)）；對以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險的，實際是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金，由出租方按租金收入計繳房產(chǎn)稅（非營業(yè)用房產(chǎn)）。特別注意：（3）凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如中央空調(diào)、采暖、消防等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應(yīng)計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。（4）對居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由實際經(jīng)營（包括自營和出租）的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營的，依房產(chǎn)原值減除10%到30%的余值計征，沒有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準確劃分開的，由房產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機關(guān)參照同類房產(chǎn)核定原值；出租的依照租金收入計征。（3）凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如（5）對在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用權(quán)確認的土地面積計算應(yīng)征稅款；未取得地底下土地使用權(quán)或地下使用權(quán)證上未標明土地面積的，按土地建筑垂直投影面積計算應(yīng)征稅款。（對上述地下建筑用地暫按應(yīng)征稅款的50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅）（5）對在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨建造的地下建筑用地，

2.應(yīng)納稅率的計算（1）以房產(chǎn)余值為計稅依據(jù)的：年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值*（1-10%至30%）*1.2%（2）以租金收入為計稅依據(jù)的：應(yīng)納稅額=租金收入*12%2.應(yīng)納稅率的計算

【例題】甲公司為增值稅一般納稅人，注冊資本金3000萬元，生產(chǎn)職工年均2000人。某年相關(guān)生產(chǎn)、經(jīng)營資料如下：公司上年末結(jié)轉(zhuǎn)到本年度的固定資產(chǎn)原值共計5200萬元，其中，房產(chǎn)原值3200萬元，機器設(shè)備原值2000萬元，簽訂租賃合同1份，7月1日將房產(chǎn)原值200萬元的倉庫出租給某商場存放貨物，共計租金48萬元，簽訂合同時預(yù)收半年租金12萬元，其余的在租用期的當月收取。

要求：計算甲公司房產(chǎn)稅（房產(chǎn)稅計算余值時的扣除比例為25%）【例題】甲公司為增值稅一般納稅人，注冊資本金3000萬元，

解：房產(chǎn)稅=12*12%+（3200-200）*（1-25%）*1.2+200*（1-25%）*1.2%*50%=29.34（萬元）解：四、稅收優(yōu)惠免稅房產(chǎn)優(yōu)惠規(guī)定非營利部門非營業(yè)用房產(chǎn)免稅宗教寺廟、公園、名勝古跡非營業(yè)自用房產(chǎn)免稅個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免稅中國人民銀行（外匯管理局）所屬分支機構(gòu)的自用房產(chǎn)免稅壞房和危房免稅地下人防設(shè)施免稅老年服務(wù)機構(gòu)自用的房產(chǎn)免稅基建工地臨時房施工期間，一律免征房產(chǎn)稅半年以上的大修停用房在大修期間可免征房產(chǎn)稅醫(yī)療保健機構(gòu)自用房產(chǎn)免稅向居民供熱并向居民收取采暖費的供熱企業(yè)暫免征收房產(chǎn)稅按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房暫免征收房產(chǎn)稅高校后勤實體自用房產(chǎn)免稅四、稅收優(yōu)惠免稅房產(chǎn)優(yōu)惠規(guī)定非營利部門非營業(yè)用房產(chǎn)免稅宗教寺

1.困難難免。納稅人納稅確有困難的，可由省級人民政府確定，定期減征或免征房產(chǎn)稅。

2.事業(yè)單位免稅。經(jīng)費來源實行自收自支后的事業(yè)單位，從實行自收自支的年度起，免征房產(chǎn)稅3年。

3.企業(yè)免稅房產(chǎn)。企業(yè)辦的各類學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。

4.微利虧損企業(yè)免稅。對微利企業(yè)和虧損企業(yè)的房產(chǎn)，可由地方根據(jù)實際情況在一定期限內(nèi)暫免征房產(chǎn)稅。

5.停產(chǎn)、撤銷企業(yè)免稅。企業(yè)停產(chǎn)、撤銷后，對其原有房產(chǎn)閑置不用的，經(jīng)省級地稅局批準暫不征收房產(chǎn)稅。1.困難難免。納稅人納稅確有困難的，可由省級人民政府確定

6.集貿(mào)市場減免。工商行政管理部門的集貿(mào)市場用房，由各省、區(qū)、市根據(jù)具體情況暫給予減征或免征房產(chǎn)稅。

7.勞改勞教企業(yè)免稅。對由國家財政撥付事業(yè)費的勞改勞教單位，免征房產(chǎn)稅。

8.農(nóng)房免稅。農(nóng)民居住用房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。

9.血站免稅。對批準從事采集、提供臨床用血的血站，自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。

10.非營利性科研機構(gòu)免稅。對主要從事應(yīng)用基礎(chǔ)研究或向社會提供公共服務(wù)的非營利性科研機構(gòu)自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。6.集貿(mào)市場減免。工商行政管理部門的集貿(mào)市場用房，由各省

11.農(nóng)村郵政企業(yè)不征稅。從2001年1月1日起，對郵政部門坐落在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍以外，尚在縣郵政局內(nèi)核算的房產(chǎn)，在單位財務(wù)中能劃分清楚的，不征收房產(chǎn)稅。

12.商品房出售前不征稅。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅。但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。13.從2001年1月1日起，對個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，可暫減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。11.農(nóng)村郵政企業(yè)不征稅。從2001年1月1日起，對郵政

另外：1.國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)稅免征房產(chǎn)稅。但上述免稅單位的出租房產(chǎn)不屬于免稅范圍。2.由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。但如學(xué)校的工廠、商店、招待所等應(yīng)照章納稅。3.宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。但經(jīng)營用的房產(chǎn)不免房產(chǎn)稅。4.個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。但個人擁有的營業(yè)用房或出租的房產(chǎn)，應(yīng)照章納稅。另外：五、征收管理1.納稅義務(wù)發(fā)生時間：（1）將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，從生產(chǎn)經(jīng)營之次月起；（2）自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營，從建成之次月起；（3）委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起；（4）購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起；五、征收管理1.納稅義務(wù)發(fā)生時間：（5）購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起；（6）納稅人出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起；（7）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起。（5）購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)

2.納稅期限房產(chǎn)稅實行按年計算，分期繳納的征收方法。

3.納稅地點房產(chǎn)稅由納稅人向房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機關(guān)繳納。房產(chǎn)不在同一地方的納稅人，應(yīng)按房產(chǎn)的坐落地點，分別向房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機關(guān)繳納房產(chǎn)稅。2.納稅期限

4.申報要求房產(chǎn)稅按年征收，分次繳納，凡負有房產(chǎn)稅納稅義務(wù)的納稅人應(yīng)于每年4月、10月的前15日內(nèi)向稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報手續(xù)，也可以一次申報繳納全年應(yīng)納稅款，申報繳納期為每年的4月1日至4月15日。分兩次納稅的，10月1日至15日內(nèi)使用票表合一方式辦理納稅申報，不需填報申報附表。4.申報要求房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）納稅申報表房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）納稅申報表

國家發(fā)改委《關(guān)于2012年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》明確，要加快財稅體制改革。適時擴大房產(chǎn)稅試點范圍。地產(chǎn)業(yè)內(nèi)分析預(yù)測，深圳、廣州有望接棒上海、重慶，入圍第二批試點房產(chǎn)稅改革的城市名單。六、試點城市（上海、重慶）

上海

本地戶籍：新購且屬于家庭第二套以上

外地戶籍：新購

計稅價格：交易價格70%，以后按評估價

稅率：0.6%低于平均價格2倍的0.4%

免稅額：人均60平（含60）第二套購入后一年內(nèi)第一套賣出，退稅國家發(fā)改委《關(guān)于2012年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見重慶

三種情形需要繳納房產(chǎn)稅：1.個人擁有的獨棟別墅2.個人新購的高檔住房3.在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套房子，不管是高檔房還是低檔房，都得繳稅。

稅率：平均價格3倍以下0.5%，3-4倍1%。4倍以上1.2%，在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套房（含第二套）以上的普通住房，稅率統(tǒng)一都是0.5%。

免稅面積：2011年1月28日前擁有的獨棟商品住宅，免稅面積為180㎡；新購獨棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100㎡。免稅面積以家庭為單位進行扣除，一個家庭只能按時間順序?qū)ο荣彽牡谝惶讘?yīng)稅住房扣除免稅面積。

不予扣除免稅面積：在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人應(yīng)稅住房不予扣除；納稅人家庭擁有的第二套（含第二套）以上的應(yīng)稅住房不予扣除。

房產(chǎn)稅案列課件

從上可以看出上海、重慶兩個試點城市對于征稅人群都有自己的獨到之處，上海把征稅對象側(cè)重于廣大市民，而重慶則更側(cè)重于對于富人豪宅擁有者征收房產(chǎn)稅。自2011年1月27日，上海、重慶宣布次日開始試點房產(chǎn)稅以來兩年半的時間過去了。現(xiàn)如今兩座試點城市的實施效果究竟如何？對于兩地房價又有哪些影響呢？從上可以看出上海、重慶兩個試點城市對于征稅人群都

1.上海公布的年度預(yù)算報告顯示，2011年上海各類房產(chǎn)稅收入總計22.1億元，完成預(yù)算的110.5%，2012年的數(shù)據(jù)則是24.6億元，完成預(yù)算的109.3%。試點兩年，房產(chǎn)稅在上海推行得還算平穩(wěn)，卻似乎并沒有達到明顯的效果。1.上海公布的年度預(yù)算報告顯示，2011年上海各類房產(chǎn)稅

上海模式在運行過程中也暴露出不少問題：（1）從公平的角度看，針對同樣的樓盤，新購的房子需要繳稅，原先持有的卻不用繳稅，而只針對存量房帶來的負面影響，就是很早之前就持有多套房屋的戶主不用交稅——這不利于這些戶主向市場吐出所持的多余房產(chǎn)。（2）征稅部門的壓力、評估技術(shù)的限制、征稅的成本問題也是上海模式在推行過程中遇到的問題。上海模式也有自己的優(yōu)點：針對存量和新購房屋，范圍較小，阻力也小，因此推行起來會比較容易。上海模式在運行過程中也暴露出不少問題：

2.重慶房產(chǎn)稅的超強針對性，讓重慶房產(chǎn)稅的作用并沒有想象中來得猛烈。據(jù)搜房網(wǎng)監(jiān)控中心統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，2012年重慶房價從1月6464元/平方米漲到12月7202元/平方米，樓盤價格漲幅達11.41%。

沒有起到抑制房價作用的原因：（1）是應(yīng)稅價格起征點，重慶大多數(shù)房子都是每平方米8～9千元，起稅價格是12779元/平方米，直接把大部分房子排除在外。（2）是征稅范圍的限定，重慶試點的房產(chǎn)稅，專門針對高端樓盤。2.重慶房產(chǎn)稅的超強針對性，讓重慶房產(chǎn)稅的作用并沒有想象

2011年重慶市財政局公布，當年的房產(chǎn)稅收僅約1億元。房產(chǎn)稅針對目標強的結(jié)果，是稅基比較窄，這必然會影響到稅收收入。重慶的房產(chǎn)稅，更應(yīng)該定義為針對高端房產(chǎn)的消費稅，應(yīng)該只算為房產(chǎn)稅的一部。房產(chǎn)稅會對房價有一定影響，但不會完全影響房價，現(xiàn)在重慶市征收房產(chǎn)稅的象征意義大于實際意義。重慶房產(chǎn)稅的作用還是有的：比如對開發(fā)商的影響方面，據(jù)《重慶日報》報道：“實施房產(chǎn)稅后，很多重慶開發(fā)商在建房子時會考慮調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。豪宅少了，剛需的量也起來了，定價也會盡最大努力避開房產(chǎn)稅的征稅起點，這是它起到的作用。”2011年重慶市財政局公布，當年的房產(chǎn)稅收僅約1

相關(guān)數(shù)據(jù)：

（1）世聯(lián)地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年上海商品房成交均價微增1.5%，相比之下重慶的商品房總體成交價格則上漲了12.4%，漲幅較大?？梢钥闯錾虾Ｊ蟹慨a(chǎn)稅利稅方面遠遠超過了重慶市。但是兩市商品房成交價格重慶獨占鰲頭，在經(jīng)濟穩(wěn)步增長的前提條件下，為什么兩個試點城市的效果會出現(xiàn)這么大的反差？

（2）中國指數(shù)研究院《2013年6月中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)》顯示6月重慶上海兩座城市房價環(huán)比增長分別為0.70%和0.58%總體來說，無論是2012年整年的情況，還是單看剛剛過去的這一個月的情況，兩個試點城市的房價都依然是在上漲的。從這兩組數(shù)據(jù)來看，房產(chǎn)稅的征收對于兩個試點城市房價的影響并不顯著。相關(guān)數(shù)據(jù)：七、“房價調(diào)控重在擠壓泡沫”2013年10月25日《環(huán)球時報》發(fā)表一文題為《房價調(diào)控應(yīng)瞄準虛假需求》。近年來，中國房價高漲，而屢次調(diào)控均見效甚微。如何能夠擠碎泡沫，平抑價格，今年秋的輿論重點聚焦于“房產(chǎn)稅”。七、“房價調(diào)控重在擠壓泡沫”2013年10月25日《

目前討論比較廣泛的版本是以住房面積為基礎(chǔ)，進行累進計稅。其依據(jù)是諸如“一套住房為自住，其余住房即為投資用途”的說法。但隨著人們生活水平的提高，工作空間跨度的增大，一個家庭擁有多套住房成為可能或者必須。只要其買房收入是合法所得。由輿論或者行政力量來確認多少房產(chǎn)算是自用需求，容易誤傷真實需求。房產(chǎn)稅案列課件

政策的目的是什么？結(jié)果會怎樣？出臺房產(chǎn)稅的主要目的是擠出泡沫，將房地產(chǎn)價格拉到正常運行軌道上來。那怎么算“正?！?？一是房地產(chǎn)市場交易良性，即交易主要以自住為主；二是市場供求趨于平衡，即居民居住需求能夠得到合理滿足。政策的目的是什么？結(jié)果會怎樣？出臺房產(chǎn)稅的主要目的是所謂泡沫指的是由于投機需求使資產(chǎn)的市場價格脫離資產(chǎn)內(nèi)在價值的部分。這種投機需求是一種虛假需求，所產(chǎn)生的泡沫，實質(zhì)是與經(jīng)濟基礎(chǔ)條件相背離的資產(chǎn)價格膨脹。所謂泡沫指的是由于投機需求使資產(chǎn)的市場價格脫離資調(diào)控的重點應(yīng)當是擠壓泡沫，從虛假需求的根本上進行打擊，即對房產(chǎn)發(fā)生的盈利用途進行限制，使房產(chǎn)沒有變現(xiàn)投機盈利的可能。進行交易等盈利環(huán)節(jié)稅費的征收，將是調(diào)控的關(guān)鍵。調(diào)控的重點應(yīng)當是擠壓泡沫，從虛假需求的根本1.大大延長交易免稅的房屋持有時間;2.把持有房產(chǎn)的時間進行更細的劃分，根據(jù)持有時間進行交易時的盈利交稅，逐層加大短期交易的稅費力度;3.在每段時間內(nèi)，綜合房產(chǎn)交易整體數(shù)量和金額進行累進稅率的稅收。同時規(guī)范房屋出租。1.大大延長交易免稅的房屋持有時間;

房價過快過高地上升，其害處顯而易見：一是對實體經(jīng)濟的傷害；二是對普通民眾消費能力的抑制；三是造成國家經(jīng)濟金融的潛在危機。調(diào)控要“下決心、下狠心”，但更重要的是找到問題的根源，有可靠的調(diào)研做基礎(chǔ)，拿出對癥的政策，這樣才能為經(jīng)濟良性發(fā)展奠定基礎(chǔ)。房價過快過高地上升，其害處顯而易見：謝謝大家！謝謝大家！

房產(chǎn)稅

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PPT講解PPT制作及播放房產(chǎn)稅搜集材料全組人馬，駕~PPT講解PPT制作及播一、納稅義務(wù)人及征稅對象房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對象，依據(jù)房產(chǎn)價格或房產(chǎn)租金收入向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營人征收的一種稅。1、納稅義務(wù)人房產(chǎn)稅以在征收范圍的房屋產(chǎn)權(quán)所有人為納稅人。其中：（1）產(chǎn)權(quán)屬國家所有的，由經(jīng)營管理單位納稅；產(chǎn)權(quán)屬集體和個人所有的，由集體單位和個人納稅。（2）產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人納稅。（3）產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房屋所在地的，由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。一、納稅義務(wù)人及征稅對象房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對象，（4）產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。（5）無租使用其他房產(chǎn)的問題。納稅單位和個人無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應(yīng)由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。（2009年12月1日）無租使用其他單位房產(chǎn)的房產(chǎn)稅問題

無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。

（2009年12月1日）出典房產(chǎn)的房產(chǎn)稅問題產(chǎn)權(quán)出典的房產(chǎn)，由承典人依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。（4）產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人2、征稅對象房產(chǎn)稅的征稅對象是房產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。2、征稅對象二、征稅范圍

房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。

1.城市是指經(jīng)國務(wù)院批準建立的市，征稅范圍有市區(qū)和郊區(qū)。2.縣城是指未設(shè)立建制鎮(zhèn)的縣人民政府所在地。3.建制鎮(zhèn)是指省人民政府批準設(shè)立的建制鎮(zhèn)，征稅范圍為鎮(zhèn)人民政府所在地，不包括所轄的行政村。4.工礦區(qū)是指工商業(yè)比較發(fā)達，人口比較集中，符合國務(wù)院的建制鎮(zhèn)標準，但尚未設(shè)立鎮(zhèn)建制的大中型工礦企業(yè)所在地。開征房產(chǎn)稅的工礦區(qū)須經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。

二、征稅范圍

【例題】下列各項中，不符合房產(chǎn)稅相關(guān)規(guī)定的是（）A.將房屋產(chǎn)權(quán)出典的，承典人為納稅人B.將房屋產(chǎn)權(quán)出典的，產(chǎn)權(quán)所有人為納稅人C.房屋產(chǎn)權(quán)未確定的，房產(chǎn)代管人或使用人為納稅人D.產(chǎn)權(quán)所有人不在房產(chǎn)所在地的，房產(chǎn)代管人或使用人為納稅人【例題】下列各項中，不符合房產(chǎn)稅相關(guān)規(guī)定的是（）三、計稅依據(jù)與稅率1.計稅依據(jù)房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)為房產(chǎn)的計稅價值或房產(chǎn)的租金收入。按房產(chǎn)計稅價值征收的，稱為從價計征；按房產(chǎn)租金收入計征的，稱為從租計征。（1）從價計征，是指以房產(chǎn)余值（不是原值）為計稅依據(jù)。房產(chǎn)余值是房產(chǎn)的原值一次減除10%～30%后的剩余價值。（2）從租計征，是指以房屋出租取得的租金收入為計稅依據(jù)。三、計稅依據(jù)與稅率1.計稅依據(jù)

（2）對于融資租賃房屋的情況，由于租賃費包括房屋的價款、手續(xù)費、借款利息等，與一般房屋出租的“租金”內(nèi)涵不同，且租賃期滿后，當承租方償還最后一筆租賃費時，房屋產(chǎn)權(quán)要轉(zhuǎn)移到承租方，這實際是一種變相的分期付款買固定資產(chǎn)的形式，所以在計征房產(chǎn)稅時應(yīng)以房產(chǎn)余值計算征收，至于租賃期內(nèi)房產(chǎn)稅的納稅人，由當?shù)囟悇?wù)機關(guān)根據(jù)實際情況確定。

特別注意：（1）對于房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險的，按房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅（營業(yè)用房產(chǎn)）；對以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險的，實際是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金，由出租方按租金收入計繳房產(chǎn)稅（非營業(yè)用房產(chǎn)）。特別注意：（3）凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如中央空調(diào)、采暖、消防等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應(yīng)計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。（4）對居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由實際經(jīng)營（包括自營和出租）的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營的，依房產(chǎn)原值減除10%到30%的余值計征，沒有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準確劃分開的，由房產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機關(guān)參照同類房產(chǎn)核定原值；出租的依照租金收入計征。（3）凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如（5）對在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用權(quán)確認的土地面積計算應(yīng)征稅款；未取得地底下土地使用權(quán)或地下使用權(quán)證上未標明土地面積的，按土地建筑垂直投影面積計算應(yīng)征稅款。（對上述地下建筑用地暫按應(yīng)征稅款的50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅）（5）對在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨建造的地下建筑用地，

2.應(yīng)納稅率的計算（1）以房產(chǎn)余值為計稅依據(jù)的：年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值*（1-10%至30%）*1.2%（2）以租金收入為計稅依據(jù)的：應(yīng)納稅額=租金收入*12%2.應(yīng)納稅率的計算

【例題】甲公司為增值稅一般納稅人，注冊資本金3000萬元，生產(chǎn)職工年均2000人。某年相關(guān)生產(chǎn)、經(jīng)營資料如下：公司上年末結(jié)轉(zhuǎn)到本年度的固定資產(chǎn)原值共計5200萬元，其中，房產(chǎn)原值3200萬元，機器設(shè)備原值2000萬元，簽訂租賃合同1份，7月1日將房產(chǎn)原值200萬元的倉庫出租給某商場存放貨物，共計租金48萬元，簽訂合同時預(yù)收半年租金12萬元，其余的在租用期的當月收取。

要求：計算甲公司房產(chǎn)稅（房產(chǎn)稅計算余值時的扣除比例為25%）【例題】甲公司為增值稅一般納稅人，注冊資本金3000萬元，

解：房產(chǎn)稅=12*12%+（3200-200）*（1-25%）*1.2+200*（1-25%）*1.2%*50%=29.34（萬元）解：四、稅收優(yōu)惠免稅房產(chǎn)優(yōu)惠規(guī)定非營利部門非營業(yè)用房產(chǎn)免稅宗教寺廟、公園、名勝古跡非營業(yè)自用房產(chǎn)免稅個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免稅中國人民銀行（外匯管理局）所屬分支機構(gòu)的自用房產(chǎn)免稅壞房和危房免稅地下人防設(shè)施免稅老年服務(wù)機構(gòu)自用的房產(chǎn)免稅基建工地臨時房施工期間，一律免征房產(chǎn)稅半年以上的大修停用房在大修期間可免征房產(chǎn)稅醫(yī)療保健機構(gòu)自用房產(chǎn)免稅向居民供熱并向居民收取采暖費的供熱企業(yè)暫免征收房產(chǎn)稅按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房暫免征收房產(chǎn)稅高校后勤實體自用房產(chǎn)免稅四、稅收優(yōu)惠免稅房產(chǎn)優(yōu)惠規(guī)定非營利部門非營業(yè)用房產(chǎn)免稅宗教寺

1.困難難免。納稅人納稅確有困難的，可由省級人民政府確定，定期減征或免征房產(chǎn)稅。

2.事業(yè)單位免稅。經(jīng)費來源實行自收自支后的事業(yè)單位，從實行自收自支的年度起，免征房產(chǎn)稅3年。

3.企業(yè)免稅房產(chǎn)。企業(yè)辦的各類學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。

4.微利虧損企業(yè)免稅。對微利企業(yè)和虧損企業(yè)的房產(chǎn)，可由地方根據(jù)實際情況在一定期限內(nèi)暫免征房產(chǎn)稅。

5.停產(chǎn)、撤銷企業(yè)免稅。企業(yè)停產(chǎn)、撤銷后，對其原有房產(chǎn)閑置不用的，經(jīng)省級地稅局批準暫不征收房產(chǎn)稅。1.困難難免。納稅人納稅確有困難的，可由省級人民政府確定

6.集貿(mào)市場減免。工商行政管理部門的集貿(mào)市場用房，由各省、區(qū)、市根據(jù)具體情況暫給予減征或免征房產(chǎn)稅。

7.勞改勞教企業(yè)免稅。對由國家財政撥付事業(yè)費的勞改勞教單位，免征房產(chǎn)稅。

8.農(nóng)房免稅。農(nóng)民居住用房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。

9.血站免稅。對批準從事采集、提供臨床用血的血站，自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。

10.非營利性科研機構(gòu)免稅。對主要從事應(yīng)用基礎(chǔ)研究或向社會提供公共服務(wù)的非營利性科研機構(gòu)自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。6.集貿(mào)市場減免。工商行政管理部門的集貿(mào)市場用房，由各省

11.農(nóng)村郵政企業(yè)不征稅。從2001年1月1日起，對郵政部門坐落在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍以外，尚在縣郵政局內(nèi)核算的房產(chǎn)，在單位財務(wù)中能劃分清楚的，不征收房產(chǎn)稅。

12.商品房出售前不征稅。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅。但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。13.從2001年1月1日起，對個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，可暫減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。11.農(nóng)村郵政企業(yè)不征稅。從2001年1月1日起，對郵政

另外：1.國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)稅免征房產(chǎn)稅。但上述免稅單位的出租房產(chǎn)不屬于免稅范圍。2.由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。但如學(xué)校的工廠、商店、招待所等應(yīng)照章納稅。3.宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。但經(jīng)營用的房產(chǎn)不免房產(chǎn)稅。4.個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。但個人擁有的營業(yè)用房或出租的房產(chǎn)，應(yīng)照章納稅。另外：五、征收管理1.納稅義務(wù)發(fā)生時間：（1）將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，從生產(chǎn)經(jīng)營之次月起；（2）自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營，從建成之次月起；（3）委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起；（4）購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起；五、征收管理1.納稅義務(wù)發(fā)生時間：（5）購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起；（6）納稅人出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起；（7）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起。（5）購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)

2.納稅期限房產(chǎn)稅實行按年計算，分期繳納的征收方法。

3.納稅地點房產(chǎn)稅由納稅人向房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機關(guān)繳納。房產(chǎn)不在同一地方的納稅人，應(yīng)按房產(chǎn)的坐落地點，分別向房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機關(guān)繳納房產(chǎn)稅。2.納稅期限

4.申報要求房產(chǎn)稅按年征收，分次繳納，凡負有房產(chǎn)稅納稅義務(wù)的納稅人應(yīng)于每年4月、10月的前15日內(nèi)向稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報手續(xù)，也可以一次申報繳納全年應(yīng)納稅款，申報繳納期為每年的4月1日至4月15日。分兩次納稅的，10月1日至15日內(nèi)使用票表合一方式辦理納稅申報，不需填報申報附表。4.申報要求房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）納稅申報表房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）納稅申報表

國家發(fā)改委《關(guān)于2012年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》明確，要加快財稅體制改革。適時擴大房產(chǎn)稅試點范圍。地產(chǎn)業(yè)內(nèi)分析預(yù)測，深圳、廣州有望接棒上海、重慶，入圍第二批試點房產(chǎn)稅改革的城市名單。六、試點城市（上海、重慶）

上海

本地戶籍：新購且屬于家庭第二套以上

外地戶籍：新購

計稅價格：交易價格70%，以后按評估價

稅率：0.6%低于平均價格2倍的0.4%

免稅額：人均60平（含60）第二套購入后一年內(nèi)第一套賣出，退稅國家發(fā)改委《關(guān)于2012年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見重慶

三種情形需要繳納房產(chǎn)稅：1.個人擁有的獨棟別墅2.個人新購的高檔住房3.在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套房子，不管是高檔房還是低檔房，都得繳稅。

稅率：平均價格3倍以下0.5%，3-4倍1%。4倍以上1.2%，在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套房（含第二套）以上的普通住房，稅率統(tǒng)一都是0.5%。

免稅面積：2011年1月28日前擁有的獨棟商品住宅，免稅面積為180㎡；新購獨棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100㎡。免稅面積以家庭為單位進行扣除，一個家庭只能按時間順序?qū)ο荣彽牡谝惶讘?yīng)稅住房扣除免稅面積。

不予扣除免稅面積：在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人應(yīng)稅住房不予扣除；納稅人家庭擁有的第二套（含第二套）以上的應(yīng)稅住房不予扣除。

房產(chǎn)稅案列課件

從上可以看出上海、重慶兩個試點城市對于征稅人群都有自己的獨到之處，上海把征稅對象側(cè)重于廣大市民，而重慶則更側(cè)重于對于富人豪宅擁有者征收房產(chǎn)稅。自2011年1月27日，上海、重慶宣布次日開始試點房產(chǎn)稅以來兩年半的時間過去了?，F(xiàn)如今兩座試點城市的實施效果究竟如何？對于兩地房價又有哪些影響呢？從上可以看出上海、重慶兩個試點城市對于征稅人群都

1.上海公布的年度預(yù)算報告顯示，2011年上海各類房產(chǎn)稅收入總計22.1億元，完成預(yù)算的110.5%，2012年的數(shù)據(jù)則是24.6億元，完成預(yù)算的109.3%。試點兩年，房產(chǎn)稅在上海推行得還算平穩(wěn)，卻似乎并沒有達到明顯的效果。1.上海公布的年度預(yù)算報告顯示，2011年上海各類房產(chǎn)稅

上海模式在運行過程中也暴露出不少問題：（1）從公平的角度看，針對同樣的樓盤，新購的房子需要繳稅，原先持有的卻不用繳稅，而只針對存量房帶來的負面影響，就是很早之前就持有多套房屋的戶主不用交稅——這不利于這些戶主向市場吐出所持的多余房產(chǎn)。（2）征稅部門的壓力、評估技術(shù)的限制、征稅的成本問題也是上海模式在推行過程中遇到的問題。上海模式也有自己的優(yōu)點：針對存量和新購房屋，范圍較小，阻力也小，因此推行起來會比較容易。上海模式在運行過程中也暴露出不少問題：

2.重慶房產(chǎn)稅的超強針對性，讓重慶房產(chǎn)稅的作用并沒有想象中來得猛烈。據(jù)搜房網(wǎng)監(jiān)控中心統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，2012年重慶房價從1月6464元/平方米漲到12月7202元/平方米，樓盤價格漲幅達11.41%。

沒有起到抑制房價作用的原因：（1）是應(yīng)稅價格起征點，重慶大多數(shù)房子都是每平方米8～9千元，起稅價格是12779元/平方米，直接把大部分房子排除在外。（2）是征稅范圍的限定，重慶試點的房產(chǎn)稅，專門針對高端樓盤。2.重慶房產(chǎn)稅的超強針對性，讓重慶房產(chǎn)稅的作用并沒有想象

2011年重慶市財政局公布，當年的房產(chǎn)稅收僅約1億元。房產(chǎn)稅針對目標強的結(jié)果，是稅基比較窄，這必然會影響到稅收收入。重慶的房產(chǎn)稅，更應(yīng)該定義為針對高端房產(chǎn)的消費稅，應(yīng)該只算為房產(chǎn)稅的一部。房產(chǎn)稅會對房價有一定影響，但不會完全影響房價，現(xiàn)在重慶市征收房產(chǎn)稅的象征意義大于實際意義。重慶房產(chǎn)稅的