第六章房地產(chǎn)交易管理制度與政策

第六章房地產(chǎn)交易管理制度與政策第六章房地產(chǎn)交易管理制度與政策房地產(chǎn)交易管理概述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理12主要內(nèi)容房地產(chǎn)交易管理的概念和原則，房地產(chǎn)交易的基本制度，房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)及其職責(zé)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市的有關(guān)規(guī)定商品房銷售管理3商品房預(yù)售，商品房現(xiàn)售，商品房銷售代理，商品房銷售中禁止的行為，商品房買賣合同第六章房地產(chǎn)交易管理制度與政策房屋租賃管理房地產(chǎn)抵押管理45主要內(nèi)容房屋租賃的概念類，商品房屋租賃的條件，商品房屋租賃合同，商品房屋租賃登記備案，商品房屋轉(zhuǎn)租房地產(chǎn)抵押的概念，房地產(chǎn)抵押的條件，房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同，房地產(chǎn)抵押估價(jià)，房地產(chǎn)抵押登記，住房抵押貸款證券化涉及的抵押權(quán)變更登記，最高額抵押權(quán)，房地產(chǎn)抵押的效力，房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)第六章房地產(chǎn)交易管理制度與政策掌握■

1學(xué)習(xí)要求房地產(chǎn)交易的基本制度;房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念和分類;房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件;房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序;以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓;以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓;商品房預(yù)售的條件;商品房預(yù)售許可;商品房預(yù)售合同登記備案;商品房現(xiàn)售;商品房買賣合同;房地產(chǎn)抵押的概念;房地產(chǎn)作為抵押物的條件;房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定;房地產(chǎn)抵押合同;房地產(chǎn)抵押估價(jià);房地產(chǎn)抵押登記;最高額抵押權(quán);房地產(chǎn)抵押的效力;房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。第六章房地產(chǎn)交易管理制度與政策熟悉◆2學(xué)習(xí)要求房地產(chǎn)交易管理的概念和原則;房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同;已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市的有關(guān)規(guī)定;商品房預(yù)售的概念;商品房銷售代理;商品房銷售中禁止的行為;商品房屋租賃的條件;商品房屋租賃合同;房屋租賃的概念;房屋租賃登記備案;商品房屋轉(zhuǎn)租;住房抵押貸款證券化涉及的抵押權(quán)變更登記了解▲3房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)及其職責(zé)第一節(jié)房地產(chǎn)交易管理概述一、房地產(chǎn)交易管理的概念和原則◆■概念

是指政府房地產(chǎn)管理部門及其他相關(guān)部門采取法律的、行政的、經(jīng)濟(jì)的手段，對(duì)房地產(chǎn)交易活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，是房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的重要內(nèi)容

■形式（三種）

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（商品房銷售是轉(zhuǎn)讓的一種）

房地產(chǎn)抵押

房屋租賃

■原則（民事行為）

自愿

公平

誠(chéng)實(shí)信用第一節(jié)房地產(chǎn)交易管理概述二、房地產(chǎn)交易的基本制度■（三大交易基本制度）2.1房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度

■為何要申報(bào)

關(guān)系到國(guó)家的稅費(fèi)

■何種情況需要申報(bào)（如實(shí)申報(bào)）

轉(zhuǎn)讓申報(bào)成交價(jià)格時(shí)

房地產(chǎn)抵押權(quán)人依法處分抵押房地產(chǎn)時(shí)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在代辦有關(guān)交易手續(xù)時(shí)第一節(jié)房地產(chǎn)交易管理概述二、房地產(chǎn)交易的基本制度■（三大交易基本制度）2.1房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度■如成交價(jià)格明顯低于正常成交價(jià)格的處理

成交價(jià)格明顯低于正常市場(chǎng)價(jià)格的，以評(píng)估價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)

并不要求交易雙方更改合同價(jià)格，但交易雙方應(yīng)按不低于房地產(chǎn)行政主管部門確認(rèn)的評(píng)估價(jià)格繳納有關(guān)稅費(fèi)后，方為其辦理交易手續(xù)

■如交易雙方對(duì)管理部門認(rèn)定的評(píng)估價(jià)格有異議的處理

一般由交易雙方與管理部門共同認(rèn)定的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行重新評(píng)估

對(duì)重新評(píng)估仍有異議的，可向法院起訴第一節(jié)房地產(chǎn)交易管理概述二、房地產(chǎn)交易的基本制度■（三大交易基本制度）

2.2房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度

依據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋的重置價(jià)格進(jìn)行評(píng)估

2.3房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度

房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書——個(gè)人具有執(zhí)業(yè)資格，通過考試取得

房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書——受騁于某家評(píng)估公司，通過注冊(cè)取得（具體執(zhí)業(yè)，評(píng)估報(bào)告上可簽字）第一節(jié)房地產(chǎn)交易管理概述三、房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)及其職責(zé)▲

■房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)

國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門（住建部）

省級(jí)建設(shè)行政主管部門（建設(shè)廳、房地產(chǎn)管理局）

市縣房地產(chǎn)管理部門及其授權(quán)的房地產(chǎn)交易管理所

■房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)的職責(zé)（自學(xué)）

（1）制定法規(guī)——執(zhí)行國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)交易管理的法規(guī)、并制定具體實(shí)施辦法

（2）監(jiān)督交易秩序——整頓和規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序，對(duì)房地產(chǎn)交易、經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，查處違法行為，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益第一節(jié)房地產(chǎn)交易管理概述三、房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)及其職責(zé)▲■房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)的職責(zé)（自學(xué)）

（3）辦理手續(xù)——辦理房地產(chǎn)交易鑒證等手續(xù)

（4）協(xié)助征收稅款——協(xié)助財(cái)政、稅務(wù)部門征收與房地產(chǎn)交易有關(guān)的稅款

（5）提供信息——為房地產(chǎn)交易提供洽談協(xié)議，交流信息，展示行情等各種服務(wù)

（6）發(fā)布信息——為政府宏觀決策和正確引導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展服務(wù)第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述■

■概念

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式

將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為

■合法的轉(zhuǎn)讓方式（本質(zhì)，只要權(quán)屬發(fā)生變更，即視為轉(zhuǎn)讓）

買賣

贈(zèng)與

房地產(chǎn)作價(jià)入股

一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金（合作開發(fā)）

企業(yè)被收購(gòu)、兼并或合并

以房地產(chǎn)抵債的

其它第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述■

■實(shí)質(zhì)

房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移

房屋所有權(quán)和所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述■■房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的分類

根據(jù)轉(zhuǎn)讓的對(duì)象

△地面上有建筑物的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（房地合一）

△地面上無(wú)建筑物的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓——土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

根據(jù)土地使用權(quán)的獲得方式

△以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

△以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

根據(jù)轉(zhuǎn)讓的方式

△有償轉(zhuǎn)讓——買賣、作價(jià)入股、抵債等，雙務(wù)行為

△無(wú)償轉(zhuǎn)讓——房地產(chǎn)贈(zèng)與、繼承等，單務(wù)行為第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述■

【2009年真題】

◆下列行為中，不屬于房地產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓的是（）。

A.房地產(chǎn)抵債

B.房地產(chǎn)作價(jià)入股

C.房地產(chǎn)買賣

D.房地產(chǎn)繼承

【2008年真題】

◆房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓屬于雙務(wù)行為，轉(zhuǎn)讓雙方均享有一定的權(quán)利，并承擔(dān)一定的義務(wù)。（）第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件■■轉(zhuǎn)讓的一般條件（轉(zhuǎn)讓建筑物和在建工程）

以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開發(fā)的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25%以上（在建設(shè)工程）

屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件

按照出讓合同約定已支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件■

■不得轉(zhuǎn)讓的情形

司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其它形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的

依法收回土地使用權(quán)的

共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的

權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)

未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)

法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情況第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序■（六步曲）

■程序

轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同

當(dāng)事人在轉(zhuǎn)讓合同簽訂后持有關(guān)文件到房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門申報(bào)成交價(jià)格

管理部門做出是否受理的答復(fù)

房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘和評(píng)估（成交價(jià)格、是否是純土地）

當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)

房地產(chǎn)管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)權(quán)屬證書第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序■（六步曲）

■相關(guān)規(guī)定

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，先辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)（有交稅的環(huán)節(jié)）

再辦理房地產(chǎn)的變更登記（變更房屋所有權(quán)證書）

再憑變更后的房屋所有權(quán)證書向土管部門申請(qǐng)變更土地使用權(quán)登記第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同◆

■雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所

■房地產(chǎn)權(quán)屬證書的名稱和編號(hào)

■房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限

■土地宗地號(hào)、土地使用權(quán)取得方式及年限

■房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)(與土地出讓合同一致)

■成交價(jià)格及支付方式

■房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間

■違約責(zé)任

■雙方約定的其它事項(xiàng)第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理五、以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓■

■原出讓合同載明的權(quán)利義務(wù)隨轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)移給新的受讓人

■可多次轉(zhuǎn)讓，但出讓合同約定的總的使用年限不變，新的受讓人所擁有的土地使用年限，是原出讓合同約定的年限減去原土地使用權(quán)已經(jīng)使用年限后的剩余年限

■轉(zhuǎn)讓之后受讓人改變?cè)恋赜猛镜?，必須取得原土地出讓方（?guó)土部門）和市、縣政府規(guī)劃主管部門的同意，簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂出讓合同，相應(yīng)調(diào)整出讓金第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理六、以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓■

■兩種處理方式

由受讓方辦理出讓手續(xù)，變劃撥用地為出讓用地，受讓方繳納出讓金

不改變?cè)型恋氐膭潛苄再|(zhì)，對(duì)轉(zhuǎn)讓方征收土地收益金

■可以不辦理出讓手續(xù)的情況

轉(zhuǎn)讓后的土地仍然符合劃撥用地條件

△國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地

△城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地

△國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地

△其它

私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理六、以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓■

■可以不辦理出讓手續(xù)的情況

出售公有住宅的

同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的

轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其它條件的

根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的

縣級(jí)以上政府規(guī)定暫時(shí)無(wú)法或不需要采取出讓方式的其他情形

■收益金的上繳

由房地產(chǎn)管理部門在辦理交易手續(xù)時(shí)收取土地收益金上繳國(guó)家

轉(zhuǎn)讓后的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，需要辦理出讓手續(xù)的，補(bǔ)交出讓金時(shí)應(yīng)當(dāng)扣除已繳納的土地收益第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理七、已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市的有關(guān)規(guī)定◆

■已購(gòu)公房和經(jīng)濟(jì)適用住房可以上市，但這兩類房屋的用地大部分是劃撥的（1999年4月上市限制已取消）

■國(guó)家在營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、契稅、個(gè)人所得稅、土地收益等方面給予優(yōu)惠第三節(jié)商品房銷售管理一、商品房預(yù)售的概念◆

■概念

指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人預(yù)付定金或房?jī)r(jià)款的行為（房子還未竣工驗(yàn)收）

■管理法規(guī)

城市房地產(chǎn)管理法——商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》

原建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》——商品房預(yù)售管理的細(xì)化規(guī)定第三節(jié)商品房銷售管理二、商品房預(yù)售的條件■（四條件）

■已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(建設(shè)用地規(guī)劃許可證)

■持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證

■按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期

■辦理了預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》五證齊全：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國(guó)有土地使用權(quán)證》、

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

、《施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》。第三節(jié)商品房銷售管理三、商品房預(yù)售許可■

■預(yù)售許可

由開發(fā)企業(yè)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得商品房預(yù)售許可證

■申請(qǐng)預(yù)售許可證提交的資料

商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表

開發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書

土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證

投資開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明

工程施工合同及施工進(jìn)度說明（證明能按時(shí)完工）

商品房預(yù)售方案第三節(jié)商品房銷售管理四、商品房預(yù)售合同登記備案■■開發(fā)商應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂書面預(yù)售合同

■預(yù)售人（開發(fā)商）應(yīng)在簽約之日起30日內(nèi)持合同到縣級(jí)以上政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)（不是登記，不是預(yù)售合同生效的條件）

■禁止商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售房再轉(zhuǎn)讓

【2008年真題】

◆商品房預(yù)售合同登記備案應(yīng)由（）辦理。

A.房地產(chǎn)開發(fā)商

B.房地產(chǎn)銷售代理機(jī)構(gòu)

C.商品房預(yù)購(gòu)人

D.房地產(chǎn)開發(fā)商和商品房預(yù)購(gòu)人共同【2006年真題】

◆商品房預(yù)售合同由商品房預(yù)售人辦理登記備案手續(xù)。（）第三節(jié)商品房銷售管理五、商品房現(xiàn)售的條件■

■開發(fā)企業(yè)具有營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書(主體問題)

■取得土地使用權(quán)證書或使用土地的批準(zhǔn)文件

■持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證

■已通過竣工驗(yàn)收（與預(yù)售的最重要區(qū)別）

■征收搬遷安置已經(jīng)落實(shí)

■供水、供電、供熱等配套設(shè)施設(shè)備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)備具備交付使用條件或已確定施工進(jìn)度和交付日期

■物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)第三節(jié)商品房銷售管理六、商品房銷售代理◆

■概念

是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其他房地產(chǎn)擁有者將物業(yè)銷售業(yè)務(wù)委托專門的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)代為銷售的一種經(jīng)營(yíng)方式（經(jīng)紀(jì)公司）

■特點(diǎn)

必須簽訂委托合同

房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)可以收取傭金，但不得收取傭金以外的其它費(fèi)用

中介機(jī)構(gòu)的銷售人員應(yīng)具有相應(yīng)的資格條件【2009年真題】

房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)受委托代理銷售商品房時(shí)，不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。（）第三節(jié)商品房銷售管理七、商品房銷售中禁止的行為◆

■開發(fā)企業(yè)不得在未解除買賣合同前，將已售商品房再次銷售給他人（一樓多賣）

■開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房（回購(gòu)）

■不符合商品房銷售條件的，開發(fā)企業(yè)不得向買受人收取任何預(yù)定款性質(zhì)的費(fèi)用（定金、排號(hào)費(fèi)）

■商品住宅必須按套銷售，不得分割拆零銷售

■禁止商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓

■實(shí)行實(shí)名制購(gòu)房，推行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上即時(shí)備案第三節(jié)商品房銷售管理八、商品房買賣合同■

8.1商品房買賣合同的主要內(nèi)容（格式合同）

■當(dāng)事人名稱和姓名、住所

■商品房基本情況

■商品房的銷售方式

■商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間

■交付使用條件及日期

■裝飾、裝修標(biāo)準(zhǔn)承諾（精裝修、毛坯）

■供水、供電等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任第三節(jié)商品房銷售管理八、商品房買賣合同■

8.1商品房買賣合同的主要內(nèi)容

■公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬（車位）

■面積差異的處理方式（合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積）

■辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜

■解決爭(zhēng)議的辦法

■違約責(zé)任

■雙方約定的其他事項(xiàng)第三節(jié)商品房銷售管理八、商品房買賣合同■

8.2商品房合同的計(jì)價(jià)方式

■計(jì)價(jià)方式

按套（單元）計(jì)價(jià)（如別墅按棟賣）

按套內(nèi)建筑面積或按建筑面積計(jì)價(jià)

■產(chǎn)權(quán)登記方式

按建筑面積進(jìn)行登記（僅有這一種方式）

【重點(diǎn)】商品房建筑面積構(gòu)成（兩部分組成）其中，套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)面積+套內(nèi)墻體面積第三節(jié)商品房銷售管理八、商品房買賣合同■

8.3誤差的處理方式

■衡量誤差的指標(biāo)——面積誤差比

■誤差的處理

合同有約定的從其約定

合同未作約定的按原則處理

【重點(diǎn)難點(diǎn)】誤差的處理原則

■面積誤差比絕對(duì)值小于等于3%的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款（多退少補(bǔ)）第三節(jié)商品房銷售管理八、商品房買賣合同■

8.3誤差的處理方式

■面積誤差比絕對(duì)值大于3%時(shí)

買受人有權(quán)退房。退房的開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房日期30

日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息

買受人不退房的

△產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，（補(bǔ)）

√面積誤差比在3%之內(nèi)的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足

√超出3%部分的房?jī)r(jià)款由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人

△產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積的，（退）

√面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)的部分房?jī)r(jià)款由開發(fā)企業(yè)返還買受人

√絕對(duì)值超過3%的房?jī)r(jià)款由開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人第三節(jié)商品房銷售管理八、商品房買賣合同■

【2008年真題】

◆某房地產(chǎn)開發(fā)商銷售給張某一套商品房，合同約定建筑面積110㎡，售價(jià)4000元/㎡，張某交付了全部?jī)r(jià)款。買賣雙方對(duì)面積誤差的處理方式未作約定。若該商品房產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積為100㎡，張某選擇不退房，則該房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還張某購(gòu)房款（）元。

A.40000

B.53600

C.66800

D.80000第三節(jié)商品房銷售管理八、商品房買賣合同■

【2007年真題】

◆商品房買賣合同約定面積為150平米，價(jià)格為4000元每平米，交付使用時(shí)，產(chǎn)權(quán)登記面積為155平米，買賣雙方未對(duì)面積誤差的處理方式作出約定。根據(jù)有關(guān)規(guī)定最后結(jié)算的房?jī)r(jià)款應(yīng)為（）萬(wàn)元。

第三節(jié)商品房銷售管理八、商品房買賣合同■

【2006年真題】

◆下列關(guān)于商品房銷售的表述中，正確的是（）

A.商品房買賣合同中約定的面積誤差不得超過3%

B.按何種面積計(jì)價(jià)，就按何種面積登記發(fā)證

C.按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e

D.商品房買賣合同對(duì)面積誤差無(wú)約定的，應(yīng)據(jù)實(shí)計(jì)算房?jī)r(jià)款第三節(jié)商品房銷售管理八、商品房買賣合同■8.4中途變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)

■發(fā)生合法的變更時(shí)，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人

■買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。如未作答復(fù)，視同接受變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更

■開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房，并由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任第三節(jié)商品房銷售管理八、商品房買賣合同■

8.5保修責(zé)任（前面章節(jié)已講解，自己看看）

■是指開發(fā)企業(yè)對(duì)購(gòu)買人承擔(dān)的保修責(zé)任

■保修期從交付之日起計(jì)算

【辨析】?jī)煞N保修責(zé)任

■施工合同的中保修責(zé)任

是施工單位向建設(shè)單位（開發(fā)商）承擔(dān)責(zé)任的保修期

從工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算

■購(gòu)買合同中的保修責(zé)任

是開發(fā)企業(yè)向購(gòu)買人承擔(dān)責(zé)任的保修期

從商品房交付之日起計(jì)算第四節(jié)房屋租賃管理一、房屋租賃的概念及分類◆

■概念

是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為（民事活動(dòng)）

■分類

按房屋所有權(quán)的性質(zhì)分類

△公有房屋的租賃

△私有房屋的租賃

按房屋的使用用途

△住宅用房的租賃

△非住宅用房的租賃

△辦公用房租賃

△生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房的租賃第四節(jié)房屋租賃管理二、房屋租賃的政策◆

■雙方持有的證明

出租人的證明

△公有房屋租賃，出租人必須持有房屋所有權(quán)證和城市政府規(guī)定的其他證明

△私有房屋租賃，出租人必須持有房屋所有權(quán)證

承租人——必須持有身份證明

■承租人在租賃期內(nèi)死亡，租賃房屋的共同居住人要求繼承原租賃關(guān)系的，出租人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同（如夫妻雙方）

■共有房屋出租時(shí)，在同等條件下，其他共有人有優(yōu)先承租權(quán)

■租賃期限內(nèi)，房屋所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，原租賃協(xié)議繼續(xù)履行（即買賣不破租賃）第四節(jié)房屋租賃管理二、房屋租賃的政策◆

【2006年真題】

◆承租人在租賃期內(nèi)死亡，租賃房屋的共同居住人要求繼承原租賃關(guān)系的，出租人（）。

A.應(yīng)重新辦理租賃登記備案手續(xù)，房屋租賃合同方可生效

B.可以收回房屋出租給其他人

C.可以要求增加租金

D.應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同【2007年真題】◆房屋租賃期限內(nèi)，未經(jīng)承租人書面同意，出租人不得轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)。（）第四節(jié)房屋租賃管理三、房屋租賃的條件◆

■不得出租的情形

未依法取得《房屋所有權(quán)證》的

司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的

共有房屋未取得共有人同意的

權(quán)屬有爭(zhēng)議的

屬于違章建筑的

不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的

抵押未經(jīng)抵押權(quán)人同意的

不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的第四節(jié)房屋租賃管理四、房屋租賃合同◆

4.1租賃合同的一般內(nèi)容

■當(dāng)事人姓名或者名稱及住所

■房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況

■租賃用途

■租賃期限

■租金及交付方式

■房屋修繕責(zé)任

■轉(zhuǎn)租的約定

■變更和解除合同的條件

■違約責(zé)任

■當(dāng)事人約定的其他條款第四節(jié)房屋租賃管理四、房屋租賃合同◆

4.2租賃合同必備條款說明（四項(xiàng)）

■租賃期限

租賃期限不得超過20年，超過20年的部分無(wú)效

租賃期滿當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年

■租賃用途

應(yīng)按合同約定的用途使用，確需變動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)征得出租人同意，并重新簽訂租賃合同

承租人與第三人互換房屋時(shí)，應(yīng)事先征得出租人同意，原租賃合同終止，新的承租人應(yīng)與出租人另行簽訂租賃合同第四節(jié)房屋租賃管理四、房屋租賃合同◆

4.2租賃合同必備條款說明（四項(xiàng)）

■租金及交付方式

■房屋的修繕責(zé)任

出租住宅用房，自然損壞一般由出租人負(fù)責(zé)修復(fù)

經(jīng)營(yíng)用房，修繕責(zé)任由雙方當(dāng)事人約定

房屋修繕人確實(shí)無(wú)力修繕的，可與另一方合修，費(fèi)用可以折抵租金或由出租人分期償還第四節(jié)房屋租賃管理四、房屋租賃合同◆

4.3租賃合同的終止

■自然終止

租賃合同到期，續(xù)租的應(yīng)提前三個(gè)月提出

符合法律規(guī)定或合同約定可以解除合同條款的

因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的

■人為終止

無(wú)效合同的終止

租賃雙方的原因終止

△將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的（經(jīng)同意可轉(zhuǎn)租）

△將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或私自調(diào)換使用的第四節(jié)房屋租賃管理四、房屋租賃合同◆

4.3租賃合同的終止

■人為終止

租賃雙方的原因終止

△將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變承租房屋使用用途的

△無(wú)正當(dāng)理由、拖欠房租6個(gè)月以上的

△公有住宅用房無(wú)正當(dāng)理由閑置6個(gè)月以上的

△承租人利用承租的房屋從事非法活動(dòng)的

△故意損壞房屋的

△其它第四節(jié)房屋租賃管理五、房屋租賃登記備案◆■概念

租賃雙方當(dāng)事人簽訂的書面租賃合同，必須向房產(chǎn)管理部門登記備案

■時(shí)間

租賃合同簽訂后30日內(nèi)

■申請(qǐng)應(yīng)提交的文件

書面租賃合同

房屋所有權(quán)證書

當(dāng)事人合法身份證件

其他第四節(jié)房屋租賃管理五、房屋租賃登記備案◆■備案審查的主要內(nèi)容（自己看）

合同主體是否合格

租賃客體是否允許出租

合同的內(nèi)容是否齊全、完備

租賃行為是否符合國(guó)家及房屋所在地政府規(guī)定的租賃政策

是否按有關(guān)部門規(guī)定繳納了稅費(fèi)第四節(jié)房屋租賃管理六、房屋租金◆

■理論

成本租金：由折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、融資利息和稅金五項(xiàng)組成

商品租金：由成本租金再加上保險(xiǎn)費(fèi)、地租和利潤(rùn)一共八項(xiàng)組成

市場(chǎng)租金：在商品租金的基礎(chǔ)上，根據(jù)供求關(guān)系形成

■具體

未售公房租金：由政府制定，帶有福利性

其他經(jīng)營(yíng)和私有房屋租金：由租賃雙方協(xié)商議定（市場(chǎng)行為）

以營(yíng)利為目的劃撥方式取得土地的房屋租金：應(yīng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家第四節(jié)房屋租賃管理七、房屋轉(zhuǎn)租◆

■經(jīng)出租人同意，承租人可以轉(zhuǎn)租房屋，從中獲利

■房屋轉(zhuǎn)租應(yīng)訂立轉(zhuǎn)租合同，也應(yīng)備案

■轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同的終止日期

■轉(zhuǎn)租人是轉(zhuǎn)租合同的出租人，是原租賃合同的承租人第五節(jié)房地產(chǎn)抵押管理一、房地產(chǎn)抵押的概念■

■概念

房地產(chǎn)抵押是指抵押人以合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)就抵押的房地產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)谖骞?jié)房地產(chǎn)抵押管理一、房地產(chǎn)抵押的概念■

兩個(gè)合同：債權(quán)人和債務(wù)人的債權(quán)債務(wù)合同；如貸款合同

抵押人和抵押權(quán)人的抵押合同。

■特點(diǎn)

不轉(zhuǎn)移占有

抵押人——可以是債務(wù)人本人，也可以是第三人

抵押權(quán)人——和債權(quán)人是同一人

■類型（兩大類）

預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押（按揭抵押）

在建工程抵押（開發(fā)貸款）第五節(jié)房地產(chǎn)抵押管理二、房地產(chǎn)作為抵押物的條件■

2.1《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的抵押條件

■依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)設(shè)定抵押的

無(wú)論土地使用權(quán)是出讓還是劃撥，只要房地產(chǎn)權(quán)屬合法，即可作為統(tǒng)一體同時(shí)設(shè)定抵押

■以單純的土地使用權(quán)抵押的

土地必須以出讓方式取得第五節(jié)房地產(chǎn)抵押管理二、房地產(chǎn)作為抵押物的條件■

2.2《物權(quán)法》規(guī)定可以抵押和不得抵押的財(cái)產(chǎn)

■可以抵押的財(cái)產(chǎn)（與房地產(chǎn)有關(guān)的項(xiàng)目）

建筑物和其他土地附著物

建設(shè)用地使用權(quán)

以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)

正在建造的建筑物第五節(jié)房地產(chǎn)抵押管理二、房地產(chǎn)作為抵押物的條件■

2.2物權(quán)法規(guī)定可以抵押和不得抵押的財(cái)產(chǎn)

■不得抵押的財(cái)產(chǎn)（與房地產(chǎn)有關(guān)的項(xiàng)目）

土地所有權(quán)

耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外（集體荒山土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)）

學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的設(shè)施

所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)

依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)

其它第五節(jié)房地產(chǎn)抵押管理二、房地產(chǎn)作為抵押物的條件■

2.3《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定的不得抵押的房地產(chǎn)

■權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)

■用地教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)

■列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的建筑物

■被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)

■依法不得抵押的其他房地產(chǎn)

【2008年真題】

◆下列房地產(chǎn)中，不得抵押的有（）。

A.集體所有的土地使用權(quán)

B.村辦企業(yè)廠房

C.列入城市房屋搬遷范圍的房屋

D.宅基地

E.已經(jīng)設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)【2006年真題】

◆下列房地產(chǎn)中，不得設(shè)定抵押的有（）。

A.共有房屋

B.未解決權(quán)屬爭(zhēng)議的房屋

C.己出租的房屋

D.被執(zhí)法機(jī)關(guān)查封的房屋

E.經(jīng)濟(jì)適用住房第五節(jié)房地產(chǎn)抵押管理三、房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定■

■可合并抵押，還可以再抵押

■房隨地走，地隨房走。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押

■享受國(guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買的房地產(chǎn)抵押，其抵押額以權(quán)利人可以處分和收益的份額為限（房改，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，不具有完全產(chǎn)權(quán)）

■抵押國(guó)有企業(yè)事業(yè)單位房地產(chǎn)，應(yīng)符合國(guó)有資產(chǎn)管理有關(guān)規(guī)定（國(guó)資委）

■以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工大會(huì)通過，并報(bào)上級(jí)主管機(jī)關(guān)備案

■中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)通過（不是股東大會(huì)），但企業(yè)章程另有約定的除外十七條第五節(jié)房地產(chǎn)抵押管理三、房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定■■以股份有限公司、有限責(zé)任公司的房地產(chǎn)抵押，必須經(jīng)董事會(huì)或股東大會(huì)通過，但企業(yè)章程另有約定的除外■有經(jīng)營(yíng)期限的企業(yè)抵押房地產(chǎn)，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得超過企業(yè)的經(jīng)營(yíng)期限

■以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限

■以共有房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書面同意

■預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證

■訂立抵押合同前抵押房地產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響（抵押不破租賃）（出租在前，抵押在后）第五節(jié)房地產(chǎn)抵押管理三、房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定■■企業(yè)事業(yè)單位法人分立或合并后，原抵押合同繼續(xù)有效。抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時(shí)，其房地產(chǎn)合法繼承人或者代管人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原抵押合同

■訂立抵押合同時(shí)，不得在合同中約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)尚未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為抵押權(quán)人所有的內(nèi)容

■抵押當(dāng)事人約定對(duì)抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的，由抵押人投保，保險(xiǎn)費(fèi)由抵押人負(fù)責(zé)，保險(xiǎn)單應(yīng)移送抵押權(quán)人保管。在抵押期間，抵押權(quán)人為保險(xiǎn)賠償?shù)牡谝皇芤嫒?/p>

■學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體，可以其社會(huì)公益設(shè)施以外的房地產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定抵押（如校辦企業(yè)）第五節(jié)房地產(chǎn)抵押管理三、房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定■■抵押權(quán)設(shè)立后抵押房屋的出租，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)（抵押在前，出租在后）

如抵押人未書面告知承租人該房屋已抵押，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任

如抵押人已書面告知承租人該房屋已抵押，則由承租人自行承擔(dān)損失【2007年真題】

◆以預(yù)售商品房抵押的，該開發(fā)項(xiàng)目必須取得商品房預(yù)售許可證。（）第五節(jié)房地產(chǎn)抵押管理四、房地產(chǎn)抵押合同■■概念

是抵押人與抵押權(quán)人為了保證債權(quán)債務(wù)的履行，明確雙方權(quán)利與義務(wù)的協(xié)議

是債權(quán)債務(wù)合同的從合同，如債權(quán)債務(wù)合同無(wú)效，則抵押合同無(wú)效

■抵押合同的一般內(nèi)容（11條）

■抵押合同的相關(guān)規(guī)定

如有保險(xiǎn)，則需在保險(xiǎn)合同中將抵押權(quán)人作為保險(xiǎn)賠償金的優(yōu)先受償人

在債務(wù)履行屆滿前，雙方不得約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押房地產(chǎn)歸債權(quán)人所有（變相轉(zhuǎn)讓）第五節(jié)房地產(chǎn)抵押管理五、房地產(chǎn)抵押估價(jià)■■商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，可以與抵押人協(xié)商確定房地產(chǎn)的抵押價(jià)值，也可以委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估價(jià)值

■如委托評(píng)估，一般由商業(yè)銀行委托，也可以約定由任一方委托

■房地產(chǎn)抵押價(jià)值，為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值，減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款第五節(jié)房地產(chǎn)抵押管理五、房地產(chǎn)抵押估價(jià)■■法定優(yōu)先受償款一般是指在抵押的房地產(chǎn)上債權(quán)人依法擁有的優(yōu)先受償款，主要包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額及其他法定優(yōu)先受償款

■房地產(chǎn)抵押報(bào)告應(yīng)用有效期從估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)，不得超過一年，市場(chǎng)價(jià)格變化較大時(shí)，可縮短第五節(jié)房地產(chǎn)抵押管理五、房地產(chǎn)抵押估價(jià)■

【2009年真題】

◆在房地產(chǎn)抵押估價(jià)中，應(yīng)扣除的法定優(yōu)先受償款不包括（）。

A.拖欠的建筑工程材料費(fèi)

B.拖欠的建筑工人工資

C.抵押擔(dān)保債權(quán)

D.出租房屋租金【2007年真題】

◆房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)知悉的法定優(yōu)先受償款包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款、已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額等。（）

第五節(jié)房地產(chǎn)抵押管理六、房地產(chǎn)抵押登記■■規(guī)定

抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立，而非抵押合同簽訂時(shí)，《他項(xiàng)權(quán)利證書》

當(dāng)事人應(yīng)在抵押合同簽訂后30日內(nèi)辦理登記

■抵押登記部門

房地合一－房地產(chǎn)管理部門

地上無(wú)定著物的出讓土地使用權(quán)抵押－土地管理部門

■辦理抵押登記所需的文件

抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明

抵押登記申請(qǐng)書

抵押合同

權(quán)屬證明第五節(jié)房地產(chǎn)抵押管理六、房地產(chǎn)抵押登記■■辦理抵押登記所需的文件

可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料

可以證明抵押房地產(chǎn)價(jià)值的資料

△抵押當(dāng)事人認(rèn)定的抵押價(jià)值書面協(xié)議

△房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)報(bào)告

登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他文件

■登記機(jī)關(guān)審查的主要內(nèi)容

抵押物是否符合準(zhǔn)許抵押的條件

抵押物是否已經(jīng)抵押

抵押人提供的房地產(chǎn)權(quán)利證明文件與權(quán)屬檔案記錄內(nèi)容是否相符第五節(jié)房地產(chǎn)抵押管理六、房地產(chǎn)抵押登記■【2006年真題】

◆設(shè)定房地產(chǎn)抵押辦理房屋他項(xiàng)權(quán)利登記后，該房屋的《房屋所有權(quán)證》應(yīng)由（）收?qǐng)?zhí)。

A.抵押人

B.抵押權(quán)人

C.房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)

D.公證機(jī)關(guān)第五節(jié)房地產(chǎn)抵押管理七、住房抵押貸款證券化涉及的抵押權(quán)變更登記◆■概念

住房抵押證券化是指由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)作為發(fā)起機(jī)構(gòu)，將個(gè)人住房抵押貸款資產(chǎn)信托給受托機(jī)構(gòu)，由受托機(jī)構(gòu)以資產(chǎn)支持證券的形式向投資機(jī)構(gòu)發(fā)行受益證券，以該財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金支付資產(chǎn)支持證券收益的結(jié)構(gòu)性融資活動(dòng)。債權(quán)的轉(zhuǎn)讓，即銀行將自己的擁有的抵押權(quán)以證券的形式轉(zhuǎn)讓第五節(jié)房地產(chǎn)抵押管理七、住房抵押貸款證券化涉及的抵押權(quán)變更登記◆■規(guī)定

抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或作為其他債權(quán)的擔(dān)保。債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，擔(dān)保該債權(quán)的抵押權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。

證券化時(shí)，必須辦理抵押權(quán)變更登記，批量辦理時(shí)，只對(duì)抵押權(quán)人做變更，其他登記事項(xiàng)不作變更（銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，受托機(jī)構(gòu)）第五節(jié)房地產(chǎn)抵押管理八、最高額抵押權(quán)■■概念

是為將來(lái)發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保，是對(duì)一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)做擔(dān)保，最高債權(quán)額是確定的，但實(shí)際發(fā)生額不確定，是為擔(dān)保將來(lái)債權(quán)的履行雙方協(xié)議確定的擔(dān)保的最高數(shù)額。（授信額度內(nèi)

優(yōu)先受償）

■最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán)的處理

當(dāng)事人同意的，可以轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍

部分債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，最高額抵押權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，有約定的除外

抵押權(quán)人與抵押人可以通過協(xié)議變更債權(quán)確定的期間、債權(quán)范圍以及最高債權(quán)額，但變更的內(nèi)容不得對(duì)其它抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響第五節(jié)房地產(chǎn)抵押管理八、最高額抵押權(quán)■■有下列情況之一，抵押權(quán)人的債權(quán)確定（重點(diǎn)）

約定的債權(quán)確定期間屆滿

沒有約定債權(quán)確定期間或者約定不明確，抵押權(quán)人或者抵押人自最高額抵押權(quán)設(shè)立之日起滿二年后請(qǐng)求確定債權(quán)

新的債權(quán)不可能發(fā)生

抵押財(cái)產(chǎn)被查封、扣押

債務(wù)人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷

其它第五節(jié)房地產(chǎn)抵押管理八、最高額抵押權(quán)■

【2008年真題】

◆甲銀行以1億元授信額度與乙公司設(shè)定了最高額抵押權(quán)，一年內(nèi)先后借給乙公司3000萬(wàn)元和5000萬(wàn)元。債務(wù)履行期滿后，若乙公司未履行債務(wù)，則甲銀行辦理該最高額抵押權(quán)確定登記的債權(quán)額是（）億元。

A.0.3

B.0.5

C.0.8

第五節(jié)房地產(chǎn)抵押管理八、最高額抵押權(quán)■【2008年真題】

◆最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán)，經(jīng)當(dāng)事人同意，可轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍（）【2007年真題】

◆某房地產(chǎn)開發(fā)公司將其擁有的房地產(chǎn)抵押給銀行，以擔(dān)保未來(lái)3年連續(xù)獲得總額1.2億元人民幣的貸款額度，下列表述中正確的有（）。

A.該抵押屬一般房地產(chǎn)抵押

B.該抵押是最高額抵押

C.若銀行實(shí)際發(fā)放了1.5億元貸款，其優(yōu)先受償價(jià)款為1.5億元

D.若銀行實(shí)際發(fā)放了1.5億元貸款，其優(yōu)先受償價(jià)款力1.2億元

E.該抵押可以不經(jīng)登記即產(chǎn)生合同效第五節(jié)房地產(chǎn)抵押管理九、房地產(chǎn)抵押的效力■■抵押物的權(quán)屬

抵押人設(shè)定抵押后，房地產(chǎn)的所有權(quán)仍然屬于抵押人，抵押人仍可對(duì)抵押物行使占有、使用、收益、處分的權(quán)利，但其所有權(quán)受到限制

■抵押物的轉(zhuǎn)讓

抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款提前清償債務(wù)或者提存，轉(zhuǎn)讓價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額部份歸抵押人所有，不足由債務(wù)人清償?shù)谖骞?jié)房地產(chǎn)抵押管理九、房地產(chǎn)抵押的效力■■抵押物價(jià)值減少時(shí)的處理

如抵押人的行為足以使抵押物價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為

抵押物價(jià)值減少時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人恢復(fù)抵押房地產(chǎn)價(jià)值，或者提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保，否則抵押權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人提前清償債務(wù)第五節(jié)房地產(chǎn)抵押管理十、房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)■10.1抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)（先協(xié)商，后訴訟）

■雙方有協(xié)議的（先協(xié)商）

可以按協(xié)議以抵押房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣地產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償

協(xié)議損害其它人利益的，可在一年內(nèi)行使撤銷權(quán)

■雙方未達(dá)成協(xié)議的（后訴訟）

抵押權(quán)人可以請(qǐng)求法院拍賣、變賣房地產(chǎn)第五節(jié)房地產(chǎn)抵押管理十、房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)■

【2008年真題】

◆《物權(quán)法》規(guī)定房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式有（）。

A.抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償

B.抵押權(quán)人直接向人民法院提起訴訟

C.抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院拍賣抵押房地產(chǎn)

D.按合同約定將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給抵押權(quán)人

E.抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院變賣抵押房地產(chǎn)第五節(jié)房地產(chǎn)抵押管理十、房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)■

10.2同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個(gè)以上的抵押權(quán)時(shí)，清償順序如下

■抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償

■順序相同時(shí)，按照債權(quán)比例清償

■已登記的先于未登記的受償（登記的重要性）

■均未登記的，按照債權(quán)比例清償?shù)谖骞?jié)房地產(chǎn)抵押管理十、房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)■

10.3對(duì)抵押物拍賣

■拍賣保留價(jià)由人民法院確定

■有評(píng)估的，評(píng)估價(jià)即為第一次拍賣的保留價(jià)

■無(wú)評(píng)估的，參照市價(jià)確定，并應(yīng)當(dāng)征詢當(dāng)事人的意見

■抵押物變現(xiàn)后的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償【2007年真題】◆人民法院依法拍賣抵押房地產(chǎn)時(shí)，拍賣保留價(jià)應(yīng)由（）確定。

A.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)B.人民法院C.抵押權(quán)人D.人民法院和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)共同第五節(jié)房地產(chǎn)抵押管理十、房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)■

10.3對(duì)抵押物拍賣

拍賣財(cái)產(chǎn)經(jīng)過評(píng)估的，評(píng)估價(jià)即為第一次拍賣的保留價(jià)；未作評(píng)估的，保留價(jià)由人民法院參照市價(jià)確定，并應(yīng)當(dāng)征詢有關(guān)當(dāng)事人的意見。

《最高人民法院關(guān)于人民法院委托評(píng)估、拍賣和變賣工作的若干規(guī)定》自2009年11月20日起施行

人民法院確定的保留價(jià)，第一次拍賣時(shí)，不得低于評(píng)估價(jià)或者市價(jià)的百分之八十；如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價(jià)的百分之二十。《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》自2005年1月1日起實(shí)施。第五節(jié)房地產(chǎn)抵押管理十、房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)■10.4其它

■以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的處理

應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償

■抵押合同簽訂后地上新增房屋的處理

新增房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)，但可以與抵押物同時(shí)處理，對(duì)拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償

■土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍的建設(shè)用地使用權(quán)抵押的規(guī)定

實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地用途第五節(jié)房地產(chǎn)抵押管理十、房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)■10.4其它

■抵押物滅失的處理

抵押權(quán)因抵押物滅失而消滅，因滅失所得賠償金，應(yīng)作為抵押財(cái)產(chǎn)

■抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的時(shí)限

應(yīng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期內(nèi)行使抵押權(quán)（一般是2年內(nèi)行使）

■寬限期

法院對(duì)抵押被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)的家屬居住的房屋，在裁定后應(yīng)給予六個(gè)月的寬限期（不能立即處理）

■強(qiáng)制執(zhí)行

六個(gè)月寬限期滿后，方可以強(qiáng)制執(zhí)行

被執(zhí)行人屬于低保對(duì)象且無(wú)法自行解決居住問題的，法院不應(yīng)強(qiáng)制遷出第五節(jié)房地產(chǎn)抵押管理十、房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)■10.4其它

■強(qiáng)制遷出后被執(zhí)行人居住問題的解決（強(qiáng)制遷出應(yīng)人性化）

可以由申請(qǐng)執(zhí)行人為為被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)的家屬提供臨時(shí)住房

其房屋品質(zhì)、地段等可以不同地被執(zhí)行人的原住房，面積按人均廉租住房面積標(biāo)準(zhǔn)確定

提供臨時(shí)住房應(yīng)當(dāng)收取租金

租金標(biāo)準(zhǔn)雙方協(xié)商

協(xié)商不成的由法院參照當(dāng)?shù)赝惙课葑饨饦?biāo)準(zhǔn)確定，也可參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場(chǎng)平均租金標(biāo)準(zhǔn)確定

已經(jīng)產(chǎn)生的租金，可以從房屋拍賣價(jià)中優(yōu)先扣除

第五節(jié)房地產(chǎn)抵押管理十、房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)■

1.該項(xiàng)目2006年3月12日估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)抵押價(jià)值為（）萬(wàn)元。

A.0

B.6000

C.6475

D.8000

2.人民法院對(duì)抵押物拍賣，拍賣保留價(jià)由（）參照評(píng)估確定。

A.人民法院B.估價(jià)機(jī)構(gòu)C.拍賣師D.開發(fā)商

【2009年真題】綜合分析題

2005年，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱甲公司）依法取得一宗城鎮(zhèn)商住綜合用地，面積35畝，出讓價(jià)185萬(wàn)元/畝，土地使用權(quán)年限為該類用地的法定最高年限，出讓年限從2005年2月起計(jì)。甲公司用該宗地上的在建工程進(jìn)行抵押貸款。2006年3月12日，經(jīng)評(píng)估，在建工程的市場(chǎng)價(jià)值為8000萬(wàn)元，其中在建工程拖欠工程款2000萬(wàn)元。2009年8月，人民法院查封其土地及地上建筑物拍賣抵債，并委托某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值為6800萬(wàn)元。第五節(jié)房地產(chǎn)抵押管理十、房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)■

3.首次拍賣流拍，再次拍賣，拍賣保留價(jià)應(yīng)當(dāng)不低于（）萬(wàn)元。

A.4352

B.4800

C.5120

D.5440

4.如果拍賣最終應(yīng)價(jià)為6500萬(wàn)元，則該應(yīng)價(jià)為（）。

A.無(wú)效應(yīng)價(jià)B.有效應(yīng)價(jià)C.可以成交的價(jià)格D.不確定

【2009年真題】綜合分析題

2005年，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱甲公司）依法取得一宗城鎮(zhèn)商住綜合用地，面積35畝，出讓價(jià)185萬(wàn)元/畝，土地使用權(quán)年限為該類用地的法定最高年限，出讓年限從2005年2月起計(jì)。甲公司用該宗地上的在建工程進(jìn)行抵押貸款。2006年3月12日，經(jīng)評(píng)估，在建工程的市場(chǎng)價(jià)值為8000萬(wàn)元，其中在建工程拖欠工程款2000萬(wàn)元。2009年8月，人民法院查封其土地及地上建筑物拍賣抵債，并委托某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值為6800萬(wàn)元。第五節(jié)房地產(chǎn)抵押管理十、房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)■

3.

『正確答案』A

『答案解析』評(píng)估價(jià)6800萬(wàn)元，首次拍賣不低于80%，5440，再次拍賣，最多下降20%，不低于5440*80*＝4352

4.

『正確答案』BC

1.

『正確答案』B

『答案解析』房地產(chǎn)抵押價(jià)值，為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值，減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。8000－2000＝6000（萬(wàn)元）

2.

『正確答案』A課堂練習(xí)題一、單項(xiàng)選擇題1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)以申報(bào)的成交價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。成交價(jià)格明顯低于正常市場(chǎng)價(jià)格的，以（）作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。

A.出租價(jià)格B.抵押價(jià)格

C.成交價(jià)格D.評(píng)估價(jià)格

2.原建設(shè)部《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》中規(guī)定："房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后（）日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格。

A.30B.60

C.90D.120

3.未取得（）的人員，不得以房地產(chǎn)估價(jià)師的名義從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。

A.《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書》

B.《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》

C.《房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育證書》

D.《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》

課堂練習(xí)題一、單項(xiàng)選擇題4.下列關(guān)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，表述錯(cuò)誤的是（）。

A.因企業(yè)被收購(gòu)房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的，屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓；因企業(yè)被兼并房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的，則不屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓B.房地產(chǎn)買賣屬于雙務(wù)行為，房地產(chǎn)贈(zèng)與屬于單務(wù)行C.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓最主要的特征表現(xiàn)在房屋所有權(quán)連同房屋所占用的土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移D.凡房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更的，必須按照規(guī)定的程序先到房地產(chǎn)管理部門辦理交易手續(xù)和申請(qǐng)轉(zhuǎn)移、變更登記，然后憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記

5.房地產(chǎn)買賣（）。

A.是指房地產(chǎn)所有權(quán)人（包括土地使用權(quán)人）將其合法擁有的房地產(chǎn)以一定價(jià)格轉(zhuǎn)讓給他人的行為B.是指房地產(chǎn)所有權(quán)人（包括土地使用權(quán)人）將其合法擁有的房地產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)送給他人，不要求受贈(zèng)人支付任何費(fèi)用或?yàn)榇顺袚?dān)任何義務(wù)的行為C.屬于單務(wù)行為D.其受讓人不需承擔(dān)任何義務(wù)

6.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的分類中，根據(jù)（）將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓分為有償方式的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和無(wú)償方式的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。

A.土地使用權(quán)的獲得方式B.轉(zhuǎn)讓的對(duì)象C.轉(zhuǎn)讓的方式D.轉(zhuǎn)讓的時(shí)間

課堂練習(xí)題一、單項(xiàng)選擇題7.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)是（）。

A.未發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)移

B.房地產(chǎn)權(quán)利人發(fā)生轉(zhuǎn)移

C.未發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移

D.房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移

8.以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變?cè)ㄔO(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原土地出讓方和（）的同意。

A.市、縣人民政府

B.市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門

C.市、縣人民政府城市建設(shè)行政主管部門

D.市、縣人民政府城市房產(chǎn)行政主管部門

9.土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限為70年，原土地使用者使用28年后轉(zhuǎn)讓，受讓人的使用年限只有（）年。

A.20

B.42

C.50

D.70

課堂練習(xí)題一、單項(xiàng)選擇題10.經(jīng)濟(jì)適用住房的土地使用權(quán)全部是（）供給。

A.招標(biāo)出讓B.拍賣出讓

C.掛牌出讓D.劃撥

11.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得（）方能預(yù)售商品房。

A.《商品房預(yù)售許可證》

B.《商品房開發(fā)許可證》

C.《商品房經(jīng)營(yíng)許可證》

D.《商品房銷售許可證》

12.A房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)一住宅工程，該工程建設(shè)總投資為3000萬(wàn)元。在其他商品房預(yù)售條件具備的情況下，按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，其投入開發(fā)建設(shè)的資金應(yīng)達(dá)到（）萬(wàn)元以上，政府有關(guān)部門才有可能為其核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。

A.300B.600

C.750D.1500

課堂練習(xí)題一、單項(xiàng)選擇題13.商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起（）日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。

A.30

B.45

C.60

D.90

14.國(guó)務(wù)院決定，禁止（）。

A.商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓

B.商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房出租

C.商品房預(yù)購(gòu)人購(gòu)買未竣工的預(yù)售商品房

D.商品房預(yù)購(gòu)人利用抵押貸款的方式購(gòu)買未竣工的預(yù)售商品房

15.中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向商品房購(gòu)買人出示商品房的有關(guān)證明文件和（）。

A.商品房銷售廣告書

B.商品房銷售協(xié)議書

C.商品房銷售意向書

D.商品房銷售委托書

課堂練習(xí)題一、單項(xiàng)選擇題16.下列有關(guān)商品房買賣合同的內(nèi)容，表述錯(cuò)誤的是（）。

A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)與購(gòu)房者簽訂商品房買賣合同

B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定

C.按套（單元）計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明使用面積和分?jǐn)偟墓灿惺褂妹娣e

D.面積誤差比是產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積之差與合同約定面積之比

17.商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，分?jǐn)偟墓灿忻娣e部分為（）。

A.獨(dú)立產(chǎn)權(quán)B.單獨(dú)產(chǎn)權(quán)

C.共有產(chǎn)權(quán)D.雙方產(chǎn)權(quán)

18.按照規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在變更事項(xiàng)書面通知買受人后，買受人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)未做出書面答復(fù)的，（）。

A.視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更，但不接受由此引起的房?jī)r(jià)款的變更

B.視同不接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更

C.視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更

D.視同有條件地接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更

課堂練習(xí)題一、單項(xiàng)選擇題19.按照規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在變更事項(xiàng)書面通知買受人后，買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起（）日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。

A.15

B.30

C.45

D.60

20.某商品房售價(jià)為每平方米建筑面積5000元，買賣雙方對(duì)面積誤差的處理方式未作約定，已知該商品房的產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積為104㎡，合同約定的建筑面積為100㎡。該商品房的成交價(jià)格為（）元。

A.500000B.515000

C.520000D.530000

21.經(jīng)批準(zhǔn)，A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)其開發(fā)的部分商品房戶型進(jìn)行了變更。按規(guī)定，A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起（）日內(nèi)，書面通知買受人。

A.10B.15

C.30D.60

課堂練習(xí)題一、單項(xiàng)選擇題22.誤差的處理方式中，對(duì)合同未作約定的，面積誤差比絕對(duì)值超過3％時(shí)，買受人有權(quán)（）。

A.退房B.換房C.買房D.賣房

23.誤差的處理方式中，對(duì)合同未作約定的，面積誤差比的絕對(duì)值在（）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款。

A.1％以內(nèi)（含1％）B.2％以內(nèi)（含2％）

C.3％以內(nèi)（含3％）D.5％以內(nèi)（含5％）

24.李某與w房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了商品房預(yù)售合同，合同約定建筑面積為100㎡。后經(jīng)過有關(guān)部門批準(zhǔn)，李某所預(yù)購(gòu)商品房產(chǎn)權(quán)登記建筑面積為95㎡。其面積誤差比為（）。

A.-3％B.3％C.-5％D.5％

25.某商品房售價(jià)為每平方米建筑面積4000元，買賣雙方對(duì)面積誤差的處理方式未作約定，已知該商品房的產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積100㎡，合同約定建筑面積97㎡.該商品房的成交價(jià)格是（）。

A.388000元B.388640元C.399640元D.400000元課堂練習(xí)題一、單項(xiàng)選擇題26.面積誤差比的計(jì)算公式為（）。

A.面積誤差比=[（合同約定面積-產(chǎn)權(quán)登記面積）／合同約定面積]×100％

B.面積誤差比=[（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積）／產(chǎn)權(quán)登記面積]×100％

C.面積誤差比=[（合同約定面積-產(chǎn)權(quán)登記面積）／產(chǎn)權(quán)登記面積]×100％

D.面積誤差比=[（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積）／合同約定面積]×100％

27.下列有關(guān)房屋租賃的有關(guān)政策，說法不正確的是（）。

A.公有房屋租賃，出租人必須持有《房屋所有權(quán)證》和城市人民政府規(guī)定的其他證明文件B.私有房屋出租人必須持有《房屋所有權(quán)證》，承租人必須持有身份證明C.承租人在租賃期內(nèi)死亡，租賃房屋的共同居住人要求繼承原租賃關(guān)系的，出租人可以不繼續(xù)履行原租賃合同D.共有房屋出租時(shí)，在同等條件下其他共有人有優(yōu)先承租權(quán)

28.下列關(guān)于房屋租賃期限，表述錯(cuò)誤的是（）。

A.房屋租賃期限超過20年的，其房屋租賃合同無(wú)效B.租賃期限屆滿當(dāng)事人續(xù)訂租賃合同，約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年C.承租人變更租賃合同約定的房屋用途，應(yīng)當(dāng)事先征得出租人的同意D.出租人在租賃期限屆滿前需要收回房屋的，應(yīng)當(dāng)事先征得承租人的同意

課堂練習(xí)題一、單項(xiàng)選擇題29.《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定，租賃期間屆滿當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過（）年。

A.10B.20C.25D.30

30.下列關(guān)于房屋租賃的表述中，不正確的是（）。

A.將房屋提供給他人從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)屬于房屋租賃

B.承租人擅自轉(zhuǎn)租房屋導(dǎo)致租賃合同的終止屬于自然終止

C.承租人經(jīng)出租人同意可以將承租房屋轉(zhuǎn)租并獲得收益

D.租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、房屋修繕責(zé)任是《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的房屋租賃的必備條款

31.公有住宅用房無(wú)正當(dāng)理由閑置（）個(gè)月以上的，屬于由于租賃雙方的原因而使合同終止的情形。

A.1B.3C.5D.6課堂練習(xí)題一、單項(xiàng)選擇題32.按照規(guī)定，變更租賃合同的，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后（）日內(nèi)，持有關(guān)部門的證明文件到市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。

A.30B.45C.60D.90

33.承租人經(jīng)（）同意，可以依法將承租房屋轉(zhuǎn)租。

A.政府

B.政府職能部門

C.出租人

D.中介人

34.下列關(guān)于房屋轉(zhuǎn)租，表述不正確的是（）。

A.出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益

B.在房屋出租人同意的條件下，房屋承租人可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人

C.房屋轉(zhuǎn)租應(yīng)當(dāng)訂立轉(zhuǎn)租合同

D.轉(zhuǎn)租合同不用辦理登記備案手續(xù)

課堂練習(xí)題一、單項(xiàng)選擇題35.（）是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。

A.房屋出租

B.房屋轉(zhuǎn)租

C.房屋承租

D.房屋租賃

36.下列不屬于在建工程抵押特點(diǎn)的是（）。

A.目的是取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款

B.以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)作為償還貸款履行擔(dān)保

C.以轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行

D.以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行

37.房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以（）的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。

A.不轉(zhuǎn)移占有

B.轉(zhuǎn)移占有

C.轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)

D.轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)

課堂練習(xí)題一、單項(xiàng)選擇題38.以單純的土地使用權(quán)抵押的，其設(shè)定抵押的前提條件是，土地必須是以（）方式取得的。

A.劃撥B.出讓C.出租D.抵押

39.抵押當(dāng)事人約定對(duì)抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的，由抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保，保險(xiǎn)費(fèi)由（）負(fù)擔(dān)。

A.抵押權(quán)人

B.抵押人

C.中介公司

D.保險(xiǎn)公司

40.以股份有限公司、有限責(zé)任公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)（）通過，但企業(yè)章程另有約定的除外。

A.工會(huì)

B.職工（代表）大會(huì)

C.董事會(huì)或者股東大會(huì)

D.監(jiān)事會(huì)或者股東大會(huì)

課堂練習(xí)題一、單項(xiàng)選擇題41.以中外合資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的必須經(jīng)（）通過，但企業(yè)章程另有約定的除外。

A.工會(huì)

B.職工（代表）大會(huì)

C.股東大會(huì)

D.董事會(huì)

42.以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的必須經(jīng)（）通過。

A.集體所有制企業(yè)工會(huì)

B.集體所有制企業(yè)職工（代表）大會(huì)

C.集體所有制企業(yè)股東大會(huì)

D.集體所有制企業(yè)董事會(huì)

43.《物權(quán)法》規(guī)定抵押權(quán)自（）時(shí)設(shè)立。

A.簽訂

B.登記

C.起草

D.簽字

課堂練習(xí)題一、單項(xiàng)選擇題44.某公司以一宗房地產(chǎn)先向甲銀行申請(qǐng)抵押貸款，同時(shí)辦理了抵押登記；后又以該房地產(chǎn)向乙銀行申請(qǐng)抵押貸款，也辦理了抵押登記。貸款到期后，該公司無(wú)力還款，依法定程序拍賣，拍賣所得款（）。（2007年試題）

A.甲銀行優(yōu)先受償

B.按兩家銀行的債權(quán)數(shù)額大小確定受償順序

C.乙銀行優(yōu)先受償

D.按兩家銀行的債權(quán)比例受償

45.折價(jià)處置抵押房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)參照（）。

A.原購(gòu)買價(jià)B.重建價(jià)格C.重置價(jià)格D.市場(chǎng)價(jià)格

46.同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款，說法不正確的是（）。

A.抵押權(quán)