別墅地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計方案

稷下莊園——土地規(guī)劃案

劉浩文陳家賓夏雷成員：1前言

別墅作為“成功、富有”的象征，代表了生活的“最高境界”它有著稀缺的外部環(huán)境，有節(jié)制張揚(yáng)的室內(nèi)空間，具有靈性的多重庭院，豐富多彩的外立面變化，寬闊大氣的社區(qū)道路，超大型會所，自然優(yōu)美的中央公園，足夠的私密性，完美的細(xì)節(jié)

現(xiàn)在，淄博人民收入有所提高，城市白領(lǐng)階層、中產(chǎn)階級的形成，更使居住理念發(fā)生了深刻的變化。如果說，“擴(kuò)大居住面積，改善居住條件”是“第一波”，“優(yōu)化居住環(huán)境，講究生活質(zhì)量”是“第二波”的話，那么淄博樓市將在近兩、三年進(jìn)入“第三波”——“追求回歸自然，提高生活品位”。繼多層、高層、小高層產(chǎn)品之后，更接近自然風(fēng)景將成為市民居住所關(guān)注的熱點(diǎn)方向，所以別墅將成為今后幾年淄博樓市關(guān)注的熱點(diǎn)之一。對于淄博的開發(fā)商來說，別墅物業(yè)開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)從總體來說并不豐富，但大多數(shù)參與別墅開發(fā)的房產(chǎn)商，都在做著努力——讓產(chǎn)品更具個性，讓客戶更加心動，讓物業(yè)品牌更有魅力！2市場篇市場基本情況區(qū)域市場情況別墅產(chǎn)品市場情況別墅消費(fèi)市場情況項(xiàng)目定位的可行性3一別墅產(chǎn)品情況分析別墅的產(chǎn)品情況產(chǎn)品建筑形態(tài)多樣化，目前市場供應(yīng)以聯(lián)排別墅和花園洋房為主。獨(dú)棟別墅供應(yīng)量較少。從市場亮相和準(zhǔn)備亮相的項(xiàng)目的供應(yīng)量來看，聯(lián)排別墅占了55%，花園洋房占35%，獨(dú)棟別墅占10%。這一方面意味著聯(lián)排別墅的供給量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于花園洋房和獨(dú)棟別墅，說明消費(fèi)者接受聯(lián)排的幾率大，聯(lián)排別墅很占優(yōu)勢，其前景很好。4建筑形態(tài)狀況5建筑風(fēng)格狀況建筑風(fēng)格正朝兩個方向發(fā)展：一是歐美建筑風(fēng)格，二是中式民居建筑風(fēng)格吸取了民居建筑精華的民居建筑。借用歐美建筑風(fēng)格，大量糅合，創(chuàng)新，并保留一些歐美的建筑風(fēng)格，結(jié)合實(shí)際重新設(shè)計，成為別墅建筑風(fēng)格的主流，給人們創(chuàng)造一片自己的天地，可以自由創(chuàng)新，體現(xiàn)個性。6！7別墅面積狀況聯(lián)排別墅供應(yīng)主要集中在150-250㎡

結(jié)合銷售情況來看，聯(lián)排別墅受市場歡迎的在200-250㎡，8獨(dú)棟別墅主要集中在300-400㎡。獨(dú)棟別墅受市場歡迎的面積主要集中在小獨(dú)棟250-300㎡、350-400㎡的獨(dú)棟和400-500㎡的豪宅。9二項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱：稷下莊園總面積：21000㎡項(xiàng)目地點(diǎn)：淄博市張店區(qū)人民西路，上海路，華光路交叉處空地10項(xiàng)目的的前景景分析析優(yōu)勢：：項(xiàng)目區(qū)區(qū)域人人文自自然景景觀優(yōu)優(yōu)越，，這是是建別別墅最最重要要的資資源之之一；；交通極極為便便利，，到市市中心心只需需15分鐘鐘的車車程；；項(xiàng)目第第一次次提出出自由由、自自我、、自然然的設(shè)設(shè)計理理念；；項(xiàng)目的的地理理位置置好，，周邊邊配套套齊全全；繁華，，很適適合青青年奮奮斗人人士和和中年年成功功人士士；11威脅：：周邊待待開發(fā)發(fā)用地地較多多；周邊樓樓盤在在短期期內(nèi)消消耗了了部分分有效效客戶戶，隨隨著消消費(fèi)的的離散散需求求日趨趨明顯顯，這這種種消費(fèi)費(fèi)觀念念對產(chǎn)產(chǎn)品要要求更更高，，已成成為本本案的的潛在在較大大威脅脅；12從消費(fèi)費(fèi)力層層面劃劃定目目標(biāo)人人群家庭連連續(xù)年年收入入50萬以以上(具一一次性性付款款能力力)消費(fèi)力論證私營企業(yè)業(yè)主大型企業(yè)管理層家庭連續(xù)年收入20萬以上(具很強(qiáng)首付、月供能力)年收入20萬以上（主要鎖定收入50萬以上、有可支配現(xiàn)金100萬以上人群），具一次性付款或很強(qiáng)首付、月供能力高級白領(lǐng)、金領(lǐng)、政府官員、大學(xué)教授13目標(biāo)人人群：：1在在外外省省創(chuàng)創(chuàng)業(yè)業(yè)成成功功的的淄淄博博人人2私私營營企企業(yè)業(yè)的的富富豪豪3專專業(yè)業(yè)技技術(shù)術(shù)精精尖尖人人員員4在在淄淄博博做做生生意意的的港港臺臺人人5““海海歸歸””派派等等等等14三理理念念篇篇一、、目目標(biāo)標(biāo)消消費(fèi)費(fèi)人人群群訴訴求求理理念念建建立立消費(fèi)費(fèi)者者心心理理密密碼碼分分析析構(gòu)建建對對接接心心理理密密碼碼核核心心理理念念A(yù)B體現(xiàn)現(xiàn)““個性性、、尊尊從從、、自自由由、、真真我我、、健健康康、、舒舒適適、、浪浪漫漫”的生生活活15消費(fèi)費(fèi)者者心心理理密密碼碼分分析析A知己己知知彼彼、、百百戰(zhàn)戰(zhàn)不不殆殆價值值觀觀:強(qiáng)調(diào)調(diào)尊尊從從感感、、居居住住文文化化、、生生活活方方式式、、私私有有領(lǐng)領(lǐng)域域、、自自由由、、真真儒儒雅雅或或附附庸庸風(fēng)風(fēng)雅雅，，對對奢奢華華的的追追求求逐逐漸漸淡淡化化。。文化化素素質(zhì)質(zhì):學(xué)歷歷高高、、對對新新理理念念、、生生活活方方式式認(rèn)認(rèn)知知度度高高、、判判斷斷力力強(qiáng)強(qiáng)。。在服服務(wù)務(wù)方方面面要要求求體體現(xiàn)現(xiàn)尊尊貴貴身身份份、、被被服服從從感感希望望擁擁有有具具特特色色文文化化的的居居住住場場所所要求求全全新新的的生生活活方方式式（（文文化化的的、、自自我我的的））要求求權(quán)權(quán)利利的的、、私私密密的的自自由由領(lǐng)領(lǐng)地地希望望別別人人認(rèn)認(rèn)為為自自己己有有品品位位、、有有文文化化，，喜喜標(biāo)標(biāo)榜榜對奢奢華華的的理理解解已已從從物物質(zhì)質(zhì)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向向精精神神層層面面高學(xué)學(xué)歷歷的的背背景景使使他他們們在在精精神神層層面面有有更更多多的的需需求求能夠夠成成為為倡倡導(dǎo)導(dǎo)新新居居住住理理念念的的響響應(yīng)應(yīng)者者向往往全全新新的的生生活活方方式式，，在在精精神神生生活活領(lǐng)領(lǐng)域域更更上上一一層層對新新物物業(yè)業(yè)常常產(chǎn)產(chǎn)品品不不再再以以體體現(xiàn)現(xiàn)奢奢華華為為標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，更更注注重重文文化化的的內(nèi)內(nèi)涵涵，，內(nèi)內(nèi)心心的的清清凈凈、、自自由由開始強(qiáng)調(diào)調(diào)投資性性、升值值性、第第一居住住需求16構(gòu)建對接接心理密密碼核心心理念B攻其心志志、不戰(zhàn)戰(zhàn)而勝在服務(wù)方方面要求求體現(xiàn)尊尊貴身份份、被服服從感希望擁有有具特色色文化的的居住場場所要求全新新的生生活方式式（文化化的、自自我的））要求權(quán)利利的、私私密的自自由領(lǐng)地地希望別人人認(rèn)為自自己有品品位、有有文化，，喜標(biāo)榜榜講服務(wù)：：提供全方方位星級級酒店服服務(wù)（前前期銷售售服務(wù)、、后期物物管服務(wù)務(wù)）講特色：：特色的、、差異化化的、有有文化根根源的規(guī)規(guī)劃風(fēng)格格、建筑筑風(fēng)格、、園林風(fēng)風(fēng)格講生活：：倡導(dǎo)全新新的生活活方式———自由由自在的的、優(yōu)雅雅情趣的的、個性性自我的的講私域：：規(guī)劃自由由流暢的的、私域域感強(qiáng)的的交通流流線，構(gòu)構(gòu)建區(qū)分分明顯的的私有領(lǐng)領(lǐng)地講品位：：圍繞案名名提出差差異化的的文化理理念，講講究根源源性、張張揚(yáng)性17攻其心志志、不戰(zhàn)戰(zhàn)而勝能夠成為為倡導(dǎo)新新居住理理念的響響應(yīng)者對新物業(yè)業(yè)產(chǎn)品不不再以體體現(xiàn)奢華華為標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，更注注重文化化的內(nèi)涵涵，內(nèi)心心的清凈凈、自由由開始強(qiáng)調(diào)調(diào)開始強(qiáng)強(qiáng)調(diào)投資資性、升升值性、、第一居居住需求求第一居居住需求求講概念：：提出、倡倡導(dǎo)全新新的居住住理念（（構(gòu)建于于他們虛虛榮心指指向的，，如文化化、儒雅雅、有品品位等））講文化：：使他們感感受到物物超所值值——不不僅僅簡簡單的別別墅，更更是一種種文化的的濃縮、、清凈自自由的生生活講投資：：通過區(qū)域域交通的的方便性性、環(huán)境境的稀缺缺性、地地段的升升值性、、戶型設(shè)設(shè)計的合合理性加加強(qiáng)投資資性、升升值性、、第一居居住的實(shí)實(shí)用性對奢華的的理解已已從物質(zhì)質(zhì)轉(zhuǎn)向精精神層面面講精神：：以標(biāo)準(zhǔn)的的別墅配配置為基基礎(chǔ)（不不失奢華華但不重重點(diǎn)宣傳傳），重重點(diǎn)渲染染文化內(nèi)內(nèi)涵，鄙鄙棄對奢奢華的原原始需求求18產(chǎn)品文化化理念構(gòu)構(gòu)建稷下莊園園放樣很歐洲的的、很自自然的很自由的的、很不不羈的很文化的的、很優(yōu)優(yōu)雅的很悠遠(yuǎn)的的、很清清朗的很田園的的、很森森林的…………………………獨(dú)棟別墅墅放樣自由的、、自我的的、不羈羈的、浪浪漫的、、優(yōu)雅的的……油畫的、、歌唱的的、想象象的、純純美的、、浪漫的的……將案名的的放樣寓寓意與庭庭院歐式式別墅的的放樣寓寓意深入入到項(xiàng)目目的每一一個環(huán)節(jié)節(jié)（規(guī)劃劃、建筑筑、園林林、交通通、配套套、包裝裝）———很歐洲洲的、很很文化的的、很優(yōu)優(yōu)雅的、、很自由由的、很很不羈的的、很悠悠遠(yuǎn)的、、很清朗朗的、很很森林的的、很草草原的………19四產(chǎn)品品篇項(xiàng)目名稱稱：稷下下莊園總面積：：21000㎡㎡項(xiàng)目定位位：別墅墅戶型面積積：約200———450㎡項(xiàng)目規(guī)模模：60戶獨(dú)獨(dú)棟——20戶戶聯(lián)聯(lián)排—40戶小區(qū)就應(yīng)應(yīng)該是一一個社區(qū)區(qū)、一個個城市、、一個全全面照顧顧、全員員呵護(hù)的的生活空空間20該別墅區(qū)區(qū)分為A,B,C,D四個區(qū)區(qū)，其中中A,B為聯(lián)排排別墅區(qū)區(qū)，C,D為獨(dú)獨(dú)棟別墅墅區(qū)利用小區(qū)區(qū)主干道道，將小小區(qū)虛擬擬劃分為為幾個組組團(tuán)，，使其有有組織性性與規(guī)律律性、協(xié)協(xié)調(diào)性，，同時重重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)調(diào)組團(tuán)間間的獨(dú)立立性、私私密性，，各組團(tuán)團(tuán)景觀的的獨(dú)立性性，還要要強(qiáng)調(diào)組組團(tuán)內(nèi)各各建筑的的私有領(lǐng)領(lǐng)地。充分利用用周邊環(huán)環(huán)境的地地理形態(tài)態(tài)，主干干道作幾幾處人工工流水淺淺溝水景景，體現(xiàn)現(xiàn)小區(qū)有有山有水水的環(huán)境境格局。。小區(qū)有商商業(yè)建筑筑，會所所與物業(yè)業(yè)綜合建建筑，幼幼兒園等等，著重重其外立立面的整整體包裝裝,突出出項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品本身身的尊貴貴與和諧諧。格調(diào)調(diào)上重點(diǎn)點(diǎn)在于要要與周邊邊環(huán)境的的格調(diào)相相搭配，，起到門門面作用用。一、總平平規(guī)劃21小區(qū)主入入口大，，樹以標(biāo)標(biāo)志性建建筑。體體現(xiàn)出宏宏觀、大大氣。小區(qū)主干干道按單單面人行行道與機(jī)機(jī)動車道道劃分，，實(shí)現(xiàn)人人車分流流。在園林綠綠化上，，要充分分展現(xiàn)出出社區(qū)大大環(huán)境與與自然環(huán)環(huán)境相結(jié)結(jié)合，以以高大喬喬木為主主，營造造自然山山水風(fēng)光光。草地地上種植植無刺、、無毒花花木，并并且顏色色豐富有有層次；；水池邊邊的樹種種宜選用用灌木或或垂柳等等；近建建筑物用用低矮灌灌木、花花草或間間種少量量喬木，，遠(yuǎn)高建建筑物則則結(jié)合組組團(tuán)主題題設(shè)置不不同種類類植被。。22二、產(chǎn)品品規(guī)劃聯(lián)排別墅墅有天有地地，每戶戶獨(dú)門獨(dú)獨(dú)院，設(shè)設(shè)有1至至2個車車位，部部分還有有地下室室。由三三個或三三個以上上的單元元住宅組組成，一一排二至至四層聯(lián)聯(lián)結(jié)在一一起，每每幾個單單元共用用外墻，，有統(tǒng)一一的平面面設(shè)計和和獨(dú)立的的門戶。。建筑面面積每戶戶200平方米米左右【特征】】1、比較較注重項(xiàng)項(xiàng)目選址址，盡量量余地、、余綠、、余水，，交通比比較方便便。2、價位位較低，，為中產(chǎn)產(chǎn)階級中中上層人人士及新新貴階層層度身定定造。3、戶型型設(shè)計豐豐富而前前衛(wèi)，有有特色。。2324252627獨(dú)棟別墅墅上有獨(dú)立立空間，，下有私私家花園園領(lǐng)地，，是私密密性很強(qiáng)強(qiáng)的獨(dú)立立式住宅宅，表現(xiàn)現(xiàn)為上下下左右前前后都屬屬于獨(dú)立立空間，，房屋周周圍都有有面積不不等的綠綠地、院院落?！咎卣鳌克剿矫苄詮?qiáng)，，市場價格格較高，定定位多為高高端品質(zhì)。。！28293031客廳儲藏室清潔房一層平面圖圖廚房餐廳32衛(wèi)生間衛(wèi)生間臥室臥室客廳衛(wèi)生間臥室二層平面圖圖33各戶型層高高做大，可可在3.3米之內(nèi)。。本案各戶型型的衛(wèi)生間間開間尺寸寸做到不小小于2.4米。體體現(xiàn)各戶戶型的多功功能性，考考慮將房間間功能從享享受化、個個性化方面面設(shè)計（如如可考慮增增加雪茄房房、桑拿房房、功能性性半地下室室）。！34三、配套設(shè)設(shè)施基本配置要要求：安全設(shè)施配配套：周邊邊紅外線監(jiān)監(jiān)控；電視視監(jiān)控；電電子巡更系系統(tǒng)、保安安24小時時人工巡邏邏；呼叫系系統(tǒng)。生活與休閑閑配套：超超市、無公公害蔬菜市市場、自助助銀行、社社區(qū)醫(yī)療中中心、小型型商務(wù)中心心、汽車美美容中心、、客戶俱樂樂部、老年年休閑中心心，園林背背景音樂等等。運(yùn)動配套：：漫步道、、晨跑道、、籃球場、、網(wǎng)球場、、健身中心心、兒童樂樂園等。35智能化管理理服務(wù)：□周界報警警系統(tǒng)□□紅外外線及閉路路電視監(jiān)控控系統(tǒng)□□可視對講講系統(tǒng)□門窗防盜盜系統(tǒng)□□煤氣氣泄露報警警系統(tǒng)□□給排水監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)□輸配電監(jiān)監(jiān)測系統(tǒng)□□照明監(jiān)監(jiān)測系統(tǒng)□□緊急求求助按鈕□寬帶網(wǎng)入入戶36市場均價為為18617元/平平米；面積多在200-500平米米之間根據(jù)數(shù)據(jù)調(diào)調(diào)查分析，，以及本案案區(qū)位情況況等考慮，，初步定價價為：獨(dú)棟別墅：：23999元/㎡㎡聯(lián)排別墅：：18999元/㎡㎡37第五章銷銷售篇一、銷售核核心策略營銷核心理理念項(xiàng)目營銷的的核心思想想是將項(xiàng)目目的產(chǎn)品理理念和產(chǎn)品品價值理念念，用最迎迎合目標(biāo)客客戶的語言言訴求和宣宣傳手法，，傳達(dá)至客客戶并對客客戶的心理理密碼進(jìn)行行緊密對接接。即將別別墅所帶代代表的：