全國物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位培訓(xùn)班培訓(xùn)教材

12/7/20221龔國慶全國物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位培訓(xùn)班培訓(xùn)教材物業(yè)管理概論12/7/20222龔國慶一、物業(yè)概念物業(yè)—Property財產(chǎn)、擁有物—房地產(chǎn)、不動產(chǎn)。單位性房地產(chǎn)的稱謂。已建成并投入使用的各類建筑物及其相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場地。12/7/20223龔國慶二、物業(yè)的分類居住。廠房（主要指標準廠房）、倉庫、庫場。辦公。商業(yè)。交通運輸。12/7/20224龔國慶二、物業(yè)的分類（續(xù)一）郵政、通訊、廣播、電視。賓館、飲食、服務(wù)、旅游。文化、教育、科研。衛(wèi)生。體育。12/7/20225龔國慶12/7/20226龔國慶書本內(nèi)容：物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人委托、依據(jù)委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目進行維護、修繕和整治，并提供綜合性的有償服務(wù)。全國條例：指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。三、物業(yè)管理概念12/7/20227龔國慶四、現(xiàn)代物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展19世紀60年代的英國。工業(yè)發(fā)展高漲，勞動力需求大。大量人口的涌入，房屋及設(shè)施滿足不了需要。多人使用，環(huán)境條件差。拖欠租金，人為破壞。嚴重影響業(yè)主的經(jīng)濟收益。奧克維婭·希爾女士制定了住宅的管理辦法。12/7/20228龔國慶40年代大移民潮木屋時代50年代九龍石硤尾大火早期公屋60年代私人大廈初級物業(yè)管理70年代美孚新村綜合物業(yè)管理80年代物業(yè)管理成為置業(yè)選擇因素五、物業(yè)管理在香港的發(fā)展過程12/7/20229龔國慶六、國內(nèi)物業(yè)管理的發(fā)展過程1981年3月深圳市物業(yè)管理公司成立1991年深圳萬科“天景花園”成立業(yè)主管理委員會1993年成立深圳市物業(yè)管理協(xié)會1994年頒布了我國第一部地方性物業(yè)管理法規(guī)——《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》1994年深圳“蓮花北村”首次物業(yè)管理招投標1994年4月，建設(shè)部頒布實施了我國有關(guān)物業(yè)管理的第一個部門規(guī)章《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，《辦法》明確要求在新建小區(qū)推行物業(yè)管理制度。1994年以來，廣東、上海、重慶、深圳等20多個省、市相繼出臺了地方物業(yè)管理條例。12/7/202210龔國慶國內(nèi)物業(yè)業(yè)管理發(fā)發(fā)展過程程（續(xù)一））1995年，全全國第一一次物業(yè)業(yè)管理工工作座談?wù)剷谇嗲鄭u召開開。1996年12月3日深深圳“鹿鹿丹村”首次次公開招投標標1997年，，全國第二次次物業(yè)管理工工作座談會在在大連召開。。1999年，，全國第三次次物業(yè)管理工工作座談會在在深圳召開，，時任建設(shè)部部部長俞正聲聲、副部長宋宋春華出席，，宋春華在會會上作了《培培育和規(guī)范物物業(yè)管理市場場，推動物業(yè)業(yè)管理工作健健康發(fā)展》的的報告，會議議規(guī)模大大超超過了前兩次次會議。2000年10月，中國國物業(yè)管理協(xié)協(xié)會在北京正正式成立，共共有878家家物業(yè)管理單單位成為首批批會員，選舉舉產(chǎn)生了首屆屆理事會，理理事會懇請宋宋春華擔任名名譽會長。謝謝家瑾任首屆屆會長，徐俊俊達任常務(wù)副副會長兼秘書書長。12/6/202211龔國慶2002年年3月月，，中中央央電電視視臺臺《《焦焦點點訪訪談?wù)劇贰窓跈谀磕窟B連續(xù)續(xù)報報道道了了上上海海某某住住宅宅小小區(qū)區(qū)物物業(yè)業(yè)管管理理工工作作人人員員將將業(yè)業(yè)主主打打成成骨骨折折的的惡惡性性事事件件。。當當年年““3··15””消消費費者者權(quán)權(quán)益益日日，，建建設(shè)設(shè)部部總總經(jīng)經(jīng)濟濟師師、、住住宅宅與與房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)司司司司長長謝謝家家瑾瑾，，就就物物業(yè)業(yè)管管理理方方面面存存在在的的問問題題接接受受中中央央電電視視臺臺《《生生活活》》欄欄目目的的記記者者專專訪訪。。2003年年6月2003年7月14日，全國物業(yè)管理工作會議在北京召開。（學(xué)習、宣傳、貫徹條例）12/6/202212龔國慶慶七、《《物業(yè)業(yè)管理理條例例》2003年年5月月28日國國務(wù)院院第9次會會議通通過2003年年6月月8日日頒布布自2003年9月1日起起施行行12/6/202213龔國慶八、物業(yè)管管理的基本本內(nèi)容常規(guī)性的公公共服務(wù)（（基本、必必須的）針對性服務(wù)務(wù)（特定、、有償服務(wù)務(wù)）委托性專項項服務(wù)12/6/202214龔國國慶慶九、、物物業(yè)業(yè)管管理理的的目目的的和和任任務(wù)務(wù)創(chuàng)造造安安居居樂樂業(yè)業(yè)的的生生產(chǎn)產(chǎn)、、生生活活環(huán)環(huán)境境A.服服務(wù)務(wù)行行業(yè)業(yè)——第第三三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)B.產(chǎn)產(chǎn)品品無無形形——服服務(wù)務(wù)C.產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)量量不不易易量量化化物業(yè)業(yè)的的保保值值增增值值12/6/202215龔國國慶慶十、、物物業(yè)業(yè)管管理理與與傳傳統(tǒng)統(tǒng)房房屋屋管管理理的的區(qū)區(qū)別別比較項目傳統(tǒng)房屋管理物業(yè)管理物業(yè)產(chǎn)權(quán)國有業(yè)主私有單位性質(zhì)事業(yè)單位企業(yè)單位管理人員政府委派公開聘用管理手段行政法律、經(jīng)濟管理范圍狹小廣泛經(jīng)費來源收租養(yǎng)房自籌費用狀況嚴重不足收支平衡、稍有盈余。服務(wù)方式無償有償服務(wù)效果房損嚴重、壽命縮短。維護很好，保值增值。12/6/202216龔國慶慶十一、、物業(yè)業(yè)管理理的特特征社會化化：適適應(yīng)社社會化化大生生產(chǎn)專專業(yè)分分工的的需求求，需需要全全社會會的參參與、、監(jiān)督督。專業(yè)化化：專專門的的組織織機構(gòu)構(gòu)、專專業(yè)從從業(yè)人人員、、專業(yè)業(yè)的管管理技技術(shù)。。企業(yè)化化：物物業(yè)管管理機機構(gòu)依經(jīng)營性：物業(yè)管理實行有償服務(wù)，在市場獲取合理利潤。12/6/202217龔國國慶慶十二二、、物物業(yè)業(yè)管管理理的策劃階段段、前期期準備階階段（前前期準備備）啟動階段段（物業(yè)業(yè)交付使使用初期期）日常運作作階段（（正常運運作期）12/6/202218龔國慶策劃階段早期介入A.檢討設(shè)設(shè)計方案（（對日后管管理不利因因素作出改改善建議））。B.參與有有關(guān)承建商商會議，檢檢討進度。。C.協(xié)助列列出遺漏工工程供發(fā)展展商跟進。。12/6/202219龔國慶策劃階段制定物業(yè)管管理服務(wù)方方案A.確定管管理檔次。。B.確定服服務(wù)標準。。C.財務(wù)收收支預(yù)算。。選聘/組建建物業(yè)管理理機構(gòu)12/6/202220前期準備階段段機構(gòu)的設(shè)置/人員編制。。人員選聘/培培訓(xùn)。編制業(yè)主臨時時公約/守則則。草擬工作細則則。設(shè)立財務(wù)制度度。物業(yè)租售的代代理。12/6/202221龔國慶慶前期階階段之之重點點管理理（外部部）配套設(shè)設(shè)施：：道路路、商商業(yè)、、活動動場所所、垃垃圾處處理等等。能源：：水、、電、、氣。。保安消消防：：車場場、住住宅、、設(shè)備備。人文環(huán)環(huán)境：：綠化化布置置/選選種/高度度/搭搭配、、園林林景觀觀策劃劃等。。建筑材材料：：外墻墻、公公共場場所材材料易易維護護和更更換。?？萍歼\運用：：智能能化、12/6/202222龔國國慶慶前期期階階段段之之重重點點管管理理（室室內(nèi)內(nèi)））物業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)格格：：電電梯梯數(shù)數(shù)目目/速速度度、、樓樓低低高高度度、、公公共共照照明明、、洗洗手手間間數(shù)數(shù)量量等等。。用戶戶單單元元：：單單元元面面積積、、管管道道、、家家電電設(shè)設(shè)備備、、陽陽臺臺綜綜合合比比例例。。內(nèi)部部空空間間：：使使用用功功能能分分區(qū)區(qū)明明顯顯、、細細節(jié)節(jié)空空間間。。環(huán)保保材材料料：：涂涂料料、、門門窗窗、、管管線線。。12/6/202223龔國慶有關(guān)前期期物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)的法規(guī)規(guī)內(nèi)容第二十一一條在在業(yè)主主、業(yè)主主大會選選聘物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)之前前，建設(shè)設(shè)單位選選聘物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)的，，應(yīng)當簽簽訂書面面的前期期物業(yè)服服務(wù)合同同。第二十二二條建建設(shè)單單位應(yīng)當當在銷售售物業(yè)之之前，制制定業(yè)主主臨時公公約。第二十四四條國國家提提倡建設(shè)設(shè)單位按按照房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與物業(yè)業(yè)管理相相分離的的原則，，通過招招投標的的方式選選聘具有有相應(yīng)資資質(zhì)的物12/6/202224龔國慶架構(gòu)設(shè)立立人員準備備工程技術(shù)術(shù)環(huán)境維護安全管理物業(yè)服務(wù)正常運作前期介入的的步驟12/6/202225龔國慶啟動階段物業(yè)的接管管驗收用戶入住產(chǎn)權(quán)備案/檔案資料料的建立首次業(yè)主大大會的召開開和業(yè)主委委員會的正正式成立12/6/202226龔國慶有關(guān)業(yè)主大會會的法規(guī)內(nèi)容容第八條物業(yè)業(yè)管理區(qū)域內(nèi)內(nèi)全體業(yè)主組組成業(yè)主大會會。第九條一個個物業(yè)管理區(qū)區(qū)域成立一個個業(yè)主大會。。第十二條業(yè)業(yè)主大會會會議可以采用用集體討論的的形式，也可可以采用書面面征求意見的的形式；但應(yīng)應(yīng)當有物業(yè)管管理區(qū)域內(nèi)持持有１／２以以上投票權(quán)的的業(yè)主參加。。12/6/202227龔國慶有關(guān)業(yè)主大會會的法規(guī)內(nèi)容容（續(xù)一）業(yè)主可以委托托代理人參加加業(yè)主大會會會議。業(yè)主大會作出出決定，必須須經(jīng)與會業(yè)主主所持投票權(quán)權(quán)１／２以上上通過。業(yè)主主大會作出制制定和修改業(yè)業(yè)主公約、業(yè)業(yè)主大會議事事規(guī)則，選聘聘和解聘物業(yè)業(yè)管理企業(yè)，，專項維修資資金使用和續(xù)續(xù)籌方案的決決定，必須經(jīng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)業(yè)主所持投票票權(quán)２／３以以上通過。業(yè)主大會的決決定對物業(yè)管管理區(qū)域內(nèi)的的全體業(yè)主具具有約束力。。12/6/202228龔國慶有關(guān)業(yè)主大會會的法規(guī)內(nèi)容容（續(xù)二）第二十條業(yè)主大會、業(yè)業(yè)主委員會應(yīng)應(yīng)當配合公安安機關(guān)，與居居民委員會相相互協(xié)作，共共同做好維護護物業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)的社會會治安等相關(guān)關(guān)工作。在物業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)，業(yè)主主大會、業(yè)主主委員會應(yīng)當當積極配合相相關(guān)居民委員員會依法履行行自治管理職職責，支持居居民委員會開開展工作，并并接受其指