ch 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理組織系統(tǒng)

第2章房地產(chǎn)項(xiàng)目組織系統(tǒng)本章主要內(nèi)容包括：1．房地產(chǎn)項(xiàng)目組織的主要工作和過程；2．房地產(chǎn)項(xiàng)目組織的特點(diǎn)和設(shè)置運(yùn)行的基本原則；3．房地產(chǎn)項(xiàng)目組織的基本形式和一般選擇思路；4．房地產(chǎn)項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)的構(gòu)成及其主要工作；5．房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)項(xiàng)目管理者的素質(zhì)和能力的要求。2.1房地產(chǎn)項(xiàng)目組織概論1.有關(guān)概念（1）組織組織通常為組織機(jī)構(gòu)或組織行為。組織機(jī)構(gòu)是按一定的領(lǐng)導(dǎo)體制、部門設(shè)置、層次劃分、職責(zé)分工、規(guī)章制度和信息系統(tǒng)等構(gòu)成的有機(jī)體，是可完成一定任務(wù)的社會(huì)人的結(jié)合形式。組織行為是通過一定的權(quán)力和影響力，為達(dá)到一定目標(biāo)，對(duì)所需要的資源進(jìn)行合理配置，同時(shí)處理人和人、人和事、人和物等各種關(guān)系的活動(dòng)。整個(gè)組織的職能是通過兩者的有機(jī)結(jié)合而實(shí)現(xiàn)的。組織機(jī)構(gòu)的主要作用：1.組織結(jié)構(gòu)是一切協(xié)調(diào)活動(dòng)的前提和基礎(chǔ)2.組織結(jié)構(gòu)確定了正式關(guān)系與職責(zé)的形式，形成組織的責(zé)任體系；3.組織結(jié)構(gòu)確定了一定的權(quán)力系統(tǒng)；4.組織結(jié)構(gòu)形成信息溝通體系。1）項(xiàng)目組織

2）項(xiàng)目管理組織

它們是兩個(gè)不同的、而又相互聯(lián)系的概念。項(xiàng)目管理組織作為一個(gè)組織單位，也必然包括在項(xiàng)目組織之中。（2）項(xiàng)目組織與項(xiàng)目管理組織項(xiàng)目組織與項(xiàng)目管理組織不同點(diǎn)：任務(wù)不同；層面不同；機(jī)構(gòu)不同共同點(diǎn)：項(xiàng)目組織的特征一次性類型多樣性結(jié)構(gòu)的復(fù)雜性多變性與企業(yè)組織之間關(guān)系復(fù)雜項(xiàng)目組織基本特征（3）項(xiàng)目組織系統(tǒng)項(xiàng)目組織系統(tǒng)——是為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目組織職能而建立的項(xiàng)目組織運(yùn)作體系，既包括組織體系結(jié)構(gòu)，又包括組織運(yùn)行結(jié)構(gòu)。其主要運(yùn)行程序包括設(shè)計(jì)與建立、運(yùn)行和調(diào)整等階段。

①項(xiàng)目組織的設(shè)計(jì)與建立

②組織運(yùn)行

③項(xiàng)目組織調(diào)整

2．房地產(chǎn)項(xiàng)目組織的基本結(jié)構(gòu)（1）房地產(chǎn)項(xiàng)目工作主要有兩種形式：

①專業(yè)型工作，一般由專業(yè)承包公司或主管部門承擔(dān)；

②管理型工作，一般由管理人員承擔(dān)。

（2）項(xiàng)目組織的基本結(jié)構(gòu)層次①項(xiàng)目的所有者或上層領(lǐng)導(dǎo)。

②項(xiàng)目管理者（項(xiàng)目的組織層）

③項(xiàng)目具體任務(wù)的承擔(dān)者（項(xiàng)目操作層）。

項(xiàng)目管理者圖3-1項(xiàng)目組織的基本層次結(jié)構(gòu)項(xiàng)目所有者（業(yè)主）承包商項(xiàng)目的不同階段，上述三個(gè)層次的人員承擔(dān)的任務(wù)不同：項(xiàng)目前期策劃階段，主要是由投資者（業(yè)主）對(duì)項(xiàng)目的目標(biāo)進(jìn)行設(shè)計(jì)。項(xiàng)目設(shè)計(jì)和計(jì)劃階段。主要工作移向項(xiàng)目的組織層、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位。項(xiàng)目施工階段。項(xiàng)目組織層和實(shí)施層的工作將進(jìn)入高潮。項(xiàng)目后期管理階段，三個(gè)層次都必須有相當(dāng)大的投入。3．房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目組織織的策策劃項(xiàng)目組組織策策劃——是是根據(jù)據(jù)項(xiàng)目目和項(xiàng)項(xiàng)目參參與方方的具具體情情況以以及環(huán)環(huán)境條條件而而進(jìn)行行的項(xiàng)項(xiàng)目組組織的的計(jì)劃劃與設(shè)設(shè)計(jì)，，是項(xiàng)項(xiàng)目管管理的的一項(xiàng)項(xiàng)重要要管理理工作作，是是一個(gè)個(gè)復(fù)雜雜的過過程，，包含含許多多內(nèi)容容。從項(xiàng)目目組織織策劃劃的流流程可可知，，項(xiàng)目目組織織策劃劃是一一個(gè)復(fù)復(fù)雜過過程，，需要要做許許多工工作：：①在項(xiàng)項(xiàng)目組組織策策劃前前期。②在項(xiàng)項(xiàng)目組組織策策劃中中期。③在項(xiàng)項(xiàng)目組組織策策劃后后期。項(xiàng)目組組織策策劃過過程項(xiàng)目管理模式項(xiàng)目管理組織項(xiàng)目管理工作流程項(xiàng)目管理職能分解項(xiàng)目分標(biāo)策劃項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)項(xiàng)目招標(biāo)與合同擬訂合同文件、項(xiàng)目手冊(cè)項(xiàng)目標(biāo)書和合同文件擬訂圖3－2項(xiàng)目組織策劃過程項(xiàng)目總目標(biāo)分析項(xiàng)目總體設(shè)計(jì)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)分解項(xiàng)目實(shí)施組織策劃這些是項(xiàng)目前期策劃的工作內(nèi)容，是進(jìn)行組織策劃的基礎(chǔ)。責(zé)任矩矩陣責(zé)任矩矩陣2.2房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目組織織的特特點(diǎn)與與基本本原則則1．房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目組織織的特特點(diǎn)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目組織織：是房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的的參與與者、、合作作者為為了完完成項(xiàng)項(xiàng)目的的工作作任務(wù)務(wù)，而而按一一定的的規(guī)則則構(gòu)成成的有有機(jī)整整體，，是由由項(xiàng)目目的行行為主主體構(gòu)構(gòu)成的的組織織系統(tǒng)統(tǒng)。特點(diǎn)（1））組織織目標(biāo)標(biāo)明確確（2））組織織結(jié)構(gòu)構(gòu)的完完整性性（3））組織織形式式具有有一次次性、、暫時(shí)時(shí)性（4））項(xiàng)目目組織織與企企業(yè)組組織之之間具具有關(guān)關(guān)聯(lián)性性①項(xiàng)目目組織織依附附于企企業(yè)組組織②項(xiàng)目目組織織又具具有一一定的的獨(dú)立立性（5）項(xiàng)目目組織易易受到相相關(guān)部門門不同程程度的影影響（6）項(xiàng)項(xiàng)目組織織有高度度的彈性性、可變變性（7）項(xiàng)項(xiàng)目組織織沒有固固定的組組織文化化（8）項(xiàng)項(xiàng)目組織織有自身身的結(jié)構(gòu)構(gòu)和組織織關(guān)系①專業(yè)與與行政的的關(guān)系②合同關(guān)關(guān)系如果遇到到問題，，先通過過合同、、法律、、經(jīng)濟(jì)等等手段來來解決問問題，而而不要先先采用行行政手段段解決有有關(guān)問題題。2．房地地產(chǎn)項(xiàng)目目組織的的基本原原則（1）目目標(biāo)統(tǒng)一一原則（2）責(zé)責(zé)權(quán)利平平衡原則則①權(quán)責(zé)對(duì)對(duì)等②權(quán)力的的制約與與保護(hù)③責(zé)任到到位，獎(jiǎng)獎(jiǎng)罰分明明（3）靈靈活性和和適用性性相結(jié)合合的原則則（4）組組織制衡衡原則（5）保保持項(xiàng)目目組成人人員及其其責(zé)任的的連續(xù)性性和統(tǒng)一一性原則則①項(xiàng)目的的整體性性工作最最好由一一個(gè)單位位或部門門全面負(fù)負(fù)責(zé)管理理、統(tǒng)籌籌安排。。②②項(xiàng)目的的主要承承擔(dān)者應(yīng)應(yīng)對(duì)項(xiàng)目目的最終終成果負(fù)負(fù)責(zé)。（6）合理理安排項(xiàng)項(xiàng)目組織織管理跨跨度與管管理層次次原則管理跨度度：又稱管理理幅度，，是指某某一組織織單元直直接管理理下一層層次組織織單元的的數(shù)量。。管理層次次：是指一個(gè)個(gè)組織總總的結(jié)構(gòu)構(gòu)層次。。①窄跨度度、多層層次的組組織結(jié)構(gòu)構(gòu)②②寬跨度度、少層層次的組組織結(jié)構(gòu)構(gòu)（7）合合理授權(quán)權(quán)原則①按所完完成的任任務(wù)和預(yù)預(yù)期取得得的結(jié)果果進(jìn)行合合理授權(quán)權(quán)。②采取分分權(quán)形式式對(duì)組織織進(jìn)行授授權(quán)。③應(yīng)謹(jǐn)慎慎授權(quán)。。組織結(jié)構(gòu)構(gòu)的構(gòu)成成因素組織結(jié)構(gòu)構(gòu)的構(gòu)成成的四因因素管理層次次管理跨度度管理部門門管理職責(zé)責(zé)管理跨度度確定管理理跨度應(yīng)應(yīng)當(dāng)考慮慮的因素素主要有有:（1）管理者者所處的的層次（2）被管理理者所處處的層次次（3）工作性性質(zhì)（4）管理者者的意識(shí)識(shí)（5）組織群群體的凝凝聚力2.3房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的組組織形式式1．房地地產(chǎn)項(xiàng)目目的分標(biāo)標(biāo)方式（1）項(xiàng)項(xiàng)目分標(biāo)標(biāo)及其作作用項(xiàng)目分標(biāo)標(biāo)：是指在在項(xiàng)目結(jié)結(jié)構(gòu)分解解的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，按按一定的的規(guī)則將將整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目任務(wù)務(wù)和工作作分解為為若干個(gè)個(gè)包（或或標(biāo)段））的過程程。①分標(biāo)可可保障項(xiàng)項(xiàng)目總目目標(biāo)的順順利實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。②分標(biāo)可可明確地地、靈活活地對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)實(shí)施控控制。③分標(biāo)策策劃是項(xiàng)項(xiàng)目管理理的一種種手段，，可以分分清項(xiàng)目目主次。（2）分分標(biāo)的依依據(jù)①業(yè)主方方面：利益目標(biāo)標(biāo)、項(xiàng)目目戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃、管管理水平平、管理理力量、、對(duì)項(xiàng)目目管理介介入程度度以及管管理風(fēng)格格、對(duì)工工程師和和承包商商的信任任程度、、對(duì)工期期、質(zhì)量量的要求求等。②承包商商方面：：企業(yè)資信信、經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)、規(guī)模模、管理理風(fēng)格與與水平、、抗風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)能力……③房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目方方面；類型、規(guī)規(guī)模、特特點(diǎn)、技技術(shù)復(fù)雜雜度④環(huán)境方方面：軟環(huán)境、硬環(huán)境境、人們們的社會(huì)會(huì)信任程程度…..（3）分分標(biāo)的方方式1）分階階段、分分專業(yè)的的項(xiàng)目平平行分標(biāo)標(biāo)方式。①有利于于加強(qiáng)業(yè)業(yè)主對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的管管理。②有利于于保證業(yè)業(yè)主對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目計(jì)劃劃和設(shè)計(jì)計(jì)的主線線清晰。③，主合合同關(guān)系系復(fù)雜，，存在大大量的管管理工作作。管管理成本本高。④業(yè)主存存在大量量的、困困難的協(xié)協(xié)調(diào)工作作。分階段平平行分標(biāo)標(biāo)方式結(jié)結(jié)構(gòu)……業(yè)主勘察土建設(shè)計(jì)監(jiān)理安裝設(shè)備供應(yīng)圖3-3分階段平行分標(biāo)方式結(jié)構(gòu)2）總承承包方式式——項(xiàng)目總承承包也稱稱一攬子子承包，，或叫““交鑰匙匙”(Turn-key)承包。這這種承包包方式，，業(yè)主對(duì)對(duì)擬建項(xiàng)項(xiàng)目的要要求和條條件，只只概略地地提出一一般意向向，而由由承包商商對(duì)工程程項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行可行行性研究究，并對(duì)對(duì)工程項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)的計(jì)劃劃、設(shè)計(jì)計(jì)、采購(gòu)購(gòu)、施工工和竣工工等全部部建設(shè)活活動(dòng)實(shí)行行總承包包。分包商1分包商2分包商3分包商4……業(yè)主咨詢“設(shè)計(jì)—施工—供應(yīng)”形式的總承包商圖3-4總承包結(jié)構(gòu)方式總承包方方式的特點(diǎn)：：①業(yè)主合合同關(guān)系系簡(jiǎn)單，，有利于于業(yè)主對(duì)對(duì)項(xiàng)目的的總體管管理與規(guī)規(guī)劃。②總承包包項(xiàng)目有有利于總總承包商商對(duì)項(xiàng)目目進(jìn)行統(tǒng)統(tǒng)一管理理。③總承包包項(xiàng)目的的責(zé)任體體系是完完備的。④總承包包方式對(duì)對(duì)總承包包商要求求較高。⑤總承包項(xiàng)項(xiàng)目對(duì)業(yè)業(yè)主與承承包商雙雙方都有有利。3）設(shè)計(jì)或或施工總總分包模模式這種模式式與項(xiàng)目目總承包包不同，，業(yè)主將將工程項(xiàng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)和施工工任務(wù)分分別發(fā)包包給一個(gè)個(gè)設(shè)計(jì)承承包單位位和一個(gè)個(gè)施工承承包單位位，并分分別與設(shè)設(shè)計(jì)和施施工單位位簽訂承承包合同同。它是是處于工工程項(xiàng)目目總承包包和平行行承包之之間的一一種承包包模式。。設(shè)計(jì)或施施工總分分包模式式業(yè)主設(shè)計(jì)總包施工總包設(shè)計(jì)分包1設(shè)計(jì)分包3設(shè)計(jì)分包2施工分包1施工分包3施工分包2設(shè)計(jì)或施施工總分分包模式式優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)：設(shè)計(jì)完成成后招標(biāo)標(biāo)，有利利于業(yè)主主對(duì)項(xiàng)目目投資的的控制；；施工圖和和合同條條款便于于業(yè)主進(jìn)進(jìn)行工程程項(xiàng)目質(zhì)質(zhì)量控制制；缺點(diǎn)點(diǎn):設(shè)計(jì)、施施工分別別招標(biāo)，，業(yè)主協(xié)協(xié)調(diào)管理理難度高高；容易導(dǎo)致致設(shè)計(jì)與與施工脫脫節(jié)4）聯(lián)合體體承包模模式聯(lián)合體是是指由多多家承包包企業(yè)為為了承包包某項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)而組成成的一次次性組織織機(jī)構(gòu)。。聯(lián)合體體的組建建一般遵遵循一定定的原則則。優(yōu)點(diǎn)：增強(qiáng)了競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)能力力與抗風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)能力力；業(yè)主合同同關(guān)系簡(jiǎn)簡(jiǎn)單；聯(lián)合體的的成員之之間合作作關(guān)系穩(wěn)穩(wěn)定。初步設(shè)計(jì)計(jì)縮短工期期詳細(xì)細(xì)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)ⅠⅡⅡⅢⅢ招標(biāo)標(biāo)文文件件ⅠⅡⅡⅢⅢ招標(biāo)標(biāo)ⅠⅡⅡⅢⅢ施工工ⅠⅡⅡⅢⅢ(a)總承包制制(b)CM制圖2-5總承包制制和CM制比較圖圖業(yè)主審審查批批選選定定竣竣工要要求初步設(shè)計(jì)計(jì)批準(zhǔn)詳詳細(xì)細(xì)設(shè)計(jì)準(zhǔn)準(zhǔn)招招標(biāo)文文件招標(biāo)總包施工投產(chǎn)5）CM模式（ConstructionManagement的縮寫））CM模式：是指CM單位接受受業(yè)主的的委托，，組織方方式協(xié)調(diào)調(diào)設(shè)計(jì)、、管理施施工的承承發(fā)包模模式，是是一種特特定的分分標(biāo)模式式，其出出發(fā)點(diǎn)是是縮短工工程建設(shè)設(shè)工期。。

這種種模式的的特點(diǎn)：：①采用““FastTrack”生產(chǎn)組織織方式。②采用委委托CM單位的生生產(chǎn)組織織形式。③采用““成本+利潤(rùn)““的計(jì)價(jià)價(jià)方式。CM模式的類類型：①非代理理型（CM/Non-Agency）。②代理型（（CM/Agency）。CM模式業(yè)主主建設(shè)經(jīng)理(CM)承包商分包商分包商供貨商CM模式非代理理型示意圖圖……工程設(shè)計(jì)供貨商CM模式的類型型：①非代理型型（CM/Non-Agency）的特點(diǎn)CM單位相當(dāng)于于承包商的的身份（非非真正意義義的承包商商——合同不同）），而不是是業(yè)主代理理的身份；；CM單位可直接接與分包商商簽訂合同同對(duì)分包任任務(wù)進(jìn)行發(fā)發(fā)包；②代理型（（CM/Agency）CM單位以業(yè)主主代理的身身份參與工工作；不直接從事事施工活動(dòng)動(dòng)，不負(fù)責(zé)責(zé)分包任務(wù)務(wù)的發(fā)包；；是由業(yè)主與與分包商簽簽訂合同，，CM單位與分包包商無合同同關(guān)系。CM模式CM模式的優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)：（1）建設(shè)周期期短（非非線性的階階段施工法法）；（2）CM經(jīng)理的早期期介入，有有利于設(shè)計(jì)計(jì)的優(yōu)化；；CM模式改變了了傳統(tǒng)管理理模式中項(xiàng)項(xiàng)目涉及的的各方關(guān)系系、依靠合合同調(diào)解的的作法，代代之以依賴賴建筑師和和（或）工工程師、CM經(jīng)理和承包包商在項(xiàng)目目實(shí)施中的的合作，完完成項(xiàng)目的的投資控制制、進(jìn)度計(jì)計(jì)劃與質(zhì)量量控制和設(shè)設(shè)計(jì)工作，，這種方法法被成為項(xiàng)項(xiàng)目組法。。CM經(jīng)理與設(shè)計(jì)計(jì)單位是相相互協(xié)調(diào)關(guān)關(guān)系，CM單位在一定定程度上不不是單純按按圖施工，，他可以通通過合理化化建議來影影響設(shè)計(jì)。。CM模式的缺點(diǎn)點(diǎn):（1）對(duì)CM經(jīng)理的要求求較高。CM經(jīng)理所在單單位的資質(zhì)質(zhì)和信譽(yù)都都應(yīng)該比較較高，而且且具備高素素質(zhì)的從業(yè)業(yè)人員。（2）分項(xiàng)招標(biāo)標(biāo)導(dǎo)致承包包費(fèi)高。2．房地產(chǎn)項(xiàng)目目的組織結(jié)結(jié)構(gòu)形式（1）寄生生式項(xiàng)目組組織1）寄生式式項(xiàng)目組織織的定義與與形式寄生式項(xiàng)目目組織：依賴于原企企業(yè)而組建建，其組織織機(jī)構(gòu)和組組織人員來來源于原企企業(yè)，并手手原企業(yè)的的組織形式式的限制和和制約。若項(xiàng)目任務(wù)務(wù)落實(shí)給某某一職能部部門，則這這種組織被被稱為部門門控制式項(xiàng)目目組織。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)原企業(yè)職能部門項(xiàng)目組織經(jīng)理及其職能部門設(shè)計(jì)土建安裝設(shè)備采購(gòu)計(jì)劃與控制成本管理設(shè)計(jì)土建安裝設(shè)備采購(gòu)計(jì)劃與控制成本管理…………圖3-5寄生式項(xiàng)目組織形式的基本結(jié)構(gòu)2）寄生式式項(xiàng)目組織織的特征①項(xiàng)目組織織的功能和和作用很弱弱項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)對(duì)組織成員員沒有正式式的指令權(quán)權(quán)、指揮權(quán)權(quán)和決策權(quán)權(quán)；僅是一一個(gè)聯(lián)絡(luò)小小組的領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)，從事信信息收集、、處理與傳傳遞，對(duì)目目標(biāo)不承擔(dān)擔(dān)責(zé)任；②項(xiàng)目組織織不需要組組織規(guī)則——成員兼職③項(xiàng)目組織織成員在項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)期期間與原部部門暫時(shí)停停止領(lǐng)導(dǎo)關(guān)關(guān)系適用范圍：：企業(yè)內(nèi)部可可以完成的的、低成本本、低經(jīng)濟(jì)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)規(guī)模小、項(xiàng)項(xiàng)目參與者者之間界面面處理方便便、時(shí)間和和費(fèi)用壓力力不大的項(xiàng)項(xiàng)目。3）寄生式式項(xiàng)目組織織的優(yōu)點(diǎn)①寄生式項(xiàng)項(xiàng)目不需新新建組織機(jī)機(jī)構(gòu)，對(duì)企企業(yè)原組織織影響較小小，且管理理成本較低低。

②有有利于各種種專業(yè)人員員結(jié)合在一一起，辦事事效率高。。4）寄生式式項(xiàng)目組織織的缺點(diǎn)①項(xiàng)目經(jīng)理理沒有組織織上的權(quán)力力，無法確確保項(xiàng)目目目標(biāo)。②②項(xiàng)目經(jīng)理理來自某職職能部門，，容易造成成比較狹隘隘、不全面面的決策行行為。③③項(xiàng)目的某某些職能工工作只是參參與項(xiàng)目成成員的一項(xiàng)項(xiàng)附帶性工工作，一定定程度上限限制了項(xiàng)目目成員的發(fā)發(fā)展。（2）獨(dú)立立式項(xiàng)目組組織形式1）獨(dú)立式式項(xiàng)目組織織的概念與與形式企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)項(xiàng)目A項(xiàng)目B職能部門C職能部門D圖3-6獨(dú)立式項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)C1C2C3B1B2B3D1D2D3A1A2A32））獨(dú)獨(dú)立立式式項(xiàng)項(xiàng)目目組組織織的的特特征征①獨(dú)獨(dú)立立式式項(xiàng)項(xiàng)目目組組織織是是企企業(yè)業(yè)內(nèi)內(nèi)部部的的一一個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目組組織織②項(xiàng)項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)理理承承擔(dān)擔(dān)項(xiàng)項(xiàng)目目管管理理職職能能，，對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目組組織織擁?yè)碛杏型晖耆珯?quán)權(quán)力力3））獨(dú)獨(dú)立立式式項(xiàng)項(xiàng)目目組組織織的的優(yōu)優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)①能能將將項(xiàng)項(xiàng)目目參參加加者者的的力力量量集集中中于于項(xiàng)項(xiàng)目目②能能對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目加加強(qiáng)強(qiáng)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)，，實(shí)實(shí)施施統(tǒng)統(tǒng)一一管管理理③適適應(yīng)應(yīng)范范圍圍較較廣廣泛泛：：企企業(yè)業(yè)進(jìn)進(jìn)行行較較大大的的、、持持續(xù)續(xù)時(shí)時(shí)間間較較長(zhǎng)長(zhǎng)的的項(xiàng)項(xiàng)目目；；也也適適用用于于要要求求在在短短期期內(nèi)內(nèi)完完成成的的、、費(fèi)費(fèi)用用壓壓力力大大、、經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)要要求求高高的的項(xiàng)項(xiàng)目目。。4））獨(dú)獨(dú)立立式式項(xiàng)項(xiàng)目目組組織織的的缺缺點(diǎn)點(diǎn)①獨(dú)獨(dú)立立式式項(xiàng)項(xiàng)目目組組織織效效率率低低，，成成本本高高②項(xiàng)項(xiàng)目目任任務(wù)務(wù)不不均均勻勻，，資資源源的的計(jì)計(jì)劃劃和和供供應(yīng)應(yīng)困困難難③③不不利利于于企企業(yè)業(yè)和和人人員員的的發(fā)發(fā)展展④④項(xiàng)項(xiàng)目目組組織織可可變變性性和和適適應(yīng)應(yīng)性性不不強(qiáng)強(qiáng)———獨(dú)立立組組織織的的建建立立與與結(jié)結(jié)束束，，會(huì)會(huì)對(duì)對(duì)原原企企業(yè)業(yè)組組織織產(chǎn)產(chǎn)生生沖沖擊擊。（3））直直線線式式項(xiàng)項(xiàng)目目組組織織1））直直線線式式項(xiàng)項(xiàng)目目組組織織的的含含義義與與形形式式。項(xiàng)目所有者項(xiàng)目管理者設(shè)計(jì)土建施工設(shè)備安裝供應(yīng)電器安裝圖3-7直線式項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)形式直線線式式項(xiàng)項(xiàng)目目組組織織特特征征：其主主要要特特征征是是與與企企業(yè)業(yè)組組織織形形式式相相似似，，與與項(xiàng)項(xiàng)目目的的結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)分分解解圖圖有有較較好好的的對(duì)對(duì)應(yīng)應(yīng)性性，，通通常常獨(dú)獨(dú)立立項(xiàng)項(xiàng)目目和和中中小小型型房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目都都采采用用直直線線式式組組織織形形式式。。2））項(xiàng)項(xiàng)目目組組織織的的優(yōu)優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)①項(xiàng)目組織管管理方便。②②目標(biāo)分解解和責(zé)任落實(shí)實(shí)比較容易，，協(xié)調(diào)費(fèi)用較較低。

③信信息流通快，，決策迅速，，容易控制。。3）項(xiàng)目組織織的缺點(diǎn)①可能造成企企業(yè)的有限資資源不能合理理利用。②②項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)責(zé)任較大，一一切決策信息息都集中于項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)理。③③可能由于于權(quán)力爭(zhēng)執(zhí)，，使企業(yè)各項(xiàng)項(xiàng)目之間不僅僅缺乏信息交交流，協(xié)調(diào)困困難。（4）矩陣式式項(xiàng)目組織形形式1）矩陣式項(xiàng)項(xiàng)目組織的含含義與形式。公司職能部門2職能部門3職能部門1職能部門4項(xiàng)目A項(xiàng)目B項(xiàng)目C圖3-8矩陣式項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)形式2）矩陣式項(xiàng)項(xiàng)目組織具的的特征：①與職能部門門部門數(shù)相同同，多個(gè)項(xiàng)目目與職能部門門的結(jié)合部呈呈矩陣狀。②②項(xiàng)目組織織中，永久性性的專業(yè)職能能部門和臨時(shí)時(shí)性的項(xiàng)目組組織同時(shí)交互互作用。③③矩陣式組織織原則上是由由價(jià)值觀相同同、任務(wù)不同同的兩個(gè)管理理系統(tǒng)的疊合合。

④既適適用于同時(shí)承承擔(dān)多個(gè)項(xiàng)目目的管理，也也適合于大型型、復(fù)雜項(xiàng)目目的管理。3）矩陣式項(xiàng)項(xiàng)目組織的優(yōu)優(yōu)點(diǎn)①在組織上，，打破了傳統(tǒng)統(tǒng)的以權(quán)力為為中心的思想想，樹立了以以任務(wù)為中心心的思想。②②能充分有有效地利用有有限的項(xiàng)目資資源,可對(duì)多個(gè)項(xiàng)目目同時(shí)進(jìn)行管管理；③兼有寄生式式和獨(dú)立式項(xiàng)項(xiàng)目組織形式式的優(yōu)點(diǎn)。④④矩陣式組組織結(jié)構(gòu)富有有彈性。⑤⑤矩陣式組織織的結(jié)構(gòu)、權(quán)權(quán)力與責(zé)任關(guān)關(guān)系是比較靈靈活的。來自公司行政政管理部門的的人員能保證證項(xiàng)目規(guī)章制制度與公司保保持一致，進(jìn)進(jìn)而增加公司司高層管理者者對(duì)項(xiàng)目的信信任。較為穩(wěn)定，成成員可以安心心工作；4）矩陣式項(xiàng)項(xiàng)目組織的缺缺點(diǎn)①存在多種形形式的雙重關(guān)關(guān)系,易造成多頭領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)的現(xiàn)象,協(xié)調(diào)較困難。。②對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理能能力要求高；；③需要很強(qiáng)的的計(jì)劃性與控控制系統(tǒng)。④④經(jīng)常會(huì)會(huì)出現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理的責(zé)任與與權(quán)力不統(tǒng)一一的形象。項(xiàng)目經(jīng)理只關(guān)關(guān)心項(xiàng)目成敗敗易忽略公司司整體目標(biāo)；；項(xiàng)目經(jīng)理與職職能經(jīng)理權(quán)限限不同，可能能會(huì)影響項(xiàng)目目進(jìn)度和職能能部門的日常常工作。矩陣型的組織織（Matrixorganization）——職能型和項(xiàng)目目型的混合體體根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)理理與職能經(jīng)理理權(quán)限大小，，可分為：弱矩陣型:保持了較多的的職能型組織織特征，項(xiàng)目目負(fù)責(zé)人是協(xié)協(xié)調(diào)者、協(xié)助助者，還算不不上是一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)理；項(xiàng)目經(jīng)理的權(quán)權(quán)力﹤職能經(jīng)理的權(quán)權(quán)力平衡矩陣型：：項(xiàng)目經(jīng)理的權(quán)權(quán)力≈職能能經(jīng)理的權(quán)力力強(qiáng)矩陣型：較多的項(xiàng)目型型組織的特征征--有專職的權(quán)力力很大的項(xiàng)目目經(jīng)理，有專專職的項(xiàng)目行行政管理人員員。項(xiàng)目經(jīng)理的權(quán)權(quán)力﹥職能經(jīng)理的權(quán)權(quán)力矩陣型組織結(jié)結(jié)構(gòu)項(xiàng)目經(jīng)理理與職能經(jīng)理理

權(quán)限變化化趨勢(shì)職能型組織結(jié)結(jié)構(gòu)弱弱矩陣型平平衡衡矩陣型強(qiáng)強(qiáng)矩陣型項(xiàng)項(xiàng)目型組織結(jié)結(jié)構(gòu)大→小小→大職能經(jīng)理權(quán)限限項(xiàng)目經(jīng)理權(quán)限限矩陣型組織結(jié)結(jié)構(gòu)項(xiàng)目經(jīng)理理與職能經(jīng)理理權(quán)限變化趨趨勢(shì)圖項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)構(gòu)與其特征的的關(guān)系特征職能型項(xiàng)目型弱矩陣型平衡矩陣型強(qiáng)矩陣型項(xiàng)目經(jīng)理權(quán)限很小/沒有很高/全權(quán)有限小到中等中等到大全職人員比例（%）幾乎沒有85--1000--2515--6050--95項(xiàng)目經(jīng)理投入兼職全職兼職全職全職項(xiàng)目經(jīng)理角色項(xiàng)目協(xié)調(diào)員項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目協(xié)調(diào)員項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目管理行政人員兼職全職兼職兼職兼職弱矩陣式組織織形式執(zhí)行主管ChiefExecutive職能主管FunctionalManager職員Staff職員Staff職員Staff職員Staff職員Staff職員Staff職員Staff職員Staff職員Staff職能主管FunctionalManager職能主管FunctionalManager項(xiàng)目協(xié)調(diào)強(qiáng)矩陣式組組織形式執(zhí)行主管ChiefExecutive項(xiàng)目經(jīng)理主主管ManagerofProjectManagers職員Staff職員Staff職員Staff職員Staff職員Staff職員Staff職員Staff職員Staff職員Staff職能主管FunctionalManager職能主管FunctionalManager項(xiàng)目協(xié)調(diào)職能主管FunctionalManager項(xiàng)目經(jīng)理Projectmanager項(xiàng)目經(jīng)理Projectmanager項(xiàng)目經(jīng)理Projectmanager3．項(xiàng)目組組織結(jié)構(gòu)形形式的選擇擇考慮的因素素如下：（（1）項(xiàng)項(xiàng)目自身的的情況。（（2）上上層系統(tǒng)（（企業(yè)）組組織狀況。。

（3））項(xiàng)目對(duì)效效率與成本本的需要。。

（4））項(xiàng)目階段段對(duì)組織形形式的不同同需要。當(dāng)當(dāng)然，也也可以從項(xiàng)項(xiàng)目的性質(zhì)質(zhì)、上層系系統(tǒng)（企業(yè)業(yè)）的狀況況等選擇項(xiàng)項(xiàng)目的具體體組織形式式。2.4房地產(chǎn)項(xiàng)目目管理組織織1．項(xiàng)目管管理組織的的主要工作作（1）前期期策劃階段段（2）設(shè)計(jì)計(jì)和計(jì)劃階階段（3）招標(biāo)標(biāo)投標(biāo)（4）項(xiàng)目目施工階段段這一階段主主要進(jìn)行施施工準(zhǔn)備和和施工過程程中的“三三控制，兩兩管理，一一協(xié)調(diào)”等等工作。1））施工準(zhǔn)備備階段2）質(zhì)質(zhì)量控制3））進(jìn)度控制制4）投資控控制5）合同同管理6）信信息管理7））組織協(xié)調(diào)調(diào)（5）項(xiàng)目目營(yíng)銷管理理（6）項(xiàng)目目后期管理理2．項(xiàng)目管管理組織的的主要形式式（1）項(xiàng)目目經(jīng)理部1）項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理部的作作用項(xiàng)目經(jīng)理部部是項(xiàng)目管管理的組織織機(jī)構(gòu)，是是項(xiàng)目的管管理層，具具有管理與與服務(wù)的雙雙重職能；；為項(xiàng)目經(jīng)理理決策提供供信息依據(jù)據(jù)，執(zhí)行項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)理決決策；項(xiàng)目經(jīng)理部部是一個(gè)組組織體，要要完成計(jì)劃劃、組織、、協(xié)調(diào)和控控制等任務(wù)務(wù)；項(xiàng)目經(jīng)理部部要全面對(duì)對(duì)業(yè)主和最最終產(chǎn)品負(fù)負(fù)責(zé)。2）項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理部的結(jié)結(jié)構(gòu)工程部計(jì)劃部財(cái)務(wù)部供應(yīng)部總工程師辦公室合同部業(yè)主項(xiàng)目經(jīng)理圖3-9項(xiàng)目經(jīng)理部的結(jié)構(gòu)3）項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理部的運(yùn)運(yùn)作①成立項(xiàng)目目經(jīng)理部。。

②組織織項(xiàng)目經(jīng)理理部成員了了解項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理部的目目標(biāo)和任務(wù)務(wù)。

③明明確項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理部各部部門及其成成員的職責(zé)責(zé)和權(quán)力。。

④組織織各成員開開始執(zhí)行各各自的任務(wù)務(wù)，開始推推進(jìn)工作。。

⑤促進(jìn)進(jìn)各成員很很好的溝通通和公開的的交流，以以便相互信信任，形成成和諧的相相互依賴整整體。⑥⑥制訂一整整套招聘、、安置、報(bào)報(bào)酬、培訓(xùn)訓(xùn)、提升和和考評(píng)管理理人員的計(jì)計(jì)劃（2）項(xiàng)目目經(jīng)理1）項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理的地位位2）現(xiàn)代房房地產(chǎn)項(xiàng)目目對(duì)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理的要求求①素質(zhì)要求求a.必須具有很很好的職業(yè)業(yè)道德，具具有高度的的敬業(yè)精神神，努力完完成自己的的職責(zé)。b.應(yīng)具有創(chuàng)新新精神，有有強(qiáng)烈的管管理愿望，，勇于承擔(dān)擔(dān)責(zé)任和風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，努力力追求工作作的完美。。c.應(yīng)該為人誠(chéng)誠(chéng)實(shí)可靠，，講究信用用，有敢于于承擔(dān)錯(cuò)誤誤的勇氣，，言行一致致，辦事公公正。d.項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)應(yīng)任勞任怨怨，忠于職職守。e.項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)應(yīng)具有合作作精神和團(tuán)團(tuán)隊(duì)意識(shí)。。f.項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)應(yīng)具有很高高的社會(huì)責(zé)責(zé)任感和道道德觀念。。②能力要求求a.應(yīng)具有強(qiáng)的的綜合能力力。b.應(yīng)有很強(qiáng)的的處理人事事關(guān)系的能能力。c.應(yīng)有較強(qiáng)的的語言表達(dá)達(dá)能力，談?wù)勁屑记桑?，個(gè)性和說說服能力。。d.他的個(gè)人領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)風(fēng)格應(yīng)應(yīng)有可變性性和靈活性性，能夠適適應(yīng)不同的的項(xiàng)目和不不同的項(xiàng)目目組織。③知識(shí)要求求項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)應(yīng)當(dāng)是一名名管理專家家，通常是是接受過大大學(xué)以上的的專業(yè)教育育，要有相相關(guān)的工程程技術(shù)專業(yè)業(yè)、經(jīng)營(yíng)管管理、政策策法規(guī)等方方面的知識(shí)識(shí)和技術(shù)。。美國(guó)提出出項(xiàng)目管理理的知識(shí)體體系項(xiàng)目管理知知識(shí)體系范圍管理組織管理采購(gòu)管理進(jìn)度管理風(fēng)險(xiǎn)管理信息管理成本管理質(zhì)量管理集成管理環(huán)境特點(diǎn)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)結(jié)構(gòu)程序工作分解資源規(guī)劃圖3-10項(xiàng)目管理知識(shí)體系項(xiàng)目管理知識(shí)體系一般管理知識(shí)項(xiàng)目管理知識(shí)應(yīng)用領(lǐng)域知識(shí)基本理論理論工具行業(yè)工作性質(zhì)基本理論基本方法基本理論基本方法概念原理方法規(guī)則農(nóng)業(yè)工業(yè)軍事開發(fā)設(shè)計(jì)維修管理學(xué)管理工程經(jīng)濟(jì)學(xué)組織行為學(xué)3）項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理的工作作內(nèi)容①規(guī)劃項(xiàng)目目管理目標(biāo)標(biāo)②制定職工工行為準(zhǔn)則則③選用人才才4）項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理的經(jīng)常常性工作①?zèng)Q策②②深入實(shí)際際，調(diào)查研研究③學(xué)習(xí)④④落實(shí)合同同習(xí)題解答1．如何理解解項(xiàng)目組織織的含義？？答案要點(diǎn)：：為了完成特特定的項(xiàng)目任務(wù)而建立的組組織機(jī)構(gòu)，，主要包括括負(fù)責(zé)完成成項(xiàng)目各項(xiàng)項(xiàng)工作任務(wù)務(wù)的人、單單位、部門門組合起來來的群體，，有時(shí)還包包括為項(xiàng)目目提供服務(wù)務(wù)或質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督的部門門，如政府府機(jī)構(gòu)、技技術(shù)與質(zhì)量量的鑒定部部門等。（另一層含含義：項(xiàng)目目實(shí)施的組組織過程））2．房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目組織的的基本結(jié)構(gòu)構(gòu)是什么？？如何理解解？答案要點(diǎn)：：項(xiàng)目組織的的基本結(jié)構(gòu)構(gòu)大致有三三個(gè)層次：：①項(xiàng)目的所所有者或上上層領(lǐng)導(dǎo)。。該層對(duì)整個(gè)個(gè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)責(zé)，且最關(guān)關(guān)心項(xiàng)目整整體的社會(huì)會(huì)、經(jīng)濟(jì)、、環(huán)境三大大目標(biāo)的效效益。②項(xiàng)目管理理者（項(xiàng)目目的組織層層）該層對(duì)業(yè)主主負(fù)責(zé)，具具體實(shí)施業(yè)業(yè)主的意圖圖，保護(hù)業(yè)業(yè)主利益，，保證項(xiàng)目目目標(biāo)的實(shí)實(shí)現(xiàn)。③項(xiàng)目具體體任務(wù)的承承擔(dān)者（項(xiàng)項(xiàng)目操作層層）。該層主要承承擔(dān)項(xiàng)目所所需的具體體工作任務(wù)務(wù)以及相應(yīng)應(yīng)的責(zé)任此外，項(xiàng)目目組織還包包括項(xiàng)目合合作者、監(jiān)監(jiān)管部門和和公共服務(wù)務(wù)部門等。。3．如何區(qū)別別項(xiàng)目組織織和項(xiàng)目管管理組織？？答案要點(diǎn)：：項(xiàng)目組織是指為了完完成特定的的項(xiàng)目任務(wù)而建立的組組織機(jī)構(gòu)，，主要包括括負(fù)責(zé)完成成項(xiàng)目各項(xiàng)項(xiàng)工作任務(wù)務(wù)的人、單單位、部門門組合起來來的群體，，有時(shí)還包包括為項(xiàng)目目提供服務(wù)務(wù)或質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督的部門門，如政府府機(jī)構(gòu)、技技術(shù)與質(zhì)量量的鑒定部部門等項(xiàng)目管理組組織——是指為了了完成特特定的項(xiàng)項(xiàng)目管理理任務(wù)而而建立的的從事項(xiàng)項(xiàng)目管理理工作任任務(wù)的組組織機(jī)構(gòu)構(gòu)，主要要是由完完成項(xiàng)目目管理工工作的人人、單位位、部門門組成起起來的群群體，是是業(yè)主委委托或指指定負(fù)責(zé)責(zé)整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目管理理的項(xiàng)目目經(jīng)理部部。它們是兩兩個(gè)不同同層次的的概念，，項(xiàng)目管管理組織織作為一一個(gè)組織織單位，，也必然然包括在在項(xiàng)目組組織之中中，應(yīng)完完成項(xiàng)目目管理工工作中與與其職能能相適應(yīng)應(yīng)的任務(wù)務(wù)。4．房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目組組織特點(diǎn)點(diǎn)有哪些些？答案要點(diǎn)點(diǎn)：（1）組織目目標(biāo)明確確。（2）組織結(jié)結(jié)構(gòu)的完完整性。。（3）組織形形式具有有一次性性、暫時(shí)時(shí)性。（4）項(xiàng)目組組織與企企業(yè)組織織之間具具有關(guān)聯(lián)聯(lián)性。（5）項(xiàng)目組組織易受受到相關(guān)關(guān)部門不不同程度度的影響響。（6）項(xiàng)目組組織有高高度的彈彈性、可可變性。。（7）項(xiàng)目組組織沒有有固定的的組織文文化。（8）項(xiàng)目組組織有自自身的結(jié)結(jié)構(gòu)和組組織關(guān)系系。5．在房地地產(chǎn)項(xiàng)目目組織設(shè)設(shè)置和運(yùn)運(yùn)行過程程中，應(yīng)應(yīng)遵循哪哪些基本本原則？？答案要點(diǎn)點(diǎn)：（1）目標(biāo)統(tǒng)統(tǒng)一原則則（2）責(zé)權(quán)利利平衡原原則——這是市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活活動(dòng)中