XXXX年酒泉某地產(chǎn)項(xiàng)目策劃建議書

酒泉項(xiàng)目設(shè)想四川東嘉投資有限公司2一、項(xiàng)目所在地酒泉區(qū)域概況1.1、地理位置——現(xiàn)代絲綢之路必經(jīng)之地酒泉位于甘肅省西北部，地處河西走廊西端，東接甘肅省張掖市和內(nèi)蒙古自治區(qū)，南接青海省，西接新疆維吾爾自治區(qū)，北接蒙古國。最具人氣的西部旅游城市之一，擁有敦煌莫高窟、月牙泉、西漢勝跡、大法幢寺、酒泉衛(wèi)星發(fā)射基地等景區(qū)。酒泉礦產(chǎn)資源豐富，全區(qū)礦藏種類多，儲量大，品們高。全市人口110萬。市區(qū)人口40萬.1.2、交通——以陸路交通為主，對外輻射范圍較小航空——每周2、周5有班機(jī)飛蘭州、敦煌鐵路——每天有開往蘭州、烏魯木齊等城市的火車，可轉(zhuǎn)到全國公路——312國道貫穿全境。每天多次班車開往敦煌、張掖等城市1.3、氣候狀況——?dú)夂蚋珊到邓伲舭l(fā)強(qiáng)烈日照長，冬冷夏熱溫差大，秋涼春旱多風(fēng)氣溫——年均氣溫3.9-9.3℃風(fēng)向——全年主導(dǎo)風(fēng)向是西南風(fēng)，其次是東風(fēng)和西北風(fēng)日照——年平均日照時(shí)數(shù)為3056.4小時(shí),日照百分率平均69%四川東嘉投資有限公司3小結(jié)：1、酒泉地處西北地區(qū)交通要道，對外交通主要以陸路為主，輻射范圍較小，典型的內(nèi)陸型城市。整個(gè)地區(qū)人口110萬，市區(qū)人口40萬，該地區(qū)氣候干旱、風(fēng)沙多、日照強(qiáng)、溫差大。從酒泉所在的地理位置和氣候條件上看，該地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)在大的自然環(huán)境上有所欠缺。2、在人口規(guī)模上，酒泉只相當(dāng)于東中部地區(qū)一個(gè)縣城規(guī)模人口，在地產(chǎn)開發(fā)過程中需與東中部地區(qū)縣城地產(chǎn)開發(fā)相比較。避免發(fā)生與當(dāng)?shù)匦枨笙啾车捻?xiàng)目形象定位、項(xiàng)目產(chǎn)品定位等。3、要仔細(xì)研究調(diào)查酒泉地區(qū)房地產(chǎn)市場需求，把握市場動態(tài)。全方位的對項(xiàng)目進(jìn)行可行性論證。4、在西部大開發(fā)的大環(huán)境下，西部欠發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)和人民生活水平都有了大幅度的提高，縮小了與發(fā)達(dá)地區(qū)各方面的差距。房地產(chǎn)開發(fā)更是表現(xiàn)明顯，存在市場機(jī)會。四川東嘉投資有限公司4二、區(qū)域經(jīng)濟(jì)2.1、國內(nèi)生產(chǎn)總值——整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢良好、保持高增長率國內(nèi)生產(chǎn)總值整體穩(wěn)步向上。全市國內(nèi)生產(chǎn)總值保持在15%的增長率，歷年均高于全國平均增長率。四川東嘉投資有限公司52.2、固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)開發(fā)投資——固定資產(chǎn)投資增長較塊固定投資2007年以來穩(wěn)定在25%以上，增速快，其中以風(fēng)電項(xiàng)目為主要投資項(xiàng)目。房地產(chǎn)開發(fā)投資波動較大，以2008年次貸危機(jī)引發(fā)2008-2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率減小，但2010開始回暖、2011回暖明顯。后市地產(chǎn)開發(fā)行情向好。四川東嘉投資有限公司62.3、消費(fèi)能力——全市消費(fèi)能力穩(wěn)步增長，消費(fèi)數(shù)額超百億酒泉社會消費(fèi)品零售額逐年增加，2011年首破百億。整個(gè)酒泉消費(fèi)品市場較為繁榮。社會各階層消費(fèi)欲望較高。四川東嘉投資有限公司72.4、人均可支配收入及消費(fèi)性支出圖例酒泉城鎮(zhèn)人均可支配收入、消費(fèi)性支出穩(wěn)步增加，消費(fèi)活躍，消費(fèi)意愿較強(qiáng)。四川東嘉投資有限公司8小結(jié)：1、酒泉市經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境增長穩(wěn)定良好，固定資產(chǎn)投資增長較快，投資熱情較高。年增長率都高于全國平均水平，城市發(fā)展較好、較快，最直接的表現(xiàn)就是酒泉人民的收入和消費(fèi)都逐年增加，且增加率都保持在平均12%以上。消費(fèi)意愿較高，整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好，滿足房地產(chǎn)開發(fā)的基本要素之一。2、在該市近年房地產(chǎn)開發(fā)投資情況上，我們可以明顯的看出，地產(chǎn)投資增長明顯，2011年更是達(dá)到88%的投資增長率，整個(gè)城市地產(chǎn)投資熱情較高。地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境較好，說明有大量的市場需求。也滿足地產(chǎn)開發(fā)基本要素。四川東嘉投資有限公司9三、區(qū)域房地產(chǎn)市場3.1土地供應(yīng)情況酒泉市2005-2011年6月土地供應(yīng)面積表（單位：㎡）類型2005200620072008200920102011住宅

5346.5281423.3453954.5352887.1商業(yè)26533.86

5189674626.82284327142945工業(yè)58493.83000

83632.9160143232614737408242綜合

83476

91884

其他1597732379

494972171369987440791酒泉市2005年1月至2011年6月，總供應(yīng)土地15176408.21㎡，其中住宅1093611.55㎡占7.21%，商業(yè)580359.4㎡占3.82%，商住綜合175360㎡占1.16%，工業(yè)12416173.83㎡占81.81%，其他910803.43㎡占6%。3.2商品房竣工情情況四川東嘉投資資有限公司123.3商品房銷售額額情況3.4商品房銷售面面積情況四川東嘉投資資有限公司143.4酒泉房地產(chǎn)市市場產(chǎn)品類型型根據(jù)調(diào)查酒泉泉主要商品房房類型為多層層、小高層為為主、高層為為輔。缺少高端產(chǎn)品品線，如：（（獨(dú)棟、聯(lián)排排、疊拼、雙雙拼）別墅、、花園洋房。。酒泉房地產(chǎn)市市場開發(fā)商水水平較低。酒泉現(xiàn)在市場場均價(jià)在3500---5000元/㎡之間。樓盤名稱均價(jià)（元/㎡）建筑形態(tài)推廣賣點(diǎn)振華金三角3900高層、多層突出首席高層群落巨龍御園3400多層突出城市優(yōu)質(zhì)生活樣板區(qū)世博花園3500小高層、多層突出生態(tài)洪洋世紀(jì)名城4100高層突出位置優(yōu)越富康凱旋宮4300高層突出位置和項(xiàng)目配套四川東嘉投資資有限公司15小結(jié)：1、酒泉房地產(chǎn)產(chǎn)市場因其特特殊的地理位位置和氣候條條件，整個(gè)市市場主要是以以滿足本地內(nèi)內(nèi)需型市場（（第一次購房房、第一次改改善型購房））為主，根據(jù)據(jù)2011年10月26日中國共產(chǎn)黨黨酒泉市第三三次代表大會會上馬光明的的報(bào)告數(shù)據(jù)：：“未來5年，城市人均均居住面積由由21.7㎡增加到30.8㎡.”5年時(shí)間人均增增加了9㎡.如按現(xiàn)在酒泉泉城市人口40萬計(jì)算，在人人口增加量不不變的情況下下，2011-2016年，約需增加加新房面積360萬㎡。2、近年酒泉房房地產(chǎn)市場快快速發(fā)展，2005—2011年政府共出讓讓的住宅、商商業(yè)用地約167萬㎡（2504畝），商品房房共竣工面積積223.7萬㎡，商品房房共銷售面積積約213.52萬㎡，市場出出現(xiàn)供少需旺旺的態(tài)勢，2008-2011年間出讓住宅宅、商業(yè)用地地較少，竣工工量增長率平平穩(wěn)，按現(xiàn)在在酒泉政府的的供地頻率量量，預(yù)計(jì)2011—2016年間酒泉住宅宅市場推出量量將不能滿足足市場需求。。公司司取取得得北北大大河河地地塊塊，，在在2012-2016年開開發(fā)發(fā)期期間間正正趕趕上上酒酒泉泉房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場需需求求旺旺盛盛，，但但市市場場又又供供應(yīng)應(yīng)不不足足的的地地產(chǎn)產(chǎn)黃黃金金時(shí)時(shí)間間段段。。機(jī)機(jī)會會較較好好。。3、經(jīng)經(jīng)過過對對酒酒泉泉房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場了了解解，，對對酒酒泉泉項(xiàng)項(xiàng)目目有有了了初初步步的的開開發(fā)發(fā)環(huán)環(huán)境境認(rèn)認(rèn)識識。。別別墅墅（（雙雙拼拼、、疊疊拼拼、、聯(lián)聯(lián)排排））、、花花園園洋洋房房產(chǎn)產(chǎn)品品是是市市場場空空白白點(diǎn)點(diǎn)，，有有一一定定市市場場機(jī)機(jī)會會。。但但是是整整個(gè)個(gè)酒酒泉泉消消費(fèi)費(fèi)力力水水平平能能否否支支撐撐別別墅墅、、洋洋房房還還需需進(jìn)進(jìn)一一步步調(diào)調(diào)研研。。四、項(xiàng)項(xiàng)目概概況項(xiàng)目地地塊位位于酒酒泉市市北大大河以以北面面，西西至酒酒泉工工貿(mào)中中專，，東至至北大大河大大橋，，緊鄰鄰大法法幢寺寺，項(xiàng)項(xiàng)目用用地分分為法法幢寺寺東、、法幢幢寺西西、法法幢寺寺南，，總用用地面面積35.48公頃。。4.1項(xiàng)目地地塊位位置4.2項(xiàng)目地地塊所所在地地城市市發(fā)展展規(guī)劃劃酒泉城城市發(fā)發(fā)展定定位為為：”一心心、、二二翼翼、、二二帶帶、、五五區(qū)區(qū)”.項(xiàng)目目地地塊塊所所在在地地屬屬于于““二二帶帶””規(guī)規(guī)劃劃上上。““二二帶帶””主主要要是是指指酒酒泉泉城城市市發(fā)發(fā)展展中中兩兩條條結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)性性生生態(tài)態(tài)景景觀觀帶帶。。如左左圖圖的的藍(lán)藍(lán)帶帶和和綠綠帶帶。。項(xiàng)目目地地塊塊所所在在地地有有良良好好的的政政府府規(guī)規(guī)劃劃背背景景，，有有開開發(fā)發(fā)高高端端項(xiàng)項(xiàng)目目潛潛質(zhì)質(zhì)資資源源。。項(xiàng)目目地地塊塊四川川東東嘉嘉投投資資有有限限公公司司18優(yōu)勢勢威脅脅機(jī)會會劣勢勢1、位位于于酒酒泉泉市市規(guī)規(guī)劃劃的的生生態(tài)態(tài)景景觀觀帶帶上上2、有有法法幢幢寺寺人人文文旅旅游游環(huán)環(huán)境境資資源源3、有有便便捷捷交交通通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)4、有有一一線線北北大大河河河河景景資資源源1、生生活活配配套套較較差差2、企企業(yè)業(yè)品品牌牌知知名名度度不不高高3、受受濱濱河河北北路路噪噪音音影影響響1、酒酒泉泉缺缺乏乏富富人人區(qū)區(qū)和和高高端端休休閑閑湖湖居居項(xiàng)項(xiàng)目目2、北北大大河河北北岸岸改改造造漸漸熱熱，，地地塊塊價(jià)價(jià)值值容容易易增增長長3、酒酒泉泉中中高高端端消消費(fèi)費(fèi)力力穩(wěn)穩(wěn)步步提提升升1、國國家家對對地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)的的調(diào)調(diào)控控政政策策因因素素影影響響大大2、酒泉泉城市市規(guī)模模相當(dāng)當(dāng)于東東部縣縣級城城市，，地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)需謹(jǐn)謹(jǐn)慎。。4.3項(xiàng)目優(yōu)劣勢勢(SWOT)分析四川東嘉投投資有限公公司19五、項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃建議結(jié)合項(xiàng)目SWOT，現(xiàn)提出如如下建議：：四川東嘉投投資有限公公司205.1項(xiàng)目建筑風(fēng)風(fēng)格建議跳出現(xiàn)有酒酒泉房地產(chǎn)產(chǎn)市場建筑筑風(fēng)格，采采用社區(qū)識識別性強(qiáng)、、線條優(yōu)美美、質(zhì)感細(xì)細(xì)膩、彰顯顯尊貴感的的ARTDECO歐式風(fēng)情建建筑四川東嘉投投資有限公公司215.2臨路沿河面面商業(yè)建議議采用廣場場+退臺+街區(qū)模式廣場：廣場不但可可以給消費(fèi)費(fèi)者提供休休憩和觀賞賞的空間，，而且可以以通過在廣廣場舉辦豐豐富多彩的的表演活動動，吸引消消費(fèi)者的主主動參與，，使人們樂樂于在此逗逗留時(shí)間，，刺激人們們的消費(fèi)行行為，提高高商業(yè)物業(yè)業(yè)的購買力力。在廣場場上種植花花、草，布布置小橋、、流水、廊廊道、坐椅椅等，最大大限度地為為消費(fèi)者提提供一個(gè)休休憩、觀賞賞和交流的的空間，其其最終目的的就是要讓讓消費(fèi)者在在此停留盡盡可能長的的時(shí)間，刺刺激消費(fèi)者者的購物行行為。以項(xiàng)項(xiàng)目每期人人行出入口口其中一側(cè)側(cè)做小型廣廣場。退臺：二層退臺臺商業(yè)，形形成疊式景景觀的體驗(yàn)驗(yàn)式商業(yè)，，用退臺走走廊和空中中連廊將首首、二層商商業(yè)巧妙的的連貫成一一體，任何何區(qū)域都人人流不息，，昭示性極極強(qiáng)，在建建筑造型上上，采用退退臺式的處處理手法，，不僅可以以開闊視野野，而且可可以充分利利用退臺的的空間營造造觀景休閑閑場所，給給消費(fèi)者營營造健康、、舒適的休休閑空間，，把臨河面面商業(yè)價(jià)值值最大化，，同時(shí)使得得臨河面商商業(yè)多樣化化，結(jié)合項(xiàng)項(xiàng)目所在北北大河南北北兩河岸景景觀，使得得項(xiàng)目成為為酒泉旅游游觀光休閑閑新興區(qū)。。街區(qū)：制造良好的商商業(yè)氣氛，吸吸引人氣，商商業(yè)價(jià)值最大大化。由于項(xiàng)項(xiàng)目地塊緊鄰鄰濱河北路，，內(nèi)縮空間有有限，為了不不影響小區(qū)內(nèi)內(nèi)部景觀及建建筑布局，同同時(shí)也為了街街區(qū)噪音不影影響小區(qū)內(nèi)部部。建議街區(qū)區(qū)設(shè)計(jì)不易過過長，不易緊緊貼住宅小區(qū)區(qū)?？稍O(shè)計(jì)局局部迂回與單單街面組合形形式。四川東嘉投資資有限公司245.3北大河南岸景景觀建議1、在做好北大大河北岸景觀觀同時(shí)，成本本接受范圍內(nèi)內(nèi)，考慮在項(xiàng)項(xiàng)目所在北大大河南岸沿堤堤岸，以堤岸為基做做霓虹燈光彩彩工程。吸引市民到北北岸觀賞。2、在項(xiàng)目所在在北大河南岸岸向政府申請請?jiān)O(shè)立酒泉煙煙花固定燃放放點(diǎn)2-3處。吸引市民民到北岸觀賞賞2個(gè)建議都是為為了吸引南岸岸主城區(qū)人氣氣到項(xiàng)目所在在的北岸，聚聚集人氣和人人流，便于項(xiàng)項(xiàng)目臨河面商商業(yè)的銷售和和招商。使項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值值最大化。同同時(shí)為項(xiàng)目成成為旅游觀光光休閑新區(qū)提提供必要要素素和提升項(xiàng)目目競爭力霓虹燈光彩帶帶煙花燃放點(diǎn)四川東嘉投資資有限公司255.4項(xiàng)目業(yè)態(tài)建議議根據(jù)對酒泉房房地產(chǎn)市場的的了解，住宅宅市場存在別別墅、花園洋洋房產(chǎn)品空白白點(diǎn)，商業(yè)市市場存在高端端酒店和商業(yè)業(yè)性辦公用房房空白點(diǎn)。故故建議：1、根據(jù)酒泉房房地產(chǎn)市場了了解，別墅、、花園洋房產(chǎn)產(chǎn)品是市場空空白點(diǎn)，公司司介入該類產(chǎn)產(chǎn)品建設(shè)領(lǐng)域域有一定的機(jī)機(jī)會，但是酒酒泉房地產(chǎn)市市場是否能支支撐別墅、花花園洋房等高高端產(chǎn)品線，，還需仔細(xì)調(diào)調(diào)查研究論證證。如公司確確定進(jìn)入開發(fā)發(fā)別墅、花園園洋房產(chǎn)品，，建議別墅采采用聯(lián)排、雙雙拼、疊拼形形式。花園洋洋房產(chǎn)品、高高層、小高層層希望引入退退臺設(shè)計(jì)和贈贈送面積設(shè)計(jì)計(jì)。增加市場場競爭力。（（具體產(chǎn)品戶戶型面積需對對市場進(jìn)行調(diào)調(diào)查研究）2、關(guān)于高層建建筑，因?yàn)榫凭迫刑幱诙喽囡L(fēng)帶，高層層建筑很容易易由于風(fēng)撞擊擊窗面和墻面面而產(chǎn)生的噪噪音，影響其其客戶生活，，希望公司對對現(xiàn)有酒泉高高層項(xiàng)目進(jìn)行行調(diào)研，對高高層住戶進(jìn)行行調(diào)查問卷，，看該問題是是否影響較大大。如較大則則需對高層產(chǎn)產(chǎn)品方案進(jìn)行行調(diào)整。3、根據(jù)市場了了解，酒泉吸吸引外地人來來酒泉定居的的能力較弱，，酒泉房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)主要是是以解決本市市人口第一次次購房和改善善型購房為主主，故在戶型型設(shè)計(jì)中，希希望引入贈送送面積設(shè)計(jì)，，增加項(xiàng)目競競爭力。4、根據(jù)項(xiàng)目特特性，因與主主城區(qū)一河之之隔，項(xiàng)目所所在區(qū)域還處處在剛剛開發(fā)發(fā)起步階段，，生活配套較較差，建議項(xiàng)項(xiàng)目引進(jìn)家樂樂福此類型的的生活型購物物場所。5、隨著酒泉城城市發(fā)展和旅旅游業(yè)的興起起，必然需要要有新的高品品質(zhì)服務(wù)性、、經(jīng)濟(jì)型酒店店進(jìn)入，根據(jù)據(jù)項(xiàng)目特性，，建議設(shè)計(jì)酒酒店式投資公公寓投入市場場，銷售完成成后引入如宜宜必思等同類類品牌管理。?；蛘哂晒舅局苯映钟形镂飿I(yè)引入宜必必思等品牌。。酒店式投資資公寓建議建建設(shè)在北岸橋橋頭，因緊靠靠從嘉峪關(guān)機(jī)機(jī)場到酒泉的的干道上，位位置較優(yōu)越。。（需對酒泉泉酒店市場做做調(diào)查）6、酒泉整個(gè)城城市商業(yè)辦公