2020房地產(chǎn)成本組成和快速測算方法

房地產(chǎn)成本組成和快速測算方法房地產(chǎn)企業(yè)新項(xiàng)目投資測算，一般需各部門配合完成。設(shè)計(jì)部提供強(qiáng)排指標(biāo)、成本部提供各項(xiàng)成本、營銷部提供售價(jià)和回款節(jié)奏、運(yùn)營部提供關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，各部門按測算模板要求錄入數(shù)據(jù)，投資部負(fù)責(zé)土地款和支付節(jié)奏并統(tǒng)稿，財(cái)務(wù)部最終審查。實(shí)際工作中有時(shí)投資只需一個(gè)簡單測算初步研判，不需太精準(zhǔn)，若每次都由各部門參與，時(shí)間上可能來不及，有時(shí)也沒必要，所以房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員掌握一些其他部門基本技能是很有必要的。、房地產(chǎn)成本組成。項(xiàng)目內(nèi)容成本中占比土地費(fèi)用土地出讓金，土地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。取得土地方式：協(xié)議出讓，招標(biāo)出讓，拍賣出讓。目前基本以后兩種為主。拍賣獲得開發(fā)用地成為多數(shù)開發(fā)商獲開發(fā)用地有效方式。城鎮(zhèn)商品房住宅價(jià)格構(gòu)成中，土地費(fèi)用約占20%~40%，并有上升趨勢。前期工程費(fèi)開發(fā)前期規(guī)劃，設(shè)計(jì)費(fèi)，可行性研究費(fèi)，地質(zhì)勘查費(fèi)及“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用。整個(gè)成本一般不超6%。建筑安裝費(fèi)房屋建造中發(fā)生的建筑工程，設(shè)備及安裝工程費(fèi)用等，又稱房屋建筑安裝造價(jià)。約占整個(gè)成本30%左右。市政公共設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)兩部分。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等建設(shè)費(fèi)。公配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用指在建設(shè)用地內(nèi)建的為居民提供配套服務(wù)的各種非營利性公用設(shè)施（如學(xué)校，幼兒園，醫(yī)院，派出所等）和各種營利0性配套設(shè)施（如糧店，菜市場等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)）等發(fā)生費(fèi)用。同時(shí)還包括些諸如煤氣調(diào)壓站，變電室，自行車棚等室外工程。成本中一般10%?左右。管理費(fèi)用企業(yè)為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)發(fā)生各種費(fèi)用，包括管理人員工資，差旅費(fèi)，辦公費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，職工教育費(fèi)，養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)等。成本占比一般不超2%。貸款利息它的大小與開發(fā)項(xiàng)目大小，融資額度多少密切關(guān)系。占成本構(gòu)成比相對(duì)不穩(wěn)。稅費(fèi)一部分是稅收，與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)稅收包括房產(chǎn)稅，土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，增值稅，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，契稅，企業(yè)所得稅，印花稅等；另一部分是行政性費(fèi)用，主要由地方政府和各級(jí)行政主管部門向房地產(chǎn)企業(yè)收的費(fèi)用。包括征地管理費(fèi)，冏品房交易管理費(fèi)，大市政配套費(fèi)，人防費(fèi)，煤氣水電增容費(fèi)，開發(fā)管理費(fèi)等。成本構(gòu)成一般15%25%左右。其他費(fèi)用不能列入前七項(xiàng)所有費(fèi)用。主要包括銷售廣告費(fèi)，各種不可預(yù)見費(fèi)等。成本中一般不超10%。二、各科目標(biāo)準(zhǔn)成本和計(jì)費(fèi)基數(shù)。（一）土地價(jià)款。1.1有票地價(jià)款（招拍掛）：按取地文件執(zhí)行。1.2有票土地相關(guān)稅費(fèi)（契稅、印花稅等）：整體稅費(fèi)可按4.05%計(jì)算;1.3無票土地款或溢價(jià)等：注意填寫位置，否則影響稅費(fèi)計(jì)算；1.4拍賣服務(wù)費(fèi)，一般0.1%;1.5指標(biāo)費(fèi),各地收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一，成都主城區(qū)30萬/畝。（二）開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)（合計(jì)200-250元/皿）。2.1勘察丈量費(fèi)：含項(xiàng)目勘察測繪、工程放線等項(xiàng)目初始勘測丈量費(fèi)；單方標(biāo)準(zhǔn)：3元/平米，山地項(xiàng)目6元/平米；計(jì)費(fèi)基數(shù)：報(bào)規(guī)面積（地上+地下）2.2規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：含項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、規(guī)劃概念設(shè)計(jì)費(fèi)、方案設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、市政配套設(shè)計(jì)（景觀、小市政X審圖及專業(yè)設(shè)計(jì)顧問等費(fèi)（不含樣板間設(shè)計(jì)費(fèi)）；單山地項(xiàng)目100元/平米；株費(fèi)基數(shù)：報(bào)規(guī)面積（地上+地下）。準(zhǔn)3報(bào)批報(bào)建費(fèi)：包含常規(guī)報(bào)建費(fèi)，如城市建設(shè)配套費(fèi)、根據(jù)實(shí)際情再繳納費(fèi)高、可返回費(fèi)用及特殊收費(fèi)等，各區(qū)域成本差異較大；單方標(biāo)準(zhǔn)：地區(qū)差異較大，北京東部約200元/平方米，北京北部可達(dá)350元/平米;低費(fèi)基數(shù)：報(bào)規(guī)面積（地上+地下）。層4三通一平費(fèi)：包含臨水、臨電、臨路和場地平整費(fèi)20單方標(biāo)準(zhǔn)：10元/平方米，山地項(xiàng)目增加150-300元土石方平整及擋墻砌筑等費(fèi)用；計(jì)費(fèi)基數(shù)：報(bào)規(guī)面積（地上+地下）。2.5臨時(shí)設(shè)施費(fèi)：臨時(shí)場地和辦公費(fèi)；單方標(biāo)準(zhǔn)：10元/平米計(jì)費(fèi)基數(shù)：報(bào)規(guī)面積（地上+地下）。（三）主體建筑及安裝工程費(fèi)（合計(jì)2,400-3,000元/皿）。一般按業(yè)態(tài)歸集，單類業(yè)態(tài)構(gòu)成由多個(gè)指標(biāo)疊加而成，計(jì)算方式上，地上成本+地下成本+級(jí)配成本二合計(jì)成本；高層（12F-28F）（1）單體地下成本（不含車庫面積，投影地下室）：單方標(biāo)準(zhǔn)：3700元/平米（參考北京某項(xiàng)目，具體視項(xiàng)目情況而定）；計(jì)費(fèi)基數(shù)：單體地下面積。（2）單體地上成本：單方標(biāo)準(zhǔn)：1800元/平米（參考北京某項(xiàng)目，具體視項(xiàng)目情況而定）；計(jì)費(fèi)基數(shù)：單體地上面積；為計(jì)算簡便，（1）（2）綜合計(jì)算可得出結(jié)構(gòu)成本：約1900元/平米；計(jì)費(fèi)基數(shù)：采用報(bào)規(guī)面積（地上+地下）。（3）級(jí)配成本：根據(jù)產(chǎn)品線檔次，不同級(jí)別因用材不同，成本差異較大，主要差異在外窗和外立面；單方標(biāo)準(zhǔn)：300元/平米、400元/平米不等。計(jì)費(fèi)基數(shù)：報(bào)規(guī)面積（地上+地下）。小高層（7F-11F）（1）單體地下成本（不含車庫面積，一般不超地上面積10%）：單方標(biāo)準(zhǔn)：3500元/平米（參考北京某項(xiàng)目）；計(jì)費(fèi)基數(shù)：單體地下面積。（2）單體地上成本：單方標(biāo)準(zhǔn)：1800元/平米（參考北京某項(xiàng)目）；計(jì)費(fèi)基數(shù)：單體地上面積；為計(jì)算簡便，（1）（2）綜合計(jì)算可得出結(jié)構(gòu)成本：約1900元/平米；計(jì)費(fèi)基數(shù)：采用報(bào)規(guī)面積（地上+地下）。（3）級(jí)配成本：小高層級(jí)配產(chǎn)品與高層接近，略高于高層；單方標(biāo)準(zhǔn)：300元/平米、500元/平米不等；計(jì)費(fèi)基數(shù)：報(bào)規(guī)面積（地上+地下）。洋房（5F-6F）（1）單體地下成本（投影地下室）：單方標(biāo)準(zhǔn)：2600元/平米（參考北京某項(xiàng)目）；計(jì)費(fèi)基數(shù)：單體地下面積。（2）單體地上成本：單方標(biāo)準(zhǔn)：1800元/平米（參考北京某項(xiàng)目）；計(jì)費(fèi)基數(shù)：單體地上面積；為計(jì)算簡便，（1）（2）綜合計(jì)算可得出結(jié)構(gòu)成本：約1800元/平米；計(jì)費(fèi)基數(shù)：采用報(bào)規(guī)面積（地上+地下）。（1）級(jí)配成本：洋房產(chǎn)品因產(chǎn)品檔次略高，級(jí)配成本高于高層；單方標(biāo)準(zhǔn)：500元/平米、600元/平米不等；計(jì)費(fèi)基數(shù)：報(bào)規(guī)面積（地上+地下）。3.4疊拼/聯(lián)排（6F以下，多為4F）（1）單體地下成本（一般不超過地上面積的30%）：單方標(biāo)準(zhǔn)：2500元/平米（參考北京某項(xiàng)目）；計(jì)費(fèi)基數(shù)：單體地下面積（2）單體地上成本：單方標(biāo)準(zhǔn)：1700元/平米（參考北京某項(xiàng)目）計(jì)費(fèi)基數(shù)：單體地上面積；為計(jì)算簡便，（1）（2）綜合計(jì)算可得出結(jié)構(gòu)成本：1900元/平米；計(jì)費(fèi)基數(shù)：采用報(bào)規(guī)面積（地上+地下）；（3）級(jí)配成本：疊拼產(chǎn)品因產(chǎn)品檔次略高，級(jí)配成本高于高層：單方標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)建筑風(fēng)格550元/平米、600元/平米、700元/平米；計(jì)費(fèi)基數(shù)：報(bào)規(guī)面積（地上+地下）3.4雙拼、獨(dú)棟產(chǎn)品（1）單體地下成本（一般不超地上面積40%）：單方標(biāo)準(zhǔn)3000元/平米（參考北京某項(xiàng)目）；計(jì)費(fèi)基數(shù)：單體地下面積。（2）單體地上成本：單方標(biāo)準(zhǔn)：1900元/平米（參考北京某項(xiàng)目）；計(jì)費(fèi)基數(shù)：單體地上面積；為計(jì)算簡便，（1）（2）綜合計(jì)算可得出結(jié)構(gòu)成本：2200元/平米；計(jì)費(fèi)基數(shù)：采用報(bào)規(guī)面積（地上+地下）。（3）級(jí)配成本：獨(dú)棟產(chǎn)品因產(chǎn)品檔次最高，級(jí)配成本也是最高的單方標(biāo)準(zhǔn)：普通風(fēng)格1200元/平米，法式風(fēng)格成本最高1600元/平米；計(jì)費(fèi)基數(shù)：報(bào)規(guī)面積（地上+地下）。3.7特殊科目有些費(fèi)用可能有一些特殊配置，需單獨(dú)計(jì)算，標(biāo)準(zhǔn)參考：（1）精裝修單方標(biāo)準(zhǔn)：按檔次差異較大，600元、1000元、1600元、3000元不等；計(jì)費(fèi)基數(shù)：（地上面積+附贈(zèng)面積）*0.85。（2）太陽能屋頂集熱式，費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)：4500-6000/戶（分業(yè)態(tài)計(jì)算戶數(shù)）；陽臺(tái)分戶式費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)：3000-4000/戶。（3）充電樁：一體式一機(jī)一槍，4萬/套；（4）裝配式增加費(fèi)：300元/平米；（四）社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)（合計(jì)220--450元/皿）包含給排水系統(tǒng)，采暖系統(tǒng)，燃?xì)庀到y(tǒng)，供電系統(tǒng)及高低壓設(shè)備，智能化系統(tǒng)工程建設(shè)費(fèi)，區(qū)域差異較大，分220--450不等，北京東部綜合成本240元/平米；（1）給排水系：普通區(qū)域一般40元/皿，某些新區(qū)100元/皿；（2）采暖系統(tǒng)：普通區(qū)域不收取費(fèi)用，某些開發(fā)新區(qū)100-150元/皿；（3）燃?xì)庀到y(tǒng)：一般區(qū)域按照30-40元/皿；（4）供電系統(tǒng)及高低壓設(shè)備：電力系統(tǒng)屬于額度最高的科目，120-140元/皿；（5）智能化系統(tǒng)：高層產(chǎn)品10元/皿，低層產(chǎn)品20元/皿；以上5項(xiàng)計(jì)費(fèi)基數(shù)：報(bào)規(guī)面積（地上+地下）。（五）景觀費(fèi)用（折合120-300元/皿）。建筑用地范圍紅線范圍內(nèi)，除去20%-30%建筑基底占地面積和市政道路外部分統(tǒng)稱景觀用地，景觀用地的硬景軟景搭配考慮按7：3；單方標(biāo)準(zhǔn)：景觀工程造價(jià)根據(jù)風(fēng)格不同差異很大，分250、350、500元/皿不等；計(jì)費(fèi)基數(shù)：紅線用地面積一建筑投影面積-市政道路面積-（約為總占地70%）。（六）配套設(shè)施費(fèi)用（300-500元/皿）配套主要是以地庫、商業(yè)、會(huì)所為主，尤其是車庫部分，體量最大；（1）車庫：按車庫類型分普通車庫和人防車庫，人防車庫需設(shè)人防設(shè)備、人防門等，成本稍高；單方標(biāo)準(zhǔn)：普通車庫2800元/皿，人防車庫3100元/皿；計(jì)費(fèi)基數(shù)：地下車庫面積（以某項(xiàng)目為例，地下/地上約30%）。（2）配套商業(yè)：主要以毛坯交房的低層商業(yè)為準(zhǔn)，根據(jù)風(fēng)格不同成本存在一定差異；單方標(biāo)準(zhǔn)：普通風(fēng)格3000元/皿左右，法式風(fēng)格3500元/皿；計(jì)費(fèi)基數(shù)：根據(jù)商業(yè)實(shí)際建筑面積為主，一般為地上面積；（若商業(yè)屬于高層1F，注意總面積不要重復(fù)計(jì)算）。（1）會(huì)所：根據(jù)項(xiàng)目定位，會(huì)所高端項(xiàng)目中出現(xiàn)，一般多為精裝修，成本標(biāo)準(zhǔn)較高；單方標(biāo)準(zhǔn)：考慮3000元/皿裝修成本，普通風(fēng)格成本6700元/皿，法式