思源-廈門建發(fā)千島國際項目前期顧問投標文件

建發(fā)·千島國際項目前期顧問投標文件【鴻著于陸】基于本案規(guī)模大，容積率為1.8，價值打造具備一定的時間延展性，及區(qū)域發(fā)展不成熟等因素，我們提出對本案打造價值觀：

鴻著于陸，必先羽其禮儀孔雀著陸時，先亮出其漂亮的羽毛，使其贏得眾鳥的尊重，成為陸地上的領(lǐng)導者。對于我們的項目也是這樣，須契機城市而生長，拆分容積率，別墅唱響市場，高層后發(fā)制勝.故本案將對項目定位進行全面研究,并提出對本案打造及營銷策略的相關(guān)建議………前言招標認識和理解一對本次招標的認識結(jié)合廈門建發(fā)的總體開發(fā)戰(zhàn)略，清楚理解本項目的開發(fā)目標以金沙及高新區(qū)項目實現(xiàn)較為快速的銷售回款，同時實現(xiàn)品牌的樹立，以正興項目實現(xiàn)建發(fā)品牌在成都的美譽度延展。以正興鎮(zhèn)先期地塊運作的成功，為后續(xù)的土地開發(fā)戰(zhàn)略積累經(jīng)驗同時堅定政府決心。結(jié)合土地條件，轉(zhuǎn)變思想、透徹分析項目的操作關(guān)鍵點和難點結(jié)合土地屬性及現(xiàn)有條件，分析核心價值，以戰(zhàn)略眼光，立足于未來充分挖掘項目的價值，現(xiàn)在為未來作準備。結(jié)合區(qū)域市場條件，從板塊之間的競合關(guān)系角度出發(fā)，找到項目操作的關(guān)鍵點和難點，以針對性的策略方向指導定位方向。對本次標的——“正興鎮(zhèn)1575畝項目”開發(fā)目標的理解站在小城鎮(zhèn)整體開發(fā)改造運營的高度界定項目開發(fā)目標通過區(qū)域資源的互動實現(xiàn)整體價值的最大化——能吻合正興鎮(zhèn)及成都南部板塊的整體發(fā)展需要，同時能與區(qū)域其他板塊、甚至南部板塊的其他物業(yè)進行互動提升物業(yè)價值，實現(xiàn)項目最大經(jīng)濟效益——制定適合的物業(yè)形態(tài)組合，充分考慮項目開發(fā)時機，實現(xiàn)項目未來的效益最大化對本次標的——“300畝建設(shè)用地”的開發(fā)目標理解站在綜合地塊整體開發(fā)運營的高度界定項目開發(fā)目標通過住宅產(chǎn)品的定位互動實現(xiàn)項目居住價值的最大化——通過容積率拆分等手段，實現(xiàn)地塊規(guī)劃的價值最大以開發(fā)實現(xiàn)價值，實現(xiàn)項目最大經(jīng)濟效益——充分考慮分產(chǎn)品之間的開發(fā)時機及開發(fā)配合，實現(xiàn)各類物業(yè)的整體效益最大化項目策劃方案二----思源觀點

任何一個房地產(chǎn)項目的定位，都必須契合城市的生長過程，成為城市的一個活力細胞。本次匯報的主要思路——四個出發(fā)點、兩個面向和三個緯度價值最大化優(yōu)化限制條件塑造競爭優(yōu)勢甲方開發(fā)目標開發(fā)限制條件開發(fā)能力資源四個出發(fā)點項目自身現(xiàn)狀開發(fā)定位需主要解決的問題兩個面向城市與區(qū)域發(fā)展環(huán)境市場需求與競爭環(huán)境市場機會與定位關(guān)鍵三個緯度本次匯報的框架體系項目本體研究客群定位主題定位產(chǎn)品定位優(yōu)化限制條件

緯度的分析價值最大化

緯度的分析提升競爭力

緯度的分析市場環(huán)境研究房地產(chǎn)市場需求與競爭環(huán)境項目定位結(jié)論本體現(xiàn)狀開發(fā)目標開發(fā)能力限制條件城市與區(qū)域發(fā)展環(huán)境發(fā)展策略規(guī)劃設(shè)計建議項目定位分析第一

部分市場分析與項目

定位營銷推廣策略體系第二

部分本體出發(fā)找關(guān)鍵本體的屬性是定位的基礎(chǔ)礎(chǔ)，有針對性才能有目的性??！項目的基本屬性和地塊本本身的條件限制，對其定定位發(fā)展的研判起到?jīng)Q定定意義。如果說策劃是在在桌子上跳舞，而桌面就就是項目本體屬性。1、項目概況2、三圖一指標3、地塊優(yōu)勢和限制條件件4、開發(fā)能力和開發(fā)目標標5、項目開發(fā)關(guān)鍵點本部分分析重點：1本體條件研究——城市地地理正興鎮(zhèn)國際城南項目位于成都城市影響區(qū)區(qū)，隸屬國際城南板塊，，位于未來新城市中心的的ＣＬＤ與特色旅游區(qū)域域。本體條件研究——交通圖圖在建的正興大橋規(guī)劃道路原有吊橋至天府大道項目交通連接天府大道，，現(xiàn)進入項目地塊，僅有有已建多年的吊橋為唯一一途徑，在建的正興大橋橋把項目所處的錦江兩岸岸聯(lián)在一起，沿項目公建建部分分布有規(guī)劃道路，，未來項目區(qū)域交通十分分方便。本體條件研究——地塊圖圖如圖所示：項目地塊呈““煙斗”狀，在未來正興興體育公園與錦江景觀帶帶之間，環(huán)境優(yōu)美，地塊塊狹長。項目用地1575畝，規(guī)規(guī)劃建設(shè)用地為３００畝畝，容積率為１.８；1200余畝中心地塊規(guī)規(guī)劃打造為體育運動休閑閑公園。指標：“１５７５”項目本體理解－－項目概概況東鄰正興鎮(zhèn)政府西鄰規(guī)劃路南鄰錦江蘇碼頭北鄰正興大橋四至：政府、蘇碼頭、正興大大橋項目本體理解－－項目概概況本體條件研究——項目概概況地理：廣都蘇碼頭本案位于政府南遷后的核核心居住區(qū)域，屬國際城城南半小時經(jīng)濟生活圈，，距離成都僅１９公里。。正興鎮(zhèn)原為廣都蘇碼頭，，遂開通的正興大橋?qū)貜氐讓崿F(xiàn)中興鎮(zhèn)對外生活活的連接。本項目位于華陽鎮(zhèn)向南區(qū)區(qū)域,華陽區(qū)域的城市功功能的逐漸完善與房地產(chǎn)產(chǎn)市場開發(fā)的快速發(fā)展,在很大程度上的帶動了了本案所在區(qū)域經(jīng)濟與房房地產(chǎn)市場的發(fā)展。位于華陽南項目本體理解－－項目概概況公建體育公園項目本體理解－－項目概概況公建體育公園項目所擁有的1200余余畝市政公園,擬打造成成為體育運動休閑公園,該公園的打造在很大程程度上提升本形象價值與與在一定程度上構(gòu)成項目目發(fā)展的主題。錦江景觀帶項目本體理解－－項目概概況錦江景觀帶項目臨錦江景觀帶,錦江江構(gòu)成了項目的重要自然然資源,我們稱呼它為””錦江景觀帶”,項目對對錦江的優(yōu)化與聯(lián)動,能能有效提升項目品質(zhì),并并與體育構(gòu)成項目的雙重重生態(tài)景觀。本體條件研究——有利條條件挖掘錦江景觀帶體育公園錦江、公園雙重生態(tài)景觀觀項目擁有的主題體育公園園與錦江景觀帶，夠成了了項目的雙重生態(tài)景觀，，在極大程度上提升了項項目品質(zhì)與指導了項目打打造的主題。天府大道半小時經(jīng)濟圈正興大橋的開通增大了與與成都的對話窗口南延線上，交通便捷本案本體條件研究——有利條條件挖掘華陽片區(qū)別墅的大量開發(fā)發(fā)，為本案提供了定位基基礎(chǔ)及引力傳播。麓山國際社區(qū)河畔新世界華陽片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的帶帶動本體條件研究——有利條條件挖掘高新南區(qū)高新產(chǎn)業(yè)園的建建設(shè)與政府南遷后，將對對該區(qū)域形成大量的生活活、居住、文娛、商業(yè)配配套方面的需求，為本案案發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。城市功能新區(qū)住房需求量量大本體條件研究——有利條條件挖掘從今年開始，國際學校、、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)城、天府嘉年年華美食城等重大項目將將陸續(xù)落戶正興，現(xiàn)代服服務業(yè)園區(qū)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園園區(qū)的建成以及城鎮(zhèn)化的的進一步推進，我們相信信這些強有力的舉措，能能夠為成都南部新城提供供更好的服務。市政府極力引進資源打造造泛華陽片區(qū)，完善城市市配套。正興規(guī)劃打造為為南部地區(qū)集觀光旅游、、休閑、體驗的現(xiàn)代化城城鎮(zhèn)。政府規(guī)劃的支持本體條件研究——有利條條件挖掘本體條件研究——不利條條件梳理正興鎮(zhèn)在雙流原有的農(nóng)業(yè)業(yè)經(jīng)濟基礎(chǔ)上尚未形成全全面開發(fā)的態(tài)勢，其市政政配套建設(shè)有有待進一步步規(guī)劃與完善。市政建設(shè)落后村落影響項目品質(zhì)城鎮(zhèn)綠化待盡交通欠發(fā)達本案周邊交通尚欠發(fā)達，，目前還為村級交通交通通公路，在一頂程度上降降低了本案的區(qū)域形象，，同時也形成了交通上的的不便。村級公路通路－吊橋本體條件研究——不利條條件梳理地塊狹長，不便產(chǎn)品布局局項目地塊呈狹長形狀，對對項目產(chǎn)品規(guī)劃、布局造造成一定的影響，不利于于項目資源的優(yōu)化。本體條件研究——不利條條件梳理本案所在區(qū)域，現(xiàn)為原有有村落，大部分房屋為民民房，形成了對項目居住住品質(zhì)的一定影響與文化化氛圍的缺失。周邊村落．影響居住品質(zhì)質(zhì)民房１民房２本體條件研究——不利條條件梳理華陽板塊大盤高端項目已已形成規(guī)模聚集效應相對對項目的單獨發(fā)力，容易易造成對項目的分流。華陽片區(qū)的分流麓山國際社區(qū)蔚藍卡地亞本體條件研究——不利條條件梳理項目開發(fā)目標開發(fā)目標樹建發(fā)品牌提成區(qū)域形象項目利潤最大化目標１：利潤最大化通過對項目物業(yè)的合理定定位后，制定出操作杰作作，進而使項目營銷利潤潤最大化目標３：提升區(qū)域形象同過項目的運作，提高中中興鎮(zhèn)的區(qū)域價值及區(qū)域域形象目標２：樹建發(fā)品牌通過項目的科學定位、營營銷來建立其建發(fā)在成都都的知名度與美譽度，形形成建發(fā)的品牌價值建發(fā)房地產(chǎn)集團基本情況〉注冊資金3.5億元人人民幣，總資產(chǎn)逾50億億元；〉房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)，，已積累了27年開發(fā)經(jīng)經(jīng)驗；〉目前擁有二十余家全資資及控股企業(yè)，分布在廈廈門、上海、福州、長沙、成都、、漳州、香港等地；〉開發(fā)產(chǎn)品涉及精品住宅宅、高級寫字樓、商業(yè)地地產(chǎn)、大型公建等；〉廈門最具消費者口碑、、品牌美譽度的房地產(chǎn)企企業(yè)之一。項目本體理解－－建發(fā)集集團建發(fā)房地產(chǎn)集團品牌理念念〉獨到的產(chǎn)品研發(fā)——締締造精品建筑是建發(fā)房產(chǎn)產(chǎn)的開發(fā)宗旨。〉完善的售后服務——““專業(yè)創(chuàng)造價值”的強烈烈服務意識?！氮毺氐钠放苾r值———建發(fā)房產(chǎn)已確立了房房地產(chǎn)行業(yè)的“鉆石品品牌”地位。〉完美的鉆石之美——““為消費者打造最具鉆石石品質(zhì)的生活家園”的經(jīng)經(jīng)營理念。開發(fā)能力與資源開發(fā)能力強大企業(yè)背景與頂級大盤盤開發(fā)經(jīng)驗初到西南區(qū)域

的市場熟熟悉欠缺與品牌落地困難難成都本地較好的政府關(guān)系系與資源整合能力限制條件分析項目自身限制本案地塊呈狹長形，不便便于項目產(chǎn)品的規(guī)劃與布布局區(qū)域不成熟中興鎮(zhèn)規(guī)劃發(fā)展較晚，城城鎮(zhèn)發(fā)展水平明顯落后于華陽等區(qū)域城南板塊的分流城南進駐大量的品牌開發(fā)發(fā)商，產(chǎn)品打造高端，容易造成對本案的強強勢競爭分流基于對項目本體、開發(fā)目目標、開發(fā)能力及限制條條件的認識———提出本項目開發(fā)定位所需需要解決的主要問題如何實現(xiàn)本區(qū)域同周邊區(qū)區(qū)域協(xié)同發(fā)展、新規(guī)劃區(qū)區(qū)域與正興鎮(zhèn)城鎮(zhèn)開發(fā)相相協(xié)調(diào)（融入城市南部板板塊，點亮正興鎮(zhèn)，與可可輻射的其它區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)發(fā)展）？如何理解設(shè)定的目標客戶戶需求，以定位適宜的產(chǎn)產(chǎn)品方向？如何通過創(chuàng)新的主題定位位，增強片區(qū)土地未來發(fā)發(fā)展的吸引力？如何通過最大化價值的組組合，提升項目品質(zhì)形象象及銷售利潤？如何塑造項目競爭優(yōu)勢，，快速提升項目整體價值值？如何進行合理的規(guī)劃設(shè)計計，優(yōu)化地塊的限制條件件及地塊劣勢？大勢決定未來，站得高才能看得遠！項目的區(qū)位條件和體量決決定了項目的發(fā)展與整個個區(qū)域的發(fā)展態(tài)勢密切相相關(guān)，因此從大勢著眼，，對區(qū)域發(fā)展的動態(tài)研判判是項目研究的出發(fā)點。。1、理解城市的發(fā)展大勢勢2、明確本案的區(qū)域環(huán)境境3、了解本案的競爭對手手本部分分析重點是——2大勢決定環(huán)境理解城市區(qū)域發(fā)展大勢成都被譽為“天府之國””，人口1103萬，面面積12390平方公里里，是中國西部經(jīng)濟實力力最強的特大型城市，被被國務院列為西南地區(qū)的的“三中心，兩樞紐”，，是西南地區(qū)科技、金融融、商貿(mào)中心和交通、通通信樞紐，中國西部重要要中心城市、新型工業(yè)基基地，國家級歷史文化名名城和旅游中心城市。西部中心城市天府之國宜居之城成都——2007年中國國十大宜居城市據(jù)零點研究咨詢集團2008年1月3日發(fā)布的的“2007零點中國公公眾城市宜居指數(shù)”顯示示，廈門和杭州分居宜居居排行榜首席和次席。十十強其它依次是上海、深深圳、寧波、青島、昆明明、成都、珠海、蘇州。。城市榮譽光彩奪目特別是“試驗區(qū)”的設(shè)立立使得成都的吸附力大為為增強，投資者的信心隨隨之提高。年份榮譽2004年中國最具經(jīng)濟活力的城市；中國大陸最佳商務城市十佳2005年中國50個代表性城市進行的競爭力與綜合實力排名前102006年“中國大陸最佳商業(yè)城市榜”第15位；“宜居城市”第一名“城市包容性”第二名；“宜資城市”第六名“宜游城市”第八名；中國最佳旅游城市2007年“中國十大最具投資價值的城市”“全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)”2007年國內(nèi)重點城市市房地產(chǎn)投資情況對比從城市對比上來看，2007年成都市房地產(chǎn)投投資額超越了廣州和深圳圳，在全國副省級城市中中穩(wěn)居第1位，超越直轄轄市天津；投資比重在全國城市整體體排名第4位。根據(jù)今年的房地產(chǎn)投資資走勢，其領(lǐng)先優(yōu)勢有望望獲得鞏固。城市固定資產(chǎn)投資額（億元）房地產(chǎn)投資額（億元）房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重投資比重排名北京3371.51719.951.01%1深圳1273.67462.0936.28%2廣州1696.38556.7932.82%3成都1899.6619.1732.59%4上海3925.091215.5930.97%5重慶2451.84629.6325.68%6天津1849.8402.3221.75%9城市投資潛力無限高速城市化進程助推房地地產(chǎn)發(fā)展按城市化發(fā)展的“納瑟姆姆”曲線來判斷，城市化化水平達到30％以后，，將進入30－70％的的國際公認的加速發(fā)展期期。成都現(xiàn)階段已經(jīng)超越全國國平均水平，穩(wěn)居第四的的位置，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆６鞫鞲駹栂禂?shù)反映出成都人人們生活水平，僅次于上上海、北京、深圳，較為為富裕。類比城市東京、紐約上海北京深圳成都重慶中國城市化水平90%以上90%84%78％51.8%46.7%43%城市化水平排名——12345——人均GPD（美元）>300001000062008842323016002042第三產(chǎn)業(yè)接近80％50.6％70%47.4％48.9％44.7％39.9％恩格爾系數(shù)小于0.30.3060.3080.330.3390.3630.41“全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套套改革試驗區(qū)”助推房產(chǎn)產(chǎn)市場升溫“試驗區(qū)”的設(shè)立將會吸吸引更多的資本和人才進進入成都，使得成都的吸吸附力大為增強，投資者者的信心隨之提高?！霸囼瀰^(qū)”的設(shè)立，提升升了成都的整體地位和形形象；得到了寬松的發(fā)展展環(huán)境，對于房地產(chǎn)市場場的長遠和健康發(fā)展有著著積極的意義；成都市房地產(chǎn)需求將放量量，長期內(nèi)會看漲；成都房地產(chǎn)市場的前景看看好，國內(nèi)外房產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)紛紛加大在成都的投投資力度，土地市場競爭爭日趨激烈，土地拍賣價價格將得到強力拉升；小結(jié)通過以上分析可知，成都都市各項經(jīng)濟指標均處于于國內(nèi)前列，投資環(huán)境優(yōu)優(yōu)越，物業(yè)增值空間巨大大，是國內(nèi)適合投資的重重點城市。成渝經(jīng)濟帶成都南延線走廊高新區(qū)正興鎮(zhèn)新興產(chǎn)業(yè)區(qū)，市區(qū)城市功功能外擴的重要載體成都城市副中心，經(jīng)濟增增長極？中國經(jīng)濟第四極西部經(jīng)濟中心，已經(jīng)進入入城市功能外擴階段在城市功能體系中分析正正興鎮(zhèn)可能承載的外向型型城市功能正興鎮(zhèn)與區(qū)域城市功能研研究城南板塊功能區(qū)規(guī)劃高新南區(qū)煎茶籍田核心打造成都未來新ＣＢＢＤ與ＣＴＤ未來加化工、制造業(yè)區(qū)域域華陽正興鎮(zhèn)建設(shè)生態(tài)居?。茫蹋呐c休休閑度假產(chǎn)業(yè)在高新南區(qū)重點城市新ＣＣＢＤ與ＣＴＤ與煎茶籍籍田鎮(zhèn)化工、制造業(yè)的同同時，華陽與正興鎮(zhèn)建起起的生態(tài)ＣＬＤ與休閑度度假產(chǎn)業(yè)將完善城市功能能．．．．．正興鎮(zhèn)與區(qū)域城市功能研研究人口居住：南高新區(qū)高素素質(zhì)產(chǎn)業(yè)人群的居住升級級需求區(qū)域人口就業(yè)：區(qū)域內(nèi)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟升級后形成外來來人口進入與原有區(qū)域人人口的就業(yè)需求配套商業(yè)的完善：高素質(zhì)質(zhì)群體的進入帶來的高品品位、休閑娛樂等消費的的需求生態(tài)文化旅游價值的挖掘掘：對區(qū)域文化生態(tài)旅游游價值的挖掘吸引更多的的外來投資成都城市功能外擴的重要要載體正興鎮(zhèn)是承接成都市城市市功能外擴的重要載體，，是城市產(chǎn)業(yè)升級與調(diào)整整及成渝經(jīng)濟帶建設(shè)的直直接受益者成渝經(jīng)濟帶建設(shè)的載體成都南擴重慶北擴

成都經(jīng)濟圈重慶經(jīng)濟圈成都向南發(fā)展電子信息、重大裝備、治金、食品、石油、貿(mào)易、旅游、會展經(jīng)濟重慶向北以汽車制造、裝備制造、儀器儀表、生物制造、化工、商貿(mào)、物流產(chǎn)業(yè)為龍頭向北發(fā)展成渝經(jīng)濟圈正興鎮(zhèn)與區(qū)域城市功能研研究正興鎮(zhèn)優(yōu)勢：充分利用自自身優(yōu)勢為成都南走廊（（成都——華陽——正興興——煎茶——籍口）區(qū)區(qū)域提供產(chǎn)業(yè)商務服務和和城市功能服務正興鎮(zhèn)發(fā)展優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢:南走廊核心位置交通優(yōu)勢:南延線走廊環(huán)境優(yōu)勢:臨近府河文化優(yōu)勢:蘇碼頭、廣東街漕運文化生態(tài)休閑服務文化配套服務正興鎮(zhèn)與區(qū)域城市功能研研究正興鎮(zhèn)應具備的外向型城城市功能主要服務于成都都市區(qū)城市功能外擴、南南延線板塊的繼續(xù)南擴成渝經(jīng)濟一體化外地來蓉人口居住功能南延線板塊南擴產(chǎn)業(yè)商務配套功能成都城市功能外擴市區(qū)外溢人口居住功能郊區(qū)化辦公功能商業(yè)配套功能制造產(chǎn)業(yè)功能正興鎮(zhèn)與區(qū)域城市功能研研究未來正興鎮(zhèn)將與南延線板板塊形成互動與吸引，存存在一定的競合關(guān)系未來可以承載商業(yè)、休閑閑娛樂等相關(guān)配套功能。。未來正興鎮(zhèn)將規(guī)劃大規(guī)模模的休閑居住物業(yè)。隨著正興鎮(zhèn)的建設(shè)發(fā)展，，將可能吸引成都市區(qū)的的居民、產(chǎn)業(yè)等轉(zhuǎn)移。以產(chǎn)品功能的差異化分工工形成與華陽的定位差異異。正興鎮(zhèn)華陽的城鎮(zhèn)改造率先完成成。華陽近年來城市居住功能能水平提升較快，住宅項項目發(fā)展良好。高檔居住氛圍的形成使得得城南板塊逐步推進。華陽同處南延線走廊節(jié)點點位置。華陽互補互動合作存在競爭吸引正興鎮(zhèn)與區(qū)域城市功能研研究永樂店河西務楊村處于經(jīng)濟帶的核心地區(qū)，，承接京津兩地產(chǎn)業(yè)功能能和城市功能的外溢和轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)、商務功能產(chǎn)業(yè)、商務、居住功能產(chǎn)業(yè)服務、生態(tài)居住功能能等現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、化工業(yè)、制造造業(yè)、粗加工業(yè)煎茶鎮(zhèn)成都華陽鎮(zhèn)正興鎮(zhèn)煎茶鎮(zhèn)籍田鎮(zhèn)城南經(jīng)濟走廊正興鎮(zhèn)與華陽鎮(zhèn)、煎茶、、籍口形成互補聯(lián)動發(fā)展展，打造南延線走廊“多多城記”正興鎮(zhèn)與區(qū)域城市功能研研究基于市場定位，南延線要要做的產(chǎn)品綜合功能核服務型HOPSCA商業(yè)辦公酒店居住內(nèi)聚式特色商業(yè)，輔以社社區(qū)配套商業(yè)以生態(tài)辦公為特色，結(jié)合合集合式辦公為周邊產(chǎn)業(yè)帶配套的會議議型商務酒店富有地方風情和城市氣息息的城市公寓及休閑居住住物業(yè)正興鎮(zhèn)與區(qū)域城市功能研研究結(jié)合正興新城鎮(zhèn)的現(xiàn)狀和和增長極理論確定區(qū)域的的三個增長極——休閑居居住核、休閑服務核與生生態(tài)商業(yè)核休閑服務核：利用良好的生態(tài)環(huán)境打造造目前城南板塊市場上的的稀有產(chǎn)品——低密度休休閑服務產(chǎn)品，吸引中堅堅產(chǎn)業(yè)人群聚集；生態(tài)商業(yè)核：利用自身的水資源，沿河河開發(fā)特色的外向型臨水水商業(yè)，在短時間內(nèi)聚集集人氣，提升區(qū)域價值。。城市功能核居住核商業(yè)核生活配套核產(chǎn)業(yè)功能核辦公核配套核商務核產(chǎn)業(yè)核休閑服務核居住核：正興新城鎮(zhèn)核心區(qū)利用特特色的生態(tài)化城市意象，，生態(tài)化的生態(tài)環(huán)境和健健康的生活方式，吸引城城區(qū)外溢人口和周邊產(chǎn)業(yè)業(yè)聚集帶來的人口，滿足足其居住需求；正興鎮(zhèn)與區(qū)域城市功能研研究核裂變—城市公寓與生態(tài)態(tài)休閑住宅構(gòu)成的“居住住核”進行多種裂變，促促進區(qū)域人口的聚集，從從而促進服務于人口就業(yè)業(yè)生活需求的多種物業(yè)的的發(fā)展城市公寓和生態(tài)休閑住宅宅（低密度經(jīng)濟性別墅））形成的居住核的啟動，，產(chǎn)生強大的需求，拉動動區(qū)域內(nèi)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、商務務商業(yè)市場的繁榮，同時時滿足區(qū)域內(nèi)的人口就業(yè)業(yè)，最終完成一個城市綜綜合體的聚變。生態(tài)休閑住宅城市公寓居住核辦公商務商業(yè)裂變裂變裂變服務綜合體：正興新鎮(zhèn)核心城本案正興鎮(zhèn)與區(qū)域城市功能研研究城市功能產(chǎn)業(yè)功能休閑服務核商務、居住、辦公展示、營銷、居住、配套套商業(yè)、教育、娛樂休閑閑核裂變——通過“休閑服服務核”、“生態(tài)商業(yè)核核”核心功能的分化，促促進功能的復合化增長極核將沿產(chǎn)業(yè)功能&城市功能雙方向“裂變”產(chǎn)業(yè)功能生態(tài)商業(yè)核辦公、商務、商業(yè)、居住管理、服務、會議展覽、、酒店、娛樂休閑、居住住城市功能正興鎮(zhèn)與區(qū)域城市功能研研究核聚變——多種功能的相相互融合，促進新城層次次的提升增長核功能多樣化后，各各功能相互促進融合，產(chǎn)產(chǎn)生聚變，構(gòu)成華明新城城的功能核心商業(yè)核生活配套城市功能核＋＝休閑服務核＋商務核＋...產(chǎn)業(yè)核產(chǎn)業(yè)功能核＝＋...正興鎮(zhèn)建發(fā)魅力新城＋＝生態(tài)商業(yè)核＋＋＋居住核居住核＋正興鎮(zhèn)與區(qū)域城市功能研研究正興新城的核裂變、聚變變過程——居住核率先啟啟動，城市功能與產(chǎn)業(yè)功功能交叉生長，實現(xiàn)極具具發(fā)展?jié)摿Φ镊攘π鲁巧鷳B(tài)商業(yè)核休閑服務核辦公商業(yè)配套不同層次居住綜合商業(yè)生態(tài)化辦公城市公寓休閑化辦公低密度居住生態(tài)化居住商務商業(yè)中心低密度生態(tài)化辦公聚變正興、魅力新城服務酒店商務休閑娛樂居住核正興鎮(zhèn)與區(qū)域城市功能研研究結(jié)合正興鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)項目的的總體開發(fā)策略首先啟動“休閑居住核””，吸引產(chǎn)業(yè)人口和外來來人口的聚集啟動“生態(tài)服務核”和““生態(tài)商業(yè)核”，繼續(xù)續(xù)完善居住核隨著區(qū)域的逐步成熟，開開發(fā)城市公寓及生態(tài)辦公公及其配套設(shè)施，完善產(chǎn)業(yè)功能和城市功能能最后開發(fā)未來價值最大““低密度生態(tài)居住物業(yè)””，實現(xiàn)高價值正興鎮(zhèn)與區(qū)域城市功能研研究明確本案的區(qū)域市場環(huán)境境區(qū)域市場定位—國際城南南在一個城市的房地產(chǎn)市場場中，不同的區(qū)域有其各各自的市場定位。在成都，我們一般以方位位對市場進行劃分，各方方位的綜合定位為：東：中產(chǎn)城東南：國際城南西：人文城西北：財富城北國際城南人文城西財富城北中產(chǎn)城東未來的國際城南南沿線發(fā)展規(guī)劃

天府立交新城南在最新一輪規(guī)劃被被定位為“城市新中心，，現(xiàn)代化新城區(qū)”，城市建設(shè)區(qū)面積約35平方公里。在總目標下，下轄五大子子目標：“行政辦公中心心”、“創(chuàng)新研發(fā)中心””、“區(qū)域總部基地”、、“現(xiàn)代服務基地”以及及“宜居人文住區(qū)”即是兩中心，兩基地，一一住區(qū)。天府軟件產(chǎn)業(yè)園預計將形形成約1000萬平米軟軟件研發(fā)及科技創(chuàng)新硬件件設(shè)施區(qū)域，在2010年將達到800億的軟軟件銷售收入，容納20萬從業(yè)人員。根據(jù)規(guī)劃，新城南未來住宅開發(fā)擬以以11、12層的中小高高層為主，同時適度提升公共用地的的開發(fā)強度和力度。南延線城市功能結(jié)構(gòu)世紀城天鵝湖花園天府軟件園高新孵化園會展中心高新管委會諾基亞IBM實驗室城市功能結(jié)構(gòu)：行政辦公中心：新市政府辦公中心，海關(guān)關(guān)大樓，市中級人民法院辦公大樓，高新區(qū)檢檢察院辦公大樓……創(chuàng)新研發(fā)中心：高新科技孵化園，天府軟軟件園；到2010年，僅軟件銷銷售收入將達到800億億的，容納20萬從業(yè)人員。區(qū)域總部基地：川投集團、新希望、通威威、中信、正大…等投資新建總部高級寫字樓；；現(xiàn)代服務基地：中國銀行、中國建設(shè)銀行行、中國聯(lián)通、中國網(wǎng)通通、中國移動、平安保險等等在城南分布網(wǎng)點；宜居人文住區(qū)：鳳凰城、天鵝湖、英郡等等高檔住區(qū)拔地而起，海海洋樂園、現(xiàn)代藝術(shù)館、歌劇院院、主體公園、綜合性體體育公園等座落于此；中國第三領(lǐng)館區(qū)：美國、德國、法國、新加加坡、巴基斯坦、韓國。。南沿線定位：城市新中心心、現(xiàn)代化新城區(qū)南沿線發(fā)展歷程世紀城會展中心繞城高速元華路站華路天府大道三環(huán)路地鐵會展中心站天府長城站南啟動華陽行政辦公區(qū)孵化園天府軟件園地鐵1號線通威中信新希望中國水電希頓國際廣場點位拉動：城南新區(qū)與高新區(qū)發(fā)展密切相聯(lián)，，2000年之后，隨著城南新區(qū)三三環(huán)外交通路網(wǎng)的逐漸完善正式進入快速發(fā)發(fā)展階段。第一階段：沿天府大道從站南向華華陽方向縱向發(fā)展，代表項目為03年天府長城；第二階段：04年城南規(guī)劃出臺，，政府南遷確認，站前啟動、會展世世紀城開始動工從中部帶動，隨后和黃拿到到“城南地王”；第三階段：也就是目前階段，隨著著站華路、元華路、紅星路南沿沿線的打通，新區(qū)進入快速發(fā)展階段，南沿線房地產(chǎn)市場開始出出現(xiàn)縱橫成片發(fā)展趨勢。。思源觀點：從以上點位拉拉動效應分析，隨著南沿沿線縱橫發(fā)展趨勢的不斷斷延伸，緊鄰南沿線（華華陽）的正興鎮(zhèn)必將迎來來一個新的發(fā)展機遇。住宅地價演變：04年和黃（206萬/畝）05年底藍光（366萬萬/畝）06年九龍倉（640萬萬/畝）07年4月中海（702萬/畝）；6月武城（（920萬/畝）；10月嘉里（1220萬/畝）（7號地塊）三年地價增加六倍目前開發(fā)熱點：站南板塊塊、大源組團、南沿線盤盤、華陽板塊包含總部經(jīng)濟圈和市政辦公中心包含科技產(chǎn)業(yè)和會展商務中心華陽板塊牧馬山板塊航空港3400-4000元/㎡7500-12000元/㎡7500-8000元/㎡7500元/㎡4800元/㎡5800元/㎡洋房7600元/㎡別墅1.6-2.3萬/㎡南沿線發(fā)展歷程線型發(fā)展：城南新區(qū)主要依托于六縱縱道路在南北向?qū)⑹袇^(qū)各各不同功能板塊和華陽連連接起來，為區(qū)域人流、、物流提供了縱向交通體體系；東西向的交通體系主要是是為了打通與雙流和東部部新區(qū)的連接；由于雙流板塊（包括老城城區(qū)、航空港、牧馬山片片區(qū)）和東部新區(qū)板塊發(fā)發(fā)展價值在不斷提升，目目前四橫道路以及經(jīng)未來來地鐵出口站橫向至雙流流百家，蜀郡到牧馬山的的多條橫向道路將大大拉拉動沿線的土地價值。思源觀點：從目前新區(qū)住宅發(fā)展來看看，繼南沿線兩邊住宅熱熱潮后，由于受制于成昆昆鐵路和成雅快速通道影影響，往西發(fā)展價值逐漸漸減弱，新的開發(fā)熱點必必將向南（正興鎮(zhèn)）發(fā)展展。①②成昆鐵路③④⑤一號線南沿線發(fā)展歷程了解本案的競爭對手立足于三個不同的高度，，對市場進行全方位解讀讀站在城市運營（正興鎮(zhèn)南南部新城開發(fā)）的高度來來看待1575畝項目用用地立足300畝建設(shè)用地，，站在項目開發(fā)的角度，，對市場進行解讀站在產(chǎn)品設(shè)計的角度，通通過對區(qū)域項目的分析研研究，發(fā)現(xiàn)最適合項目的的物業(yè)類型及產(chǎn)品配比300畝建設(shè)用地項目本體設(shè)計1575畝項目用地1321575畝，我們?nèi)绾握菊驹诔鞘羞\營的高度對市市場進行解讀？思源觀點：二級土地的開發(fā)，一級土土地的做法。把項目作為一個城市綜合合體進行運營，打造城南南新地標。市場解讀：通過對類似成功運作案例例的解讀，找尋項目發(fā)展展的契機。典型參考案例：中海國際社區(qū)、置信芙蓉蓉古城300畝建設(shè)用地項目產(chǎn)品設(shè)計1575畝項目用地典型案例研究—中海國際際社區(qū)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)地理位置：成都高新區(qū)羊羊西線蜀西路399號開發(fā)商：中海地產(chǎn)產(chǎn)品組合：高層/別墅/多層占地面積：1986畝畝總建筑面積：130萬容積率：4.5用地性質(zhì)：商品住宅及公公建用地核心規(guī)劃理念：以“國際社區(qū)”為核心開開發(fā)理念，強調(diào)國際化的生活品質(zhì)質(zhì)項目規(guī)劃有效地設(shè)計了人人車分流，提升了居住環(huán)環(huán)境，并且設(shè)計了多個鄰里中心，讓生活更有品質(zhì)，更加加和諧圍合式布局，符合中國傳傳統(tǒng)的居住觀念項目總體規(guī)劃：典型案例研究—中海國際際社區(qū)西東生活配套－休閑－商務北南大眾商業(yè)和飲食向高檔藝藝術(shù)類商業(yè)、高檔休閑過過度，再過渡到高尚休閑閑運動區(qū)項目公建規(guī)劃示意圖開發(fā)策略：先于住宅項目目提前進行開發(fā)，提升區(qū)區(qū)域配套水平開發(fā)原則：原則一：基礎(chǔ)性原則首期開發(fā)的公建應滿足社社區(qū)居住的基本需要，因因此社區(qū)的基本生活配套套如學校、會所、超市等等最先建立。原則二：營銷原則首期開發(fā)的公建應與其他他大盤形成差異，樹立一一個營銷亮點，因此特色色項目要先建。原則三：空間原則公建配套要緊湊地排列在在某一集中區(qū)域，以聚集集人氣。原則四：市場原則市場看好的先修，時機未未到的后修。思源觀點：中海公建先行行的開發(fā)策略和開發(fā)原則則，對我們的項目具有較較高的參考價值。公建配套開發(fā)策略分析項目占地1986畝，總總建筑面積130萬平米。其中公共配套設(shè)施約16萬平米，住區(qū)約114萬平米。項目開發(fā)策略：分5期，，共開發(fā)5年。05年開盤06年開盤07年1月開盤07年11月開盤07年開盤08年2月開盤08年1月開盤06年開盤07年開盤07年底動工修建項目開發(fā)時續(xù)分析建筑規(guī)劃：具備經(jīng)典的審審美價值，又能充分融合合現(xiàn)代設(shè)計思想加入新古典主義建筑風格格的元素，并且對其進行行繼承和簡化。引入了現(xiàn)代的裝飾手法，，去除了厚重、繁復的裝裝飾，建筑了典雅精致的的新時代都市住宅。景觀規(guī)劃：歐洲自然風情情橙郡希臘園林風格，自然然純粹到極致，小型的開開闊式室外空間，新古典典風情景觀。碧林四大組團景觀，英倫倫特色，園林風格、自然然風情、傳統(tǒng)風情、花園園風情。視覺走廊，讓景觀成為生生活中的一部分，將生活活配套、建筑、景觀完美美的聯(lián)系在一起。典型案例研究—中海國際際社區(qū)項目價值提升核心手段：：10萬平米商業(yè)配套和鄰鄰里中心配置景觀道路的合理貫通贈送觀景空間、飄窗、露露臺科學的社區(qū)交通體系200畝濱河體育公園典型案例研究—中海國際際社區(qū)項目點評：中海國際社區(qū)以近占地2000畝大盤入市，以以國際化的規(guī)劃理念、國國際化標準配套締造生活活標桿，項目區(qū)域環(huán)境良良好，發(fā)展?jié)摿薮蟆；A(chǔ)數(shù)據(jù)地理位置：溫江區(qū)永寧鎮(zhèn)鎮(zhèn)（外環(huán)線外700米））開發(fā)商：置信房產(chǎn)、蔚信信房產(chǎn)、大華房產(chǎn)產(chǎn)品組合：獨幢、雙拼、、聯(lián)排占地面積：680畝總建筑面積：20.43萬容積率：1.6典型案例研究—置信芙蓉蓉古城功能分區(qū)：芙蓉古城各功能區(qū)以水系系園林環(huán)境間隔和穿插，，動靜有致，統(tǒng)一和諧★傳統(tǒng)居住區(qū)--建筑風格多樣，毗鄰鄰生態(tài)觀賞型溫泉，環(huán)境境靜雅；

★特色商業(yè)區(qū)--小吃街、手工藝品街街、購物超市等；★★文化休閑區(qū)--含詩書畫社、青少年年素質(zhì)教育中心、中心休休閑廣場、置信MBA學學術(shù)中心等；

★運動保健區(qū)--設(shè)各種運動場、中老老年人健康中心、診所等等；

★賓會所館區(qū)--建生態(tài)豪華會所、星星級賓館、博物館等。典型案例研究—置信芙蓉蓉古城項目總體規(guī)劃：芙蓉古城以川西民居為主主，同時融入江蘇民居、、云南民居、唐風建筑等等中國傳統(tǒng)建筑精髓而成成，由四合院型的建筑群群組成。項目價值提升核心手段1、動靜有致、統(tǒng)一和諧的社社區(qū)功能分區(qū)芙蓉古城各功能區(qū)以水系系園林環(huán)境間隔和穿插，，動靜有致，統(tǒng)一和諧。。2、符合現(xiàn)代人生活習慣的傳傳統(tǒng)風格住宅集居住、度假、休閑和投投資功能于一體，由川西西民居組團、江蘇民居組組團、云南民居組團、唐唐風建筑組團架構(gòu)芙蓉古古城的住宅體系，保留老老成都特點，在各種原有有地方風格上加以創(chuàng)造和和發(fā)展。外觀古樸，住宅內(nèi)部強調(diào)調(diào)實用性，采用現(xiàn)代智能能配套等相關(guān)設(shè)施，力求合乎現(xiàn)代人生活習慣慣。3、成都老街特色搭建社區(qū)交交通網(wǎng)絡(luò)以成都老街道名命名芙蓉蓉古城各小區(qū)主干道、小小區(qū)干道、次干道和院內(nèi)內(nèi)道路，達成街道名的親親切和易于記憶。4、“非凡水系“的水環(huán)境規(guī)規(guī)劃水面面積達30000余余平方米，最大湖泊近4000平方米；護城河河最窄處達8米。潺潺流流水從每戶芙蓉古城人家家的屋前或宅后緩緩淌過過，臨水而居，容易體味味恬淡從容的人生意境。。典型案例研究—置信芙蓉蓉古城理念創(chuàng)新：集古代民居之之精髓，融合現(xiàn)代建筑理理念芙蓉古城把傳統(tǒng)民居和現(xiàn)現(xiàn)代民居理念相互融合，，綜合了老成都文化、傳傳統(tǒng)文化和四合院文化；；建筑上秉承中國傳統(tǒng)民民居特色，以川西民居為為主，同時融入江蘇民居居、云南民居、唐風建筑筑等中國傳統(tǒng)建筑精髓，，構(gòu)成了古建筑群的再現(xiàn)現(xiàn)。典型案例研究—置信芙蓉蓉古城設(shè)計創(chuàng)新：古為今用，洋洋為中用通過對中國傳統(tǒng)民居的深深入剖析，仿古而不復古古，在現(xiàn)代建筑中，融入中國的傳統(tǒng)統(tǒng)文化。營銷創(chuàng)新：成都房地產(chǎn)界真正意義上上的全息營銷模式--樣樣板小區(qū)投資八百萬元，占地40畝的芙蓉古城意景小區(qū)區(qū)，作為680畝芙蓉古古城項目的實驗室，這種種營銷模式的創(chuàng)新開全國國房地產(chǎn)之先河。立足300畝建設(shè)用地，，我們應如何對市場進行行解讀？思源觀點：把項目打造為一個別墅、、高層等多物業(yè)類型的南南部新城中心社區(qū)。市場解讀：跳出正興、跳出城南，放放眼成都進行戰(zhàn)略思考，，通過對類似成功案例的的研究，找尋我們項目的的突破點。典型參考案例：中海.龍灣半島、置信麗麗都.花園城300畝建設(shè)用地項目產(chǎn)品設(shè)計1575畝項目用地基礎(chǔ)數(shù)據(jù)地理位置：青羊區(qū)龍騰中中路8號開發(fā)商：中海興業(yè)（成都都）發(fā)展有限公司產(chǎn)品形態(tài)：臨河雙拼別墅墅、獨戶疊拼別墅、半島島景觀高層、島心河景高高層占地面積：210畝總建筑面積：350000平米容積率：3.2建筑密度：29％總戶數(shù)：1940戶其中：高層1730戶，，占比89％疊拼170戶，占比9％％雙拼40戶，占比2％典型案例研究—中海.龍龍灣半島核心規(guī)劃理念：以“半島豪宅”的設(shè)計理理念，結(jié)合周邊的人文景景觀，把建筑和景觀結(jié)合合的相得益彰。圍合式布局，讓社區(qū)更有有半島的韻味。浣花溪的上游，清水河490米灣域經(jīng)過后天打打造，與龍灣半島的大型型水系園林渾然一體?？傮w規(guī)劃：典型案例研究—中海.龍龍灣半島建筑規(guī)劃：將東方傳統(tǒng)美學的審美理理念演繹的淋漓盡致新古典主義建筑風格。建筑立面以淺鍺紅色為主主色調(diào)，結(jié)合外立面現(xiàn)代代的精致感，從古典到經(jīng)經(jīng)典的作品。景觀規(guī)劃：水景自然風情情將不同類型的活動小區(qū)用用高低起伏的水系連接起起來，流水的清涼和繁茂茂的園林結(jié)合，塑造公園園式人居社區(qū)。典型案例研究—中海.龍龍灣半島項目總體戶型配比主力戶型為套三雙衛(wèi)的116-146平米面積積，以及套二雙衛(wèi)83-96平米面積。戶型套一套二（雙衛(wèi)）套三（單衛(wèi)）套三（雙衛(wèi)）套四（兩廳兩衛(wèi)）套三（兩廳兩衛(wèi)）獨戶疊拼套四（兩廳三衛(wèi)）獨戶疊拼套四（三廳三衛(wèi)）獨戶疊拼套五（三廳四衛(wèi)）獨戶疊拼躍層建筑面積5783-96108116-146149-166180—193213222—254280-359204戶數(shù)1818786622374691910比例1.5%16%0.6%57%10%0.3%0.5%0.7%1.6%0.8%建筑形式建筑棟數(shù)層數(shù)標準層戶數(shù)高層/雙拼/疊拼/18F，8F2梯4戶典型案例研究—中海.龍龍灣半島項目開發(fā)時續(xù)項目開發(fā)策略：分3期，共開發(fā)4年1期36棟和37棟700-800套，8萬㎡㎡左右，2期一批次是34棟，現(xiàn)在是2批次銷銷售階段。1期和2期1批次已售罄罄，其中別墅部分房源為為內(nèi)部認購。一期三期二期一期二期典型案例研究—中海.龍龍灣半島項目價值提升核心手段：：攜手園林大師貝爾高林、、建筑大師梁黃顧共同巨巨制半島式豪華社區(qū)物業(yè)類型豐富，選擇面廣廣大型中庭水景圍合式布局，讓社區(qū)更有有半島的韻味項目點評：該項目為城西高端半島豪豪宅，園林景觀設(shè)計緊扣扣主題，將文化、藝術(shù)和和社區(qū)生活緊密聯(lián)系，注注重人性化設(shè)計，為自然然、景觀、城市居住的標標桿社區(qū)。典型案例研究—中海.龍龍灣半島基礎(chǔ)數(shù)據(jù)地理位置：武侯大道與三三環(huán)路交界處開發(fā)商：川投置信產(chǎn)品組合：小高層占地面積：400畝，，一期占地180畝總建筑面積：50萬平米，一期20萬平平米容積率：2.5建筑密度：22.5％總戶數(shù)：948綠地率：25％典型案例研究—置信麗都都.花園城總體規(guī)劃分期圍合，分A、B、C、D四個區(qū)A區(qū)共開發(fā)10棟項目以巴厘島皇家園林為為規(guī)劃主題典型案例研究—置信麗都都.花園城建筑特色：新古典主義整整個建筑立面采用冷冷灰色調(diào)外立面萃取了“新古典主主義”建筑風格精髓，色色彩莊重典雅，顯現(xiàn)出韻韻律感和雄渾氣質(zhì)。巴厘島風情是熱帶暖色調(diào)調(diào)的，從外往內(nèi)看“建筑筑是遠山、景觀是近山””——遠山的顏色應該比比近山更淡，這符合人們們的自然審美。典型案例研究—置信麗都都.花園城產(chǎn)品特色：景觀特色：巴厘島皇家園林景觀，南南灣疊水湖、烏布藝廊、、流光塔、水濱涼亭、發(fā)發(fā)呆亭、懶人亭、海龜亭亭島、藍夢島等。皇家植植物園（金巴蘭）戶型創(chuàng)新：90M2經(jīng)典三房設(shè)計現(xiàn)現(xiàn)已申請國家專利。對90平米以下得戶型運用用到極致，90平米打造造三房二廳。配套設(shè)施：星級泳池群、圣泉宮?？偪偯娣e約2000㎡的星星級休閑泳池群，包羅沙沙龍泳池、自然泳池、溢溢水泳池以及兒童泳池和和各色景觀水景，采用全全開放式處理，不用考慮慮過多因素，在家換好衣衣服，出門即投入水的世世界，沒有任何累贅，享享受五星級高標準的優(yōu)游游生活。整個社區(qū)遍布戶戶外健身設(shè)施、健康步道道以及親子樂園等體育運運動設(shè)施。典型案例研究—置信麗都都.花園城戶型配比：戶型套三單衛(wèi)套三雙衛(wèi)套四套五面積85-90130-140140-180182套數(shù)805655226比例85％7％6％2％建筑形式建筑棟數(shù)層數(shù)標準層戶數(shù)小高層/13F2梯4戶，層高2.9米典型案例研究—置信麗都都.花園城主力戶型為85-90平平米的套三單衛(wèi)戶型，占占項目總體量的85%。。項目開發(fā)時續(xù)分期開發(fā)策略：項目分四四期開發(fā)，A、B、C、、D四個區(qū)項目一期占地180畝，，二期占地220畝第一批次開發(fā)A地塊，后后續(xù)按B、C、D編號分分三階段開發(fā)典型案例研究—置信麗都都.花園城項目價值提升核心手段：：在建筑單體上，創(chuàng)造性地設(shè)計出板式結(jié)構(gòu)構(gòu)的“一層四戶”，因為戶型結(jié)構(gòu)的獨特，，使得每一戶都有自己的的采光外廊，包括公用電電梯和樓梯間也全都是采采光的。為將觀景與節(jié)能結(jié)合，項項目還大量采用斷橋鋁合合金窗和轉(zhuǎn)角玻璃窗。擁有“亞洲物管之虎”美美譽的曲遠東先生曾管管理過香港特別行政區(qū)首首任行政長官董建華的府府邸，目前是置信麗都··花園城首席物業(yè)品質(zhì)顧顧問，帶領(lǐng)有口皆碑的置置信物管團隊，為業(yè)主帶帶來高品質(zhì)的度假式生活活。在陽臺等外觀的關(guān)鍵點也也有處理，比如陽臺的厚厚度彼此不一，這是遵照照人的行為習慣而設(shè)計，，不同位置上的陽臺欄柵柵密度都不一樣，也是充充分考慮到人們的行為習習慣和心理感受。從遠處處看，有很多漂浮的“板板”與建筑自然對接，整整個立面有輕有重，充滿滿了韻律，而上面有更大大的玻璃飄窗和更大的飄飄臺，這樣做是運用南方方景觀住宅的設(shè)計手法，，重點就是為了享受景觀觀。典型案例研究—置信麗都都.花園城從項目規(guī)劃設(shè)計方面來看看？思源觀點：通過對區(qū)域內(nèi)競爭項目的的調(diào)查研究，分析區(qū)域樓樓盤在產(chǎn)品設(shè)計及戶型配配比等方面的情況。研究區(qū)域樓盤的共性及差差異，找尋項目發(fā)展的突突破點。300畝建設(shè)用地項目產(chǎn)品設(shè)計1575畝項目用地由于區(qū)域內(nèi)（正興鎮(zhèn)）暫暫無類似競爭項目，針對對項目的地理位置及規(guī)劃劃特點，確定本次分析思思路為：從項目出發(fā)，以南沿線、、華陽及牧馬山片區(qū)為中中心，以南延線板塊為區(qū)區(qū)域，分析競爭環(huán)境市場競爭環(huán)境分析思路高端物業(yè)市場環(huán)境區(qū)域競爭項目分布圖目前，目前區(qū)域內(nèi)在售別別墅項目共計12個，其其地理位置分布如下：麓山國際成都雅居樂花園蘭橋尚舍原鄉(xiāng)江南宅院蔚藍卡地亞錦鎮(zhèn)中航云嶺南洋國際莊園半山衛(wèi)城薩爾茨堡麓山國際蓉墅競爭項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)匯總樓盤名稱物業(yè)類型裝修狀況銷售價格開盤時間容積率戶型區(qū)間占地面積總建筑面積麓山國際社區(qū)·碧影溪獨棟毛坯均價210002008年3月0.4640-8201733342

中航云嶺獨棟毛坯12000—260002007年9月0.37220-110020000161804.78半山衛(wèi)城獨棟全裝修均價100002006年6月0.48165－37016963679000南洋國際莊園獨棟毛坯均價142002007年10月0.237200-400353335.155447.6蔚藍卡地亞聯(lián)排毛坯均價120002007年11月

240－360392668.63

江南宅院聯(lián)排毛坯均價118802006年5月0.73247-27350000.2536293原鄉(xiāng)聯(lián)排毛坯均價101802005年12月0.73240-3607000063677.87錦鎮(zhèn)疊拼毛坯均價77002006年9月1.04220—270162001

蘭橋尚舍疊拼毛坯均價62002005年11月

149-2142710046201薩爾茨堡獨棟、聯(lián)排毛坯均價130002007年5月0.45249－357124080.6251331.61成都雅居樂花園獨棟、聯(lián)排毛坯均價186002007年12月1.2165-4681338673.41720000蓉墅獨棟、雙拼毛坯均價73002005年11月0.89260-52047986.333690目前區(qū)域內(nèi)在售別墅項目目共計12個，暫無待售售項目。在售項目概況如如下：區(qū)域樓盤價格分析從右圖來看：目前，區(qū)域內(nèi)別墅項目價價格區(qū)間在6200－30000元/平方米不不等。獨棟和聯(lián)排產(chǎn)品市場認同同度高，銷售均價基本都在10000－20000元元/平方米。與區(qū)域其他產(chǎn)品相比，疊拼的市場競爭力較弱，，價格基本維持在6000－8000元/平方米米的水平。獨棟別墅面積區(qū)間分析聯(lián)排別墅面積區(qū)間分析戶型面積區(qū)間分析區(qū)域內(nèi)獨棟別墅的主力面面積區(qū)間：250m2-500m2?！奥瓷絿H”和“中航云云嶺”定位為高端別墅社社區(qū)，其獨棟別墅面積相相對較大。聯(lián)排別墅的主力面積區(qū)間間:150m2-350m2。區(qū)域內(nèi)在售的疊（雙）拼拼別墅有：錦鎮(zhèn)、蘭橋尚尚舍、蓉墅，面積區(qū)間為為150m2-300m2。物業(yè)類型&裝修狀況分析析獨棟和聯(lián)排占總體量的80％，是區(qū)域內(nèi)的主力力別墅產(chǎn)品。雙拼在成都市場還是一種種新興的別墅形態(tài)，目前前市場開發(fā)量還比較小。。除半山衛(wèi)城外，其他樓盤盤均以毛坯房呈現(xiàn)，區(qū)域別墅客戶對精裝房的的認知度較低。樓盤名稱裝修狀況蔚藍卡地亞毛坯江南宅院毛坯南洋國際莊園毛坯錦鎮(zhèn)毛坯薩爾茨堡毛坯中航云嶺毛坯蘭橋尚舍毛坯蓉墅毛坯原鄉(xiāng)毛坯半山衛(wèi)城全裝修麓山國際社區(qū)·碧影溪毛坯成都雅居樂花園毛坯區(qū)域內(nèi)別墅項目的綠化率率較高，競爭項目的綠化化率在40%以上的比例例高達70%，部分項目擁有公園和人人工湖，環(huán)境非常優(yōu)越。。區(qū)域內(nèi)別墅項目的容積率率較低，競爭項目的容積積率在0.5以下的比例例達50%，屬于典型的低密度居住住區(qū)，別墅品質(zhì)高。綠化率&容積率分析競品項目的物業(yè)費基本處處于1.8元—3.8元/平平米·月之間，物業(yè)管理品質(zhì)普遍較高。。多數(shù)項目為開發(fā)商旗下的的物業(yè)公司自主管理，少數(shù)引進國際物管公司司（如：高力物業(yè)）。物業(yè)情況分析項目名稱物業(yè)費（元/平米·月）物業(yè)管理公司蔚藍卡地亞2.5高力物業(yè)錦鎮(zhèn)1.8四川錦鎮(zhèn)物業(yè)薩爾茨堡2.6仁和春天物業(yè)中航云嶺3.8中航物業(yè)半山衛(wèi)城2四川悅?cè)A置地物業(yè)麓山國際社區(qū)3.5成都麓山物業(yè)成都雅居樂花園2.8雅居樂物業(yè)麓山國際社區(qū)位于成都雙雙流華陽麓山大道二段六六號，總占地面積1733342平方米（2600畝），容積率0.4。項目由麓山別墅、麓鎮(zhèn)、、麓山國際鄉(xiāng)村俱樂部組組成，現(xiàn)推出的是麓山山國際社區(qū).碧影溪Ⅱ期期。典型樓盤分析－麓山國際際社區(qū)社區(qū)規(guī)劃設(shè)計：典型樓盤分析－麓山國際際社區(qū)主推廣告語：回歸生活的真諦收藏世界的精華西南別墅住區(qū)領(lǐng)跑者麓山別墅，給自己以一個個世界主推價值點：純美高爾夫別墅群落一個集運動、居住、休閑閑、娛樂、教育等功能為為核心的超大型開放式國國際社區(qū)“前庭、中庭、后院、空空中花園”的三維立體別別墅空間去化分析：項目從2004年10月月26日開盤推出逸翠谷谷開始，銷售情況一直非非常良好；隨后陸續(xù)推出水晶崗、圓圓石灘、碧影溪I期、碧碧影溪II期1批次，現(xiàn)現(xiàn)均已售罄；碧影溪Ⅱ期2批次計劃于于2008年4月開盤，，現(xiàn)正接受咨詢。典型樓盤分析－麓山國際際社區(qū)類似教堂的建筑風格，典型的北美風情別墅。建筑風格分析麓山國際（VI、折頁和和戶外）項目推廣分析－VI、折折頁、樓書、雜志點評：項目推廣方式多樣樣，品牌宣傳非常到位。。華西都市報成都商報成都晚報居周刊成都商報成都晚報項目推廣分析－報廣點評：項目主要依托成都商報、、成都晚報、華西都市報報及居周刊的媒體平臺進進行推廣。在報廣宣傳上，項目主要要側(cè)重于對麓山國際社區(qū)區(qū)品牌的推廣及打造。原鄉(xiāng)位于雙流縣華陽濱河河大道6號，總占地面面積70000平方米（（105畝），總建筑面面積63677.87平平方米，容積率0.4。。項目由51棟純聯(lián)排別墅墅組成，設(shè)計總戶數(shù)253戶（1期128戶，，2期125戶），是是區(qū)域內(nèi)少見的珍稀臨河河純聯(lián)排別墅社區(qū)。典型樓盤分析－原鄉(xiāng)原鄉(xiāng)采用德式新古典主義義建筑風格，打造歐洲風風情臨水別墅群落。建筑風格分析點評：原鄉(xiāng)與府河相依，擁有近近3000平米私家湖泊泊。項目依傍176畝濱河市市政森林公園，景觀設(shè)計計處處體現(xiàn)水的韻味。景觀設(shè)計分析小結(jié)區(qū)域市場特征總結(jié)：獨棟是區(qū)域內(nèi)的主力別墅墅產(chǎn)品，占總市場份額的的47％，其主力面積區(qū)區(qū)間為250m2-500m2。與區(qū)域其他產(chǎn)品相比，疊疊拼的市場競爭力較弱，，銷售價格較低。雙拼在成都市場還是一種種新興的別墅形態(tài)，目前前市場開發(fā)量還比較小。。思源觀點：分析上述市場特征，結(jié)合合項目實際，我們認為應應重點發(fā)展小獨棟和雙拼拼產(chǎn)品。小獨棟（190m2－220m2）由于戶型面積小、總價價低，發(fā)展小獨棟產(chǎn)品既既符合區(qū)域多數(shù)客戶對獨獨棟別墅的偏好，又在很很大程度上擴大了目標客客群。而且由于其戶型面面積區(qū)間不同，可以與其其他項目形成差異化競爭爭。雙拼（170m2－190m2）作為介于獨棟與聯(lián)排的中中間產(chǎn)品，與聯(lián)排相比，，其居住品質(zhì)更好，在國國外及國內(nèi)少數(shù)大城市發(fā)發(fā)展情況非常好，產(chǎn)品競競爭力強。疊拼作為一種低端別墅產(chǎn)產(chǎn)品，居住舒適性較差，，市場認同度越來越低，，建議盡量減少其在項目目總體量中的比重。由于區(qū)域內(nèi)（正興鎮(zhèn)）暫暫無類似競爭項目，針對對項目的地理位置及規(guī)劃劃特點，確定本次分析思思路為：從項目出發(fā)，以華陽為中中心，以南延線板塊為區(qū)區(qū)域，分析競爭環(huán)境市場競爭環(huán)境分析思路普通居住類物業(yè)市場環(huán)境境區(qū)域競爭項目分布圖宏信南樾凱華麗景鴻閣一號利通.城南領(lǐng)館區(qū)1號城南名著育才竹島大城際華陽花苑悅城伯爵山南陽盛世成南領(lǐng)寓雙華麓港水印城目前，目前區(qū)域內(nèi)在（待待）項目地理位置分布如如下：項目類別樓盤名稱建筑類別裝修狀況銷售均價開盤時間容積率戶型區(qū)間占地面積總建筑面積在售樓盤華陽花苑小高層、高層毛坯41002007年8月3.29130-25010000.0532900育才竹島高層毛坯54802007年9月3.990-14043280220000城南名著小高層、高層毛坯52002007年9月2.980-13073333.7250000領(lǐng)館區(qū)1號小高層、高層毛坯63002007年9月4.491-13640000170000利通·城南高層毛坯55002007年10月4.957-14020815143254大城際高層毛坯58002007年10月4.378-13026680105800鴻閣一號高層毛坯54002007年10月4.1946.78-107.0546666.9110000凱華麗景高層毛坯52002007年11月-60-150--宏信南樾高層毛坯49382007年12月393-132100667.17220000水印城高層毛坯47002007年12月664-13018162142097雙華麓港高層毛坯53002008年1月4.9773.86-14727523.89160776.49成南領(lǐng)寓高層公共部分精裝修40142008年1月5.7150-1231333476180南陽盛世高層毛坯43202008年3月4.5754.45-178.52105870.55566682.83待售樓盤戛納濱江高層毛坯預計52002008年4月4.289-142120060300000棕櫚南岸高層毛坯預計48002008年4月493.63-138.3536000.18144000.72伯爵山多層、高層毛坯-2008年7月379331240領(lǐng)館逸品高層毛坯-待定4.255-11020000.144000悅城高層毛坯-待定3.890-240163334.15730000楠域麗景高層毛坯-待定4.0450-1201236950000競爭項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)匯總目前區(qū)域內(nèi)在售普通住宅宅項目共計14個，待售售項目6個，其項目概況況如下：區(qū)域樓盤價格分析從右圖來看華陽鎮(zhèn)高層住宅的主力價價格區(qū)間：4000－4300元/平方米。南沿線高層住宅的主力價價格區(qū)間：4700－6000元/平方米。受房地產(chǎn)大勢影響，與2007年同區(qū)域樓盤售售價相比，各樓盤銷售價價格均有不同程度下調(diào)。。戶型面積區(qū)間分析區(qū)域樓盤戶型區(qū)間從50－250平米不等，面面積跨度大，戶型產(chǎn)品豐豐富。從左圖數(shù)據(jù)看，區(qū)域主力力戶型區(qū)間為50－150平米，150平米以以上的大戶型相對較少。。建筑形態(tài)組合分析從右圖來看區(qū)域內(nèi)多層和小高層項目目所占市場份額非常小，，純高層項目是區(qū)域普通住住宅市場的絕對主力。隨著土地資源的日益稀缺缺、土地成本的逐步上漲漲，預計多層和小高層項項目的市場份額將會愈發(fā)發(fā)減少。典型樓盤分析城南名著位于雙流縣人民民南路南延線1299號號（天府大道南端），，項目占地面積73333.70平方米,總建建筑面積250000平平方米,容積率2.9，，綠化率37％。城南名著榮膺“2006中國最佳水景社區(qū)”，，景觀設(shè)計上注重人文和和藝術(shù)的詮釋，斥巨資打打造的數(shù)百米“名著之窗窗”藝術(shù)景觀走廊，更是是天府大道一道亮麗的風風景線。南沿線樓盤：城南名著典型樓盤分析項目主推價值點：現(xiàn)代海派風情園林大規(guī)模模藝術(shù)水景觀數(shù)百米“名著之窗”藝術(shù)術(shù)景觀走廊約14%超低公攤率3.5米外挑超大空中花花園4.2米大開間獨立客廳廳項目點評：城南名著受關(guān)注度高，項項目并沒有進入實質(zhì)性的的推廣主訴階段，一期就就已經(jīng)售罄，其所傳達出出的項目主要價值在于其現(xiàn)代代海派水景風情的小區(qū)景景觀，到處都是溪流潺潺潺，每棟樓前都有小橋相相連，但南沿線房地產(chǎn)大勢的的疲軟及周邊配套欠成熟熟是目前影響其銷售情況況的主要因素。南沿線樓盤：城南名著點評：富于韻律的水景資源，配配合簡約、大氣的現(xiàn)代建建筑風格，真正做到一步步一景。水景打造上真正做到了處處處溪流潺潺，每棟樓前前都有小橋相連，無愧于于“2006中國最佳水景景社區(qū)”的殊榮。景觀設(shè)計分析點評：客廳開間寬適自由，舒適適性高主臥和次主臥均設(shè)有入戶戶花園，采光面大戶型設(shè)計分析點評：緊湊的套三，戶型方正合合理，利用空間大進門是入戶花園，充分保保障客廳私密性典型樓盤分析南陽盛世位于華陽鎮(zhèn)廣都都大道和正東下街交匯處處，項目占地面積105870.55平方米,總建筑面積566682.83平方米,容積積率4.57，綠化率42.35%，設(shè)計總戶戶數(shù)4495戶。項目分四期推出，一期1、2、10、11號樓樓于2008年3月份正正式推出，1號樓、2號號樓、11號樓為27+1層高層建筑，10號號樓為32+1層高層建建筑。華陽鎮(zhèn)樓盤：南陽盛世典型樓盤分析項目賣點：地處華陽核心地段，交通通便利高達42.35%的綠化化率緊鄰1000畝的生態(tài)態(tài)濕地公園全球知名物管公司－戴德德梁行獨特、新穎的戶型設(shè)計項目點評：該項目是一個綜合性住宅宅項目，在規(guī)劃設(shè)計時考考慮到商業(yè)配套的層面首首先在銷售中心背后設(shè)置置了街區(qū)景觀，來彌補視視覺上的空虛。項目區(qū)位好，離南沿線較較近，交通便利，但自然然資源并不好，項目用地地小，產(chǎn)品檔次間相離太太遠，其所提出緊鄰的1000畝生態(tài)濕地公園園其實離項目有1.5公公里遠，沒有太大的實在在意義。華陽鎮(zhèn)樓盤：南陽盛世點評：采用高低錯落的半圍合布布局設(shè)計，視野空間非常常開闊。小區(qū)規(guī)劃綠化率高達42.35%，加之各幢樓樓之間的樓間距非常寬闊闊，整個小區(qū)生活氛圍較好。小區(qū)布局設(shè)計分析項目基礎(chǔ)ＳＷＯＴ分析項目優(yōu)勢與機會項目劣勢與威脅１、城南是成都房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域，其別墅發(fā)展水平較高２、泛華陽片區(qū)別墅開發(fā)贏得了廣大客戶群體的認可３、錦江自然資源與蘇碼頭文化能有效形成項目的資源鏈４、中興大橋與南延線的暢通極大的優(yōu)化了項目交通環(huán)境５、建發(fā)集團的品牌注入，能有效帶動區(qū)域的發(fā)展６、市政府大力扶持，能完成項目所在區(qū)域的短時間蛻變７、項目的體育公園能最大化的提升項目價值１、項目地塊狹長，不便于產(chǎn)品規(guī)劃與布局２、區(qū)域經(jīng)濟水平明顯落后于華陽等城鎮(zhèn)３、項目周邊交通仍為村級公路，限制了別墅打造因素４、周邊建筑多為附近村民房屋，在一定程度上影響了項目形象與居住品質(zhì)５、城南片區(qū)高端項目的大量入世，會造成對項目的分流６、周邊生活配套相對缺乏思考:我們處于國際城南新CLD區(qū)域，基于正興鎮(zhèn)以以特色房地產(chǎn)、生態(tài)旅游游為城鎮(zhèn)發(fā)展方向的立場場,本案須以城鎮(zhèn)綜合開發(fā)的角度來開開發(fā)項目,并站在這一角度去看待待項目的市場細分,最終終形成項目整體定位方向向與最終定位。需求引導產(chǎn)品1、目標客戶研究2、運用三個緯度分析項項目定位方向3、客戶需求對產(chǎn)品的引引導4、項目定位結(jié)論5、項目發(fā)展策略6、項目案名建議7、項目規(guī)劃設(shè)計建議對現(xiàn)狀的了解是研究未來來的基礎(chǔ)！客戶是上帝，客戶的需求求直接影響著市場的產(chǎn)品品。然而，動態(tài)發(fā)展市場場上的客戶需求必然也在在潛移默化的變化，因此此本項目的需求將主要集集中在潛在客戶生命周期期的判斷，進而使本案的的產(chǎn)品能夠適當超前，從從而在滿足當前需求的同同時，為未來需求預留空空間。3本部分分析重點是——項目目標客戶研究如何理解設(shè)定的目標客戶戶需求，以定位適宜的產(chǎn)產(chǎn)品方向？解決之道：基于市場調(diào)研，運用SPSS模型分析得出量化化指標。如何理解本項目目標客戶戶的屬性及需求特征？如何針對目標客戶需求特特征進行對位的產(chǎn)品價值值傳遞？項目問卷調(diào)查樣本與客戶戶聚類通過對調(diào)查問卷的整理、、分析，明顯能看到，在在163份問卷中：華陽陽+高新區(qū)共計106份份，占65%。所有問卷表現(xiàn)的態(tài)勢，均均認可城南區(qū)域，但對本本項目所在區(qū)域認同度并并不高。被調(diào)查者呈現(xiàn)三種特點，，可大致分為以下三個特特質(zhì)明顯的不同群體：居住型客群度假養(yǎng)老客群投資客群目前所住區(qū)域共計調(diào)查163個樣本，，在城南區(qū)域客戶共占84.6%。FrequencyPercentValidPercent華陽4728.828.8高新區(qū)5936.236.2非華陽、高新區(qū)的成都地區(qū)3219.619.6成都以外2515.415.4Total163100.0100.0目前居住情況１６３名住戶中，目前有有71.8%的人在此區(qū)區(qū)域購房居住，剩余的28.2%的住戶是租房房居住。FrequencyPercentValidPercentValid購房居住11771.871.8租房居住4628.228.2Total163100.0100.0三年內(nèi)是否有買房打算在所有的調(diào)查者中，83.4％的人三年內(nèi)有買買房的打算。FrequencyPercentValidPercentValid有13683.483.4無2716.616.6Total163100.0100.0是否是購房決策者在所有的調(diào)查者中，90.8％的人是購房決策策者。FrequencyPercentValidPercentValid是14890.890.8否159.29.2Total163100.0100.0實際年齡在調(diào)查中，41.7％的的被訪問者為“31-40歲”，31.3％的的被訪問者為“41-50歲”，說明目前購房房者的年齡仍以中年為主主。FrequencyPercentValidPercentValid

20-30歲3119.019.031-40歲6841.741.741-50歲5131.331.351-60歲138.08.0Total163100.0100.0現(xiàn)有居住情況在調(diào)查的問卷中，租房居居住的消費者占到32.5%，在有一定的經(jīng)濟濟基礎(chǔ)的條件下，這部分分群體必然會對住房產(chǎn)生生需求。

FrequencyPercentValidPercentValid

自有9759.564.7租用5332.535.3Total15092.0100.0MissingSystem138.0Total163100.0第幾次置業(yè)在調(diào)查中，35％的人為為二次置業(yè)，33.1％％的人為首次置業(yè)，多次次置業(yè)占31.9%，說說明該區(qū)域置業(yè)類型分布布較為平均。FrequencyPercentValidPercentValid

1次5433.133.12次5735.035.03次和3次以上5231.931.9

Total163100.0100.0購房目的在調(diào)查中，20.2％的的人的購房目的為“自己己小家居住”，19.6％的人的購房目的為““度假、休閑”，該數(shù)據(jù)據(jù)說明購房者的購房主要要為自主需求，但投資需需求所占比例也較高。FrequencyPercentValidPercentValid

自己和父母居住2213.513.5給父母居住95.55.5自己小家居住3320.220.2辦公兼住家31.81.8專門辦公10.60.6為養(yǎng)老準備2917.919.6投資159.29.2居住兼投資1911.711.7度假、休閑3219.617.9Total163100.0100.0居住區(qū)域首選在調(diào)查中，被訪問者對于于居住首選區(qū)域，有37.4％的人選擇“華陽陽”，29.4％的人選選擇“高新區(qū)”，說明客客戶較為認同城南片片,再次購房意愿強烈，但但對華陽以南認同度不太太高。FrequencyPercentValidPercentValid

高新區(qū)4829.429.4華陽6137.437.4華陽以南169.89.8成都其他區(qū)域2716.616.6其他城市74.34.3其他42.52.5

Total163100.0100.0選擇理由在調(diào)查中，被訪問者認為為選擇城西片區(qū)的理由最最為充足的為“工作便利利”，占到總數(shù)的19.1％，“區(qū)域成熟”占占到總數(shù)的17.8％，，“區(qū)域熟悉”占到總數(shù)數(shù)的16.0％，說明該該區(qū)域購房者主要看重城城南的地域熟悉，區(qū)域成成熟度高，而且距離工作作地點近便。PctofPctofCategorylabelCodeCountResponsesCases區(qū)域熟悉12616.016.0區(qū)域成熟22917.87.3居住環(huán)境好3127.317.8生活配套完善42414.714.7工作便