資產評估概論與評估假設課件

資產評估1資產評估1本課程介紹

隨著我國市場經濟體制改革的不斷深入，資產評估在產權交易、資產管理等方面的重要性日漸突出。資產評估市場經濟中非現金類資產交易的基礎，它理論和方法不僅是評估專業(yè)人員所必備的專業(yè)知識，而且也是每個從事資產管理、涉及資產交易的人士所需掌握的基本知識。2本課程介紹隨著我國市場經濟體制改革的不斷深教學目的

本課程的教學目的在于通過講授資產評估的基本理論、基本方法以及評估實務，使學生了解資產定價的的基本原理，掌握各類資產評估的基本方法、技巧以及資產評估的具體程序。3教學目的本課程的教學目的在于通過講授資產評本課程是一門以實務操作為主的課程，要求學生熟練掌握資產評估的基本原理和計算公式。為此，要求學生課前預習，課后認真完成每一章后面相關的習題。此外還要求：

1、遵守課堂紀律2、積極發(fā)言、討論3、回答問題聲音要響亮4、課后認真完成作業(yè)學習要求4本課程是一門以實務操作為主的課程，要求學生熟練掌握資產評估的教學內容

該課程的內容主要由以下九章組成：資產評估概論資產評估的基本方法流動資產評估機器設備評估房地產評估長期投資性資產及其他長期資產評估無形資產評估企業(yè)價值評估資產評估報告5教學內容該課程的內容主要由以下九章組成：5教學方法及手段教學方法：資產評估學是一門專門講授評估理論與方法的課程，具有較強的實用性。課程在教學中特別注重采用評估理論與評估案例相結合、理論與實際相結合的教學模式，以調動學生積極性為核心，以實踐教學為主線，建立多渠道、獲取式大教學系統(tǒng)的教學方法體系。教學手段：

全程使用多媒體。6教學方法及手段教學方法：資產評估學是一門專門講授評估理論與方1.1資產評估及其產生與發(fā)展1.2資產評估的理論基礎1.3資產評估的基本假設1.4資產評估的原則第1章資產評估概論71.1資產評估及其產生與發(fā)展第1章資產評估概論7教學目的和要求掌握資產評估的概念了解資產評估形成與發(fā)展的歷史了解資產評估的理論基礎掌握資產評估的基本假設與原則知道資產評估的思維方式目的要求8教學目的和要求掌握資產評估的概念目的要求81.1資產評估及其產生與發(fā)展1.2資產評估的理論基礎1.3資產評估的基本假設1.4資產評估的原則第1章資產評估概論91.1資產評估及其產生與發(fā)展第1章資產評估概論91.1資產評估及其產生與發(fā)展一、資產評估的含義二、資產評估的基本要素三、資產評估的特點四、資產評估的產生與發(fā)展五、中國資產評估業(yè)的現狀101.1資產評估及其產生與發(fā)展一、資產評估的含義101.1資產評估及其產生與發(fā)展一、資產評估的含義資產評估是專業(yè)機構和人員，按照國家法律法規(guī)和資產評估準則，根據特定目的，遵循評估原則，依照相關程序，選擇適當的價值類型，運用科學方法，對資產價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。(全國注冊資產評估師考試輔導教材)111.1資產評估及其產生與發(fā)展一、資產評估的含義111.1資產評估及其產生與發(fā)展一、資產評估的含義在現實經濟生活中，資產評估業(yè)務涉及產權轉讓、企業(yè)重組、破產清算、資產抵押、資產納稅等經濟行為，都需要以資產的價值為依據。這里所說的資產價值，不是資產的賬面歷史價值，而是資產在某一時點的現行市場價值。為了估計和判斷資產的現行市價，就需要對資產價值進行評估。121.1資產評估及其產生與發(fā)展一、資產評估的含義121.1資產評估及其產生與發(fā)展一、資產評估的含義資產評估中的“資產”是指由過去的交易、事項形成并由企事業(yè)或其他單位擁有或控制的，能以貨幣計量并能預期帶來經濟利益的資源。包括固定資產、流動資產、金融資產、無形資產和其他資產等。資產是經濟主體擁有或控制的、能以貨幣計量的、能夠給經濟主體帶來經濟效益的經濟資源。(全國注冊資產評估師考試輔導教材)131.1資產評估及其產生與發(fā)展一、資產評估的含義13二、資產評估的基本要素（一）資產評估主體（二）資產評估客體（三）資產評估依據（四）資產評估目的（五）資產評估原則（六）資產評估程序（七）資產評估價值類型（八）資產評估方法（九）資產評估假設（十）資產評估基準日14二、資產評估的基本要素（一）資產評估主體14（一）資產評估主體

資產評估主體是指進行資產評估的操作者，即評估人。評估人包括法人(資產評估機構)和自然人(評估人員)。資產評估工作的政策性強，技術復雜，工作量較大，所以，必須由合法的資產評估機構和具有資產評估資格的人員來承擔，并負有法律責任。合法的資產評估機構是指持有國務院或省，自治區(qū)，直轄市人民政府國有資產行政管理部門頒發(fā)的國有資產評估資格證書，正式登記注冊并領有工商營業(yè)執(zhí)照的資產評估事務所(公司)，會計師事務所，審計事務所，財務咨詢公司等(以下統(tǒng)稱資產評估機構)。15（一）資產評估主體資產評估主體是指進行資產評估的操作（一）資產評估主體

目前，資產評估機構從組織形式上可分為三種：

第一種是專業(yè)性資產評估機構，如房地產評估事務所。這類機構專門從事某一方面的資產評估業(yè)務，具有精通這一方面的專門人才，但這些人才也需要通過資產評估的專業(yè)培訓，取得“國有資產評估資格證書”后，才能承擔本專業(yè)資產評估業(yè)務。

第二種是兼營性資產評估結構，如會計師事務所，審計事務所，財務咨詢公司等。它們原先已有較強的專業(yè)技術力量，只要增加(或臨時聘請)一些必需的，有關方面的專業(yè)技術人員，經過一定資產評估知識培訓和考試考核，在取得“國有資產評估資格證書”后，就可以承擔資產評估業(yè)務。

第三種是綜合性資產評估機構，如資產評估公司，資產評估事務所。其特點是實行獨立核算的企業(yè)化經營，執(zhí)行獨立性，職業(yè)性和專業(yè)性原則，承擔各行業(yè)，各部門的資產評估業(yè)務，這種類型的機構必須擁有各類與評估業(yè)務相關的專業(yè)人員，具有雄厚的資產評估力量。16（一）資產評估主體目前，資產評估機構從組織形式（一）資產評估主體

具有資產評估資格的人員是指經過嚴格的考試或考核，具有資產評估能力并取得資產評估資格的人員。在中國，資產評估人員必須通過全國統(tǒng)一考試，在取得注冊評估師的資格后才能擔任資產評估的工作。

由于資產評估結果直接關系著資產交接各方的權益，且評估技術難度大，涉及多方面的專業(yè)知識，如會計學，市場學，數學，工程技術等。因此，要求資產評估人員必須具備三個方面的條件：

第一、具有踏實，勤奮，認真的工作作風以及良好的職業(yè)道德和個人品質;

第二、具有廣博的知識和較豐富的實踐經驗;

第三、經過嚴格的考試或考核，取得注冊評估師的資格。17（一）資產評估主體具有資產評估資格的人員是指經過嚴格（一）資產評估主體

國家承認的7種專業(yè)資格：

1、注冊資產評估師（CPV）

2、注冊房地產估價師

3、土地估價師

4、保險公估人員

5、舊機動車鑒定評估師

6、礦業(yè)權評估師

7、珠寶評估師

截至2006年底，全國有資產評估機構3500多家，執(zhí)業(yè)CPV共有31677人。18（一）資產評估主體國家承認的7種專業(yè)資格：截至（二）資產評估客體

資產評估客體又稱資產評估的對象，是指被評估的資產。會計學所稱的資產是企業(yè)擁有和控制的能以貨幣計量的經濟資源，包括各種財產，債權和其他權利。作為資產評估對象的資產比會計學上所稱的資產具有更廣泛的含義，它不僅包括具有獨立實體形態(tài)的有形資產，也包括不具有獨立實體形態(tài)的無形資產；既包括各種單項資產，也包括一組具有獲利能力的資產綜合體，即整體資產。

19（二）資產評估客體資產評估客體又稱資產評估的對象，是（二）資產評估客體

資產評估客體又稱資產評估的對象，是指被評估的資產。會計學所稱的資產是企業(yè)擁有和控制的能以貨幣計量的經濟資源，包括各種財產，債權和其他權利。作為資產評估對象的資產比會計學上所稱的資產具有更廣泛的含義，它不僅包括具有獨立實體形態(tài)的有形資產，也包括不具有獨立實體形態(tài)的無形資產；既包括各種單項資產，也包括一組具有獲利能力的資產綜合體，即整體資產。

20（二）資產評估客體資產評估客體又稱資產評估的對象，是（二）資產評估客體那么作為評估客體的資產其特征表現：

1、資產必須是經濟主體擁有或者控制的。一般來說，一項財產要作為經濟主體的資產予以確認，對于經濟主體來說要擁有其所有權，這項財產必須歸經濟主體所有，也就是說經濟主體對該項目財產要具有產權。

2、資產必須能以貨幣計量其價值，否則就不能將其作為資產確認。

3、資產必須是能夠給經濟主體帶來經濟利益的資源。也就是說，資產必須具有交換價值和使用價值，沒有交換價值和使用價值的物品，不能給經濟主體帶來未來效益，就不能作為資產確認。21（二）資產評估客體那么作為評估客體的資產其特征表現：

（二）資產評估客體評估客體——資產的分類：

1、按企業(yè)會計制度及資產的流動特性可分為：流動資產、長期投資性資產、固定資產、無形資產及其他資產。

2、按資產存在形態(tài)的不同可分為：有形資產和無形資產。

3、按資產的構成和是否具有綜合獲利能力可分為：單項資產和整體資產。

4、按資產能否獨立存在，可分為：確指的資產和不可確指的資產（如商譽）。

5、按資產志生產經營過程的關系不同可分為：經營性資產和非經營性資產。22（二）資產評估客體評估客體——資產的分類：22（三）資產評估依據1、與資產評估相關的法律、法規(guī)如：《中華人民共和國公司法》、《國有資產評估管理辦法》、《資產評估操作規(guī)范意見（試行）》等2、反映資產評估經濟行為的文件如：證券管理部門同意公司上市的有關批文、資產管理部門同意公司與外方合作組建中外合資公司的有關批文等3、與被評估資產相關的重大合同協議如：產品的銷售合同、技術轉讓協議、資產的租賃合同、使用合同等4、與被評估資產有關的取費標準和其他參考資料如：被評估資產所在地的房屋建筑物造價標準、各種費率取費標準、土地基準地價等23（三）資產評估依據1、與資產評估相關的法律、法規(guī)23（四）資產評估目的

資產評估目的即資產業(yè)務引發(fā)的經濟行為對資產評估結果的要求或資產評估結果的具體用途，它直接或間接地決定和制約資產評估的條件以及價值類型的選擇，如企業(yè)進行股份制改造、上市、資產抵押貸款等。換句話說,資產評估的目的是指資產評估服務于什么樣的資產業(yè)務，簡言之，就是為什么進行資產評估。資產評估的目的不同，評估的方法，原則以及應該遵循的價格標準甚至評估的程序都可能有差別。因此，明確資產評估的目的，對于科學地組織資產評估工作，提高資產評估質量具有重要意義。

24（四）資產評估目的資產評估目的即資產業(yè)務引發(fā)的經濟行（四）資產評估目的

資根據我國現行制度規(guī)定，占有國有資產的單位發(fā)生下列資產行為時需要評估：

1、資產轉讓。資產轉讓是指國有資產占有單位有償轉讓超過百萬元或占全部固定資產原值20%以上的非整體性資產的經濟行為。

2、企業(yè)兼并。企業(yè)兼并是指一個企業(yè)以承擔債務，購買，股份化和控股等形式有償接收其他企業(yè)的產權，使被兼并方喪失法人資格或改變法人實體。

3、企業(yè)出售。企業(yè)出售是指獨立核算的企業(yè)或企業(yè)內部的分廠，車間及其他整體資產產權出售的行為。25（四）資產評估目的資根據我國現行制度規(guī)定，占有國有資（四）資產評估目的

4、企業(yè)聯營。企業(yè)聯營是指國內企業(yè)，單位之間以固定資產，流動資產，無形資產及其他資產投入組成各種形式的聯合經營實體的行為。

5、股份經營。股份經營是指國有資產占有單位實行股份制經營方式的行為，包括法人持股，向社會發(fā)行不上市股票和上市股票。

6、中外合資，合作。中外合資，合作是指國有資產占有單位與外商在我國境內舉辦合資或合作經營企業(yè)的行為。

7、企業(yè)清算。企業(yè)清算包括破產清算，終止清算和結業(yè)清算。26（四）資產評估目的4、企業(yè)聯營。企業(yè)聯營是指國內企業(yè)，單（四）資產評估目的8、抵押。抵押是指國有資產占有單位以本單位的資產作為物質保證進行抵押而獲得貸款的經濟行為。

9、擔保。擔保是指國有資產占有單位以本企業(yè)的資產為其他單位的經濟行為擔保并承擔連帶責任的行為。

10、企業(yè)租賃。企業(yè)租賃是指國有資產占有單位或上級單位在一定期限內以收取租金的形式將企業(yè)全部或部分資產的經營使用權轉讓給其他經營使用者的行為。27（四）資產評估目的8、抵押。抵押是指國有資產占有單位以本（五）資產評估原則

資產評估原則即資產評估的行為規(guī)范，是調節(jié)當事人各方關系，處理評估業(yè)務的行為準則。評估人員只有在一定的評估原則指導下做出的評估結果，才具有可信性。（后敘）28（五）資產評估原則資產評估原則即資產評估的行為規(guī)范，（六）資產評估程序

資產評估程序是指資產評估工作從開始準備到最后結束的工作順序。主要工作包括：

1、財產清算

2、市場調研

3、評定估算

4、驗證結果程序如下：1、明確資產評估業(yè)務基本事項；2、簽訂資產評估業(yè)務約定書；3、編制資產評估計劃；4、資產勘查與現場評估；5、收集資產評估資料；6、評定估算；7、編制和提交資產評估報告書；8、資產評估工作檔案歸檔。29（六）資產評估程序資產評估程序是指資產評估工作從開始（七）資產評估價值類型

資產評估價值類型是指資產評估結果的價值屬性及其表現形式，或資產評估價值的質的規(guī)定性。這個要素對資產評估有關參數的選擇具有很強的約束性，它包括市場價值與非市場價值。資產評估的價值類型一般被概括為四種，即重置成本，現行市價，收益現值和清算價格。30（七）資產評估價值類型資產評估價值類型是指資產評估結1.1資產評估及其產生與發(fā)展二、資產評估的要素（八）資產評估方法（后敘）（九）資產評估假設（后敘）（十）資產評估基準日即資產評估的時間基準。311.1資產評估及其產生與發(fā)展二、資產評估的要素31課堂提問資產評估結果的價值類型直接受制于資產（）A、評估的特定目的B、評估方法C、評估程序D、評估基準日（注：2006年CPV考題）A32課堂提問資產評估結果的價值類型直接受制于資產（）1.1資產評估及其產生與發(fā)展三、資產評估的特點資產評估是一種對資產價值的估計和判斷的社會中介活動。與其他資產計價業(yè)務和社會中介活動相比，資產評估具有以下幾個明顯的特點：(一)現實性(二)市場性(三)專業(yè)性(四)公正性(五)咨詢性以評估基準日為時間參照，按這一時點的資產實際狀況對資產進行評估。1、以實際狀況為依據2、以現實狀況反映未來3、強調客觀存在331.1資產評估及其產生與發(fā)展三、資產評估的特點以評估基準1.1資產評估及其產生與發(fā)展三、資產評估的特點資產評估是一種對資產價值的估計和判斷的社會中介活動。與其他資產計價業(yè)務和社會中介活動相比，資產評估具有以下幾個明顯的特點：(一)現實性(二)市場性(三)專業(yè)性(四)公正性(五)咨詢性模擬市場條件下，對資產確認、估價、報告。1、評估資料源于市場2、評估結果接受市場檢驗341.1資產評估及其產生與發(fā)展三、資產評估的特點模擬市場條1.1資產評估及其產生與發(fā)展三、資產評估的特點資產評估是一種對資產價值的估計和判斷的社會中介活動。與其他資產計價業(yè)務和社會中介活動相比，資產評估具有以下幾個明顯的特點：(一)現實性(二)市場性(三)專業(yè)性(四)公正性(五)咨詢性只有具備相關專業(yè)知識才能對資產作出客觀的評估結果。如建筑、土地、機電設備、經濟、財務等方面的專業(yè)知識。351.1資產評估及其產生與發(fā)展三、資產評估的特點只有具備相1.1資產評估及其產生與發(fā)展三、資產評估的特點資產評估是一種對資產價值的估計和判斷的社會中介活動。與其他資產計價業(yè)務和社會中介活動相比，資產評估具有以下幾個明顯的特點：(一)現實性(二)市場性(三)專業(yè)性(四)公正性(五)咨詢性1、評估機構與人員應與資產業(yè)務的當事人無利害關系——組織保證。2、評估必須按法定的程序、準則進行——技術保證。361.1資產評估及其產生與發(fā)展三、資產評估的特點1、評估機1.1資產評估及其產生與發(fā)展三、資產評估的特點資產評估是一種對資產價值的估計和判斷的社會中介活動。與其他資產計價業(yè)務和社會中介活動相比，資產評估具有以下幾個明顯的特點：(一)現實性(二)市場性(三)專業(yè)性(四)公正性(五)咨詢性評估結論僅僅是資產作價意見，無強制執(zhí)行的效力。最后的成交價是由買賣雙方討價還價決定的。371.1資產評估及其產生與發(fā)展三、資產評估的特點評估結論僅1.1資產評估及其產生與發(fā)展四、資產評估的產生與發(fā)展（一）原始評估階段特點：(1)直觀性(2)非專業(yè)性(3)無償性。（二）經驗評估階段

特點：(1)經驗性(2)專業(yè)性(3)有償性（三）科學評估階段特點：(1)科學性(2)準確性(3)規(guī)范性

(4)法律性381.1資產評估及其產生與發(fā)展四、資產評估的產生與發(fā)展381.1資產評估及其產生與發(fā)展五、中國資產評估業(yè)的現狀（一）資產評估業(yè)務量不斷增長（二）資產評估管理逐漸規(guī)范

（三）成立了行業(yè)組織（四）建立了注冊資產評估師(CPV)制度CPV必需是通過全國統(tǒng)一考試合格，并經過注冊取得“注冊證”后的資產評估師，評估師是由國家人事部和國家國有資產管理局共同管理的，注冊后3年內有效，3年期滿要到國有資產管理部門重新注冊。391.1資產評估及其產生與發(fā)展五、中國資產評估業(yè)的現狀391.2資產評估的理論基礎一、勞動價值論二、效用價值論三、均衡價值論401.2資產評估的理論基礎一、勞動價值論40一、勞動價值論（一）主要內容1、資產的價值由勞動決定，即由生產該資產的社會必要勞動時間決定。2、生產某項的社會必要勞動時間，會隨著社會技術水平的進步和勞動條件的改善及勞動者勞動技能的提高而不斷變化，并呈現出下降的趨勢。3、一項資產的價值量會隨著社會必要勞動時間的變化而變化，并最終由先進技術條件下產生的同類資產的社會必要勞動時間所決定。41一、勞動價值論（一）主要內容41一、勞動價值論（二）啟示1、資產的價值由生產該項資產的社會必要勞動時間決定，在資產評估中必須充分考慮生產該項資產的社會必要勞動時間，這是構成資產價值的物質基礎；2、在資產評估中必須注意到資產的技術性貶值，有時這樣的貶值非常顯著，不能忽略，否則，評估不可能公正、科學、合理；3、進行資產評估時必須把被評估資產置于市場條件變化的動態(tài)中考慮；4、勞動價值論是重置成本法評估資產的理論基礎之一。42一、勞動價值論（二）啟示42二、效用價值論（一）主要內容效用價值論認為，商品價值是人對商品效用的主觀心理評價。對商品擁有者來說，有效用才有收益，收益決定著商品的價值，效用越大，收益越高，資產的價值越大。換句話說，資產的價值和其生產成本高低無關。43二、效用價值論（一）主要內容43二、效用價值論（二）啟示1、資產的效用意味著資產的收益；2、資產的收益通常表現為一定時期內的預期收益流，因而必須考慮預期收益流的時間價值；3、效用價值論是一種從需求方的角度對資產的價值進行分析，并對資產的現時價格進行評估的思想；4、效用價值論是資產評估中運用收益現值法的理論基礎之一。44二、效用價值論（二）啟示44三、均衡價值論（一）基本內容均衡價格需求價格：消費者愿意支付的最高價供給價格：生產者愿意接受的最低價在均衡價格中，生產費用和效用是影響價格的兩個均等因素，說明資產評估中，既需靠考慮資產的購建成本，又需考慮資產的效用。45三、均衡價值論（一）基本內容均衡價格需求價格：消費者愿意支付三、均衡價值論（二）啟示1、資產評估要考慮資產的生產或購建成本；2、資產評估要考慮資產的市場需求；3、資產評估要綜合考慮生產成本和市場需求的影響；4、資產評估要充分考慮市場波動因素的影響；5、供求決定價值論是市場法的理論基礎。46三、均衡價值論（二）啟示461.3資產評估的基本假設一、交易假設二、持續(xù)使用假設三、公開市場假設四、清算假設471.3資產評估的基本假設一、交易假設47一、交易假設交易假設是資產評估得以進行的一個最基本的前提假設，它假定所有待評的資產已經處于交易過程中，資產評估是根據資產的交易條件等模擬市場進行評估。交易假設為資產評估的進行創(chuàng)造了條件，同時它明確限定了資產評估外部環(huán)境，即資產是置于市場交易之中。資產評估不能離開市場條件獨立地進行。48一、交易假設交易假設是資產評估得以進行的一個最基本的前提假設二、持續(xù)使用假設指資產將按現行用途繼續(xù)使用，或將轉換用途繼續(xù)使用。這一假設強調資產對未來的有效性。采用繼續(xù)使用假設的條件：（1）資產尚有剩余壽命，能滿足所有者經營上期望的收益。（2）轉換用途能實現其最佳效用，轉換在法律上、經濟上可行。49二、持續(xù)使用假設指資產將按現行用途繼續(xù)使用，或將轉換用途繼續(xù)二、持續(xù)使用假設例：1、一臺機床作制造產品時，其估價可能是3萬元；而將其拆成發(fā)動機、床身等零部件分別出售時，也可能值1萬元，同一資產按不同的假設用作不同的目的，其價格是不一樣的。2、再如，就一個企業(yè)而言，它是由眾多的機器設備、流動資產、房屋及其建筑物等組成的整體，在持續(xù)經營條件下評估，其價值（估價）可能是900萬元，如果因破產而強制清算拍賣時，其價值就會遠遠低于900萬元。50二、持續(xù)使用假設例：50二、持續(xù)使用假設在確認持續(xù)使用的資產時，必須充分考慮以下條件：1、資產能以其提供的服務或用途，滿足所有者經營上期望的收益；2、資產尚有顯著的剩余使用壽命；3、資產所有權明確，并保持完好；4、資產從經濟上、法律上允許轉作他用；5、資產的使用功能完成或較為完好。51二、持續(xù)使用假設在確認持續(xù)使用的資產時，必須充分考慮以下條件三、公開市場假設公開市場假設是假定資產擬進入的市場是一個公開市場。所謂公開市場，是指一個有眾多買者和賣者的充分競爭性的市場。在這個市場上，買者和賣者的地位是平等的。資產交易雙方都有獲取足夠市場信息的機會和時間，買賣雙方的交易行為都是自愿的，理智的，而非在強制或不受限制的條件下進行的。買賣雙方都能對資產的功能，用途及其交易價格等做出理智的判斷。事實上，現實中的市場條件未必真能達到上述公開市場的完善程度。公開市場假設就是假定那種較為完善的公開市場存在，被評估資產將要在這樣一種公開市場中進行交易。當然公開市場假設也是基于市場客觀存在的現實，即以資產在市場上可以公開買賣這樣一種客觀事實為基礎的。52三、公開市場假設公開市場假設是假定資產擬進入的市場是一個公開三、公開市場假設公開市場假設還假定資產用途可以隨便選擇，從而發(fā)揮其最大，最佳效用，即資產可以被用于法律和政策允許的最佳用途，從而為其持有人帶來最大收益。當然，這種選擇僅限于該項資產的可選擇用途范圍內。這種資產的最大，最佳效用可以是現時的，也可以是潛在的，在評估資產時，按照公開市場假設處理或作適當地調整，才有可能使資產效用最大。公開市場假設常用于不動產中的房產和土地使用權的評估。53三、公開市場假設公開市場假設還假定資產用途可以隨便選擇，從而四、清算假設企業(yè)破產，資產被強制出售。特點：1、資產是被強制出售的；2、交易時間有一定的限制；3、交易雙方地位不平等；4、資產的評估值大大低于公開市場假設或持續(xù)使用假設前提下同樣資產的評估值。54四、清算假設企業(yè)破產，資產被強制出售。541.4資產評估的原則一、資產評估的工作原則二、資產評估的經濟技術原則551.4資產評估的原則一、資產評估的工作原則551.4資產評估的原則一、資產評估的工作原則(一)獨立性原則：獨立性原則是要求資產評估機構和評估人員公正無私地進行評估，評估過程自始至終不受外來或內在因素的影響和干擾。(二)客觀性原則：客觀性原則是指評估結果應有充分的事實依據，從實際出發(fā)，按照客觀規(guī)律辦事。

(三)科學性原則：科學性原則是指評估人員在評估過程中，必須根據特定的評估目的選擇恰當的估價標準和科學的評估方法，制定科學的評估方案，使資產評估結果準確可靠。(四)專業(yè)性原則：專業(yè)性原則是指資產評估必須由經法律認可的專業(yè)評估機構和評估人員來進行。561.4資產評估的原則一、資產評估的工作原則561.4資產評估的原則二、資產評估的經濟技術原則資產評估的技術原則是指在資產評估執(zhí)業(yè)過程中的一些技術規(guī)范和業(yè)務準則，實質上是評估理論的具體化。它們?yōu)樵u估師在執(zhí)業(yè)過程中的專業(yè)判斷提供指南。主要包括：1、預期收益原則2、供求原則3、貢獻原則4、替代原則5、評估時點原則571.4資產評估的原則二、資產評估的經濟技術原則57本章小結小結：P23課后思考題P2458本章小結小結：P2358謝謝大家！59謝謝大家！59資產評估60資產評估1本課程介紹

隨著我國市場經濟體制改革的不斷深入，資產評估在產權交易、資產管理等方面的重要性日漸突出。資產評估市場經濟中非現金類資產交易的基礎，它理論和方法不僅是評估專業(yè)人員所必備的專業(yè)知識，而且也是每個從事資產管理、涉及資產交易的人士所需掌握的基本知識。61本課程介紹隨著我國市場經濟體制改革的不斷深教學目的

本課程的教學目的在于通過講授資產評估的基本理論、基本方法以及評估實務，使學生了解資產定價的的基本原理，掌握各類資產評估的基本方法、技巧以及資產評估的具體程序。62教學目的本課程的教學目的在于通過講授資產評本課程是一門以實務操作為主的課程，要求學生熟練掌握資產評估的基本原理和計算公式。為此，要求學生課前預習，課后認真完成每一章后面相關的習題。此外還要求：

1、遵守課堂紀律2、積極發(fā)言、討論3、回答問題聲音要響亮4、課后認真完成作業(yè)學習要求63本課程是一門以實務操作為主的課程，要求學生熟練掌握資產評估的教學內容

該課程的內容主要由以下九章組成：資產評估概論資產評估的基本方法流動資產評估機器設備評估房地產評估長期投資性資產及其他長期資產評估無形資產評估企業(yè)價值評估資產評估報告64教學內容該課程的內容主要由以下九章組成：5教學方法及手段教學方法：資產評估學是一門專門講授評估理論與方法的課程，具有較強的實用性。課程在教學中特別注重采用評估理論與評估案例相結合、理論與實際相結合的教學模式，以調動學生積極性為核心，以實踐教學為主線，建立多渠道、獲取式大教學系統(tǒng)的教學方法體系。教學手段：

全程使用多媒體。65教學方法及手段教學方法：資產評估學是一門專門講授評估理論與方1.1資產評估及其產生與發(fā)展1.2資產評估的理論基礎1.3資產評估的基本假設1.4資產評估的原則第1章資產評估概論661.1資產評估及其產生與發(fā)展第1章資產評估概論7教學目的和要求掌握資產評估的概念了解資產評估形成與發(fā)展的歷史了解資產評估的理論基礎掌握資產評估的基本假設與原則知道資產評估的思維方式目的要求67教學目的和要求掌握資產評估的概念目的要求81.1資產評估及其產生與發(fā)展1.2資產評估的理論基礎1.3資產評估的基本假設1.4資產評估的原則第1章資產評估概論681.1資產評估及其產生與發(fā)展第1章資產評估概論91.1資產評估及其產生與發(fā)展一、資產評估的含義二、資產評估的基本要素三、資產評估的特點四、資產評估的產生與發(fā)展五、中國資產評估業(yè)的現狀691.1資產評估及其產生與發(fā)展一、資產評估的含義101.1資產評估及其產生與發(fā)展一、資產評估的含義資產評估是專業(yè)機構和人員，按照國家法律法規(guī)和資產評估準則，根據特定目的，遵循評估原則，依照相關程序，選擇適當的價值類型，運用科學方法，對資產價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。(全國注冊資產評估師考試輔導教材)701.1資產評估及其產生與發(fā)展一、資產評估的含義111.1資產評估及其產生與發(fā)展一、資產評估的含義在現實經濟生活中，資產評估業(yè)務涉及產權轉讓、企業(yè)重組、破產清算、資產抵押、資產納稅等經濟行為，都需要以資產的價值為依據。這里所說的資產價值，不是資產的賬面歷史價值，而是資產在某一時點的現行市場價值。為了估計和判斷資產的現行市價，就需要對資產價值進行評估。711.1資產評估及其產生與發(fā)展一、資產評估的含義121.1資產評估及其產生與發(fā)展一、資產評估的含義資產評估中的“資產”是指由過去的交易、事項形成并由企事業(yè)或其他單位擁有或控制的，能以貨幣計量并能預期帶來經濟利益的資源。包括固定資產、流動資產、金融資產、無形資產和其他資產等。資產是經濟主體擁有或控制的、能以貨幣計量的、能夠給經濟主體帶來經濟效益的經濟資源。(全國注冊資產評估師考試輔導教材)721.1資產評估及其產生與發(fā)展一、資產評估的含義13二、資產評估的基本要素（一）資產評估主體（二）資產評估客體（三）資產評估依據（四）資產評估目的（五）資產評估原則（六）資產評估程序（七）資產評估價值類型（八）資產評估方法（九）資產評估假設（十）資產評估基準日73二、資產評估的基本要素（一）資產評估主體14（一）資產評估主體

資產評估主體是指進行資產評估的操作者，即評估人。評估人包括法人(資產評估機構)和自然人(評估人員)。資產評估工作的政策性強，技術復雜，工作量較大，所以，必須由合法的資產評估機構和具有資產評估資格的人員來承擔，并負有法律責任。合法的資產評估機構是指持有國務院或省，自治區(qū)，直轄市人民政府國有資產行政管理部門頒發(fā)的國有資產評估資格證書，正式登記注冊并領有工商營業(yè)執(zhí)照的資產評估事務所(公司)，會計師事務所，審計事務所，財務咨詢公司等(以下統(tǒng)稱資產評估機構)。74（一）資產評估主體資產評估主體是指進行資產評估的操作（一）資產評估主體

目前，資產評估機構從組織形式上可分為三種：

第一種是專業(yè)性資產評估機構，如房地產評估事務所。這類機構專門從事某一方面的資產評估業(yè)務，具有精通這一方面的專門人才，但這些人才也需要通過資產評估的專業(yè)培訓，取得“國有資產評估資格證書”后，才能承擔本專業(yè)資產評估業(yè)務。

第二種是兼營性資產評估結構，如會計師事務所，審計事務所，財務咨詢公司等。它們原先已有較強的專業(yè)技術力量，只要增加(或臨時聘請)一些必需的，有關方面的專業(yè)技術人員，經過一定資產評估知識培訓和考試考核，在取得“國有資產評估資格證書”后，就可以承擔資產評估業(yè)務。

第三種是綜合性資產評估機構，如資產評估公司，資產評估事務所。其特點是實行獨立核算的企業(yè)化經營，執(zhí)行獨立性，職業(yè)性和專業(yè)性原則，承擔各行業(yè)，各部門的資產評估業(yè)務，這種類型的機構必須擁有各類與評估業(yè)務相關的專業(yè)人員，具有雄厚的資產評估力量。75（一）資產評估主體目前，資產評估機構從組織形式（一）資產評估主體

具有資產評估資格的人員是指經過嚴格的考試或考核，具有資產評估能力并取得資產評估資格的人員。在中國，資產評估人員必須通過全國統(tǒng)一考試，在取得注冊評估師的資格后才能擔任資產評估的工作。

由于資產評估結果直接關系著資產交接各方的權益，且評估技術難度大，涉及多方面的專業(yè)知識，如會計學，市場學，數學，工程技術等。因此，要求資產評估人員必須具備三個方面的條件：

第一、具有踏實，勤奮，認真的工作作風以及良好的職業(yè)道德和個人品質;

第二、具有廣博的知識和較豐富的實踐經驗;

第三、經過嚴格的考試或考核，取得注冊評估師的資格。76（一）資產評估主體具有資產評估資格的人員是指經過嚴格（一）資產評估主體

國家承認的7種專業(yè)資格：

1、注冊資產評估師（CPV）

2、注冊房地產估價師

3、土地估價師

4、保險公估人員

5、舊機動車鑒定評估師

6、礦業(yè)權評估師

7、珠寶評估師

截至2006年底，全國有資產評估機構3500多家，執(zhí)業(yè)CPV共有31677人。77（一）資產評估主體國家承認的7種專業(yè)資格：截至（二）資產評估客體

資產評估客體又稱資產評估的對象，是指被評估的資產。會計學所稱的資產是企業(yè)擁有和控制的能以貨幣計量的經濟資源，包括各種財產，債權和其他權利。作為資產評估對象的資產比會計學上所稱的資產具有更廣泛的含義，它不僅包括具有獨立實體形態(tài)的有形資產，也包括不具有獨立實體形態(tài)的無形資產；既包括各種單項資產，也包括一組具有獲利能力的資產綜合體，即整體資產。

78（二）資產評估客體資產評估客體又稱資產評估的對象，是（二）資產評估客體

資產評估客體又稱資產評估的對象，是指被評估的資產。會計學所稱的資產是企業(yè)擁有和控制的能以貨幣計量的經濟資源，包括各種財產，債權和其他權利。作為資產評估對象的資產比會計學上所稱的資產具有更廣泛的含義，它不僅包括具有獨立實體形態(tài)的有形資產，也包括不具有獨立實體形態(tài)的無形資產；既包括各種單項資產，也包括一組具有獲利能力的資產綜合體，即整體資產。

79（二）資產評估客體資產評估客體又稱資產評估的對象，是（二）資產評估客體那么作為評估客體的資產其特征表現：

1、資產必須是經濟主體擁有或者控制的。一般來說，一項財產要作為經濟主體的資產予以確認，對于經濟主體來說要擁有其所有權，這項財產必須歸經濟主體所有，也就是說經濟主體對該項目財產要具有產權。

2、資產必須能以貨幣計量其價值，否則就不能將其作為資產確認。

3、資產必須是能夠給經濟主體帶來經濟利益的資源。也就是說，資產必須具有交換價值和使用價值，沒有交換價值和使用價值的物品，不能給經濟主體帶來未來效益，就不能作為資產確認。80（二）資產評估客體那么作為評估客體的資產其特征表現：

（二）資產評估客體評估客體——資產的分類：

1、按企業(yè)會計制度及資產的流動特性可分為：流動資產、長期投資性資產、固定資產、無形資產及其他資產。

2、按資產存在形態(tài)的不同可分為：有形資產和無形資產。

3、按資產的構成和是否具有綜合獲利能力可分為：單項資產和整體資產。

4、按資產能否獨立存在，可分為：確指的資產和不可確指的資產（如商譽）。

5、按資產志生產經營過程的關系不同可分為：經營性資產和非經營性資產。81（二）資產評估客體評估客體——資產的分類：22（三）資產評估依據1、與資產評估相關的法律、法規(guī)如：《中華人民共和國公司法》、《國有資產評估管理辦法》、《資產評估操作規(guī)范意見（試行）》等2、反映資產評估經濟行為的文件如：證券管理部門同意公司上市的有關批文、資產管理部門同意公司與外方合作組建中外合資公司的有關批文等3、與被評估資產相關的重大合同協議如：產品的銷售合同、技術轉讓協議、資產的租賃合同、使用合同等4、與被評估資產有關的取費標準和其他參考資料如：被評估資產所在地的房屋建筑物造價標準、各種費率取費標準、土地基準地價等82（三）資產評估依據1、與資產評估相關的法律、法規(guī)23（四）資產評估目的

資產評估目的即資產業(yè)務引發(fā)的經濟行為對資產評估結果的要求或資產評估結果的具體用途，它直接或間接地決定和制約資產評估的條件以及價值類型的選擇，如企業(yè)進行股份制改造、上市、資產抵押貸款等。換句話說,資產評估的目的是指資產評估服務于什么樣的資產業(yè)務，簡言之，就是為什么進行資產評估。資產評估的目的不同，評估的方法，原則以及應該遵循的價格標準甚至評估的程序都可能有差別。因此，明確資產評估的目的，對于科學地組織資產評估工作，提高資產評估質量具有重要意義。

83（四）資產評估目的資產評估目的即資產業(yè)務引發(fā)的經濟行（四）資產評估目的

資根據我國現行制度規(guī)定，占有國有資產的單位發(fā)生下列資產行為時需要評估：

1、資產轉讓。資產轉讓是指國有資產占有單位有償轉讓超過百萬元或占全部固定資產原值20%以上的非整體性資產的經濟行為。

2、企業(yè)兼并。企業(yè)兼并是指一個企業(yè)以承擔債務，購買，股份化和控股等形式有償接收其他企業(yè)的產權，使被兼并方喪失法人資格或改變法人實體。

3、企業(yè)出售。企業(yè)出售是指獨立核算的企業(yè)或企業(yè)內部的分廠，車間及其他整體資產產權出售的行為。84（四）資產評估目的資根據我國現行制度規(guī)定，占有國有資（四）資產評估目的

4、企業(yè)聯營。企業(yè)聯營是指國內企業(yè)，單位之間以固定資產，流動資產，無形資產及其他資產投入組成各種形式的聯合經營實體的行為。

5、股份經營。股份經營是指國有資產占有單位實行股份制經營方式的行為，包括法人持股，向社會發(fā)行不上市股票和上市股票。

6、中外合資，合作。中外合資，合作是指國有資產占有單位與外商在我國境內舉辦合資或合作經營企業(yè)的行為。

7、企業(yè)清算。企業(yè)清算包括破產清算，終止清算和結業(yè)清算。85（四）資產評估目的4、企業(yè)聯營。企業(yè)聯營是指國內企業(yè)，單（四）資產評估目的8、抵押。抵押是指國有資產占有單位以本單位的資產作為物質保證進行抵押而獲得貸款的經濟行為。

9、擔保。擔保是指國有資產占有單位以本企業(yè)的資產為其他單位的經濟行為擔保并承擔連帶責任的行為。

10、企業(yè)租賃。企業(yè)租賃是指國有資產占有單位或上級單位在一定期限內以收取租金的形式將企業(yè)全部或部分資產的經營使用權轉讓給其他經營使用者的行為。86（四）資產評估目的8、抵押。抵押是指國有資產占有單位以本（五）資產評估原則

資產評估原則即資產評估的行為規(guī)范，是調節(jié)當事人各方關系，處理評估業(yè)務的行為準則。評估人員只有在一定的評估原則指導下做出的評估結果，才具有可信性。（后敘）87（五）資產評估原則資產評估原則即資產評估的行為規(guī)范，（六）資產評估程序

資產評估程序是指資產評估工作從開始準備到最后結束的工作順序。主要工作包括：

1、財產清算

2、市場調研

3、評定估算

4、驗證結果程序如下：1、明確資產評估業(yè)務基本事項；2、簽訂資產評估業(yè)務約定書；3、編制資產評估計劃；4、資產勘查與現場評估；5、收集資產評估資料；6、評定估算；7、編制和提交資產評估報告書；8、資產評估工作檔案歸檔。88（六）資產評估程序資產評估程序是指資產評估工作從開始（七）資產評估價值類型

資產評估價值類型是指資產評估結果的價值屬性及其表現形式，或資產評估價值的質的規(guī)定性。這個要素對資產評估有關參數的選擇具有很強的約束性，它包括市場價值與非市場價值。資產評估的價值類型一般被概括為四種，即重置成本，現行市價，收益現值和清算價格。89（七）資產評估價值類型資產評估價值類型是指資產評估結1.1資產評估及其產生與發(fā)展二、資產評估的要素（八）資產評估方法（后敘）（九）資產評估假設（后敘）（十）資產評估基準日即資產評估的時間基準。901.1資產評估及其產生與發(fā)展二、資產評估的要素31課堂提問資產評估結果的價值類型直接受制于資產（）A、評估的特定目的B、評估方法C、評估程序D、評估基準日（注：2006年CPV考題）A91課堂提問資產評估結果的價值類型直接受制于資產（）1.1資產評估及其產生與發(fā)展三、資產評估的特點資產評估是一種對資產價值的估計和判斷的社會中介活動。與其他資產計價業(yè)務和社會中介活動相比，資產評估具有以下幾個明顯的特點：(一)現實性(二)市場性(三)專業(yè)性(四)公正性(五)咨詢性以評估基準日為時間參照，按這一時點的資產實際狀況對資產進行評估。1、以實際狀況為依據2、以現實狀況反映未來3、強調客觀存在921.1資產評估及其產生與發(fā)展三、資產評估的特點以評估基準1.1資產評估及其產生與發(fā)展三、資產評估的特點資產評估是一種對資產價值的估計和判斷的社會中介活動。與其他資產計價業(yè)務和社會中介活動相比，資產評估具有以下幾個明顯的特點：(一)現實性(二)市場性(三)專業(yè)性(四)公正性(五)咨詢性模擬市場條件下，對資產確認、估價、報告。1、評估資料源于市場2、評估結果接受市場檢驗931.1資產評估及其產生與發(fā)展三、資產評估的特點模擬市場條1.1資產評估及其產生與發(fā)展三、資產評估的特點資產評估是一種對資產價值的估計和判斷的社會中介活動。與其他資產計價業(yè)務和社會中介活動相比，資產評估具有以下幾個明顯的特點：(一)現實性(二)市場性(三)專業(yè)性(四)公正性(五)咨詢性只有具備相關專業(yè)知識才能對資產作出客觀的評估結果。如建筑、土地、機電設備、經濟、財務等方面的專業(yè)知識。941.1資產評估及其產生與發(fā)展三、資產評估的特點只有具備相1.1資產評估及其產生與發(fā)展三、資產評估的特點資產評估是一種對資產價值的估計和判斷的社會中介活動。與其他資產計價業(yè)務和社會中介活動相比，資產評估具有以下幾個明顯的特點：(一)現實性(二)市場性(三)專業(yè)性(四)公正性(五)咨詢性1、評估機構與人員應與資產業(yè)務的當事人無利害關系——組織保證。2、評估必須按法定的程序、準則進行——技術保證。951.1資產評估及其產生與發(fā)展三、資產評估的特點1、評估機1.1資產評估及其產生與發(fā)展三、資產評估的特點資產評估是一種對資產價值的估計和判斷的社會中介活動。與其他資產計價業(yè)務和社會中介活動相比，資產評估具有以下幾個明顯的特點：(一)現實性(二)市場性(三)專業(yè)性(四)公正性(五)咨詢性評估結論僅僅是資產作價意見，無強制執(zhí)行的效力。最后的成交價是由買賣雙方討價還價決定的。961.1資產評估及其產生與發(fā)展三、資產評估的特點評估結論僅1.1資產評估及其產生與發(fā)展四、資產評估的產生與發(fā)展（一）原始評估階段特點：(1)直觀性(2)非專業(yè)性(3)無償性。（二）經驗評估階段

特點：(1)經驗性(2)專業(yè)性(3)有償性（三）科學評估階段特點：(1)科學性(2)準確性(3)規(guī)范性

(4)法律性971.1資產評估及其產生與發(fā)展四、資產評估的產生與發(fā)展381.1資產評估及其產生與發(fā)展五、中國資產評估業(yè)的現狀（一）資產評估業(yè)務量不斷增長（二）資產評估管理逐漸規(guī)范

（三）成立了行業(yè)組織（四）建立了注冊資產評估師(CPV)制度CPV必需是通過全國統(tǒng)一考試合格，并經過注冊取得“注冊證”后的資產評估師，評估師是由國家人事部和國家國有資產管理局共同管理的，注冊后3年內有效，3年期滿要到國有資產管理部門重新注冊。981.1資產評估及其產生與發(fā)展五、中國資產評估業(yè)的現狀391.2資產評估的理論基礎一、勞動價值論二、效用價值論三、均衡價值論991.2資產評估的理論基礎一、勞動價值論40一、勞動價值論（一）主要內容1、資產的價值由勞動決定，即由生產該資產的社會必要勞動時間決定。2、生產某項的社會必要勞動時間，會隨著社會技術水平的進步和勞動條件的改善及勞動者勞動技能的提高而不斷變化，并呈現出下降的趨勢。3、一項資產的價值量會隨著社會必要勞動時間的變化而變化，并最終由先進技術條件下產生的同類資產的社會必要勞動時間所決定。100一、勞動價值論（一）主要內容41一、勞動價值論（二）啟示1、資產的價值由生產該項資產的社會必要勞動時間決定，在資產評估中必須充分考慮生產該項資產的社會必要勞動時間，這是構成資產價值的物質基礎；2、在資產評估中必須注意到資產的技術性貶值，有時這樣的貶值非常顯著，不能忽略，否則，評估不可能公正、科學、合理；3、進行資產評估時必須把被評估資產置于市場條件變化的動態(tài)中考慮；4、勞動價值論是重置成本法評估資產的理論基礎之一。101一、勞動價值論（二）啟示42二、效用價值論（一）主要內容效用價值論認為，商品價值是人對商品效用的主觀心理評價。對商品擁有者來說，有效用才有收益，收益決定著商品的價值，效用越大，收益越高，資產的價值越大。換句話說，資產的價值和其生產成本高低無關。102二、效用價值論（一）主要內容43二、效用價值論（二）啟示1、資產的效用意味著資產的收益；2、資產的收益通常表現為一定時期內的預期收益流，因而必須考慮預期收益流的時間價值；3、效用價值論是一種從需求方的角度對資產的價值進行分析，并對資產的現時價格進行評估的思想；4、效用價值論是資產評估中運用收益現值法的理論基礎之一。103二、效用價值論（二）啟示44三、均衡價值論（一）基本內容均衡價格需求價格：消費者愿意支付的最高價供給價格：生產者愿意接受的最低價在均衡價格中，生產費用和效用是影響價格的兩個均等因素，說明資產評估中，既需靠考慮資產的購建成本，又需考慮資產的效用。104三、均衡價值論（一）基本內容均衡價格需求價格：消費者愿意支付三、均衡價值論（二）啟示1、資產評估要考慮資產的生產或購建成本；