上海浦東電子商城商業(yè)項目商業(yè)業(yè)態(tài)定位報告

浦東電子通訊產(chǎn)品展銷中心

——項目業(yè)態(tài)定位報告電子市場概述電子市場主體特征概述區(qū)域研究項目定位營銷策劃投資收益分析融資策劃施工方案及總投資計劃電子市場概述

電子信息產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為中國工業(yè)第一大產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)規(guī)模位居世界第三。隨著全球化的加劇，世界電子信息產(chǎn)業(yè)正在加速向我國轉(zhuǎn)移，中國將成為在全球電子制造業(yè)的新中心。作為電子工業(yè)的支撐產(chǎn)業(yè)和電子工業(yè)的發(fā)展基礎(chǔ)，我國的電子元器件產(chǎn)業(yè)在市場需求的強勁拉動下成為今后數(shù)年內(nèi)最具投資價值的行業(yè)之一。盡管目前以上海為核心的長三角地區(qū)電子信息產(chǎn)業(yè)總體上仍落后于珠三角地區(qū)，然而隨著產(chǎn)業(yè)布局的逐漸完成，長三角地區(qū)正在逐漸超越珠三角的，成為電子信息產(chǎn)業(yè)投資的集聚地。---電子產(chǎn)業(yè)綜述電子市場概述在上海六個重點發(fā)展的工業(yè)行業(yè)中繼續(xù)保持總量第一。

“十五”期間，電子信息業(yè)是上海工業(yè)大力發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，電子信息產(chǎn)品制造業(yè)繼續(xù)保持了快速的增長勢頭，生產(chǎn)規(guī)模不斷擴大，是全市工業(yè)產(chǎn)值增長的動力源。上海市將加速推進電子信息產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使之具備完整的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)體系和自主創(chuàng)新的核心能力，實現(xiàn)超常規(guī)、跨越式發(fā)展，成為上海最具活力和創(chuàng)造力的主導(dǎo)型支柱產(chǎn)業(yè)。預(yù)計總投資1300～1500億元，2004年，上海電子信息產(chǎn)品制造業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值將達3164.79億元，年均增長45%以上，占當年全市工業(yè)總產(chǎn)值的26.9%。

上海電子產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況電子市場概述----上海電子市場

上海的電子工業(yè)主要分布在上海的郊區(qū)縣，以占據(jù)電子核心產(chǎn)業(yè)的微電子產(chǎn)業(yè)主要分布在“兩帶二區(qū)”。金橋進出口加工區(qū)

浦東微電子產(chǎn)業(yè)帶

張江高科技園區(qū)

本項目上海電子產(chǎn)業(yè)格局沿312國道的電子元件生產(chǎn)帶

本項目緊鄰羅山路高架、楊浦大橋、地鐵6號線。優(yōu)越交通地理位置，使本項目具備了成為聯(lián)結(jié)兩帶二區(qū)的樞紐。浦東作為上海大區(qū)，依托其輻射長三角的地利條件，逐漸形成了上海市重要的電子產(chǎn)業(yè)基地。截止2003年嘉定電子電器行業(yè)的合同利用外資達24.46億美元，占全部合同利用外資的37.89%。

嘉定合同外資按行業(yè)分類表（截止2003年）

單位：億美元行業(yè)電子電器化工產(chǎn)品金屬加工建材房產(chǎn)服裝汽車配件機械制造合同外資24.462.734.701.622.372.635.71百分比37.89%4.23%7.28%2.50%3.66%4.08%8.84%電子電器產(chǎn)業(yè)在嘉定未來的發(fā)展中占據(jù)著重要的地位，其產(chǎn)業(yè)投資優(yōu)勢即會帶來產(chǎn)業(yè)市場優(yōu)勢。嘉定電子電器行業(yè)的發(fā)展優(yōu)勢為上海電子商城的成功提供了良好的土壤。

浦東電子產(chǎn)業(yè)概況上海電子市場的現(xiàn)狀分析

上海電子市場主要分為消費類電子市場和基礎(chǔ)類（生產(chǎn)資料）電子市場。消費類電子又主要包括家電類電子和計算機數(shù)碼類電子。

家電消費類電子主要分布在全市各大賣場如家樂福、易初蓮花、歐尚等以及國美、蘇寧等家電專賣商場。計算機類電子則主要分布在太平洋、百腦匯、賽博等各IT專賣場。基礎(chǔ)類（生產(chǎn)資料）電子主要集中在：北京東路賽格電子、虬江路電子市場、西藏南路電子市場。

經(jīng)歷三個階段，逐漸從低級向高級演化：n

專業(yè)商業(yè)街鋪的電子市場模式（(早期的北京東路、虬江路市場）n

專業(yè)的樓宇大賣場模式（(如上海天平洋數(shù)碼廣場商城）n

集商務(wù)、辦公、展示、交易等多種功能為一體的復(fù)合建筑群模式目前還沒有（本項目）消費類電子市場今后主要分布在上海各主要商業(yè)中心，IT大賣場、數(shù)碼城等形態(tài)，朝連鎖化方向發(fā)展基礎(chǔ)元器件類則向集商務(wù)、辦公、展示、交易等多功能于一身的復(fù)合建筑綜合體方向發(fā)展

上海電子市場發(fā)展趨勢N

上海消費類電子市場量大但增長緩慢，主要集中在家用電器和家用數(shù)碼產(chǎn)品上，競爭激烈；n

基礎(chǔ)類電子元器件市場雖然所以占的市場不是最大，但一直保持穩(wěn)定的市場份額和增長速度，競爭較弱；（本項目的切入點）n

投資類電子產(chǎn)品雖然市場規(guī)模大，但其市場交易特征決定了絕大部分不可能成為電子市場交易的主要商品，僅有計算機及其配套產(chǎn)品才適宜電子大市場。

電子市市場主主體概概述要明確確我們們電子子商城城的定定位首首先要要清楚楚地知知道電電子行行業(yè)供供應(yīng)渠渠道的的構(gòu)成成、以以及行行業(yè)分分銷渠渠道中中各市市場主主體的的需求求特征征。電子制制造商商需求求特征征行業(yè)巨巨頭選擇多多家國國際大大型經(jīng)經(jīng)銷商商作為為自己己產(chǎn)品品的授授權(quán)代代理商商（如如安富富利））批量定定單通通過國國際市市場采采購，，渠道道穩(wěn)定定，僅僅有很很少應(yīng)應(yīng)急特特殊電電子元元器件件的測測試、、采購購才會會通過過電子子市場場尋找找貨源源。大型電電子制制造業(yè)業(yè)巨頭頭有其其特殊殊的經(jīng)經(jīng)銷、、采購購渠道道，根根本不不會成成為電電子商商城市市場的的客戶戶；國際大大型代代工廠廠、制制造業(yè)業(yè)巨頭頭向長長三角角、珠珠三角角聚集集的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)趨趨勢，，帶動動了長長三角角的電電子元元器件件市場場需求求，其其市場場潛力力巨大大。一般廠廠商希望能能在一一個行行業(yè)聚聚集的的地方方設(shè)立立經(jīng)銷銷點；；期望與與大的的經(jīng)銷銷商建建立聯(lián)聯(lián)系、、希望望進入入大型型采購購商的的視線線，希希望建建立對對外展展示與與貿(mào)易易的窗窗口和和平臺臺；希望進入上上海這個對對外展示與與國際交流流的大市場場；選擇電子市市場時更看看中其行業(yè)業(yè)聚集、展展示、配套套服務(wù)等功功能；浦東電子商商城要積極極爭取的客客戶之一電子行業(yè)經(jīng)經(jīng)銷商需求求特征行業(yè)巨頭平均銷售額額為2千萬萬美元；他他們60%擁有少于于5個授許許代理品牌牌n有自己的經(jīng)經(jīng)銷網(wǎng)絡(luò)，，一般不會會在電子商商城里設(shè)置置專業(yè)市場場；n港、臺及歐歐美占據(jù)著著較大的市市場份額，，大陸分銷銷商都處于于劣勢。由于大型經(jīng)經(jīng)銷商對電電子廠商的的依存度較較大，長三三角制造業(yè)業(yè)企業(yè)聚集集將會帶來來大型經(jīng)銷銷商的巨大大市場，大大型經(jīng)銷商商又會帶來來大量的中中小經(jīng)銷商商。所以，，如果電子子商城吸引引一些大型型行業(yè)巨頭頭的關(guān)注，，甚至在商商城內(nèi)舉辦辦采購說明明會或在商商城內(nèi)辦公公，對于電電子商城吸吸引中小廠廠商和中小小經(jīng)銷商都都有大大的的幫助。電子市場主主力軍。他他們一般在在市場內(nèi)租租賃一個柜柜臺或展示示單位，既既做批發(fā)也也做少量的的零售，既既做交易也也作為聯(lián)絡(luò)絡(luò)、信息收收集的辦事事處；稍微微大一點的的經(jīng)銷商則則多采用““上商下店店”的模式式，或直接接租賃樓層層較高的大大面積商鋪鋪。一般廠商中小電子經(jīng)經(jīng)銷商對電電子商城有有如下需求求特征：希望電子商商城有較大大的知名度度，并且喜喜歡扎堆，，這樣才能能以眾多的的賣家來吸吸引眾多的的中小買家家；希望占據(jù)商商城的低樓樓層，最好好在主要入入口的醒目目位置；希望電子商商城有較好好的公共空空間、專用用的貨梯、、柜臺內(nèi)有有專用的電電源、電話話線路等；；希望電子商商城內(nèi)有行行業(yè)協(xié)會、、政府相關(guān)關(guān)職能部門門等配套服服務(wù)機構(gòu)，，并能經(jīng)常常有一些展展示、交流流等活動；；希望市場管管理者能不不僅能提供供一個展示示交易的柜柜臺，更能能提供良好好的物業(yè)管管理、信息息交流、技技術(shù)創(chuàng)新、、產(chǎn)權(quán)交易易、金融擔擔保等軟環(huán)環(huán)境。消費者需求求特征希望電子商商城交通便便利、規(guī)模模大、知名名度高；希望電子商商城商品種種類豐富、、價格便宜宜；希望電子商商城有較好好的硬件環(huán)環(huán)境，諸如如有統(tǒng)一的的中央空調(diào)調(diào)、自動扶扶梯、寬敞敞的公共空空間等；對于消費類類電子的終終端消費者者而言，希希望電子商商城有良好好的信譽度度，有統(tǒng)一一的送貨、、保修、售售后服務(wù)等等保障體系系；要求專業(yè)市市場的定位位要準、概概念要大；；要求開發(fā)商商要有較高高的知名度度和信譽度度，最好項項目有政府府大力支持持；要求商鋪價價格不能太太高，有一一定的升值值空間；要求開發(fā)商商或以后的的市場管理理管理者有有專門的招招商部門，，能代其招招商、租賃賃；喜歡跟風(fēng)和和集體行動動。商鋪投資者者需求特征征區(qū)域研研究通過對區(qū)域域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)、經(jīng)濟發(fā)發(fā)展、行業(yè)業(yè)特征、人人口等現(xiàn)狀狀和發(fā)展的的研究，從從而結(jié)合區(qū)區(qū)域的未來來走向，對對項目進行行更全面的的定位。上海市嘉定定區(qū)，位于于上海市西西北角，東東與寶山、、普陀兩區(qū)區(qū)接壤；西西與江蘇昆昆山市毗連連；南鄰吳吳淞江，與與閔行、長長寧、青浦浦三區(qū)相望望；北依瀏瀏河，與江江蘇省太倉倉市為鄰。。滬寧鐵路路、滬杭鐵鐵路過境，，滬嘉高速速公路、滬滬寧高速公公路和滬宜宜公路（204國道道）、曹安安公路（312國道道）貫穿境境內(nèi)。全區(qū)共有14個鎮(zhèn)、、3個街道道、1個市市級工業(yè)區(qū)區(qū)、1個新新區(qū)?？偯婷娣e458.8平方方公里，其其中耕地2.4萬公公頃。總戶戶數(shù)15.9萬戶，，戶籍人口口48.64萬人。。區(qū)位優(yōu)勢明明顯嘉定區(qū)概況況經(jīng)濟發(fā)展概概況嘉定區(qū)國民經(jīng)濟持持續(xù)快速增增長。2002年實實現(xiàn)增加值值271.6億元，，按可比價價格計算，，比上年增增長22.9%。嘉嘉定堅持"二三一"的產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展方針，，其中：第第一產(chǎn)業(yè)增增加值3.5億元，，比上年下下降5.9%；第二二產(chǎn)業(yè)增加加值185.8億億元，增長長25.5%；第三三產(chǎn)業(yè)增加加值82.3億元，，增長19.0%。。上海電子商商城屬于第第三產(chǎn)業(yè)中中的服務(wù)性性商業(yè)，而而第三產(chǎn)業(yè)業(yè)作為三大大產(chǎn)業(yè)中增增長速度最最快的產(chǎn)業(yè)業(yè)，其發(fā)展展勢頭迅猛猛。產(chǎn)業(yè)狀況：汽車及配件

電子電器

金屬制品通信電纜精細化工

紡織服裝

六大支柱產(chǎn)業(yè)汽車及零配配件制造業(yè)業(yè)為目前嘉定行行業(yè)發(fā)展中中的重中之重，，而電子電電器行業(yè)次之，，如能圍繞繞汽車電子產(chǎn)品品發(fā)展部分分配套型產(chǎn)業(yè)，，汽車及零零配件制造業(yè)則則可以大大大帶動電子電器器行業(yè)的發(fā)發(fā)展。商業(yè)特點總體快速發(fā)發(fā)展專業(yè)特色明明顯商品銷售總總額211.9億元元，比上年年增長17.8%，其中批批發(fā)銷售122.7億元，比比上年增長20.0%。專業(yè)市市場成交活活躍。全年專業(yè)市市場實現(xiàn)成成交額181.0億億元，比上年增長長23.9%圍繞支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)構(gòu)建相相應(yīng)的專業(yè)業(yè)大中型市市場，初步構(gòu)建了了服務(wù)上海海、輻射全全國的集購購銷、倉儲、加工工、轉(zhuǎn)運為為一體的商商流物流基基地。大眾商業(yè)低低級集中在嘉定定新城（老老區(qū)中心））。其他區(qū)區(qū)域則規(guī)模較小，，檔次較低低。而江橋橋鎮(zhèn)目前規(guī)規(guī)模稍大的商業(yè)業(yè)是華聯(lián)和和農(nóng)工商超超市，面積積均不超過2千平平方米，綜綜合商業(yè)更更是缺乏。。汽車配件電子電器金屬制品通信電纜精細化工紡織服裝上海國際際汽配貿(mào)貿(mào)易中心心上海五金金商貿(mào)城城上海輕紡紡城國際婦女女兒童用用品城其他嘉定農(nóng)副副產(chǎn)品交交易中心心嘉定農(nóng)副副產(chǎn)品綜綜合市場場上海膠合合板批發(fā)發(fā)市場上海包裝裝城。。。。。。缺！項目位置規(guī)模定位上海國際汽配貿(mào)易中心

嘉定區(qū)安亭鎮(zhèn)

首期開發(fā)24.8萬平米，國際展示及國際采購大賣場15萬平方米。集國際采購、汽配貿(mào)易、電子商務(wù)、現(xiàn)代物流、物業(yè)管理等功能于一體汽配貿(mào)易超級市場

上海五金商貿(mào)城外岡鎮(zhèn)滬宜公路318號首期620畝，總建筑面積45萬平方米五金行業(yè)最大的展示、采購、信息中心國際婦女兒童用品城曹安路豐莊路路口首期商業(yè)營業(yè)面積2萬平方米上海唯一的兒童及婦女專業(yè)批發(fā)零售商場。上海輕紡城曹安路豐莊路路口營業(yè)面積12萬平方米面向全國，輻射海外的全國性輕紡專業(yè)市場上海包裝城馬陸鎮(zhèn)首期385畝，鋪面5100間，商務(wù)樓12萬平方米生產(chǎn)、加工、營銷一條龍，國貿(mào)、貨物中轉(zhuǎn)、倉儲運輸一體的國際型專業(yè)包裝基地汽車業(yè)金屬制品品服裝紡織織電子產(chǎn)業(yè)業(yè)？電子商城城的建設(shè)設(shè)符合行行業(yè)及嘉定產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展其他行業(yè)可預(yù)見在未來來的幾年中，，專業(yè)大市場場是嘉定國民民經(jīng)濟將持續(xù)續(xù)、穩(wěn)定、健健康的發(fā)展的的必要元素，，而“電子電電器”專業(yè)大大市場也將成成為嘉定經(jīng)濟濟發(fā)展不可獲獲缺的一部分分，上海電子子商城的建設(shè)設(shè)，將極大地地促進嘉定區(qū)區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)發(fā)展，同時帶帶來更大的社社會效益。而目前大眾休休閑商業(yè)的在在嘉定區(qū)除區(qū)區(qū)中心外，皆皆數(shù)量較少，，檔次較低。。在特定的區(qū)區(qū)域（如江橋橋）大眾休閑閑商業(yè)存在發(fā)發(fā)展的機遇。。江橋鎮(zhèn)概況◆上海西大門門、是嘉定區(qū)區(qū)東大門；嘉定最靠近市市區(qū)的鎮(zhèn)◆目前總?cè)丝诳?.9萬人人，其中外來來人口5萬人；；◆周邊公建商商業(yè)配套水平平不能滿足發(fā)展◆外向交通發(fā)發(fā)達，通往市市區(qū)道路有限，公交薄弱弱上海西部大型型居住區(qū)及主要物流基基地現(xiàn)狀未來機遇、風(fēng)險產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略略：“進三穩(wěn)二二退一”“進三”----大力力推進房產(chǎn)、、物流、商貿(mào)等三產(chǎn)項目的的開發(fā)建設(shè)；；“穩(wěn)二”----對原原江橋工業(yè)園園區(qū)進行二次次打造，做做大以電器、食品、醫(yī)醫(yī)療器械、金金屬制造、印印刷和服裝等等為重點的主主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；“退一”----生態(tài)態(tài)環(huán)境的建設(shè)設(shè)，發(fā)展都都市生態(tài)農(nóng)業(yè)業(yè)和觀光休閑閑農(nóng)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展目標標：GDP三年翻番江橋發(fā)展戰(zhàn)略略電子商城的建建設(shè)符合江橋橋鎮(zhèn)的發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略江橋鎮(zhèn)未來發(fā)發(fā)展經(jīng)濟的增長GDP三年翻翻番產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入消費拉動目標動力電子商貿(mào)電子產(chǎn)業(yè)物流江橋鎮(zhèn)未來發(fā)發(fā)展人口的增加住宅項目的開開發(fā)將在來的的5—8年內(nèi)內(nèi)形成６萬—１２萬萬人口的導(dǎo)入入，遠期江橋橋?qū)⑿纬?0萬人口的規(guī)模。。生活配套缺社會就業(yè)少矛盾、機會商業(yè)檔次低未來現(xiàn)狀曹安路路本項目華江居住住區(qū)老鎮(zhèn)居住區(qū)四高小區(qū)金寶工業(yè)園金寶工業(yè)園住宅區(qū)本項目之于江江橋鎮(zhèn)的區(qū)位位分析項目位于江橋橋居住區(qū)的中心，，緊鄰曹安路，華華江支路、張掖路路等交通干道，特特有的地理位置為為本項目除電子業(yè)業(yè)態(tài)定位外的其他他商業(yè)形態(tài)定位提提供了條件抓住電子產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展的脈搏搏，打造最具具規(guī)模的專業(yè)業(yè)市場；順應(yīng)政府發(fā)展展的戰(zhàn)略，為為地區(qū)的經(jīng)濟濟發(fā)展、就業(yè)業(yè)提供引擎；；結(jié)合項目區(qū)位位環(huán)境，抓住住機會，打造造江橋商業(yè)地地標。項目定位的思思考項目定位位項目總體定位位電子產(chǎn)品國際際采購中心產(chǎn)業(yè)集群商貿(mào)貿(mào)交易展示物物流平臺區(qū)域休閑娛樂樂新天地以批量采購、、集中供應(yīng)、、廠商直銷、、接單加工、、電子商務(wù)、、拍賣交易等為為主要經(jīng)營方方式，多功能能，全方位，，強輻射，大流通，國際際化，集約化化，網(wǎng)絡(luò)化，，專業(yè)化的大大型商貿(mào)交易中心。集生態(tài)休閑、、娛樂餐飲、、生活購物、、展覽旅游為為一體的江橋橋生活新天地。。初級階段：①2-3年，集集長三角電子子產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，，形成區(qū)域內(nèi)內(nèi)規(guī)規(guī)模模化的以電子產(chǎn)品展展示銷售為主主專業(yè)市場；②形成浦東東生活新天地地。發(fā)展階段：①5-8年，以以浦東電子展展銷中心為核核心拓展而成成全國國電子產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集交易、、展示、商務(wù)務(wù)、會展，研研發(fā)發(fā)、、倉儲、加工工等為一體的的國際化采購購中心；②成為浦東乃至至上海東部購購物休閑娛樂樂新中心。項目名稱浦東國際電子子商務(wù)港為廠商提供渠渠道、辦公、、研發(fā)為經(jīng)銷商提供供場地、客戶戶、服務(wù)、資資源為終端客戶提提供產(chǎn)品與服服務(wù)為區(qū)域居民提提供購物、休休閑、娛樂孵化中心展示中心服務(wù)中心娛樂中心項目總體規(guī)劃劃設(shè)想規(guī)劃前的思考考本項目的建成成對浦東新區(qū)區(qū)及江橋鎮(zhèn)經(jīng)經(jīng)濟和社會的的影響極大拉動嘉定區(qū)電子產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提高嘉定區(qū)及江橋的商業(yè)形象極大促進江橋鎮(zhèn)的經(jīng)濟發(fā)展極大提升江橋鎮(zhèn)的社會就業(yè)水平本項目規(guī)模大、業(yè)態(tài)態(tài)豐富較高的檔次由于目前本項項目并不臨曹安公公路，對外的的聯(lián)系和展示示面較少。如如果單獨考慮慮本期，將對對項目的啟動動帶來一定的的難度。結(jié)合臨曹安路路地塊整體考考慮，通過合合理的規(guī)劃，使客群的的內(nèi)引，最終終形成以曹安安路為領(lǐng)導(dǎo)、指引，張張掖路為展示示面的格局。。本項目原較低低檔次的規(guī)劃劃以及由于政政策的變化導(dǎo)導(dǎo)致了電子商商城的成本增增加，影響到到項目正常實實施項目原有規(guī)劃劃布局，與項項目的預(yù)期規(guī)規(guī)模、檔次不不符，同時也也不利于江橋橋鎮(zhèn)整體規(guī)劃劃布局，更重重要的是沒有有對土地資源源進行充分、、合理的利用用；受拆遷政策及及一些相關(guān)規(guī)規(guī)劃變動影響響，導(dǎo)致電子子商城有限公公司多增加了了4000多多萬元的土地地成本，也由由此影響了項項目的正常推推進。原規(guī)劃需調(diào)整整本項目規(guī)劃的的設(shè)想?yún)^(qū)域綜合商業(yè)業(yè)區(qū)大賣場商業(yè)區(qū)區(qū)電子綜合交易易區(qū)辦公娛樂配套套區(qū)博覽、研發(fā)園園四區(qū)一園電子產(chǎn)品交易易區(qū)商務(wù)酒店辦公公區(qū)商業(yè)公園區(qū)(娛樂配套)大賣場（如家家樂福或麥德德龍）商業(yè)區(qū)區(qū)項目總體具體體功能分區(qū)規(guī)規(guī)劃沿河生態(tài)休閑閑帶娛樂餐飲區(qū)區(qū)電子展示博博覽、研發(fā)發(fā)區(qū)電子綜合交交易區(qū)—產(chǎn)品類型與與產(chǎn)品屬地地結(jié)合，形形成規(guī)?；?、專業(yè)化化；具具有較高高檔次感和和強烈的主主題性四城合一長三角電子城臺灣電子城珠三角電子城數(shù)碼科技城項目一期規(guī)規(guī)劃設(shè)想功能配套區(qū)區(qū)必須與市場場容量匹配配，并且具具有一定的的超前性作為一個大大型的商務(wù)務(wù)港，必須須配備相應(yīng)應(yīng)的辦公和和酒店以及及娛樂功能能。從目前前專業(yè)商業(yè)業(yè)綜合體的的經(jīng)驗值來來考慮，市市場經(jīng)營面面積與辦公公、酒店、、餐飲、娛娛樂等配套套面積比在在0.4-1之間，，考慮道本本項目的區(qū)區(qū)位環(huán)境，，適當提高高本項目配配比。本項項目服務(wù)配配套面積約約占項目總總建筑面積積的50%，其中辦公占39%；產(chǎn)權(quán)權(quán)式酒店占占17%；；賓館、其其他商業(yè)（（餐飲、娛娛樂等）配配套占44%。電子綜合交交易區(qū)功能定位：IT數(shù)數(shù)碼交易、、電子元件件、電子產(chǎn)產(chǎn)品交易、、休閑餐飲飲由面對張掖掖路，形成成敞開之勢勢的“四城城”組成；；“四城””為相對獨獨立的““BLOCK”，建建筑層數(shù)為為3-4層層。總體形形成圍合狀狀，四城而而是通過空空中連廊、、內(nèi)部過道道等形式聯(lián)聯(lián)成一體。。具體功能建建議具體建議數(shù)碼科技城城:以以電腦數(shù)數(shù)碼新產(chǎn)品品、新潮家家電為主一樓主題為產(chǎn)品品展示區(qū);(可以分分為幾個大大區(qū)：新款款手機區(qū)、、掌上電腦腦區(qū)、數(shù)碼碼產(chǎn)品區(qū)、、信息息家電區(qū)、、新款外設(shè)設(shè)區(qū)、流行行軟件區(qū))二樓主題為時尚尚電腦(各類電腦腦以及筆記記本電腦，，可按照電電腦品牌來來劃分大區(qū)區(qū))三樓主題為音像像及文化中中心(家用用電器\還還可以設(shè)置置小型影視視放映廳、、圖書館、、休閑咖啡啡館、時尚尚藝術(shù)吧、、網(wǎng)吧等)四樓主題為美食食(各種種主題特色色餐飲)其他三城:以以電子元元件產(chǎn)品為為主，其他他電子產(chǎn)品品為輔商務(wù)酒店辦辦公區(qū)功能定位：：辦公、貿(mào)貿(mào)易商家長長駐場所、、貿(mào)易洽談?wù)劇⑹袌雠渑涮追?wù)（（金融融、工商、、物流等等等）還可以考慮慮開設(shè)各種種培訓(xùn)認證證中心，提提供IT、、外語、財財會、管理理等等多種培訓(xùn)訓(xùn)，滿足附附近居民希希望學(xué)習(xí)進進修的需求求，進一步步充實上海海電電子商城的的教育文化化內(nèi)容。商業(yè)公園區(qū)區(qū)功能定位：：賓館、休休閑餐飲、、娛樂等可以設(shè)置時時尚消費品品的超級市市場、餐飲飲、美容、、桑拿、健健身、電子子游游戲、、KTV、、小型電影影放映廳等等項目總體規(guī)劃理理念強調(diào)生態(tài)性性；強調(diào)人人、建筑與與自然的共共存和融洽洽，采取““block”式的的空間構(gòu)成成方式，以以理性模塊塊化的形態(tài)態(tài)構(gòu)成主導(dǎo)導(dǎo)，有利于于分期開發(fā)發(fā)；通過提供不不同的商業(yè)業(yè)和商務(wù)空空間，以滿滿足多樣化化的商務(wù)人人群的需求求。使多樣樣性和復(fù)合合性成為本本項目充滿滿活力的保保證；強調(diào)綠色滲滲透。網(wǎng)絡(luò)絡(luò)化的綠化化形態(tài)在區(qū)區(qū)域內(nèi)形成成一個整體體的系統(tǒng)，，把商業(yè)空空間、辦公公空間、各各功能區(qū)的的過度空間間、室外空空間有機的的聯(lián)系起來來；總體規(guī)劃原原則整體性：項目整體統(tǒng)統(tǒng)一考慮，，功能分區(qū)區(qū)相對獨立立、合理，，各區(qū)間通通過景景觀觀、建筑形形態(tài)進行有有效的連接接。檔次感：規(guī)劃在控制制成本前提提下，必須須有適當?shù)牡某靶?，，體現(xiàn)出具具有較較高高的檔次感感。持續(xù)性：整體規(guī)劃必必須考慮分分期開發(fā)的的合理，有有利于項目目滾動型開開發(fā)的的持持續(xù)性。運作模式建建議開發(fā)模式：：“政府扶持持、企業(yè)運運作、滾動動開發(fā)”在城市邊緣緣地帶的專專業(yè)市場開開發(fā)一般都都有政府的的大力支持持，不僅要要有“有形形市場”實實體，還需需要有配套套政策、軟軟體服務(wù)等等“無形市市場”。經(jīng)營模式：專業(yè)經(jīng)營、、特色經(jīng)營營、大中小小商戶組合合經(jīng)營指導(dǎo)原則：：確保權(quán)益、、多方協(xié)調(diào)調(diào)、保本開開發(fā)、切實實解決歷史遺留問問題處理建建議方案：◆已售出的85728平方米中中的1/3（即28576平平方米）放放置在交易區(qū)一一層，其余余2/3（（即57152平方方米）先用用商務(wù)酒店彌補，，不足用辦辦公補足。?！艨紤]到項目目檔次的提提高，建議議對所處置置的面積加加收同等面積的新新增空調(diào)、、電梯、通通風(fēng)以及裝裝修成本。。營銷策策劃推廣工作涉涉及到項目目的招商及及經(jīng)營，項項目的推廣廣主要是通通過銷售推推廣以及廣廣告宣傳推推廣方式進進行。如在在上海熱線線或其他著著名的網(wǎng)站站上做一定定量的網(wǎng)絡(luò)絡(luò)廣告投放放(旗艦動動態(tài)廣告)，上海電電子商城整整體的CIS設(shè)計，，電視、電電臺、媒體體及車身廣廣告等。針針對不同時時間的消費費特點，挖挖掘市場消消費熱點，，在不同時時期推出不不同的商場場活動主題題，加大有有影響力的的市場推廣廣活動的策策劃工作。。在招商活動動中配合以以靈活的促促銷策略，，調(diào)動投資資積極性，，采取反租租回報，先先租后售，，免管理費費等一系列列促銷策略略，降低置置業(yè)投資門門檻，以靈靈活多變的的付款方式式，充分挖挖掘小型投投資客戶前前來投資。。市場推廣策策劃為全面促進進招商經(jīng)營營進程，重重點加強經(jīng)經(jīng)濟層面較較高的投資資型客戶先先期進場，，這類客戶戶由于經(jīng)濟濟層面較高高，能及時時把握最新新投資信息息，商城若若有外來客客戶的先期期進駐，必必將帶動各各個層面的的客戶以形形成強勁的的投資認購購熱潮，加加快全面招招商的進程程。為避免推廣廣過程中將將鋪位一次次性整體推推出的諸多多不利因素素，此階段段的推廣采采取分階段段推售商鋪鋪的策略．．并輔以靈靈活的價格格作為調(diào)控控．以多樣樣的付款方方式和促銷銷策略，全全面迎合各各層面買家家的不同求求。營銷策劃劃—銷售策策略進行多種種的媒體體廣告宣宣傳、工工程進度度宣傳、、選擇房產(chǎn)產(chǎn)交易會會、展展銷會、、帶團免免費看鋪鋪等多種種認購方方式銷售可先先拿出1/3進進行試銷銷，根據(jù)據(jù)試銷的的情況作作適當調(diào)調(diào)整以成本為為依據(jù)，，加上市市場比較較，確定定基準價價格；采取低開開高走的的策略。。具體方法法：1、類比比法。與與其他相相似或同同等樓盤盤相比較較，得出出優(yōu)勢2、評估估法。由由專業(yè)地地產(chǎn)評估估師對樓樓盤進行行全方位位評估后后做出定定價基本準則則低價位定定形象，，高素質(zhì)質(zhì)創(chuàng)品牌牌。以低價開開盤，迅迅速成交交，促進進資金良良性循環(huán)環(huán)，并創(chuàng)創(chuàng)造品牌牌形象，，前期定定位適中中，以利利后期提提價，保保證后期期最大利利潤創(chuàng)收收營銷策劃劃—價格策略略營銷策劃劃—階段推廣廣策略第一階段段：籌備備期定價原則則：以超低價