中國房地產業(yè)轉型升級中國房地產業(yè)轉型升級

中國房地產業(yè)轉型升級：問題、特征與對策高波（南京大學經濟學院)中國房地產業(yè)轉型升級：問題、特征與對策一、上一個“黃金十年”引發(fā)的房地產市場問題二、下一個“黃金十年”及房地產業(yè)的特征三、促進房地產業(yè)轉型升級的若干建議

一、上一個“黃金十年”引發(fā)的房地產市場問題“黃金十年”的表現2000～2011年，5個房地產業(yè)指標：房地產開發(fā)投資竣工面積商品房銷售面積全國平均房價商業(yè)性房地產貸款余額對經濟增長的貢獻巨大圖12000～2011年中國房地產市場變化

上一個“黃金十年”積累的房地產市場問題1.房地產泡沫嚴重伴隨著中國房地產業(yè)“黃金十年”的高速增長，不同區(qū)域的房地產市場積累了不同程度的房地產泡沫。緊縮性房地產市場宏觀調控是擠壓泡沫。高波、王輝龍、李偉軍：《中國30個大中城市房地產泡沫：基于預期均衡價格模型分析》，南京大學經濟學院產業(yè)經濟學系討論稿。/intro.php?id=j13&sel2=x&id2=151圖2表示2001～2010年30個樣本城市的房地產泡沫走勢。2003年以前，所有樣本城市的房地產泡沫都在10%以下。2004年，有3個城市房地產泡沫超過10%。2005年，上海房地產泡沫最高達到23.3%，有8個城市房地產泡沫處于10%～20%，房地產泡沫開始加速膨脹。2009年，房地產泡沫膨脹嚴重。高波、陳健、鄒琳華，2012年：《區(qū)域房價差異、勞動力流動與產業(yè)升級》，《經濟研究》第1期。2.房地產市場波動劇烈房地產市場調整的本質是房地產周期波動規(guī)律決定的。房地產周期，是指房地產市場曲線圍繞著市場均衡水平上下波動，而呈現出相似性、重復性、循環(huán)性特征的一種規(guī)律。在房地產周期波動過程中，可以清晰地觀察到房地產業(yè)擴張與收縮相交替的兩大階段和復蘇、繁榮、衰退、蕭條循環(huán)往復的四個環(huán)節(jié)。盡管每一輪房地產周期波動也可能存在一定的差別，但其本質特征是不變的。房地產周期波動是一個上升與下降、擴張與收縮不斷往復運動的過程。O房地產業(yè)增長時間EDCBA圖3房地產周期波動過程圖4北京增量商品房銷售情況圖5廣州增量商品品房銷售情況況圖612年左右的中國國房地產價格格周期注：BP濾波帶通寬度度為（PL＝9，PU＝13）。圖72－4年的中國房地地產價格周期期注：系列BP濾波帶通寬度度為（PL＝2，PU＝5）。2011年下半年全國國房地產市場場出現周期性性調整以來，，房地產交易易量出現小幅幅萎縮，房價價小幅下調。。2011年部分分城城市市交交易易量量大大幅幅萎萎縮縮，，部部分分樓樓盤盤降降價價幅幅度度較較大大。。近期期宏宏觀觀經經濟濟政政策策轉轉向向穩(wěn)穩(wěn)增增長長，，全全國國房房地地產產市市場場仍仍在在調調整整，，部部分分一一、、二二線線城城市市房房地地產產市市場場出出現現反反彈彈，，但但房房地地產產泡泡沫沫仍仍未未有有效效擠擠出出，，一一旦旦市市場場復復蘇蘇潛潛在在風風險險更更大大。。何時時全全國國房房地地產產市市場場出出現現復復蘇蘇？？3.政府府住住房房保保障障職職責責模模糊糊、、職職能能不不強強，，住住房房保保障障嚴嚴重重不不足足4.房地地產產市市場場體體制制轉轉型型不不到到位位，，房房地地產產宏宏觀觀調調控控機機制制存存在在嚴嚴重重缺缺陷陷缺乏乏經經驗驗習慣慣利利用用行行政政手手段段房地地產產稅稅制制不不健健全全城市市土土地地制制度度不不完完善善：：土土地地財財政政二、、下下一一個個“黃金金十十年年”及及房地地產產業(yè)業(yè)的的特特征征還會會有有下下一一個個房房地地產產業(yè)業(yè)“黃金金十十年年”嗎嗎？（1）中中國國房房地地產產業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展的的環(huán)環(huán)境境沒沒有有發(fā)發(fā)生生本本質質變變化化，，中中國國經經濟濟增增長長“去房房地地產產化化”是不不現現實實的的。。從當當前前世世界界科科技技和和產產業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展的的新新動動向向來來看看，，““物物聯聯網網””、、““云云計計算算””和和““智智慧慧地地球球””等等新新興興技技術術將將極極大大地地改改變變人人類類生生產產、、生生活活和和創(chuàng)創(chuàng)新新方方式式。。新能能源源、、新新材材料料、、新新醫(yī)醫(yī)藥藥、、節(jié)節(jié)能能環(huán)環(huán)保保、、航航空空航航天天等等產產業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展空空間間巨巨大大。。這些些產產業(yè)業(yè)的的發(fā)發(fā)展展要要靠靠房房地地產產業(yè)業(yè)支支持持，，未未來來十十年年更更不不可可能能替替代代房房地地產產業(yè)業(yè)。。（2）城城市市化化過過程程，，是是與與房房地地產產開開發(fā)發(fā)業(yè)業(yè)關關系系最最緊緊密密的的因因素素。。2011年年底底，中國國城城市市化化率率首首次次超超過過50%，成成為為城城市市國國家家，，達到到51.3%，但但與與基基本本完完成成城城市市化化過過程程，，城市市化化率率達達到到70%，還還有有較較大大的的成成長長空空間間。。圖9中國國城城市市化化的““納納瑟瑟姆姆曲曲線線””城市市發(fā)發(fā)展展““納納瑟瑟姆姆曲曲線線””規(guī)規(guī)律律顯顯示示，，當當城城市市化化水水平平達達到到30%的臨臨界界值值時時，，將將進進入入加加速速城城市市化化階階段段。。我國國城城市市化化進進程程的的第第一一個個拐拐點點出出現現在在1996年，，城城市市化化正正在在從從數數量量擴擴張張階階段段向向質質量量提提升升階階段段轉轉化化，，依依據據納納瑟瑟姆姆曲曲線線預預測測第第二二個個拐拐點點將將出出現現在在2030年左左右右。。中國國大大規(guī)規(guī)模模房房地地產產開開發(fā)發(fā)期期至至少少還還將將持持續(xù)續(xù)10年到到15年。。（3）從從國國際際經經驗驗來來看看，，房房地地產產消消費費發(fā)發(fā)展展空空間間大大。。發(fā)達達國國家家和和地地區(qū)區(qū)住房房消消費費在總總消消費費支支出出中中所所占占比比例例通通常常達達到到20%～～30%，，而而中中國國城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民居住類支出占占總消費支出出的比重僅為13%左右。中國正在實施施的擴大內需需戰(zhàn)略，重點點是擴大消費費需求，這就意味著，，隨著收入水水平的進一步步提高人們將將會把更多的的支出用于住房消費。由此可見，在在國家政局穩(wěn)穩(wěn)定和世界經經濟不出現大大的動蕩的條條件下，有效效擠壓房地產泡泡沫和防范房地產產風險，將使中國房地產產業(yè)迎來再一個“黃金十年”。房地產業(yè)特征征1．行業(yè)集中度度提高，品牌牌企業(yè)由大變變強行業(yè)集中度與與準入壁壘逐逐漸提高，將將壓縮中小房房地產企業(yè)的的市場空間，，但對處于優(yōu)優(yōu)勢的品牌企企業(yè)，市場的的重新洗牌整整合卻帶來機機遇。優(yōu)勝劣汰將推推動有限的資資源加速流向向資質高、資資信好、開發(fā)發(fā)業(yè)績良好、、品牌效應明明顯的房地產產企業(yè)。2．房地產產業(yè)鏈鏈日趨成熟，，房地產服務務業(yè)發(fā)展空間間巨大中國房地產業(yè)業(yè)逐漸由成長長階段走向成成熟階段。隨著房地產業(yè)業(yè)進入成熟階階段，房地產產行業(yè)將面臨臨著從單一開開發(fā)到“開發(fā)發(fā)+持有+服務”的多元元模式轉型階階段，貫穿于于房地產的開開發(fā)、設計、、建筑和維護護等環(huán)節(jié)的房房地產服務業(yè)業(yè)迎來發(fā)展的的良機。房地產服務業(yè)業(yè)包括土地中中介、房地產產中介、不動動產估價和物物業(yè)管理、房房地產金融中中介等行業(yè)。。3．大交通框架架的形成和發(fā)發(fā)展，使城際際聯系緊密，，城市群成長長加速，人的的流動將緩解解房價上漲壓壓力從總的趨勢看看，全國范圍圍內的交通條條件都得到了了顯著的改善善。便利的交通條條件使得工作作地域與生活活地域的分離離成為可能。。隨著中國高速速鐵路的飛速速發(fā)展，長三角地區(qū)本就暢通通的交通運輸輸條件變得更更為便利。由于上海、南京、杭州等等城市房價較高，人人們選擇移居居靠近這些大大城市的縣城城乃至小城鎮(zhèn)鎮(zhèn)生活也變得得逐漸流行，，較高的工資資水平與較低低的生活成本本可以兼得。。圖10蘇南交通地圖圖4．房地產開發(fā)發(fā)空間由東部部向中西部、、大中城市向向中小城市和和小城鎮(zhèn)轉移移由于土地資源源的有限供給給與不可替代代性，目前一一些大城市的的房地產市場場已經接近飽飽和，大規(guī)模模開發(fā)階段難難以維持。相對于大城市市土地資源的的產業(yè)、人口承載力，，在三、四、五線城市、縣城城以及中小城城鎮(zhèn)，土地地資源尚算富富裕，也為房房地產開發(fā)提提供了空間上上的可能。圖11深圳增量商品品房銷售情況況圖12南京增量商品品房銷售情況況圖13杭州增量商品品房銷售情況況5.存量房地產交交易占比不斷斷增加，存量量房地產市場場地位上升圖14上海市商品房房交易情況三、促進房地地產業(yè)轉型升升級的若干建建議（一）第三次次工業(yè)革命與與低碳地產開開發(fā)綠色科技為領領先的第三次次工業(yè)革命。。第一大支柱：：從化石燃料料結構向可再再生能源轉型型。第二大支柱：：用世界各地地建筑收集分分散的可再生生能源。第三大支柱：：在建筑和其其他基礎設施施中使用氫和和其他可儲存存基礎來儲存存這些可再生生新能源。第四大支柱：：互聯網技術術革命與可再再生能源相結結合所建立起起來的神經網網絡（能源互互聯網）。第五大支柱：：以插電式或或燃料電池動動力為交通工工具的交通物物流網絡。（二）商業(yè)模模式創(chuàng)新1.大型房地產公公司2.中小開發(fā)企業(yè)業(yè)：情況復雜雜，可以根據據自己的實際際情況，做出出決策。A.繼續(xù)從事房地地產開發(fā)產品多樣化；；樹立品牌；做好產品，提提高性價比；；空間合理布局局；從長期考慮，，適當開發(fā)、、持有持有型型物業(yè)。B.轉入房地產服服務業(yè)，甚至至其他行業(yè)（三）加快房地產金金融業(yè)發(fā)展，使之與與房地產市場場發(fā)展相適應應房地產金融業(yè)業(yè)是中國房地地產業(yè)未來的的一個重要的的發(fā)展方向。。房地產企業(yè)的的融資手段創(chuàng)創(chuàng)新，加大股股權融資、信信托融資與債債券融資的比比例。存量房地產的的交易需要借借助金融工具具，如房地產產的擔保等等等。盡管美國的經經驗教訓告訴訴我們房地產產證券化不能能走過頭，尤尤其不能大量量制造“有毒毒資產”，但但并不意味著著房地產金融融業(yè)不需要發(fā)發(fā)展。中國國房房地地產產業(yè)業(yè)的的未未來來：：REITs（四四））促促進進房房地地產產市市場場體體制制轉轉型型關鍵鍵是是推推進進房房地地產產市市場場體體制制改改革革和和轉轉型型改革革和和完完善善城城市市土土地地使使用用制制度度完善善差差別別化化、、區(qū)區(qū)域域性性的的貨貨幣幣政政策策建立立新新型型房房地地產產稅稅制制改革革和和完完善善城城市市土土地地使使用用制制度度1.““雙控控””模模式式，，增增加加有有效效供供給給北京京推推出出所所謂謂““雙雙控控””模模式式。。一是是控控制制單單宗宗商商品品住住宅宅用用地地出出讓讓規(guī)規(guī)模模。。二是是控控制制企企業(yè)業(yè)在在一一定定時時期期內內取取得得的的商商品品住住宅宅用用地地規(guī)規(guī)模模。。2.““限地地價價、、競競房房價價””3.““限房房價價、、競競地地價價””4.““凈地地出出讓讓””中共共中中央央的的“十二二五五建建議議”中提提出出“改革革要要有有頂頂層層設設計計”。中國國房房地地產產稅稅制制改改革革已已進進入入基基礎礎性性制制度度建建設設階階段段，，必必須須按按照照現現代代市市場場經經濟濟發(fā)發(fā)展展的的要要求求，，構構建建房房地地產產稅稅制制。。如何何改改革革？？“國際際經經驗驗+中國國國國情情+中國國經經驗驗””從全全球球范范圍圍來來看看，，大大多多數數國國家家都都具具備備完完善善的的房房地地產產稅稅法法，，各各級級政政府府對對稅稅種種的的管管理理權權屬屬明明確確，，保保證證了了房房地地產產稅稅收收征征管管的的嚴嚴肅肅性性。。大多多數數國國家家的的房房地地產產稅稅政政策策實實行行“寬稅稅基基、、簡簡稅稅種種、、低低稅稅率率”的原原則則。。房地地產產稅稅屬屬地地方方稅稅種種，，房房地地產產稅稅收收入入主主要要用用于于為為社社區(qū)區(qū)更更好好地地提提供供公公共共服服務務。。地方方政政府府有有了了獨獨立立自自主主的的稅稅收收來來源源，，并并將將地地方方政政府府的的稅稅收收和和財財政政支支出出更更直直接接地地聯聯系系起起來來，，促促使使地地方方政政府府作作出出正正確確的的財財政政決決策策，，從從而而可可以以最最大大化化公公共共開開支支所所帶帶來來的的效效益益。。房地地產產稅稅種種一一般般包包括括保保有有稅稅、、取取得得稅稅和和所所得得稅稅三三大大類類，，以以保保有有稅稅為為主主，，通通常常是是本本級級地地方方財財政政收收入入的的主主要要來來源源。。在房房地地產產稅稅制制設設計計和和征征管管過過程程中中，，地地方方政政府府有有很很大大的的自自主主權權。。一一般般由由中中央央政政府府制制定定稅稅基基，，地地方方政政府府可可以以根根據據本本地地的的特特殊殊情情況況選選擇擇稅稅率率，，并并確確定定一一定定的的減減免免范范圍圍。。這也也是是中中國國房房地地產產稅稅制制改改革革的的方方向向。。由房房地地產產開開發(fā)發(fā)流流轉轉環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)稅稅收收為為主主轉轉換換為為以以房房地地產產保保有有環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)的的稅稅收收為為主主，，是是一一個個漸漸進進的的過過程程。。采取取漸漸進進式式改改革革，，決決不不能能選選擇擇激激進進式式改改革革。。實行行雙雙軌軌制制，，最最終終雙雙軌軌制制并并軌軌，，走走向向單單軌軌制制。。短期期我我國國全全面面開開征征房房地地產產稅稅的的條條件件不不成成熟熟，，而而局局部部開開征征房房地地產產稅稅的的條條件件已已經經具具備備。。根據中央“改改革要有頂層層設計”的指指示精神，在在總結上海、、重慶房產稅稅改革試點經經驗的基礎上上，制定統(tǒng)一一開征新購房房產稅的改革革方案。所謂統(tǒng)一開征征新購房地產產稅，是指在在全國范圍內內借鑒上海和和重慶房產稅稅改革試點方方案，對居民民新購商品房房超免稅標準準部分按規(guī)定定開征房產稅稅。統(tǒng)一開征新購購房地產稅，，在未來一、、兩年房地產產市場一旦出出現復蘇的時時候，開始在在全國范圍內內統(tǒng)一開征新新購房產稅，，即對居民新新購商品房超超免稅標準部部分按規(guī)定開開征房地產稅稅。開征房地產稅稅的初期，對對本市居民家家庭在本市新新購的人均面面積超過60平方米以上的的住房和非本本市居民家庭庭在本市新購購的住房征收收房產稅。每年按應稅住住房市場交易易價格的70%計算繳納。稅率0.4%～0.6%。最終過渡到按按房地產評估