中國房地產(chǎn)發(fā)展歷程2

中國房地產(chǎn)發(fā)展歷程——房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)培訓(xùn)課程1回首改革開放3３年中國老百姓的住房變遷，就會發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)記載的既是一部中國3３年的建設(shè)史，又是一部濃縮了我國社會主義建設(shè)的改革開放史。2目錄中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展所經(jīng)歷的階段與特點(diǎn)中國房地產(chǎn)發(fā)展數(shù)據(jù)播報(bào)3中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式發(fā)展模式開發(fā)模式盈利模式41980年4月，鄧小平同志提出了“出售公房，調(diào)整租金，提倡個(gè)人建房買房”的設(shè)想，拉開了住房制度改革的序幕。5當(dāng)中國房地產(chǎn)起步之時(shí)，其他國家地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展成熟，是借鑒成功模式還是摸索新的模式？中國房地產(chǎn)應(yīng)該以何種模式開始發(fā)展？？借鑒創(chuàng)新6成功不能復(fù)制但可以借鑒香港深圳中國大陸中國房地產(chǎn)發(fā)展師從于香港、起源于深圳、傳播于大陸內(nèi)地7香港模式在過去20多年中，影響中國內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的模式是香港模式本質(zhì)特征：是房地產(chǎn)開發(fā)商以相對廉價(jià)取得土地為經(jīng)營導(dǎo)向；這主要源于香港土地資源嚴(yán)重稀缺，土地高度壟斷，商品住宅產(chǎn)品供不應(yīng)求。8近幾年，中國房地產(chǎn)企業(yè)逐步看重美國模式，并以美國房企為標(biāo)桿，借鑒與學(xué)習(xí)。美國模式興起美國模式本質(zhì)特征，是以實(shí)際研究消費(fèi)群的購買力及需求細(xì)分為經(jīng)營導(dǎo)向。其原因是美國的土地資源幾乎無限供應(yīng)。9香港模式美國模式中國模式VS長江實(shí)業(yè)PulteHomes萬科中國政府對土地用途的規(guī)定、超過閑置年限強(qiáng)制回收政策，以及對商業(yè)住宅采取的宏觀調(diào)控，都對土地投機(jī)起到了有效的抑制作用。美國模式VS兼容10發(fā)展模式的根根源：土地11中國房地產(chǎn)行行業(yè)發(fā)展模式式發(fā)展模式開發(fā)模式盈利模式121.市場條件判斷2.項(xiàng)目位置選擇1.確定開發(fā)方案2.編制可行性研究報(bào)告1.辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》2.領(lǐng)取《國有土地使用證》1.領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》2.領(lǐng)取《建設(shè)工程施工許可證》1.招標(biāo):尋找施工單位3.開工建設(shè)1.領(lǐng)取《商品房銷售許可證》選址立項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)開工建設(shè)竣工驗(yàn)收開發(fā)流程13建設(shè)用地規(guī)劃許可證房地產(chǎn)開發(fā)流流程可以用““五證”的取取得來貫穿商品房銷售許可證建筑工程施工許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證國有土地使用證一二三四五14中國房地產(chǎn)行行業(yè)發(fā)展模式式發(fā)展模式開發(fā)模式盈利模式15房地產(chǎn)企業(yè)的的贏利模式，，具體而言，，根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)整個(gè)項(xiàng)目全全生命周期（項(xiàng)目論證、、項(xiàng)目定位、、規(guī)劃設(shè)計(jì)、、工程建造、、營銷策劃、、客戶服務(wù)、、物業(yè)管理））七大環(huán)節(jié)，，專業(yè)化房企的贏利模模式大致可以以分為六大類類。16盈利模式之一一投資運(yùn)作投資經(jīng)營模式式（資本溢價(jià)價(jià)能力）地產(chǎn)經(jīng)營模式式（政府公關(guān)關(guān)能力）盈利模式之三三開發(fā)經(jīng)營模式式（項(xiàng)目運(yùn)作作能力）盈利模式之二二土地開發(fā)房產(chǎn)開發(fā)17盈利模式之四四物業(yè)持有物業(yè)持有模式式（資產(chǎn)管理理能力）盈利模式之五五營銷策劃整合營銷模式式（策劃銷售售能力）盈利模式之六六綜合開發(fā)綜合開發(fā)能力力（資源整合合能力）18中國房地產(chǎn)行行業(yè)仍然在學(xué)學(xué)習(xí)，如何何有自己獨(dú)特特的發(fā)展模式式？？首先，看看中中國房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展歷程與特特點(diǎn)。。。。。。。無論是發(fā)展模模式、開發(fā)模模式還是盈利利模式。。。。19中國房地產(chǎn)行行業(yè)發(fā)展所經(jīng)歷的階段段與特點(diǎn)2019781991199920072010第一階段：中國房地產(chǎn)市市場萌芽階段段21重點(diǎn)發(fā)展重工工業(yè)，還不存存在完全意義義上的房地產(chǎn)產(chǎn)市場。新中國成立戰(zhàn)爭摧殘一窮二白19791980198619881958從1958年開始，房地地產(chǎn)收歸國有有，中國房地地產(chǎn)從此消失失。19912219791980198619881958契機(jī)1979年開始經(jīng)濟(jì)體體制改革1980年4月鄧小平平提出“出售公房，，調(diào)整租金，，提倡個(gè)人建建房買房”的設(shè)想拉開了住房制制度改革的序序幕。1991231986年1月，國務(wù)院召開城城鎮(zhèn)住房制度度改革問題座座談會住房制度改革革正式啟動1988年4月，《中華人民民共和國憲法法》規(guī)定，土土地使用權(quán)可可以依法轉(zhuǎn)讓讓。19791980198619881958199124新中國土地拍拍賣“第一槌槌”。1988年4月25創(chuàng)下三天一層層樓的“深圳圳速度”的深深圳國貿(mào)大廈廈最早一批被改改革開放之風(fēng)風(fēng)洗禮的城市市南國土壤：八十年代中期期的廣州、深圳等26197919801986198819581991真正意義上走走上了市場化化的發(fā)展之路路供求關(guān)系不合合理虛假繁榮可以說，海南南房地產(chǎn)泡沫沫破裂之后，，中國的房地地產(chǎn)才在陣痛痛中。1989年以“海南”房房地產(chǎn)泡沫破破裂為標(biāo)志的的中國房地產(chǎn)產(chǎn)嚴(yán)冬如期而而至。27”海南“地產(chǎn)產(chǎn)泡沫王石、潘石屹屹、馮侖。。。。28探索階段：炒炒作與調(diào)整19781991199920072010第二階段：29199319941997199819911999炒作期繁榮調(diào)整期蕭條1992年鄧小平同志志的南巡講話話房地地產(chǎn)產(chǎn)開開始始迅迅速速發(fā)發(fā)展展起起來來掀起起了了房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)的的高高潮潮炒作作最最嚴(yán)嚴(yán)重重區(qū)區(qū)域域：：北海海、、大大亞亞灣灣、、海海南南等等地地30199319941997199819911999炒作作期期繁榮榮調(diào)整整期期蕭條條負(fù)增增長長亞洲洲金金融融危危機(jī)機(jī)31199319941997199819911999炒作作期期繁榮榮調(diào)整整期期蕭條條1998年年中國國的的福福利利分分房房制制度度終終止止，，貨幣幣化化分分房房方案案正正式式啟啟動動。。暴風(fēng)風(fēng)雨雨來來臨臨前前的的沉沉寂寂期期32房地地產(chǎn)產(chǎn)快快速速發(fā)發(fā)展展階階段段19781991199920072010第三三階階段段：33200020012002200319992007200520042006市場場回暖暖宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)穩(wěn)定定發(fā)發(fā)展展房地地產(chǎn)產(chǎn)泡泡沫沫已已得到到控控制制房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場明顯顯轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)暖暖中國國房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場進(jìn)進(jìn)入入新新一一輪輪的的發(fā)發(fā)展展時(shí)時(shí)期期342000200120022003199920072005200420062001年年，，投資資投投機(jī)機(jī)狂狂潮潮開開始始出出現(xiàn)現(xiàn)關(guān)鍵鍵詞詞：：北京京申申奧奧成成功功溫州州炒炒房房團(tuán)團(tuán)9··11事事件件正式式成成為為WTO成成員員漲幅幅迅速速35溫州州炒炒房房團(tuán)團(tuán)從2000年年開開始始溫溫州州人人開開始始在在上上海海、、杭杭州州、、蘇蘇州州、、廈廈門門、、北北京京、、寧寧波波、、金金華華等等地地置置業(yè)業(yè)。?！啊皽販刂葜莸牡姆糠康氐禺a(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)規(guī)規(guī)模模相相當(dāng)當(dāng)于于江江西西一一個(gè)個(gè)省省的的總總量量，，而而溫溫州州市市區(qū)區(qū)的的人人口口不不過過100萬萬多多一一點(diǎn)點(diǎn)。?！薄痹谠诔闯赐竿副颈镜氐貥菢鞘惺泻蠛?，，溫溫州州人人開開始始大大規(guī)規(guī)模模向向外外擴(kuò)擴(kuò)張張，，這這就就有有了了““溫溫州州購購房房團(tuán)團(tuán)””。?；疖囓嚦闯捶糠繄F(tuán)團(tuán)飛機(jī)機(jī)炒炒房房團(tuán)團(tuán)362001年年福布布斯斯中國國富富豪豪榜榜中中開發(fā)發(fā)商商占占28人37200020012002200319992007200520042006全面面恢復(fù)復(fù)2002年年，，土土地地市市場場規(guī)規(guī)范范化化政政策策出出臺臺招拍拍掛掛2003年年關(guān)關(guān)鍵鍵詞詞：：地王王別墅墅供供地地SARS382003年年，，地地王王現(xiàn)現(xiàn)象象出出現(xiàn)現(xiàn)392003年年3月月，，SARS爆爆發(fā)發(fā)，，短暫暫”寒寒冬冬““出出現(xiàn)現(xiàn)2003年年2月月，，國國土土資資源源部部叫停停別別墅墅供供地地，低低密密度度住住宅宅成成””搶搶手手貨貨““40200020012002200319992007200520042006繁榮景象2004年年，，房房價(jià)價(jià)大大漲漲2004年年關(guān)關(guān)鍵鍵詞詞：：土地地拍拍賣賣加息息（（9年年來來第第一一次次加加息息））個(gè)人人集集資資建建房房房地地產(chǎn)產(chǎn)熱熱潮潮從從北北京京上上海海一一線線城城市市向向內(nèi)內(nèi)陸陸轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移41200020012002200319992007200520042006繁榮榮景象象2005年年，，走走低低回回落落短短暫暫低低迷迷期期2005年年關(guān)關(guān)鍵鍵詞詞：：調(diào)調(diào)控控一季季度度房房價(jià)價(jià)上上漲漲19.1%3.26國國八八條條4.27新新八八條條調(diào)控控文文件件密密度度加加大大，，但但房房價(jià)價(jià)一一直直堅(jiān)堅(jiān)挺挺42200020012002200319992007200520042006繁榮景象2006年，一一個(gè)字““漲”2006年關(guān)鍵鍵詞：加息國六條金融業(yè)開開放432006年4月月27日日深圳市民民鄒濤發(fā)發(fā)起“不不買房””運(yùn)動442006年4月月28日日再次加息息抑抑制需需求2006年5月月17日日國六條452006年12月中國金融融業(yè)全面面開放外資、熱熱錢涌入入462006年，房房地產(chǎn)行行業(yè)“多多事之秋秋”，密密集的調(diào)調(diào)控政策策難以撼撼動房價(jià)價(jià)高攀472000200120022003199920072005200420062007年，瘋瘋狂地暴暴漲2007年關(guān)鍵鍵詞：地王頻出出上市籌資資宏觀調(diào)控控482007年，地地王頻現(xiàn)現(xiàn)面面粉比面面包貴492007年房地地產(chǎn)市場場熱潮推推動土地地市場的的火爆，，珠三角角區(qū)域土土地價(jià)格格上漲迅迅猛，頻頻頻出現(xiàn)現(xiàn)地價(jià)標(biāo)標(biāo)王和搶搶地現(xiàn)象象，土地價(jià)格格在房地地產(chǎn)商品品價(jià)格中中的結(jié)構(gòu)構(gòu)比重越越來越大大，并呈現(xiàn)現(xiàn)加速提提升趨勢勢。但到年末，受到國國家政策策和樓市市成交量量萎縮等等原因影影響。土土地流標(biāo)標(biāo)現(xiàn)在屢屢次上演演。502007年4月月20日日碧桂園在在港上市市締造了中中國內(nèi)地地房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)在在港最大大籌資額額25歲的的楊惠妍妍因此躍躍升為內(nèi)內(nèi)地女首首富512007年上上海湯湯臣天天價(jià)11萬/平平米2007年北北京商商品房預(yù)預(yù)售均價(jià)價(jià)首次突突破萬元元，達(dá)12436.2元/平平米522007年是瘋瘋狂的一一年。房價(jià)完成成了在這這一輪中中國經(jīng)濟(jì)濟(jì)景氣周周期中的的沖頂表演演，各大房房地產(chǎn)商商競相圈圈地和上市籌資資。但到下半半年，此此前屢屢屢收獲甚甚微的宏宏觀調(diào)控控終于讓讓這只停停步下來來的舞鞋鞋放慢了了節(jié)奏，，市場觀望情緒濃厚厚，房價(jià)價(jià)企穩(wěn)。。給予房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商更沉沉重打擊擊的是，，資本市市場的機(jī)機(jī)會窗基基本關(guān)閉閉，被大大量的土地儲備備吸干了現(xiàn)現(xiàn)金的一一些開發(fā)發(fā)商面臨臨資金鏈斷斷裂的局面。。53房地產(chǎn)行行業(yè)全面面調(diào)整階階段19781991199920072010第四階段段：542008201020092008年，寒寒流下下跌低低谷谷2008年關(guān)鍵鍵詞：土地市場場降溫中介倒閉閉上市“流流產(chǎn)”銷量萎縮縮降降價(jià)促銷銷持幣待購購552008年1月月房房市轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)淡中天置業(yè)業(yè)、長河河地產(chǎn)、、創(chuàng)輝租租售等一一批房地地產(chǎn)中介介倒閉562008年3月月因因認(rèn)購不不足恒恒大地地產(chǎn)被迫迫放棄在在港IPO計(jì)劃劃是是中國國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)面臨臨命運(yùn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)折的具具標(biāo)志性性事件572008201020092009年，需需求重新新釋放樓樓市火火爆2009年關(guān)鍵鍵詞：救市效果果初顯成交量回回升全全面回暖暖房價(jià)普漲漲經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇蘇投資客582009年，房市百態(tài)之一樓脆脆

2009年6月月27日日6時(shí)左左右，上海閔行區(qū)蓮蓮花南路路羅陽路路口一幢幢13層層在建商商品樓發(fā)發(fā)生倒塌塌事故，，造成一一名工人人死亡592009年，房市百態(tài)之二樓歪歪

第一個(gè)樓樓歪歪指指的是2009年7月月中旬的的一場大大雨后，，四川成成都“校校園春天天”小區(qū)區(qū)原來距距離就很很近的兩兩棟樓房房居然微微微傾斜斜，靠在在了一起起，人們們形象的的稱它為為“樓歪歪歪”，，最令樓樓內(nèi)居民民郁悶的的莫過于于鑒定機(jī)機(jī)構(gòu)出具具的一紙紙報(bào)告，，“此樓樓安全””。602009年，房市百態(tài)之三樓晃晃

樓堅(jiān)強(qiáng)樓危危樓斷斷樓停停。。。。。。。。612009年年，樓樓市““火””“劇劇”---蝸居居62中國房房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展數(shù)據(jù)據(jù)播報(bào)報(bào)63中國房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場從從安安居時(shí)時(shí)代到到投機(jī)機(jī)時(shí)代代64投資：：開發(fā)發(fā)投資資增速速逐月月回升升但但仍低低于近近年來來平均均水平平65供應(yīng)：：09年施施工和和新開開工面面積低低位增增長市市場略略顯供供給不不足66需求：：銷售售面積積和銷銷售額額的規(guī)規(guī)模與與增速速均創(chuàng)創(chuàng)歷史史新高高67成交：：主要要城市市住宅宅成交交套數(shù)數(shù)創(chuàng)歷歷史新新高68房地產(chǎn)產(chǎn)城市市價(jià)格格排名名6970盤點(diǎn)2011房房地產(chǎn)產(chǎn)關(guān)鍵鍵詞1、新新國八八條:對貸款款購買買第二二套住住房的的家庭庭，首首付款款比例例不低低于60%，貸貸款利利率不不低于于基準(zhǔn)準(zhǔn)利率率的1.1倍。。2、限限購令令3、房房產(chǎn)稅稅4、曲曲線購購房5、假假離婚婚6、加加息7、禁禁止群群租71盤點(diǎn)2011房