租賃合同概述培訓(xùn)課件

第五章租賃合同第一節(jié)租賃合同概述第二節(jié)租賃合同的效力第三節(jié)租賃權(quán)的物權(quán)化第五章租賃合同第一節(jié)租賃合同概述1第一節(jié)租賃合同概述一、租賃合同的概念與特征第212條：“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同?！?．是轉(zhuǎn)移物的使用權(quán)、收益權(quán)的合同。2．租賃對(duì)象主要是物，租賃物須是有體物、非消耗物、特定物。3．是雙務(wù)、有償、諾成、不要式合同

第215條:“租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人未采用書(shū)面形式的，視為不定期租賃?！?．屬于繼續(xù)性合同。5．兼具債權(quán)與物權(quán)特征。第一節(jié)租賃合同概述一、租賃合同的概念與特征2律考真題（2000-3-25-單）甲去外地做生意，向乙借款5萬(wàn)元，為表示信用，甲將一套三居室的住房交給乙方居住。雙方言明：利息與房租沖抵，一旦借款返還，乙即退還房屋。乙對(duì)甲的房屋享有什么權(quán)利？A．抵押權(quán)B．質(zhì)押權(quán)C．承租權(quán)D．借用權(quán)律考真題（2000-3-25-單）甲去外地做生意，向乙借款53司考真題（2005-3-56-多）甲、乙雙方達(dá)成協(xié)議，約定甲將房屋無(wú)償提供給乙居住，乙則無(wú)償教甲的女兒學(xué)鋼琴。對(duì)于該協(xié)議，下列哪些說(shuō)法是正確的？A．屬于無(wú)名合同B．屬于實(shí)踐合同C．應(yīng)適用合同法總則的規(guī)定D．可以參照適用合同法關(guān)于租賃合同的規(guī)定司考真題（2005-3-56-多）甲、乙雙方達(dá)成協(xié)議，約定甲4第一節(jié)租賃合同概述二、租賃合同的種類（一）使用租賃與用益租賃第225條：“在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當(dāng)事人另有約定的除外?！保ǘ┮话阕赓U與特殊租賃（三）定期租賃與不定期租賃第214條：“租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十年。”定期租賃租期的更新：約定更新（即續(xù)訂，第214條）；法定更新（第236條）。第一節(jié)租賃合同概述二、租賃合同的種類5第一節(jié)租賃合同概述三、不定期租賃合同的表現(xiàn)與特殊效力（一）表現(xiàn)：

1．租賃期限6個(gè)月以上，當(dāng)事人未采用書(shū)面形式的；（第215條）

2．當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或約定不明確，依合同法第61條仍不能確定的；（第232條）

3．租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒(méi)有提出異議的；（第236條）

4．當(dāng)事人明確約定為不定期租賃。（二）效力：對(duì)于不定期租賃合同，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人（第232條）。第一節(jié)租賃合同概述三、不定期租賃合同的表現(xiàn)與特殊效力6律考真題（2000-3-26-單）張某于1月租住何某一套房屋，租期一年。半年后何某出國(guó)。租期屆滿，何某并未作任何表示。次年3月何某歸來(lái)，要求張某立即搬出。下列選項(xiàng)哪個(gè)是正確的？A．雙方?jīng)]有續(xù)訂合同，租賃關(guān)系消滅B．次年1至3月，雙方存在無(wú)償合同關(guān)系C．次年1月起，原合同應(yīng)視為續(xù)訂一年D．次年1月起，該合同轉(zhuǎn)變?yōu)椴欢ㄆ谧赓U律考真題（2000-3-26-單）張某于1月租住何某一套房屋7第二節(jié)租賃合同的效力一、出租人的主要義務(wù)與責(zé)任1．交付租賃物并在租賃期間保持租賃物符合約定用途的義務(wù)。第216條：“出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途?！钡诙?jié)租賃合同的效力一、出租人的主要義務(wù)與責(zé)任8一、出租人的主要義務(wù)與責(zé)任2．對(duì)租賃物和租賃權(quán)的瑕疵擔(dān)保責(zé)任第231條：“因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同?！钡?33條：“租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。”第228條：“因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對(duì)租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。第三人主張權(quán)利的，承租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知出租人?！币?、出租人的主要義務(wù)與責(zé)任2．對(duì)租賃物和租賃權(quán)的瑕疵擔(dān)保責(zé)任9一、出租人的主要義務(wù)與責(zé)任3．維修租賃物的義務(wù)第220條：“出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外?！背鲎馊顺袚?dān)維修義務(wù)的條件。第221條：“承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期?！币弧⒊鲎馊说闹饕x務(wù)與責(zé)任3．維修租賃物的義務(wù)10一、出租人的主要義務(wù)與責(zé)任4．承擔(dān)租賃物上的合法負(fù)擔(dān)，返還租賃物的有益費(fèi)用5．租賃合同終止時(shí)，出租人應(yīng)及時(shí)接受承租人返還的租賃物，并及時(shí)退還押金和其他擔(dān)保物

一、出租人的主要義務(wù)與責(zé)任4．承擔(dān)租賃物上的合法負(fù)擔(dān)，返還租11第二節(jié)租賃合同的效力二、承租人的主要義務(wù)與責(zé)任1．按約定的方法和租賃物的性質(zhì)使用租賃物第217條：“承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用租賃物。對(duì)租賃物的使用方法沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，應(yīng)當(dāng)按照租賃物的性質(zhì)使用。”第218條：“承租人按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)損害賠償責(zé)任?！钡?19條：“承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失?！钡诙?jié)租賃合同的效力二、承租人的主要義務(wù)與責(zé)任12二、承租人的主要義務(wù)與責(zé)任2．妥善保管租賃物第222條：“承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任?！倍⒊凶馊说闹饕x務(wù)與責(zé)任2．妥善保管租賃物13二、承租人的主要義務(wù)與責(zé)任3．不得擅自對(duì)租賃物進(jìn)行改善或添附第223條：“承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失?！?．不得擅自轉(zhuǎn)租第224條：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”二、承租人的主要義務(wù)與責(zé)任3．不得擅自對(duì)租賃物進(jìn)行改善或添附14二、承租人的主要義務(wù)與責(zé)任5．支付租金第226條：“承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。對(duì)支付期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付；租賃期間一年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時(shí)支付，剩余期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付?！钡?27條：“承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”6．返還租賃物第235條：“租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。”二、承租人的主要義務(wù)與責(zé)任5．支付租金15第二節(jié)租賃合同的效力三、轉(zhuǎn)租1．轉(zhuǎn)租的概念2．合法轉(zhuǎn)租（經(jīng)出租人同意）3．違法轉(zhuǎn)租（未經(jīng)出租人同意）《2009年關(guān)于城鎮(zhèn)房屋的司法解釋》第16條：“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的，人民法院不予支持。因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。”返回第二節(jié)租賃合同的效力三、轉(zhuǎn)租返回16關(guān)于房屋轉(zhuǎn)租之司法解釋法釋第15條：“承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過(guò)部分的約定無(wú)效。但出租人與承租人另有約定的除外?！狈ㄡ尩?7條：“因承租人拖欠租金，出租人請(qǐng)求解除合同時(shí)，次承租人請(qǐng)求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的除外。次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。”法釋第18條：“房屋租賃合同無(wú)效、履行期限屆滿或者解除，出租人請(qǐng)求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持?！标P(guān)于房屋轉(zhuǎn)租之司法解釋法釋第15條：“承租人經(jīng)出租人同意將租17司考真題（2004-3-59-多）馮某與張某口頭約定將一處門面房租給張某，租期2年，租金每月1000元。合同履行1年后，張某向馮某提出能否轉(zhuǎn)租給翁某，馮表示同意。張某遂與翁某達(dá)成租期1年、月租金1200元的口頭協(xié)議。翁某接手后，擅自拆除了門面房隔墻，馮某得知后欲收回房屋。下列選項(xiàng)哪些是正確的？A．馮某與張某間的租賃合同為不定期租賃B．張某將房屋轉(zhuǎn)租后，馮某有權(quán)按每月1200元向張某收取租金C．馮某有權(quán)要求張某恢復(fù)原狀或賠償損失D．馮某有權(quán)要求翁某承擔(dān)違約責(zé)任司考真題（2004-3-59-多）馮某與張某口頭約定將一處門18司考真題（2009-3-60-多）甲將自己的一套房屋租給乙住，乙又擅自將房屋租給丙住。丙是個(gè)飛鏢愛(ài)好者，因練飛鏢將房屋的墻面損壞。下列哪些選項(xiàng)是正確的？A．甲有權(quán)要求解除與乙的租賃合同B．甲有權(quán)要求乙賠償墻面損壞造成的損失C．甲有權(quán)要求丙搬出房屋D．甲有權(quán)要求丙支付租金司考真題（2009-3-60-多）甲將自己的一套房屋租給乙住19第二節(jié)租賃合同的效力四、對(duì)承租房屋裝飾裝修、擴(kuò)建的處理《合同法》第223條：“承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的。承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失?！薄蛾P(guān)于民法通則的司法解釋》第86條：“非產(chǎn)權(quán)人在使用他人的財(cái)產(chǎn)上增添附屬物，財(cái)產(chǎn)所有人同意增添，并就財(cái)產(chǎn)返還時(shí)附屬物如何處理有約定的，按約定辦理；沒(méi)有約定又協(xié)商不成，能夠拆除的，可以責(zé)令拆除；不能拆除的，也可以折價(jià)歸財(cái)產(chǎn)所有人；造成財(cái)產(chǎn)所有人損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任?！薄?009年關(guān)于城鎮(zhèn)房屋租賃合同的司法解釋》第9－14條。第二節(jié)租賃合同的效力四、對(duì)承租房屋裝飾裝修、擴(kuò)建的處理20第二節(jié)租賃合同的效力五、租賃合同中的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)租賃合同中的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)，指租賃期間，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由，致租賃物或承租人財(cái)產(chǎn)毀損、滅失的損失由誰(shuí)承擔(dān)的問(wèn)題。依第231條關(guān)于“租賃物因不可歸責(zé)于承租人的事由毀損、滅失”處理的規(guī)定，及第222條關(guān)于“承租人應(yīng)妥善保管租賃物”之規(guī)定：1．依約定2．無(wú)約定時(shí)：（1）租賃物的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)由出租人承擔(dān)。（2）承租人可不付或少付租金，或解除合同。（3）承租人的財(cái)產(chǎn)損失，應(yīng)自己承擔(dān)。第二節(jié)租賃合同的效力五、租賃合同中的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)21司考真題（2003-3-81~84）甲將其所有的房屋出租給乙，雙方口頭約定租金為每年5萬(wàn)元，乙可以一直承租該房屋，直至乙去世。房屋出租后的第二年，乙為了經(jīng)營(yíng)酒店，經(jīng)甲同意，對(duì)該房屋進(jìn)行了裝修，共花費(fèi)6萬(wàn)元。一天晚上，一失控的汽車撞到該房屋，致使其臨街的玻璃墻毀損，肇事司機(jī)駕車逃逸，乙要求甲維修，甲拒絕，乙便自行花費(fèi)1萬(wàn)元予以維修?，F(xiàn)甲乙發(fā)生糾紛，均欲解除合同，但就如何解除意見(jiàn)不一。請(qǐng)回答以下81~84題。司考真題（2003-3-81~84）甲將其所有的房屋出租給乙22司法真題（2003-3-81~84）

81．該租賃合同的性質(zhì)如何?

A．附解除條件的合同B．附延緩條件的合同

C．附始期的合同D．附終期的合同82．對(duì)于乙對(duì)房屋的裝修費(fèi)用，若甲乙達(dá)不成協(xié)商一致，應(yīng)如何處理?

A．由乙無(wú)條件拆除，費(fèi)用由乙自理

B．裝修物歸甲所有，且甲無(wú)須支付費(fèi)用

C．裝修物歸甲所有，且甲應(yīng)當(dāng)支付全部裝修費(fèi)用

D．若裝修物可以拆除則拆除，不能拆除的，可折價(jià)后歸甲所有司法真題（2003-3-81~84）81．該租賃合同的性質(zhì)23司法真題（2003-3-81~84）83．對(duì)于乙對(duì)玻璃墻的維修及其費(fèi)用應(yīng)如何處理?A．由甲承擔(dān)維修費(fèi)用B．由乙承擔(dān)維修費(fèi)用C．由甲乙分擔(dān)維修費(fèi)用D．甲承擔(dān)大部分維修費(fèi)用，乙承擔(dān)小部分維修費(fèi)用司法真題（2003-3-81~84）83．對(duì)于乙對(duì)玻璃墻的24司法真題（2003-3-81~84）84．若本案中雙方未約定租賃期限，甲乙雙方又無(wú)法就租賃期限協(xié)議補(bǔ)充，下列關(guān)于合同解除的何種說(shuō)法是正確的?A．甲無(wú)權(quán)隨時(shí)解除合同B．甲可以隨時(shí)解除租賃合同，但應(yīng)在合理期限之前通知乙C．乙可以隨時(shí)解除租賃合同D．若合同解除，乙仍應(yīng)支付解除之前實(shí)際租賃期限的租金司法真題（2003-3-81~84）84．若本案中雙方未約定25第三節(jié)租賃權(quán)的物權(quán)化一、租賃物所有權(quán)的變動(dòng)不破租賃第229條:“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力?！?．所有權(quán)變動(dòng)不破租賃的表現(xiàn)：

（1）買賣不破租賃；（2）贈(zèng)與、互易不破租賃；（3）抵押不破租賃。2．“租賃期間”。3．適用范圍：動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)。第三節(jié)租賃權(quán)的物權(quán)化一、租賃物所有權(quán)的變動(dòng)不破租賃26一、租賃物所有權(quán)的變動(dòng)不破租賃4．除外情況：（1）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的；（2）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。（以上兩點(diǎn)見(jiàn)司法解釋第20條）（3）當(dāng)事人另有約定的。一、租賃物所有權(quán)的變動(dòng)不破租賃4．除外情況：27第三節(jié)租賃權(quán)的物權(quán)化二、房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)1．優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的概念與特征第230條：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。”（1）優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為專屬權(quán)。（2）優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為一種機(jī)會(huì)權(quán)利或附條件的權(quán)利。（3）優(yōu)先購(gòu)買權(quán)屬于法定權(quán)利。（4）優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的性質(zhì)，理論上有請(qǐng)求權(quán)說(shuō)、形成權(quán)說(shuō)、物權(quán)說(shuō)。司法解釋將其界定為：附強(qiáng)制締約義務(wù)的請(qǐng)求權(quán)。第三節(jié)租賃權(quán)的物權(quán)化二、房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)28二、房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)2．優(yōu)先購(gòu)買權(quán)適用的條件（1）租賃合同有效（2）出租人在租賃期間出賣租賃房屋。《城鎮(zhèn)房租法釋》第22條：“出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請(qǐng)求以同等條件優(yōu)先購(gòu)買房屋的，人民法院應(yīng)予支持?！倍?、房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)2．優(yōu)先購(gòu)買權(quán)適用的條件292．優(yōu)先購(gòu)買權(quán)適用的條件（3）購(gòu)買承租房屋的條件同等（4）在一定期限內(nèi)行使《城鎮(zhèn)房租法釋》第21條和第24條第3項(xiàng)，出租人在合理期限內(nèi)通知承租人的，承租人應(yīng)在15日內(nèi)明確表示購(gòu)買?！冻擎?zhèn)房租法釋》第22條：“出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)?！?．優(yōu)先購(gòu)買權(quán)適用的條件（3）購(gòu)買承租房屋的條件同等302．優(yōu)先購(gòu)買權(quán)適用的條件（5）不存在不享有此權(quán)的情形《城鎮(zhèn)房租法釋》第24條：“具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的；（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；（三）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的；（四）第三人善意購(gòu)買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的?！?．優(yōu)先購(gòu)買權(quán)適用的條件（5）不存在不享有此權(quán)的情形31二、房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)3．侵害房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的處理《城鎮(zhèn)房租法釋》第21條：“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效的，人民法院不予支持?！倍⒎课莩凶馊说膬?yōu)先購(gòu)買權(quán)3．侵害房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的處理32司考真題（2003-3-32-多、單）某甲將私房三間出租給某乙，租期為2年，在租期內(nèi)，某甲又與某丙簽定了私房三間的買賣合同。下列論述中正確的是：A．某甲與某丙所簽訂的合同無(wú)效，因?yàn)槟臣孜慈〉媚骋业耐釨．某甲應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月通知某乙房屋將要出售C．某乙在同等條件下有權(quán)優(yōu)先于某丙購(gòu)買房屋D．如某丙購(gòu)得了房屋，則其有權(quán)決定原甲乙之間的房屋租賃合同是否繼續(xù)執(zhí)行司考真題（2003-3-32-多、單）某甲將私房三間出租給某33第三節(jié)租賃權(quán)的物權(quán)化三、與房屋租賃合同有關(guān)的其他問(wèn)題1．共同居住人、共同經(jīng)營(yíng)人、合伙人對(duì)房屋租賃合同的概括繼受（1）《合同法》第234條：“承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋?！保?）《城鎮(zhèn)房租法釋》第19條：“承租人租賃房屋用于以個(gè)體工商戶或者個(gè)人合伙方式從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經(jīng)營(yíng)人或者其他合伙人請(qǐng)求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應(yīng)予支持。”第三節(jié)租賃權(quán)的物權(quán)化三、與房屋租賃合同有關(guān)的其他問(wèn)題34三、與房屋租賃合同有關(guān)的其他問(wèn)題2．一物數(shù)租的處理《城鎮(zhèn)房租法釋》第6條：“出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：（一）已經(jīng)合法占有租賃房屋的；（二）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；（三）合同成立在先的。不能取得租賃房屋的承租人請(qǐng)求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理?！?．優(yōu)先承租權(quán)（我國(guó)法律對(duì)此無(wú)規(guī)定）三、與房屋租賃合同有關(guān)的其他問(wèn)題2．一物數(shù)租的處理35司考真題（2009-4-4）案情：2005年1月1日，甲與乙口頭約定，甲承租乙的一套別墅，租期為五年，租金一次付清，交付租金后即可入住。洽談時(shí)，乙告訴甲屋頂有漏水現(xiàn)象。為了盡快與女友丙結(jié)婚共同生活，甲對(duì)此未置可否，付清租金后與丙入住并辦理了結(jié)婚登記。入住后不久別墅屋頂果然漏水，甲要求乙進(jìn)行維修，乙認(rèn)為在訂立合同時(shí)已對(duì)漏水問(wèn)題提前作了告知，甲當(dāng)時(shí)并無(wú)異議，仍同意承租，故現(xiàn)在乙不應(yīng)承擔(dān)維修義務(wù)。于是，甲自購(gòu)了一批瓦片，找到朋友開(kāi)的丁裝修公司免費(fèi)維修。丁公司派工人更換了漏水的舊瓦片，同時(shí)按照甲的意思對(duì)別墅進(jìn)行了較大裝修。更換瓦片大約花了10天時(shí)間，裝修則用了一個(gè)月，乙不知情。更換瓦片時(shí)，一名工人不慎摔傷，花去醫(yī)藥費(fèi)數(shù)千元。司考真題（2009-4-4）案情：2005年1月1日，甲與乙36司考真題（2009-4-4）

2005年6月，由于新?lián)Q瓦片質(zhì)量問(wèn)題，別墅屋頂出現(xiàn)大面積漏水，造成甲一萬(wàn)余元財(cái)產(chǎn)損失。

2006年4月，甲遇車禍去世，丙回娘家居住。半年后丙返回別墅，發(fā)現(xiàn)戊已占用別墅。原來(lái)，2004年12月甲曾向戊借款10萬(wàn)元，并親筆寫了借條，借條中承諾在不能還款時(shí)該別墅由戊使用。在戊向乙出示了甲的親筆承諾后，乙同意戊使用該別墅，將房屋的備用鑰匙交付于戊。司考真題（2009-4-4）2005年6月，由于新?lián)Q瓦片37司考真題（2009-4-4）問(wèn)題：

1．甲乙之間租賃合同的期限如何確定？理由是什么？如乙欲解除與甲的租賃合同，應(yīng)如何行使權(quán)利？

2．別墅維修及費(fèi)用負(fù)擔(dān)問(wèn)題應(yīng)如何處理？理由是什么？

3．甲丁之間存有什么法律關(guān)系？其內(nèi)容和適用規(guī)則如何？摔傷工人的醫(yī)藥費(fèi)用、損失應(yīng)如何處理？理由是什么？

4．別墅裝修問(wèn)題應(yīng)如何處理？理由是什么？

5．甲是否有權(quán)請(qǐng)求乙賠償因2005年6月屋頂漏水所受損失？理由是什么？

6．丙可否行使對(duì)別墅的承租使用權(quán)？理由是什么？

7．丙應(yīng)如何向戊主張自己的權(quán)利？理由是什么？司考真題（2009-4-4）問(wèn)題：38司考真題（2009-4-4）公布的答案：1．為不定期租賃。租賃期限六個(gè)月以上，當(dāng)事人未采取書(shū)面形式的，視為不定期租賃。乙可以隨時(shí)解除合同，但應(yīng)當(dāng)在合理期限前通知承租人。2．（1）甲有權(quán)要求乙在合理期限內(nèi)維修。乙未履行維修義務(wù)，甲可以自行維修，維修費(fèi)用由乙負(fù)擔(dān)。（2）甲的維修屬于無(wú)因管理人的行為，由乙承擔(dān)其支出的必要費(fèi)用。瓦片質(zhì)量問(wèn)題不影響乙對(duì)該項(xiàng)義務(wù)的承擔(dān)。（3）因維修影響了甲的使用，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或延長(zhǎng)租期。但裝修期間不在延長(zhǎng)租期的范圍。3．（1）甲丁之間屬于無(wú)名合同，應(yīng)適用《合同法》總則的相關(guān)規(guī)定，并可參照《合同法》分則或其他法律最相類似的規(guī)定，例如，費(fèi)用承擔(dān)問(wèn)題適用贈(zèng)與合同的規(guī)則，完成工作問(wèn)題適用承攬合同規(guī)則。（2）應(yīng)由丁承擔(dān)。因?yàn)槎楣椭鳎瑧?yīng)對(duì)雇員在從事雇用活動(dòng)中遭受的人身?yè)p害承擔(dān)賠償責(zé)任。4．乙可以要求甲恢復(fù)原狀或賠償損失。理由是承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改裝或增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失。5．無(wú)權(quán)。造成第二次漏水是甲自身的原因，乙無(wú)過(guò)錯(cuò)，因此損失應(yīng)由甲自行承擔(dān)。6．丙有權(quán)對(duì)乙主張自己基于原租賃合同對(duì)該別墅的承租使用權(quán)。因?yàn)槌凶馊嗽诜课葑赓U期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。7．丙有權(quán)請(qǐng)求戊返還原物。因?yàn)楸鶕?jù)《合同法》的規(guī)定是合法占有人，有權(quán)請(qǐng)求侵占人返還原物。司考真題（2009-4-4）公布的答案：39關(guān)于租賃合同當(dāng)事人法定解除權(quán)的總結(jié)

1．第219條：“承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失?！?/p>

《城鎮(zhèn)房租法釋》第7條：“承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人請(qǐng)求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理?！?．第224條第2款：“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！标P(guān)于租賃合同當(dāng)事人法定解除權(quán)的總結(jié)1．第219條：“承租人40關(guān)于租賃合同當(dāng)事人法定解除權(quán)的總結(jié)3．第227條：“承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同?！?．第231條后段：“因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同”。5．第232條后段：不定期租賃合同，“當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人”。關(guān)于租賃合同當(dāng)事人法定解除權(quán)的總結(jié)3．第227條：“承租人無(wú)41關(guān)于租賃合同當(dāng)事人法定解除權(quán)的總結(jié)6．第233條：“租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同?！?/p>

7．《城鎮(zhèn)房租法釋》第8條：“因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無(wú)法使用，承租人請(qǐng)求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：（一）租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的；（二）租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的。”關(guān)于租賃合同當(dāng)事人法定解除權(quán)的總結(jié)6．第233條：“租賃物危42本章思考題1．簡(jiǎn)述租賃合同的概念與特征。2．租賃合同在何種情況下屬于不定期租賃？3．租賃期限最長(zhǎng)是多少？法律為什么要作此規(guī)定？4．簡(jiǎn)論租賃合同當(dāng)事人的主要義務(wù)。5．如何理解租賃合同的標(biāo)的物的瑕疵擔(dān)保與風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)？6．簡(jiǎn)述合法轉(zhuǎn)租與非法轉(zhuǎn)租。7．何為買賣不破租賃？8．簡(jiǎn)述房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。9．法律關(guān)于雙方當(dāng)事人的法定解除權(quán)有哪些規(guī)定。10．如何處理承租房屋的裝飾裝修物?本章思考題1．簡(jiǎn)述租賃合同的概念與特征。43第五章租賃合同第一節(jié)租賃合同概述第二節(jié)租賃合同的效力第三節(jié)租賃權(quán)的物權(quán)化第五章租賃合同第一節(jié)租賃合同概述44第一節(jié)租賃合同概述一、租賃合同的概念與特征第212條：“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同?！?．是轉(zhuǎn)移物的使用權(quán)、收益權(quán)的合同。2．租賃對(duì)象主要是物，租賃物須是有體物、非消耗物、特定物。3．是雙務(wù)、有償、諾成、不要式合同

第215條:“租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人未采用書(shū)面形式的，視為不定期租賃?！?．屬于繼續(xù)性合同。5．兼具債權(quán)與物權(quán)特征。第一節(jié)租賃合同概述一、租賃合同的概念與特征45律考真題（2000-3-25-單）甲去外地做生意，向乙借款5萬(wàn)元，為表示信用，甲將一套三居室的住房交給乙方居住。雙方言明：利息與房租沖抵，一旦借款返還，乙即退還房屋。乙對(duì)甲的房屋享有什么權(quán)利？A．抵押權(quán)B．質(zhì)押權(quán)C．承租權(quán)D．借用權(quán)律考真題（2000-3-25-單）甲去外地做生意，向乙借款546司考真題（2005-3-56-多）甲、乙雙方達(dá)成協(xié)議，約定甲將房屋無(wú)償提供給乙居住，乙則無(wú)償教甲的女兒學(xué)鋼琴。對(duì)于該協(xié)議，下列哪些說(shuō)法是正確的？A．屬于無(wú)名合同B．屬于實(shí)踐合同C．應(yīng)適用合同法總則的規(guī)定D．可以參照適用合同法關(guān)于租賃合同的規(guī)定司考真題（2005-3-56-多）甲、乙雙方達(dá)成協(xié)議，約定甲47第一節(jié)租賃合同概述二、租賃合同的種類（一）使用租賃與用益租賃第225條：“在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當(dāng)事人另有約定的除外?！保ǘ┮话阕赓U與特殊租賃（三）定期租賃與不定期租賃第214條：“租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十年?！倍ㄆ谧赓U租期的更新：約定更新（即續(xù)訂，第214條）；法定更新（第236條）。第一節(jié)租賃合同概述二、租賃合同的種類48第一節(jié)租賃合同概述三、不定期租賃合同的表現(xiàn)與特殊效力（一）表現(xiàn)：

1．租賃期限6個(gè)月以上，當(dāng)事人未采用書(shū)面形式的；（第215條）

2．當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或約定不明確，依合同法第61條仍不能確定的；（第232條）

3．租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒(méi)有提出異議的；（第236條）

4．當(dāng)事人明確約定為不定期租賃。（二）效力：對(duì)于不定期租賃合同，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人（第232條）。第一節(jié)租賃合同概述三、不定期租賃合同的表現(xiàn)與特殊效力49律考真題（2000-3-26-單）張某于1月租住何某一套房屋，租期一年。半年后何某出國(guó)。租期屆滿，何某并未作任何表示。次年3月何某歸來(lái)，要求張某立即搬出。下列選項(xiàng)哪個(gè)是正確的？A．雙方?jīng)]有續(xù)訂合同，租賃關(guān)系消滅B．次年1至3月，雙方存在無(wú)償合同關(guān)系C．次年1月起，原合同應(yīng)視為續(xù)訂一年D．次年1月起，該合同轉(zhuǎn)變?yōu)椴欢ㄆ谧赓U律考真題（2000-3-26-單）張某于1月租住何某一套房屋50第二節(jié)租賃合同的效力一、出租人的主要義務(wù)與責(zé)任1．交付租賃物并在租賃期間保持租賃物符合約定用途的義務(wù)。第216條：“出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途?！钡诙?jié)租賃合同的效力一、出租人的主要義務(wù)與責(zé)任51一、出租人的主要義務(wù)與責(zé)任2．對(duì)租賃物和租賃權(quán)的瑕疵擔(dān)保責(zé)任第231條：“因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同?！钡?33條：“租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同?！钡?28條：“因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對(duì)租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。第三人主張權(quán)利的，承租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知出租人?！币?、出租人的主要義務(wù)與責(zé)任2．對(duì)租賃物和租賃權(quán)的瑕疵擔(dān)保責(zé)任52一、出租人的主要義務(wù)與責(zé)任3．維修租賃物的義務(wù)第220條：“出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外?！背鲎馊顺袚?dān)維修義務(wù)的條件。第221條：“承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期?！币?、出租人的主要義務(wù)與責(zé)任3．維修租賃物的義務(wù)53一、出租人的主要義務(wù)與責(zé)任4．承擔(dān)租賃物上的合法負(fù)擔(dān)，返還租賃物的有益費(fèi)用5．租賃合同終止時(shí)，出租人應(yīng)及時(shí)接受承租人返還的租賃物，并及時(shí)退還押金和其他擔(dān)保物

一、出租人的主要義務(wù)與責(zé)任4．承擔(dān)租賃物上的合法負(fù)擔(dān)，返還租54第二節(jié)租賃合同的效力二、承租人的主要義務(wù)與責(zé)任1．按約定的方法和租賃物的性質(zhì)使用租賃物第217條：“承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用租賃物。對(duì)租賃物的使用方法沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，應(yīng)當(dāng)按照租賃物的性質(zhì)使用?！钡?18條：“承租人按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)損害賠償責(zé)任?！钡?19條：“承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失?！钡诙?jié)租賃合同的效力二、承租人的主要義務(wù)與責(zé)任55二、承租人的主要義務(wù)與責(zé)任2．妥善保管租賃物第222條：“承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。”二、承租人的主要義務(wù)與責(zé)任2．妥善保管租賃物56二、承租人的主要義務(wù)與責(zé)任3．不得擅自對(duì)租賃物進(jìn)行改善或添附第223條：“承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。”4．不得擅自轉(zhuǎn)租第224條：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！倍?、承租人的主要義務(wù)與責(zé)任3．不得擅自對(duì)租賃物進(jìn)行改善或添附57二、承租人的主要義務(wù)與責(zé)任5．支付租金第226條：“承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。對(duì)支付期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付；租賃期間一年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時(shí)支付，剩余期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付?！钡?27條：“承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”6．返還租賃物第235條：“租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。”二、承租人的主要義務(wù)與責(zé)任5．支付租金58第二節(jié)租賃合同的效力三、轉(zhuǎn)租1．轉(zhuǎn)租的概念2．合法轉(zhuǎn)租（經(jīng)出租人同意）3．違法轉(zhuǎn)租（未經(jīng)出租人同意）《2009年關(guān)于城鎮(zhèn)房屋的司法解釋》第16條：“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的，人民法院不予支持。因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟?！狈祷氐诙?jié)租賃合同的效力三、轉(zhuǎn)租返回59關(guān)于房屋轉(zhuǎn)租之司法解釋法釋第15條：“承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過(guò)部分的約定無(wú)效。但出租人與承租人另有約定的除外?！狈ㄡ尩?7條：“因承租人拖欠租金，出租人請(qǐng)求解除合同時(shí)，次承租人請(qǐng)求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的除外。次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償?！狈ㄡ尩?8條：“房屋租賃合同無(wú)效、履行期限屆滿或者解除，出租人請(qǐng)求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持?！标P(guān)于房屋轉(zhuǎn)租之司法解釋法釋第15條：“承租人經(jīng)出租人同意將租60司考真題（2004-3-59-多）馮某與張某口頭約定將一處門面房租給張某，租期2年，租金每月1000元。合同履行1年后，張某向馮某提出能否轉(zhuǎn)租給翁某，馮表示同意。張某遂與翁某達(dá)成租期1年、月租金1200元的口頭協(xié)議。翁某接手后，擅自拆除了門面房隔墻，馮某得知后欲收回房屋。下列選項(xiàng)哪些是正確的？A．馮某與張某間的租賃合同為不定期租賃B．張某將房屋轉(zhuǎn)租后，馮某有權(quán)按每月1200元向張某收取租金C．馮某有權(quán)要求張某恢復(fù)原狀或賠償損失D．馮某有權(quán)要求翁某承擔(dān)違約責(zé)任司考真題（2004-3-59-多）馮某與張某口頭約定將一處門61司考真題（2009-3-60-多）甲將自己的一套房屋租給乙住，乙又擅自將房屋租給丙住。丙是個(gè)飛鏢愛(ài)好者，因練飛鏢將房屋的墻面損壞。下列哪些選項(xiàng)是正確的？A．甲有權(quán)要求解除與乙的租賃合同B．甲有權(quán)要求乙賠償墻面損壞造成的損失C．甲有權(quán)要求丙搬出房屋D．甲有權(quán)要求丙支付租金司考真題（2009-3-60-多）甲將自己的一套房屋租給乙住62第二節(jié)租賃合同的效力四、對(duì)承租房屋裝飾裝修、擴(kuò)建的處理《合同法》第223條：“承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的。承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。”《關(guān)于民法通則的司法解釋》第86條：“非產(chǎn)權(quán)人在使用他人的財(cái)產(chǎn)上增添附屬物，財(cái)產(chǎn)所有人同意增添，并就財(cái)產(chǎn)返還時(shí)附屬物如何處理有約定的，按約定辦理；沒(méi)有約定又協(xié)商不成，能夠拆除的，可以責(zé)令拆除；不能拆除的，也可以折價(jià)歸財(cái)產(chǎn)所有人；造成財(cái)產(chǎn)所有人損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任?！薄?009年關(guān)于城鎮(zhèn)房屋租賃合同的司法解釋》第9－14條。第二節(jié)租賃合同的效力四、對(duì)承租房屋裝飾裝修、擴(kuò)建的處理63第二節(jié)租賃合同的效力五、租賃合同中的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)租賃合同中的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)，指租賃期間，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由，致租賃物或承租人財(cái)產(chǎn)毀損、滅失的損失由誰(shuí)承擔(dān)的問(wèn)題。依第231條關(guān)于“租賃物因不可歸責(zé)于承租人的事由毀損、滅失”處理的規(guī)定，及第222條關(guān)于“承租人應(yīng)妥善保管租賃物”之規(guī)定：1．依約定2．無(wú)約定時(shí)：（1）租賃物的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)由出租人承擔(dān)。（2）承租人可不付或少付租金，或解除合同。（3）承租人的財(cái)產(chǎn)損失，應(yīng)自己承擔(dān)。第二節(jié)租賃合同的效力五、租賃合同中的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)64司考真題（2003-3-81~84）甲將其所有的房屋出租給乙，雙方口頭約定租金為每年5萬(wàn)元，乙可以一直承租該房屋，直至乙去世。房屋出租后的第二年，乙為了經(jīng)營(yíng)酒店，經(jīng)甲同意，對(duì)該房屋進(jìn)行了裝修，共花費(fèi)6萬(wàn)元。一天晚上，一失控的汽車撞到該房屋，致使其臨街的玻璃墻毀損，肇事司機(jī)駕車逃逸，乙要求甲維修，甲拒絕，乙便自行花費(fèi)1萬(wàn)元予以維修?，F(xiàn)甲乙發(fā)生糾紛，均欲解除合同，但就如何解除意見(jiàn)不一。請(qǐng)回答以下81~84題。司考真題（2003-3-81~84）甲將其所有的房屋出租給乙65司法真題（2003-3-81~84）

81．該租賃合同的性質(zhì)如何?

A．附解除條件的合同B．附延緩條件的合同

C．附始期的合同D．附終期的合同82．對(duì)于乙對(duì)房屋的裝修費(fèi)用，若甲乙達(dá)不成協(xié)商一致，應(yīng)如何處理?

A．由乙無(wú)條件拆除，費(fèi)用由乙自理

B．裝修物歸甲所有，且甲無(wú)須支付費(fèi)用

C．裝修物歸甲所有，且甲應(yīng)當(dāng)支付全部裝修費(fèi)用

D．若裝修物可以拆除則拆除，不能拆除的，可折價(jià)后歸甲所有司法真題（2003-3-81~84）81．該租賃合同的性質(zhì)66司法真題（2003-3-81~84）83．對(duì)于乙對(duì)玻璃墻的維修及其費(fèi)用應(yīng)如何處理?A．由甲承擔(dān)維修費(fèi)用B．由乙承擔(dān)維修費(fèi)用C．由甲乙分擔(dān)維修費(fèi)用D．甲承擔(dān)大部分維修費(fèi)用，乙承擔(dān)小部分維修費(fèi)用司法真題（2003-3-81~84）83．對(duì)于乙對(duì)玻璃墻的67司法真題（2003-3-81~84）84．若本案中雙方未約定租賃期限，甲乙雙方又無(wú)法就租賃期限協(xié)議補(bǔ)充，下列關(guān)于合同解除的何種說(shuō)法是正確的?A．甲無(wú)權(quán)隨時(shí)解除合同B．甲可以隨時(shí)解除租賃合同，但應(yīng)在合理期限之前通知乙C．乙可以隨時(shí)解除租賃合同D．若合同解除，乙仍應(yīng)支付解除之前實(shí)際租賃期限的租金司法真題（2003-3-81~84）84．若本案中雙方未約定68第三節(jié)租賃權(quán)的物權(quán)化一、租賃物所有權(quán)的變動(dòng)不破租賃第229條:“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力?！?．所有權(quán)變動(dòng)不破租賃的表現(xiàn)：

（1）買賣不破租賃；（2）贈(zèng)與、互易不破租賃；（3）抵押不破租賃。2．“租賃期間”。3．適用范圍：動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)。第三節(jié)租賃權(quán)的物權(quán)化一、租賃物所有權(quán)的變動(dòng)不破租賃69一、租賃物所有權(quán)的變動(dòng)不破租賃4．除外情況：（1）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的；（2）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。（以上兩點(diǎn)見(jiàn)司法解釋第20條）（3）當(dāng)事人另有約定的。一、租賃物所有權(quán)的變動(dòng)不破租賃4．除外情況：70第三節(jié)租賃權(quán)的物權(quán)化二、房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)1．優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的概念與特征第230條：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利?！保?）優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為專屬權(quán)。（2）優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為一種機(jī)會(huì)權(quán)利或附條件的權(quán)利。（3）優(yōu)先購(gòu)買權(quán)屬于法定權(quán)利。（4）優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的性質(zhì)，理論上有請(qǐng)求權(quán)說(shuō)、形成權(quán)說(shuō)、物權(quán)說(shuō)。司法解釋將其界定為：附強(qiáng)制締約義務(wù)的請(qǐng)求權(quán)。第三節(jié)租賃權(quán)的物權(quán)化二、房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)71二、房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)2．優(yōu)先購(gòu)買權(quán)適用的條件（1）租賃合同有效（2）出租人在租賃期間出賣租賃房屋?！冻擎?zhèn)房租法釋》第22條：“出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請(qǐng)求以同等條件優(yōu)先購(gòu)買房屋的，人民法院應(yīng)予支持?！倍⒎课莩凶馊说膬?yōu)先購(gòu)買權(quán)2．優(yōu)先購(gòu)買權(quán)適用的條件722．優(yōu)先購(gòu)買權(quán)適用的條件（3）購(gòu)買承租房屋的條件同等（4）在一定期限內(nèi)行使《城鎮(zhèn)房租法釋》第21條和第24條第3項(xiàng)，出租人在合理期限內(nèi)通知承租人的，承租人應(yīng)在15日內(nèi)明確表示購(gòu)買。《城鎮(zhèn)房租法釋》第22條：“出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)?！?．優(yōu)先購(gòu)買權(quán)適用的條件（3）購(gòu)買承租房屋的條件同等732．優(yōu)先購(gòu)買權(quán)適用的條件（5）不存在不享有此權(quán)的情形《城鎮(zhèn)房租法釋》第24條：“具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的；（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；（三）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的；（四）第三人善意購(gòu)買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的?！?．優(yōu)先購(gòu)買權(quán)適用的條件（5）不存在不享有此權(quán)的情形74二、房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)3．侵害房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的處理《城鎮(zhèn)房租法釋》第21條：“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效的，人民法院不予支持?！倍?、房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)3．侵害房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的處理75司考真題（2003-3-32-多、單）某甲將私房三間出租給某乙，租期為2年，在租期內(nèi)，某甲又與某丙簽定了私房三間的買賣合同。下列論述中正確的是：A．某甲與某丙所簽訂的合同無(wú)效，因?yàn)槟臣孜慈〉媚骋业耐釨．某甲應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月通知某乙房屋將要出售C．某乙在同等條件下有權(quán)優(yōu)先于某丙購(gòu)買房屋D．如某丙購(gòu)得了房屋，則其有權(quán)決定原甲乙之間的房屋租賃合同是否繼續(xù)執(zhí)行司考真題（2003-3-32-多、單）某甲將私房三間出租給某76第三節(jié)租賃權(quán)的物權(quán)化三、與房屋租賃合同有關(guān)的其他問(wèn)題1．共同居住人、共同經(jīng)營(yíng)人、合伙人對(duì)房屋租賃合同的概括繼受（1）《合同法》第234條：“承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋?！保?）《城鎮(zhèn)房租法釋》第19條：“承租人租賃房屋用于以個(gè)體工商戶或者個(gè)人合伙方式從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經(jīng)營(yíng)人或者其他合伙人請(qǐng)求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應(yīng)予支持。”第三節(jié)租賃權(quán)的物權(quán)化三、與房屋租賃合同有關(guān)的其他問(wèn)題77三、與房屋租賃合同有關(guān)的其他問(wèn)題2．一物數(shù)租的處理《城鎮(zhèn)房租法釋》第6條：“出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：（一）已經(jīng)合法占有租賃房屋的；（二）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；（三）合同成立在先的。不能取得租賃房屋的承租人請(qǐng)求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理?！?．優(yōu)先承租權(quán)（我國(guó)法律對(duì)此無(wú)規(guī)定）三、與房屋租賃合同有關(guān)的其他問(wèn)題2．一物數(shù)租的處理78司考真題（2009-4-4）案情：2005年1月1日，甲與乙口頭約定，甲承租乙的一套別墅，租期為五年，租金一次付清，交付租金后即可入住。洽談時(shí)，乙告訴甲屋頂有漏水現(xiàn)象。為了盡快與女友丙結(jié)婚共同生活，甲對(duì)此未置可否，付清租金后與丙入住并辦理了結(jié)婚登記。入住后不久別墅屋頂果然漏水，甲要求乙進(jìn)行維修，乙認(rèn)為在訂立合同時(shí)已對(duì)漏水問(wèn)題提前作了告知，甲當(dāng)時(shí)并無(wú)異議，仍同意承租，故現(xiàn)在乙不應(yīng)承擔(dān)維修義務(wù)。于是，甲自購(gòu)了一批瓦片，找到朋友開(kāi)的丁裝修公司免費(fèi)維修。丁公司派工人更換了漏水的舊瓦片，同時(shí)按照甲的意思對(duì)別墅進(jìn)行了較大裝修。更換瓦片大約花了10天時(shí)間，裝修則用了一個(gè)月，乙不知情。更換瓦片時(shí)，一名工人不慎摔傷，花去醫(yī)藥費(fèi)數(shù)千元。司考真題（2009-4-4）案情：2005年1月1日，甲與乙79司考真題（2009-4-4）

2005年6月，由于新?lián)Q瓦片質(zhì)量問(wèn)題，別墅屋頂出現(xiàn)大面積漏水，造成甲一萬(wàn)余元財(cái)產(chǎn)損失。

2006年4月，甲遇車禍