社區(qū)商業(yè)定位與銷售-運(yùn)營(yíng)管理課件

社區(qū)商業(yè)定位與銷售運(yùn)行管理2022/12/111社區(qū)商業(yè)定位與銷售運(yùn)行管理2022/12/111說(shuō)在前面的話

目的導(dǎo)向顧客思維：投資商、開(kāi)發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者、政府案例借鑒他山之石感悟應(yīng)用2022/12/112說(shuō)在前面的話目的導(dǎo)向2022/12/112目錄第一部分定義與特征分析第二部分定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃第三部分招商與銷售管理第四部分營(yíng)銷與運(yùn)營(yíng)管理第五部分案例分享2022/12/113目錄第一部分定義與特征分析2022/12/113社區(qū)商業(yè)定義與特征分析社區(qū)商業(yè)的定義社區(qū)商業(yè)的特征社區(qū)商業(yè)的角色社區(qū)商業(yè)的問(wèn)題2022/12/114社區(qū)商業(yè)定義與特征分析社區(qū)商業(yè)的定義2022/12/114社區(qū)商業(yè)的定義何謂社區(qū)商業(yè)?社區(qū)是指在一定區(qū)域內(nèi)的居民具有歸屬感的相對(duì)獨(dú)立的住宅區(qū)。

社區(qū)商業(yè)則是主要為社區(qū)居民提供日常生活必需品、服務(wù)的商業(yè)及服務(wù)設(shè)施（含無(wú)店鋪的各種服務(wù)），具體指能滿足和支撐不同業(yè)態(tài)商業(yè)設(shè)施正常運(yùn)營(yíng)的居民住宅區(qū)商業(yè)。它的服務(wù)人口一般在5萬(wàn)人以下，服務(wù)半徑一般在2公里以內(nèi)。由于這一商業(yè)的屬性決定了它的總規(guī)模一般應(yīng)控制在3萬(wàn)平米以內(nèi)，

社區(qū)商業(yè)是什么？不是什么？業(yè)態(tài)?定義突出的是什么？商圈？

同類對(duì)應(yīng)的是城市商業(yè)中心\區(qū)域商業(yè)中心

2022/12/115社區(qū)商業(yè)的定義何謂社區(qū)商業(yè)?2022/12/115輻射型：5％—11％，商業(yè)體量大，對(duì)外來(lái)客流要求高，對(duì)交通、人流、商業(yè)氛圍要求較高。

中間型：2％—5％，主要依賴于本社區(qū)居民的需求,兼顧周邊.內(nèi)向型：2％以下，基本不考慮社區(qū)商業(yè)的對(duì)外性，完全依賴本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模的大小可根據(jù)社區(qū)人口規(guī)模而變化，一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模足以支撐商業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)。社區(qū)商業(yè)類型--按照商住比指標(biāo)分類2022/12/116輻射型：5％—11％，商業(yè)體量大，對(duì)外來(lái)客流要求高，對(duì)交通、類型案例戶數(shù)人口商業(yè)總面積（㎡）人均商業(yè)面積（㎡/人）輻射型美麗365花園1,7996,29716,0002.54招商海月花園4,19914,69728,0001.91錦繡江南4,40015,40025,0001.62海濱廣場(chǎng)4,76016,66018,0001.08中間型陽(yáng)光棕櫚園2,94610,3119,0000.87蔚藍(lán)海岸5,11917,91715,5000.87內(nèi)向型祈福新邨7,46426,12419,8000.76皇御苑3,69012,9155,9400.46萬(wàn)科四季花城4,70016,4506,0000.36風(fēng)和日麗3,60012,6001,9800.16星河灣10,33036,1555,0000.14

上表中，輻射型社區(qū)商業(yè)的人均商業(yè)面積在1.0—2.5㎡之間，中間型及內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的人均商業(yè)面積在0.14－1㎡之間。面積不是判斷輻射\中間\內(nèi)向型的唯一標(biāo)準(zhǔn).（來(lái)自外部資料）社區(qū)商業(yè)類型--人均商業(yè)面積比指標(biāo)2022/12/117類型案例戶數(shù)人口商業(yè)總面積人均商業(yè)面積輻射型美麗365花園1社區(qū)商業(yè)提供的服務(wù)一般交通時(shí)間15分鐘內(nèi)可到。有專家把構(gòu)建社區(qū)購(gòu)物網(wǎng)稱作“51015”，即居民出家門(mén)步行5分鐘可以到達(dá)便利店，步行10分鐘可到達(dá)超市和餐飲店，步行15分鐘可到達(dá)社區(qū)購(gòu)物中心。社區(qū)商業(yè)類型--按照交通時(shí)間分類2022/12/118社區(qū)商業(yè)提供的服務(wù)一般交通時(shí)間15分鐘內(nèi)可到。有專家便利級(jí)商業(yè)：面積一般在3000M2以下，由一組小店或集中在一起的一個(gè)大集成店組成，包括便利性零售、服務(wù)、餐飲等店鋪，服務(wù)人口一般在3000人以下；鄰里級(jí)商業(yè)：面積一般在3000-20000M2，以超市為主力店，包括便利性零售、服務(wù)、餐飲等店鋪，服務(wù)人口一般在3000-50000人；社區(qū)級(jí)商業(yè)：面積一般在20000-50000M2，以生活百貨或大賣場(chǎng)為主力店，輔助其它專業(yè)、專賣、餐飲和服務(wù)，服務(wù)人口一般在50000-150000人。社區(qū)商業(yè)類型--按照服務(wù)的規(guī)模分類2022/12/119便利級(jí)商業(yè)：面積一般在3000M2以下，由一組小店或集中在一底商型商業(yè)裙房型商業(yè)獨(dú)立型商業(yè)社區(qū)商業(yè)類型--按照載體建筑形式分類2022/12/1110底商型商業(yè)社區(qū)商業(yè)類型--按照載體建筑形式分類2022/12散點(diǎn)式商業(yè)商業(yè)街型商業(yè)購(gòu)物中心型商業(yè)社區(qū)商業(yè)類型--按照布局分類2022/12/1111散點(diǎn)式商業(yè)社區(qū)商業(yè)類型--按照布局分類2022/12/111內(nèi)部型商業(yè)外部型商業(yè)兼有型商業(yè)社區(qū)商業(yè)類型--按照位置分類2022/12/1112內(nèi)部型商業(yè)社區(qū)商業(yè)類型--按照位置分類2022/12/111社區(qū)商業(yè)類型--按照社區(qū)規(guī)模分類小型社區(qū)：人口規(guī)模：300-700戶（組團(tuán)，相當(dāng)于居委會(huì)管轄規(guī)模）；人均商業(yè)面積：0.6平米/人以下；可設(shè)定的商業(yè)層次：便利商業(yè)組合，個(gè)別交通條件特別優(yōu)良者可考慮形成商業(yè)街區(qū)；商業(yè)交通時(shí)間：步行5分鐘內(nèi)，如形成商業(yè)街區(qū)則可考慮步行十分鐘內(nèi)；商業(yè)功能滿足：服務(wù)為主，便利性商品和服務(wù)，便捷性餐飲。2022/12/1113社區(qū)商業(yè)類型--按照社區(qū)規(guī)模分類小型社區(qū)：2022/12/1中型社區(qū)：人口規(guī)模：2000-5000戶；人均商業(yè)面積：0.6-0.8平米/人；可設(shè)定的商業(yè)層次：便利商業(yè)組合+商業(yè)街區(qū)或鄰里購(gòu)物中心(交通條件優(yōu)良者可考慮形成商業(yè)街區(qū))；商業(yè)交通時(shí)間：步行10分鐘以內(nèi)；商業(yè)功能滿足：日常性服務(wù)與商品并重，便捷性餐飲并可結(jié)合部分中式正餐，可考慮建設(shè)社區(qū)商業(yè)中心。社區(qū)商業(yè)類型--按照社區(qū)規(guī)模分類2022/12/1114中型社區(qū)：社區(qū)商業(yè)類型--按照社區(qū)規(guī)模分類2022/12/1大型社區(qū)：人口規(guī)模：1-1.5萬(wàn)戶（相當(dāng)于街道辦事處管轄規(guī)模）；人均商業(yè)面積：0.8-1.2平米/人；可設(shè)定的商業(yè)層次：便利商業(yè)組合+（商業(yè)街區(qū)）+社區(qū)商業(yè)(鄰里購(gòu)物中心或社區(qū)購(gòu)物中心)，交通條件優(yōu)良者可考慮形成商業(yè)街區(qū)；商業(yè)交通時(shí)間：步行15分鐘以內(nèi)；商業(yè)功能滿足：可考慮建設(shè)全方位服務(wù)和商品的社區(qū)商業(yè)中心的設(shè)置，并考慮休閑娛樂(lè)類商業(yè)的補(bǔ)充，餐飲全業(yè)態(tài)引進(jìn)；

社區(qū)商業(yè)類型--按照社區(qū)規(guī)模分類2022/12/1115大型社區(qū)：社區(qū)商業(yè)類型--按照社區(qū)規(guī)模分類2022/12/1社區(qū)商業(yè)的特征顧客屬地性業(yè)種配套性日常便利性服務(wù)親和性贏利穩(wěn)定性需求依賴性商圈擴(kuò)展性社區(qū)商業(yè)的特性決定了它的角色2022/12/1116社區(qū)商業(yè)的特征顧客屬地性社區(qū)商業(yè)的特性決定了它的角色2022社區(qū)商業(yè)的角色忽悠買房者？服務(wù)業(yè)主者？品牌支撐者？利潤(rùn)獲取者？敷衍指標(biāo)者？自我作品者？其它……社區(qū)商業(yè)與住宅開(kāi)發(fā)者之間的關(guān)系究竟是什么？2022/12/1117社區(qū)商業(yè)的角色忽悠買房者？社區(qū)商業(yè)與住宅開(kāi)發(fā)者之間的關(guān)系究竟社區(qū)商業(yè)的角色局部服從整體優(yōu)先原則利益最大化的輔助原則顧客需求導(dǎo)向產(chǎn)品原則忠告：玩社區(qū)商業(yè)的不要讓社區(qū)商業(yè)把你玩了！2022/12/1118社區(qū)商業(yè)的角色局部服從整體優(yōu)先原則忠告：玩社區(qū)商業(yè)的2022社區(qū)商業(yè)的開(kāi)發(fā)應(yīng)該遵循“商業(yè)服從整個(gè)社區(qū)的大盤(pán)思維原則”，首先要考慮的就是如何更好地提升整個(gè)社區(qū)的綜合價(jià)值及居民生活素質(zhì)。其次才是社區(qū)商業(yè)自身價(jià)值的最大化。商業(yè)特色的營(yíng)造也不例外，應(yīng)與住宅的文化、特色保持高度一致。假如住宅營(yíng)造的是歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)情，社區(qū)商業(yè)卻以江南園林特色為主題，則顯得非常突兀、不協(xié)調(diào)。不但整體建筑外觀應(yīng)堅(jiān)持此原則，甚至一草一木都不容疏忽，不能只停留在“表面功夫”,細(xì)節(jié)也是體現(xiàn)事物本質(zhì)的重要組成部分。社區(qū)商業(yè)與整體住宅區(qū)關(guān)系2022/12/1119社區(qū)商業(yè)的開(kāi)發(fā)應(yīng)該遵循“商業(yè)服從整個(gè)社區(qū)的大盤(pán)思維樓盤(pán)名稱主題風(fēng)格表現(xiàn)形式萬(wàn)科四季花城歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)情建筑外觀、線條地方代表植物景觀小品點(diǎn)綴與住宅風(fēng)格統(tǒng)一中海陽(yáng)光棕櫚園都市閑情+地中海生活情景建筑外觀、線條地方代表植物景觀小品點(diǎn)綴與住宅風(fēng)格統(tǒng)一波托菲諾意大利風(fēng)情山海小鎮(zhèn)建筑外觀、線條地方代表植物景觀小品點(diǎn)綴與住宅風(fēng)格統(tǒng)一桃源居世外桃源建筑外觀、線條地方代表植物景觀小品點(diǎn)綴與住宅風(fēng)格統(tǒng)一社區(qū)商業(yè)與整體住宅區(qū)關(guān)系2022/12/1120樓盤(pán)名稱主題風(fēng)格表現(xiàn)形式萬(wàn)科四季花城歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)情建筑外觀、線萬(wàn)科四季花城桃源居波托菲諾社區(qū)商業(yè)與整體住宅區(qū)關(guān)系2022/12/1121萬(wàn)科四季花城桃源居波托菲諾社區(qū)商業(yè)與整體住宅區(qū)關(guān)系2022/從整個(gè)社區(qū)的綜合價(jià)值提升的角度來(lái)看，商業(yè)服從于社區(qū)，這一點(diǎn)，反映在商業(yè)特色的營(yíng)造上，體現(xiàn)為商業(yè)的文化、主題、特色應(yīng)該與住宅保持高度統(tǒng)一；在建筑外觀及線條上，除了與住宅風(fēng)格相統(tǒng)一，還應(yīng)該注意強(qiáng)調(diào)自身色彩及線條的強(qiáng)化運(yùn)用，因?yàn)樯虡I(yè)與住宅是不同區(qū)間的兩種物業(yè)，商業(yè)在外觀的處理上更強(qiáng)調(diào)視覺(jué)的沖擊力；景觀小品、植物及地方代表性建筑對(duì)于整個(gè)社區(qū)商業(yè)的特色營(yíng)造及商業(yè)氛圍提升也有著重要作用，具體可依據(jù)自身特點(diǎn)進(jìn)行相應(yīng)的布置。如萬(wàn)科四季花城特色主題是歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)情，其在假日大道商業(yè)街的整體景觀營(yíng)造，包括常綠喬木、休閑座椅等均給人很強(qiáng)烈的歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)情感受。唯有做到大到建筑外墻，小到一草一木，均渾然一體，各具特點(diǎn)而又圍繞同一主題，整個(gè)社區(qū)商業(yè)才能夠給人很鮮明的特點(diǎn)，形成項(xiàng)目自身的差異化優(yōu)勢(shì)；除了以上幾點(diǎn)，定期或不定期地舉辦一些與主題相關(guān)的活動(dòng)也很有幫助，目前來(lái)說(shuō)，較少有社區(qū)商業(yè)采取這樣的形式，原因是處于剛起步階段，運(yùn)作模式尚不成熟。這種較為靈活的方式不但可鞏固社區(qū)商業(yè)特色，使之在業(yè)主/消費(fèi)者心中留下深刻印象，而且也是與業(yè)主/消費(fèi)者拉近距離，可以從一個(gè)側(cè)面體現(xiàn)社區(qū)商業(yè)的貼心服務(wù)，營(yíng)造活潑、親切的商業(yè)氛圍。社區(qū)商業(yè)與整體住宅區(qū)關(guān)系2022/12/1122社區(qū)商業(yè)與整體住宅區(qū)關(guān)系2022/12/1122社區(qū)商業(yè)的問(wèn)題雞先還是蛋先便民與擾民出租與出售一鋪養(yǎng)三代與三代養(yǎng)一鋪放水養(yǎng)魚(yú)還是殺雞取卵物業(yè)：管理還是經(jīng)營(yíng)步行街還是不行街2022/12/1123社區(qū)商業(yè)的問(wèn)題雞先還是蛋先2022/12/1123小結(jié)搞清楚社區(qū)商業(yè)是什么？搞清楚你要什么？2022/12/1124小結(jié)搞清楚社區(qū)商業(yè)是什么？2022/12/1124目錄第一部分定義與特征分析第二部分定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃第三部分招商與銷售管理第四部分營(yíng)銷與運(yùn)營(yíng)管理第五部分案例分享2022/12/1125目錄第一部分定義與特征分析2022/12/1125社區(qū)商業(yè)定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃社區(qū)商業(yè)市場(chǎng)分析社區(qū)商業(yè)定位策劃社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合社區(qū)商業(yè)規(guī)劃布局2022/12/1126社區(qū)商業(yè)定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃社區(qū)商業(yè)市場(chǎng)分析2022/12/112社區(qū)商業(yè)市場(chǎng)分析—主要要素周邊人口統(tǒng)計(jì)周邊消費(fèi)群特征分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析（現(xiàn)有及潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手）周邊人車流量統(tǒng)計(jì)分析周邊商業(yè)業(yè)態(tài)的統(tǒng)計(jì)分析周邊市政規(guī)劃分析商業(yè)物業(yè)條件分析2022/12/1127社區(qū)商業(yè)市場(chǎng)分析—主要要素周邊人口統(tǒng)計(jì)2022/12/11社區(qū)商業(yè)市場(chǎng)分析---調(diào)研模板1.項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)研分析

1)項(xiàng)目1.5公里半徑周邊商家/機(jī)構(gòu)分布

2)項(xiàng)目周邊未來(lái)20000平米以上商業(yè)規(guī)劃/在建項(xiàng)目

3)項(xiàng)目商圈調(diào)查與分析:分別0.5/1/1.5公里半徑居民人口數(shù)、人口結(jié)構(gòu)、家庭收入水平,流動(dòng)人口調(diào)研分析（數(shù)量、構(gòu)成、職業(yè)、年齡、收入水平、消費(fèi)特點(diǎn)等）項(xiàng)目周邊交通設(shè)施圖示及主要客流對(duì)象及走向（普通路、快速路、軌道交通、公交樞紐與線路）項(xiàng)目客流監(jiān)測(cè):平時(shí)\周末,（7：00—22：00）不同方向客流量及其交通工具；2.小型租戶分類入戶深訪（租戶類型、面積、營(yíng)業(yè)額、經(jīng)營(yíng)狀況、項(xiàng)目規(guī)劃概念測(cè)試等）3.消費(fèi)者街頭攔訪調(diào)查（個(gè)人基本信息、消費(fèi)習(xí)慣與特征、項(xiàng)目繪畫(huà)概念測(cè)試問(wèn)題等）4.特別調(diào)研項(xiàng)目：典型或可參考個(gè)案深度研究、特殊消費(fèi)群體調(diào)研分析5.項(xiàng)目概念測(cè)試（設(shè)計(jì)項(xiàng)目定位與初步規(guī)劃，對(duì)消費(fèi)者、小型商家和相關(guān)人士進(jìn)行測(cè)試）2022/12/1128社區(qū)商業(yè)市場(chǎng)分析---調(diào)研模板1.項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)研分析202社區(qū)商業(yè)的定位策劃市場(chǎng)定位顧客定位規(guī)模定位主題定位2022/12/1129社區(qū)商業(yè)的定位策劃市場(chǎng)定位2022/12/1129社區(qū)商業(yè)市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位是前期定位策劃的最重要定位之一，主要包括：功能定位：按商業(yè)輻射程度分為輻射型社區(qū)商業(yè)、中間型社區(qū)商業(yè)、內(nèi)部型社區(qū)商業(yè)；業(yè)態(tài)類型：日常生活消費(fèi)、社區(qū)配套、餐飲、休閑、娛樂(lè)、專業(yè)市場(chǎng)等，但社區(qū)商業(yè)中定位為專業(yè)市場(chǎng)的商業(yè)較少；形象定位：低檔、中低檔、中檔、中高檔、高中檔、高檔；名稱建議（通常是綜合項(xiàng)目所處區(qū)域、項(xiàng)目自身特點(diǎn)、開(kāi)發(fā)商名稱等來(lái)確定）。2022/12/1130社區(qū)商業(yè)市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位是前期定位策劃的最重要定位之一，主要顧客是誰(shuí)顧客規(guī)模顧客特征：肖像描繪社區(qū)商業(yè)顧客定位2022/12/1131顧客是誰(shuí)社區(qū)商業(yè)顧客定位2022/12/1131商業(yè)規(guī)模是確定社區(qū)商業(yè)類型的基本要素之一，特別是對(duì)于未確定商業(yè)面積的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，規(guī)模的定位更是重中之重，適中的商業(yè)規(guī)模才能有利于項(xiàng)目的整體發(fā)展。商業(yè)規(guī)模的大小在一定程度上決定著社區(qū)商業(yè)的性質(zhì)，一般情況下，社區(qū)商業(yè)的規(guī)模越大，人均商業(yè)面積越高，其商業(yè)的對(duì)外經(jīng)營(yíng)性質(zhì)越強(qiáng)，呈現(xiàn)出正相關(guān)的關(guān)系。規(guī)模定位中主要考慮的因素有：區(qū)域的商業(yè)市場(chǎng)容量市場(chǎng)整體租售狀況對(duì)項(xiàng)目規(guī)模的影響項(xiàng)目的商業(yè)屬性（輻射型、中間型或內(nèi)向型）主力店的帶動(dòng)效應(yīng)（一般主力店與其輻射區(qū)域面積比為1：1.5）競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目對(duì)項(xiàng)目規(guī)模的影響市政規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目片區(qū)商業(yè)規(guī)模的影響項(xiàng)目自身?xiàng)l件對(duì)規(guī)模的影響等。社區(qū)商業(yè)規(guī)模定位2022/12/1132商業(yè)規(guī)模是確定社區(qū)商業(yè)類型的基本要素之一，特別商業(yè)主題形象定位主要考慮的因素：住宅樓盤(pán)的整體風(fēng)格項(xiàng)目片區(qū)的整體氛圍主題營(yíng)造的可實(shí)現(xiàn)性等社區(qū)商業(yè)主題定位2022/12/1133商業(yè)主題形象定位主要考慮的因素：社區(qū)商業(yè)主題定位2022/1社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合百貨、超市、餐飲、服務(wù)配套、美容、服飾精品、生活家居和休閑八大類業(yè)態(tài)構(gòu)成了社區(qū)商業(yè)的基礎(chǔ)業(yè)態(tài)。業(yè)態(tài)組合規(guī)劃原則：社區(qū)商業(yè)基本特性：超市、餐飲和服務(wù)配套是社區(qū)商業(yè)三大基本業(yè)態(tài)；租金收益的最大化，位置較好的鋪位優(yōu)先考慮承租能力較高的業(yè)態(tài)；是否具有招商的可執(zhí)行性，符合項(xiàng)目實(shí)際情況；能否在項(xiàng)目目前條件下開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)，培育商業(yè)氛圍；符合商鋪建筑設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo)。2022/12/1134社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合百貨、超市、餐飲、服務(wù)配套、美容、服飾精品、租戶特點(diǎn)租金承受能力租金模式人流貢獻(xiàn)型租戶一般零售主力店、次主力店如百貨、大賣場(chǎng)，娛樂(lè)業(yè)態(tài)如影院、電玩、冰場(chǎng)等通常承受租金能力相對(duì)最低以純租金方式居多，也有可控租戶采取扣率租金（有保底營(yíng)業(yè)額）的方式租金貢獻(xiàn)型租戶部分品牌店、一般專賣店、中西快餐、花車租戶承租能力相對(duì)最高零售類以扣率租金或兩者取高為主，而中西快餐則以純租金模式為主提升形象型租戶各業(yè)態(tài)業(yè)種中的旗艦品牌，如休閑運(yùn)動(dòng)服飾中的NIKE，快餐中的必勝客承租能力相對(duì)一般，視地段、客流、交通等情況以扣率租金為主功能配套型租戶以服務(wù)類機(jī)構(gòu)為主，以滿足購(gòu)物中心的一站式消費(fèi)除了個(gè)別租賃面積小或銀行、展示等機(jī)構(gòu)外，一般承租能力較低以純租金為主填空補(bǔ)漏型租戶以消化購(gòu)物中心富裕樓層或面積為考慮一般很低純租金為主社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合—租戶角色定位2022/12/1135租戶特點(diǎn)租金承受能力租金模式人流貢獻(xiàn)一般零售主力店、次主力店名稱位置規(guī)模（㎡）1家樂(lè)福福田區(qū)福強(qiáng)路與新洲三街交匯處19,0002家樂(lè)福福田區(qū)梅林一村一區(qū)12,0003萬(wàn)佳福田區(qū)華強(qiáng)北路華發(fā)大廈18,5004萬(wàn)佳福田區(qū)福中路福景大廈12,0005沃爾瑪福田區(qū)福星路福民樓9,8006沃爾瑪福田區(qū)上步路百花大廈裙樓18,7007人人樂(lè)福田區(qū)金田南路銀莊大廈21,8008新一佳福田區(qū)彩田南路彩福大廈14,4009百佳福田區(qū)福強(qiáng)路益田村中港城購(gòu)物廣場(chǎng)13,00010百佳福田區(qū)華強(qiáng)北路群星廣場(chǎng)6,00011沃爾瑪羅湖區(qū)洪湖路湖景花園16,80012沃爾瑪羅湖區(qū)鳳凰路12號(hào)中山花園大廈裙樓12,50013萬(wàn)佳羅湖區(qū)春風(fēng)路2021號(hào)長(zhǎng)豐苑20,00014萬(wàn)佳羅湖區(qū)翠竹路華麗園大廈12,50015新一佳羅湖區(qū)東門(mén)中路20,00016人人樂(lè)寶安25區(qū)華豐商貿(mào)城13,50017萬(wàn)佳寶安5區(qū)新安湖商業(yè)城24,00018沃爾瑪寶安35區(qū)前進(jìn)路安華工業(yè)區(qū)16,50019新一佳寶安22區(qū)公園路24,00020沃爾瑪龍崗區(qū)布吉街道大芬社區(qū)深惠路旁17,00021新一佳龍崗區(qū)布吉街道白鴿路信義假日名城23,00022沃爾瑪南山區(qū)蛇口東濱路與南海大道交匯處20,00023人人樂(lè)南山區(qū)后海大道6,300平均規(guī)模（㎡）15,870社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合-深圳23個(gè)社區(qū)來(lái)自外部資料2022/12/1136名稱位置規(guī)模（㎡）1家樂(lè)福福田區(qū)福強(qiáng)路與新洲三街交匯處19,

每個(gè)社區(qū)都有自身的具體情況，因此在配套商業(yè)的業(yè)態(tài)組合上也會(huì)有鮮明的個(gè)性，23個(gè)案例也不例外，如某些社區(qū)超市業(yè)態(tài)占了較大部分的經(jīng)營(yíng)面積，象旭飛花園（69.3%）、港灣麗都（67.3%）、蔚藍(lán)海岸（52.6%）等；某些社區(qū)則餐飲業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)規(guī)模較大，如波托菲諾（50.5%）、東海坊（70.1%），而一些商業(yè)規(guī)模較小的社區(qū)一般以服務(wù)配套類業(yè)態(tài)為主，以滿足居民的日常購(gòu)物及生活便利基本需求為目的，如招商海月花園（24.7%）、星海名城（20.6%），因服務(wù)配套類商家單體經(jīng)營(yíng)面積較小，經(jīng)營(yíng)面積占比達(dá)到15％以上可以說(shuō)是該社區(qū)商業(yè)的主力業(yè)態(tài)，發(fā)揮著主體作用。社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合-深圳23個(gè)社區(qū)來(lái)自外部資料2022/12/1137每個(gè)社區(qū)都有自身的具體情況，因此在配套商業(yè)的業(yè)態(tài)組合社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合-深圳23個(gè)社區(qū)來(lái)自外部資料2022/12/1138社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合-深圳23個(gè)社區(qū)來(lái)自外部資料2022/12/社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合-深圳23個(gè)社區(qū)來(lái)自外部資料2022/12/1139社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合-深圳23個(gè)社區(qū)來(lái)自外部資料2022/12/社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合-深圳23個(gè)社區(qū)來(lái)自外部資料2022/12/1140社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合-深圳23個(gè)社區(qū)來(lái)自外部資料2022/12/社區(qū)商業(yè)三種類型的業(yè)態(tài)組合各有特點(diǎn)，區(qū)別主要體現(xiàn)在社區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)業(yè)態(tài)上。業(yè)態(tài)輻射型中間型內(nèi)向型超市50.12%30.41%29.23%餐飲11.92%24.84%17.23%服務(wù)配套6.14%8.98%14.4%便利店0.49%1.84%0.90%美容2.57%6.03%8.58%生活家居0.49%3.43%0.11%休閑23.96%7.59%6.79%服飾精品1.81%4.60%3.50%地產(chǎn)中介0.73%2.87%7.18%雜貨/肉菜/五金/證券0.77%3.38%0.76%其他0.99%6.04%8.80%合計(jì)100.00%100.00%100.00%社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合-深圳23個(gè)社區(qū)來(lái)自外部資料2022/12/1141業(yè)態(tài)輻射型中間型內(nèi)向型超市50.12%30.41%29.23社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合-深圳23個(gè)社區(qū)來(lái)自外部資料2022/12/1142社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合-深圳23個(gè)社區(qū)來(lái)自外部資料2022/12/社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合-星河灣示例2022/12/1143社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合-星河灣示例2022/12/1143社區(qū)商業(yè)規(guī)劃布局社區(qū)商業(yè)布局類型各業(yè)態(tài)布局特點(diǎn)人流動(dòng)線的規(guī)劃社區(qū)商鋪鋪位面積配比社區(qū)商鋪鋪位開(kāi)間/進(jìn)深比例來(lái)自外部資料2022/12/1144社區(qū)商業(yè)規(guī)劃布局社區(qū)商業(yè)布局類型來(lái)自外部資料2022/12/商業(yè)的布局形式是前期規(guī)劃重點(diǎn)問(wèn)題之一。整體的布局與商業(yè)的規(guī)模、性質(zhì)有直接關(guān)系，而現(xiàn)實(shí)案例中不同業(yè)態(tài)商家的布局則體現(xiàn)了商家對(duì)于位置的偏好及商業(yè)整體規(guī)劃的合理程度。根據(jù)對(duì)深圳社區(qū)商業(yè)的研究，發(fā)現(xiàn)各社區(qū)商業(yè)的布局主要有四種類型：類型案例優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)底商滿布型美麗365花園、錦繡江南招商海月花園、陽(yáng)光棕櫚園商業(yè)體量可以較大限度的擴(kuò)大，展示面較長(zhǎng)，可視性佳，較有效的吸引外部的消費(fèi)者，對(duì)外性較強(qiáng)，在一定程度上利于商業(yè)的銷售。商業(yè)規(guī)模較大，不利于業(yè)態(tài)的控制，如果出現(xiàn)街鋪空置的情況，對(duì)社區(qū)的整體形象有較大的負(fù)面影響。入口商街型風(fēng)和日麗、萬(wàn)科四季花城蔚藍(lán)海岸有利社區(qū)居民的購(gòu)物消費(fèi)，街鋪商業(yè)價(jià)值較高。一定程度上限制了商業(yè)的規(guī)模擴(kuò)大，且展示面不長(zhǎng)，可視性不強(qiáng)。入口集中型星河灣、鳳凰城祈福新邨、皇御苑將商業(yè)獨(dú)立于住宅區(qū)，減少商業(yè)對(duì)居住的影響，同時(shí)，在一定程度商業(yè)利于商業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，易于形成規(guī)模效應(yīng)，帶旺整個(gè)社區(qū)商業(yè)。商業(yè)較集中，弱化了社區(qū)商業(yè)的便利性特點(diǎn)，有時(shí)不方便居民的購(gòu)物消費(fèi)。散點(diǎn)列布型海濱廣場(chǎng)商業(yè)較分散，在一定程度上方便居民的購(gòu)物。商業(yè)較分散，難以形成規(guī)模效應(yīng)。社區(qū)商業(yè)布局類型2022/12/1145商業(yè)的布局形式是前期規(guī)劃重點(diǎn)問(wèn)題之一。整體的布底商滿布型示例：錦繡江南入口商街型示例：萬(wàn)科四季花城入口集中型示例：星河灣散點(diǎn)列布型示例：海濱廣場(chǎng)社區(qū)商業(yè)布局類型—各類型示例來(lái)自外部資料2022/12/1146底商滿布型示例：錦繡江南入口商街型示例：萬(wàn)科四季花城入口集中根據(jù)各業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，對(duì)于位置的要求也不盡一致。從方便居民生活及合理分配資源的角度出發(fā)，應(yīng)該要注意的基本原則有以下幾點(diǎn)：在商業(yè)布局時(shí)，可優(yōu)先考慮體現(xiàn)居民生活便利的業(yè)態(tài)，如超市、服務(wù)配套類和便利店等業(yè)態(tài)的位置，既方便社區(qū)及周邊居民的消費(fèi)，又兼顧龍頭商家對(duì)其它小商家的帶動(dòng)作用；餐飲等業(yè)態(tài)有噪音、衛(wèi)生等問(wèn)題，在規(guī)劃業(yè)態(tài)時(shí)應(yīng)避免影響到社區(qū)居民的正常生活；對(duì)位置要求不高的業(yè)態(tài)可規(guī)劃于相對(duì)較偏的位置，如裝飾公司、美容一般是以二樓為主要承租面積，但必須預(yù)留良好的展示面。各業(yè)態(tài)布局特點(diǎn)2022/12/1147根據(jù)各業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，對(duì)于位置的要求也不盡一致。從方綜合社區(qū)商業(yè)主要業(yè)態(tài)的布點(diǎn)，則主要有以下基本要求：各業(yè)態(tài)布局特點(diǎn)主出入口/主干道1層/2層1,000-5,000社區(qū)標(biāo)超位置要求不高，可移動(dòng)彈性較強(qiáng)1層10－40其他不要求靠近社區(qū)主出入口，雖配套性質(zhì)明顯，但單體購(gòu)買頻率不高1層10－20沖印店靠近主出入口，離居住區(qū)域較近1層10－20干洗店新興社區(qū)門(mén)店數(shù)量較多，有一定過(guò)渡業(yè)態(tài)性質(zhì)，租金承受能力較高，通常位置較優(yōu)越1層30－100地產(chǎn)中介屬于新興社區(qū)的過(guò)渡業(yè)態(tài)，位置上要求不高，樓層位于1、2層皆可1層/2層100-200生活家居一般處于社區(qū)商業(yè)街中間位置，單體購(gòu)買頻率較高1層30－60餅屋（蛋糕店）靠近主出入口，離居住區(qū)域較近1層50-200便利店主力承租面積通常位于2層，具體位置上無(wú)特殊要求，但要有一個(gè)較好的展示面1層/2層500-1,000休閑類主力承租面積通常位于2層，具體位置上無(wú)特殊要求1層/2層美發(fā)：50-100美容：200-1,000美容/美發(fā)偏好社區(qū)商業(yè)街兩端位置，臨主干道1層/2層快餐類：100－500；西餐咖啡：200－800中式酒樓：1,000-3,000餐飲主出入口1層100-500便利超市主干道/主出入口-1-3層6,000－15,000綜合超市位置經(jīng)營(yíng)樓層經(jīng)營(yíng)面積（㎡）業(yè)態(tài)指標(biāo)主出入口/主干道1層/2層1,000-5,000社區(qū)標(biāo)超位置要求不高，可移動(dòng)彈性較強(qiáng)1層10－40其他不要求靠近社區(qū)主出入口，雖配套性質(zhì)明顯，但單體購(gòu)買頻率不高1層10－20沖印店靠近主出入口，離居住區(qū)域較近1層10－20干洗店新興社區(qū)門(mén)店數(shù)量較多，有一定過(guò)渡業(yè)態(tài)性質(zhì)，租金承受能力較高，通常位置較優(yōu)越1層30－100地產(chǎn)中介屬于新興社區(qū)的過(guò)渡業(yè)態(tài)，位置上要求不高，樓層位于1、2層皆可1層/2層100-200生活家居一般處于社區(qū)商業(yè)街中間位置，單體購(gòu)買頻率較高1層30－60餅屋（蛋糕店）靠近主出入口，離居住區(qū)域較近1層50-200便利店主力承租面積通常位于2層，具體位置上無(wú)特殊要求，但要有一個(gè)較好的展示面1層/2層500-1,000休閑類主力承租面積通常位于2層，具體位置上無(wú)特殊要求1層/2層美發(fā)：50-100美容：200-1,000美容/美發(fā)偏好社區(qū)商業(yè)街兩端位置，臨主干道1層/2層快餐類：100－500；西餐咖啡：200－800中式酒樓：1,000-3,000餐飲主出入口1層100-500便利超市主干道/主出入口-1-3層6,000－15,000綜合超市位置經(jīng)營(yíng)樓層經(jīng)營(yíng)面積（㎡）業(yè)態(tài)指標(biāo)2022/12/1148綜合社區(qū)商業(yè)主要業(yè)態(tài)的布點(diǎn)，則主要有以下基本要求：各業(yè)態(tài)布局一層二層商業(yè)分布形式為環(huán)繞街鋪型，展示面較寬。臨蓮花路展示效果最好，也是大型品牌主力商家分布最密集的區(qū)域，如麥當(dāng)勞、肯德基、民潤(rùn)、小六湯包等。

各業(yè)態(tài)布局特點(diǎn)—萬(wàn)科金色家園來(lái)自外部資料2022/12/1149一層二層商業(yè)分布形式為環(huán)繞街鋪型，展示面較寬。臨

東海坊是位于深圳福田區(qū)的大型高尚住宅社區(qū)。商業(yè)面積約7,000多㎡。商業(yè)屬性為中間型，布局形式為入口商街型，與高尚社區(qū)的住宅定位相呼應(yīng)，商業(yè)整體形象較好。餐飲是其配套商業(yè)最突出的特色，占總經(jīng)營(yíng)面積的比重大，并且經(jīng)營(yíng)種類較齊全，其分布也相對(duì)較合理，主要位于端口位置，符合餐飲經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)要求，主力商家卡碧桃展示面臨香軒路，代表了整體商業(yè)的形象。服務(wù)配套類業(yè)態(tài)如藥店、沖印店、餅屋等均位于社區(qū)出入口附近，方便居民日常消費(fèi)。各業(yè)態(tài)布局特點(diǎn)—東海坊來(lái)自外部資料2022/12/1150東海坊是位于深圳福田區(qū)的大型高尚住宅社區(qū)。商業(yè)面積約

波托菲諾是深圳華僑城片區(qū)的高尚住宅社區(qū)。與東海坊相似，餐飲也是其經(jīng)營(yíng)的一大特色。主力店百佳超市臨展示效果較好的香山街，7-11便利店位置與其隔漢陽(yáng)館相鄰，但較靠近出入口。主力餐飲商家如丹桂軒、舞鶴等位于相對(duì)深入位置，因?yàn)橛锌梢劳械暮Y源，并且可解決停車問(wèn)題，展示面則通過(guò)于香山街加設(shè)導(dǎo)視牌解決。服務(wù)配套類業(yè)態(tài)位于以香山街分界的兩邊社區(qū)的中間位置，兼顧了整體便利性。

各業(yè)態(tài)布局特點(diǎn)—波托菲諾來(lái)自外部資料2022/12/1151波托菲諾是深圳華僑城片區(qū)的高尚住宅社區(qū)。與東海坊相

在社區(qū)商業(yè)的人流動(dòng)線中，一般存在人流的集散中心，目前主要表現(xiàn)為兩種形式：人流焦點(diǎn)和人流端點(diǎn)。人流焦點(diǎn)一般位于社區(qū)主出入口或商業(yè)的主力店，是人流的集散地，具有唯一性，一般情況下，人流焦點(diǎn)人流較密集，具有凝集人流的作用。人流端點(diǎn)一般位于社區(qū)出入口和商業(yè)的主力店，是拉動(dòng)人流的關(guān)鍵，可以并存多個(gè)，有效地提升人流流動(dòng)頻率。在深圳典型社區(qū)商業(yè)中，人流動(dòng)線規(guī)劃較具有代表性的是：西海灣花園、萬(wàn)科四季花城、萬(wàn)科金色花園、港灣麗都、東海坊和波托菲諾。

人流動(dòng)線規(guī)劃2022/12/1152在社區(qū)商業(yè)的人流動(dòng)線中，一般存在人流的集散中心，目前主要人流動(dòng)線規(guī)劃來(lái)自外部資料2022/12/1153人流動(dòng)線規(guī)劃來(lái)自外部資料2022/12/1153人流動(dòng)線規(guī)劃來(lái)自外部資料2022/12/1154人流動(dòng)線規(guī)劃來(lái)自外部資料2022/12/1154人流動(dòng)線規(guī)劃來(lái)自外部資料2022/12/1155人流動(dòng)線規(guī)劃來(lái)自外部資料2022/12/1155以上6個(gè)社區(qū)中：西海灣花園和萬(wàn)科四季花城主力店與社區(qū)主出入口相距較近，兩者形成一個(gè)整體，作為人流焦點(diǎn)；萬(wàn)科金色家園和港灣麗都的主力店與社區(qū)主出入口雖然相距較遠(yuǎn)，但由于商業(yè)分布較長(zhǎng)，兩者都能吸引人流經(jīng)過(guò)大部分商業(yè)，仍是以主力店作為人流焦點(diǎn)。東海坊商業(yè)在臨香軒路和農(nóng)軒路處規(guī)劃品牌餐飲主力店，以此拉動(dòng)整個(gè)商業(yè)的人流，是商業(yè)的人流端點(diǎn)。波托菲諾以超市主力店、臨天鵝湖的品牌餐飲店和社區(qū)出入口為人流端點(diǎn)，三個(gè)端點(diǎn)拉動(dòng)人流經(jīng)過(guò)社區(qū)的大部分商業(yè)。人流動(dòng)線規(guī)劃2022/12/1156以上6個(gè)社區(qū)中：人流動(dòng)線規(guī)劃2022/12/1156從以上6個(gè)社區(qū)看，焦點(diǎn)型人流動(dòng)線和端點(diǎn)型人流動(dòng)線的主要特性是：焦點(diǎn)型人流動(dòng)線端點(diǎn)型人流動(dòng)線人流集散中心具有唯一性；能有效的聚集人流，對(duì)人流焦點(diǎn)附近的商鋪價(jià)值提升明顯；人流集散中心為兩個(gè)或多個(gè)；兩端或多端拉動(dòng)人流，增加人流頻率，提升商業(yè)的整體價(jià)值。人流動(dòng)線規(guī)劃2022/12/1157從以上6個(gè)社區(qū)看，焦點(diǎn)型人流動(dòng)線和端點(diǎn)型人流動(dòng)線的主要特性是綜合兩種類型人流動(dòng)線分析，社區(qū)商業(yè)人流動(dòng)線規(guī)劃應(yīng)主要注意以下幾點(diǎn)：1、規(guī)劃人流動(dòng)線應(yīng)簡(jiǎn)單易達(dá)，增強(qiáng)商業(yè)的便利性；2、人流焦點(diǎn)或人流端點(diǎn)盡量臨主要道路設(shè)置，對(duì)外展示面良好，利于導(dǎo)入外部人流；3、人流焦點(diǎn)應(yīng)設(shè)置于商業(yè)的中心位置，均勻的拉動(dòng)人流；人流端點(diǎn)的設(shè)置應(yīng)考慮能否引導(dǎo)人流經(jīng)過(guò)盡可能多的商業(yè)；4、人流動(dòng)線設(shè)計(jì)以直線為主，在人流視野范圍內(nèi)的商鋪，具有較高租金價(jià)值，同時(shí)適當(dāng)勾勒弧線，體現(xiàn)層次感及節(jié)奏，增加人流動(dòng)線的變化；5、人流動(dòng)線規(guī)劃中，可結(jié)合具體情況設(shè)置具有銜接過(guò)渡的中庭等設(shè)施，一方面使人流動(dòng)線較靈活，同時(shí)也起到很好的凝聚人氣作用，提升部分商鋪商業(yè)價(jià)值。人流動(dòng)線規(guī)劃2022/12/1158綜合兩種類型人流動(dòng)線分析，社區(qū)商業(yè)人流動(dòng)線規(guī)劃應(yīng)主要硬件規(guī)劃設(shè)計(jì)如不合理，會(huì)導(dǎo)致合適的業(yè)態(tài)無(wú)法進(jìn)駐，因此，硬件規(guī)劃是社區(qū)商業(yè)能否良好經(jīng)營(yíng)的重要環(huán)節(jié)。每種業(yè)態(tài)對(duì)于硬件技術(shù)指標(biāo)的要求都不一致，對(duì)于鋪位面積的需求也各不相同，結(jié)合社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)面積需求，將鋪位按面積區(qū)間分為“30㎡以下、31㎡－80㎡、81㎡－200㎡、201㎡－500㎡、501㎡以上”五種面積區(qū)間。鋪位面積2022/12/1159硬件規(guī)劃設(shè)計(jì)如不合理，會(huì)導(dǎo)致合適的業(yè)態(tài)無(wú)法進(jìn)駐，因此，硬鋪位面積來(lái)自外部資料2022/12/1160鋪位面積來(lái)自外部資料2022/12/1160從以上特點(diǎn)看，面積區(qū)間較大的鋪位在面積比例上占有較大的比例，符合輻射型社區(qū)商業(yè)的特點(diǎn)：輻射面較廣的業(yè)態(tài)——如餐飲、美容等的比例相對(duì)其他面積區(qū)間的社區(qū)商業(yè)較高，而這些業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)面積都較大，因此，面積區(qū)間較大的鋪位比例相對(duì)應(yīng)的較高。但是，在個(gè)數(shù)比例上，“30㎡以下”和“31㎡－80㎡”兩種面積區(qū)間的鋪位還是占有較大的比例，雖然其所占面積比例較低，但由于單體面積偏小，在個(gè)數(shù)上有著較大的優(yōu)勢(shì)。鋪位面積來(lái)自外部資料2022/12/1161從以上特點(diǎn)看，面積區(qū)間較大的鋪位在面積比例上占有較大的

中間型社區(qū)商業(yè)的輻射力相對(duì)于輻射型社區(qū)商業(yè)較弱，經(jīng)營(yíng)面積較大的主力店在規(guī)模上會(huì)相對(duì)的減少，因而該面積區(qū)間中“501㎡以上”的面積相對(duì)應(yīng)的降低，但個(gè)數(shù)比例卻有所上升，主要由于在缺少經(jīng)營(yíng)面積較大的主力店，為保持商業(yè)的輻射面，相應(yīng)增加次主力店的數(shù)量，形成規(guī)模效應(yīng)。

鋪位面積來(lái)自外部資料2022/12/1162中間型社區(qū)商業(yè)的輻射力相對(duì)于輻射型社區(qū)商業(yè)較弱內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)中面積區(qū)間較大的鋪位面積比例下降較多，主要由于內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的對(duì)外輻射力較弱，一些輻射面廣且經(jīng)營(yíng)面積較大的業(yè)態(tài)比例會(huì)相應(yīng)的較少。

鋪位面積來(lái)自外部資料2022/12/1163內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)中面積區(qū)間較大的鋪位面積比例下降較多，類型面積配比30㎡以下31㎡－80㎡81㎡－200㎡201㎡－500㎡501㎡以上內(nèi)向型8.3％30.3％9.8％15.2％36.3％中間型5.2％21.3％14.0％10.0％49.6％輻射型1.3％2.8％5.6％7.2％83.2％類型個(gè)數(shù)配比30㎡以下31㎡－80㎡81㎡－200㎡201㎡－500㎡501㎡以上內(nèi)向型33.6％55.0％5.5％3.7％2.1％中間型27.5％51.8％13.6％3.8％3.2％輻射型32.5％29.7％19.5％10.2％8.1％三種類型商業(yè)的鋪位個(gè)數(shù)比：三種類型商業(yè)的鋪位面積比：鋪位面積比來(lái)自外部資料2022/12/1164類型面積配比30㎡以下31㎡－80㎡81㎡－200㎡201㎡業(yè)態(tài)30㎡及以下31㎡－80㎡81㎡－200㎡201㎡－500㎡501㎡以上超市0.0%0.0%0.6%5.0%40.4%餐飲9.9%12.7%29.7%46.7%27.7%便利店2.3%4.1%0.0%0.0%0.0%服務(wù)配套37.6%25.2%18.4%15.0%4.3%美容5.7%14.7%18.4%5.0%4.3%生活家居3.9%4.1%7.6%1.7%0.0%休閑2.9%1.5%4.4%20.0%17.0%服飾精品11.0%10.1%4.4%1.7%0.0%地產(chǎn)中介11.2%12.2%5.7%0.0%0.0%其他15.4%15.5%10.8%5.0%6.4%合計(jì)100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%經(jīng)統(tǒng)計(jì)，23個(gè)典型社區(qū)商業(yè)各面積區(qū)間商鋪的各業(yè)態(tài)比例如下表所示：鋪位面積比—與業(yè)態(tài)之間關(guān)系來(lái)自外部資料2022/12/1165業(yè)態(tài)30㎡及以下31㎡－80㎡81㎡－200㎡201㎡－50類別區(qū)間開(kāi)間3m以下3m－6m6m－9m9m－18m18m以上——進(jìn)深3m以下3m－6m6m－9m9m－15m15m－18m18m以上開(kāi)間區(qū)間比例3m以下13.2%3m－6m51.2%6m－9m26.9%9m－18m4.0%18m以上4.8%合計(jì)100.0%進(jìn)深區(qū)間比例3m以下4.5%3m－6m29.0%6m－9m30.8%9m－15m30.1%15m－18m1.6%18m以上4.0%合計(jì)100.0%社區(qū)商業(yè)的開(kāi)間/進(jìn)深主要在以下幾個(gè)區(qū)間：鋪位開(kāi)間/進(jìn)深比2022/12/1166類別區(qū)間開(kāi)間3m以下3m－6m6m－9m9m－18m18m以底商設(shè)計(jì)要點(diǎn)客流量與面積大小正相關(guān)客流量低，價(jià)值低，內(nèi)街鋪盡量不要面寬進(jìn)深〈1：3面寬一般4-9米，進(jìn)深8-15米（餐飲盡可能大于12米），總面積控制在100平以下；餐飲一般不能做，如果做，需要在平面預(yù)留共用排煙道（結(jié)合塔樓高空排放）預(yù)留上下水,DN40/100室內(nèi)外高差〈100-300毫米電量至少100W/平米廣告位預(yù)留空調(diào)機(jī)位考慮，頂或立面（〉2.2米)層高根據(jù)各地看,盡可能4.5以上,2層可低點(diǎn),管道穿梁?jiǎn)栴}剪力墻優(yōu)化問(wèn)題,可考慮部分轉(zhuǎn)換(如轉(zhuǎn)換層出現(xiàn),則與設(shè)備層合用),從經(jīng)濟(jì)性考慮,不提倡除核心筒落地外其它剪力墻全部轉(zhuǎn)換的做法,除非商鋪價(jià)值足夠消火栓安裝完成,但要暗裝2022/12/1167底商設(shè)計(jì)要點(diǎn)客流量與面積大小正相關(guān)2022/12/1167北京某項(xiàng)目商業(yè)整體規(guī)劃來(lái)自外部資料2022/12/1168北京某項(xiàng)目商業(yè)整體規(guī)劃來(lái)自外部資料2022/12/1168目錄第一部分定義與特征分析第二部分定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃第三部分招商與銷售管理第四部分營(yíng)銷與運(yùn)營(yíng)管理第五部分案例分享2022/12/1169目錄第一部分定義與特征分析2022/12/1169社區(qū)商業(yè)招商與銷售管理社區(qū)商業(yè)租售定位社區(qū)商業(yè)租售比例社區(qū)商業(yè)租賃管理社區(qū)商業(yè)銷售管理2022/12/1170社區(qū)商業(yè)招商與銷售管理社區(qū)商業(yè)租售定位2022/12/117社區(qū)商業(yè)租售定位租售定位原則：市場(chǎng)租售態(tài)勢(shì)對(duì)項(xiàng)目的影響（租售市場(chǎng)壓力的大?。?；發(fā)展商的意圖：若希望短期回籠資金，則建議盡可能的銷售；若有條件長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)并希望作為自有的品牌來(lái)打造，則建議以租為主；若希望短期回籠資金，同時(shí)兼顧品牌的打造，則通常建議只售價(jià)值較高的街鋪，而主力店及內(nèi)鋪只租。項(xiàng)目的租售前景預(yù)判。2022/12/1171社區(qū)商業(yè)租售定位租售定位原則：2022/12/1171社區(qū)商業(yè)租售定位來(lái)自外部資料2022/12/1172社區(qū)商業(yè)租售定位來(lái)自外部資料2022/12/1172租金定位：通常是運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行定價(jià)，通過(guò)項(xiàng)目周邊主要項(xiàng)目（相近或相類似的商業(yè)項(xiàng)目）的市場(chǎng)調(diào)研，進(jìn)行綜合比較，主要比較的要素有：a、整體區(qū)位b、商業(yè)氛圍c、人流量d、主力店e、交通條件f、發(fā)展商實(shí)力g、規(guī)模主題h、升值前景社區(qū)商業(yè)租售定位—租價(jià)定位2022/12/1173租金定位：通常是運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行定價(jià)，通過(guò)項(xiàng)目周邊主要項(xiàng)目主要有兩種方法對(duì)售價(jià)進(jìn)行定位，即市場(chǎng)比較法和收益還原法。市場(chǎng)比較法同租金定位類似，綜合比較上述幾種因素進(jìn)行分析，如中海坂田項(xiàng)目（參考項(xiàng)目綜合系數(shù)評(píng)估表）：比較因素權(quán)重%可類比項(xiàng)目本項(xiàng)目春華四季園左庭右院萬(wàn)科城畢加索大道商業(yè)世紀(jì)華廈整體區(qū)位201815181913商業(yè)氛圍201716171913人流量201814181912主力店1513812148交通條件1086896發(fā)展商實(shí)力543434規(guī)模主題542432升值前景532332合計(jì)100%85%66%84%89%60%社區(qū)商業(yè)租售定位—售價(jià)定位來(lái)自外部資料2022/12/1174主要有兩種方法對(duì)售價(jià)進(jìn)行定位，即市場(chǎng)比較法和收益還原根據(jù)可比項(xiàng)目銷售價(jià)格，通過(guò)市場(chǎng)比較法，得出項(xiàng)目市場(chǎng)參考價(jià)格，如下表：指標(biāo)可類比項(xiàng)目本項(xiàng)目春華四季園左庭右院萬(wàn)科城畢加索大道商業(yè)世紀(jì)華廈合計(jì)權(quán)重值85%66%84%89%60%一層街鋪銷售均價(jià)19000175001500020000

——權(quán)重值比例0.70590.90910.71430.6742

——所占權(quán)重20%30%30%20%

——一層街鋪權(quán)重均價(jià)268252503214269713843根據(jù)市場(chǎng)比較法推導(dǎo)出本項(xiàng)目的銷售均價(jià)，約：13800元/㎡。社區(qū)商業(yè)租售定位—售價(jià)定位來(lái)自外部資料2022/12/1175根據(jù)可比項(xiàng)目銷售價(jià)格，通過(guò)市場(chǎng)比較法，得出項(xiàng)目市場(chǎng)參考價(jià)格，售價(jià)定位的另一方法為收益還原法，即通過(guò)租金的調(diào)研來(lái)推算售價(jià)。還以中海坂田項(xiàng)目為例：主要選取區(qū)位相同或類似參考性強(qiáng)的項(xiàng)目：雅園路、四季花城、萬(wàn)科城、惠鑫公寓、四季春城等，進(jìn)行橫向比較。商業(yè)項(xiàng)目雅園路四季花城萬(wàn)科城畢加索大道華美麗苑惠鑫公寓四季春城租金水平（元/㎡）4575-80706060-6550-60根據(jù)目前市場(chǎng)租金水平判斷，由于本項(xiàng)目商業(yè)處于成長(zhǎng)期，平均租金約50—60元/㎡。社區(qū)商業(yè)租售定位—售價(jià)定位來(lái)自外部資料2022/12/1176售價(jià)定位的另一方法為收益還原法，即通過(guò)租金的調(diào)研來(lái)推算售價(jià)。收益還原法根據(jù)商業(yè)租金與投資回報(bào)率來(lái)確定售價(jià)，按照目前深圳市場(chǎng)租金與價(jià)格比的參考標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)前期實(shí)際租金回報(bào)率一般為6％：均價(jià)＝租金/投資回報(bào)率；由于項(xiàng)目周邊商業(yè)尚處于市場(chǎng)培養(yǎng)期，租金價(jià)位較低，投資回報(bào)率相應(yīng)較低,均價(jià)：60元/㎡÷6%×12月=12000元/㎡50元/㎡÷6%×12月=10000元/㎡

根據(jù)收益還原法，項(xiàng)目售價(jià)在10000—15000元/㎡之間。即通過(guò)市場(chǎng)比較法與收益還原法得出項(xiàng)目的均價(jià)為：12000元/㎡左右。社區(qū)商業(yè)租售定位—售價(jià)定位來(lái)自外部資料2022/12/1177收益還原法根據(jù)商業(yè)租金與投資回報(bào)率來(lái)確定售價(jià)，按照目無(wú)固定比例開(kāi)發(fā)商戰(zhàn)略是根本依據(jù)底商一般是銷售大中商業(yè)（1000平米）原則上先租后售）內(nèi)部商鋪原則不售社區(qū)商業(yè)租售比例2022/12/1178無(wú)固定比例社區(qū)商業(yè)租售比例2022/12/1178總體思路：以品牌商家或大商家增強(qiáng)鞏固小商家及投資者信心。主力店及次主力店的主要代表：生活超市中西連鎖快餐中餐特色酒樓美容SPA、休閑足浴品牌商家品牌24小時(shí)便利店等社區(qū)商業(yè)租賃管理—租賃策略2022/12/1179總體思路：社區(qū)商業(yè)租賃管理—租賃策略2022/12/1179優(yōu)惠形式細(xì)分內(nèi)容扣率形式扣率即從營(yíng)業(yè)額中提取一部份作為商場(chǎng)的回報(bào)(含稅)，發(fā)展商跟商戶共同承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，共同分享利潤(rùn)其它形式年期一般行業(yè)2年固定合約2年約或3年固定合約3年生約，餐飲業(yè)一般5—10年固定合約，可商議免租期給予一定期限的免租期可作為協(xié)商合作的洽談條件之一。由于項(xiàng)目所在區(qū)域，該區(qū)域目前商業(yè)還未形成規(guī)模，周邊商業(yè)氣氛不濃厚，要將本項(xiàng)目形成強(qiáng)烈的商業(yè)氛圍需要一定的時(shí)間，所以租戶生存角度考慮，有時(shí)需要給予足夠的免租期管理費(fèi)按實(shí)際營(yíng)運(yùn)管理的支出預(yù)算平均分?jǐn)偂４速M(fèi)用已包括中央空調(diào)費(fèi)、清潔、保安、設(shè)備維護(hù)、公共水電、公共保險(xiǎn)、人員工資、辦公費(fèi)用、管理者酬金和宣傳推廣費(fèi)用等。此條款也可作為協(xié)商合作的一些酌情條件裝修除公共地方裝修外，可考慮為個(gè)別優(yōu)質(zhì)商家分擔(dān)部份裝修費(fèi)用，藉以吸引其進(jìn)駐商場(chǎng)，為本項(xiàng)目帶來(lái)口碑以客帶客進(jìn)場(chǎng)的主力旗艦店介紹一定量客戶入駐商場(chǎng)，給予增加一定期限的免租期或一定折扣特定時(shí)間簽約優(yōu)惠客戶在招商會(huì)或其他特定時(shí)間中，如果是前幾位簽約客戶將給予一定優(yōu)惠，如租金折扣，管理費(fèi)優(yōu)惠等宣傳推廣費(fèi)用商場(chǎng)要持續(xù)濃厚的商業(yè)氣氛，宣傳推廣是必不可少的，此費(fèi)用有可能包括在租金中，也有可能在管理費(fèi)中，為了更好的引進(jìn)商家，宣傳推廣費(fèi)的高低及如何計(jì)算可作為招商優(yōu)惠的另一斟酌條件社區(qū)商業(yè)租賃管理—常用招商優(yōu)惠形式2022/12/1180優(yōu)惠形式細(xì)分內(nèi)容扣率形式扣率即從營(yíng)業(yè)額中提取一部份作為商場(chǎng)的社區(qū)商業(yè)租金模式純租金保底+扣點(diǎn)租金“保底+扣率租金”兩者取高純扣率租金2022/12/1181社區(qū)商業(yè)租金模式純租金2022/12/1181社區(qū)商業(yè)租金模式2022/12/1182社區(qū)商業(yè)租金模式2022/12/1182租金收取模式及計(jì)算依據(jù)影響租戶應(yīng)負(fù)多少租金因素：經(jīng)營(yíng)的商品業(yè)種店鋪面積大小店的面寬店的位置承租戶在整體策略重點(diǎn)角色市場(chǎng)可參考類比租金2022/12/1183租金收取模式及計(jì)算依據(jù)影響租戶應(yīng)負(fù)多少租金因素：2022/1租金收取模式及計(jì)算依據(jù)新開(kāi)業(yè)正常期成熟期……臺(tái)灣：部分新開(kāi)購(gòu)物中心為減少租戶進(jìn)駐疑慮，有的采取前三年租金逐步回歸正常租金策略或租金與抽成合并運(yùn)用方式。2022/12/1184租金收取模式及計(jì)算依據(jù)新開(kāi)業(yè)臺(tái)灣：部分新開(kāi)購(gòu)物中心為減少租戶社區(qū)購(gòu)物中心費(fèi)用收取類型管理費(fèi)（空調(diào)費(fèi)有的含在內(nèi)）；宣傳推廣費(fèi)（推廣基金，若包含于管理費(fèi)中，則此項(xiàng)費(fèi)用不收?。皇浙y系統(tǒng)使用費(fèi)（用于社區(qū)或鄰里購(gòu)物中心,有提成形式時(shí)）履約保證金；租金押金；水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、通訊費(fèi)的接駁費(fèi)及押金；施工管理費(fèi)；保險(xiǎn)金；刷卡手續(xù)費(fèi)(用于社區(qū)或鄰里購(gòu)物中心,有提成形式時(shí)）；合同相關(guān)律師費(fèi)、稅費(fèi)；店鋪海報(bào)制作費(fèi)(用于社區(qū)或鄰里購(gòu)物中心,有提成形式時(shí)）；設(shè)備使用費(fèi)（大型機(jī)電設(shè)備等）。2022/12/1185社區(qū)購(gòu)物中心費(fèi)用收取類型管理費(fèi)（空調(diào)費(fèi)有的含在內(nèi)）；2022某項(xiàng)目租金預(yù)測(cè)來(lái)自外部資料2022/12/1186某項(xiàng)目租金預(yù)測(cè)來(lái)自外部資料2022/12/1186某項(xiàng)目前五年運(yùn)營(yíng)收入及費(fèi)用預(yù)期不包含前期投入費(fèi)用1,912萬(wàn)元來(lái)自外部資料2022/12/1187某項(xiàng)目前五年運(yùn)營(yíng)收入及費(fèi)用預(yù)期不包含前期投入費(fèi)用1,912萬(wàn)生活百貨類超市類餐飲類便利店類服務(wù)配套及服飾精品類美容美發(fā)類生活家居類休閑娛樂(lè)類社區(qū)商業(yè)租賃管理—各類型商家物業(yè)條件2022/12/1188生活百貨類社區(qū)商業(yè)租賃管理—各類型商家物業(yè)條件2022/12業(yè)態(tài)商家百貨生活百貨JUSCO、伊藤洋華堂、北京華聯(lián)、物美、步步高超市大型綜合超市（大賣場(chǎng)）沃爾瑪、家樂(lè)福、大潤(rùn)發(fā)、世紀(jì)聯(lián)華、物美社區(qū)標(biāo)超華潤(rùn)萬(wàn)佳、蘇果、各區(qū)域性超市餐飲大型餐飲湘江老廚、毛家飯店、天天漁港、醉翁亭西餐咖啡雨花西餐、上島咖啡、米蘿西餐中西式快餐麥當(dāng)勞、肯德基、真功夫、吉野家、永和大王便利店——7-11、快客、好鄰居服務(wù)配套及服飾精品服務(wù)配套一致藥店、海王藥業(yè)、柯達(dá)沖印、博恩凱音像、中國(guó)銀行、千百度花藝、三春暉書(shū)店、久美書(shū)店、一品軒、小白兔、雪莉阿姨、正章服飾精品以純、愛(ài)特愛(ài)、尤可、芬怡內(nèi)衣、貝蒂童裝、品質(zhì)生活（天工坊）、圣駿水晶、風(fēng)之谷精品美容及美發(fā)美容NB自然美、瑪莎、思妍麗、明之堡女子美容桑拿會(huì)所美發(fā)純剪一派、出發(fā)點(diǎn)生活家居——瑞信家具、儂儂家私、綠源沙發(fā)、雅蘭休閑——避風(fēng)塘茶樓、清風(fēng)茶藝館、新港鴻沐浴保健中心各類型商家列表示意來(lái)自外部資料2022/12/1189業(yè)態(tài)商家百貨生活百貨JUSCO、伊藤洋華堂、北京華聯(lián)、物美、生活百貨物業(yè)條件技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）25,000-30,000單層面積（㎡）6,000－8,000，長(zhǎng)寬比一般大于10：7經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）－1-4結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥5進(jìn)深≥50樓板承重（Kg/㎡）超市區(qū)≥500，其它樓層≥350給排水提供市政管道供水，日供水量≥100噸；排水管道、隔油池、降溫池、污水井、化糞池等供配電來(lái)自兩不同100/10KV級(jí)變電站的兩路10KV專用線路，另需配備柴油發(fā)電機(jī)以備急用中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通店內(nèi)垂直交通每層設(shè)置自動(dòng)扶梯，客梯和貨梯各兩部電話線提供配口燃?xì)夤艿捞峁┏鞘腥細(xì)夤艿琅淇谂盼垲A(yù)留排油煙豎井，為風(fēng)機(jī)設(shè)置機(jī)基；其他排污系統(tǒng)均要建設(shè)到位卸貨/理貨區(qū)（㎡）500-1,000停車位（個(gè)）500-800物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯/或按照裝修要求提供來(lái)自外部資料2022/12/1190生活百貨物業(yè)條件技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）25,000-技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）10,000-25,000單層面積（㎡）5,000－10,000經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）－1-3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.8進(jìn)深≥50樓板承重（Kg/㎡）≥700-1000給排水提供市政管道供水，日供水量≥100噸；排水管道、隔油池、降溫池、污水井、化糞池等供配電提供符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的市電和變壓器，電量要求約為100kw－150kw/1000㎡，同時(shí)提供后備發(fā)電機(jī)中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通，國(guó)際品牌一般要求與消防到位店內(nèi)垂直交通每層設(shè)置自動(dòng)扶梯，貨梯兩部*3T電話線提供配口燃?xì)夤艿捞峁┏鞘腥細(xì)夤艿琅淇谂盼垲A(yù)留排油煙豎井，為風(fēng)機(jī)設(shè)置機(jī)基；其他排污系統(tǒng)均要建設(shè)到位卸貨/理貨區(qū)（㎡）500-1,000停車位（個(gè)）200-500物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯大型綜合超市物業(yè)條件來(lái)自外部資料2022/12/1191技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）10,000-25,000單層技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）1,000-3,000單層面積（㎡）1,000-3,000經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1～2結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500給排水接駁到位，日供水量≥100噸；供配電提供商場(chǎng)正常用電的高低壓配電設(shè)備電量要求約為100kw－150kw/1000㎡，并設(shè)置備用電源中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通電話線提供配口燃?xì)夤艿琅鋫涔艿烂簹饣蚱垦b煤氣站排污設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車位（個(gè)）50-150物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯標(biāo)準(zhǔn)超市物業(yè)條件來(lái)自外部資料2022/12/1192技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）1,000-3,000單層面積技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）100-500單層面積（㎡）100-500經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500給排水接駁到位供配電提供商場(chǎng)正常用電的高低壓配店設(shè)備并設(shè)置備用電源電話線提供配口物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯便利超市物業(yè)條件來(lái)自外部資料2022/12/1193技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）100-500單層面積（㎡）1技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）1,000-3,000單層面積（㎡）500－1,000經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1～3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500中央空調(diào)不需要，自裝電梯（部）2步梯（部）1燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼墼O(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車位數(shù)量（個(gè)）50-200物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯大型中式正餐物業(yè)條件來(lái)自外部資料2022/12/1194技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）1,000-3,000單層面積技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）150-400單層面積（㎡）100-200經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1～2結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4步梯（部）1燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼墼O(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯中式快餐物業(yè)條件來(lái)自外部資料2022/12/1195技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）150-400單層面積（㎡）1技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）200-500經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1～2單層面積（㎡）100-250結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4中央空調(diào)需要，預(yù)留2-5個(gè)機(jī)位接口電梯（部）不要求步梯（部）1-2排污設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯西式快餐物業(yè)條件來(lái)自外部資料2022/12/1196技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）200-500經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）200-500經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1～2單層面積（㎡）200-500結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4步梯（部）1-2燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼叟庞途?、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車位數(shù)量（個(gè)）約20物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯西餐咖啡物業(yè)條件來(lái)自外部資料2022/12/1197技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）200-500經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）50-100經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4開(kāi)間（m）4－9進(jìn)深（m）≤15排油排污提供接口店前走道店前走道寬1.5m以上，要裸露且沒(méi)有綠化帶物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修便利店物業(yè)條件來(lái)自外部資料2022/12/1198技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）50-100經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）30－200部分商家30以下亦可（干洗、花店等）經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4開(kāi)間（m）3－10物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯服務(wù)配套物業(yè)條件來(lái)自外部資料2022/12/1199技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）30－200部分商家美容SPA和美發(fā)兩者對(duì)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的技術(shù)指標(biāo)要求不盡相同，同時(shí)，美容業(yè)態(tài)對(duì)外服務(wù)性質(zhì)較強(qiáng)，對(duì)展示性要求較高，其經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)也決定其對(duì)供給水、排污等技術(shù)指標(biāo)有著較細(xì)致的要求。一般情況下，美容SPA的經(jīng)營(yíng)樓層多在二層，而美發(fā)大部分則在一層。美容SPA類商家物業(yè)條件要求：技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）

80-500經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）≤3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4給排水提供接口燃?xì)夤艿啦恍枰盼厶峁┙涌?，排污水管直徑要寬物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯美容美發(fā)物業(yè)條件來(lái)自外部資料2022/12/11100美容SPA和美發(fā)兩者對(duì)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的技術(shù)指標(biāo)要求不盡相同，同時(shí)，技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）80－150經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4開(kāi)間（m）4－8進(jìn)深（m）10-20給排水提供接口，能保持穩(wěn)定正常店前走道裸露，最好不要有綠化帶燃?xì)夤艿啦恍枰盼厶峁┙涌冢盼鬯苤睆揭獙捨飿I(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯美發(fā)類商家物業(yè)條件要求：美容美發(fā)物業(yè)條件來(lái)自外部資料2022/12/11101技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）80－150經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）生活家居業(yè)態(tài)由于其所銷售的部分產(chǎn)品體積較大，對(duì)于經(jīng)營(yíng)面積的要求相對(duì)較大。

技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）50-200經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）≤3層高要求（m）≥3開(kāi)間（m）3-5進(jìn)深（m）10-15物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯可以看出，生活家居對(duì)于經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的硬件技術(shù)要求符合自身經(jīng)營(yíng)的需要，和其他業(yè)態(tài)相比，其對(duì)大面積商鋪的需求可通過(guò)打通兩間或多間小鋪來(lái)達(dá)到，這樣在規(guī)劃設(shè)計(jì)商業(yè)建筑時(shí)可有較大的靈活性。生活家居類物業(yè)條件來(lái)自外部資料2022/12/11102生活家居業(yè)態(tài)由于其所銷售的部分產(chǎn)品體積較大，對(duì)于經(jīng)營(yíng)面積的要休閑類業(yè)態(tài)輻射面較廣，服務(wù)性質(zhì)較強(qiáng)，一般在二、三樓，對(duì)給排水、供配電、排污、停車場(chǎng)車位等要求較高，同時(shí)，面積的需求也相對(duì)較大。技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）≥200-500經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）2～3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4給排水提供接口供配電提供接口且符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)排污提供接口，排污水管直徑要寬燃?xì)夤艿佬枰＼噲?chǎng)車位50左右物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯生活?yuàn)蕵?lè)類物業(yè)條件來(lái)自外部資料2022/12/11103休閑類業(yè)態(tài)輻射面較廣，服務(wù)性質(zhì)較強(qiáng)，一般在二、三樓，對(duì)給排水商鋪交房條件商鋪編號(hào)：

1-1-1

建筑面積：305m2

套內(nèi)面積：189m2

一、.商鋪戶內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)（安裝部分）1.電力配設(shè)：

40KW,80A/3P2.給水管徑：DN403.燃?xì)猓嚎紤]4.排水管徑：DN1005.排污管徑：DN1006.空調(diào)電力配設(shè)：未單獨(dú)設(shè)置配7.廣告牌電力配設(shè)：未單獨(dú)設(shè)置配8.廚房：有9.排煙道內(nèi)徑：1000*850mm10.廚房樓板外加荷載：400Kg/m211.商鋪層高（風(fēng)口以下）：5000mm12.電話：五類雙絞線一根到位13.有線電視：一個(gè)點(diǎn)14寬帶網(wǎng)絡(luò)：一個(gè)點(diǎn)15.消防系統(tǒng)配設(shè):消火栓等系統(tǒng)16.門(mén)窗標(biāo)準(zhǔn)材質(zhì):鋁合金17.新風(fēng)口配設(shè):18.消防排煙配設(shè):無(wú)二、商鋪交房標(biāo)準(zhǔn)（建筑部分標(biāo)準(zhǔn)）１．墻體:空心磚２．地面：砼結(jié)構(gòu)面３．墻面:水泥砂漿抹灰４．天棚：砼結(jié)構(gòu)面三、商鋪交房標(biāo)準(zhǔn)（公共部分標(biāo)準(zhǔn)）1.公共通道的天花、地面、墻面的裝修材質(zhì)：輕鋼龍骨石膏板吊頂；?；u墻地面；火燒黑珍珠梯踏步。2.電梯內(nèi)飾及載重量：觀光梯內(nèi)飾：發(fā)紋不銹鋼＋透明玻璃，載重1000Kg。貨梯內(nèi)飾：發(fā)紋不銹鋼，載重1000Kg。3.公共部分消防系統(tǒng)配設(shè)：設(shè)置消火栓系統(tǒng)4.公共部分照明配設(shè)及供水：設(shè)置到位5.公共衛(wèi)生間內(nèi)飾：輕鋼龍骨石膏板吊頂；?；u墻地面。來(lái)自外部資料2022/12/11104商鋪交房條件商鋪編號(hào)：1-1-1銷售什么？基礎(chǔ)工作投資者儲(chǔ)備宣傳造勢(shì)租售策略社區(qū)商業(yè)銷售管理2022/12/11105銷售什么？社區(qū)商業(yè)銷售管理2022/12/11105目前商業(yè)市場(chǎng)有四種操作策略，根據(jù)不同的操作策略，所引進(jìn)的業(yè)態(tài)及長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)效果也各不相同。純銷售帶租約銷售短期返租銷售長(zhǎng)期返租銷售一般為一到三年返租一般為八到十年返租社區(qū)商業(yè)銷售管理—銷售策略2022/12/11106目前商業(yè)市場(chǎng)有四種操作策略，根據(jù)不同的操作策略，優(yōu)勢(shì)：

發(fā)展商可在短期內(nèi)回籠資金，降低項(xiàng)目整體資金壓力，無(wú)需承擔(dān)返租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)；將商業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力轉(zhuǎn)移向中小業(yè)主，由其分擔(dān)經(jīng)營(yíng)壓力。劣勢(shì)：產(chǎn)權(quán)分散，主力店或品牌店難以進(jìn)駐；無(wú)法規(guī)劃經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)及規(guī)范整體形象；對(duì)于商業(yè)做旺主要靠市場(chǎng)自身調(diào)整，所需時(shí)間較長(zhǎng)；若經(jīng)營(yíng)不好，對(duì)于項(xiàng)目整體形象有一定影響。適用：

商業(yè)銷售競(jìng)爭(zhēng)不激烈導(dǎo)致市場(chǎng)成熟度低，投資客戶缺乏了解；純街鋪銷售；商業(yè)體量極少或零星商業(yè)物業(yè)。銷售策略—純銷售模式2022/12/11107優(yōu)勢(shì)：發(fā)展商可在短期內(nèi)回籠資金，降低項(xiàng)目整體資金壓力，無(wú)需優(yōu)勢(shì)：通過(guò)招商保證前期商業(yè)定位與形象；能快速回收資金，無(wú)需承擔(dān)返租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)；短期內(nèi)使業(yè)主獲得穩(wěn)定收益。劣勢(shì)：鋪位差異性影響銷售難度的程度比較明顯；未出租的商鋪銷售難度較大，特別是大鋪；銷售難度較大，售價(jià)與租金之間產(chǎn)生的收益回報(bào)低難以達(dá)到投資者期望；中、長(zhǎng)期收益難以穩(wěn)定；后期經(jīng)營(yíng)管理難度較大，嚴(yán)重?fù)p壞商業(yè)形象與公司長(zhǎng)期發(fā)展；各類手續(xù)復(fù)雜，易產(chǎn)生糾紛，影響公司品牌。適用：商業(yè)氛圍已形成且正經(jīng)營(yíng)紅火，無(wú)需擔(dān)心后續(xù)收益；可銷售物業(yè)有大型主力店進(jìn)駐且長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)保證，獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定收益回報(bào)；純街鋪或少量商業(yè)物業(yè)。銷售策略—帶租約銷售模式2022/12/11108優(yōu)勢(shì)：通過(guò)招商保證前期商業(yè)定位與形象；劣勢(shì)：鋪位差異性影響銷優(yōu)勢(shì)：前期由發(fā)展商統(tǒng)一控制招商和經(jīng)營(yíng)，能確保既定的商業(yè)定位與規(guī)劃，可以有效保證整體商業(yè)形象。幫業(yè)主堅(jiān)守前幾年守業(yè)期，既能堅(jiān)定投資者信心，又能在返租后卸下返租包袱；3年返租期較適中，3年后商業(yè)有可能旺。劣勢(shì)：承擔(dān)前幾年的返租補(bǔ)貼；返租結(jié)束后的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理要求較高；因返租而產(chǎn)生相應(yīng)的返租法律風(fēng)險(xiǎn)。銷售策略—短期返租(1-3年)2022/12/11109優(yōu)勢(shì)：前期由發(fā)展商統(tǒng)一控制招商和經(jīng)營(yíng)，能確保既定的商業(yè)定位與優(yōu)勢(shì)：前期由發(fā)展商控制招商，能確保既定的商業(yè)定位；給投資者堅(jiān)定信心。返租銷售，并適當(dāng)降低投資門(mén)檻，可以擴(kuò)大客戶層面，有利于加快項(xiàng)目銷售速度。如果項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理非常成功，遠(yuǎn)期物業(yè)租金收益將有可能出承諾回報(bào)。劣勢(shì)：承擔(dān)十年的返租補(bǔ)貼；如后期經(jīng)營(yíng)管理沒(méi)有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，則承受返租年限越長(zhǎng)，壓力越大。因返租而產(chǎn)生相應(yīng)的返租法律風(fēng)險(xiǎn)。銷售策略—短期返租(8-10年)2022/12/11110優(yōu)勢(shì)：前期由發(fā)展商控制招商，能確保既定的商業(yè)定位；劣勢(shì)：承擔(dān)從銷售角度看，短期返租與長(zhǎng)期返租都會(huì)使得銷售速度加快，兩者不會(huì)對(duì)銷售成果產(chǎn)生非常大的區(qū)別。從風(fēng)險(xiǎn)角度看，短期返租相對(duì)于長(zhǎng)期返租，后期返租壓力小，后期風(fēng)險(xiǎn)非常小；同時(shí)也更能趨向政府相關(guān)政策，避免政策風(fēng)險(xiǎn)。銷售策略—長(zhǎng)期與短期返租比較2022/12/11111從銷售角度看，短期返租與長(zhǎng)期返租都會(huì)使得銷售速度加快，兩者不銷售策略案例—銷售商鋪

2001年12月，XX商鋪面向業(yè)主和社會(huì)進(jìn)行銷售和招商，一時(shí)間，響應(yīng)者眾多，其中，恰好有幾位員工親屬（而且也是業(yè)主）非常踴躍參與購(gòu)買和開(kāi)辦各種經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，狀況大致是：A的妹妹買了商鋪開(kāi)美容院，B的夫人和C的丈夫要買商鋪開(kāi)酒吧，D的丈夫要開(kāi)超市，E愛(ài)人的哥哥要開(kāi)早點(diǎn)鋪……。當(dāng)時(shí)，我沒(méi)有深想，因?yàn)榇蠹叶际前垂疽?guī)定買的、辦的、無(wú)所謂親疏。且超市、美容、酒吧、早點(diǎn)鋪等業(yè)態(tài)正是公司極力想招進(jìn)來(lái)的。

但是，我突然之間產(chǎn)生了一種警覺(jué)：“①現(xiàn)在是不賺錢的買賣，大家不會(huì)來(lái)爭(zhēng)，但是，賺錢了呢？甚至你沒(méi)有賺什么錢，但社會(huì)上的人覺(jué)得這是個(gè)賺錢買賣，而只是主觀上認(rèn)為你們只是先滿足公司內(nèi)部親戚，尤其是高級(jí)職員、老職員的親戚，這種風(fēng)言風(fēng)語(yǔ)，對(duì)公司形象是傷害；對(duì)商譽(yù)、公信力就是損失；②公司越來(lái)越大，新職員越來(lái)越多，當(dāng)新員工看了這種情況，他容易主觀臆斷為“公司職員親戚都在利用職務(wù)之便在周邊開(kāi)店”。聽(tīng)了個(gè)別人議論，肯定會(huì)意冷心灰，對(duì)公司的文化持懷疑態(tài)度。這種懷疑的態(tài)度，就是對(duì)公司員工士氣的傷害。”

第二天，我就找負(fù)責(zé)招商的B、F談及此事。B、F二人覺(jué)得我太小心了，他們招商費(fèi)了大量工夫。像D的愛(ài)人，對(duì)超市非常有心得，非他無(wú)法辦好；E的哥哥開(kāi)早點(diǎn)鋪，也是小區(qū)翹首以盼的。G聽(tīng)了也在旁邊說(shuō)“無(wú)此必要”。但我提了幾個(gè)問(wèn)題：①這種風(fēng)傳是否極有可能形成的？記得有一天在食堂吃飯，我去得晚，張老師給湯盆里加了一點(diǎn)湯，就有物管公司的員工說(shuō)：“老板的湯盆里肉要多一些。”其實(shí)，我對(duì)這事沒(méi)有注意，因?yàn)槲以跍p肥。②新員工和外界在不知真