廈門杏林灣運營中心前期策劃匯報稿2051391901課件

杏林灣運營中心——前期策劃報告【報告思路】“杏林灣運營中心”之項目價值“杏林灣運營中心”之市場機會城市發(fā)展研判區(qū)域價值研判辦公物業(yè)分析商業(yè)物業(yè)分析“杏林灣運營中心”之運作背景項目機會分析物業(yè)發(fā)展建議項目運營建議項目定位建議項目發(fā)展建議第一篇項目運作背景

廈門市政府城市經(jīng)營理念由來已久，經(jīng)營土地是其重要內(nèi)容之一；隨著廈門灣城市格局的逐步展現(xiàn)，集美杏林灣板塊日益成熟，成為市場的熱點；但在園博園概念之后，杏林灣板塊缺乏新的概念支持，價值亦未得到完全挖掘。廈門市規(guī)劃局在集美區(qū)原有規(guī)劃的基礎(chǔ)上，更改“杏林灣運營中心”地塊性質(zhì)，從原先的“居住為主，商業(yè)為輔”變更為當(dāng)前的“辦公和商業(yè)為主”，意在完善杏林灣的城市功能，提升灣區(qū)土地價值。目前，意向由杏林建設(shè)開發(fā)公司運作“杏林灣運營中心”項目，在較短的時間內(nèi)完成“杏林灣運營中心”的開發(fā)與運營，在科學(xué)引導(dǎo)城市發(fā)展的基礎(chǔ)上，快速提升杏林灣灣區(qū)的商務(wù)和居住價值。

開發(fā)“杏林灣運營中心”，關(guān)鍵在于實現(xiàn)雙重效益，即廈門市政府主導(dǎo)的杏林灣灣區(qū)價值和杏林建設(shè)開發(fā)公司運作的項目經(jīng)營效益。研判：目前廈門正處于城市化進程中的被動式郊區(qū)化階段，城市格局由城市中心——本島，向城市近郊——環(huán)島一線區(qū)域擴展，“島外崛起”邁入實質(zhì)性建設(shè)階段；環(huán)島一線區(qū)域包括海滄新城、杏林主城、集美主城和翔安新城等，是本階段城市發(fā)展和建設(shè)的重心。當(dāng)前廈門的城市郊區(qū)化，已經(jīng)渡過了初期的工業(yè)郊區(qū)化階段，又未達到全面的生活郊區(qū)化階段，處于居住郊區(qū)化階段，其主要特征是生活與居住分離，工作在城心、購物在城心、娛樂在城心，而居住在郊區(qū)；從地產(chǎn)角度，表現(xiàn)為郊區(qū)樓盤主要以開發(fā)普通公寓為主，滿足購房者的居住需求。

在城市發(fā)展的歷史背景下，在島外一線開發(fā)大型商務(wù)商業(yè)中心的時機尚不成熟，島外全面崛起尚需一個從量變到質(zhì)變的過程，這就要求“杏林灣運營中心”的開發(fā)，不能著眼于當(dāng)前或是今后一到兩年，而必須要有前瞻意識。第三篇區(qū)域價值研判

通過對項目所處區(qū)域的全局分析，我司認為區(qū)域核心價值包括以下幾點：區(qū)域規(guī)劃——提升區(qū)域價值，建設(shè)城市中心園博園——吸引資源的磁心工業(yè)園——原動力，第三產(chǎn)業(yè)的基石集美學(xué)城——消費源泉，人力引擎研判：

集美杏林灣片區(qū)規(guī)劃為廈門城市中心，集美城市中心，前景遠大，雖非一步登天，但藍圖躍于紙上?！靶恿譃尺\營中心”的籌謀，既要依托于區(qū)域現(xiàn)狀，發(fā)揮區(qū)域核心優(yōu)勢，又要跳出現(xiàn)有框框，以更高的眼光展望未來。集美的昨天，是傳統(tǒng)的文教區(qū)；集美的今天，是過渡的工業(yè)區(qū)；集美的明天，卻必然是商務(wù)區(qū)、生活區(qū)和大學(xué)城。工業(yè)區(qū)，是原動力，是第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基石，但工業(yè)園區(qū)遲早要弱化；園博園，美，永遠是一項優(yōu)質(zhì)資源，除了成為居住配套，它還可以為杏林灣奉獻更多；大學(xué)城，不僅是消費，更重要的是知識和人才，是第一生產(chǎn)力，也是新經(jīng)濟、新增長點。

“杏林灣運營中心”，在憧憬規(guī)劃之余，還有集美學(xué)城，其次是園博園，最后才是工業(yè)園。第四篇辦公物業(yè)分析

廈門辦公類物業(yè)，即寫字樓物業(yè)市場，具有以下特征：寫字樓市場景氣度不斷攀升，租售兩旺；區(qū)域不平衡，傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)供不應(yīng)求，新商務(wù)區(qū)有待培育；未來市場供應(yīng)充足，產(chǎn)品開發(fā)呈高端化趨勢；集美區(qū)寫字樓市場處于起步階段，多為行政或企業(yè)自用辦公樓，鮮見經(jīng)營性寫字樓；第一第二運營中心規(guī)劃為大廈門總部經(jīng)濟帶，以研發(fā)中心、運營中心等為核心功能。第五篇商業(yè)物業(yè)分析廈門商業(yè)物業(yè)市場，具有以下特征：從上世紀(jì)90年代單一的中山路商圈，到目前呈現(xiàn)多點開花，形成了商業(yè)體系；發(fā)展不平衡，呈島內(nèi)過剩，競爭激烈；島外不足，業(yè)態(tài)落后；與城市發(fā)展一起，隨著TOO阿羅海購物中心的開業(yè)，商業(yè)格局亦邁向海灣型；島內(nèi)商業(yè)物業(yè)的激烈競爭，促使商業(yè)物業(yè)從功能定位、商業(yè)業(yè)態(tài)、經(jīng)營管理等方面全面升級；

集美區(qū)商業(yè)物業(yè)發(fā)展仍處于起步期，業(yè)態(tài)初級，缺乏區(qū)域商業(yè)中心，未來潛力巨大。第六篇項目定位建議

“杏林灣運營中心”地處杏林灣園博園北岸，本項目地塊為“杏林灣運營中心”一期，即右圖紅色透視部分。項目交通方便，西南側(cè)約3公里即是公鐵大橋引橋，進入島內(nèi)或機場都極為便利；東北面為廈門西客站，即未來的廈門市火車站；北面約3公里為沈海高速公路；未來的BRT7號線將從項目北面的杏林灣路經(jīng)過。綜合而言，項目具有較好的交通優(yōu)勢，輻射半徑較大。項目SWOT分析

項目機會（O）項目風(fēng)險（T）城市發(fā)展進入到海灣型時代，島外崛起成為必然趨勢；園博園帶動杏林灣旅游產(chǎn)業(yè)，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展；集美學(xué)城20萬人口規(guī)劃，帶來巨大消費商機；集美學(xué)城集教育、科研功能，提供人力和智力資源；機電工業(yè)園功能完整，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好，規(guī)模效應(yīng)強；寫字樓呈高端化，創(chuàng)業(yè)、成長型企業(yè)辦公物業(yè)存在市場機會；島外城市人口激增，商業(yè)物業(yè)發(fā)展不足，存在市場機會。城市化階段仍處于被動式郊區(qū)化，為居住郊區(qū)化，商務(wù)商業(yè)郊區(qū)化時機尚未成熟；杏林灣板塊中心區(qū)人口規(guī)模和層次支撐力度不足；未來幾年，廈門寫字樓供應(yīng)量大，租賃市場競爭激烈；工業(yè)園區(qū)企業(yè)基本無寫字樓租賃需求，需進一步引導(dǎo)；經(jīng)營性物業(yè)的開發(fā)不僅取決于前期的準(zhǔn)確定位，后期經(jīng)營管理也至關(guān)重要，項目運營不確定性大。應(yīng)對策略

發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會（SO）利用機會，克服劣勢（OW）高起點，展望未來抓住城市發(fā)展帶來的歷史機會利用區(qū)域規(guī)劃，嫁接項目遠景依據(jù)市場價值決策發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)換風(fēng)險（ST）減少劣勢，避免風(fēng)險（WT）重分發(fā)揮園博園效應(yīng)，促進城市發(fā)展步伐提速差異化定位，規(guī)避同質(zhì)競爭根據(jù)城市發(fā)展規(guī)律，物業(yè)規(guī)劃展望未來組建專業(yè)團隊，通力合作，實現(xiàn)項目成功運作我司認為，本項目運作的幾點核心在于：高起點，立足廈門城市中心，以區(qū)域性運營中心立意根據(jù)城市發(fā)展規(guī)律，項目著眼未來，而非當(dāng)前現(xiàn)狀抓住區(qū)域未來核心競爭力——園博園與集美學(xué)城關(guān)鍵詞演繹

高起點大廈門海峽西岸城市發(fā)展規(guī)律被動郊區(qū)化式展望未來旅游休閑產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意型產(chǎn)業(yè)園博園優(yōu)美的景觀IT/培訓(xùn)/其它巨大消費人力資源集美學(xué)城20萬師生知識型產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)創(chuàng)業(yè)新經(jīng)濟綜合定位：

海峽西岸·最具活力的創(chuàng)業(yè)中心南中國·快速崛起的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地定位詮釋：海峽西岸/南中國：“杏林灣運營中心”定位為區(qū)域性商務(wù)中心，服務(wù)于大廈門到海峽西岸經(jīng)濟區(qū)，乃至整個南中國?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)：現(xiàn)代服務(wù)業(yè)是當(dāng)代經(jīng)濟的新增長極，是知識、經(jīng)驗、智慧和管理型的服務(wù)業(yè)。創(chuàng)業(yè)：創(chuàng)業(yè)俠義上指新開辦公司，廣義上還包括所有處于起步期、成長期的企業(yè)。最具活力的：只有創(chuàng)造極具活力的創(chuàng)業(yè)氛圍，才能在未來的競爭中勝出?？焖籴绕鸬模簭目瞻椎酱蛟斐尚碌脑鲩L級，南中國領(lǐng)頭羊，必須具有特區(qū)速度?；?中心：不僅是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和創(chuàng)業(yè)的集中商務(wù)區(qū)，更是與相關(guān)配套行業(yè)的匯聚地。關(guān)于創(chuàng)業(yè)中心

世界上最著名的創(chuàng)業(yè)基地是美國硅谷，硅谷的最大資源不是硅礦，而是人才；杏林灣最大的資源亦是人才，集美學(xué)城20萬師生，每年畢業(yè)的師生達數(shù)萬人。在美國，創(chuàng)業(yè)的主體不是已就業(yè)，具有積累的人士，而是缺乏財富、閱歷，但具有激情和時間的學(xué)生團隊，同時，這也是一種世界型的趨勢；可以預(yù)見，21世紀(jì)的中國，創(chuàng)業(yè)的主體也將是學(xué)生。隨著風(fēng)險投資基金的逐步興起，中國的創(chuàng)業(yè)基地將會吸引全世界的目光，成為中國經(jīng)濟全新的增長級。當(dāng)前中國還缺乏對創(chuàng)業(yè)者的有效扶持政策，創(chuàng)業(yè)中心的建設(shè)，將成為中國的又一“廈門經(jīng)驗”。商業(yè)定位建議：

“杏林灣運營中心”的商業(yè)定位，可以從以下三方面考慮：第一，作為商務(wù)辦公的有效補充，例如現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地和創(chuàng)業(yè)中心在行政上需要工商、稅局等相關(guān)部門進駐，外部資源上需要信息產(chǎn)業(yè)、金融行業(yè)和會展等行業(yè)進駐，這樣才能形成功能完整的創(chuàng)業(yè)基地。第二，打造集美學(xué)城20萬師生消費中心，一方面，有效形成潛在創(chuàng)業(yè)人群與創(chuàng)業(yè)中心的互動，另一方面，又可充分利用20萬人群的巨大消費力，建議商業(yè)類型以IT賣場、培訓(xùn)中心和購物中心等形式。第三，承接園博園商務(wù)旅游、休閑旅游，帶動相關(guān)商務(wù)、休閑和購物產(chǎn)業(yè)，樹立園博園休閑旅游龍頭。第七篇物業(yè)發(fā)展建議1、物業(yè)設(shè)計理念立足海西，輻射全國，面向世界...打造一座匯聚當(dāng)代優(yōu)秀現(xiàn)代服務(wù)業(yè)公司的智慧之都打造一座具備優(yōu)越的創(chuàng)業(yè)環(huán)境、創(chuàng)業(yè)文化和創(chuàng)業(yè)條件的創(chuàng)業(yè)之城自由、經(jīng)濟、效率、現(xiàn)代、國際、創(chuàng)新是它的標(biāo)志用地編號用地性質(zhì)容積率建筑面積(m2)建筑密度建筑高度商業(yè)面積（㎡）居住/辦公面積（㎡）A-1居住6.06008040%60米<H≤100米13110-1449045590-46970A-2辦公8.210729040%24米＜H≤150米16340-1806089230-90950A-3辦公10.913906040%24米＜H≤200米19240-21260117800-119820A-4辦公4.04587040%24米＜H≤50米9250-1023035640-36620A-5辦公3.54394040%24米＜H≤4510010-1107032870-33930A-6辦公4.32983040%24米＜H≤45米5380-594023890-24450A-7辦公2.95985040%36米＜H≤50米16650-1841041440-43200B-2辦公0.91472025%24米＜H≤30米4750-525024200-24700B-3辦公2.13816040%24米＜H≤30米16530-1827019890-21630合計————538800————111260-122980430550-442270項目總建筑面積538800，其中商業(yè)面積111260㎡-122980㎡，住宅面積45590㎡-46970㎡，辦公面積384960㎡-395300㎡。商業(yè)：大型購物娛樂配套居住：精裝修小戶型公寓，面積30-50㎡商業(yè)：創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)中心辦公：創(chuàng)業(yè)/教育培訓(xùn)基地大開間可自由組合商業(yè)：海西會議中心辦公：以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)相關(guān)咨詢、會計、金融等行業(yè)商業(yè)：美食休閑中心辦公：中小企業(yè)商務(wù)中心，主力面積100-200㎡/戶商業(yè)：IT主題商場辦公：創(chuàng)業(yè)基地，主力面積40-60㎡/戶商業(yè)：IT主題商場辦公：創(chuàng)業(yè)基地，主力面積40-60㎡/戶商業(yè)：政府服務(wù)基地辦公：創(chuàng)業(yè)基地，主力面積60-100㎡/戶商業(yè)：旅游休閑購物辦公：中小企業(yè)商務(wù)中心，主力面積60-150㎡/戶第八篇項目運營建議1、項目運營理念筑巢引鳳，招智引商致力于運營中心創(chuàng)業(yè)環(huán)境、創(chuàng)業(yè)文化和創(chuàng)業(yè)條件的創(chuàng)作與維護2、招智引商模式招智引商模式主要有兩個環(huán)節(jié)：首先是匯聚智力資源，這是招智的過程；具體對于“杏林灣運營中心”來說可以分為兩個方面：一是人才，二是智力成果。人才可以是集美學(xué)城乃至大廈門的老師和學(xué)生，前期可能以老師為主，智力成果也可以以老師科研成果為啟動品。但在后期必須吸引全廈門的創(chuàng)業(yè)者、智力工作者和廣大學(xué)生參與其中，創(chuàng)業(yè)氛圍的引導(dǎo)和培訓(xùn)是其中的重要工作。其次財智碰撞，這是引商的過程。商人在不斷地尋求商機，所謂商機就是尋找具有市場潛力、有利潤的項目，然后在整合生產(chǎn)要素，形成生產(chǎn)項目、也就是企業(yè)或者生產(chǎn)事業(yè)部。本于本案的創(chuàng)業(yè)中心而言，引入扶持創(chuàng)業(yè)的相關(guān)服務(wù)業(yè)至關(guān)重要，例如風(fēng)險投資基金，會計事務(wù)所，律師事務(wù)所等。而對于運營中心而言，要為商人和項目提供者提供交流的平臺和信息