房地產(chǎn)信貸管理教材模版課件

第七章房地產(chǎn)信貸第七章房地產(chǎn)信貸房地產(chǎn)信貸概述一、房地產(chǎn)信貸的起源

房地產(chǎn)信貸概述一、房地產(chǎn)信貸的起源房地產(chǎn)信貸概述一、房地產(chǎn)信貸的起源

商品房預(yù)售制度，俗稱賣期房、賣樓花，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款。商品房預(yù)售最早出現(xiàn)于香港，1956年《預(yù)售樓花同意書(shū)》。

中國(guó)住房制度改革初期，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍缺少資金，商品房供應(yīng)量小，國(guó)內(nèi)借鑒香港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，引入了商品房預(yù)售制度，并通過(guò)1994年頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》確立下來(lái)。房地產(chǎn)信貸概述一、房地產(chǎn)信貸的起源房地產(chǎn)信貸概述一、房地產(chǎn)信貸的起源

商品房預(yù)售制度，俗稱賣期房、賣樓花，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款。商品房預(yù)售最早出現(xiàn)于香港，1956年《預(yù)售樓花同意書(shū)》。

中國(guó)住房制度改革初期，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍缺少資金，商品房供應(yīng)量小，國(guó)內(nèi)借鑒香港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，引入了商品房預(yù)售制度，并通過(guò)1994年頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》確立下來(lái)。房地產(chǎn)信貸概述一、房地產(chǎn)信貸的起源房地產(chǎn)信貸概述一、房地產(chǎn)信貸的起源

1994年，建設(shè)部根據(jù)這一立法發(fā)布第40號(hào)令，在全國(guó)開(kāi)始實(shí)施《城市商品房預(yù)售管理辦法》，對(duì)商品房預(yù)售條件做出了明確規(guī)定，并于2001年及2004年進(jìn)行了兩次修訂。2005年8月15日，中國(guó)人民銀行發(fā)布《2004中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》，建議決策部門考慮取消房地產(chǎn)預(yù)售制度。這份報(bào)告在市場(chǎng)上引起了各方的關(guān)注和爭(zhēng)論，對(duì)預(yù)售制度的研究已經(jīng)成為了房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)健康發(fā)展不得不面對(duì)的重大課題。房地產(chǎn)信貸概述一、房地產(chǎn)信貸的起源房地產(chǎn)信貸概述二、房地產(chǎn)信貸的基本特征

房地產(chǎn)信貸主要是指以商業(yè)銀行為主體的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)以房地產(chǎn)為服務(wù)對(duì)象，圍繞房地產(chǎn)再生產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)放貸款的借貸活動(dòng)，即各房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)運(yùn)用各種信用手段，把動(dòng)員和籌集起來(lái)的社會(huì)閑散資金的支配權(quán)讓渡給土地和房屋的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)者以及住房購(gòu)買、消費(fèi)者。房地產(chǎn)信貸概述二、房地產(chǎn)信貸的基本特征房地產(chǎn)信貸概述二、房地產(chǎn)信貸的基本特征(一)貸款投向受到嚴(yán)格控制

為了防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，各商業(yè)銀行通常會(huì)嚴(yán)格審查房地產(chǎn)信貸的發(fā)放條件，適時(shí)調(diào)整和優(yōu)化房地產(chǎn)信貸投向。在政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施調(diào)控的背景之下，房地產(chǎn)信貸的這一特征被進(jìn)一步強(qiáng)化。房地產(chǎn)信貸概述二、房地產(chǎn)信貸的基本特征房地產(chǎn)信貸概述二、房地產(chǎn)信貸的基本特征(二)貸款期限較長(zhǎng)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款期限可能達(dá)到l～3年，甚至到5年；個(gè)人住房貸款的合同貸款期限可達(dá)20—30年，具有較高的信用風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)實(shí)中，解決信用風(fēng)險(xiǎn)的手段是用房地產(chǎn)本身作抵押，而解決流動(dòng)性問(wèn)題的手段是發(fā)行抵押轉(zhuǎn)手債券。當(dāng)市場(chǎng)中誕生了抵押轉(zhuǎn)手債券后，投資者投資的工具增加了；而對(duì)于房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，其融資渠道增加了，競(jìng)爭(zhēng)力得到加強(qiáng)。房地產(chǎn)信貸概述二、房地產(chǎn)信貸的基本特征房地產(chǎn)信貸概述一、房地產(chǎn)信貸的基本特征(三)貸款規(guī)模與資產(chǎn)占比有限制

雖然房地產(chǎn)貸款屬于各商業(yè)銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但各商業(yè)銀行還是對(duì)這種資產(chǎn)的規(guī)模與比例進(jìn)行了嚴(yán)格的控制。通常，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款一般控制在商業(yè)銀行全部信貸資產(chǎn)的l0％左右；個(gè)人住房貸款占比一般在l0％～15％，或更高一點(diǎn)。某些國(guó)家和地區(qū)的著名商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款甚至高達(dá)其信貸資產(chǎn)的40％以上。房地產(chǎn)信貸概述一、房地產(chǎn)信貸的基本特征房地產(chǎn)信貸概述三、房地產(chǎn)信貸應(yīng)滿足的條件（一）房地產(chǎn)信貸設(shè)立條件的原因房地產(chǎn)信貸條件的確定，就必然要考慮到多方面的要求和利益?？量痰男刨J條件雖然對(duì)銀行有利，但卻限制了信貸業(yè)務(wù)的擴(kuò)大；寬松的信貸條件雖然對(duì)借方有利，也符合政府的要求，但要以按期償還本息為限。這樣，一定的信貸條件就成為房地產(chǎn)信貸活動(dòng)展開(kāi)的前提條件。房地產(chǎn)信貸概述三、房地產(chǎn)信貸應(yīng)滿足的條件房地產(chǎn)信貸概述三、房地產(chǎn)信貸應(yīng)滿足的條件（二）房地產(chǎn)信貸應(yīng)滿足的基本

房地產(chǎn)信貸必須以抵押或擔(dān)保作為設(shè)立的基本條件。

之所以有這種規(guī)定，是因?yàn)閷①J款的償還風(fēng)險(xiǎn)降低到最小限度是房地產(chǎn)信貸機(jī)構(gòu)的首要任務(wù)，這就決定了，信貸條件的出發(fā)點(diǎn)和歸宿點(diǎn)是：貸方能否如期回收本息，借方能否按期償還所貸款項(xiàng)的本金和利息。房地產(chǎn)信貸概述三、房地產(chǎn)信貸應(yīng)滿足的條件（三）房地產(chǎn)信貸應(yīng)滿足的其他條件1.借款單位應(yīng)滿足的條件（1）借款單位必須是依法批準(zhǔn)的法人單位（2）借款單位必須實(shí)行自主的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和獨(dú)立的核算（3）借款單位必須擁有一定的自有資金目前具體要求有以下兩個(gè)方面限定：一是企業(yè)自有流動(dòng)資金要達(dá)到生產(chǎn)流動(dòng)資金總量的30％；二是預(yù)收購(gòu)房款時(shí)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程量不低于總工程量的1／3。（4）借款單位要在銀行開(kāi)立賬戶，將所有業(yè)務(wù)收入存入銀行，并由銀行辦理結(jié)算業(yè)務(wù)。（5）必須具有年度開(kāi)發(fā)計(jì)劃和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)文件，這些計(jì)劃和設(shè)計(jì)文件是經(jīng)過(guò)企業(yè)批準(zhǔn)部門的認(rèn)可和確定的。（6）必須有健全的管理機(jī)構(gòu)和財(cái)務(wù)管理制度，并定期向貸款銀行提供經(jīng)費(fèi)計(jì)劃和財(cái)務(wù)收支計(jì)劃以及會(huì)計(jì)、統(tǒng)計(jì)報(bào)表等有關(guān)資料。房地產(chǎn)信貸概述（三）房地產(chǎn)信貸應(yīng)滿足的其他條件房地產(chǎn)信貸概述

2．個(gè)人借款應(yīng)滿足的條件

商業(yè)銀行對(duì)居民個(gè)人購(gòu)房的首付款額度、貸款期限以及利息支付等方面作了相應(yīng)規(guī)定。(1)首付款額度。首付款額度是指購(gòu)房者支付占住房總價(jià)一定比例的先期購(gòu)房款額度。世界各國(guó)通行的做法都是如此，即不給予購(gòu)房者100％的貸款，而要求購(gòu)房者自己先墊付房?jī)r(jià)款總額一定比例的現(xiàn)金，這種首付款額度制度具有降低貸款風(fēng)險(xiǎn)的作用。房地產(chǎn)信貸概述2．個(gè)人借款應(yīng)滿足的條件房地產(chǎn)信貸概述2．個(gè)人借款應(yīng)滿足的條件(2)貸款期限。貸款期限是指借方從貸方取得房地產(chǎn)貸款到償還時(shí)的期限。由于房地產(chǎn)價(jià)格高，因此貸款期限也較長(zhǎng)，國(guó)外有的長(zhǎng)達(dá)20～30年，最長(zhǎng)的可達(dá)40年，貸款期限的長(zhǎng)短因借款人的信用程度和不同金融機(jī)構(gòu)的資金實(shí)力而異。

(3)利息支付。借款人按期支付利息是建立個(gè)人住房貸款的重要條件。借貸利息和貸款期限是房地產(chǎn)信貸兩個(gè)相互依存的借貸條件。期限越長(zhǎng)，借貸利息越高。房地產(chǎn)信貸概述2．個(gè)人借款應(yīng)滿足的條件房地產(chǎn)信貸概述第一節(jié)商品房開(kāi)發(fā)貸款一、貸款種類

1、住房開(kāi)發(fā)貸款

2、商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款

3、其他商品房開(kāi)發(fā)貸款

4、經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)貸款第一節(jié)商品房開(kāi)發(fā)貸款一、貸款種類二、貸款對(duì)象商品房貸款的對(duì)象是經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企事業(yè)法人、其它經(jīng)濟(jì)組織。其中經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)貸款的對(duì)象有一些特殊性。第一節(jié)商品房開(kāi)發(fā)貸款二、貸款對(duì)象第一節(jié)商品房開(kāi)發(fā)貸款三、貸款條件（一）商品房貸款企業(yè)應(yīng)該具有的條件（二）經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)貸款的特殊規(guī)定四、貸款申請(qǐng)（一）單位材料（二）項(xiàng)目材料第一節(jié)商品房開(kāi)發(fā)貸款三、貸款條件第一節(jié)商品房開(kāi)發(fā)貸款五、貸款調(diào)查

1、借款人的基本情況

2、項(xiàng)目基本情況

3、借款人的財(cái)務(wù)狀況

4、市場(chǎng)及項(xiàng)目效益情況

5、貸款情況

6、調(diào)查抵押物、質(zhì)物、保證人情況第一節(jié)商品房開(kāi)發(fā)貸款五、貸款調(diào)查第一節(jié)商品房開(kāi)發(fā)貸款六、貸款審查批報(bào)七、貸款發(fā)放八、貸后檢查（一）日常檢查（二）重點(diǎn)檢查（三）貸款的歸檔及整理（四）不良貸款的管理第一節(jié)商品房開(kāi)發(fā)貸款六、貸款審查批報(bào)第一節(jié)商品房開(kāi)發(fā)貸款第二節(jié)建筑業(yè)短期貸款一、貸款對(duì)象和條件建筑業(yè)短期貸款的對(duì)象是經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記從事建筑安裝的的企事業(yè)法人、其他經(jīng)濟(jì)組織。第二節(jié)建筑業(yè)短期貸款一、貸款對(duì)象和條件二、貸款申請(qǐng)（一）提交《貸款申請(qǐng)書(shū)》（二）申請(qǐng)建筑業(yè)短期貸款應(yīng)提供的材料（三）受理貸款申請(qǐng)第二節(jié)建筑業(yè)短期貸款二、貸款申請(qǐng)第二節(jié)建筑業(yè)短期貸款三、貸款調(diào)查和審批（一）深入企業(yè)進(jìn)行實(shí)地調(diào)查（二）信貸員到企業(yè)基本存款開(kāi)戶行，調(diào)查了解企業(yè)還本付息等情況，評(píng)估論證其信用情況（三）信貸員按照建筑業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)的測(cè)算方法測(cè)定該貸款風(fēng)險(xiǎn)度四、貸款的發(fā)放和貸后管理第二節(jié)建筑業(yè)短期貸款三、貸款調(diào)查和審批第二節(jié)建筑業(yè)短期貸款第三節(jié)政策性房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)一、概念房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)按業(yè)務(wù)性質(zhì)分兩類：一是自營(yíng)性房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，二是政策性房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)。政策性房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)是指受當(dāng)?shù)厝嗣裾蛙婈?duì)、煤炭、鐵道、石油等系統(tǒng)委托，由指定銀行以政策性住房資金為來(lái)源而經(jīng)營(yíng)的住房信貸業(yè)務(wù)。第三節(jié)政策性房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)一、概念二、住房基金（一）住房基金的來(lái)源

1、城市住房基金

2、行政、事業(yè)、企業(yè)單位住房基金。

3、行政、事業(yè)、企業(yè)單位收取的租賃保證金

4、個(gè)人住房基金

5、地方政府發(fā)行住房建設(shè)債券籌集的資金

6、國(guó)際金融組織為地方政府提供的住房貸款基金第三節(jié)政策性房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)二、住房基金第三節(jié)政策性房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)（二）住房基金的管理住房基金實(shí)行專戶存儲(chǔ)，在財(cái)務(wù)管理制度上，住房基金實(shí)行“單獨(dú)核算、集中管理”的原則。（三）住房基金的運(yùn)用原則第三節(jié)政策性房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)（二）住房基金的管理第三節(jié)政策性房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)三、政策性住房貸款（一）貸款種類1、對(duì)實(shí)行經(jīng)濟(jì)房改單位的職工購(gòu)買、建造、大修理自住住房發(fā)放抵押貸款2、發(fā)放城市經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)放貸款3、對(duì)實(shí)行房改的單位購(gòu)買、建設(shè)職工住房發(fā)放抵押貸款4、經(jīng)委托人同意可購(gòu)買國(guó)家債券

第三節(jié)政策性房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)三、政策性住房貸款第三節(jié)政策性房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)（二）住房公積金貸款住房公積金貸款的對(duì)象和條件是按時(shí)足額繳存公積金的職工，在購(gòu)買、建造、大修自由住房時(shí)，可以申請(qǐng)住房公積金貸款。一個(gè)家庭只能享受一次住房公積金貸款。第三節(jié)政策性房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)（二）住房公積金貸款第三節(jié)政策性房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)（三）個(gè)人住房組合貸款個(gè)人住房組合貸款是指借款人因購(gòu)買、建造、大修自由住房申請(qǐng)住房公積金貸款后，還不足制服放款時(shí)，可以向受托銀行再申請(qǐng)商業(yè)性的個(gè)人住房貸款第三節(jié)政策性房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)（三）個(gè)人住房組合貸款第三節(jié)政策性房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)

開(kāi)發(fā)商

銀行

購(gòu)房者、貸款人①合作協(xié)議②購(gòu)房合同③貸款協(xié)議④房款⑤交房⑥還款第四節(jié)個(gè)人住房貸款開(kāi)發(fā)商銀行購(gòu)房者、貸款人①合作協(xié)議②2、個(gè)人住房抵押貸款的種類

組合貸款商業(yè)貸款公積金貸款第四節(jié)個(gè)人住房貸款2、個(gè)人住房抵押貸款的種類

組合貸款商業(yè)貸款公積金貸款第四節(jié)第四節(jié)個(gè)人住房貸款一、按揭貸款是抵押貸款的一種，是指借款人在向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)，自己先交樓價(jià)款的一部分(作為首付)，其余部分由銀行貸款墊付，在銀行貸款墊付期間，房產(chǎn)的權(quán)益屬于銀行所有，當(dāng)借款人還清全部貸款本息時(shí)，該房產(chǎn)的權(quán)益才移至借款人。在我國(guó)，稱為個(gè)人住房抵押貸款。（一）對(duì)象與條件按揭貸款的對(duì)象是具有完全民事行為的自然人（二）額度、期限和利率第四節(jié)個(gè)人住房貸款一、按揭貸款（三）還款方式1、期限在一年以下的，實(shí)行到期一次還本付息2、期限在一年以上的，可采用等額還本付息法、等額本金（利隨本清）還款法等還款方式，按季（月）歸還貸款本息。第四節(jié)個(gè)人住房貸款

（三）還款方式第四節(jié)個(gè)人住房貸款第四節(jié)個(gè)人住房貸款借款申請(qǐng)獲得批推后，貸款人應(yīng)通知借款人在指定的時(shí)間到貸款銀行辦理有關(guān)個(gè)人住房貸款用款手續(xù)，并在貸款銀行開(kāi)立存款賬戶。還款方式和還本付息計(jì)劃應(yīng)在借款合同中規(guī)定。貸款期限在1年以內(nèi)(含1年)的，到期一次償清貸款本息。貸款期限在1年以上的，借款人應(yīng)按月并自使用貸款后第二個(gè)月開(kāi)始償付貸款本息。償還貸款本息的方式可選擇等額本息月均還款法、等額本金還款法等第四節(jié)個(gè)人住房貸款借款申請(qǐng)獲得批推后，貸款人應(yīng)通知借款人在

（四）貸款操作

1、按揭貸款的申請(qǐng)、調(diào)查與確認(rèn)

2、按揭貸款的審查和審批

3、貸款發(fā)放、管理和收回二、裝修貸款（一）貸款條件（二）貸款額度、期限和利率（三）貸款程序（四）貸款方式、償還方式和貸后管理第四節(jié)個(gè)人住房貸款（四）貸款操作第四節(jié)個(gè)人住房貸款第五節(jié)相關(guān)中介業(yè)務(wù)一、房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)是只房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員、根據(jù)估價(jià)的目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)的估價(jià)方法，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素的分析，對(duì)房地產(chǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格作出推測(cè)與判斷。第五節(jié)相關(guān)中介業(yè)務(wù)一、房地產(chǎn)估價(jià)二、房地產(chǎn)估價(jià)的原則

1、合法原則

2、最佳使用原則

3、供求關(guān)系原則

4、替代原則

5、公平原則

6、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則第五節(jié)相關(guān)中介業(yè)務(wù)二、房地產(chǎn)估價(jià)的原則第五節(jié)相關(guān)中介業(yè)務(wù)三、估價(jià)的基本程序

1、申請(qǐng)和受理、

2、確定房地產(chǎn)估價(jià)的基本要素

3、擬訂評(píng)估處理計(jì)劃

4、收集和整理資料

5、現(xiàn)場(chǎng)勘察

6、選擇估價(jià)方法計(jì)算及確定估價(jià)額

7、撰寫估價(jià)報(bào)告書(shū)

8、收取估價(jià)服務(wù)費(fèi)第五節(jié)相關(guān)中介業(yè)務(wù)三、估價(jià)的基本程序第五節(jié)相關(guān)中介業(yè)務(wù)四、常用的估價(jià)方法

1、市場(chǎng)比較法

2、成本法

3、收益還原法

4、剩余法

5、路線價(jià)法

6、長(zhǎng)期趨勢(shì)評(píng)估法

7、抵押利息補(bǔ)償法第五節(jié)相關(guān)中介業(yè)務(wù)四、常用的估價(jià)方法第五節(jié)相關(guān)中介業(yè)務(wù)二、房地產(chǎn)造價(jià)審查（一）什么是房地產(chǎn)造價(jià)審查工程造價(jià)是指建設(shè)工程從項(xiàng)目規(guī)劃至工程施工完畢辦理驗(yàn)收及交付使用所用的投資綜合，在實(shí)際工作中，工程造價(jià)的控制主要是通過(guò)控制設(shè)計(jì)概算、施工預(yù)算和竣工決算來(lái)控制造價(jià)。對(duì)這“三算”的審查過(guò)程就是建設(shè)工程造價(jià)的審查第五節(jié)相關(guān)中介業(yè)務(wù)二、房地產(chǎn)造價(jià)審查第五節(jié)相關(guān)中介業(yè)務(wù)（二）開(kāi)展工程造價(jià)審查的意義1、審查設(shè)計(jì)概算可以促進(jìn)設(shè)計(jì)的先進(jìn)性和經(jīng)濟(jì)合理性2、審查施工預(yù)算有利于施工企業(yè)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算，3、審查竣工決算可以最終決定工程造價(jià)，有利于施工單位與建設(shè)單位的權(quán)益第五節(jié)相關(guān)中介業(yè)務(wù)（二）開(kāi)展工程造價(jià)審查的意義第五節(jié)相關(guān)中介業(yè)務(wù)

（三）工程造價(jià)費(fèi)用的構(gòu)成工程造價(jià)費(fèi)用由直接費(fèi)、間接費(fèi)、計(jì)劃利潤(rùn)和稅金構(gòu)成。第五節(jié)相關(guān)中介業(yè)務(wù)（三）工程造價(jià)費(fèi)用的構(gòu)成第五節(jié)相關(guān)中介業(yè)務(wù)一、2003年以來(lái)房地產(chǎn)信貸狀況第三節(jié)房地產(chǎn)狀況及其積極效應(yīng)一、2003年以來(lái)房地產(chǎn)信貸狀況第三節(jié)房地產(chǎn)狀況及其積極效一、2003年以來(lái)房地產(chǎn)信貸狀況房地產(chǎn)狀況及其積極效應(yīng)一、2003年以來(lái)房地產(chǎn)信貸狀況房地產(chǎn)狀況及其積極效應(yīng)房地產(chǎn)狀況及其積極效應(yīng)房地產(chǎn)狀況及其積極效應(yīng)二、房地產(chǎn)信貸的積極效應(yīng)

（一）房地產(chǎn)信貸的推行，徹底改變了住房面貌

（二）房地產(chǎn)信貸的推行，有利于解決居民住房問(wèn)題

（三）房地產(chǎn)信貸的推行，促進(jìn)了住房資金的合理運(yùn)行

（四）房地產(chǎn)信貸的推行，促進(jìn)了居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的改善房地產(chǎn)狀況及其積極效應(yīng)二、房地產(chǎn)信貸的積極效應(yīng)房地產(chǎn)狀況及其積極效應(yīng)三、目前房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的總體評(píng)價(jià)（一）房產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)不斷增加第一，中國(guó)人民銀行規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須具備“四證”，才可發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款，房地產(chǎn)企業(yè)提供虛假“四證”第二，高估房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值第三，大量占用施工單位墊資和期房按揭的預(yù)售樓款第四，通過(guò)假按揭騙取銀行貸款第五，商品房大量空置房地產(chǎn)狀況及其積極效應(yīng)三、目前房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的總體評(píng)價(jià)房地產(chǎn)狀況及其積極效應(yīng)三、目前房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的總體評(píng)價(jià)（二）個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)逐步顯現(xiàn)（三）銀行資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)錯(cuò)位，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn)（四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資渠道單一（五）貸款銀行缺乏完善的風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)房地產(chǎn)狀況及其積極效應(yīng)三、目前房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的總體評(píng)價(jià)房地產(chǎn)狀況及其積極效應(yīng)四、規(guī)范和促進(jìn)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展（一）銀行應(yīng)理性地開(kāi)展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)第一，銀行要提高認(rèn)識(shí)，高度重視房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)及其危害性，增強(qiáng)防范意識(shí)。第二，按照有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格審批手續(xù)，杜絕不符合規(guī)定的開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者攫取貸款。第三，加強(qiáng)貸款管理，對(duì)發(fā)放的貸款實(shí)行全過(guò)程動(dòng)態(tài)監(jiān)控。第四，運(yùn)用利率杠桿，調(diào)整樓房開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)。第五，銀行要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的措施，形成有效的化解金融風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制。房地產(chǎn)狀況及其積極效應(yīng)四、規(guī)范和促進(jìn)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展房地產(chǎn)狀況及其積極效應(yīng)四、規(guī)范和促進(jìn)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展（二）大力拓寬房地產(chǎn)融資渠道1.大力推動(dòng)房地產(chǎn)證券化，向社會(huì)大眾籌集開(kāi)發(fā)資金。2.建立房地產(chǎn)投資基金組織，吸收長(zhǎng)期資金投資于住宅產(chǎn)業(yè)。3.將保險(xiǎn)資金引入住宅融資市場(chǎng)。4.引導(dǎo)國(guó)外資金進(jìn)入房地產(chǎn)融資市場(chǎng)，加大力度引進(jìn)外資來(lái)提高國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的投資。5.鼓勵(lì)發(fā)行公司債券，吸引社會(huì)剩余資金投資房地產(chǎn)業(yè)。6.積極發(fā)展住房公積金貸款。房地產(chǎn)狀況及其積極效應(yīng)四、規(guī)范和促進(jìn)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展房地產(chǎn)狀況及其積極效應(yīng)四、規(guī)范和促進(jìn)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展（三）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的監(jiān)管（四）建立健全房地產(chǎn)信貸的法律法規(guī)體系，并加大處罰力度（五）發(fā)揮政府調(diào)控作用，促使房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展（六）加強(qiáng)社會(huì)道德和信用制度建設(shè)房地產(chǎn)狀況及其積極效應(yīng)四、規(guī)范和促進(jìn)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展房地產(chǎn)狀況及其積極效應(yīng)1.對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)而言，生產(chǎn)要素的供給與一般產(chǎn)品的供給曲線一樣，也是一條向右上方傾斜的曲線2.但是由于不同生產(chǎn)要素各具特點(diǎn)，所以并非所有要素的供給曲線都是正斜率曲線。3.如果有人以推銷員、修理工等身份要求開(kāi)門，可以說(shuō)明家中不需要這些服務(wù)，請(qǐng)其離開(kāi)；如果有人以家長(zhǎng)同事、朋友或者遠(yuǎn)方親戚的身份要求開(kāi)門，也不能輕信，可以請(qǐng)其待家長(zhǎng)回家后再來(lái)。4.要經(jīng)常收聽(tīng)收看天氣預(yù)報(bào)，密切注視天氣變化，了解掌握災(zāi)情預(yù)測(cè)預(yù)報(bào)，做好防洪自護(hù)。要認(rèn)真學(xué)習(xí)有關(guān)汛期防災(zāi)抗災(zāi)的知識(shí)，提高自我保護(hù)能力5.避免將一般細(xì)節(jié)性的討論過(guò)程發(fā)送給領(lǐng)導(dǎo)。領(lǐng)導(dǎo)更關(guān)注結(jié)果，而不是反反復(fù)復(fù)地溝通過(guò)程，可以將階段性成果發(fā)送給領(lǐng)導(dǎo)。如果是重要事件，領(lǐng)導(dǎo)需要直接參與或了解過(guò)程，則必須發(fā)送或抄送。6.態(tài)度是最根本的問(wèn)題，態(tài)度在某些時(shí)候起著決定性的作用，態(tài)度是行動(dòng)的前提，態(tài)度受價(jià)值觀的指導(dǎo)，態(tài)度是為人處世的基本原則。凡事態(tài)度積極，就已經(jīng)成功了一半！7.客戶才是企業(yè)真正的老板，如果企業(yè)喪失了客戶，就失去了生存的基礎(chǔ)，所以給客戶提供卓越而周到的服務(wù)是企業(yè)發(fā)展的重要策略，企業(yè)必須重視客戶服務(wù)。8.增加服務(wù)意識(shí)，不僅對(duì)企業(yè)有利，更能提高員工自身的服務(wù)技能，對(duì)個(gè)人的成長(zhǎng)和發(fā)展都有著緊密的聯(lián)系，可以豐富職業(yè)生涯，使自己成為專業(yè)型服務(wù)人才。謝謝觀看！1.對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)而言，生產(chǎn)要素的供給與一般產(chǎn)品的供給曲線一樣第七章房地產(chǎn)信貸第七章房地產(chǎn)信貸房地產(chǎn)信貸概述一、房地產(chǎn)信貸的起源

房地產(chǎn)信貸概述一、房地產(chǎn)信貸的起源房地產(chǎn)信貸概述一、房地產(chǎn)信貸的起源

商品房預(yù)售制度，俗稱賣期房、賣樓花，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款。商品房預(yù)售最早出現(xiàn)于香港，1956年《預(yù)售樓花同意書(shū)》。

中國(guó)住房制度改革初期，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍缺少資金，商品房供應(yīng)量小，國(guó)內(nèi)借鑒香港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，引入了商品房預(yù)售制度，并通過(guò)1994年頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》確立下來(lái)。房地產(chǎn)信貸概述一、房地產(chǎn)信貸的起源房地產(chǎn)信貸概述一、房地產(chǎn)信貸的起源

商品房預(yù)售制度，俗稱賣期房、賣樓花，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款。商品房預(yù)售最早出現(xiàn)于香港，1956年《預(yù)售樓花同意書(shū)》。

中國(guó)住房制度改革初期，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍缺少資金，商品房供應(yīng)量小，國(guó)內(nèi)借鑒香港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，引入了商品房預(yù)售制度，并通過(guò)1994年頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》確立下來(lái)。房地產(chǎn)信貸概述一、房地產(chǎn)信貸的起源房地產(chǎn)信貸概述一、房地產(chǎn)信貸的起源

1994年，建設(shè)部根據(jù)這一立法發(fā)布第40號(hào)令，在全國(guó)開(kāi)始實(shí)施《城市商品房預(yù)售管理辦法》，對(duì)商品房預(yù)售條件做出了明確規(guī)定，并于2001年及2004年進(jìn)行了兩次修訂。2005年8月15日，中國(guó)人民銀行發(fā)布《2004中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》，建議決策部門考慮取消房地產(chǎn)預(yù)售制度。這份報(bào)告在市場(chǎng)上引起了各方的關(guān)注和爭(zhēng)論，對(duì)預(yù)售制度的研究已經(jīng)成為了房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)健康發(fā)展不得不面對(duì)的重大課題。房地產(chǎn)信貸概述一、房地產(chǎn)信貸的起源房地產(chǎn)信貸概述二、房地產(chǎn)信貸的基本特征

房地產(chǎn)信貸主要是指以商業(yè)銀行為主體的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)以房地產(chǎn)為服務(wù)對(duì)象，圍繞房地產(chǎn)再生產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)放貸款的借貸活動(dòng)，即各房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)運(yùn)用各種信用手段，把動(dòng)員和籌集起來(lái)的社會(huì)閑散資金的支配權(quán)讓渡給土地和房屋的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)者以及住房購(gòu)買、消費(fèi)者。房地產(chǎn)信貸概述二、房地產(chǎn)信貸的基本特征房地產(chǎn)信貸概述二、房地產(chǎn)信貸的基本特征(一)貸款投向受到嚴(yán)格控制

為了防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，各商業(yè)銀行通常會(huì)嚴(yán)格審查房地產(chǎn)信貸的發(fā)放條件，適時(shí)調(diào)整和優(yōu)化房地產(chǎn)信貸投向。在政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施調(diào)控的背景之下，房地產(chǎn)信貸的這一特征被進(jìn)一步強(qiáng)化。房地產(chǎn)信貸概述二、房地產(chǎn)信貸的基本特征房地產(chǎn)信貸概述二、房地產(chǎn)信貸的基本特征(二)貸款期限較長(zhǎng)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款期限可能達(dá)到l～3年，甚至到5年；個(gè)人住房貸款的合同貸款期限可達(dá)20—30年，具有較高的信用風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)實(shí)中，解決信用風(fēng)險(xiǎn)的手段是用房地產(chǎn)本身作抵押，而解決流動(dòng)性問(wèn)題的手段是發(fā)行抵押轉(zhuǎn)手債券。當(dāng)市場(chǎng)中誕生了抵押轉(zhuǎn)手債券后，投資者投資的工具增加了；而對(duì)于房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，其融資渠道增加了，競(jìng)爭(zhēng)力得到加強(qiáng)。房地產(chǎn)信貸概述二、房地產(chǎn)信貸的基本特征房地產(chǎn)信貸概述一、房地產(chǎn)信貸的基本特征(三)貸款規(guī)模與資產(chǎn)占比有限制

雖然房地產(chǎn)貸款屬于各商業(yè)銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但各商業(yè)銀行還是對(duì)這種資產(chǎn)的規(guī)模與比例進(jìn)行了嚴(yán)格的控制。通常，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款一般控制在商業(yè)銀行全部信貸資產(chǎn)的l0％左右；個(gè)人住房貸款占比一般在l0％～15％，或更高一點(diǎn)。某些國(guó)家和地區(qū)的著名商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款甚至高達(dá)其信貸資產(chǎn)的40％以上。房地產(chǎn)信貸概述一、房地產(chǎn)信貸的基本特征房地產(chǎn)信貸概述三、房地產(chǎn)信貸應(yīng)滿足的條件（一）房地產(chǎn)信貸設(shè)立條件的原因房地產(chǎn)信貸條件的確定，就必然要考慮到多方面的要求和利益?？量痰男刨J條件雖然對(duì)銀行有利，但卻限制了信貸業(yè)務(wù)的擴(kuò)大；寬松的信貸條件雖然對(duì)借方有利，也符合政府的要求，但要以按期償還本息為限。這樣，一定的信貸條件就成為房地產(chǎn)信貸活動(dòng)展開(kāi)的前提條件。房地產(chǎn)信貸概述三、房地產(chǎn)信貸應(yīng)滿足的條件房地產(chǎn)信貸概述三、房地產(chǎn)信貸應(yīng)滿足的條件（二）房地產(chǎn)信貸應(yīng)滿足的基本

房地產(chǎn)信貸必須以抵押或擔(dān)保作為設(shè)立的基本條件。

之所以有這種規(guī)定，是因?yàn)閷①J款的償還風(fēng)險(xiǎn)降低到最小限度是房地產(chǎn)信貸機(jī)構(gòu)的首要任務(wù)，這就決定了，信貸條件的出發(fā)點(diǎn)和歸宿點(diǎn)是：貸方能否如期回收本息，借方能否按期償還所貸款項(xiàng)的本金和利息。房地產(chǎn)信貸概述三、房地產(chǎn)信貸應(yīng)滿足的條件（三）房地產(chǎn)信貸應(yīng)滿足的其他條件1.借款單位應(yīng)滿足的條件（1）借款單位必須是依法批準(zhǔn)的法人單位（2）借款單位必須實(shí)行自主的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和獨(dú)立的核算（3）借款單位必須擁有一定的自有資金目前具體要求有以下兩個(gè)方面限定：一是企業(yè)自有流動(dòng)資金要達(dá)到生產(chǎn)流動(dòng)資金總量的30％；二是預(yù)收購(gòu)房款時(shí)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程量不低于總工程量的1／3。（4）借款單位要在銀行開(kāi)立賬戶，將所有業(yè)務(wù)收入存入銀行，并由銀行辦理結(jié)算業(yè)務(wù)。（5）必須具有年度開(kāi)發(fā)計(jì)劃和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)文件，這些計(jì)劃和設(shè)計(jì)文件是經(jīng)過(guò)企業(yè)批準(zhǔn)部門的認(rèn)可和確定的。（6）必須有健全的管理機(jī)構(gòu)和財(cái)務(wù)管理制度，并定期向貸款銀行提供經(jīng)費(fèi)計(jì)劃和財(cái)務(wù)收支計(jì)劃以及會(huì)計(jì)、統(tǒng)計(jì)報(bào)表等有關(guān)資料。房地產(chǎn)信貸概述（三）房地產(chǎn)信貸應(yīng)滿足的其他條件房地產(chǎn)信貸概述

2．個(gè)人借款應(yīng)滿足的條件

商業(yè)銀行對(duì)居民個(gè)人購(gòu)房的首付款額度、貸款期限以及利息支付等方面作了相應(yīng)規(guī)定。(1)首付款額度。首付款額度是指購(gòu)房者支付占住房總價(jià)一定比例的先期購(gòu)房款額度。世界各國(guó)通行的做法都是如此，即不給予購(gòu)房者100％的貸款，而要求購(gòu)房者自己先墊付房?jī)r(jià)款總額一定比例的現(xiàn)金，這種首付款額度制度具有降低貸款風(fēng)險(xiǎn)的作用。房地產(chǎn)信貸概述2．個(gè)人借款應(yīng)滿足的條件房地產(chǎn)信貸概述2．個(gè)人借款應(yīng)滿足的條件(2)貸款期限。貸款期限是指借方從貸方取得房地產(chǎn)貸款到償還時(shí)的期限。由于房地產(chǎn)價(jià)格高，因此貸款期限也較長(zhǎng)，國(guó)外有的長(zhǎng)達(dá)20～30年，最長(zhǎng)的可達(dá)40年，貸款期限的長(zhǎng)短因借款人的信用程度和不同金融機(jī)構(gòu)的資金實(shí)力而異。

(3)利息支付。借款人按期支付利息是建立個(gè)人住房貸款的重要條件。借貸利息和貸款期限是房地產(chǎn)信貸兩個(gè)相互依存的借貸條件。期限越長(zhǎng)，借貸利息越高。房地產(chǎn)信貸概述2．個(gè)人借款應(yīng)滿足的條件房地產(chǎn)信貸概述第一節(jié)商品房開(kāi)發(fā)貸款一、貸款種類

1、住房開(kāi)發(fā)貸款

2、商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款

3、其他商品房開(kāi)發(fā)貸款

4、經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)貸款第一節(jié)商品房開(kāi)發(fā)貸款一、貸款種類二、貸款對(duì)象商品房貸款的對(duì)象是經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企事業(yè)法人、其它經(jīng)濟(jì)組織。其中經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)貸款的對(duì)象有一些特殊性。第一節(jié)商品房開(kāi)發(fā)貸款二、貸款對(duì)象第一節(jié)商品房開(kāi)發(fā)貸款三、貸款條件（一）商品房貸款企業(yè)應(yīng)該具有的條件（二）經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)貸款的特殊規(guī)定四、貸款申請(qǐng)（一）單位材料（二）項(xiàng)目材料第一節(jié)商品房開(kāi)發(fā)貸款三、貸款條件第一節(jié)商品房開(kāi)發(fā)貸款五、貸款調(diào)查

1、借款人的基本情況

2、項(xiàng)目基本情況

3、借款人的財(cái)務(wù)狀況

4、市場(chǎng)及項(xiàng)目效益情況

5、貸款情況

6、調(diào)查抵押物、質(zhì)物、保證人情況第一節(jié)商品房開(kāi)發(fā)貸款五、貸款調(diào)查第一節(jié)商品房開(kāi)發(fā)貸款六、貸款審查批報(bào)七、貸款發(fā)放八、貸后檢查（一）日常檢查（二）重點(diǎn)檢查（三）貸款的歸檔及整理（四）不良貸款的管理第一節(jié)商品房開(kāi)發(fā)貸款六、貸款審查批報(bào)第一節(jié)商品房開(kāi)發(fā)貸款第二節(jié)建筑業(yè)短期貸款一、貸款對(duì)象和條件建筑業(yè)短期貸款的對(duì)象是經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記從事建筑安裝的的企事業(yè)法人、其他經(jīng)濟(jì)組織。第二節(jié)建筑業(yè)短期貸款一、貸款對(duì)象和條件二、貸款申請(qǐng)（一）提交《貸款申請(qǐng)書(shū)》（二）申請(qǐng)建筑業(yè)短期貸款應(yīng)提供的材料（三）受理貸款申請(qǐng)第二節(jié)建筑業(yè)短期貸款二、貸款申請(qǐng)第二節(jié)建筑業(yè)短期貸款三、貸款調(diào)查和審批（一）深入企業(yè)進(jìn)行實(shí)地調(diào)查（二）信貸員到企業(yè)基本存款開(kāi)戶行，調(diào)查了解企業(yè)還本付息等情況，評(píng)估論證其信用情況（三）信貸員按照建筑業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)的測(cè)算方法測(cè)定該貸款風(fēng)險(xiǎn)度四、貸款的發(fā)放和貸后管理第二節(jié)建筑業(yè)短期貸款三、貸款調(diào)查和審批第二節(jié)建筑業(yè)短期貸款第三節(jié)政策性房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)一、概念房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)按業(yè)務(wù)性質(zhì)分兩類：一是自營(yíng)性房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，二是政策性房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)。政策性房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)是指受當(dāng)?shù)厝嗣裾蛙婈?duì)、煤炭、鐵道、石油等系統(tǒng)委托，由指定銀行以政策性住房資金為來(lái)源而經(jīng)營(yíng)的住房信貸業(yè)務(wù)。第三節(jié)政策性房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)一、概念二、住房基金（一）住房基金的來(lái)源

1、城市住房基金

2、行政、事業(yè)、企業(yè)單位住房基金。

3、行政、事業(yè)、企業(yè)單位收取的租賃保證金

4、個(gè)人住房基金

5、地方政府發(fā)行住房建設(shè)債券籌集的資金

6、國(guó)際金融組織為地方政府提供的住房貸款基金第三節(jié)政策性房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)二、住房基金第三節(jié)政策性房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)（二）住房基金的管理住房基金實(shí)行專戶存儲(chǔ)，在財(cái)務(wù)管理制度上，住房基金實(shí)行“單獨(dú)核算、集中管理”的原則。（三）住房基金的運(yùn)用原則第三節(jié)政策性房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)（二）住房基金的管理第三節(jié)政策性房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)三、政策性住房貸款（一）貸款種類1、對(duì)實(shí)行經(jīng)濟(jì)房改單位的職工購(gòu)買、建造、大修理自住住房發(fā)放抵押貸款2、發(fā)放城市經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)放貸款3、對(duì)實(shí)行房改的單位購(gòu)買、建設(shè)職工住房發(fā)放抵押貸款4、經(jīng)委托人同意可購(gòu)買國(guó)家債券

第三節(jié)政策性房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)三、政策性住房貸款第三節(jié)政策性房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)（二）住房公積金貸款住房公積金貸款的對(duì)象和條件是按時(shí)足額繳存公積金的職工，在購(gòu)買、建造、大修自由住房時(shí)，可以申請(qǐng)住房公積金貸款。一個(gè)家庭只能享受一次住房公積金貸款。第三節(jié)政策性房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)（二）住房公積金貸款第三節(jié)政策性房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)（三）個(gè)人住房組合貸款個(gè)人住房組合貸款是指借款人因購(gòu)買、建造、大修自由住房申請(qǐng)住房公積金貸款后，還不足制服放款時(shí)，可以向受托銀行再申請(qǐng)商業(yè)性的個(gè)人住房貸款第三節(jié)政策性房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)（三）個(gè)人住房組合貸款第三節(jié)政策性房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)

開(kāi)發(fā)商

銀行

購(gòu)房者、貸款人①合作協(xié)議②購(gòu)房合同③貸款協(xié)議④房款⑤交房⑥還款第四節(jié)個(gè)人住房貸款開(kāi)發(fā)商銀行購(gòu)房者、貸款人①合作協(xié)議②2、個(gè)人住房抵押貸款的種類

組合貸款商業(yè)貸款公積金貸款第四節(jié)個(gè)人住房貸款2、個(gè)人住房抵押貸款的種類

組合貸款商業(yè)貸款公積金貸款第四節(jié)第四節(jié)個(gè)人住房貸款一、按揭貸款是抵押貸款的一種，是指借款人在向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)，自己先交樓價(jià)款的一部分(作為首付)，其余部分由銀行貸款墊付，在銀行貸款墊付期間，房產(chǎn)的權(quán)益屬于銀行所有，當(dāng)借款人還清全部貸款本息時(shí)，該房產(chǎn)的權(quán)益才移至借款人。在我國(guó)，稱為個(gè)人住房抵押貸款。（一）對(duì)象與條件按揭貸款的對(duì)象是具有完全民事行為的自然人（二）額度、期限和利率第四節(jié)個(gè)人住房貸款一、按揭貸款（三）還款方式1、期限在一年以下的，實(shí)行到期一次還本付息2、期限在一年以上的，可采用等額還本付息法、等額本金（利隨本清）還款法等還款方式，按季（月）歸還貸款本息。第四節(jié)個(gè)人住房貸款

（三）還款方式第四節(jié)個(gè)人住房貸款第四節(jié)個(gè)人住房貸款借款申請(qǐng)獲得批推后，貸款人應(yīng)通知借款人在指定的時(shí)間到貸款銀行辦理有關(guān)個(gè)人住房貸款用款手續(xù)，并在貸款銀行開(kāi)立存款賬戶。還款方式和還本付息計(jì)劃應(yīng)在借款合同中規(guī)定。貸款期限在1年以內(nèi)(含1年)的，到期一次償清貸款本息。貸款期限在1年以上的，借款人應(yīng)按月并自使用貸款后第二個(gè)月開(kāi)始償付貸款本息。償還貸款本息的方式可選擇等額本息月均還款法、等額本金還款法等第四節(jié)個(gè)人住房貸款借款申請(qǐng)獲得批推后，貸款人應(yīng)通知借款人在

（四）貸款操作

1、按揭貸款的申請(qǐng)、調(diào)查與確認(rèn)

2、按揭貸款的審查和審批

3、貸款發(fā)放、管理和收回二、裝修貸款（一）貸款條件（二）貸款額度、期限和利率（三）貸款程序（四）貸款方式、償還方式和貸后管理第四節(jié)個(gè)人住房貸款（四）貸款操作第四節(jié)個(gè)人住房貸款第五節(jié)相關(guān)中介業(yè)務(wù)一、房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)是只房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員、根據(jù)估價(jià)的目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)的估價(jià)方法，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素的分析，對(duì)房地產(chǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格作出推測(cè)與判斷。第五節(jié)相關(guān)中介業(yè)務(wù)一、房地產(chǎn)估價(jià)二、房地產(chǎn)估價(jià)的原則

1、合法原則

2、最佳使用原則

3、供求關(guān)系原則

4、替代原則

5、公平原則

6、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則第五節(jié)相關(guān)中介業(yè)務(wù)二、房地產(chǎn)估價(jià)的原則第五節(jié)相關(guān)中介業(yè)務(wù)三、估價(jià)的基本程序

1、申請(qǐng)和受理、

2、確定房地產(chǎn)估價(jià)的基本要素

3、擬訂評(píng)估處理計(jì)劃

4、收集和整理資料

5、現(xiàn)場(chǎng)勘察

6、選擇估價(jià)方法計(jì)算及確定估價(jià)額

7、撰寫估價(jià)報(bào)告書(shū)

8、收取估價(jià)服務(wù)費(fèi)第五節(jié)相關(guān)中介業(yè)務(wù)三、估價(jià)的基本程序第五節(jié)相關(guān)中介業(yè)務(wù)四、常用的估價(jià)方法

1、市場(chǎng)比較法

2、成本法

3、收益還原法

4、剩余法

5、路線價(jià)法

6、長(zhǎng)期趨勢(shì)評(píng)估法

7、抵押利息補(bǔ)償法第五節(jié)相關(guān)中介業(yè)務(wù)四、常用的估價(jià)方法第五節(jié)相關(guān)中介業(yè)務(wù)二、房地產(chǎn)造價(jià)審查（一）什么是房地產(chǎn)造價(jià)審查工程造價(jià)是指建設(shè)工程從項(xiàng)目規(guī)劃至工程施工完畢辦理驗(yàn)收及交付使用所用的投資綜合，在實(shí)際工作中，工程造價(jià)的控制主要是通過(guò)控制設(shè)計(jì)概算、施工預(yù)算和竣工決算來(lái)控制造價(jià)。對(duì)這“三算”的審查過(guò)程就是建設(shè)工程造價(jià)的審查第五節(jié)相關(guān)中介業(yè)務(wù)二、房地產(chǎn)造價(jià)審查第五節(jié)相關(guān)中介業(yè)務(wù)（二）開(kāi)展工程造價(jià)審查的意義1、審查設(shè)計(jì)概算可以促進(jìn)設(shè)計(jì)的先進(jìn)性和經(jīng)濟(jì)合理性2、審查施工預(yù)算有利于施工企業(yè)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算，3、審查竣工決算可以最終決定工程造價(jià)，有利于施工單位與建設(shè)單位的權(quán)益第五節(jié)相關(guān)中介業(yè)務(wù)（二）開(kāi)展工程造價(jià)審查的意義第五節(jié)相關(guān)中介業(yè)務(wù)

（三）工程造價(jià)費(fèi)用的構(gòu)成工程造價(jià)費(fèi)用由直接費(fèi)、間接費(fèi)、計(jì)劃利潤(rùn)和稅金構(gòu)成。第五節(jié)相關(guān)中介業(yè)務(wù)（三）工程造價(jià)費(fèi)用的構(gòu)成第五節(jié)相關(guān)中介業(yè)務(wù)一、2003年以來(lái)房地產(chǎn)信貸狀況第三節(jié)房地產(chǎn)狀況及其積極效應(yīng)一、2003年以來(lái)房地產(chǎn)信貸狀況第三節(jié)房地產(chǎn)狀況及其積極效一、2003年以來(lái)房地產(chǎn)信貸狀況房地產(chǎn)狀況及其積極效應(yīng)一、2003年以來(lái)房地產(chǎn)信貸狀況房地產(chǎn)狀況及其積極效應(yīng)房地產(chǎn)狀況及其積極效應(yīng)房地產(chǎn)狀況及其積極效應(yīng)二、房地產(chǎn)信貸的積極效應(yīng)