商業(yè)地產(chǎn)招商談判與主力店物業(yè)需求

12商業(yè)地產(chǎn)招商談判與主力店物業(yè)需求江陰澄星八佰伴許建超3CONTENTSPart01商業(yè)地產(chǎn)招商的概念Part02商業(yè)地產(chǎn)招商的特點(diǎn)Part03商業(yè)地產(chǎn)招商的10個(gè)基本原則Part04招商談判的相關(guān)知識Part05

購物中心招商基本認(rèn)知

Part06主力店物業(yè)需求PARTONE4

商業(yè)地產(chǎn)招商的概念華地國際5

商業(yè)物業(yè)的收益直接通過招商收取租金或營業(yè)額提成來實(shí)現(xiàn)，因此，招商對于商業(yè)物業(yè)經(jīng)營來說非常重要。商業(yè)地產(chǎn)招商是指商業(yè)物業(yè)管理商通過一定的渠道，以租賃或其他聯(lián)營方式，引進(jìn)商家的行為描述。將擁有經(jīng)營權(quán)的商業(yè)物業(yè)全部或分散交給大大小小商戶進(jìn)行經(jīng)營，以獲取租金或營業(yè)額提成的招商模式。PARTONEPARTTWO6

商業(yè)地產(chǎn)招商的特點(diǎn)

商業(yè)地產(chǎn)招商的特點(diǎn)招商技術(shù)要求高商業(yè)地產(chǎn)招商租金高低懸殊，租期長短不一。特點(diǎn)5：招商期長招商難度大特點(diǎn)4：特點(diǎn)3：特點(diǎn)2：目標(biāo)客戶主次分明特點(diǎn)1：7PARTONE

商業(yè)地產(chǎn)招商的特點(diǎn)8PARTONE租金高低懸殊，租期長短不一目標(biāo)客戶主次分明招商難度大招商期長招商技術(shù)要求高1、確定主力店群，穩(wěn)定整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營。吸引投資客眼球，刺激鋪位銷售以及中小店群的招商。2、確定中小店群。1、主力店群投資大，其租期長，租金低。租期8-15年，租金一般在第4年遞增3%-8%。2、中小型店租期短，租金高。一般3年起遞增。1、從招商政策、業(yè)態(tài)確定到項(xiàng)目營業(yè)，招商時(shí)間長。2、主力店招商集中在項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合之后，規(guī)劃之前。中小店群招商分散于整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)期。1、項(xiàng)目建設(shè)期長。2、裝修進(jìn)度影響。3、功能分區(qū)影響客戶進(jìn)駐決策。4、無知名度、缺乏經(jīng)驗(yàn)。1、合理的招商推廣策略。2、招商人員較強(qiáng)的評估能力。3、招商人員招商技巧和談判能力。4、招商人員有豐富的零售服務(wù)知識。PARTTHREE9商業(yè)地產(chǎn)招商的十個(gè)基本原則PARTTHREE1012543合理的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例購物中心零售、餐飲、娛樂的搭配黃金比例為35：35：30。近兩年餐飲與娛樂比例在繼續(xù)增長。統(tǒng)一主題形象、統(tǒng)一品牌形象商業(yè)項(xiàng)目必須擁有明確的經(jīng)營主題和統(tǒng)一的品牌形象。主力店優(yōu)先

核心主力店先行，輔助店隨后的原則。核心主力店成功經(jīng)營，可以吸引更多的消費(fèi)者及商家，促進(jìn)物業(yè)升值。招商招商目標(biāo)在功能上和形式上同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)

同業(yè)差異：即便市場有一定承任力，也不能盲目招進(jìn)同一品類的店鋪。如零售業(yè)態(tài)的核心主力店，就不要招兩家業(yè)態(tài)上都是經(jīng)營食品和日用品的大型超市。同質(zhì)化惡性競爭，降低競爭力。異業(yè)互補(bǔ)：滿足顧客消費(fèi)的選擇權(quán)，讓顧客體驗(yàn)變化，提高其消費(fèi)興趣。如百貨和超市，零售與餐飲、娛樂。核心主力店招商布局合理

核心主力店的招商對整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營成敗，輔助和配套店的引進(jìn)都有重大影響。核心主力店布局直接影響到項(xiàng)目的形態(tài)。其適合放在經(jīng)營軸線（或線性步行街）的端點(diǎn)，不宜集中放置在中間，這樣才能達(dá)到組織人流的效果。1171098具備完善的信息系統(tǒng)

建立統(tǒng)一的信息平臺，進(jìn)行精細(xì)化的管理，為顧客提供統(tǒng)一收銀、消費(fèi)一卡通便利的服務(wù)，還能為簽約商家提供顧客信息和市場信息。招商不是一個(gè)開業(yè)前就完結(jié)的工作，購物中心的招商是一個(gè)無限循環(huán)的工作，需要信息系統(tǒng)的分析支持。強(qiáng)調(diào)對商戶的統(tǒng)一服務(wù)統(tǒng)一服務(wù)包含統(tǒng)一的商戶結(jié)算，統(tǒng)一的營銷服務(wù)，統(tǒng)一的信息系統(tǒng)支持服務(wù)，統(tǒng)一的培訓(xùn)服務(wù)、統(tǒng)一的賣場布置提導(dǎo)服務(wù)、統(tǒng)一的行政事務(wù)管理、統(tǒng)一的物業(yè)管理。統(tǒng)一服務(wù)不但要在思想上體現(xiàn)，在招商合約中、更要體現(xiàn)到后期的管理行動中。招商動態(tài)原則

市場是不斷變化的，招商必須面對三個(gè)方面的變化。一是項(xiàng)目況爭對手的變化；二是招商目標(biāo)開店計(jì)劃的變化；三是項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)郡的變化。一旦變化，招商目標(biāo)和實(shí)施細(xì)節(jié)也要做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。招商政策的制訂也需按市場規(guī)律做相應(yīng)調(diào)整，特別是租金和租金增長率敏感指標(biāo)。采用“放水養(yǎng)魚”的長線經(jīng)營原則

先做人氣，再做生意。合理的租金與優(yōu)質(zhì)服務(wù)將項(xiàng)目做旺，而后根據(jù)運(yùn)營狀態(tài)，適當(dāng)穩(wěn)步地調(diào)整租金，這樣開發(fā)商與商家才能一同成長。6特殊商家招商優(yōu)惠依據(jù)項(xiàng)目能夠起到增強(qiáng)文化氛圍活躍氣氛的作用，具有較高文化、藝術(shù)、科技含量的商家。PARTFOUR12招商談判的相相關(guān)知識PARTFOUR13商業(yè)地產(chǎn)的招招商談判是指指有意向的雙雙方為了商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的租賃賃事宜而交換換意見，期待待取得一致而而進(jìn)行相互磋磋商的一種行行為。招商談判的五個(gè)特點(diǎn)14PARTFOURPARTFOUR151、談判內(nèi)容的的多樣性招商談判涉及及的內(nèi)容較多多，租金、付付款方式、年年限外，工程程界面、物業(yè)業(yè)管理方面的的細(xì)節(jié)更多，，如裝修、設(shè)設(shè)備安裝、維維護(hù)、停車場場使用與管理理、安保等。。2、談判對象的的廣泛性、多多樣性和復(fù)雜雜性談判對象交易易條件是多樣樣的、變化的的。這需要談?wù)勁腥藛T對項(xiàng)項(xiàng)目的經(jīng)營范范圍廣泛收集集信息，了解解市場行情，，并選擇適當(dāng)當(dāng)?shù)姆绞脚c社社會各方面保保持廣泛的聯(lián)聯(lián)系。3、談判條件的的原則性與靈靈活性項(xiàng)目招商目標(biāo)標(biāo)要具體體現(xiàn)現(xiàn)有談判條件件上，條件具具有一定的伸伸縮性，其彈彈性不能超越越最低界限，，界限是談判判人員堅(jiān)持的的原則，這一一特性就決定定了要從實(shí)際際出發(fā)，不失失原則，又要要具有一定的的靈活性，以以保證實(shí)現(xiàn)招招商談判的基基本目標(biāo)。4、談判口徑的的一致性談判過程中需需要反復(fù)接觸觸，甚至人員員變更，要求求談判人員重重視談判策略略與技巧，注注意語言表達(dá)達(dá)各文字表達(dá)達(dá)的一致性。。5、談判過程的的多回合性談判的雙方都都是為自已一一方爭取更多多的利益，因因而談判過程程是花費(fèi)大量量時(shí)間、難度度大的過程，，這個(gè)過程有有多個(gè)回合的的意見交流，，直至協(xié)商一一致。五個(gè)特點(diǎn)招商談判的五個(gè)特點(diǎn)PARTFOUR招商談判的原原則平等雙贏的原則公平交易，互惠互利誠信原則重信、守信是商家的基本職業(yè)道德。兼容原則談判人員在洽談中謙認(rèn)、豁達(dá)、將原則性和靈活性有機(jī)結(jié)合起來，達(dá)到更好的談判目的。長期合作的原則要求談判人員必有長期合作的理念。雖然這一次未能達(dá)成一致，但也希望以后有其他項(xiàng)目能有成功的合作，未來的合作伙伴。16PARTFOUR階段1：陳述合作目目的1、恰當(dāng)表述自自己的目的和和意圖，留出出一部分空間間以視對方的的態(tài)度。2、談判雙方一一般有4個(gè)需求，即自自已所求、對對方所求、共共同要求和未未陳述的其他他需求。3、陳述時(shí)間不不要太長，預(yù)預(yù)先了解對方方的意圖。階段2：雙方對抗階段3：一方或雙方方妥協(xié)階段4：雙方意見達(dá)達(dá)到一致招商談判的4個(gè)階段對抗階段是在在談判中雙方方堅(jiān)持立場的的階段。雙方方通過大量的的理由和事例例進(jìn)行激烈的的爭執(zhí)，以取取得更多的利利益。此階段段是直接爭論論，但不是不不能協(xié)商。對抗不會長期期僵持下去，，接下來的是是一方或雙方方妥協(xié)。如何何把握誰先妥妥協(xié)，妥協(xié)是是不是在本方方的底限之內(nèi)內(nèi)，妥協(xié)后能能否得到相應(yīng)應(yīng)的其他補(bǔ)償償?shù)取Ｍㄟ^對抗和妥妥協(xié)，雙方認(rèn)認(rèn)為達(dá)到了自自己的目標(biāo)，，可以簽訂訂合同，租賃賃方交付押金金、租金后，，招商宣告成成功。17PARTFIVE18購物中心招商商基本認(rèn)知PARTFIVE19商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目目招商具有招招商難度大，，耗時(shí)長、需需要系統(tǒng)策劃劃與統(tǒng)籌安排排，對從業(yè)人人員要求高，，以創(chuàng)造價(jià)值值為目的等。。不同類型的的商業(yè)業(yè)態(tài)，，其招商的特特點(diǎn)，針對的的目標(biāo)客戶與與招商方法有有所差異。PARTFIVE20租金低，租金金升浮小是引引進(jìn)主力店的的缺點(diǎn)，好處處帶來人氣，，能保持穩(wěn)定定人氣，而中中小店鋪可以以提升租金。。中小店鋪面面積超過5萬平方米以上上如果沒有主主力店風(fēng)險(xiǎn)較較大。加大對非零售售店鋪招商，，如娛樂類、、文體類的招招商，比例占占到40%。購物中心是一一種復(fù)合型的的商業(yè)業(yè)態(tài)，，它是多業(yè)種種、多業(yè)態(tài)的的具有統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃和管理的的有機(jī)組合體體，是一種與與時(shí)代發(fā)展緊緊密聯(lián)系在一一起的生活方方式和消費(fèi)服服務(wù)模式。購物中心是一一個(gè)業(yè)態(tài)多元元化、商品品品牌化、消費(fèi)費(fèi)方式全景化化的商業(yè)集合合體。建筑體體量大、業(yè)態(tài)態(tài)多、功能齊齊全。主力店店作為購物中中心的主要業(yè)業(yè)態(tài)之一，具具有巨大的吸吸引力、良好好的集客效效應(yīng)、極強(qiáng)的的品牌號召力力和影響力，，提升購物中中心的整體商商業(yè)價(jià)值，增增強(qiáng)業(yè)主信心心，推動商鋪鋪去化，為其其他業(yè)態(tài)業(yè)種種的加盟打下下基礎(chǔ)。購物中心招商商的關(guān)鍵是選選擇主力店。。招商特點(diǎn)購物中心的招招商PARTFIVE21

配套服務(wù)類銀行、洗衣店、藥房、通信營業(yè)廳等。目標(biāo)客戶服裝、超市、電器、家居等零售類中餐、西餐、快餐、咖啡等

餐飲類KTV、影院、健身、酒吧、手工坊、兒童游樂等娛樂類PARTFIVE221、主力店為先先。理解招商基本本原則，合理理把握招商策策略，利用一一切可以利用用的社會資源源，結(jié)合項(xiàng)目目的進(jìn)度需要要，采取靈活活多變的招商商方法，以確確保主力店招招商工作有效效開展和按時(shí)時(shí)完成。、按主力店正正常推進(jìn)，發(fā)發(fā)布招商信息息、積極匯報(bào)報(bào)、相互反饋饋信息、現(xiàn)場場考察、合作作意向談判。。、通過電話聯(lián)聯(lián)系溝通，上上門面談，推推進(jìn)談判，提提高談判成功功率。、招商應(yīng)急措措施：第一，，協(xié)商主力店店冠名做項(xiàng)目目的推廣宣傳傳工作；第二二，降低合作作條件與主力力店達(dá)成合作作，在簽約談?wù)勁须A段再進(jìn)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整整。2、維護(hù)購物中中心業(yè)態(tài)的黃黃金比比例。不同定位的購購物中心中各各業(yè)態(tài)比例不不盡相同，在在招商中要維維護(hù)定位時(shí)確確定的零售、、餐飲、娛樂樂的占比。一般意義的購購物中心黃金金比例：零售：餐飲：：娛樂=35：35：303、維護(hù)購物中中心的統(tǒng)一主主題形象、統(tǒng)統(tǒng)一品牌形象象。購物中心是一一種多業(yè)態(tài)組組合的商業(yè)組組織模式，但但它不是一個(gè)個(gè)無序的大雜雜燴，購物中中心必須有明明確經(jīng)營主題題和巨大創(chuàng)造造力的品牌形形象企業(yè)，招招商要始終注注意和維護(hù)、、管理好已確確定的經(jīng)營主主題和品牌形形象。招商方法PARTSIX23主力店物業(yè)需需求百貨店24類別釋義：指指綜合性購物物中心中的百百貨主力店，，可以是高層層建筑裙樓、、購物中心的的主樓或者單單體建筑。品牌舉例：如如百盛百貨、、太平洋百貨貨、友誼百貨貨、王府井百百貨、樂天百百貨等。建筑面積：總總面積30000—40000平米，每層建建筑面積不低低于6000平米。樓層凈高：首首層層高≥5.5m，二層起≥5m。樓板載荷：營營業(yè)區(qū)≥250kg/m2,倉庫區(qū)≥800kg/m2。如百貨品牌牌自身配備餐餐飲美食區(qū)，，則廚房區(qū)≥450kg/m2。柱網(wǎng)間距：大大于9m×9m。單層結(jié)構(gòu)以以正四方形為為最佳。供配電：：提供電容量量大于5500KVA變電設(shè)備，雙雙路供電方式式，三相五線線380V/220V、50赫茲，安裝店店方獨(dú)立高壓壓計(jì)量電表。。給排水：：提供管徑為為100mm的獨(dú)立進(jìn)水管管2根及獨(dú)立計(jì)計(jì)量水表，，每天大于于250噸用水量百百貨業(yè)指標(biāo)標(biāo)。提供給給店方200mm排水管2根，與足夠夠容量的隔隔油池連接接。排污設(shè)施：：提供給店店方150mm排污管2根，能夠就就近接入足足夠容量的的排污化糞糞池。通訊網(wǎng)絡(luò)：：大于100對通局電纜纜到交換機(jī)機(jī)房，并開開通36門直線,2條數(shù)據(jù)線,其中中繼線線16條,交換機(jī)容量量128門?？拓涬娞荩海嚎吞?-6臺，載重1.6噸，速度1m/s。自動扶梯梯每層4—8臺，傾角30度，運(yùn)送能能力9000人/h，速度0.75m/s，梯級寬度度不小于1000mm。貨梯2臺，載重3噸，速度0.63mm/s?？照{(diào)制冷：：總冷負(fù)荷荷概算指標(biāo)標(biāo)200w/m2，宜采用空空氣-水系統(tǒng)，水水冷式離心心冷凍機(jī)或或水冷式螺螺桿冷凍機(jī)機(jī)，可變風(fēng)風(fēng)量及水量量空氣調(diào)節(jié)節(jié)末端。排油排煙：：如前期征征詢的百貨貨品牌有意意配備餐飲飲區(qū)，則提提供合適的的空間供店店方單獨(dú)使使用以放置置排油煙風(fēng)風(fēng)井。消防噴淋：：店方獨(dú)立立使用消防防噴淋系統(tǒng)統(tǒng)和煙感（（溫感）報(bào)報(bào)警系統(tǒng)。。消防報(bào)警：：在店內(nèi)設(shè)設(shè)中央監(jiān)控控中心，配配備獨(dú)立消消防報(bào)警控控制系統(tǒng)。。消防栓栓：店方獨(dú)獨(dú)立使用消消火栓系統(tǒng)統(tǒng)。停車位位：按照100平米設(shè)置一一個(gè)停車位位標(biāo)準(zhǔn)配置置，不低于于400個(gè)機(jī)動車停停車位。大賣場25品牌舉例：：如家樂福福、沃爾瑪瑪、樂購、、大潤發(fā)、、易初蓮花花等等。位置要求：：交通方便便，最好地地塊處于交交通主干道道的十字路路口。周邊邊居民人口口集中，商商圈內(nèi)有常常駐人口不不低于15萬，且所在在位置符合合城市發(fā)展展方向。建筑面積：：面積要求求在5000—20000平方米之間間。一般在在13000平米上下，，建筑物長長寬比例為為10:7或10:6，最好不超超過兩層。。收貨區(qū)一一般要300—400平米，倉儲儲區(qū)一般為為800—900平米。樓層凈高：：地上建筑筑凈高≥5.5米，地下室室凈高≥4.8米。樓板載荷：：賣場區(qū)≥750kg/m2，生鮮加工工區(qū)≥1000kg/m2，倉庫區(qū)≥1200kg/m2，卸貨區(qū)≥3000kg/m2，收貨區(qū)≥1500kg/m2，辦公區(qū)≥350kg/m2。冷庫區(qū)降降板500mm。柱網(wǎng)間距：：最低柱網(wǎng)網(wǎng)間距不低低于8.0m×8.0m。供配電電：提供電電容量3500-5500KVA變電設(shè)備，，雙路供電電方式，三三相五線380V/220V、50Hz，安裝店方方獨(dú)立高壓壓計(jì)量電表表。給排水水：提供管管徑為100mm的獨(dú)立進(jìn)水水管1根及獨(dú)立計(jì)計(jì)量水表，，每天至少少200噸用水量指指標(biāo)。提供供給店方200mm排水管2根。生鮮加加工區(qū)隔油油池有效容容積8立方米，店店中店隔油油池有效容容積6立方米。排污設(shè)施：：提供給店店方150mm排污管一根根，就近接接入足夠容容量的排污污化糞池，，或有二級級生化處理理設(shè)施。通訊設(shè)施：：提供100對通局電纜纜到交換機(jī)機(jī)房，并開開通36門直線。提提供2條數(shù)據(jù)專線線，中繼線線一條。電梯設(shè)施：：自動坡梯梯（可供手手推車上下下）每層大大于2臺，傾角12度，速度0.75m/s，梯級寬度度不小于1000mm。賣場內(nèi)貨貨梯不低于于2臺，載重≥3噸，速度不不低于0.63mm/s。燃?xì)馊萘浚海号鋫?00m3/h煤氣，或100m3/h的天然氣。?？照{(diào)制冷：：總冷負(fù)荷荷概算指標(biāo)標(biāo)200w/m2，宜采用空空氣-水系統(tǒng)，水水冷式離心心冷凍機(jī)或或水冷式螺螺桿機(jī)組，，可變風(fēng)量量及水量空空氣調(diào)節(jié)末末端。北方方地區(qū)需根根據(jù)氣候設(shè)設(shè)計(jì)暖氣供供應(yīng)。排油排煙：：生鮮加工工區(qū)預(yù)留凈凈空1.5m2排煙井道，，店中店小小餐飲各預(yù)預(yù)留凈空0.5m2排煙井道。。消防系統(tǒng)：：店方獨(dú)立立使用消防防噴淋系統(tǒng)統(tǒng)和消火栓栓系統(tǒng)。消防報(bào)警：：在店內(nèi)設(shè)設(shè)中央監(jiān)控控中心，配配備獨(dú)立消消防報(bào)警控控制系統(tǒng)。。停車位位：一般預(yù)預(yù)留300—400個(gè)機(jī)動車位位，最低不不低于250個(gè)專用車位位。1000個(gè)非機(jī)動車車位。如賣賣場品牌有有意設(shè)置班班車，則預(yù)預(yù)留充足的的班車停車車場。專業(yè)店（家居建材）26類別釋義：：一般指郊郊區(qū)型綜合合購物中心心中的主力力店，或者者與大賣場場作為聯(lián)合合主力店，，經(jīng)營品類類以家居用用品、建材材、燈具等等為主，商商品專業(yè)性性較高。品牌舉例：：如宜家家家居、好美美家（迪卡卡儂）等。。占地面積：：大于18000平米，要求求場地開闊闊。建筑面積：：一般在10000m2—12000m2，通常為單單層。樓層凈高：：層高不小小于8.5m。樓板載荷：：一層地面面載荷2500kg/m2。柱網(wǎng)間距：：一般應(yīng)大大于9m×9m。供配電電：提供電電容量大于于2000KVA變電設(shè)備，，雙路供電電方式，三三相五線380V/220V、50Hz，安裝店方方獨(dú)立高壓壓計(jì)量電表表。給排水水：提供管管徑為100mm的獨(dú)立進(jìn)水水管1根及獨(dú)立計(jì)計(jì)量水表，，每天大于于50噸用水量指指標(biāo)。提供供給店方200mm排水管1根，與足夠夠容量的隔隔油池連接接。排污設(shè)施：：提供給店店方150mm排污管一根根，就近接接入足夠容容量的排污污化糞池。。通訊網(wǎng)絡(luò)：：提供50對通局電纜纜到交換機(jī)機(jī)房，并開開通18門直直線線，，以以及及2條數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)專專線線。。客貨貨電電梯梯：：無無配配置置需需求求。?？照{(diào)調(diào)制制冷冷：：制制冷冷總總負(fù)負(fù)荷荷概概算算指指標(biāo)標(biāo)150w/m2，宜宜采采用用空空氣氣-水系系統(tǒng)統(tǒng)，，水水冷冷式式離離心心冷冷凍凍機(jī)機(jī)或或水水冷冷式式螺螺桿桿冷冷凍凍機(jī)機(jī)組組，，可可變變風(fēng)風(fēng)量量及及水水量量空空氣氣調(diào)調(diào)節(jié)節(jié)末末端端。。消防防噴噴淋淋：：店店方方獨(dú)獨(dú)立立使使用用消消防防噴噴淋淋系系統(tǒng)統(tǒng)。。消防防報(bào)報(bào)警警：：在在店店方方監(jiān)監(jiān)控控中中心心設(shè)設(shè)獨(dú)獨(dú)立立報(bào)報(bào)警警控控制制系系統(tǒng)統(tǒng)。。消防防栓栓：：店店方方獨(dú)獨(dú)立立使使用用消消火火栓栓系系統(tǒng)統(tǒng)。。停車車位位：：提提供供充充足足車車位位，，不不少少于于300個(gè)。。專業(yè)店（家電數(shù)碼）27類別別釋釋義義：：一一般般指指在在人人口口比比較較密密集集、、交交通通設(shè)設(shè)施施完完善善的的區(qū)區(qū)域域開開設(shè)設(shè)的的大大中中型型專專業(yè)業(yè)店店，，以以經(jīng)經(jīng)營營電電器器、、消消費(fèi)費(fèi)電電子子、、數(shù)數(shù)碼碼通通訊訊、、電電腦腦等等品品類類為為主主，，商商品品專專業(yè)業(yè)性性較較高高，，消消費(fèi)費(fèi)的的關(guān)關(guān)聯(lián)聯(lián)性性強(qiáng)強(qiáng)，，常常作作為為商商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目的的次次主主力力店店。。品牌牌舉舉例例：：如如國國美美電電器器、、蘇蘇寧寧電電器器、、永永樂樂電電器器、、Bestbuy、手手機(jī)機(jī)商商場場、、數(shù)數(shù)碼碼城城等等建筑筑面面積積：：一一般般面面積積在在1000m2—3000m2，可可以以做做多多個(gè)個(gè)樓樓面面。。但但一一樓樓有有較較好好的的進(jìn)進(jìn)出出口口位位置置。。樓層層凈凈高高：：層層高高不不低低于于4.5m，樓樓板板凈凈高高不不小小于于3.5m。樓板板載載荷荷：：應(yīng)應(yīng)確確保保建建筑筑物物的的樓樓板板使使用用恒恒荷荷載載應(yīng)應(yīng)≥3.5KN/M2。柱網(wǎng)網(wǎng)間間距距：：一一般般應(yīng)應(yīng)大大于于8m×8m。供配配電電：：電電容容量量按按照照營營業(yè)業(yè)用用電電:60W/平方方、、空空調(diào)調(diào)用用電電：：100W/平方方的的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)配配置置。。雙雙路路供供電電方方式式，，三三相相五五線線380V/220V、50Hz，租租賃賃區(qū)區(qū)域域配配置置獨(dú)獨(dú)立立的的配配電電間間，，安安裝裝店店方方獨(dú)獨(dú)立立高高壓壓計(jì)計(jì)量量電電表表。。給排排水水：：提提供供管管徑徑為為100mm的獨(dú)獨(dú)立立進(jìn)進(jìn)水水管管1根及獨(dú)立計(jì)計(jì)量水表。。店方排水水管1根，方便介介入大樓主主排水管。。排污設(shè)施：：提供給店店方150mm排污管一根根，就近接接入足夠容容量的排污污化糞池。。通訊網(wǎng)絡(luò)：：提供50對通局電纜纜到交換機(jī)機(jī)房，并開開通18門直線，以以及2條數(shù)據(jù)專線線?？拓涬娞荩海焊鶕?jù)樓層層設(shè)置來配配置自動扶扶梯，每層層需要至少少2部。貨運(yùn)電電梯2部?？照{(diào)制冷：：制冷總負(fù)負(fù)荷概算指指標(biāo)100w/m2，宜采用空空氣-水系統(tǒng)，水水冷式離心心冷凍機(jī)或或水冷式螺螺桿冷凍機(jī)機(jī)組，可變變風(fēng)量及水水量空氣調(diào)調(diào)節(jié)末端。。消防設(shè)施：：店方使用用大樓統(tǒng)一一的消防系系統(tǒng)，包括括煙感報(bào)警警、消防噴噴淋、卷簾簾門、負(fù)一一層設(shè)置強(qiáng)強(qiáng)排煙、消消防中控系系統(tǒng)、應(yīng)急急\指示系統(tǒng)和和防火分區(qū)區(qū)。停車位位：提供充充足車位，，和其他商商業(yè)共用停停車場。免免費(fèi)提供5個(gè)獨(dú)用車位位。廣告位置：：門頭店招招預(yù)留2個(gè)位置，面面積在50平米以上。。墻體廣告告500m2以上，屋頂頂廣告位預(yù)預(yù)留3-4塊。健身會所28品牌舉例：：如奇跡健健身、本色色健身、金金仕堡健身身等等。建筑面積：：一般面積積在2500—4000平方米，最最佳面積在在3500平方米上下下。樓層凈高：：層高不小小于3.5m。樓板載荷：：不低于400kg/m2。柱網(wǎng)間距：：最好大于于8m×8m。供配電電：提供電電容量1000KVA變電設(shè)備，，雙路供電電方式，三三相五線380V/220V、50Hz。給排水水：提供管管徑為100mm的獨(dú)立進(jìn)水水管1根及獨(dú)立計(jì)計(jì)量水表，，每天100噸用水量指指標(biāo)。提供供給店方500mm排水管1根。排污設(shè)施：：提供給店店方100mm排污管一根根，就近接接入足夠容容量的排污污化糞池。。通訊網(wǎng)絡(luò)：：直撥電話話二部，用用作電話傳傳真及電腦腦終端站，，用于市內(nèi)內(nèi)及長途電電話線。空調(diào)制冷：：總冷負(fù)荷荷概算指標(biāo)標(biāo)180w/m2，采用VRV中央空調(diào)系系統(tǒng)或采用用中央空調(diào)調(diào)系統(tǒng)。消防噴淋：：消防噴淋淋改造，按按店方施工工圖設(shè)計(jì)施施工。消防報(bào)警：：消防報(bào)警警改造，按按店方施工工圖設(shè)計(jì)施施工，在店店方經(jīng)理室室設(shè)獨(dú)立報(bào)報(bào)警控制柜柜與業(yè)主總總控制柜連連接?！鲇斡境貥?biāo)準(zhǔn)尺寸：：以21米×25米為最佳。。水深深：水深深大于1.8m，兩端池壁壁自水面上上0.3m至水下0.8m處。池岸寬寬：出發(fā)臺臺池岸寬大大于5m，其它池岸岸寬大于3m。泳池裝飾：：水池池壁壁垂直平整整，池底防防滑，池面面層平整光光潔易于清清洗。一般般池壁貼白白色馬賽克克，池底貼貼白色釉面面磚，泳道道標(biāo)志線為為黑色釉面面磚。進(jìn)水設(shè)計(jì)：：泳池應(yīng)采采用底部均均勻進(jìn)水，，四周溢流流的方式進(jìn)進(jìn)行泳池設(shè)設(shè)計(jì)泳池供熱：：宜采用煤煤氣（或天天然氣）為為能源，采采用常壓鑄鑄鐵鍋爐為為宜，如無無煤氣（天天然氣），，可采用其其他高效能能源，避免免電加熱，，成本過高高。供熱系系統(tǒng)須考慮慮淋浴熱水水、泳池?zé)釤崴捌渌廊荨⑿l(wèi)衛(wèi)生間熱水水，應(yīng)考慮慮泳池四周周地?zé)嵯到y(tǒng)統(tǒng)。熱水管管道盡可能能采用銅管管等防腐材材質(zhì)。水處理理：水處理理系統(tǒng)必須須有加藥和和過濾設(shè)備備，宜加設(shè)設(shè)臭氧消毒毒和活性炭炭吸附設(shè)備備，以確保保水質(zhì)。系系統(tǒng)應(yīng)設(shè)自自動水質(zhì)監(jiān)監(jiān)測設(shè)施和和自動調(diào)正正水處理的的控制系統(tǒng)統(tǒng)。量販?zhǔn)終TV29建筑面積：：一般1—3層建筑，總總面積在1000—4000平米。樓層凈高：：大于2.8m。樓板載荷：：350kg/m2。供配電電：提供電電容量800KVA變電設(shè)備，，三相五線線380V/220V、50Hz，安裝店方方獨(dú)立計(jì)量量電表。給排水水：提供管管徑為100mm的獨(dú)立進(jìn)水水管及水表表，每天200噸用水量指指標(biāo)。提供供給店方100mm排水管一根根，與5m3容量的隔油油池連接。。排污設(shè)施：：提供給店店方150mm排污管一根根，就近接接入足夠容容量的排污污化糞池。。通訊設(shè)施：：直撥電話話5部，用作電電話傳真及及電腦終端端站，用于于市內(nèi)及長長途電話線線?？照{(diào)制冷：：提供物業(yè)業(yè)屋頂上約約200m2場地給店方方放置室外外機(jī)組(包括空調(diào)機(jī)機(jī)、制冷機(jī)機(jī)組、排煙煙設(shè)備等)，并提供室室外機(jī)正常常運(yùn)轉(zhuǎn)所需需的散熱、、回風(fēng)空間間。排油排煙：：提供合適適的空間供供店方單獨(dú)獨(dú)使用以放放置排油煙煙風(fēng)井(凈空800mm*1200mm)。消防噴淋：：消防噴淋淋改造，按按店方施工工圖設(shè)計(jì)施施工。消防報(bào)警：：消防報(bào)警警改造，按按店方施工工圖設(shè)計(jì)施施工，在店店方經(jīng)理室室設(shè)獨(dú)立報(bào)報(bào)警控制柜柜與業(yè)主總總控制柜連連接。消防栓栓：提供消消防栓，供供店方使用用。停車位位：4.5m2營業(yè)面積配配置一個(gè)停停車位。游樂場30品牌舉例：：如湯姆熊熊游樂場、、電玩世界界、電子游游藝城等。。建筑面積：：大于1000m2。樓層凈高：：大于3.2m。樓板載荷：：450kg/m2。柱網(wǎng)間距：：大于8m×8m。供配電電：提供電電容量200KVA變電設(shè)備，，三相五線線380V/220V、50Hz，安裝不小小于400A空氣開關(guān)于于業(yè)主總電電柜，電纜纜接入店方方紅線內(nèi)配配電柜指定定位置并安安裝店方獨(dú)獨(dú)立計(jì)量表表。通訊設(shè)施：：直撥電話話4部，用作電電話傳真及及電腦終端端站，用于于市內(nèi)及長長途電話線線。空調(diào)設(shè)備：：提供物業(yè)業(yè)屋頂上約約60m2場地給店方方集中放置置室外機(jī)組組(包括空調(diào)機(jī)機(jī)、制冷機(jī)機(jī)組、排煙煙設(shè)備等)。消防噴淋：：提供租賃賃范圍內(nèi)噴噴淋設(shè)施的的免費(fèi)接入入及預(yù)留接接口。消防報(bào)警：：提供租賃賃范圍內(nèi)報(bào)報(bào)警設(shè)施的的免費(fèi)接口口及預(yù)留在在業(yè)主總控控制柜連接接回路。影院31類別釋義：指指包括了多個(gè)個(gè)大小不等的的放映廳的多多廳影院。品牌舉例：如如星美、中影影、上影、金金逸等等。建筑面積：不不低于3500平方米。類型 座位數(shù)數(shù) 長(米)x寬(米)面積(平方米)小廳80——150 (13~20)x(8~11)150—250中廳150——250 (18~24)x(11~15) 250——350大廳250——400 (24~30)x(15~17) 350——450功能房間面積積：放映廳不不小于300m2，不大于700m2。公共面積及及休息區(qū)，0.50㎡/座。衣物存放放處面積，0.04m2/每座。多種營營業(yè)面積，0.50m2/座。樓層凈高：電電影放映廳至至少9.5米,多種營業(yè)用房房凈高不小于于3米，放映室凈凈高不小于2.8米。樓板載荷：觀觀眾廳不小于于350kg/m2，放映廳不小小于400kg/m2，空調(diào)設(shè)備室室500公斤/平方米。柱網(wǎng)間距：大大于10m×10m。供配電：：提供電容量量不低于500KVA變電設(shè)備，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)不低于75千伏/銀幕，雙路供供電方式，三三相五線380V/220V、50Hz，安裝店方獨(dú)獨(dú)立計(jì)量電表表，電纜橋架架及電線管道道不穿越觀眾眾廳隔墻。應(yīng)應(yīng)急電力要求求300千伏。給排水：：提供管徑為為50mm的獨(dú)立進(jìn)水管管2根及獨(dú)立計(jì)量量水表，每天天20噸用水量指標(biāo)標(biāo)。提供給店店方50mm排水管1根。排污設(shè)施：提提供給店方150mm排污管一根，，就近接入足足夠容量的排排污化糞池。。通訊系統(tǒng)：每每500座設(shè)置一門直直線電話。暖通空調(diào)：夏夏季24C-28C，冬季16C-20C，相對濕度，，55％-70％平均風(fēng)速，，夏季風(fēng)速0.3-0.5m/s，冬季風(fēng)速0.2m/s-0.3m/s，新風(fēng)量22m3/h。噪聲標(biāo)準(zhǔn)電電影院內(nèi)低于于30。宜采用空氣氣-水系統(tǒng)，水冷冷式離心冷凍凍機(jī)或水冷式式螺桿冷凍機(jī)機(jī)，可變風(fēng)量量及水量空氣氣調(diào)節(jié)末端。。冷凍水管道道及空氣管道道不穿越觀眾眾廳隔墻。消防噴淋：店店方獨(dú)立使用用消防噴淋系系統(tǒng)。消防報(bào)警：店店方監(jiān)控中心心設(shè)獨(dú)立報(bào)警警控制系統(tǒng)。。消防栓：：店方獨(dú)立使使用消火栓系系統(tǒng)水量5l/s。中西式快餐32類別釋義：主主要是指含有有烹飪廚房的的國內(nèi)外品牌牌快餐。品牌舉例：如如KFC、麥麥當(dāng)勞、必勝勝客、棒約翰翰、漢堡王、、味千拉面、、永和大王、、真功夫等。。建筑面積：一一般在200平方米———400平方方米。樓層凈高：大大于3米。樓板載荷：用用餐區(qū)≥250kg/m2，廚房區(qū)區(qū)≥450kg/m2。。供配電：：提供電容量量150KVA（如配備備燃?xì)庠O(shè)備））-300KVA變電電設(shè)備，三相相五線380V/220V、50Hz。根據(jù)用用電容量提供供匹配的空氣氣開關(guān)于業(yè)主主總電柜，并并安裝店方獨(dú)獨(dú)立計(jì)量電表表。給排水：：提供管徑大大于50mm的獨(dú)立進(jìn)水水管及水表，，提供餐廳每每月400-800噸用用水量餐飲業(yè)業(yè)平價(jià)指標(biāo)。。提供給店方方管徑大于100mm排排水管一根，，并與足夠容容量的隔油池池連接。排污設(shè)施：提提供給店方管管徑150mm排污管一一根，就近接接入足夠容量量的排污化糞糞池。垃圾房：：業(yè)主提供紅紅線外垃圾房房的使用(建建筑面積為3.5m2，高2m)，有水、電電設(shè)備。通訊網(wǎng)絡(luò)：