商丘白云商圈商業(yè)地產(chǎn)項目調(diào)查報告

商丘白云商圈

商業(yè)地產(chǎn)項目調(diào)查報告商丘位于河南省東部，地處黃淮平原腹地，介于東經(jīng)114°49′-116°39′、北緯33°43′-34°52′之間。全市東西橫距168千米，南北縱距128千米，總面積10704平方千米（市區(qū)面積91.9平方千米）。俯瞰商丘：華夏腹地、中原要沖俯瞰商丘：文化名城、交通要沖商丘市是中國歷史文化名城，東與江蘇省相望、北與山東省接壤、南與安徽省相連，為中國東引西進、通達南北的橋頭堡，亞歐大陸橋中國段六大中心城市之一、中原經(jīng)濟區(qū)“半小時緊密層”核心城市及對外開放前沿城市，豫魯蘇皖接合部區(qū)域性中心城市。全國主體功能區(qū)構(gòu)建“兩橫三縱”為主體的國家級城市化戰(zhàn)略格局中的“一橫”亞歐大陸橋通道橫軸貫穿商丘東西全境，為國家重點開發(fā)的城市化地區(qū)。俯瞰商丘：縱橫交匯，通達全國商丘地處東部沿海發(fā)達地區(qū)和中部地區(qū)的過渡地帶，是中原距離出海口最近的地級市，國家南北、東西交通大動脈隴海、京九、商杭高速鐵路、徐蘭高速鐵路、連霍高速、濟廣高速、105國道、310國道等均在商丘市區(qū)縱橫交匯，建設中的民航商丘機場通達全國主要城市，是國家促進中部地區(qū)崛起的“兩縱兩橫”經(jīng)濟帶的四大交匯城市之一，為我國重要的綜合交通樞紐和國家東西南北經(jīng)濟聯(lián)系的“十字路口”。商族的先族東夷人活動在商丘一帶，商業(yè)起源于商丘。中國的商業(yè)始祖王亥是商丘人，因王亥是商族人，其活動的區(qū)域又在商丘，所以說，商丘是中國商業(yè)的起源地，久而久之人們就把從事貿(mào)易活動的商部落人稱為“商人”，把用于交換的物品叫“商品”，把商人從事的職業(yè)叫“商業(yè)”，由此衍生的文化稱為“商文化”。故稱商丘為“三商之源·華商之都”。俯瞰商丘：三商之源、華商之都據(jù)《商丘市2010年第六次全國人口普查人口地區(qū)分布報告》顯示，商丘市常住人口數(shù)為7,362,472人，其中梁園區(qū)與睢陽區(qū)人口分別為787,931人、748,356人，市區(qū)人口占全市人口20.86%。俯瞰商丘：人口密集、分布均勻夏邑縣，915,228永城市，1,240,296虞城縣，954,720柘城縣，778,107寧陵縣，523,367睢縣，711,088民權(quán)縣，703,379睢陽區(qū)，748,356梁園區(qū)，787,931俯瞰商丘：單位與個體經(jīng)營戶的地區(qū)分布（以下摘自《商丘市第二次全國經(jīng)濟普查報告》）表1單位數(shù)與個體經(jīng)營戶數(shù)

單位數(shù)(個)比重(%)

法人單位18547100.0

企業(yè)法人1001154.0

機關(guān)、事業(yè)法人271314.6

社會團體和其他法人582331.4

產(chǎn)業(yè)活動單位26060100.0

第二產(chǎn)業(yè)755429.0

第三產(chǎn)業(yè)1848370.9

個體經(jīng)營戶280353100.0

第二產(chǎn)業(yè)6542523.3

第三產(chǎn)業(yè)21492876.7表2按登記注冊類型分組的企業(yè)法人單位

單位數(shù)（個）比重(%)合計10011100.0

內(nèi)資企業(yè)998399.8

國有企業(yè)3203.2

集體企業(yè)3203.2

股份合作企業(yè)680.7

聯(lián)營企業(yè)160.2

有限責任公司5045.0

股份有限公司2392.4

私營企業(yè)820381.9

其他企業(yè)3133.1

港、澳、臺商投資企業(yè)130.1

外商投資企業(yè)150.1表3單位與個體經(jīng)營戶的地區(qū)分布

法人單位產(chǎn)業(yè)活動單位個體經(jīng)營戶數(shù)量(個)比重(%)數(shù)量(個)比重(%)數(shù)量(個)比重(%)全市18547100.026060100.0280353100.0梁園區(qū)199310.7268710.32880510.3睢陽區(qū)215511.6293811.33816013.6民權(quán)219611.8294211.32990710.7睢縣210111.3265610.2270919.7寧陵13517.318727.2123654.4柘城16769.023779.12828910.1虞城217311.7316012.13802113.6夏邑255113.8373714.33149411.2永城235112.7369114.24622116.5俯瞰商丘：個體經(jīng)營戶與從業(yè)人員行業(yè)分布表5個體經(jīng)營戶的行業(yè)分布

單位數(shù)（個）比重（%）合計280353100.0

采礦業(yè)1330.05

制造業(yè)4973617.74

電力、燃氣及水的生產(chǎn)和供應業(yè)770.03

建筑業(yè)154795.52

交通運輸、倉儲和郵政業(yè)4557716.26

信息傳輸、計算機服務和軟件業(yè)6700.24

批發(fā)和零售業(yè)11990042.77

住宿和餐飲業(yè)167225.96

房地產(chǎn)業(yè)340.01

租賃和商務服務業(yè)24910.89

科學研究、技術(shù)服務和地質(zhì)勘查業(yè)150.01

居民服務和其他服務業(yè)201877.20

教育3200.11

衛(wèi)生、社會保障和社會福利業(yè)83012.96

文化、體育和娛樂業(yè)7110.25表6單位人業(yè)人員的行業(yè)分布

從業(yè)人員(人）比重（%）合計777697100.0

采礦業(yè)338574.4

制造業(yè)26562634.2

電力、燃氣及水的生產(chǎn)和供應業(yè)78601.0

建筑業(yè)10821813.9

交通運輸、倉儲和郵政業(yè)268563.5

信息傳輸、計算機服務和軟件業(yè)38310.5

批發(fā)和零售業(yè)368104.7

住宿和餐飲業(yè)95841.2

金融業(yè)79231.0

房地產(chǎn)業(yè)54690.7

租賃和商務服務業(yè)27110.3

科學研究、技術(shù)服務和地質(zhì)勘查業(yè)23150.3

水利、環(huán)境和公共設施管理業(yè)40330.5

居民服務和其他服務業(yè)16230.2

教育10078213.0

衛(wèi)生、社會保障和社會福利業(yè)289073.7

文化、體育和娛樂業(yè)29890.4

公共管理和社會組織12830316.5表7單位從業(yè)人員學歷、職稱、技術(shù)等級情況

從業(yè)人員(人)比重(%)一、從業(yè)人員合計777697100

具有研究生及以上學歷者55160.7

具有大學本科學歷者725909.3

具有大專學歷者16391921.1

具有高中學歷者22564229.0

具有初中及以下學歷者31003039.9二、具有技術(shù)職稱的人員合計146290100

具有高級技術(shù)職稱者126788.7

具有中級技術(shù)職稱者5836739.9

具有初級技術(shù)職稱者7524551.4三、具有技術(shù)等級證書人員合計87110100

高級技師27463.2

技師77989.0

高級工2756531.6

中級工4900156.3俯瞰商丘：從業(yè)人員學歷職稱情況

法人單位（個）從業(yè)人員（人）主營業(yè)務收入（萬元）合計1341364622776418.7批發(fā)業(yè)554138511948119.9農(nóng)畜產(chǎn)品批發(fā)253488375382.0食品、飲料及煙草制品批發(fā)313654233501.3紡織、服裝及日用品批發(fā)6813758.6文化、體育用品及器材批發(fā)63301314.1醫(yī)藥及醫(yī)療器材批1礦產(chǎn)品、建材及化工產(chǎn)品批發(fā)14526331437121.2機械設備、五金交電及電子產(chǎn)品批發(fā)66118571705.3貿(mào)易經(jīng)紀與代理3311556.5其他批發(fā)263197730.8零售業(yè)78722611828298.8綜合零售33412611264820.9食品、飲料及煙草制品專門零售124296279.6紡織、服裝及日用品專門零售61120315062.1文化、體育用品及器材專門零售35139821041.5醫(yī)藥及醫(yī)療器材專門零售67158774493.8汽車、摩托車、燃料及零配件專門零售1213312403716.4家用電器及電子產(chǎn)品專門零售70101324749.3五金、家具及室內(nèi)裝修材料專門零售325126931.3

無店鋪及其他零售5554611203.9俯瞰商丘：批發(fā)和零售業(yè)業(yè)企業(yè)法人單單位和從業(yè)人人員俯瞰商丘：住住宿和餐飲業(yè)業(yè)企業(yè)從業(yè)人人員與主營收收入情況

法人單位（個）從業(yè)人員（人）主營業(yè)務收入（萬元）資產(chǎn)總計（萬元）合計242958469472.287174.5住宿業(yè)72375921279.739834.0旅游飯店23185210998.022418.9一般旅館48189510132.717166.1其他住宿服務112149.0249.0餐飲業(yè)170582548192.547340.5正餐服務145523044122.941411.1快餐服務184443081.94036.9飲料及冷飲服務165180.0960.2其他餐飲服務686807.7932.3道北片區(qū)：老老城區(qū)，城中中村集中，人人口密度極高高，眾多專業(yè)業(yè)市場老城區(qū)：人口口密度高，集集中了百貨、、步行街等多多種商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)神火大道區(qū)：：住宅集中開開發(fā)區(qū)域，城城市面貌較好好經(jīng)濟開發(fā)區(qū)：：輕工企業(yè)集集中，住宅開開發(fā)興起，但但配套不足城西區(qū)：隨著著梁園區(qū)政府府的西遷，周周邊小區(qū)初具具規(guī)模，市政政配套有待提提高?？傮w來說商丘丘市的城市發(fā)發(fā)展方向：“南擴東進西西移”俯瞰商丘：城城市發(fā)展格局局與規(guī)劃——南擴東進西西移

南擴東進

西移城市經(jīng)濟發(fā)發(fā)展處于加加速期，盡盡管目前人人均收入偏偏低，但由由于商丘市市是一個工工業(yè)過渡型型城市，社社會體系呈呈金字塔形形結(jié)構(gòu)，貧貧富差距較較大。對于于城市高收收入群體來來說，與城城市發(fā)展相相適應的時時尚消費潛潛在需求極極大。同時，從城城市宏觀發(fā)發(fā)展與業(yè)態(tài)態(tài)布局角度度考慮，商商丘市需要要一個集休休閑娛樂與與時尚消費費于一體的的大型商業(yè)業(yè)項目，以以滿足迫切切的商鋪投投資與商業(yè)業(yè)發(fā)展的需需要。而處于高速速發(fā)展態(tài)勢勢中的商丘丘市商業(yè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，亦急急需一個大大體量的、、與城市發(fā)發(fā)展相適應應的、能帶帶動城市商商業(yè)產(chǎn)業(yè)升升級的大型型商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項目。商圈研究：：業(yè)態(tài)集中中，鋪面蕪蕪雜步行街商圈圈八一路商圈圈商丘市民人人氣最為集集中的地段段主要有團團結(jié)路、向向陽步行街街、神火大大道、民主主路、歸德德路、丹尼尼斯周邊。。其中團結(jié)結(jié)路、向陽陽步行街、、神火大道道構(gòu)成了核核心購物商商圈。以團團結(jié)路安奇奇樂易為中中心的歸德德路團結(jié)路路周邊構(gòu)成成了以餐飲飲休閑為主主題的區(qū)域域商圈。以以丹尼斯、、天鴻電腦腦城、京九九建材商城城、梁園市市場為主要要構(gòu)成的八八一路商圈圈。再加上上周邊的凱凱旋路電動動車市場、、文化路與與神火大道道交口處的的品牌店鋪鋪街、以中中環(huán)廣場為為中心的凱凱旋路民主主路交口的的手機電器器配件市場場、站前路路的美容美美發(fā)用品一一條街。平平原路與民民主路交口口的汽車4S店一條街、、以小商品品批發(fā)零售售為主題的的市場街等等等構(gòu)成了了商丘市的的主體商業(yè)業(yè)氛圍。北南東西商圈研究：：節(jié)次鱗比比，一鋪難難求步行街商圈圈周邊以時時尚購物為為主題，是是商丘市民民休閑娛樂樂的中心地地區(qū)，步行行街周邊商商鋪節(jié)次鱗鱗比，一鋪鋪難求，商商業(yè)氛圍已已經(jīng)頗具規(guī)規(guī)模。其中中，向陽步步行街中段段以運動品品牌店鋪為為主，由于于向陽路北北段小吃街街與凱旋東東路段小吃吃街綜合影影響，該商商業(yè)街區(qū)人人氣明顯高高過步行街街其他路段段。步行街街南段由于于受鋪面條條件影響，，以時尚小小商品為主主的輔街人人氣最旺。。神火大道道及團結(jié)路路上品牌店店鋪構(gòu)成了了步行街外外圍商圈，，與步行街街相互影響響，已經(jīng)成成為商丘市市民重要的的時尚品牌牌消費目的的地。團結(jié)結(jié)路東段，，以安奇樂樂易為中心心的白云游游樂園周邊邊商圈，是是商丘市民民的休閑中中心。北南東西商圈研究：：半小時經(jīng)經(jīng)濟圈時尚消費中中心從城市功能能區(qū)劃定位位角度考慮慮，中環(huán)廣廣場以其針針對年輕消消費者引進進的大地電電影、阿香香婆餐飲廣廣場和月軒軒網(wǎng)絡、海海港城等構(gòu)構(gòu)成了商丘丘的娛樂中中心。向陽陽路步行街街、團結(jié)路路西段及神神火大道合合圍成商丘丘市民的時時尚消費中中心，團結(jié)結(jié)路東段白白云游樂園園周邊，則則已經(jīng)形成成了商丘市市民集餐飲飲、購物、、娛樂、賓賓館等業(yè)態(tài)態(tài)的生活休休閑中心。。休閑中心娛樂中心北南東西商圈研究：：團結(jié)路周周邊商圈店店鋪商圈名稱經(jīng)營品類經(jīng)營品牌主力戶型其他京港百貨一層珠寶、首飾、眼鏡、運動品牌周大生珠寶、商丘百文鐘表、上海亞一珠寶、艾米奇女鞋、金利來皮具等2-50㎡2006年開業(yè)，經(jīng)營面積15000㎡，商場位置毗鄰神火大道，客流量大，肯德基進駐并剛剛開業(yè)。每月5日領(lǐng)租金，10%年回報，10年包租，10年回購；二層品牌服飾紅人服飾、歌蒂詩女裝、歐尚尼服飾、萊茨服飾、聲雨竹服飾等20-50㎡三層品牌服飾九牧王男裝、三利男裝、百斯盾、洛茲、典雅家居等20-50㎡負一層超市、國美電器團結(jié)路西段品牌服飾、快餐、內(nèi)衣專賣店、藥店、文具、運動品牌、家紡、鞋、倉買、百貨、發(fā)型設計、銀行、蛋糕店、KTV等德克士、特步、安踏、紅蜻蜓、大光明眼鏡店、天博大藥房、虹佳布藝、啄木鳥、奧康、361°、白雪美容美發(fā)、探路者、雪奧羽絨服、喬丹、千百度、三彩、秋水伊人、雙星、艾迪萊恩、百斯盾、木林森、恒源祥、貓人、莎蓮妮、達芙妮、李寧、譚木匠、雪中飛、KAMA、勁霸男裝等5-50㎡向陽路步行街品牌服飾、小吃、運動品牌、鞋、銀行等安踏、森馬、旭泰、自由天空、流行色、福太太、太平鳥、紅豆、包酷、喬丹、真維斯、以純、361°、美特斯邦威、耐克、雙星、阿迪達斯、雅戈爾、紅蜻蜓、唐獅、木林森、海瀾之家、婷美、希努爾、報喜鳥、鄂爾多斯、金利來、利郎、勁霸、IAM27、貴人鳥等2-200㎡正街租金價格為月3000-8000元不等，轉(zhuǎn)兌好處費10-20萬向陽路步行街經(jīng)典廣場時尚小店、布絨玩具、文具、化妝品、服飾小百貨等正弘洋貨等臨街小鋪、露天攤位5-50㎡租金價格為月3000-5000元不等，轉(zhuǎn)兌好處費為10-16萬神火大道一側(cè)品牌服飾、運動品牌李寧、歌蒂詩、秋水伊人、20/90、奧康、柒牌男裝、淺秋、AOGO、艾格、百麗、菲姿、LOVEUP、奧倫、婉甸、戈洛瑞絲、DESIGNICE、名典屋、衫國演義、金利來、影兒、敦奴、玖姿、哥弟等50-120㎡商圈研究：：中環(huán)廣場場周邊商圈圈店鋪商圈名稱經(jīng)營品類經(jīng)營品牌主力戶型其他中環(huán)廣場1號樓底商（含二樓）快餐、運動品牌肯德基、李寧、NIKE、阿迪達斯、歐時力、森馬50㎡-200㎡1號樓負一層海港精品商城時尚百貨、飾品、布絨玩具、小商品12㎡試營業(yè)中，2011年10月正式開業(yè)，已經(jīng)進駐136家店鋪，租金價格為80元/㎡，管理費用為8元/㎡1號樓三層餐飲阿香婆麻辣涮、豪享來1號樓四層月軒網(wǎng)絡1號樓五層電影院大地影院2、3、4號樓餐廳、健身會所、快捷酒店、婚紗攝影、精品百貨、電腦城亞洲商貿(mào)城、蘇寧電器、諾基亞、三星、OPPO等正在招商中，大部分鋪面空置。其中中環(huán)電腦城計劃9月開業(yè)。旺角步行街品牌店鋪喬丹體育愛博爾雪奧卓瑪詩眾邦波司登金羽杰干仞港愛都等80㎡由于缺乏大型商場或超市，無法有效導入人流，盡管鋪面租金價格在4000-13000元不等，仍然出現(xiàn)了近50%的空置狀況。凱旋路站前路交口南段手機專賣店、手機配件、家用電器八方電器、百盛電器、諾基亞、摩托羅拉、天翼手機大賣場、迪信通手機連鎖、金洲通訊等20㎡-2000㎡街道兩旁店鋪林立，人氣火爆，與站前路、民主路相互呼應。但鋪面過長增加了消費者購物成本。商圈研究：：丹尼斯周周邊商圈店店鋪商圈名稱經(jīng)營品類經(jīng)營品牌主力戶型其他丹尼斯一層珠寶、首飾、眼鏡、運動品牌、品牌服飾、快餐CK接吻貓CEE達芙妮雅戈爾啄木鳥浪莎稻草人梅花自然堂老銀匠kapa多喜愛富安娜Jeep拉裴爾博洋Zolle播OchivigZippo德克士等30㎡丹尼斯地理位置優(yōu)越，與天鴻電腦城、京九建材商城共同形成了集商超、百貨、IT、電器、建材于一體的大型商圈。由于其相對優(yōu)秀的商超管理、招商規(guī)劃，商丘市民已經(jīng)認可丹尼斯為最佳商場。二層超市百貨、家居、文具三層超市生鮮、食物天鴻電腦城負一層電腦配件市場各種電腦外設、鍵盤、鼠標、光盤等攤位一層筆記本、外設專賣店、餐飲店聯(lián)想、惠普、三星、東芝、宏基、豪享來中西餐等30-200㎡二層臺式機組裝店、電器商城蘇寧電器二層以蘇寧電器為主，臺式機組裝店經(jīng)營面積僅占30%。三層電器商城蘇寧電器京九建材商城及周邊廚具、建材、布藝、潔具、油漆、地板、燈具等東鵬瓷磚、圣象地板、飛雕燈飾、蘇泊爾廚衛(wèi)專賣店、生活家·巴洛克地板、肯迪亞地板、歐派櫥柜、桑樂太陽能等30㎡-100㎡以京九建材商城為核心向周邊輻射，數(shù)百家各種專業(yè)店鋪共同構(gòu)成了商丘市最大的建材集散市場。梁園市場家飾、布藝、箱包、小商品、日化用品、批發(fā)零售計258戶開業(yè)經(jīng)營10-50㎡鋪位擁擠、規(guī)劃雜亂，租金價格主干道區(qū)域在5000-7000元/月之間。東北區(qū)域鋪面300-500元/月之間，其他區(qū)域在1200-2000元/月之間。倉庫價格為50-90元/月。商丘市商圈圈集中，人人氣街區(qū)一一鋪難求，，因為缺乏乏適合的大大型商業(yè)項項目承載，，品牌店鋪鋪呈散射狀狀分布，團團結(jié)路、向向陽路步行行街、神火火大道團結(jié)結(jié)路段等業(yè)業(yè)態(tài)繁復，，店鋪混雜雜，區(qū)域商商業(yè)亟待升升級。從商丘市主主體商圈結(jié)結(jié)構(gòu)上來看看，能夠收收納團結(jié)路路與步行街街周邊人氣氣，延續(xù)濃濃厚商業(yè)氣氣氛的商業(yè)業(yè)地塊，非非白云游樂樂園地塊莫莫屬。地區(qū)聚焦：：白云國際際項目位于于商丘市中中心區(qū)域白云國際項項目所在地地地區(qū)聚焦：：區(qū)域商業(yè)業(yè)價值備受受矚目白云游樂園園地處商丘丘市中心區(qū)區(qū)域，團結(jié)結(jié)路與歸德德路的交叉叉口。是團團結(jié)路核心心商圈的輻輻射延伸，，多年以來來，已經(jīng)成成為商丘市市民休閑娛娛樂的中心心地區(qū)，周周邊鋪位節(jié)節(jié)次鱗比一一鋪難求，，餐館、小小吃、蛋糕糕店、家紡紡、網(wǎng)吧、、時尚攝影影、發(fā)型設設計等等扎扎堆經(jīng)營，，晚上的白白云游樂園園周邊更是是熱鬧，歸歸德路上檔檔口全開，，小吃、小小商品攤販販、露天娛娛樂項目等等吸引了大大量市民。。目前，白白云游樂園園的改造工工程備受市市民矚目和和期待。白云國際項項目所在地地地區(qū)聚焦：：業(yè)態(tài)構(gòu)成成繁復，餐餐飲店鋪集集中上圖為白云云游樂園周周邊團結(jié)路路東段與歸歸德路中段段的店鋪分分布情況，，從店鋪數(shù)數(shù)量來看，，白云游樂樂園周邊店店鋪種類豐豐富，且以以餐飲為主主，小吃攤攤位、露天天燒烤、大大排檔、快快餐、飯店店一應俱全全，全面滿滿足商丘市市民的吃喝喝玩需求。。地區(qū)區(qū)聚聚焦焦：：白白云云國國際際周周邊邊住住宅宅小小區(qū)區(qū)及及樓樓盤盤白云云國國際際項項目目周周邊邊住住宅宅小小區(qū)區(qū)眾眾多多，，白白云云公公館館、、都都會會國國際際、、羅羅馬馬風風情情、、牡牡丹丹花花苑苑、、時時代代廣廣場場、、綠綠苑苑新新村村、、商商丘丘市市中中醫(yī)醫(yī)院院家家屬屬大大院院、、白白云云小小區(qū)區(qū)、、天天倫倫小小區(qū)區(qū)、、天天朝朝家家園園、、工工行行新新苑苑、、哈哈森森新新苑苑、、白白云云公公寓寓、、京京港港花花園園、、桂桂園園新新村村、、鐵鐵路路新新村村、、團團結(jié)結(jié)新新苑苑、、農(nóng)農(nóng)銀銀馨馨苑苑、、一一中中家家園園、、天天倫倫華華府府、、祥祥和和居居苑苑等等數(shù)數(shù)十十中中高高端端住住宅宅小小區(qū)區(qū)分分布布周周邊邊，，形形成成了了異異常?；鸹鸨牡膮^(qū)區(qū)域域商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍，，又又因因歸歸德德路路中中段段及及團團結(jié)結(jié)路路東東段段集集中中了了大大量量的的餐餐飲飲小小吃吃飯飯店店，，又又吸吸引引了了來來自自全全市市的的饕饕餮餮客客并并形形成成了了具具有有鮮鮮明明特特色色的的城城市市立立體體飲飲食食文文化化。。地區(qū)區(qū)聚聚焦焦：：周周邊邊人人群群消消費費習習慣慣、、特特點點商丘丘午午休休時時間間有有3個小小時時，，這這使使得得