土地管理法規(guī)課件

房地產法規(guī)授課：高成ycxf78@126.com西南科技大學土木工程與建筑學院房地產法規(guī)授課：高成鳳西南科技大學土木工程與建課程性質本課程的考核目的在于考核學生房地產方面的有關知識，考察學生運用所學的房地產法律知識，解決實際法律問題的能力?？己顺煽?30%*平時成績+70%課程論文成績平時成績：作業(yè)、考勤、課堂討論情況課程性質本課程的考核目的在于考核學生房地產方面法：是國家和地方規(guī)范性文件的總稱，包括內容較多，上至憲法，下至縣以上人民政府及其職能部門所出臺的具有普遍約束力的法規(guī)、規(guī)則；法律：意義較窄，一般僅指全國人大起草實施的全國性法律準則。法律規(guī)范：簡稱法規(guī)，是由國家制定或認可、體現統(tǒng)治階級意志，以國家強制力保證實施的行為準則。第

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章

緒

論了解基本概念假定處理制裁例如土地使用權轉讓法：是國家和地方規(guī)范性文件的總稱，包括內容較多，上至憲法，下房產：在法律上明確了權屬關系的房屋財產地產：在一定土地所有制下作為財產的土地房地產：房屋財產和土地財產的總稱。房地產業(yè)：指從事房地產開發(fā)、經營、管理和服務的產業(yè)，包括土地開發(fā)、房屋建設、維修、管理，土地使用權的出讓、轉讓，房屋所有權的買賣、租賃，房地產的抵押，以及由此而形成的房地產市場。第

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緒

論了解基本概念房產：在法律上明確了權屬關系的房屋財產第

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緒

論了了解房地產房地產的概念指土地、建筑物及其他地上定著物，是實物、權益、區(qū)位三者的綜合體。

實物實體質量功能

第

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緒

論了解房地產房地產的概念實物實體第

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章

緒

論房地產的概念

指土地、建筑物及其他地上定著物，是實物、權益、區(qū)位三者的綜合體。

權利(rights)

利益(interests)

收益(benefits)

權益包含礎基

目前在我們國家，房地產的權利主要有所有權、使用權、租賃權、抵押權、典權、地役權、空間利用權。了解房地產第

一

章

緒

論房地產的概念權利(rights)

利益(interests

指該宗房地產與其他房地產或事物在空間方位和距離上的關系，和它與重要場所(如市中心、機場、港口、碼頭、火車站、汽車站、政府機關、同行業(yè)等)的距離，從其他地方到達該宗房地產的可及性，從該宗房地產去往其他地方的便捷性，以及該宗房地產的周圍環(huán)境、景觀、配套設施等，區(qū)位指該宗房地產與其他房地產或事物在空間方位和距離上的關

建筑物的概念

建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構配件和設備等組成的整體物，包括房屋和構筑物兩大類。位置面積層數高度結構裝修用途產權成新設備、設施了解房地產第

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章

緒

論建筑物的概念位置面積層數高度結構裝修用途產權成新土地的概念土地是指地球表層的陸地及其地上、地下一定范圍內的空間。地殼一定深度大氣對流層土壤母質母巖土地的空間價值位置設計權利四至面積利用生熟地質環(huán)境形狀1、認識土地的層面了解房地產第

一

章

緒

論土地的概念地殼一定深度大氣對流層土壤母質母巖土地的位設權利四是指由房地產法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的，用于調整和指導人們從事房地產開發(fā)、經營、管理和服務的行為規(guī)范準則。狹義：僅指1994年7月5日第八屆全國人民代表大會常務委員會第八次會議通過，于1995年1月1日起施行的《中華人民共和國城市房地產管理法》。廣義：除狹義外，還包括所有調整房地產關系的法律規(guī)范的總和，即由不同層次的調整房地產關系所組成的法律規(guī)范的有機結合體。

第

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節(jié)

房

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法規(guī)

概

述房地產法規(guī)的概念法律、法規(guī)、規(guī)章、政策是指由房地產法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的，用于調整和指導人們從事房調整對象包括房地產開發(fā)關系、房地產交易關系、物業(yè)管理關系及房地產管理關系。第

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法規(guī)

概

述房地產法規(guī)的調整對象房地產法律關系概念：是指房地產法律規(guī)范在調整房地產開發(fā)、交易及管理過程中發(fā)生的房地產主體之間的權利義務關系。構成：主體（管理，開發(fā)，交易，服務主體）客體（經濟行為和房地產）內容（享有的權利和承擔的義務）調整對象包括房地產開發(fā)關系、房地產交易關系、物業(yè)管理關系及房特征

性質的多重性。主體的廣泛性。客體的特殊性。產生、變更、消滅具有嚴格的程序性。1、房地產法律行為：體現在民事，如出租、交易2、房地產行政行為：產權登記、建設用地審批3、房地產司法行為：仲裁、司法裁決房地產法律關系事實行為

事件：不可意見的事件引起的法律關系變更，如土地的滅失法律關系的產生，是指因某種法律事實的出現而使土地法主體取得權利和承擔相應的土地義務。例如，土地使用者甲按法定條件和程序把土地使用權出租給乙，乙給甲付一定數額的租金。這就在甲、乙之間產生了土地法律關系。承租人乙便承擔在租賃期限屆滿時向出租人歸還土地使用權和按時足額交納租金的義務。出租人享有在租賃期限屆滿時要求承租人交回土地使用權和收取租金的權利。法律關系的變更，是指因某種法律事實的出現而使已經存在的法律關系三個要素中的某一個要素發(fā)生了變化。例如，甲承包了乙50畝山林。因山洪爆發(fā)，沖毀了15畝林地，致使甲乙之間訂立的山林承包合同的標的發(fā)生了變化即土地法律關系發(fā)生了變化。法律關系的消滅，是指因某種法律事實的出現而使現存的法律關系消滅。例如甲依法征用了乙150畝上地，雙方當事人各自全部履行了規(guī)定的義務，甲向乙全部支付了各項土地使用補償費用并按期返還了土地。這就導致了土地征用法律關系的消滅。特征性質的多重性。1、房地產法律行為：體現在民事，如出第

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法規(guī)

概

述房地產法規(guī)體系1、憲法：有最高的法律效力，凡與憲法有抵觸的其他法律、法規(guī)均不具有法律效力。2、法律：如刑法、民法通則、訴訟法等基本法?！冻鞘幸?guī)劃法》、《房地產管理法》等。3、行政法規(guī)：是由國務院根據憲法和法律制定的規(guī)范性文件，其法律地位和法律效力低于憲法和法律，但高于地方性法規(guī)、政府規(guī)章?！冻鞘蟹康禺a開發(fā)經營管理條例》、《閑置土地處置辦法》、《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權管理暫行規(guī)定》等。4、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例：在不同憲法、法律、行政法規(guī)相抵觸的前提下制定的規(guī)范性文件。如《土地管理法實施細則》5、部門規(guī)章：《城市房屋產權產籍管理》6、地方政府規(guī)章：《廣東省城市房屋拆遷管理規(guī)定》第十條城市的土地屬于國家所有。

農村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。

國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償。

任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規(guī)定轉讓。

一切使用土地的組織和個人必須合理地利用土地。

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法規(guī)

概

述房地產法規(guī)體系1、憲法第

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概

述我國房地產法規(guī)的歷史沿革第一階段（1949～1955年）為立法初期開展經濟建設，穩(wěn)定人民生活，建立房地產管理機構，改造棚戶區(qū)和貧民窟，確認房地產權、代管無主房、沒收敵偽產、打擊投機。第二階段（1956～1965年）為穩(wěn)定發(fā)展時期以“國家經租”、“公私合營”等方式對私有房屋進行社會主義改造，改變了城市房屋和土地的所有制構成。如《關于目前城市私有房產基本情況及進行社會主義改造的意見》第三階段（1966～1977年）為停滯時期十年動亂，嚴重破壞房地產管理工作，致使住房問題成為嚴重的社會問題之一。

第四階段（1978年～現在）為蓬勃發(fā)展時期

1978年開始是我國房地產業(yè)的春天。立法數量多、層次高、內容廣。體現：住房制度改革；土地使用制度改革；房地產生產方式的改變。

展望：物權法的實施、城市房地產管理法的修改第

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法規(guī)

概

述我國房地產法規(guī)的歷史沿革地殼一定深度大氣對流層土壤母質母巖土地的空間價值位置設計權利四至面積利用生熟地質環(huán)境形狀認識土地的層面認識土地第

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章

土地管理法參考資料：1、《中華人民共和國土地管理法

》，網絡收集2、黃河主編，《土地法教程》，2005年01月，超星圖書館土地是指地球表層的陸地及其地上、地下一定范圍內的空間。各國的法律均從橫向和縱向確定土地的法律范圍地殼一定深度大氣對流層土壤母質母巖土地的位設權利四面利生地環(huán)土地的分類

《土地管理法》第4條規(guī)定：“國家實行土地用途管制制度。國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護?！?/p>

農用地指直接用于農業(yè)生產的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養(yǎng)殖水面等。

建設用地是指直接用于建造建筑物、構筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地。

未利用地是指農用地和建設用地以外的土地，包括荒地。認識土地第

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章

土地管理法7zhou3,345土地的分類認識土地第

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章

土地管理法7zhou3,①土地的自然特性：——面積有限——位置固定——質量差異——土地永續(xù)利用②土地的人文特性——土地經濟供給的稀缺性——

用途的多樣性——用途變更的困難性——社會經濟位置的可變性——土地增值性——土地報酬遞減的可能性——合并及分割的可能性土地的特性認識土地第

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土地管理法①土地的自然特性：土地的特性認識土地第

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土地管理法第

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章

土地管理法調整由土地而產生的社會關系法律規(guī)范的綜合

土地管理關系是指國家及土地管理職能部門在行使管理土地的職權過程中與其他社會組織及公民個人所發(fā)生的關系。包括土地利用計劃管理關系、建設用地管理及審批關系、土地使用監(jiān)督關系以及土地稅收的征收管理關系等等。土地管理關系和土地交易關系雙方的地位是否平等？土地交易關系是指土地所有人或使用人與法人、公民個人及其他交易主體在平等、自愿、有償、協(xié)商一致的基礎上形成的一種社會關系。這種關系的實質是在流通領域中產生的一種財產轉移關系。有哪些交易關系？土地法的調整對象第

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土地管理法調整由土地而產生的社會關系法律規(guī)范的綜第

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土地管理法

通過對土地法調整對象的剖析，我們認為，土地法的概念應表述為：土地法是調整國家土地管理機關與土地所有權人、使用人之間，土地所有人與使用人之間以及土地使用人相互之間在土地管理和土地交易過程中發(fā)生的社會關系的法律規(guī)范的總稱。土地法的概念第

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章

土地管理法通過對土地法調整第

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章

土地管理法土地法的民法調整方法、民法是調整平等主體的公民之間、法人之間、公民與法人之間的財產關系和人身關系的法律民事法律關系是社會關系為民事法律規(guī)范調整時所形成的權利、義務關系。

土地法的行政法調整方法

行政法是調整國家行政管理的行政法律規(guī)范的總和。行政法以行政關系為調整對象，其目的是保障國家行政權運行的合法性和合理性。

土地法的調整方法第

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土地管理法土地法的民法調整方法土地法的調整方法第一章總則第二章土地的所有權和使用權第三章土地利用總體規(guī)劃第四章耕地保護第五章建設用地第六章監(jiān)督檢查第七章法律責任第八章附則

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土地管理法土地管理法第一章總則第

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土地管理法土地管理法第

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土地管理法1986年，第一部土地法1998年，第一次修訂2004年，第二次修訂一、第二條第四款修改為：“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償?！?/p>

二、將第四十三條第二款、第四十五條、第四十六條、第四十七條、第四十九條、第五十一條、第七十八條、第七十九條中的“征用”修改為“征收”。

土地立法第

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土地管理法1986年，第一部土地法土地立法第

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土地管理法維護社會主義土地公有制的原則保護土地使用權的原則根據《土地管理法》的規(guī)定，土地使用權可以依法轉讓。再如：農村的土地承包經營權。土地有償使用原則：征用、出讓、轉讓、收回、臨時用地合理利用土地的原則：例如生態(tài)退耕保護耕地原則：十分珍惜土地、合理利用土地和切實保護耕地。占一補一，占補平衡。誰占用，誰復墾。誰開發(fā)，誰使用。土地法的立法原則第

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土地管理法維護社會主義土地公有制的原則土地法的立第

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土地管理法土地權益：土地的所有權和土地使用權一、土地所有權1、定義、種類、特征：土地所有權是土地所有人依法對歸其所有的土地所享有的占有、使用、收益和處分的支配性權利。種類國有土地所有權集體土地所有權特征（1）主體的特殊性（2）內容的限制性（3）客體的差異性所有權人及其代表由法律明確：國家（國務院）和集體經濟組織。例如，在國有土地使用權出讓法律關系中由市、縣人民政府土地管理部門擔當國有土地所有者代表與用地者簽訂出讓合同。

禁止土地所有權的買賣和商品性流轉。禁止濫用土地。權利主體僅限于在集體向國家轉換，集體之間僅限于邊界調整。土地所有權和土地使用權一般是分離的，導致所有權虛化；國有土地所有權的產生途徑？第

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土地管理法土地權益：土地的所有權和土地使用權一、

土地所有權的主體、客體和內容國有土地所有權主體客體內容中華人民共和國唯一主體一切屬于國家所有的土地包括指國家在行使土地所有權的過程中形成的，由法律規(guī)定的權利和義務。法律規(guī)定城市市區(qū)土地（不含法律規(guī)定屬于集體所有的）；依法征用的土地；依法沒收、征收和征購收歸國有的土地；國家依法撥給單位、農村集體和個人使用的國有土地；法律規(guī)定不屬于集體的一切土地（林地、草地、灘涂等）；農民轉為城鎮(zhèn)居民后，原屬于居民的集體土地；因移民、自然災害使農民成建制地遷移后，余下的屬于遷移集體的土地。土地所有權的主體、客體和內容國有土地所有權主體客體內容集體土地所有權主體客體內容村或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）等農民集體農民集體所有的一切土地

包括指農民集體在依法行使土地所有權的過程中形成的權利和義務。法律規(guī)定農村和城市郊區(qū)的土地，不含法定屬于國有的土地；農村的宅基地、自留地和自留山。自留山、自留地、宅基地是否可以繼承?

土地所有權的主體、客體和內容集體土地所有權主體客體內容村或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）等農民集體農民集體所二、土地使用權土地使用權是指一定社會主體對土地利用的權利，是從土地所有權中分離出來的相對獨立的土地物權，包括對土地的占有、使用、一定的收益和一定的處分權。第

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土地管理法土地權益：土地的所有權和土地使用權特征土地使用權具有派生性、物權性、期限性按來源分：國有土地使用權和集體土地使用權按取得方式分：出讓土地使用權和劃撥土地使用權按用途不同分：建設用地使用權和農業(yè)用地使用權。建設用地使用權又分國有建設用地和集體建設用地使用權。種類二、土地使用權第

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土地管理法土地權益：土地的所有權和國有土地使用權主體客體內容依法直接從國家取得國有土地使用權的單位和個人

依法由國家劃撥或有償出讓給上述單位使用的土地國有土地使用權主體在行使土地使用權的過程中形成的、并通過法律形式加以固定的權利和義務。土地使用權的主體、客體和內容全民和集體所有制企業(yè)；國家機關、事業(yè)單位和社會團體；中外合資企業(yè)、合作企業(yè)、外資企業(yè)；戶口在城市，滿18周歲，具有行為能力的公民。國有土地使用權主體客體內容依法直接從國家取得國有土地使用權的

國務院在《關于制止侵占耕地建房的通知》規(guī)定，農民不準在承包地、自留山、自留地、飼料地上建房、葬墳、挖坑起土、毀田打坯、燒磚。

集體土地使用權主體客體內容承包土地的集體、農戶或個人；鄉(xiāng)鎮(zhèn)企事業(yè)單位；戶口在農村的農戶或個人；戶口在農村，年滿18周歲，具有行為能力的公民。依法取得的承包地、建設用地、自留山、自留地、農村宅基地。在行使土地使用權的過程中形成的、并通過法律形式加以固定的權利和義務。取得依法確定，入股、聯(lián)營取得，合法轉移取得，承包取得。不同的用途取得方式不同：農用地－承包；宅基地－分配；非農經營用地－投資；非農公益用地－撥付。其中，非農公益用地使用權人的權力內容受到限制，其對土地只享有占有權、使用權，幾乎不擁有收益權和處分權。國務院在《關于制止侵占耕地建房的通知》規(guī)定，農民不準在承考上大學仍享有土地收益

四川省成都市武侯區(qū)人民法院，一起因考上大學戶口隨之遷往學校而引發(fā)的土地承包收益分配糾紛案。原告周某系被告簇橋鄉(xiāng)一村民小組村民。2001年8月，周某被清華大學錄取，其戶口在2001年從農村遷往清華大學。之后村民小組以周某戶口已遷出為由，從2002年起，即停止向原告分配土地承包收益?？忌洗髮W仍享有土地收益

四川省成都市武侯區(qū)人民法院，一起因考河南虞城縣兩窯廠瘋狂取土

耕地何以承受？

案例土地征用近日，河南省虞城縣劉店鄉(xiāng)境內的肖黃窯廠和葉大莊窯廠置國家有關政策于不顧，大肆在可耕地中取土，卻沒人制止。河南虞城縣兩窯廠瘋狂取土

耕地何以承受？案例土地征用近日，國有土地使用權的取得和收回的方式取得方式：（1）有償:依法有償出讓與轉讓，土地使用權作價入股、租賃等（2）無償:依法劃撥取得收回的情形（1）屆滿的收回（2）提前收回：因社會公共利益的需要收回，給予補償（3）土地使用者不履行土地出讓合同的（4）司法機關決定收回的（5）土地使用權滅失（6）土地使用者的拋棄，停止使用的（7）公路、鐵路、機場、礦場等核準報廢的國有土地使用權的確認：通過申報，審查、面積測量，注冊登記，核發(fā)證書，確認國有土地使用權給單位或者個人。國有土地使用權的取得和收回的方式取得方式：收回的情形國有土地取得：1、集體土地所有權的確認：通過申報，審查，核準、縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認所有權。2、集體土地建設用地使用權的確認，與上述程序相同。3、農村自留地、自留山、宅基地使用權：根據有關法規(guī)和政策取得的4、承包地使用權：一般是通過合同的形式加以確認．收回1、為農村公共設施和公益事業(yè)建設需要收回的2、不按批準用途用地的3、因撤消、遷移等原因停止使用的集體土地使用權的取得和收回的方式臨時使用土地的使用者應當按照臨時使用土地合同約定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。

臨時使用土地期限一般不超過二年。取得：收回集體土地使用權的取得和收回的方式臨時使用土地的使用土地使用權出讓它是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓的主體和實施步驟主體市、縣人民政府。土地管理部門是行使該權利的唯一合法主體。土地使用權出讓管理土地使用權出讓它是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定土地使用權出讓的實施步驟(1)擬訂出讓計劃：審核、報批(2)預報：出讓土地使用權實行向上級政府預報制度。位置、面積、利用現狀、年限、規(guī)劃用途、出讓方式、地價評估、效益測算及實施情況等預報內容(3)土地使用權出讓的審批A擬訂方案，報同級人民政府審核B報有批準權限的人民政府批準C土地出讓合同的簽定及相關法律手續(xù)的辦理土地使用權出讓的實施步驟(1)擬訂出讓計劃：審核、報批(2)

土地使用權出讓年限和方式

（1）出讓年限出讓方與受讓方的利益分配直接影響用途出讓的最高年限居住用地70年工業(yè)用地50年教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年商業(yè)、旅游、娛樂用地40年綜合或其他用地50年（2）出讓方式A、協(xié)議出讓是指出讓方和受讓方通過協(xié)商的方式有償出讓土地提出申請，具體的磋商，簽訂出讓合同，實施出讓。程序工業(yè)、市政公益事業(yè)、非盈利、及扶持、優(yōu)惠項目適應范圍土地使用權出讓年限和方式（1）出讓年限出讓方與受讓方大型或關鍵性的發(fā)展計劃與投標項目B、招標出讓是指在規(guī)定的期限內，由符合規(guī)定條件的單位或者個人（受讓方）以書面投標形式，競投某片土地的使用權，土地招標小組（出讓方代表）擇優(yōu)而取。適應于C、拍賣出讓是指在指定的時間、地點，利用公開的場合，由土地管理部門代表政府就某塊土地的使用權公開叫價出讓，由價高者獲得土地使用權。適應于競爭性強的房地產業(yè)、金融業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)和娛樂用地。三種出讓方式拍賣價最高招標價格次之協(xié)議價格最低買方是國家，賣方土地開發(fā)者或土地使用者大型或關鍵性的發(fā)展計劃與投標項目B、招標出讓是指在規(guī)定的期限使用性質、用途和范圍方面受有關部門的管理和監(jiān)督。地表、地下資源及埋藏物的所有權依然屬于國家。土地使用權受讓者可以有償轉讓、出租和抵押。

土地使用權出讓的有關注意事項

對土地使用權出讓管理的主要內容

土地使用權出讓的行政管理工作是由國家土地管理部門主管；國土資源部負有主管國家土地使用權出讓的行政管理責任。使用性質、用途和范圍方面受有關部門的管理和監(jiān)督。案例

某房地產開發(fā)公司以拍賣方式取得s市鬧市區(qū)一塊商業(yè)用地的土地使用權，擬建造商業(yè)綜合樓，并與s市土地管理部門簽訂了土地使用權出讓合同。出讓合同約定2003年9月1日開工建設，兩年內竣工，截止于2004年9月1日。因該房地產開發(fā)公司決策層對建造該樓宇方案發(fā)生較嚴重分歧，此次未能開工。試根據上述有關情況，回答下列問題。1．國家規(guī)定商業(yè)用地使用權出讓的最高年限為多少年？

2．由于s是大城市，該市區(qū)的商業(yè)用地使用權出讓應當采用什么方式出讓？

3．若該房地產開發(fā)公司欲改變出讓合同約定的土地用途，如何處理？4．由于該房地產開發(fā)公司的行為違反了土地使用權出讓合同的約定，s市土地管理部門應對該房地產開發(fā)公司進行哪些處理。

案例

某房地產開發(fā)公司以拍賣方式取得s市鬧市區(qū)一塊商業(yè)用地（1）方式：

A）出售，即買賣Ｂ）交換：

C）贈與：土地使用權轉讓管理第四周1、土地使用權的轉讓是指土地使用者將從國家（政府）獲得的土地使用權在有效期內依法有償轉讓給其他用地者的行為。定義2、土地使用權轉讓的方式和條件：（1）方式：土地使用權轉讓管理第四周1、土地使用權的轉讓A）以出讓方式獲得，并已支付全部土地出讓金和取得土地使用權證書的土地。B）按出讓合同約定進行投資開發(fā)，投資額達到25%以上；屬于成片開發(fā)土地的，要形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。C）以劃撥方式取得的土地。（見書P131—132）D）土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其它附著物所有權隨之轉讓。E）土地使用權轉讓后，原出讓合同規(guī)定的權利、義務隨之轉移F）土地使用權轉讓應該簽訂合同并辦理過戶登記G）轉讓時，如需改變原出讓合同的規(guī)劃用途，必須事先向土地主管部門和規(guī)劃部門提出申請，經審核批準，方可轉讓。H）轉讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權。I）轉讓年限為原出讓合同規(guī)定的使用年限減去原使用者已使用年限（2）轉讓的條件A）以出讓方式獲得，并已支付全部土地出讓金和取得土地使用權證土地使用權轉讓問題1999年9月,某公司通過協(xié)商出讓方式,購得處于某市經濟開發(fā)區(qū)的未開發(fā)土地20公頃的土地使用權,用于建設與工業(yè)區(qū)配套的住宅小區(qū)。為籌集開發(fā)資金，某公司在取得有關土地使用權屬證明后，立即將其中的10公頃土地的土地使用權轉讓給A公司，將另10公頃土地的土地使用權抵押給M銀行并獲得了貸款。

問：（1）某公司轉讓土地使用權的行為是否合法？為什么？（2）某公司抵押土地使用權的行為是否合法？為什么？

（1）是違法的。根據〈中華人民共和國城市房地產管理法〉第三十八條（二）規(guī)定：按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件的才可以轉讓。某公司顯然未履行合同閱讀進行投資開發(fā)。

（2）可以。土地使用權轉讓問題1999年9月,某公司通過協(xié)商出讓方式,購1998年12月24日頒布的《土地管理法實施條例》已經將國有土地租賃明確規(guī)定為國有土地有償使用的一種方式。1999年7月27日國土資源部頒發(fā)的《規(guī)范國有土地租賃若干意見》中第一條規(guī)定：“國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由土地使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補充。”

國有土地租賃管理與國有土地使用權出租管理在所適用的范圍上：以出讓方式取得的土地多用于重新開發(fā)和利用，而國有土地租賃所要解決的特定問題主要是城市大量原有行政劃撥用地如何擴大到有償使用的范圍，多用于原劃撥用地發(fā)生土地轉讓、場地出租、企業(yè)改制和改變土地用途后依法應當有償使用的情形。1、國有土地租賃管理土地使用權出租1998年12月24日頒布的《土地管理法實施條例》已經將國有2、土地使用權的出租管理1、土地使用權出租具有復合性：出租包括土地使用權、建筑物及其他附著物。2、出租主客體的合法性：主為出租人，客為可出租的土地3、承租人取得的是按照本來用途而使用的權利，不能將承租權轉讓或轉租。4、出租后，出租人繼續(xù)履行出讓合同約定的義務。（1）土地使用權的出租是指依法有償受讓國有土地使用權的單位或個人作為出租人，將其土地使用權或土地使用權連同地上建筑物和附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的法律行為。（2）土地使用權出租的特征土地使用權出租2、土地使用權的出租管理1、土地使用權出租具有復合性：出租（3）、土地使用權出租的條件A、必須為國家有償出讓或轉讓的土地使用權才可出租B、按照土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件對土地進行了投資、開發(fā)和利用。

C、出租人和租賃人應當簽訂租賃合同，通過租賃合同來確定出租方與承租方的權利義務關系的。D、出租人應依法律規(guī)定辦理出租登記手續(xù)。土地使用權出租（3）、土地使用權出租的條件土土地使用權抵押

土地使用權抵押管理指土地使用者將其合法取得的土地使用權以不轉移占有的方式作為抵押財產向債權人履行債務作出的擔保行為。實際上土地使用者（抵押人）將其土地使用權和地上附著物所有權向銀行或資金持有人抵押后，取得貸款，供其使用的行為。含義土地使用權抵押的前提條件穩(wěn)定的政局明確的土地產權穩(wěn)定的貨幣值應注意的問題

土地使用權及地上物抵押期終止日，不得超過土地使用權年限的終止日。土土地使用權抵押管理指土地使用者將其合法取得的土地使

土地使用權抵押程序（1）抵押申請：支付地價款或開發(fā)建設投資的抵押貸款，持具有法律效力的土地使用權文件，向銀行申請貸款（2）抵押物估價：對抵押物估價，一般按小于抵押物價值額度的一定比例確定貸款數額，一般不高于估價的70%。（3）簽訂抵押合同。（4）抵押合同公證：到當地的司法部門公證，領取抵押公證書（5）當事人應當在抵押合同簽訂后十五日內持抵押合同以及有關文件申請土地使用權抵押登記。

土地使用權出租土地使用權抵押程序土

土地使用權抵押管理形成的抵押關系，辦理登記手續(xù)；抵押關系消失時，辦理注銷抵押登記手續(xù)；目的：防債務人一旦破產使債權兌現困難。一經形成抵押關系，抵押權便成了債權的附從權利。債權不消失，抵押權也不能再行轉讓、出租債權人對土地使用權擁有監(jiān)督的權利。土地使用權抵押管理形成的抵押關系，辦理登記手續(xù)；案例1998年1月，A公司以出讓方式取得了一塊面積200畝的土地使用權，進行商品房開發(fā)建設項目。1999年底，該公司以該幅土地使用權和已經建成的一棟樓房（占地100畝）抵押給一家銀行，貸款2000萬，期限為2年。2000年12月，該公司又建成一棟樓房。由于該公司的銷售業(yè)務不好，商品房未能賣出。2001年底，抵押貸款到期，該公司無力償還，銀行決定對其享有抵押權的房地產進行拍賣。此時，Ａ公司還欠外債1000萬。問題：該公司全部房地產的拍賣所得應如何處理？第

二

章

土地管理法案例1998年1月，A公司以出讓方式取得了一塊面積200畝的案例分析:未繳納出讓金的土地使用權，銀行抵押權能否實現案情：某企業(yè)以出讓方式取得一塊國有土地的使用權后因資金緊張遂與縣國土局商議先辦理國有土地使用證，企業(yè)以土地使用證為抵押向銀行貸款后再支付土地出讓金，縣國土局同意并為企業(yè)辦理了國有土地使用證。案情：但隨后2年，企業(yè)在銀行辦理抵押貸款并在國土局辦理抵押登記后卻以各種理由拒付出讓金。近期，由于企業(yè)經營不善無法按時還款，銀行欲實現抵押權，國土局在銀行來辦理相關手續(xù)時卻告之該土地未繳納土地出讓金，使用證有瑕疵，抵押權不能實現。經協(xié)商未果，銀行將國土局告上法院，要求實現抵押權。

請問：（1）該國有土地使用證的辦理是否合法？（2）本案中的抵押登記有什么效力？銀行的抵押權是否受法律保護，能否實現；（3）如何評判縣國土局的行為？其該如何履行職責？案例分析:未繳納出讓金的土地使用權，銀行抵押權能否實現案

土地使用權的劃撥管理1、土地劃撥：縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者交納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交給土地使用者使用的行為。

特點：沒有期限規(guī)定不得從事轉讓、出租、抵押等經營活動土地用途不得改變，要改須批準包括交納補償、安置費和無償兩種取得方式必須經過縣級以上人民政府核準依法辦理土

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理土地使用權的劃撥管理1、土地劃撥：縣級以上案例：劃撥土地使用權抵押基本案情：某市一家物資公司向當地銀行貸款，以該公司位于市區(qū)一塊劃撥土地作為抵押。當貸款期限界滿時，該公司因經營不善，無力償還銀行貸款，被法院依法宣布破產。于是，銀行主張實現抵押權，但破產清算組對該抵押持有異議，上訴法院，最終法院應如何裁定該抵押權？案例：劃撥土地使用權抵押基本案情：某市一家物資公司向當地銀行2、劃撥土地使用權的使用范圍國家機關用地和軍事用地城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地

3、劃撥土地使用權的管理體現在以下三個方面上：用途的限定：流轉的管理：收回的管理：

因遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地的根據公共利益需要、實施城市規(guī)劃和舊城改造等，需要調整土地使用的公路、機場、鐵路、礦廠等經核準報廢的土

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理2、劃撥土地使用權的使用范圍國家機關用地和軍事用地3、劃

符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，其劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押：1、土地使用者為公司、企業(yè)、其他經濟組織和個人2、領有國有土地使用證；3、具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明；4、簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲效益抵交土地使用權出讓金。土

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理符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管土地的征用1、土地征用的概念與特點

土地征用：國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償。(２００４年３月１４日十屆全國人大二次會議通過的《憲法》修正案第二十條)《土地管理法》第二條第四款“國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用”中的“征用”主要是改變土地所有權，也有的并不改變土地所有權。為了區(qū)別兩種不同的情況，與《憲法》相一致，建議將這一款修改。

土地征用的特點

1、嚴格按法定程序進行；2.政府行為；

3、強制性；4.補償性；5、權屬轉移性

6、兼顧國家、集體、個人三者的利益。7、社會公開性土

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理土地的征用1、土地征用的概念與特點土

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理2、征用土地的審批權限

依據：《中華人民共和國土地管理法》（1999年1月日實施）

（3）征用農用地的，應依照新法規(guī)定先行辦理農用地轉用審批。（1）征用基本農田；基本農田以外的耕地超過35公頃的；其他土地超過70公頃的。由國務院批準（2）征用以上規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，并報國務院備案。土

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理2、征用土地的審批權限（3）征用農用地的，應依照新法規(guī)定先行（1）建設項目預審（2）申請用地與審查3、土地征用的程序國家建設征用土地的程序發(fā)布征地批準公告；發(fā)布征地安置補償方案公告；辦理征地補償登記。

（6）實施（7）頒發(fā)建設用地批準書（3）制定征地方案（4）上報審批（5）批復確定征地范圍；資料收集與分析；實地調查；計算安置補償費，商討安置方案等農用地轉用方案、補充耕地方案、征地方案、供地方案土

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理（1）建設項目預審3、土地征用的程序國家建設征用土地的程序發(fā)4、征地補償與安置標準原則：按照被征用土地的原用途給予補償。（１）、征用耕地

A、土地補償費：補償標準：為該耕地被征用前3年平均年產值的6至10倍補償對象：農民集體經濟組織B、安置補助費：按照需要安置的農業(yè)人口數計算補償對象：依靠土地生活的農業(yè)人口式中：S—三年平均年產值（元/公頃）；P—征用耕地面積（公頃）；

P總—被征地單位的耕地總面積（公頃）；H—被征地單位的農業(yè)人口數；F=S×4(或6)×P÷————P總×15H4、征地補償與安置標準原則：按照被征用土地的原用途給予補償。案例土地征用土地補償費如何分配

林某于1983年遷入某村，后即分到土地，與其他村民同樣享受權利、履行義務。因當地經濟開發(fā)，該村的部分土地被占用。該村在分配土地補償費時認為趙某是后遷戶，遂決定林某享有其他村民所得土地補償費數額的50%。林某不服訴至法院，要求判令村委會停止侵權，并補發(fā)少分的土地補償款及遲付利息。法院以該爭議不屬法院受案范圍為由不予受理。林某認為村民與村委會在此爭議中是平等的民事主體，該爭議屬于法院受理范圍，故提起上訴，二審審理后依法撤銷了原審裁定。原審法院繼續(xù)審理，后判決支持了林某的訴請。案情案例土地征用土地補償費如何分配林某于1983年遷入某村，后Ｃ、地上附著物和青苗的補償費：

補償標準按省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定執(zhí)行補償對象：補償物的所有者Ｄ、新菜地開發(fā)建設基金：

大于100萬時，105000---150000元/公頃城市人口50—100萬時，75000---105000元/公頃小于50萬時，45000---75000元/公頃（２）征用其他土地：參照征用耕地的土的補償標準。（３）大中型水利、水電工程建設：征用土地的補償費標準和移民安置辦法，按國務院另行的規(guī)定執(zhí)行。農業(yè)生產安置、重新?lián)駱I(yè)安置、入股分紅安置或異地移民安置Ｃ、地上附著物和青苗的補償費：（２）征用其他土地：參照征用耕５、新征地補償標準

（1）省級國土資源部門將會同有關部門制定省域內各縣（市）耕地的最低統(tǒng)一年產值標準，并報省級人民政府批準后公布執(zhí)行。土地補償費和安置補助費的統(tǒng)一年產值倍數，應按照保證被征地農民原有生活水平不降低的原則，在法律規(guī)定范圍內確定；按法定的統(tǒng)一年產值倍數計算的征地補償安置費用，征地補償安置費用，不能使被征地農民保持原有生活水平，經省級人民政府批準應當提高倍數；土地補償費和安置補助費合計按３０倍計算，尚不足以使被征地農民保持原有生活水平的，由當地人民政府統(tǒng)籌安排，從國有土地有償使用收益中劃出一定比例給予補貼。依法批準占用基本農田的，征地補償按當地人民政府公布的最高補償標準執(zhí)行。

在征地依法報批前，當地國土資源部門應將擬征地的用途、位置、補償標準、安置途徑等，以書面形式告知被征地農村集體經濟組織和農戶。但是，在告知后，凡被征地農村集體經濟組織和農戶在擬征土地上搶栽、搶種、搶建的地上附著物和青苗，征地時一律不予補償。５、新征地補償標準在征地依法報批前，當地國土資源部門應將1.村民建房用地：

農村村民一戶一宅基，面積不得超過規(guī)定的標準。建住宅應當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，盡量使用舊宅基地或空閑地。經鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，應當辦理農用地轉用審批手續(xù)。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。

2.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施、公益事業(yè)建設使用土地：經鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照規(guī)定的批準權限，由縣級以上地方人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，應當辦理農用地轉用審批手續(xù)。

農民集體建設用地使用管理農民集體建設用地使用管理農村集體土地使用權流轉管理（一）農村集體土地使用權流轉涵義指農村集體土地使用權在不同的主體之間的流動和轉移。非為農用地和非農用地流轉。土地流轉是我國農村家庭聯(lián)產承包實踐的產物（二）農村集體土地使用權流轉的形式1、自由流轉：是農戶家庭間自愿流轉的現象，表現為三種形式一是互換調節(jié)承包地。它解決部分農戶生產作業(yè)區(qū)相對分散、不便管理的問題，通常由村干部作為協(xié)調中間人。二是代耕、代種、代收。代耕代種是指暫時無力或不愿經營承包地的農戶，經自行協(xié)商臨時把承包地交由別人代耕代種。這種形式簡單明了、手續(xù)簡便，是當前流轉中最普遍一種形式。三是轉包和轉讓。一些農戶將家庭的生產經營轉向從事第二、三產業(yè)或家庭重要勞動力外出打工抓收入，便把承包地的經營權轉包或者轉讓給別人。農村集體土地使用權流轉管理（一）農村集體土地使用權流轉涵義（2、股份合作制。在一些經濟發(fā)達、市場化程度較高的地方，出現了一些企業(yè)集團作為投資主體，興辦規(guī)模化的農業(yè)區(qū)，農戶以土地承包權入股，按股分紅。3、租賃倒包。這種形式出現于上世紀90年代中后期。農村中富裕后有頭腦的農民和城市中下崗人員及單位不景氣人員將投資轉向農村發(fā)展。他們向鄉(xiāng)、村集體租賃土地、荒山經營權，有規(guī)模地成片地開發(fā)土地、荒山資源，從事各項開發(fā)項目。經營方式主要有兩種，一是租賃后請勞工生產，自己管理，自己經營。二是把租賃得到經營權后的耕地又倒包給本地的農民按規(guī)定的開發(fā)項目生產，自己給農民提供生產所需資金、技術和派住技術人員指導農民生產，生產出產品后按原訂合同價格進行收購、銷售。2、股份合作制。在一些經濟發(fā)達、市場化程度較高的地方，出現了

土地權屬糾紛的調處

一.土地權屬糾紛及其產生的原因

1.土地權屬糾紛：是有關土地所有權、使用權的糾紛與爭議。包括合法權益受到侵害引起的權屬糾紛和對現有權屬界限的爭議。（一）當事人協(xié)商解決自愿磋商—簽定協(xié)議—行政調解—無法律約束—仲裁

—上訴—（二）人民政府調處：

單位之間：縣級以上人民政府處理；

個人之間、個人與單位之間：鄉(xiāng)級或縣級人民政府處理。土地權屬糾紛的調處一.土地權屬糾紛及其產生的原因[補充]《物權法》草案有關內容《物權法》草案第五稿第十九條規(guī)定：

“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協(xié)議，為保障將來取得物權，按照約定支付一定比例的價款或者履行其他條件的，可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意處分該不動產的，不發(fā)生物權效力。”

《物權法》草案第五稿第二百五十三條規(guī)定：

“法律、行政法規(guī)對不動產統(tǒng)一登記的范圍、登記機構和登記辦法作出規(guī)定前，地方性法規(guī)可以依照本法有關規(guī)定作出規(guī)定。”

[補充]《物權法》草案有關內容《物權法》草案第五稿第十九條規(guī)房地產法規(guī)授課：高成ycxf78@126.com西南科技大學土木工程與建筑學院房地產法規(guī)授課：高成鳳西南科技大學土木工程與建課程性質本課程的考核目的在于考核學生房地產方面的有關知識，考察學生運用所學的房地產法律知識，解決實際法律問題的能力。考核成績=30%*平時成績+70%課程論文成績平時成績：作業(yè)、考勤、課堂討論情況課程性質本課程的考核目的在于考核學生房地產方面法：是國家和地方規(guī)范性文件的總稱，包括內容較多，上至憲法，下至縣以上人民政府及其職能部門所出臺的具有普遍約束力的法規(guī)、規(guī)則；法律：意義較窄，一般僅指全國人大起草實施的全國性法律準則。法律規(guī)范：簡稱法規(guī)，是由國家制定或認可、體現統(tǒng)治階級意志，以國家強制力保證實施的行為準則。第

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論了解基本概念假定處理制裁例如土地使用權轉讓法：是國家和地方規(guī)范性文件的總稱，包括內容較多，上至憲法，下房產：在法律上明確了權屬關系的房屋財產地產：在一定土地所有制下作為財產的土地房地產：房屋財產和土地財產的總稱。房地產業(yè)：指從事房地產開發(fā)、經營、管理和服務的產業(yè)，包括土地開發(fā)、房屋建設、維修、管理，土地使用權的出讓、轉讓，房屋所有權的買賣、租賃，房地產的抵押，以及由此而形成的房地產市場。第

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論了解基本概念房產：在法律上明確了權屬關系的房屋財產第

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論了了解房地產房地產的概念指土地、建筑物及其他地上定著物，是實物、權益、區(qū)位三者的綜合體。

實物實體質量功能

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論了解房地產房地產的概念實物實體第

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論房地產的概念

指土地、建筑物及其他地上定著物，是實物、權益、區(qū)位三者的綜合體。

權利(rights)

利益(interests)

收益(benefits)

權益包含礎基

目前在我們國家，房地產的權利主要有所有權、使用權、租賃權、抵押權、典權、地役權、空間利用權。了解房地產第

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緒

論房地產的概念權利(rights)

利益(interests

指該宗房地產與其他房地產或事物在空間方位和距離上的關系，和它與重要場所(如市中心、機場、港口、碼頭、火車站、汽車站、政府機關、同行業(yè)等)的距離，從其他地方到達該宗房地產的可及性，從該宗房地產去往其他地方的便捷性，以及該宗房地產的周圍環(huán)境、景觀、配套設施等，區(qū)位指該宗房地產與其他房地產或事物在空間方位和距離上的關

建筑物的概念

建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構配件和設備等組成的整體物，包括房屋和構筑物兩大類。位置面積層數高度結構裝修用途產權成新設備、設施了解房地產第

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論建筑物的概念位置面積層數高度結構裝修用途產權成新土地的概念土地是指地球表層的陸地及其地上、地下一定范圍內的空間。地殼一定深度大氣對流層土壤母質母巖土地的空間價值位置設計權利四至面積利用生熟地質環(huán)境形狀1、認識土地的層面了解房地產第

一

章

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論土地的概念地殼一定深度大氣對流層土壤母質母巖土地的位設權利四是指由房地產法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的，用于調整和指導人們從事房地產開發(fā)、經營、管理和服務的行為規(guī)范準則。狹義：僅指1994年7月5日第八屆全國人民代表大會常務委員會第八次會議通過，于1995年1月1日起施行的《中華人民共和國城市房地產管理法》。廣義：除狹義外，還包括所有調整房地產關系的法律規(guī)范的總和，即由不同層次的調整房地產關系所組成的法律規(guī)范的有機結合體。

第

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節(jié)

房

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法規(guī)

概

述房地產法規(guī)的概念法律、法規(guī)、規(guī)章、政策是指由房地產法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的，用于調整和指導人們從事房調整對象包括房地產開發(fā)關系、房地產交易關系、物業(yè)管理關系及房地產管理關系。第

一

節(jié)

房

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法規(guī)

概

述房地產法規(guī)的調整對象房地產法律關系概念：是指房地產法律規(guī)范在調整房地產開發(fā)、交易及管理過程中發(fā)生的房地產主體之間的權利義務關系。構成：主體（管理，開發(fā)，交易，服務主體）客體（經濟行為和房地產）內容（享有的權利和承擔的義務）調整對象包括房地產開發(fā)關系、房地產交易關系、物業(yè)管理關系及房特征

性質的多重性。主體的廣泛性?？腕w的特殊性。產生、變更、消滅具有嚴格的程序性。1、房地產法律行為：體現在民事，如出租、交易2、房地產行政行為：產權登記、建設用地審批3、房地產司法行為：仲裁、司法裁決房地產法律關系事實行為

事件：不可意見的事件引起的法律關系變更，如土地的滅失法律關系的產生，是指因某種法律事實的出現而使土地法主體取得權利和承擔相應的土地義務。例如，土地使用者甲按法定條件和程序把土地使用權出租給乙，乙給甲付一定數額的租金。這就在甲、乙之間產生了土地法律關系。承租人乙便承擔在租賃期限屆滿時向出租人歸還土地使用權和按時足額交納租金的義務。出租人享有在租賃期限屆滿時要求承租人交回土地使用權和收取租金的權利。法律關系的變更，是指因某種法律事實的出現而使已經存在的法律關系三個要素中的某一個要素發(fā)生了變化。例如，甲承包了乙50畝山林。因山洪爆發(fā)，沖毀了15畝林地，致使甲乙之間訂立的山林承包合同的標的發(fā)生了變化即土地法律關系發(fā)生了變化。法律關系的消滅，是指因某種法律事實的出現而使現存的法律關系消滅。例如甲依法征用了乙150畝上地，雙方當事人各自全部履行了規(guī)定的義務，甲向乙全部支付了各項土地使用補償費用并按期返還了土地。這就導致了土地征用法律關系的消滅。特征性質的多重性。1、房地產法律行為：體現在民事，如出第

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概

述房地產法規(guī)體系1、憲法：有最高的法律效力，凡與憲法有抵觸的其他法律、法規(guī)均不具有法律效力。2、法律：如刑法、民法通則、訴訟法等基本法?！冻鞘幸?guī)劃法》、《房地產管理法》等。3、行政法規(guī)：是由國務院根據憲法和法律制定的規(guī)范性文件，其法律地位和法律效力低于憲法和法律，但高于地方性法規(guī)、政府規(guī)章。《城市房地產開發(fā)經營管理條例》、《閑置土地處置辦法》、《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權管理暫行規(guī)定》等。4、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例：在不同憲法、法律、行政法規(guī)相抵觸的前提下制定的規(guī)范性文件。如《土地管理法實施細則》5、部門規(guī)章：《城市房屋產權產籍管理》6、地方政府規(guī)章：《廣東省城市房屋拆遷管理規(guī)定》第十條城市的土地屬于國家所有。

農村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。

國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償。

任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規(guī)定轉讓。

一切使用土地的組織和個人必須合理地利用土地。

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述房地產法規(guī)體系1、憲法第

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述我國房地產法規(guī)的歷史沿革第一階段（1949～1955年）為立法初期開展經濟建設，穩(wěn)定人民生活，建立房地產管理機構，改造棚戶區(qū)和貧民窟，確認房地產權、代管無主房、沒收敵偽產、打擊投機。第二階段（1956～1965年）為穩(wěn)定發(fā)展時期以“國家經租”、“公私合營”等方式對私有房屋進行社會主義改造，改變了城市房屋和土地的所有制構成。如《關于目前城市私有房產基本情況及進行社會主義改造的意見》第三階段（1966～1977年）為停滯時期十年動亂，嚴重破壞房地產管理工作，致使住房問題成為嚴重的社會問題之一。

第四階段（1978年～現在）為蓬勃發(fā)展時期

1978年開始是我國房地產業(yè)的春天。立法數量多、層次高、內容廣。體現：住房制度改革；土地使用制度改革；房地產生產方式的改變。

展望：物權法的實施、城市房地產管理法的修改第

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述我國房地產法規(guī)的歷史沿革地殼一定深度大氣對流層土壤母質母巖土地的空間價值位置設計權利四至面積利用生熟地質環(huán)境形狀認識土地的層面認識土地第

二

章

土地管理法參考資料：1、《中華人民共和國土地管理法

》，網絡收集2、黃河主編，《土地法教程》，2005年01月，超星圖書館土地是指地球表層的陸地及其地上、地下一定范圍內的空間。各國的法律均從橫向和縱向確定土地的法律范圍地殼一定深度大氣對流層土壤母質母巖土地的位設權利四面利生地環(huán)土地的分類

《土地管理法》第4條規(guī)定：“國家實行土地用途管制制度。國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護?！?/p>

農用地指直接用于農業(yè)生產的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養(yǎng)殖水面等。

建設用地是指直接用于建造建筑物、構筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地。

未利用地是指農用地和建設用地以外的土地，包括荒地。認識土地第

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章

土地管理法7zhou3,345土地的分類認識土地第

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章

土地管理法7zhou3,①土地的自然特性：——面積有限——位置固定——質量差異——土地永續(xù)利用②土地的人文特性——土地經濟供給的稀缺性——

用途的多樣性——用途變更的困難性——社會經濟位置的可變性——土地增值性——土地報酬遞減的可能性——合并及分割的可能性土地的特性認識土地第

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土地管理法①土地的自然特性：土地的特性認識土地第

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土地管理法第

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章

土地管理法調整由土地而產生的社會關系法律規(guī)范的綜合

土地管理關系是指國家及土地管理職能部門在行使管理土地的職權過程中與其他社會組織及公民個人所發(fā)生的關系。包括土地利用計劃管理關系、建設用地管理及審批關系、土地使用監(jiān)督關系以及土地稅收的征收管理關系等等。土地管理關系和土地交易關系雙方的地位是否平等？土地交易關系是指土地所有人或使用人與法人、公民個人及其他交易主體在平等、自愿、有償、協(xié)商一致的基礎上形成的一種社會關系。這種關系的實質是在流通領域中產生的一種財產轉移關系。有哪些交易關系？土地法的調整對象第

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土地管理法調整由土地而產生的社會關系法律規(guī)范的綜第

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土地管理法

通過對土地法調整對象的剖析，我們認為，土地法的概念應表述為：土地法是調整國家土地管理機關與土地所有權人、使用人之間，土地所有人與使用人之間以及土地使用人相互之間在土地管理和土地交易過程中發(fā)生的社會關系的法律規(guī)范的總稱。土地法的概念第

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土地管理法通過對土地法調整第

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土地管理法土地法的民法調整方法、民法是調整平等主體的公民之間、法人之間、公民與法人之間的財產關系和人身關系的法律民事法律關系是社會關系為民事法律規(guī)范調整時所形成的權利、義務關系。

土地法的行政法調整方法

行政法是調整國家行政管理的行政法律規(guī)范的總和。行政法以行政關系為調整對象，其目的是保障國家行政權運行的合法性和合理性。

土地法的調整方法第

二

章

土地管理法土地法的民法調整方法土地法的調整方法第一章總則第二章土地的所有權和使用權第三章土地利用總體規(guī)劃第四章耕地保護第五章建設用地第六章監(jiān)督檢查第七章法律責任第八章附則

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土地管理法土地管理法第一章總則第

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土地管理法土地管理法第

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土地管理法1986年，第一部土地法1998年，第一次修訂2004年，第二次修訂一、第二條第四款修改為：“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償?！?/p>

二、將第四十三條第二款、第四十五條、第四十六條、第四十七條、第四十九條、第五十一條、第七十八條、第七十九條中的“征用”修改為“征收”。

土地立法第

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土地管理法1986年，第一部土地法土地立法第

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土地管理法維護社會主義土地公有制的原則保護土地使用權的原則根據《土地管理法》的規(guī)定，土地使用權可以依法轉讓。再如：農村的土地承包經營權。土地有償使用原則：征用、出讓、轉讓、收回、臨時用地合理利用土地的原則：例如生態(tài)退耕保護耕地原則：十分珍惜土地、合理利用土地和切實保護耕地。占一補一，占補平衡。誰占用，誰復墾。誰開發(fā)，誰使用。土地法的立法原則第

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土地管理法維護社會主義土地公有制的原則土地法的立第

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土地管理法土地權益：土地的所有權和土地使用權一、土地所有權1、定義、種類、特征：土地所有權是土地所有人依法對歸其所有的土地所享有的占有、使用、收益和處分的支配性權利。種類國有土地所有權集體土地所有權特征（1）主體的特殊性（2）內容的限制性（3）客體的差異性所有權人及其代表由法律明確：國家（國務院）和集體經濟組織。例如，在國有土地使用權出讓法律關系中由市、縣人民政府土地管理部門擔當國有土地所有者代表與用地者簽訂出讓合同。

禁止土地所有權的買賣和商品性流轉。禁止濫用土地。權利主體僅限于在集體向國家轉換，集體之間僅限于邊界調整。土地所有權和土地使用權一般是分離的，導致所有權虛化；國有土地所有權的產生途徑？第

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土地管理法土地權益：土地的所有權和土地使用權一、

土地所有權的主體、客體和內容國有土地所有權主體客體內容中華人民共和國唯一主體一切屬于國家所有的土地包括指國家在行使土地所有權的過程中形成的，由法律規(guī)定的權利和義務。法律規(guī)定城市市區(qū)土地（不含法律規(guī)定屬于集體所有的）；依法征用的土地；依法沒收、征收和征購收歸國有的土地；國家依法撥給單位、農村集體和個人使用的國有土地；法律規(guī)定不屬于集體的一切土地（林地、草地、灘涂等）；農民轉為城鎮(zhèn)居民后，原屬于居民的集體土地；因移民、自然災害使農民成建制地遷移后，余下的屬于遷移集體的土地。土地所有權的主體、客體和內容國有土地所有權主體客體內容集體土地所有權主體客體內容村或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）等農民集體農民集體所有的一切土地

包括指農民集體在依法行使土地所有權的過程中形成的權利和義務。法律規(guī)定農村和城市郊區(qū)的土地，不含法定屬于國有的土地；農村的宅基地、自留地和自留山。自留山、自留地、宅基地是否可以繼承?

土地所有權的主體、客體和內容集體土地所有權主體客體內容村或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）等農民集體農民集體所二、土地使用權土地使用權是指一定社會主體對土地利用的權利，是從土地所有權中分離出來的相對獨立的土地物權，包括對土地的占有、使用、一定的收益和一定的處分權。第

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土地管理法土地權益：土地的所有權和土地使用權特征土地使用權具有派生性、物權性、期限性按來源分：國有土地使用權和集體土地使用權按取得方式分：出讓土地使用權和劃撥土地使用權按用途不同分：建設用地使用權和農業(yè)用地使用權。建設用地使用權又分國有建設用地和集體建設用地使用權。種類二、土地使用權第

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土地管理法土地權益：土地的所有權和國有土地使用權主體客體內容依法直接從國家取得國有土地使用權的單位和個人

依法由國家劃撥或有償出讓給上述單位使用的土地國有土地使用權主體在行使土地使用權的過程中形成的、并通過法律形式加以固定的權利和義務。土地使用權的主體、客體和內容全民和集體所有制企業(yè)；國家機關、事業(yè)單位和社會團體；中外合資企業(yè)、合作企業(yè)、外資企業(yè)；戶口在城市，滿18周歲，具有行為能力的公民。國有土地使用權主體客體內容依法直接從國家取得國有土地使用權的

國務院在《關于制止侵占耕地建房的通知》規(guī)定，農民不準在承包地、自留山、自留地、飼料地上建房、葬墳、挖坑起土、毀田打坯、燒磚。

集體土地使用權主體客體內容承包土地的集體、農戶或個人；鄉(xiāng)鎮(zhèn)企事業(yè)單位；戶口在農村的農戶或個人；戶口在農村，年滿18周歲，具有行為能力的公民。依法取得的承包地、建設用地、自留山、自留地、農村宅基地。在行使土地使用權的過程中形成的、并通過法律形式加以固定的權利和義務。取得依法確定，入股、聯(lián)營取得，合法轉移取得，承包取得。不同的用途取得方式不同：農用地－承包；宅基地－分配；非農經營用地－投資；非農公益用地－撥付。其中，非農公益用地使用權人的權力內容受到限制，其對土地只享有占有權、使用權，幾乎不擁有收益權和處分權。國務院在《關于制止侵占耕地建房的通知》規(guī)定，農民不準在承考上大學仍享有土地收益

四川省成都市武侯區(qū)人民法院，一起因考上大學戶口隨之遷往學校而引發(fā)的土地承包收益分配糾紛案。原告周某系被告簇橋鄉(xiāng)一村民小組村民。2001年8月，周某被清華大學錄取，其戶口在2001年從農村遷往清華大學。之后村民小組以周某戶口已遷出為由，從2002年起，即停止向原告分配土地承包收益?？忌洗髮W仍享有土地收益

四川省成都市武侯區(qū)人民法院，一起因考河南虞城縣兩窯廠瘋狂取土

耕地何以承受？

案例土地征用近日，河南省虞城縣劉店鄉(xiāng)境內的肖黃窯廠和葉大莊窯廠置國家有關政策于不顧，大肆在可耕地中取土，卻沒人制止。河南虞城縣兩窯廠瘋狂取土

耕地何以承受？案例土地征用近日，國有土地使用權的取得和收回的方式取得方式：（1）有償:依法有償出讓與轉讓，土地使用權作價入股、租賃等（2）無償:依法劃撥取得收回的情形（1）屆滿的收回（2）提前收回：因社會公共利益的需要收回，給予補償（3）土地使用者不履行土地出讓合同的（4）司法機關決定收回的（5）土地使用權滅失（6）土地使用者的拋棄，停止使用的（7）公路、鐵路、機場、礦場等核準報廢的國有土地使用權的確認：通過申報，審查、面積測量，注冊登記，核發(fā)證書，確認國有土地使用權給單位或者個人。國有土地使用權的取得和收回的方式取得方式：收回的情形國有土地取得：1、集體土地所有權的確認：通過申報，審查，核準、縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認所有權。2、集體土地建設用地使用權的確認，與上述程序相同。3、農村自留地、自留山、宅基地使用權：根據有關法規(guī)和政策取得的4、承包地使用權：一般是通過合同的形式加以確認．收回1、為農村公共設施和公益事業(yè)建設需要收回的2、不按批準用途用地的3、因撤消、遷移等原因停止使用的集體土地使用權的取得和收回的方式臨時使用土地的使用者應當按照臨時使用土地合同約定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。

臨時使用土地期限一般不超過二年。取得：收回集體土地使用權的取得和收回的方式臨時使用土地的使用土地使用權出讓它是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓的主體和實施步驟主體市、縣人民政府。土地管理部門是行使該權利的唯一合法主體。土地使用權出讓管理土地使用權出讓它是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定土地使用權出讓的實施步驟(1)擬訂出讓計劃：審核、報批(2)預報：出讓土地使用