物權(quán)總論法學(xué)類講課課件

授課老師：學(xué)校：安徽工業(yè)大學(xué)專業(yè)：法律碩士作者：物權(quán)總論授課老師：學(xué)校：安徽工業(yè)大學(xué)專業(yè)：法律碩士作者：物權(quán)總論物權(quán)的變動(dòng)物權(quán)的變動(dòng)指物權(quán)的發(fā)生、變更和消滅從主體上說也就是權(quán)利人的物權(quán)的取得、變更和喪失指物權(quán)的發(fā)生、變更和消滅物權(quán)的產(chǎn)生

原始取得：非根據(jù)他人既存之權(quán)利而取得。多數(shù)基于法律規(guī)定而取得（先占、遺失物拾得、埋藏物發(fā)現(xiàn)、生產(chǎn)、收取孳息、沒收、善意取得、時(shí)效取得等）繼受取得：基于他人既存之權(quán)利而取得物權(quán)，又稱傳來取得,如繼承、買賣、贈(zèng)與：創(chuàng)設(shè)取得：因在他人的所有權(quán)或者其他物權(quán)之上設(shè)定用益物權(quán)或擔(dān)保物權(quán)而取得物權(quán)轉(zhuǎn)移取得：基于一定的法律事實(shí)取得他人的物權(quán)，即基于一定的法律事實(shí)，物權(quán)從一主體轉(zhuǎn)移給另一主體物權(quán)的產(chǎn)生原始取得：非根據(jù)他人既存之權(quán)利而取得。多數(shù)基于法（二）物權(quán)的變更物權(quán)主體的變更屬于物權(quán)的取得和消滅物權(quán)的變更狹義上指：物權(quán)的客體變更：作為物權(quán)客體的物權(quán)的標(biāo)的物發(fā)生部分改變，使物權(quán)人的支配范圍或擴(kuò)大或縮小，因此物權(quán)客體的變更實(shí)際上是物權(quán)量的增減物權(quán)內(nèi)容的變更質(zhì)的變更：指在不影響物權(quán)整體屬性的情形下物權(quán)的內(nèi)容方面的改變，如用益物權(quán)期限的增減、抵押權(quán)順位的變更、抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)范圍的減少、未登記不能對(duì)抗善意第三人的物權(quán)經(jīng)登記具有對(duì)抗第三人的效力等。（二）物權(quán)的變更物權(quán)主體的變更屬于物權(quán)的取得和消滅（三）物權(quán)的消滅指權(quán)利人喪失物權(quán)絕對(duì)消滅：物權(quán)已不可能存在，不僅權(quán)利人喪失物權(quán)，他人也不會(huì)取得該物權(quán)，如物權(quán)因標(biāo)的物的滅失而消滅，他物權(quán)因期限屆滿而消滅,如標(biāo)的物滅失相對(duì)消滅：原物權(quán)人喪失物權(quán)但該物權(quán)由他人取得，如物權(quán)人將物權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，其物權(quán)喪失，但該物權(quán)由他人取得——實(shí)質(zhì)上是物權(quán)主體的變更：權(quán)利移轉(zhuǎn)，或者權(quán)利拋棄（三）物權(quán)的消滅指權(quán)利人喪失物權(quán)物權(quán)變動(dòng)的原則公示原則公信原則物權(quán)變動(dòng)的原則公示原則物權(quán)公示是指以一定的公開的、外在的、易于查閱的形式展示物權(quán)存在的情況因?yàn)槲餀?quán)具有支配性、對(duì)世性和排他性，物權(quán)的狀態(tài)如不能以一定的方式公開、透明，則既不利于明確物權(quán)人的權(quán)利并加以保護(hù)，也不利于維護(hù)善意第三人的利益，難免會(huì)對(duì)交易安全造成極大妨害，因此必須以一定的方式公示于眾物權(quán)公示是指以一定的公開的、外在的、易于查閱的形式展示物權(quán)存公信原則

公信原則，是指以公示方法所表現(xiàn)的物權(quán)即使不存在或內(nèi)容有異，但對(duì)于信賴該公示方法所表示的物權(quán)而為物權(quán)交易的人，法律仍然承認(rèn)其具有與真實(shí)物權(quán)存在相同的法律效果，而為保護(hù)的原則。以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為典型。例如，在房產(chǎn)登記部門登記A為房屋所有人，B信賴該登記而向A購買房屋，并且辦理了房屋過戶手續(xù)，即使A不是真正的所有人，但法律上仍按A為真正的所有人處理、使B取得該房屋的所有權(quán)。公信原則

公信原則，是指以公示方法所表現(xiàn)的物權(quán)即使不存在或第三人受登記公信力保護(hù)的條件其一，登記的錯(cuò)誤不能從登記簿中發(fā)現(xiàn)。其二，第三人須為善意。其三，第三人取得權(quán)利須依法律行為的方法。除無權(quán)處分外，該法律行為應(yīng)為有效的。其四，須無異議登記。第三人受登記公信力保護(hù)的條件善意保護(hù)效力-公信原則的體現(xiàn)指法律對(duì)因信賴物權(quán)公示而從公示的物權(quán)人處善意取得物權(quán)的第三人，予以強(qiáng)制保護(hù)，使其免受任何人追奪的效力在公示的物權(quán)人與真實(shí)的物權(quán)人不一致的情況下，對(duì)于信賴公示的權(quán)利而與公示的物權(quán)人進(jìn)行的交易行為，法律承認(rèn)其產(chǎn)生其與真實(shí)的物權(quán)人進(jìn)行交易的相同效果非真正的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人處分登記在其名下的他人的不動(dòng)產(chǎn)，或者動(dòng)產(chǎn)占有人處分其所占有的他人的動(dòng)產(chǎn)時(shí)，善意第三人可以從其受讓而取得該項(xiàng)物權(quán)，即推定動(dòng)產(chǎn)占有人依法有做出此種行為的權(quán)利——善意取得制度善意保護(hù)效力-公信原則的體現(xiàn)指法律對(duì)因信賴物權(quán)公示而從公示的2.物權(quán)的變動(dòng)原因2.物權(quán)的變動(dòng)原因任何權(quán)利的變動(dòng)都須有相應(yīng)的法律事實(shí)物權(quán)變動(dòng)的原因，即引起物權(quán)變動(dòng)的法律事實(shí)，包括民事行為和非民事法律行為：（一）引起物權(quán)變動(dòng)的民事行為（二）引起物權(quán)變動(dòng)的民事法律行為以外的原因任何權(quán)利的變動(dòng)都須有相應(yīng)的法律事實(shí)（一）引起物權(quán)變動(dòng)的民事行為引起物權(quán)變動(dòng)的民事行為包括：單方民事行為：指物權(quán)人依其消滅物權(quán)的意思拋棄物權(quán)的行為雙方民事行為：當(dāng)事人基于使物權(quán)變動(dòng)的合意轉(zhuǎn)移物權(quán)或者設(shè)立物權(quán)（一）引起物權(quán)變動(dòng)的民事行為引起物權(quán)變動(dòng)的民事行為包括：（二）引起物權(quán)變動(dòng)的非民事行為指民事行為以外的其他法律事實(shí)，包括：事實(shí)行為：建造的事實(shí)行為司法行為：法院或者仲裁機(jī)構(gòu)的裁決行政行為：公用征收而消滅所有權(quán)其他法律事實(shí)：繼承而取得物權(quán)（二）引起物權(quán)變動(dòng)的非民事行為指民事行為以外的其他法律事實(shí)，基于合法事實(shí)行為發(fā)生取得物權(quán)“因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力?！?/p>

非法的事實(shí)行為不能取得物權(quán)，但不法行為可導(dǎo)致物權(quán)消滅，如非法毀損他人之物使該物權(quán)滅失，該物上的物權(quán)就消滅建造房屋的建造行為，房屋建成即為建造行為成就基于合法事實(shí)行為發(fā)生取得物權(quán)“因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為基于司法行為發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的，自法律文書生效時(shí)起物權(quán)變動(dòng)依征收等行政行為發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的，自征收決定等生效時(shí)物權(quán)發(fā)生變動(dòng)

基于司法行為或者行政行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)基于司法行為發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的，自法律文書生效時(shí)起物權(quán)變動(dòng)基于（一）物權(quán)的取得能夠引起物權(quán)取得的法律事實(shí)主要有：民事行為買賣互易贈(zèng)與為他人設(shè)定抵押權(quán)、地役權(quán)、質(zhì)權(quán)民事行為以外的原因時(shí)效取得征收或者沒收取得法律規(guī)定取得（如留置權(quán)）合法生產(chǎn)、建造取得孳息的所有權(quán)取得法律文書取得（一）物權(quán)的取得能夠引起物權(quán)取得的法律事實(shí)主要有：物權(quán)消滅的原因民事行為：拋棄合約：當(dāng)事人以合意消滅物權(quán)撤銷權(quán)的行使民事行為以外的原因：標(biāo)的物滅失他物權(quán)存續(xù)期間屆滿混同因法定原因撤銷物權(quán)他人因時(shí)效取得物權(quán)擔(dān)保物權(quán)所擔(dān)保之主債權(quán)消滅標(biāo)的物被征收或沒收動(dòng)產(chǎn)因添附而消滅物權(quán)消滅的原因民事行為：非因民事行為而是因其他法律事實(shí)發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)，登記或者交付并不是物權(quán)變動(dòng)的要件也就是說，基于非民事行為的原因發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的，不經(jīng)登記或者交付即可直接生效非因民事行為而是因其他法律事實(shí)發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)，登記或者交付并物權(quán)變動(dòng)的模式基于民事法律行為產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng)-------三種物權(quán)變動(dòng)的模式基于民事法律行為產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng)-------三采取意思主義的立法例又稱債權(quán)意思主義、債權(quán)合意主義。以法日民法典為代表。是指物權(quán)因法律行為而變動(dòng)時(shí)，僅須當(dāng)事人的意思表示即可生效，而不須以登記或交付為其成立或生效的要件。在此立法例下：其一，發(fā)生債權(quán)的意思表示，即為物權(quán)變動(dòng)的意思表示，二者合一。其二，使物權(quán)發(fā)生變動(dòng)的法律行為，僅須當(dāng)事人的行為即可完成，登記或交付為其對(duì)抗要件采取意思主義的立法例又稱債權(quán)意思主義、債權(quán)合意主義。以法日民例1村民甲承包了本村的一塊耕地用來種植蔬菜，并且簽訂了土地承包經(jīng)營合同。等其要種植的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)這塊土地被本村的村民乙種植了棉花。后來，到村委會(huì)了解才知村民乙也簽訂了土地承包經(jīng)營合同，不過該合同的簽訂與生效均在甲的合同之后。再者，二人均未進(jìn)行登記。請(qǐng)問：此時(shí)，甲乙二人誰享有該塊土地的承包經(jīng)營權(quán)，還是都不享有？例1村民甲承包了本村的一塊耕地用來種植蔬菜，并且簽訂了土地承《物權(quán)法》第一百二十七條土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。

縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)向土地承包經(jīng)營權(quán)人發(fā)放土地承包經(jīng)營權(quán)證、林權(quán)證、草原使用權(quán)證，并登記造冊(cè)，確認(rèn)土地承包經(jīng)營權(quán)?！段餀?quán)法》第一百二十七條土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同形式主義（物權(quán)形式主義）

是指物權(quán)因法律行為而變動(dòng)時(shí)，須有物權(quán)變動(dòng)的意思表示，以及履行登記或交付的法定形式，才能成立或生效。在此立法例下：其一，發(fā)生債權(quán)的意思表示與發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的意思表示分開。其二，使物權(quán)變動(dòng)的法律行為，除物權(quán)合意外，還須履行登記或交付的法定程序。其三，物權(quán)行為具有獨(dú)立性與無因性。形式主義（物權(quán)形式主義）

是指物權(quán)因法律行為而變動(dòng)時(shí)，須有物例22007年11月22日，徐先生通過“七彩尾房超市”，將自己位于豐臺(tái)區(qū)草橋欣園的一套住房出售給買家張先生。三方為此共同簽訂了一份房屋買賣居間合同，約定房屋成交價(jià)為145萬元，并由買方張先生承擔(dān)居間服務(wù)費(fèi)36000元。合同同時(shí)規(guī)定：如任何一方違約，違約方應(yīng)支付居間服務(wù)費(fèi)。12月5日，徐先生和張先生到房管部門辦理過戶手續(xù)，卻意外發(fā)現(xiàn)該房屋已經(jīng)被法院查封了。經(jīng)到法院了解，原來，半年前徐先生曾與吳先生就此房簽訂了買賣合同，但事后吳先生要求變更購買人，遭到徐先生的拒絕，最終沒有達(dá)成交易，吳先生認(rèn)為徐先生違約在先，便告上法院，并申請(qǐng)法院將徐先生的這套房產(chǎn)查封。例22007年11月22日，徐先生通過“七彩尾房超市”，將自折衷主義（債權(quán)形式主義）

是指物權(quán)因法律行為而變動(dòng)時(shí)，除債權(quán)的意思表示（債權(quán)合意）外，僅須履行登記或交付的法定形式，即可生效。在這種立法例下（了解）：其一，發(fā)生債權(quán)的意思表示，即為物權(quán)變動(dòng)的意思表示，二者合一。其二，使物權(quán)變動(dòng)的法律行為，除當(dāng)事人的意思表示外，還須履行登記或交付的法定形式。其三，不發(fā)生物權(quán)行為獨(dú)立性和無因性的問題。折衷主義（債權(quán)形式主義）

是指物權(quán)因法律行為而變動(dòng)時(shí)，除債權(quán)我國原則上采債權(quán)形式主義

原則上，物權(quán)變動(dòng)生效，需要物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)意思表示，加上登記（不動(dòng)產(chǎn)）或交付（動(dòng)產(chǎn)）。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記與否，并不影響物權(quán)變動(dòng)合同的效力。例外，如土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。我國原則上采債權(quán)形式主義

原則上，物權(quán)變動(dòng)生效，需要物權(quán)變動(dòng)《物權(quán)法》第九條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。，。第十五條當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。第二十三條動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！段餀?quán)法》第九條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法五、非基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)

1、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)非基于法律行為的，其生效不以登記為要件，但非經(jīng)登記處分不生物權(quán)效力。我國物權(quán)法限于第28條至第30條規(guī)定的情形。2、原因繼承、強(qiáng)制執(zhí)行、公用征收和法院判決。非基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)，除上述原因外，還有先占、取得時(shí)效、添附等。五、非基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)

夫妻二人結(jié)婚多年，有住房一套，歸二人共同所有，但登記在丈夫的名下。另外，還有電腦、電視機(jī)等財(cái)產(chǎn)若干。后來，夫妻二人由于感情不和經(jīng)常吵架，隨后，妻子搬回娘家居住，至此二人長期分居，丈夫把門鎖換掉。多年后，妻子訴至法院，要求離婚。法院判決準(zhǔn)予離婚，房子、電視機(jī)等財(cái)產(chǎn)歸妻子所有，丈夫則獲得現(xiàn)金補(bǔ)償。妻子何時(shí)獲得房子、電視機(jī)的所有權(quán)？妻子在變更登記之前，能否將房子賣給第三人？夫妻二人結(jié)婚多年，有住房一套，歸二人共同所有，但登記在丈夫的3、物權(quán)法的幾項(xiàng)規(guī)定

其一，法院或仲裁機(jī)構(gòu)的法律文書、政府的征收決定等。物權(quán)變動(dòng)效力的發(fā)生，為相關(guān)文書生效之時(shí)。其二，繼承或遺贈(zèng)。物權(quán)變動(dòng)，自繼承開始之時(shí)發(fā)生效力。其三，事實(shí)行為。如建房、拆房等。自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。3、物權(quán)法的幾項(xiàng)規(guī)定

《物權(quán)法》第二十八條因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。第二十九條因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力。第三十條因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。第三十一條依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力?！段餀?quán)法》第二十八條因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人物權(quán)行為理論指物權(quán)變動(dòng)原因的法律行為物權(quán)行為理論指物權(quán)變動(dòng)原因的法律行為物權(quán)公示方法

物權(quán)公示方法

“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付?！币来艘?guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方式為登記，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方法為占有物權(quán)的公示方式是由法律規(guī)定的，不得由當(dāng)事人約定——物權(quán)公示原則“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。1.動(dòng)產(chǎn)交付交付是標(biāo)的物占有的移轉(zhuǎn)。2.交付在法律上產(chǎn)生的效果交付對(duì)抗主義（法日）與交付要件主義（德國）1.動(dòng)產(chǎn)交付動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中的登記在一般情況下，交付既是動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件，也是物權(quán)變動(dòng)的對(duì)抗要件例外：法律規(guī)定有登記制度的動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)情形對(duì)于設(shè)有登記制度的動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，交付雖也是動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件，但不是動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的對(duì)抗要件，未經(jīng)登記的物權(quán)變動(dòng)不具有對(duì)抗善意第三人的效力。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中的登記在一般情況下，交付既是動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效交付的方式——現(xiàn)實(shí)交付與觀念交付。（1）現(xiàn)實(shí)交付現(xiàn)實(shí)交付，是指動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的讓與人將其對(duì)于動(dòng)產(chǎn)的直接管領(lǐng)力，現(xiàn)實(shí)地移轉(zhuǎn)于受讓人，實(shí)際上也就是占有的現(xiàn)實(shí)移轉(zhuǎn)。（2）觀念交付，是指動(dòng)產(chǎn)占有在觀念上的移轉(zhuǎn)而非現(xiàn)實(shí)移轉(zhuǎn)。觀念交付包括，簡易交付、占有改定和指示交付。交付的方式——現(xiàn)實(shí)交付與觀念交付。（1）現(xiàn)實(shí)交付其一，簡易交付。簡易交付，是指以當(dāng)事人雙方轉(zhuǎn)移物權(quán)的合意代替該動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)實(shí)移轉(zhuǎn)占有的支付。例如，甲占有乙的電視機(jī)，其后甲、乙約定將該電視機(jī)賣與甲，自當(dāng)事人雙方買賣合同成立（生效）之日起，該電視機(jī)的所有權(quán)即轉(zhuǎn)移歸甲。第二十五條動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人已經(jīng)依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)自法律行為生效時(shí)發(fā)生效力。其一，簡易交付。其二，占有改定。

占有改定，是指讓與動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的讓與人仍直接占有標(biāo)的物，但由受讓人間接占有該標(biāo)的物。例如，甲、乙約定，將乙的電視機(jī)賣與甲，但乙需要再借看數(shù)日才交給甲，而所有權(quán)自合同訂立（生效）時(shí)起移轉(zhuǎn)給甲。第二十七條動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)自該約定生效時(shí)發(fā)生效力。其二，占有改定。

占有改定，是指讓與動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的讓與人仍直接占其三，指示交付指示交付，是指動(dòng)產(chǎn)由第三人占有時(shí)，讓與人將對(duì)第三人的返還請(qǐng)求權(quán)讓與受讓人，以代替現(xiàn)實(shí)交付。例如，甲將出租給乙的一臺(tái)設(shè)備賣與丙，依通常情形，甲應(yīng)取回該設(shè)備再將其現(xiàn)實(shí)交付給丙。但現(xiàn)甲并不現(xiàn)實(shí)交付設(shè)備給丙，而是將其對(duì)乙的返還租賃物的請(qǐng)求權(quán)讓與丙，以代交付。第二十六條動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，第三人依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，負(fù)有交付義務(wù)的人可以通過轉(zhuǎn)讓請(qǐng)求第三人返還原物的權(quán)利代替交付。其三，指示交付指示交付，是指動(dòng)產(chǎn)由第三人占有時(shí)，讓與人將對(duì)第其四，擬制交付出讓人將標(biāo)的物的權(quán)利憑證交給受讓人。其四，擬制交付出讓人將標(biāo)的物的權(quán)利憑證交給受讓人。交付的效力

在我國，原則上，非經(jīng)交付不生動(dòng)產(chǎn)物權(quán)讓與的效力。因而我國原則上采交付生效要件主義而非交付對(duì)抗要件主義。對(duì)于船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等特殊動(dòng)產(chǎn)，物權(quán)的變動(dòng)，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人不包括債權(quán)人。但交付仍為生效要件。交付的效力

在我國，原則上，非經(jīng)交付不生動(dòng)產(chǎn)物權(quán)讓與的效力。《民法通則》72條，按照合同或者其他合法方式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！逗贤ā返?33條，標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。第142條，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！睹穹ㄍ▌t》72條，按照合同或者其他合法方式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)2.登記不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以登記作為公示方法，物權(quán)變動(dòng)事項(xiàng)登載在國家主管機(jī)構(gòu)的登記簿上。效力：登記對(duì)抗主義、登記要件主義和托倫斯登記制度2.登記不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以登記作為公示方法，物權(quán)變動(dòng)事項(xiàng)登載在15條：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”

這一條可以說確立了物權(quán)變動(dòng)的民事行為與物權(quán)變動(dòng)后果相區(qū)分規(guī)則15條：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！币烂袷滦袨榘l(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，除法律另有規(guī)定外，不僅須有當(dāng)事人變動(dòng)物權(quán)的意思表示，還須依法登記依民事行為變動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更的生效要件，但法律另有規(guī)定的除外。“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；物權(quán)法上規(guī)定的“另有規(guī)定的除外”情形土地承包經(jīng)營權(quán)的變動(dòng)宅基地使用權(quán)的變動(dòng)地役權(quán)的變動(dòng)這三種用益物權(quán)依民事行為發(fā)生變動(dòng)的，不以登記為生效要件，登記為物權(quán)變動(dòng)的對(duì)抗要件，即不登記不能對(duì)抗善意第三人物權(quán)法上規(guī)定的“另有規(guī)定的除外”情形土地承包經(jīng)營權(quán)的變動(dòng)所謂不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)自登記時(shí)發(fā)生效力，是指于登記時(shí)起不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)才發(fā)生變動(dòng)的后果，而并非指當(dāng)事人間變動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合意不發(fā)生效力不能以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)未變動(dòng)而認(rèn)為民事行為無效所謂不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)自登記時(shí)發(fā)生效力，是指于登記時(shí)起不動(dòng)產(chǎn)物我國的不動(dòng)產(chǎn)登記制度

1、原則其一，登記為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件。法律的另外規(guī)定，為上述原則的例外。效力發(fā)生的時(shí)點(diǎn)為，記載于登記簿之時(shí)。其二，登記制度的例外。國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。其三，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。我國的不動(dòng)產(chǎn)登記制度

1、原則登記的申請(qǐng)其一，受理申請(qǐng)的機(jī)構(gòu)。不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)。其二，應(yīng)提交的申請(qǐng)材料。申請(qǐng)人應(yīng)根據(jù)不同登記事項(xiàng)，提供權(quán)屬證明和不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等必要材料。其三，不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)情況的進(jìn)一步證明。如有需要，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看。登記的申請(qǐng)其一，受理申請(qǐng)的機(jī)構(gòu)。登記機(jī)構(gòu)其一，登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)。（1）查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；（2）就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問申請(qǐng)人；（3）如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)；（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。其二，所不得為的行為。（1）要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估；（2）以年檢等名義進(jìn)行重復(fù)登記；（3）超出登記職責(zé)范圍的其他行為。登記機(jī)構(gòu)其一，登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿（1）不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)（了解）。（2）登記簿的管理機(jī)構(gòu)為登記機(jī)構(gòu)（了解）。（3）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書（了解）。其一，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。其二，記載的事項(xiàng)應(yīng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致。如不一致，除非有證據(jù)證明登記簿確有錯(cuò)誤，應(yīng)以登記簿為準(zhǔn)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿（1）不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)（了解）權(quán)利人、利害關(guān)系人的相關(guān)權(quán)利

其一，對(duì)登記資料的查詢、復(fù)制。權(quán)利主體為權(quán)利人、利害關(guān)系人，義務(wù)主體登記機(jī)構(gòu)。其二，更正登記。申請(qǐng)主體：權(quán)利人、利害關(guān)系人；申請(qǐng)事由：認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤。權(quán)利人、利害關(guān)系人的相關(guān)權(quán)利

其一，對(duì)登記資料的查詢、復(fù)制。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正的情形：A、不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正；B、有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤。其三，異議登記。申請(qǐng)人：利害關(guān)系人；得申請(qǐng)的前提：不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正。十五日內(nèi)起訴的要求：申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正的情形：房屋異議登記的效果：異議登記期間，房屋登記簿記載的權(quán)利人處分房屋申請(qǐng)登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)暫緩辦理。權(quán)利人處分房屋申請(qǐng)登記，房屋登記機(jī)構(gòu)受理登記申請(qǐng)但尚未將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于房屋登記簿之前，第三人申請(qǐng)異議登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)中止辦理原登記申請(qǐng)，并書面通知申請(qǐng)人。土地異議登記的效果：異議登記期間，未經(jīng)異議登記權(quán)利人同意，不得辦理土地權(quán)利的變更登記或者設(shè)定土地抵押權(quán)。異議不當(dāng)?shù)馁r償：首先，權(quán)利人應(yīng)有損害造成；其次，權(quán)利人應(yīng)向申請(qǐng)人主張。房屋異議登記的效果：《房屋登記辦法》第七十六條利害關(guān)系人認(rèn)為房屋登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤，而權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以持登記申請(qǐng)書、申請(qǐng)人的身份證明、房屋登記簿記載錯(cuò)誤的證明文件等材料申請(qǐng)異議登記。

第七十七條房屋登記機(jī)構(gòu)受理異議登記的，應(yīng)當(dāng)將異議事項(xiàng)記載于房屋登記簿。

《房屋登記辦法》第七十八條異議登記期間，房屋登記簿記載的權(quán)利人處分房屋申請(qǐng)登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)暫緩辦理。

權(quán)利人處分房屋申請(qǐng)登記，房屋登記機(jī)構(gòu)受理登記申請(qǐng)但尚未將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于房屋登記簿之前，第三人申請(qǐng)異議登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)中止辦理原登記申請(qǐng)，并書面通知申請(qǐng)人。

第七十九條異議登記期間，異議登記申請(qǐng)人起訴，人民法院不予受理或者駁回其訴訟請(qǐng)求的，異議登記申請(qǐng)人或者房屋登記簿記載的權(quán)利人可以持登記申請(qǐng)書、申請(qǐng)人的身份證明、相應(yīng)的證明文件等材料申請(qǐng)注銷異議登記。《房屋登記辦法》第七十六條利害關(guān)系人認(rèn)為房屋登記簿記載的事其四，預(yù)告登記預(yù)告登記，是一種在不動(dòng)產(chǎn)的登記簿中登記的擔(dān)保手段，是為了保障債權(quán)人實(shí)現(xiàn)其進(jìn)行物權(quán)權(quán)利變更的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，使債權(quán)人在出讓人違反義務(wù)進(jìn)行處分的情況下，也能夠取得物權(quán)。（1）預(yù)告登記的對(duì)象買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議。（2）目的保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)。其四，預(yù)告登記3）申請(qǐng)的基礎(chǔ)和受理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)的提出基于當(dāng)事人間的約定；受理的機(jī)構(gòu)為登記機(jī)構(gòu)。（4）預(yù)告登記的效力未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，而針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的處分，不發(fā)生物權(quán)效力。（5）預(yù)告登記失效的情形其一，債權(quán)消滅；其二，自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記。3）申請(qǐng)的基礎(chǔ)和受理機(jī)構(gòu)7、兩種賠償情形（1）提供虛假材料而申請(qǐng)登記如給他人造成損害，提供虛假材料的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。（2）錯(cuò)誤登記如造成他人損害，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。賠償后，登記機(jī)構(gòu)對(duì)造成登記錯(cuò)誤的人可行使追償權(quán)。8、登記費(fèi)用按件收取，不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)款的比例收取。7、兩種賠償情形物權(quán)的保護(hù)指通過法律規(guī)定的方法和程序保障物權(quán)人在法律許可的范圍內(nèi)對(duì)其財(cái)產(chǎn)行使占有、收益、處分權(quán)利的制度。1.物權(quán)的民法保護(hù)，指在物權(quán)受到侵害時(shí)，依據(jù)民法規(guī)定恢復(fù)物權(quán)的圓滿支配狀態(tài)或?qū)?quán)利人提供其他法律救濟(jì)使其得到價(jià)值上補(bǔ)償。物權(quán)的保護(hù)公法保護(hù)與私法保護(hù)之分。公法保護(hù)：表現(xiàn)為刑法保護(hù)和行政法保護(hù)私法保護(hù)：表現(xiàn)為民法保護(hù)物權(quán)的民法保護(hù)，可分為物權(quán)方法的保護(hù)和債權(quán)方法的保護(hù)。物權(quán)的保護(hù)指通過法律規(guī)定的方法和程序保障物權(quán)人在法律許可的范物權(quán)的民法保護(hù)體系

物權(quán)的民法保護(hù)物權(quán)的自我保護(hù)物權(quán)的訴訟保護(hù)行使物上請(qǐng)求權(quán)物權(quán)確認(rèn)請(qǐng)求權(quán)確認(rèn)之訴給付之訴返還財(cái)產(chǎn)排除妨害消除危險(xiǎn)恢復(fù)原狀基于物上請(qǐng)求權(quán)基于損害賠償請(qǐng)求權(quán)損害賠償請(qǐng)求權(quán)物權(quán)法的保護(hù)債權(quán)法的保護(hù)物權(quán)的民法保護(hù)體系

物權(quán)的民法保護(hù)物權(quán)的自我保護(hù)物權(quán)的訴訟保物權(quán)民法保護(hù)的原則

（一）物權(quán)平等保護(hù)原則針對(duì)不同民事主體的物權(quán)（二）對(duì)所有權(quán)與他物權(quán)適用相同的保護(hù)方法（三）優(yōu)先適用物權(quán)方法予以保護(hù)物權(quán)的保護(hù)方法——“此物是我的，請(qǐng)走開！”債權(quán)的保護(hù)方法——“請(qǐng)把你的東西給我?！眱烧弑舜寺?lián)系互為補(bǔ)充物權(quán)民法保護(hù)的原則

（一）物權(quán)平等保護(hù)原則物權(quán)保護(hù)方法之一

——物權(quán)確認(rèn)請(qǐng)求權(quán)

指利害關(guān)系人在物權(quán)歸屬和內(nèi)容發(fā)生爭議時(shí)，請(qǐng)求確認(rèn)物權(quán)歸屬、明確物權(quán)內(nèi)容的權(quán)利。物權(quán)的確認(rèn)是保護(hù)物權(quán)的前提確認(rèn)請(qǐng)求權(quán)的行使（第33條）：行使主體：與物權(quán)的歸屬或內(nèi)容有利害關(guān)系之人。行使方式：向有關(guān)行政機(jī)關(guān)提出請(qǐng)求，如請(qǐng)求登記機(jī)構(gòu)辦理更正登記向人民法院提起確權(quán)之訴物權(quán)保護(hù)方法之一

——物權(quán)確認(rèn)請(qǐng)求權(quán)

指利害關(guān)系人在物權(quán)歸屬物權(quán)保護(hù)方法之二

——物上請(qǐng)求權(quán)（一）物上請(qǐng)求權(quán)的含義物上請(qǐng)求權(quán)，又稱“物權(quán)請(qǐng)求權(quán)”，是指物權(quán)的圓滿狀態(tài)受到妨害或有被妨害之虞時(shí)，物權(quán)人得請(qǐng)求妨害人除去妨害或防患于未然，以回復(fù)其物權(quán)的圓滿狀態(tài)的權(quán)利。廣義的物上請(qǐng)求權(quán)，還包括占有人的占有保護(hù)請(qǐng)求權(quán)。（《物權(quán)法》第245條）物權(quán)保護(hù)方法之二

——物上請(qǐng)求權(quán)（一）物上請(qǐng)求權(quán)的含義物上請(qǐng)求權(quán)的內(nèi)容1、返還原物請(qǐng)求權(quán)（第34條）適用條件：請(qǐng)求人：失去對(duì)物占有的所有權(quán)人或他物權(quán)人前提：原物還存在相對(duì)人：無權(quán)占有人（包括直接占有人和間接占有人）2、排除妨害請(qǐng)求權(quán)（第35條包括停止侵害）適用：非法妨害客觀存在；以占有以外的方法妨害3、消除危險(xiǎn)請(qǐng)求權(quán)（第35條）4、恢復(fù)原狀請(qǐng)求權(quán)（第36條）適用：原物遭受毀損，有恢復(fù)可能性；在經(jīng)濟(jì)上具有合理性物上請(qǐng)求權(quán)的內(nèi)容1、返還原物請(qǐng)求權(quán)（第34條）物權(quán)請(qǐng)求權(quán)的性質(zhì)物上請(qǐng)求權(quán)是以物權(quán)為基礎(chǔ)的一種請(qǐng)求權(quán)：1、物上請(qǐng)求權(quán)是請(qǐng)求權(quán)（不是物權(quán)本體）。2、物上請(qǐng)求權(quán)是物權(quán)的效用。它以恢復(fù)物權(quán)的支配狀態(tài)為目的，在物權(quán)存續(xù)期間不斷的發(fā)生。3、物上請(qǐng)求權(quán)附屬于物權(quán)（命運(yùn)同其物權(quán)）通常認(rèn)為：物權(quán)請(qǐng)求權(quán)不適用訴訟時(shí)效。物權(quán)請(qǐng)求權(quán)的性質(zhì)物上請(qǐng)求權(quán)是以物權(quán)為基礎(chǔ)的一種請(qǐng)求權(quán)：債權(quán)方法保護(hù)

——損害賠償請(qǐng)求權(quán)損害賠償請(qǐng)求權(quán)是基于侵權(quán)行為產(chǎn)生的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。（第37條）適用條件：物權(quán)人因物權(quán)受侵害而遭受損失，且損失無法通過物權(quán)請(qǐng)求權(quán)的行使而彌補(bǔ)。損失的形態(tài)：標(biāo)的物損失與非標(biāo)的物損失直接損失與間接損失財(cái)產(chǎn)損失與精神損害精神損害限于具有人格紀(jì)念意義的特定紀(jì)念物品。債權(quán)方法保護(hù)

——損害賠償請(qǐng)求權(quán)損害賠償請(qǐng)求權(quán)是基于侵權(quán)行為物權(quán)方法保護(hù)和債權(quán)方法保護(hù)的區(qū)別（1）根據(jù)不同前者以物權(quán)的存在為前提，適用關(guān)于物權(quán)的規(guī)定；后者以債權(quán)的存在為前提，適用關(guān)于債的規(guī)定。（2）適用范圍不同前者只適用于對(duì)物權(quán)的侵害，不管侵害是否造成實(shí)際損失；后者還可適用于對(duì)債權(quán)的侵害，已造成實(shí)際損失為適用前提（3）目的不同前者旨在恢復(fù)物權(quán)人對(duì)物權(quán)的圓滿支配；后者旨在補(bǔ)償受害人因不法侵害而遭受的財(cái)產(chǎn)損失。以上物權(quán)的民法保護(hù)方式，可以單獨(dú)適用，也可以根據(jù)權(quán)利被侵害的情形合并適用。物權(quán)方法保護(hù)和債權(quán)方法保護(hù)的區(qū)別（1）根據(jù)不同第三十三條因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關(guān)系人可以請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利。第三十四條無權(quán)占有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物。第三十五條妨害物權(quán)或者可能妨害物權(quán)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求排除妨害或者消除危險(xiǎn)。第三十六條造成不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)毀損的，權(quán)利人可以請(qǐng)求修理、重作、更換或者恢復(fù)原狀。第三十七條侵害物權(quán)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以請(qǐng)求損害賠償，也可以請(qǐng)求承擔(dān)其他民事責(zé)任。第三十三條因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關(guān)系人可以請(qǐng)求物權(quán)總論法學(xué)類講課課件授課老師：學(xué)校：安徽工業(yè)大學(xué)專業(yè)：法律碩士作者：物權(quán)總論授課老師：學(xué)校：安徽工業(yè)大學(xué)專業(yè)：法律碩士作者：物權(quán)總論物權(quán)的變動(dòng)物權(quán)的變動(dòng)指物權(quán)的發(fā)生、變更和消滅從主體上說也就是權(quán)利人的物權(quán)的取得、變更和喪失指物權(quán)的發(fā)生、變更和消滅物權(quán)的產(chǎn)生

原始取得：非根據(jù)他人既存之權(quán)利而取得。多數(shù)基于法律規(guī)定而取得（先占、遺失物拾得、埋藏物發(fā)現(xiàn)、生產(chǎn)、收取孳息、沒收、善意取得、時(shí)效取得等）繼受取得：基于他人既存之權(quán)利而取得物權(quán)，又稱傳來取得,如繼承、買賣、贈(zèng)與：創(chuàng)設(shè)取得：因在他人的所有權(quán)或者其他物權(quán)之上設(shè)定用益物權(quán)或擔(dān)保物權(quán)而取得物權(quán)轉(zhuǎn)移取得：基于一定的法律事實(shí)取得他人的物權(quán)，即基于一定的法律事實(shí)，物權(quán)從一主體轉(zhuǎn)移給另一主體物權(quán)的產(chǎn)生原始取得：非根據(jù)他人既存之權(quán)利而取得。多數(shù)基于法（二）物權(quán)的變更物權(quán)主體的變更屬于物權(quán)的取得和消滅物權(quán)的變更狹義上指：物權(quán)的客體變更：作為物權(quán)客體的物權(quán)的標(biāo)的物發(fā)生部分改變，使物權(quán)人的支配范圍或擴(kuò)大或縮小，因此物權(quán)客體的變更實(shí)際上是物權(quán)量的增減物權(quán)內(nèi)容的變更質(zhì)的變更：指在不影響物權(quán)整體屬性的情形下物權(quán)的內(nèi)容方面的改變，如用益物權(quán)期限的增減、抵押權(quán)順位的變更、抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)范圍的減少、未登記不能對(duì)抗善意第三人的物權(quán)經(jīng)登記具有對(duì)抗第三人的效力等。（二）物權(quán)的變更物權(quán)主體的變更屬于物權(quán)的取得和消滅（三）物權(quán)的消滅指權(quán)利人喪失物權(quán)絕對(duì)消滅：物權(quán)已不可能存在，不僅權(quán)利人喪失物權(quán)，他人也不會(huì)取得該物權(quán)，如物權(quán)因標(biāo)的物的滅失而消滅，他物權(quán)因期限屆滿而消滅,如標(biāo)的物滅失相對(duì)消滅：原物權(quán)人喪失物權(quán)但該物權(quán)由他人取得，如物權(quán)人將物權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，其物權(quán)喪失，但該物權(quán)由他人取得——實(shí)質(zhì)上是物權(quán)主體的變更：權(quán)利移轉(zhuǎn)，或者權(quán)利拋棄（三）物權(quán)的消滅指權(quán)利人喪失物權(quán)物權(quán)變動(dòng)的原則公示原則公信原則物權(quán)變動(dòng)的原則公示原則物權(quán)公示是指以一定的公開的、外在的、易于查閱的形式展示物權(quán)存在的情況因?yàn)槲餀?quán)具有支配性、對(duì)世性和排他性，物權(quán)的狀態(tài)如不能以一定的方式公開、透明，則既不利于明確物權(quán)人的權(quán)利并加以保護(hù)，也不利于維護(hù)善意第三人的利益，難免會(huì)對(duì)交易安全造成極大妨害，因此必須以一定的方式公示于眾物權(quán)公示是指以一定的公開的、外在的、易于查閱的形式展示物權(quán)存公信原則

公信原則，是指以公示方法所表現(xiàn)的物權(quán)即使不存在或內(nèi)容有異，但對(duì)于信賴該公示方法所表示的物權(quán)而為物權(quán)交易的人，法律仍然承認(rèn)其具有與真實(shí)物權(quán)存在相同的法律效果，而為保護(hù)的原則。以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為典型。例如，在房產(chǎn)登記部門登記A為房屋所有人，B信賴該登記而向A購買房屋，并且辦理了房屋過戶手續(xù)，即使A不是真正的所有人，但法律上仍按A為真正的所有人處理、使B取得該房屋的所有權(quán)。公信原則

公信原則，是指以公示方法所表現(xiàn)的物權(quán)即使不存在或第三人受登記公信力保護(hù)的條件其一，登記的錯(cuò)誤不能從登記簿中發(fā)現(xiàn)。其二，第三人須為善意。其三，第三人取得權(quán)利須依法律行為的方法。除無權(quán)處分外，該法律行為應(yīng)為有效的。其四，須無異議登記。第三人受登記公信力保護(hù)的條件善意保護(hù)效力-公信原則的體現(xiàn)指法律對(duì)因信賴物權(quán)公示而從公示的物權(quán)人處善意取得物權(quán)的第三人，予以強(qiáng)制保護(hù)，使其免受任何人追奪的效力在公示的物權(quán)人與真實(shí)的物權(quán)人不一致的情況下，對(duì)于信賴公示的權(quán)利而與公示的物權(quán)人進(jìn)行的交易行為，法律承認(rèn)其產(chǎn)生其與真實(shí)的物權(quán)人進(jìn)行交易的相同效果非真正的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人處分登記在其名下的他人的不動(dòng)產(chǎn)，或者動(dòng)產(chǎn)占有人處分其所占有的他人的動(dòng)產(chǎn)時(shí)，善意第三人可以從其受讓而取得該項(xiàng)物權(quán)，即推定動(dòng)產(chǎn)占有人依法有做出此種行為的權(quán)利——善意取得制度善意保護(hù)效力-公信原則的體現(xiàn)指法律對(duì)因信賴物權(quán)公示而從公示的2.物權(quán)的變動(dòng)原因2.物權(quán)的變動(dòng)原因任何權(quán)利的變動(dòng)都須有相應(yīng)的法律事實(shí)物權(quán)變動(dòng)的原因，即引起物權(quán)變動(dòng)的法律事實(shí)，包括民事行為和非民事法律行為：（一）引起物權(quán)變動(dòng)的民事行為（二）引起物權(quán)變動(dòng)的民事法律行為以外的原因任何權(quán)利的變動(dòng)都須有相應(yīng)的法律事實(shí)（一）引起物權(quán)變動(dòng)的民事行為引起物權(quán)變動(dòng)的民事行為包括：單方民事行為：指物權(quán)人依其消滅物權(quán)的意思拋棄物權(quán)的行為雙方民事行為：當(dāng)事人基于使物權(quán)變動(dòng)的合意轉(zhuǎn)移物權(quán)或者設(shè)立物權(quán)（一）引起物權(quán)變動(dòng)的民事行為引起物權(quán)變動(dòng)的民事行為包括：（二）引起物權(quán)變動(dòng)的非民事行為指民事行為以外的其他法律事實(shí)，包括：事實(shí)行為：建造的事實(shí)行為司法行為：法院或者仲裁機(jī)構(gòu)的裁決行政行為：公用征收而消滅所有權(quán)其他法律事實(shí)：繼承而取得物權(quán)（二）引起物權(quán)變動(dòng)的非民事行為指民事行為以外的其他法律事實(shí)，基于合法事實(shí)行為發(fā)生取得物權(quán)“因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。”

非法的事實(shí)行為不能取得物權(quán)，但不法行為可導(dǎo)致物權(quán)消滅，如非法毀損他人之物使該物權(quán)滅失，該物上的物權(quán)就消滅建造房屋的建造行為，房屋建成即為建造行為成就基于合法事實(shí)行為發(fā)生取得物權(quán)“因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為基于司法行為發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的，自法律文書生效時(shí)起物權(quán)變動(dòng)依征收等行政行為發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的，自征收決定等生效時(shí)物權(quán)發(fā)生變動(dòng)

基于司法行為或者行政行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)基于司法行為發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的，自法律文書生效時(shí)起物權(quán)變動(dòng)基于（一）物權(quán)的取得能夠引起物權(quán)取得的法律事實(shí)主要有：民事行為買賣互易贈(zèng)與為他人設(shè)定抵押權(quán)、地役權(quán)、質(zhì)權(quán)民事行為以外的原因時(shí)效取得征收或者沒收取得法律規(guī)定取得（如留置權(quán)）合法生產(chǎn)、建造取得孳息的所有權(quán)取得法律文書取得（一）物權(quán)的取得能夠引起物權(quán)取得的法律事實(shí)主要有：物權(quán)消滅的原因民事行為：拋棄合約：當(dāng)事人以合意消滅物權(quán)撤銷權(quán)的行使民事行為以外的原因：標(biāo)的物滅失他物權(quán)存續(xù)期間屆滿混同因法定原因撤銷物權(quán)他人因時(shí)效取得物權(quán)擔(dān)保物權(quán)所擔(dān)保之主債權(quán)消滅標(biāo)的物被征收或沒收動(dòng)產(chǎn)因添附而消滅物權(quán)消滅的原因民事行為：非因民事行為而是因其他法律事實(shí)發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)，登記或者交付并不是物權(quán)變動(dòng)的要件也就是說，基于非民事行為的原因發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的，不經(jīng)登記或者交付即可直接生效非因民事行為而是因其他法律事實(shí)發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)，登記或者交付并物權(quán)變動(dòng)的模式基于民事法律行為產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng)-------三種物權(quán)變動(dòng)的模式基于民事法律行為產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng)-------三采取意思主義的立法例又稱債權(quán)意思主義、債權(quán)合意主義。以法日民法典為代表。是指物權(quán)因法律行為而變動(dòng)時(shí)，僅須當(dāng)事人的意思表示即可生效，而不須以登記或交付為其成立或生效的要件。在此立法例下：其一，發(fā)生債權(quán)的意思表示，即為物權(quán)變動(dòng)的意思表示，二者合一。其二，使物權(quán)發(fā)生變動(dòng)的法律行為，僅須當(dāng)事人的行為即可完成，登記或交付為其對(duì)抗要件采取意思主義的立法例又稱債權(quán)意思主義、債權(quán)合意主義。以法日民例1村民甲承包了本村的一塊耕地用來種植蔬菜，并且簽訂了土地承包經(jīng)營合同。等其要種植的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)這塊土地被本村的村民乙種植了棉花。后來，到村委會(huì)了解才知村民乙也簽訂了土地承包經(jīng)營合同，不過該合同的簽訂與生效均在甲的合同之后。再者，二人均未進(jìn)行登記。請(qǐng)問：此時(shí)，甲乙二人誰享有該塊土地的承包經(jīng)營權(quán)，還是都不享有？例1村民甲承包了本村的一塊耕地用來種植蔬菜，并且簽訂了土地承《物權(quán)法》第一百二十七條土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。

縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)向土地承包經(jīng)營權(quán)人發(fā)放土地承包經(jīng)營權(quán)證、林權(quán)證、草原使用權(quán)證，并登記造冊(cè)，確認(rèn)土地承包經(jīng)營權(quán)。《物權(quán)法》第一百二十七條土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同形式主義（物權(quán)形式主義）

是指物權(quán)因法律行為而變動(dòng)時(shí)，須有物權(quán)變動(dòng)的意思表示，以及履行登記或交付的法定形式，才能成立或生效。在此立法例下：其一，發(fā)生債權(quán)的意思表示與發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的意思表示分開。其二，使物權(quán)變動(dòng)的法律行為，除物權(quán)合意外，還須履行登記或交付的法定程序。其三，物權(quán)行為具有獨(dú)立性與無因性。形式主義（物權(quán)形式主義）

是指物權(quán)因法律行為而變動(dòng)時(shí)，須有物例22007年11月22日，徐先生通過“七彩尾房超市”，將自己位于豐臺(tái)區(qū)草橋欣園的一套住房出售給買家張先生。三方為此共同簽訂了一份房屋買賣居間合同，約定房屋成交價(jià)為145萬元，并由買方張先生承擔(dān)居間服務(wù)費(fèi)36000元。合同同時(shí)規(guī)定：如任何一方違約，違約方應(yīng)支付居間服務(wù)費(fèi)。12月5日，徐先生和張先生到房管部門辦理過戶手續(xù)，卻意外發(fā)現(xiàn)該房屋已經(jīng)被法院查封了。經(jīng)到法院了解，原來，半年前徐先生曾與吳先生就此房簽訂了買賣合同，但事后吳先生要求變更購買人，遭到徐先生的拒絕，最終沒有達(dá)成交易，吳先生認(rèn)為徐先生違約在先，便告上法院，并申請(qǐng)法院將徐先生的這套房產(chǎn)查封。例22007年11月22日，徐先生通過“七彩尾房超市”，將自折衷主義（債權(quán)形式主義）

是指物權(quán)因法律行為而變動(dòng)時(shí)，除債權(quán)的意思表示（債權(quán)合意）外，僅須履行登記或交付的法定形式，即可生效。在這種立法例下（了解）：其一，發(fā)生債權(quán)的意思表示，即為物權(quán)變動(dòng)的意思表示，二者合一。其二，使物權(quán)變動(dòng)的法律行為，除當(dāng)事人的意思表示外，還須履行登記或交付的法定形式。其三，不發(fā)生物權(quán)行為獨(dú)立性和無因性的問題。折衷主義（債權(quán)形式主義）

是指物權(quán)因法律行為而變動(dòng)時(shí)，除債權(quán)我國原則上采債權(quán)形式主義

原則上，物權(quán)變動(dòng)生效，需要物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)意思表示，加上登記（不動(dòng)產(chǎn)）或交付（動(dòng)產(chǎn)）。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記與否，并不影響物權(quán)變動(dòng)合同的效力。例外，如土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。我國原則上采債權(quán)形式主義

原則上，物權(quán)變動(dòng)生效，需要物權(quán)變動(dòng)《物權(quán)法》第九條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。，。第十五條當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。第二十三條動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！段餀?quán)法》第九條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法五、非基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)

1、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)非基于法律行為的，其生效不以登記為要件，但非經(jīng)登記處分不生物權(quán)效力。我國物權(quán)法限于第28條至第30條規(guī)定的情形。2、原因繼承、強(qiáng)制執(zhí)行、公用征收和法院判決。非基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)，除上述原因外，還有先占、取得時(shí)效、添附等。五、非基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)

夫妻二人結(jié)婚多年，有住房一套，歸二人共同所有，但登記在丈夫的名下。另外，還有電腦、電視機(jī)等財(cái)產(chǎn)若干。后來，夫妻二人由于感情不和經(jīng)常吵架，隨后，妻子搬回娘家居住，至此二人長期分居，丈夫把門鎖換掉。多年后，妻子訴至法院，要求離婚。法院判決準(zhǔn)予離婚，房子、電視機(jī)等財(cái)產(chǎn)歸妻子所有，丈夫則獲得現(xiàn)金補(bǔ)償。妻子何時(shí)獲得房子、電視機(jī)的所有權(quán)？妻子在變更登記之前，能否將房子賣給第三人？夫妻二人結(jié)婚多年，有住房一套，歸二人共同所有，但登記在丈夫的3、物權(quán)法的幾項(xiàng)規(guī)定

其一，法院或仲裁機(jī)構(gòu)的法律文書、政府的征收決定等。物權(quán)變動(dòng)效力的發(fā)生，為相關(guān)文書生效之時(shí)。其二，繼承或遺贈(zèng)。物權(quán)變動(dòng)，自繼承開始之時(shí)發(fā)生效力。其三，事實(shí)行為。如建房、拆房等。自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。3、物權(quán)法的幾項(xiàng)規(guī)定

《物權(quán)法》第二十八條因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。第二十九條因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力。第三十條因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。第三十一條依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。《物權(quán)法》第二十八條因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人物權(quán)行為理論指物權(quán)變動(dòng)原因的法律行為物權(quán)行為理論指物權(quán)變動(dòng)原因的法律行為物權(quán)公示方法

物權(quán)公示方法

“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。”依此規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方式為登記，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方法為占有物權(quán)的公示方式是由法律規(guī)定的，不得由當(dāng)事人約定——物權(quán)公示原則“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。1.動(dòng)產(chǎn)交付交付是標(biāo)的物占有的移轉(zhuǎn)。2.交付在法律上產(chǎn)生的效果交付對(duì)抗主義（法日）與交付要件主義（德國）1.動(dòng)產(chǎn)交付動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中的登記在一般情況下，交付既是動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件，也是物權(quán)變動(dòng)的對(duì)抗要件例外：法律規(guī)定有登記制度的動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)情形對(duì)于設(shè)有登記制度的動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，交付雖也是動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件，但不是動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的對(duì)抗要件，未經(jīng)登記的物權(quán)變動(dòng)不具有對(duì)抗善意第三人的效力。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中的登記在一般情況下，交付既是動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效交付的方式——現(xiàn)實(shí)交付與觀念交付。（1）現(xiàn)實(shí)交付現(xiàn)實(shí)交付，是指動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的讓與人將其對(duì)于動(dòng)產(chǎn)的直接管領(lǐng)力，現(xiàn)實(shí)地移轉(zhuǎn)于受讓人，實(shí)際上也就是占有的現(xiàn)實(shí)移轉(zhuǎn)。（2）觀念交付，是指動(dòng)產(chǎn)占有在觀念上的移轉(zhuǎn)而非現(xiàn)實(shí)移轉(zhuǎn)。觀念交付包括，簡易交付、占有改定和指示交付。交付的方式——現(xiàn)實(shí)交付與觀念交付。（1）現(xiàn)實(shí)交付其一，簡易交付。簡易交付，是指以當(dāng)事人雙方轉(zhuǎn)移物權(quán)的合意代替該動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)實(shí)移轉(zhuǎn)占有的支付。例如，甲占有乙的電視機(jī)，其后甲、乙約定將該電視機(jī)賣與甲，自當(dāng)事人雙方買賣合同成立（生效）之日起，該電視機(jī)的所有權(quán)即轉(zhuǎn)移歸甲。第二十五條動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人已經(jīng)依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)自法律行為生效時(shí)發(fā)生效力。其一，簡易交付。其二，占有改定。

占有改定，是指讓與動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的讓與人仍直接占有標(biāo)的物，但由受讓人間接占有該標(biāo)的物。例如，甲、乙約定，將乙的電視機(jī)賣與甲，但乙需要再借看數(shù)日才交給甲，而所有權(quán)自合同訂立（生效）時(shí)起移轉(zhuǎn)給甲。第二十七條動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)自該約定生效時(shí)發(fā)生效力。其二，占有改定。

占有改定，是指讓與動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的讓與人仍直接占其三，指示交付指示交付，是指動(dòng)產(chǎn)由第三人占有時(shí)，讓與人將對(duì)第三人的返還請(qǐng)求權(quán)讓與受讓人，以代替現(xiàn)實(shí)交付。例如，甲將出租給乙的一臺(tái)設(shè)備賣與丙，依通常情形，甲應(yīng)取回該設(shè)備再將其現(xiàn)實(shí)交付給丙。但現(xiàn)甲并不現(xiàn)實(shí)交付設(shè)備給丙，而是將其對(duì)乙的返還租賃物的請(qǐng)求權(quán)讓與丙，以代交付。第二十六條動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，第三人依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，負(fù)有交付義務(wù)的人可以通過轉(zhuǎn)讓請(qǐng)求第三人返還原物的權(quán)利代替交付。其三，指示交付指示交付，是指動(dòng)產(chǎn)由第三人占有時(shí)，讓與人將對(duì)第其四，擬制交付出讓人將標(biāo)的物的權(quán)利憑證交給受讓人。其四，擬制交付出讓人將標(biāo)的物的權(quán)利憑證交給受讓人。交付的效力

在我國，原則上，非經(jīng)交付不生動(dòng)產(chǎn)物權(quán)讓與的效力。因而我國原則上采交付生效要件主義而非交付對(duì)抗要件主義。對(duì)于船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等特殊動(dòng)產(chǎn)，物權(quán)的變動(dòng)，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人不包括債權(quán)人。但交付仍為生效要件。交付的效力

在我國，原則上，非經(jīng)交付不生動(dòng)產(chǎn)物權(quán)讓與的效力。《民法通則》72條，按照合同或者其他合法方式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！逗贤ā返?33條，標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。第142條，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！睹穹ㄍ▌t》72條，按照合同或者其他合法方式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)2.登記不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以登記作為公示方法，物權(quán)變動(dòng)事項(xiàng)登載在國家主管機(jī)構(gòu)的登記簿上。效力：登記對(duì)抗主義、登記要件主義和托倫斯登記制度2.登記不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以登記作為公示方法，物權(quán)變動(dòng)事項(xiàng)登載在15條：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”

這一條可以說確立了物權(quán)變動(dòng)的民事行為與物權(quán)變動(dòng)后果相區(qū)分規(guī)則15條：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！币烂袷滦袨榘l(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，除法律另有規(guī)定外，不僅須有當(dāng)事人變動(dòng)物權(quán)的意思表示，還須依法登記依民事行為變動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更的生效要件，但法律另有規(guī)定的除外?！安粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；物權(quán)法上規(guī)定的“另有規(guī)定的除外”情形土地承包經(jīng)營權(quán)的變動(dòng)宅基地使用權(quán)的變動(dòng)地役權(quán)的變動(dòng)這三種用益物權(quán)依民事行為發(fā)生變動(dòng)的，不以登記為生效要件，登記為物權(quán)變動(dòng)的對(duì)抗要件，即不登記不能對(duì)抗善意第三人物權(quán)法上規(guī)定的“另有規(guī)定的除外”情形土地承包經(jīng)營權(quán)的變動(dòng)所謂不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)自登記時(shí)發(fā)生效力，是指于登記時(shí)起不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)才發(fā)生變動(dòng)的后果，而并非指當(dāng)事人間變動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合意不發(fā)生效力不能以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)未變動(dòng)而認(rèn)為民事行為無效所謂不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)自登記時(shí)發(fā)生效力，是指于登記時(shí)起不動(dòng)產(chǎn)物我國的不動(dòng)產(chǎn)登記制度

1、原則其一，登記為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件。法律的另外規(guī)定，為上述原則的例外。效力發(fā)生的時(shí)點(diǎn)為，記載于登記簿之時(shí)。其二，登記制度的例外。國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。其三，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。我國的不動(dòng)產(chǎn)登記制度

1、原則登記的申請(qǐng)其一，受理申請(qǐng)的機(jī)構(gòu)。不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)。其二，應(yīng)提交的申請(qǐng)材料。申請(qǐng)人應(yīng)根據(jù)不同登記事項(xiàng)，提供權(quán)屬證明和不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等必要材料。其三，不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)情況的進(jìn)一步證明。如有需要，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看。登記的申請(qǐng)其一，受理申請(qǐng)的機(jī)構(gòu)。登記機(jī)構(gòu)其一，登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)。（1）查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；（2）就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問申請(qǐng)人；（3）如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)；（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。其二，所不得為的行為。（1）要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估；（2）以年檢等名義進(jìn)行重復(fù)登記；（3）超出登記職責(zé)范圍的其他行為。登記機(jī)構(gòu)其一，登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿（1）不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)（了解）。（2）登記簿的管理機(jī)構(gòu)為登記機(jī)構(gòu)（了解）。（3）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書（了解）。其一，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。其二，記載的事項(xiàng)應(yīng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致。如不一致，除非有證據(jù)證明登記簿確有錯(cuò)誤，應(yīng)以登記簿為準(zhǔn)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿（1）不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)（了解）權(quán)利人、利害關(guān)系人的相關(guān)權(quán)利

其一，對(duì)登記資料的查詢、復(fù)制。權(quán)利主體為權(quán)利人、利害關(guān)系人，義務(wù)主體登記機(jī)構(gòu)。其二，更正登記。申請(qǐng)主體：權(quán)利人、利害關(guān)系人；申請(qǐng)事由：認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤。權(quán)利人、利害關(guān)系人的相關(guān)權(quán)利

其一，對(duì)登記資料的查詢、復(fù)制。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正的情形：A、不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正；B、有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤。其三，異議登記。申請(qǐng)人：利害關(guān)系人；得申請(qǐng)的前提：不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正。十五日內(nèi)起訴的要求：申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正的情形：房屋異議登記的效果：異議登記期間，房屋登記簿記載的權(quán)利人處分房屋申請(qǐng)登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)暫緩辦理。權(quán)利人處分房屋申請(qǐng)登記，房屋登記機(jī)構(gòu)受理登記申請(qǐng)但尚未將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于房屋登記簿之前，第三人申請(qǐng)異議登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)中止辦理原登記申請(qǐng)，并書面通知申請(qǐng)人。土地異議登記的效果：異議登記期間，未經(jīng)異議登記權(quán)利人同意，不得辦理土地權(quán)利的變更登記或者設(shè)定土地抵押權(quán)。異議不當(dāng)?shù)馁r償：首先，權(quán)利人應(yīng)有損害造成；其次，權(quán)利人應(yīng)向申請(qǐng)人主張。房屋異議登記的效果：《房屋登記辦法》第七十六條利害關(guān)系人認(rèn)為房屋登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤，而權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以持登記申請(qǐng)書、申請(qǐng)人的身份證明、房屋登記簿記載錯(cuò)誤的證明文件等材料申請(qǐng)異議登記。

第七十七條房屋登記機(jī)構(gòu)受理異議登記的，應(yīng)當(dāng)將異議事項(xiàng)記載于房屋登記簿。

《房屋登記辦法》第七十八條異議登記期間，房屋登記簿記載的權(quán)利人處分房屋申請(qǐng)登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)暫緩辦理。

權(quán)利人處分房屋申請(qǐng)登記，房屋登記機(jī)構(gòu)受理登記申請(qǐng)但尚未將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于房屋登記簿之前，第三人申請(qǐng)異議登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)中止辦理原登記申請(qǐng)，并書面通知申請(qǐng)人。

第七十九條異議登記期間，異議登記申請(qǐng)人起訴，人民法院不予受理或者駁回其訴訟請(qǐng)求的，異議登記申請(qǐng)人或者房屋登記簿記載的權(quán)利人可以持登記申請(qǐng)書、申請(qǐng)人的身份證明、相應(yīng)的證明文件等材料申請(qǐng)注銷異議登記。《房屋登記辦法》第七十六條利害關(guān)系人認(rèn)為房屋登記簿記載的事其四，預(yù)告登記預(yù)告登記，是一種在不動(dòng)產(chǎn)的登記簿中登記的擔(dān)保手段，是為了保障債權(quán)人實(shí)現(xiàn)其進(jìn)行物權(quán)權(quán)利變更的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，使債權(quán)人在出讓人違反義務(wù)進(jìn)行處分的情況下，也能夠取得物權(quán)。（1）預(yù)告登記的對(duì)象買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議。（2）目的保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)。其四，預(yù)告登記3）申