物業(yè)管理課件2章

第二章物業(yè)管理機(jī)構(gòu)參與物業(yè)管理的主要機(jī)構(gòu)1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2業(yè)主大會3業(yè)主委員會4物業(yè)管理企業(yè)5各類專業(yè)服務(wù)公司6行政管理部門第二章物業(yè)管理機(jī)構(gòu)參與物業(yè)管理1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)第一節(jié)業(yè)主大會和業(yè)主委員會一、業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)P27業(yè)主：即物業(yè)的主人，也就是房屋的所有權(quán)和土地的使用權(quán)人

業(yè)主權(quán)利：1.參加業(yè)主大會會議，享有表決權(quán)；2.享有業(yè)主委員會成員的選舉權(quán)，并有被選舉權(quán)；3.享有與所交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用相應(yīng)的服務(wù)；4.監(jiān)督業(yè)主委員會的管理工作；5.監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)；6.法律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利。第一節(jié)業(yè)主大會和業(yè)主委員會一、業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)P2業(yè)主的義務(wù)：

1.遵守物業(yè)區(qū)法律、法規(guī)、規(guī)章；(共用部位、共用設(shè)施使用、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等）2.遵守業(yè)主公約；3.遵守所在物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理制度、規(guī)章；4.執(zhí)行業(yè)主大會的有關(guān)決議、決定；5.按時(shí)、足額交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用；6.法律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。業(yè)主的義務(wù)：二、非業(yè)主使用人的權(quán)利、義務(wù)非業(yè)主使用人：指不具有物業(yè)的所有權(quán)，只有使用權(quán)，并按法律、法規(guī)能行使業(yè)主的部分權(quán)利的人

主要是承租人

三、業(yè)主大會概念P24：業(yè)主大會是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的公共利益，行使業(yè)主對物業(yè)管理自治權(quán)的業(yè)主自治機(jī)構(gòu)?！稐l例》規(guī)定:一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會。特點(diǎn)其權(quán)利、義務(wù)由業(yè)主與使用人約定合同民主性自治性代表性二、非業(yè)主使用人的權(quán)利、義務(wù)非業(yè)主使用人：指不具有物業(yè)的所有召開

1）第一次業(yè)主大會是在物業(yè)交付使用且住用率達(dá)到一定比例時(shí)，由行政主管部門指導(dǎo)召開?！稄V東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條規(guī)定：已交付使用的建筑面積達(dá)50%以上，或已交付使用的建筑面積達(dá)30%以上，不足50%且使用已超過一年，按規(guī)定應(yīng)召開首次業(yè)主大會。

首次業(yè)主大會召開條件：a)物業(yè)必須已竣工并交付使用b)新建商品住宅已出售建筑面積達(dá)50%以上的。召開c)公有住宅出售建筑面積達(dá)到30%以上的。d)區(qū)域內(nèi)第一個(gè)業(yè)主入住之日起已滿兩年。

四個(gè)條件中a)必備后三個(gè)只要滿足其一

2）定期會議：每年至少召開一次

3）臨時(shí)會議：《廣東物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：

a）

有20%以上業(yè)主提議后，在提議后14日內(nèi)應(yīng)召開臨時(shí)會議。

b）

發(fā)生重大事故（火災(zāi)）或緊急事件需及時(shí)處理的。c)公有住宅出售建筑面積達(dá)到30%以上的。

4）

法定人數(shù)：已住用戶且有投票權(quán)的業(yè)主50%以上。5）公告：至少于召開前7天將會議地點(diǎn)、時(shí)間、內(nèi)容、方式等貼出。3．業(yè)主大會的形式集體討論和書面征求意見兩種方式。

4.業(yè)主大會的職責(zé)

1）制定、修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；2）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;3）選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)管理企業(yè);4）決定專項(xiàng)維修資金使用、統(tǒng)籌方案、并監(jiān)督實(shí)施；4）法定人數(shù)：已住用戶且有投票權(quán)的業(yè)主50%以上。5）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；6）法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。5.業(yè)主大會的表決方式投票票數(shù)的計(jì)算通常有兩種方法：

1）每一個(gè)業(yè)主只能有一票投票權(quán)適用：每戶的面積平均；業(yè)主人數(shù)占絕大部分比例

2）按建筑面積計(jì)算

適用：非住宅區(qū)物業(yè)

5）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公案例分析：

1）買房但尚未取得產(chǎn)權(quán)證，我是業(yè)主嗎？2）不是業(yè)主就不能參加業(yè)主代表大會嗎？3）個(gè)別業(yè)主有要求，可以召開業(yè)主大會嗎？4）業(yè)主的表決權(quán)以什么為依據(jù)？5）業(yè)主沒有參加業(yè)主代表大會投票，可以不接受大會通過的決議文件嗎？

案例分析：6.業(yè)主公約

P30

業(yè)主公約是由全體業(yè)主承諾的，并對全體業(yè)主有共同約束力，有關(guān)業(yè)主在物業(yè)使用、維護(hù)及管理方面的權(quán)利、義務(wù)的行為準(zhǔn)則，是物業(yè)管理中的一個(gè)重要的基礎(chǔ)性文件。最初的業(yè)主公約是由業(yè)主大會根據(jù)政府制定的示范文本代為擬定，并由業(yè)主大會討論通過后生效，以后結(jié)合物業(yè)的實(shí)際情況修訂也需業(yè)主大會討論。6.業(yè)主公約P30業(yè)主公約是由全體業(yè)主承諾的，并對全內(nèi)容：1）物業(yè)名稱、地點(diǎn)、面積及戶數(shù)；2）公共場所及公用設(shè)施狀況；3）業(yè)主大會的召集程序及決定物業(yè)重大事項(xiàng)的方式；4）業(yè)主使用其物業(yè)和公共場所、公用設(shè)施的權(quán)利；5）業(yè)主參與物業(yè)管理的權(quán)利與應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)；6）業(yè)主對業(yè)主委員會及物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán)；內(nèi)容：7）物業(yè)管理公司的權(quán)利義務(wù)；8）物業(yè)管理中維修、養(yǎng)護(hù)及管理等各項(xiàng)費(fèi)用的繳納；9）業(yè)主應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)則；10）違反業(yè)主公約的責(zé)任。業(yè)主公約示范文本P31在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，不得有下列行為:P327）物業(yè)管理公司的權(quán)利義務(wù)；問題：1首次業(yè)主大會召開的條件？2業(yè)主的表決權(quán)以什么為依據(jù)？問題：四、業(yè)主委員會1業(yè)主委員會：是按照法定程序由業(yè)主大會從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，是代表全體業(yè)主實(shí)施自治管理的組織。問題：業(yè)主自治管理是不是就是業(yè)主自己管理自己的物業(yè)？

業(yè)主自治管理含義：（1）業(yè)主有積極主動(dòng)參與物業(yè)管理的意識。主人翁（2）要積極主動(dòng)地行使管理權(quán)（對自己的財(cái)產(chǎn)負(fù)責(zé)）（3）物業(yè)管理的權(quán)利不是由每戶自己負(fù)責(zé)，而是由業(yè)主自治組織——業(yè)主委員會代表全體業(yè)主來行使。四、業(yè)主委員會1業(yè)主委員會：是按照法定程序由業(yè)主大會從全體2業(yè)主委員會的產(chǎn)生——由第一次業(yè)主大會選舉產(chǎn)生3業(yè)主委員會的組織形式:

規(guī)模一般取業(yè)主總?cè)藬?shù)的20%5—15人主任1名副主任2—3名秘書1—2名關(guān)于業(yè)主委員會是否該拿酬金，其來源?討論案例分析：P95來源1）政府撥款2）業(yè)主支付3）物業(yè)公司支付2業(yè)主委員會的產(chǎn)生——由第一次業(yè)主大會選舉產(chǎn)生來源1）政府4業(yè)主委員會委員產(chǎn)生

由業(yè)主大會在全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生任期2—3年，可連任2)名額

a)面積差不多，按業(yè)主的一定比例b)面積相差懸殊，按平米數(shù)決定3)擔(dān)任委員的條件P29a)道德品質(zhì)良好，熱心為群眾服務(wù)、責(zé)任心強(qiáng)；b)

有組織協(xié)調(diào)能力；c)

有充足的工作時(shí)間；d)

辦事公正、廉潔，勇于和不良行為作斗爭；4業(yè)主委員會委員a)道德品質(zhì)良好，熱心為群眾服務(wù)、責(zé)任心出現(xiàn)下列情況不能擔(dān)任委員：P291）承擔(dān)企業(yè)法人破產(chǎn)三年內(nèi)2）有疾病3）無故缺席3次以上4）不再是業(yè)主5）有違法犯罪行為6）已以書面形式辭職7）已罷免8）其他出現(xiàn)下列情況不能擔(dān)任委員：P291）承擔(dān)企業(yè)法人破產(chǎn)三年內(nèi)5業(yè)主委員會的權(quán)利、義務(wù)業(yè)主委員會的權(quán)利：1）召集和主持業(yè)主大會。（除“首次”）2）修訂業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程。3）決定聘請物業(yè)管理企業(yè)。4）審議物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及使用辦法。5）審議年度管理工作計(jì)劃，年度費(fèi)用概預(yù)算。6）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作。7）監(jiān)督公共建筑、公共設(shè)施的合理使用，負(fù)責(zé)監(jiān)督物業(yè)維修基金的使用。8）業(yè)主大會或業(yè)主代表大會賦予的其他職責(zé)。5業(yè)主委員會的權(quán)利、義務(wù)業(yè)主委員會的權(quán)利：業(yè)主委員會的義務(wù)：1)籌備并向業(yè)主大會報(bào)告工作2)執(zhí)行業(yè)主大會通過的各項(xiàng)決議，接受廣大業(yè)主的監(jiān)督3)督促業(yè)主遵守物業(yè)管理的法律、法規(guī)，協(xié)助物業(yè)公司落實(shí)各項(xiàng)物業(yè)管理工作4)嚴(yán)格履行物業(yè)管理委托合同5)接受政府行政管理機(jī)構(gòu)的監(jiān)督指導(dǎo)，執(zhí)行政府提出的指令和要求6)做出的決定不能違反法律法規(guī)，不能違反業(yè)主大會的決定，不得損害業(yè)主的公共利益業(yè)主委員會的義務(wù)：7

業(yè)主委員會制定、修改的主要文件《業(yè)主公約》《業(yè)主委員會章程》P346業(yè)主委員會會議一般每3—6個(gè)月至少舉行一次，1/3委員提議，7天前通知7業(yè)主委員會制定、修改的主要文件《業(yè)主公約》6業(yè)主委員

第二節(jié)物業(yè)管理企業(yè)一、概念1、物業(yè)管理企業(yè)是按合法程序成立，具備獨(dú)立的企業(yè)法人資格及相應(yīng)的資質(zhì)條件，根據(jù)合同接受業(yè)主或業(yè)主委員會的委托，依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，對物業(yè)實(shí)行專業(yè)化管理的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。2、特點(diǎn)：（1）是獨(dú)立的法人（2）服務(wù)性企業(yè)（3）是城市建設(shè)的重要組成部分第二節(jié)物業(yè)管理企業(yè)一、概念1按投資主體分

全民集體

聯(lián)營私營合資2按股東出資形式分物業(yè)管理有限責(zé)任公司物業(yè)管理股份有限公司二、分類：P371按投資主體分全民2按股東出資形式分物業(yè)管理有限責(zé)任公3按經(jīng)營服務(wù)方式分

代理租賃服務(wù)型公司委托管理服務(wù)型公司4按是否具有法人資格分

具有法人資格不具有法人資格3按經(jīng)營服務(wù)方式分代理租賃服務(wù)型公司4按是否具有法人資三、物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立(一)申報(bào)程序首先從企業(yè)的資質(zhì)審批開始

1

向物業(yè)行政管理部門提出申請-——提供所需資料

2在兩周內(nèi)審核完，對符合條件的，發(fā)給《臨時(shí)資質(zhì)證書》，有效期一年，新設(shè)的物業(yè)公司在第一年可憑此證在工商部門注冊登記——營業(yè)一年后可申請三級資質(zhì)評定。(二）注冊登記與一般企業(yè)相同，但不同的是由資質(zhì)審批單位發(fā)給資質(zhì)證書

三、物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立(一)申報(bào)程序四、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級標(biāo)準(zhǔn)（課本39頁）

一級企業(yè)二級企業(yè)三級企業(yè)臨時(shí)資質(zhì)企業(yè)注冊資本

500萬300萬50萬一定數(shù)額（不少于10萬）中級以上

不少于30人不少于20人不少于8人不少于8人

從業(yè)證

80%60%50%物業(yè)類型2類以上2類以上有受托項(xiàng)目有受托項(xiàng)目獲省優(yōu)比例20%以上10%以上四、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級標(biāo)準(zhǔn)（課本39頁）管理各類物業(yè)的建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)之和不低于100%

計(jì)算基數(shù):二級企業(yè)：1）多層住宅80萬平方米2）高層住宅40萬平方米3）獨(dú)立式住宅（別墅）6萬平方米4）辦公樓宇、工業(yè)區(qū)及其他物業(yè)20萬平方米。一級企業(yè)：1）多層住宅200萬平方米2）高層住宅100萬平方米3）獨(dú)立式住宅（別墅）15萬平方米4）辦公樓宇、工業(yè)區(qū)及其他物業(yè)50萬平方米。

管理各類物業(yè)的建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)之和不低于100五、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)

權(quán)利P401根據(jù)有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況，制定物業(yè)管理辦法2依照物業(yè)管理合同和管理辦法對物業(yè)實(shí)施管理3依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用4有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為《業(yè)主公約》5有權(quán)要求業(yè)主委員會協(xié)助管理6有權(quán)選聘專營公司承擔(dān)專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)7有權(quán)實(shí)行多種經(jīng)營,以其收益補(bǔ)充管理經(jīng)費(fèi)五、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)

義務(wù)P401履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營這是物業(yè)企業(yè)生存和發(fā)展的基本條件2接受業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人的監(jiān)督3重大管理措施要提交業(yè)主委員會審議批準(zhǔn)物業(yè)管理權(quán)屬于業(yè)主還是物業(yè)管理公司？

案例P464接受行政主管部門監(jiān)督指導(dǎo)5至少每6個(gè)月應(yīng)向業(yè)主公布一次管理費(fèi)用收支賬目6提供優(yōu)良生活工作環(huán)境，搞好社區(qū)文化7發(fā)現(xiàn)違法行為要及時(shí)向有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)報(bào)告8物業(yè)管理合同終止，必須移交，并接受審計(jì)。

義務(wù)P40六、物管企業(yè)的組織形式P41–P43直線式直線職能式事業(yè)部制矩陣式七、物管企業(yè)主要機(jī)構(gòu)的職能P44

辦公室財(cái)務(wù)部工程部綜合管理部保安部保潔綠化部經(jīng)營發(fā)展部

六、物管企業(yè)的組織形式P41–P43直線式七、物管企業(yè)一、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會的關(guān)系業(yè)委會與物業(yè)企業(yè)實(shí)行共管業(yè)主自治管理與專業(yè)化管理第三節(jié)物業(yè)管理企業(yè)與相關(guān)機(jī)構(gòu)的關(guān)系關(guān)系：1經(jīng)濟(jì)關(guān)系：合同關(guān)系2法律關(guān)系：平等關(guān)系不是隸屬關(guān)系，也不是領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系3工作上：合作關(guān)系一、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會的關(guān)系業(yè)委會與物業(yè)企業(yè)實(shí)行共管二、與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)系1從屬關(guān)系2聘用合同關(guān)系三、與政府管理部門的關(guān)系（P48）（一）與房地產(chǎn)行政主管部門（二）與工商行政管理部門（三）與稅收管理部門（四）與物價(jià)管理部門（五）與其他行政管理部門二、與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)系1從屬關(guān)系三、與政府管理部門

（一）房地產(chǎn)行政主管部門

1組織物業(yè)管理企業(yè)參加考評和評比、培訓(xùn)

2審批（物業(yè)企業(yè)）的經(jīng)營資質(zhì)

3對物業(yè)管理人員進(jìn)行職業(yè)培訓(xùn)

4對合同進(jìn)行備案5對物業(yè)管理進(jìn)行宏觀調(diào)控如：對物業(yè)的招投標(biāo)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理，對違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》的行為進(jìn)行行政處罰

案例：P139

物業(yè)公司有權(quán)罰款嗎？（一）房地產(chǎn)行政主管部門（二）工商(三)稅務(wù)(四)物價(jià)部門(五)環(huán)衛(wèi)、園林部門四、企業(yè)與各專業(yè)服務(wù)公司的關(guān)系合同關(guān)系（二）工商四、企業(yè)與各專業(yè)服務(wù)公司的關(guān)系案例討論1、業(yè)主是小區(qū)的主人，物業(yè)公司是業(yè)主的仆人，對嗎？（1）法律上，平等的民事主體關(guān)系。（2）經(jīng)濟(jì)上，有償服務(wù)。聘用與被聘用，委托與被委托，服務(wù)與被服務(wù)。（3）業(yè)主處于主導(dǎo)地位，公司處于被動(dòng)地位。（4）避免兩種錯(cuò)誤傾向。案例討論案例討論2、業(yè)主自行組建業(yè)主管理委員會可以嗎？開發(fā)商能否成為業(yè)主管理委員會的成員？（1）該小區(qū)的物業(yè)管理由開發(fā)商聘用，是否合理？（2）業(yè)主自行組建業(yè)主委員會有無法律依據(jù)？（3）開發(fā)商能否作為業(yè)主委員會的成員或負(fù)責(zé)人？（4）如果物業(yè)公司真的不能滿足大家的意愿，則業(yè)主會能否炒掉它？案例討論1、合理。（1）開發(fā)商是業(yè)主的代表。

（2）具有得天獨(dú)后的優(yōu)勢。2、合法。（1）1994年，建設(shè)部頒布《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》（建設(shè)部33號令）第五條規(guī)定：發(fā)地產(chǎn)開發(fā)公司在出售小區(qū)前，應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)小區(qū)的管理，并與之簽訂合同。（2）1995年，北京《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》第八條指出，在業(yè)主委員會成立之前，由該小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)物業(yè)管理，并可選擇物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期管理。業(yè)主委員會成立之后，由其決定物業(yè)管理企業(yè)的續(xù)聘或解聘。1、合理。（1）業(yè)主委員會成立必須由政府房地產(chǎn)管理部門組織，自行組建沒有權(quán)威性。（2）業(yè)主委員會成立必須經(jīng)過政府房管部門的備案，政府部門核準(zhǔn)登記后才算成立。沒有備案的業(yè)主委員會，即使是業(yè)主委員大會選舉產(chǎn)生的也是非正式的。（1）業(yè)主委員會成立必須由政府房地產(chǎn)管理部門組織，自行組建沒（1）開發(fā)商把房子都賣出去（2）出售50%以上，剩余不再售出。（3）沒有全部售出，較短時(shí)間內(nèi)將全部售出。（1）開發(fā)商把房子都賣出去（1）提前通知物業(yè)公司，同意，則順利接觸合同，并到政府房地產(chǎn)管理部門備案。（2）物業(yè)公司不同意，可以到法院，通過訴訟方式解決。（1）提前通知物業(yè)公司，同意，則順利接觸合同，并到政府房地產(chǎn)案例討論3、開發(fā)商對物業(yè)管理情況的承諾與物業(yè)管理公司的說法誰的算數(shù)？（1）開發(fā)商能不能對物業(yè)管理問題作出承諾？能否把其承諾寫進(jìn)合同？（2）開發(fā)商的承諾對物業(yè)管理公司有沒有約束力？（3）開發(fā)商對承諾引發(fā)的法律后果應(yīng)否承擔(dān)法律責(zé)任？案例討論第二章物業(yè)管理機(jī)構(gòu)參與物業(yè)管理的主要機(jī)構(gòu)1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2業(yè)主大會3業(yè)主委員會4物業(yè)管理企業(yè)5各類專業(yè)服務(wù)公司6行政管理部門第二章物業(yè)管理機(jī)構(gòu)參與物業(yè)管理1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)第一節(jié)業(yè)主大會和業(yè)主委員會一、業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)P27業(yè)主：即物業(yè)的主人，也就是房屋的所有權(quán)和土地的使用權(quán)人

業(yè)主權(quán)利：1.參加業(yè)主大會會議，享有表決權(quán)；2.享有業(yè)主委員會成員的選舉權(quán)，并有被選舉權(quán)；3.享有與所交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用相應(yīng)的服務(wù)；4.監(jiān)督業(yè)主委員會的管理工作；5.監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)；6.法律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利。第一節(jié)業(yè)主大會和業(yè)主委員會一、業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)P2業(yè)主的義務(wù)：

1.遵守物業(yè)區(qū)法律、法規(guī)、規(guī)章；(共用部位、共用設(shè)施使用、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等）2.遵守業(yè)主公約；3.遵守所在物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理制度、規(guī)章；4.執(zhí)行業(yè)主大會的有關(guān)決議、決定；5.按時(shí)、足額交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用；6.法律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。業(yè)主的義務(wù)：二、非業(yè)主使用人的權(quán)利、義務(wù)非業(yè)主使用人：指不具有物業(yè)的所有權(quán)，只有使用權(quán)，并按法律、法規(guī)能行使業(yè)主的部分權(quán)利的人

主要是承租人

三、業(yè)主大會概念P24：業(yè)主大會是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的公共利益，行使業(yè)主對物業(yè)管理自治權(quán)的業(yè)主自治機(jī)構(gòu)?！稐l例》規(guī)定:一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會。特點(diǎn)其權(quán)利、義務(wù)由業(yè)主與使用人約定合同民主性自治性代表性二、非業(yè)主使用人的權(quán)利、義務(wù)非業(yè)主使用人：指不具有物業(yè)的所有召開

1）第一次業(yè)主大會是在物業(yè)交付使用且住用率達(dá)到一定比例時(shí)，由行政主管部門指導(dǎo)召開?！稄V東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條規(guī)定：已交付使用的建筑面積達(dá)50%以上，或已交付使用的建筑面積達(dá)30%以上，不足50%且使用已超過一年，按規(guī)定應(yīng)召開首次業(yè)主大會。

首次業(yè)主大會召開條件：a)物業(yè)必須已竣工并交付使用b)新建商品住宅已出售建筑面積達(dá)50%以上的。召開c)公有住宅出售建筑面積達(dá)到30%以上的。d)區(qū)域內(nèi)第一個(gè)業(yè)主入住之日起已滿兩年。

四個(gè)條件中a)必備后三個(gè)只要滿足其一

2）定期會議：每年至少召開一次

3）臨時(shí)會議：《廣東物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：

a）

有20%以上業(yè)主提議后，在提議后14日內(nèi)應(yīng)召開臨時(shí)會議。

b）

發(fā)生重大事故（火災(zāi)）或緊急事件需及時(shí)處理的。c)公有住宅出售建筑面積達(dá)到30%以上的。

4）

法定人數(shù)：已住用戶且有投票權(quán)的業(yè)主50%以上。5）公告：至少于召開前7天將會議地點(diǎn)、時(shí)間、內(nèi)容、方式等貼出。3．業(yè)主大會的形式集體討論和書面征求意見兩種方式。

4.業(yè)主大會的職責(zé)

1）制定、修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；2）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;3）選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)管理企業(yè);4）決定專項(xiàng)維修資金使用、統(tǒng)籌方案、并監(jiān)督實(shí)施；4）法定人數(shù)：已住用戶且有投票權(quán)的業(yè)主50%以上。5）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；6）法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。5.業(yè)主大會的表決方式投票票數(shù)的計(jì)算通常有兩種方法：

1）每一個(gè)業(yè)主只能有一票投票權(quán)適用：每戶的面積平均；業(yè)主人數(shù)占絕大部分比例

2）按建筑面積計(jì)算

適用：非住宅區(qū)物業(yè)

5）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公案例分析：

1）買房但尚未取得產(chǎn)權(quán)證，我是業(yè)主嗎？2）不是業(yè)主就不能參加業(yè)主代表大會嗎？3）個(gè)別業(yè)主有要求，可以召開業(yè)主大會嗎？4）業(yè)主的表決權(quán)以什么為依據(jù)？5）業(yè)主沒有參加業(yè)主代表大會投票，可以不接受大會通過的決議文件嗎？

案例分析：6.業(yè)主公約

P30

業(yè)主公約是由全體業(yè)主承諾的，并對全體業(yè)主有共同約束力，有關(guān)業(yè)主在物業(yè)使用、維護(hù)及管理方面的權(quán)利、義務(wù)的行為準(zhǔn)則，是物業(yè)管理中的一個(gè)重要的基礎(chǔ)性文件。最初的業(yè)主公約是由業(yè)主大會根據(jù)政府制定的示范文本代為擬定，并由業(yè)主大會討論通過后生效，以后結(jié)合物業(yè)的實(shí)際情況修訂也需業(yè)主大會討論。6.業(yè)主公約P30業(yè)主公約是由全體業(yè)主承諾的，并對全內(nèi)容：1）物業(yè)名稱、地點(diǎn)、面積及戶數(shù)；2）公共場所及公用設(shè)施狀況；3）業(yè)主大會的召集程序及決定物業(yè)重大事項(xiàng)的方式；4）業(yè)主使用其物業(yè)和公共場所、公用設(shè)施的權(quán)利；5）業(yè)主參與物業(yè)管理的權(quán)利與應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)；6）業(yè)主對業(yè)主委員會及物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán)；內(nèi)容：7）物業(yè)管理公司的權(quán)利義務(wù)；8）物業(yè)管理中維修、養(yǎng)護(hù)及管理等各項(xiàng)費(fèi)用的繳納；9）業(yè)主應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)則；10）違反業(yè)主公約的責(zé)任。業(yè)主公約示范文本P31在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，不得有下列行為:P327）物業(yè)管理公司的權(quán)利義務(wù)；問題：1首次業(yè)主大會召開的條件？2業(yè)主的表決權(quán)以什么為依據(jù)？問題：四、業(yè)主委員會1業(yè)主委員會：是按照法定程序由業(yè)主大會從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，是代表全體業(yè)主實(shí)施自治管理的組織。問題：業(yè)主自治管理是不是就是業(yè)主自己管理自己的物業(yè)？

業(yè)主自治管理含義：（1）業(yè)主有積極主動(dòng)參與物業(yè)管理的意識。主人翁（2）要積極主動(dòng)地行使管理權(quán)（對自己的財(cái)產(chǎn)負(fù)責(zé)）（3）物業(yè)管理的權(quán)利不是由每戶自己負(fù)責(zé)，而是由業(yè)主自治組織——業(yè)主委員會代表全體業(yè)主來行使。四、業(yè)主委員會1業(yè)主委員會：是按照法定程序由業(yè)主大會從全體2業(yè)主委員會的產(chǎn)生——由第一次業(yè)主大會選舉產(chǎn)生3業(yè)主委員會的組織形式:

規(guī)模一般取業(yè)主總?cè)藬?shù)的20%5—15人主任1名副主任2—3名秘書1—2名關(guān)于業(yè)主委員會是否該拿酬金，其來源?討論案例分析：P95來源1）政府撥款2）業(yè)主支付3）物業(yè)公司支付2業(yè)主委員會的產(chǎn)生——由第一次業(yè)主大會選舉產(chǎn)生來源1）政府4業(yè)主委員會委員產(chǎn)生

由業(yè)主大會在全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生任期2—3年，可連任2)名額

a)面積差不多，按業(yè)主的一定比例b)面積相差懸殊，按平米數(shù)決定3)擔(dān)任委員的條件P29a)道德品質(zhì)良好，熱心為群眾服務(wù)、責(zé)任心強(qiáng)；b)

有組織協(xié)調(diào)能力；c)

有充足的工作時(shí)間；d)

辦事公正、廉潔，勇于和不良行為作斗爭；4業(yè)主委員會委員a)道德品質(zhì)良好，熱心為群眾服務(wù)、責(zé)任心出現(xiàn)下列情況不能擔(dān)任委員：P291）承擔(dān)企業(yè)法人破產(chǎn)三年內(nèi)2）有疾病3）無故缺席3次以上4）不再是業(yè)主5）有違法犯罪行為6）已以書面形式辭職7）已罷免8）其他出現(xiàn)下列情況不能擔(dān)任委員：P291）承擔(dān)企業(yè)法人破產(chǎn)三年內(nèi)5業(yè)主委員會的權(quán)利、義務(wù)業(yè)主委員會的權(quán)利：1）召集和主持業(yè)主大會。（除“首次”）2）修訂業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程。3）決定聘請物業(yè)管理企業(yè)。4）審議物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及使用辦法。5）審議年度管理工作計(jì)劃，年度費(fèi)用概預(yù)算。6）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作。7）監(jiān)督公共建筑、公共設(shè)施的合理使用，負(fù)責(zé)監(jiān)督物業(yè)維修基金的使用。8）業(yè)主大會或業(yè)主代表大會賦予的其他職責(zé)。5業(yè)主委員會的權(quán)利、義務(wù)業(yè)主委員會的權(quán)利：業(yè)主委員會的義務(wù)：1)籌備并向業(yè)主大會報(bào)告工作2)執(zhí)行業(yè)主大會通過的各項(xiàng)決議，接受廣大業(yè)主的監(jiān)督3)督促業(yè)主遵守物業(yè)管理的法律、法規(guī)，協(xié)助物業(yè)公司落實(shí)各項(xiàng)物業(yè)管理工作4)嚴(yán)格履行物業(yè)管理委托合同5)接受政府行政管理機(jī)構(gòu)的監(jiān)督指導(dǎo)，執(zhí)行政府提出的指令和要求6)做出的決定不能違反法律法規(guī)，不能違反業(yè)主大會的決定，不得損害業(yè)主的公共利益業(yè)主委員會的義務(wù)：7

業(yè)主委員會制定、修改的主要文件《業(yè)主公約》《業(yè)主委員會章程》P346業(yè)主委員會會議一般每3—6個(gè)月至少舉行一次，1/3委員提議，7天前通知7業(yè)主委員會制定、修改的主要文件《業(yè)主公約》6業(yè)主委員

第二節(jié)物業(yè)管理企業(yè)一、概念1、物業(yè)管理企業(yè)是按合法程序成立，具備獨(dú)立的企業(yè)法人資格及相應(yīng)的資質(zhì)條件，根據(jù)合同接受業(yè)主或業(yè)主委員會的委托，依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，對物業(yè)實(shí)行專業(yè)化管理的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。2、特點(diǎn)：（1）是獨(dú)立的法人（2）服務(wù)性企業(yè)（3）是城市建設(shè)的重要組成部分第二節(jié)物業(yè)管理企業(yè)一、概念1按投資主體分

全民集體

聯(lián)營私營合資2按股東出資形式分物業(yè)管理有限責(zé)任公司物業(yè)管理股份有限公司二、分類：P371按投資主體分全民2按股東出資形式分物業(yè)管理有限責(zé)任公3按經(jīng)營服務(wù)方式分

代理租賃服務(wù)型公司委托管理服務(wù)型公司4按是否具有法人資格分

具有法人資格不具有法人資格3按經(jīng)營服務(wù)方式分代理租賃服務(wù)型公司4按是否具有法人資三、物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立(一)申報(bào)程序首先從企業(yè)的資質(zhì)審批開始

1

向物業(yè)行政管理部門提出申請-——提供所需資料

2在兩周內(nèi)審核完，對符合條件的，發(fā)給《臨時(shí)資質(zhì)證書》，有效期一年，新設(shè)的物業(yè)公司在第一年可憑此證在工商部門注冊登記——營業(yè)一年后可申請三級資質(zhì)評定。(二）注冊登記與一般企業(yè)相同，但不同的是由資質(zhì)審批單位發(fā)給資質(zhì)證書

三、物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立(一)申報(bào)程序四、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級標(biāo)準(zhǔn)（課本39頁）

一級企業(yè)二級企業(yè)三級企業(yè)臨時(shí)資質(zhì)企業(yè)注冊資本

500萬300萬50萬一定數(shù)額（不少于10萬）中級以上

不少于30人不少于20人不少于8人不少于8人

從業(yè)證

80%60%50%物業(yè)類型2類以上2類以上有受托項(xiàng)目有受托項(xiàng)目獲省優(yōu)比例20%以上10%以上四、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級標(biāo)準(zhǔn)（課本39頁）管理各類物業(yè)的建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)之和不低于100%

計(jì)算基數(shù):二級企業(yè)：1）多層住宅80萬平方米2）高層住宅40萬平方米3）獨(dú)立式住宅（別墅）6萬平方米4）辦公樓宇、工業(yè)區(qū)及其他物業(yè)20萬平方米。一級企業(yè)：1）多層住宅200萬平方米2）高層住宅100萬平方米3）獨(dú)立式住宅（別墅）15萬平方米4）辦公樓宇、工業(yè)區(qū)及其他物業(yè)50萬平方米。

管理各類物業(yè)的建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)之和不低于100五、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)

權(quán)利P401根據(jù)有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況，制定物業(yè)管理辦法2依照物業(yè)管理合同和管理辦法對物業(yè)實(shí)施管理3依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用4有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為《業(yè)主公約》5有權(quán)要求業(yè)主委員會協(xié)助管理6有權(quán)選聘專營公司承擔(dān)專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)7有權(quán)實(shí)行多種經(jīng)營,以其收益補(bǔ)充管理經(jīng)費(fèi)五、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)

義務(wù)P401履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營這是物業(yè)企業(yè)生存和發(fā)展的基本條件2接受業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人的監(jiān)督3重大管理措施要提交業(yè)主委員會審議批準(zhǔn)物業(yè)管理權(quán)屬于業(yè)主還是物業(yè)管理公司？

案例P464接受行政主管部門監(jiān)督指導(dǎo)5至少每6個(gè)月應(yīng)向業(yè)主公布一次管理費(fèi)用收支賬目6提供優(yōu)良生活工作環(huán)境，搞好社區(qū)文化7發(fā)現(xiàn)違法行為要及時(shí)向有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)報(bào)告8物業(yè)管理合同終止，必須移交，并接受審計(jì)。

義務(wù)P40六、物管企業(yè)的組織形式P41–P43直線式直線職能式事業(yè)部制矩陣式七、物管企業(yè)主要機(jī)構(gòu)的職能P44

辦公室財(cái)務(wù)部工程部綜合管理部保安部保潔綠化部經(jīng)營發(fā)展部

六、物管企業(yè)的組織形式P41–P43直線式七、物管企業(yè)一、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會的關(guān)系業(yè)委會與物業(yè)企業(yè)實(shí)行共管業(yè)主自治管理與專業(yè)化管理第三節(jié)物業(yè)管理企業(yè)與相關(guān)機(jī)構(gòu)的關(guān)系關(guān)系：1經(jīng)濟(jì)關(guān)系：合同關(guān)系2法律關(guān)系：平等關(guān)系不是隸屬關(guān)系，也不是領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系3工作上：合作關(guān)系一、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會的關(guān)系業(yè)委會與物業(yè)企業(yè)實(shí)行共管二、與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)