歷年案例分析真題

歷年案例分析真題歷年案例分析真題歷年案例分析真題歷年案例分析真題編制僅供參考審核批準生效日期地址：電話：傳真:郵編:歷年案例分析真題1、案情：樓上業(yè)主在房屋的儲藏室內(nèi)擅自安裝了電動抽水馬桶、洗臉盆，改變廢水立管的下水三通，致使樓下業(yè)主王某儲藏室內(nèi)的儲柜及物品受損。物業(yè)管理部門兩次向顧某發(fā)出整改通知，責令其拆除私裝物，未果。問題：顧某能否在自己的房屋內(nèi)添裝衛(wèi)生設備為什么應如何處理答：1）顧某不能在自己的房屋內(nèi)添裝衛(wèi)生設備。（3分）2）依據(jù)：按有關法律，住宅不得改變使用性質(zhì)。因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應當符合城市規(guī)劃要求，其業(yè)主應當征得相鄰業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會的書面同意，并報區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門審批。（3分）3）房屋所有人使用其房屋時，必須遵守有關的法律法規(guī)，不得擅自改變房屋的使用性質(zhì)和功能。顧某擅自在自己房屋的儲藏室內(nèi)私裝抽水馬桶和洗臉盆，轉換了廢水立管的下水三通，使儲藏室成了衛(wèi)生間，改變了房屋的使用性質(zhì)，使得樓下業(yè)主王某的房屋滲水，因此，有關部門依法應責令顧某拆除電動抽水馬桶、洗臉盆，按房屋的原始結構圖，將廢水立管的下水管恢復原狀，并應當承擔民事賠償責任。（4分）2、欣欣花園前期物業(yè)管理到期后，新成立的業(yè)主大會選聘了天祥物業(yè)公司接替原有發(fā)展商的物業(yè)公司管理小區(qū)，并與其簽訂了《物業(yè)服務合同》。小區(qū)共有業(yè)主850戶，其中23戶以未出席業(yè)主大會、未投票選擇該公司、也未與新企業(yè)簽訂《物業(yè)服務合同》以及新公司服務水平尚不及老公司為由，一直拒交物業(yè)服務費。試分析這些業(yè)主的理由是否成立，并作出解釋。答：業(yè)主的理由不能成立。（2分）因為像選聘物業(yè)管理企業(yè)一類事項業(yè)主大會的決定只要2/3以上投票權的業(yè)主同意即可生效，毋需每一位業(yè)主同意。（1分）少數(shù)業(yè)主不出席業(yè)主大會，不造成業(yè)主大會的決定，并不影響業(yè)主大會決定的效力，業(yè)主大會通過的決議、決定，每一位業(yè)主都有義務遵守、執(zhí)行。（1分）少數(shù)業(yè)主也不能以未簽物業(yè)服務合同為由拒交物業(yè)服務費。（1分）因為，第一，物業(yè)服務合同屬于集體合同，是物業(yè)管理公司與業(yè)主的代表委員會簽訂的，法律法規(guī)并未規(guī)定要與每一位業(yè)主簽訂。業(yè)主委員會所代表的是一種集合的意志，不可能代表所有業(yè)主或使用人的意志。（2分）第二，物業(yè)公司為小區(qū)公共部位和共用設施設備提供維修養(yǎng)護以及提供安全、保潔、綠化等方面的服務，已與欠費業(yè)主形成了事實上的合同關系，欠費業(yè)主理當履行交納管理服務費的義務，并應承擔欠費利息、滯納金等費用。（1分）少數(shù)業(yè)主也不能以新公司服務水平不及老公司為由拒絕交費。因為不能以少數(shù)人的主觀判斷，作為否定物業(yè)公司服務質(zhì)量的依據(jù)。若物業(yè)公司的服務確實有嚴重問題，這些業(yè)主應聯(lián)合其他業(yè)主共同提議物業(yè)公司改進或提請業(yè)主大會解聘不能提供合格服務的物業(yè)公司，但不交物業(yè)服務費的做法是錯誤的。（2分）3、王女士：我在某小區(qū)買的房子，裝修后一直沒去住，空調(diào)也沒開。前兩天小區(qū)物業(yè)通知我說，我家空調(diào)室外機著火燒毀了。我認為這是物業(yè)公司保安人員失職造成的，要求他們賠償，可他們說責任不在他們。請問他們到底有沒有責任？答：要分清責任，首先要弄清楚空調(diào)外機著火的真正原因。分兩種情況：第一，如果空調(diào)外機自身的質(zhì)量問題引起的自燃，根據(jù)《合同法》和《消費者權益保護法》的相關規(guī)定，業(yè)主可以找購買空調(diào)的商場或生產(chǎn)空調(diào)的廠家進行維修或退換；如果該事故給自己或他人造成損害，可以要求商場或廠家承擔相應的賠償責任，商場和廠家是承擔相互連帶責任的。（4分）第二，如果不是質(zhì)量原因而是外界原因造成外機著火，除法定的不可抗力的情況外，小區(qū)的物業(yè)公司應當承擔相應的責任。因為業(yè)主和物業(yè)公司之間是平等主體的服務合同關系，空調(diào)外機是屬于業(yè)主私有財產(chǎn)，但又由于本身所具有特殊性，促使它要放置在公共的空間里，所以它必然是物業(yè)公司保護業(yè)主財產(chǎn)安全的重點。如果由于物業(yè)公司的保安人員沒有盡其工作職責，而使第三方對外機造成損害的話，物業(yè)公司就應該承擔相應的賠償責任。（4分）第三，物業(yè)公司在賠償業(yè)主后，可以向第三方行使追索權。因此，如果您有確實的證據(jù)證明著火的原因是第三方人為的，并且小區(qū)的保安也沒有盡看管的義務，您完全有權利要求物業(yè)公司承擔損害賠償責任。物業(yè)公司要是拒絕的話，可以向人民法院提起訴訟，維護自身的合法權益。（2分）4、吳某是某市A小區(qū)的業(yè)主，2006年8月其將在小區(qū)一套單元出租給蘇某居住。試以《物業(yè)管理條例》為為分析吳某房屋出租后的物業(yè)服務費由誰承擔假設發(fā)生欠交服務費的情形，物業(yè)公司應該向誰追收蘇某能否代替吳某參加業(yè)主大會蘇某不是業(yè)主，是否可以不受小區(qū)業(yè)主公約的約束答：1）業(yè)主吳某房屋的物業(yè)服務費應由吳某與承租人蘇某在承租合同中約定由誰交納；（2.5分）2）出租欠交服務費的情形，若約定由蘇某繳納，物業(yè)公司應先找蘇某，若蘇某拒絕或逃匿，則找吳某追收。（2.5分）3）蘇某得到吳某的委托授權后可以代替吳某出席業(yè)主大會，否則不能。（2.5分）。4、蘇某不是業(yè)主，但依然要接受小區(qū)業(yè)主公約的約束。（2.5分）5、一天下午，羅先生將一輛轎車停在小區(qū)住宅樓下，樓上掉下一個花盆將車的擋風玻璃砸壞。羅先生找到物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司稱是屋主的花盆砸壞的，與其無關。羅先生找到屋主，屋主說花盆是臺風吹下來的，屬于不可抗力，他不應當賠償。那么，試問：（1）臺風將花盆吹下來是屬于不可抗力（2）誰應該承擔賠償責任（3）法律依據(jù)是什么答：（1）將花盆吹下來不屬于不可抗力。因為“不可抗力”是指不能預見、不能避免的情況。臺風的到來是可預見的，臺風將花盆吹下來也是能避免的。（3分）（2）首先我們要看羅先生將轎車停在小區(qū)的住宅樓下是否屬于停車的區(qū)域。如果不是停車的區(qū)域那么屋主和管理處只需負小部分責任；如果屬于停車區(qū)域就要負賠償責任，而管理處負連帶責任。（4分）（3）法律依據(jù)是《民法通則》有關規(guī)定：建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或管理人應當承擔民事責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。（3分）6、一客商擬在天延會展中心布展，他提出要根據(jù)他的商品專門布置展位，會展中心辦公室同意他的要求，但展位與會展中心已布置好的展位的展位費一樣?？蜕陶垇硌b修工人布置展位。裝修中心要用電，裝修人員就近直接將電動工具的插頭插在會展中心已有的插座上用電。負責天延會展中心物業(yè)管理的物業(yè)管理員發(fā)現(xiàn)了裝修人員的用電情況，要求客商按臨時用電辦理?？蜕滩煌猓J為他的展位費與會展中心已布置好的展位的展位費一樣，因此，他布置的用電費不應另收。你認為客商是否按臨時用電辦理如果按臨時用電，應如何辦理答：（1）是否按臨時用電辦理，應由客商與會展中心辦公室協(xié)商，若客商的展位費含布置展位的用電費，那么，可直接電用；若不然，則應按臨時用電辦理。（4分）（2）臨時用電①用戶應向物業(yè)管理公司主管部門提出臨時用電申請。（1.5分）②經(jīng)批準后，用戶自行敷設用電線路，經(jīng)物業(yè)管理公司主管部門檢查符合用電安全后送電。雙方共同確認電表讀數(shù)，并填寫電表啟用單。（1.5分）③電用終止，用戶應通知物業(yè)管理公司的主管部門，斷電拆線，確認電表讀數(shù)，并填寫電表停用單。（1.5分）④臨時用電計費應依據(jù)電表每月計費一次，不足一月按拆表時用電量計費；無電表，可按負荷量和用電時間估算。（1.5分）7、某大廈剛竣工開業(yè)，入住的用戶不多，其中一家是某銀行的分理處。一天下午多部電腦死機，丟失大量數(shù)據(jù)，嚴重影響了工作效率，并造成電腦等設備損壞。該銀行要求管理公司認真改善供電管理，給其一個明確的解釋，并賠償由此而帶來的一切經(jīng)濟損失。請分析本案例。答：（1）立即與供電部門取得聯(lián)系，請供電部門提供停電及未知事先通知的解釋函。（2分）（2）憑供電部門的解釋函，向分理處解釋突然停電的原因，以獲得分理處的諒解。（2分）（3）物業(yè)公司應加強與供電部門的聯(lián)系，及時掌握供電部門的供電情況，以便遇到有停電及時通知用戶。（2分）（4）設置大廈應急電源或備用電源，在供電部門停電時，能立即啟動發(fā)電機供電。（2分）（5）物業(yè)公司應建議使用電腦較多的用戶配備UPS穩(wěn)壓電源，以免因突然停電丟失數(shù)據(jù)。（2分）8、一天清晨，某車主找到某物業(yè)管理公司大廈停車場，稱其前晚放在大廈消防通道的機動車輛出入口處的一輛紅色跑車不見。停車場的值班人員查閱了車輛登記本，沒有發(fā)現(xiàn)該車前一天在停車場停放的任何記錄，于是就讓車主自行去公安機關報案。10個多月之后，物業(yè)管理公司接到人民法院的傳票以及保險公司的起訴書副本，稱保險公司已經(jīng)將紅色跑車賠給了車主獲得了代位索賠權，車主在車輛丟失前已經(jīng)購買了一年的停車場停放管理費，車主與停車場構成保管合同關系，要求物業(yè)管理公司承擔車輛丟失的賠償責任。試問：（1）物業(yè)管理公司應就車輛丟失承擔責任嗎法律依據(jù)是什么（2）保管合同關系何時成立答：（1）物業(yè)管理公司不承擔車輛丟失的責任。（3分）依據(jù)：寄存人擅自改變保管場所。（2分）按《中華人民共和國合同法》有關規(guī)定：保管人員應當妥善保管保管物。當事人可以約定保管場所或方法。除緊急情況或為了維護寄存人利益的以外，不得擅自改變保管場所或方法。（2分）（2）依據(jù)《中華人民共和國合同法》有關規(guī)定：保管合同自保管物交付時成立，但當事人另有約定的除外。（3分）9、某住宅小區(qū)的物業(yè)服務公司為了解決區(qū)內(nèi)車輛亂停亂放的狀況，在住宅小區(qū)的空地建起了一個車輛保管站，要求業(yè)主把車輛停放在保管站內(nèi)。除自行車免費保管外，物業(yè)服務公司每月向摩托車、汽車的車主收繳一定的費用。由于部分業(yè)主認為亂停亂放雖然不好，但保管站的面積在購房時分攤到各業(yè)主頭上，且業(yè)主每月向物業(yè)服務公司繳交管理費，物業(yè)服務公司向業(yè)主收取機動車輛保管費是侵犯部分業(yè)主的權益。要求物業(yè)服務公司停止收取機動車輛的保管費。請問：該物業(yè)服務公司對機動車收取保管費是否合理若合理，應如何向業(yè)主解釋收費的合理性答：（1）合理。（2）可以向業(yè)主細心解釋：①物業(yè)管理公司收取的是保管費，并不是保管站用地分攤到車主頭上的土地使用費；②物業(yè)管理公司收取的公共服務費中，并不包含車輛保管費；③物業(yè)管理公司至少應收取車輛保管的成本費；④本公司收取車輛保管費的標準是經(jīng)過物價部門核準的。10、物業(yè)管理處管理員收到物業(yè)管理公司經(jīng)理的通知，說住在8棟101的住戶投訴其樓上的住戶在天來都往廚房的窗口扔菜頭、菜葉，現(xiàn)已發(fā)臭，要小王及時處理。請問小王要做些什么？

答：1）聯(lián)系清潔工（公司）立即清除垃圾，并向清潔工（公司）提出警告。（4分）2）調(diào)查扔垃圾的住戶并提出告誡。（3分）3）若不能查出扔垃圾的住戶，則向1單元的所有住戶通報，要求各住戶注意公德。（3分）11、某小區(qū)里，一位姓李的先生做出違規(guī)行為，物業(yè)公司對他作出了罰款的處理，請分析本案例。答：（1）物業(yè)公司罰款行為無效。（2分）因為物業(yè)公司不享有行政處罰權。（2分）我國行政處罰第15條規(guī)定：“行政處罰由具有行政處罰的行政機關在法定職權范圍內(nèi)實施”。而物業(yè)公司不是行政機關，也不符合行政處罰規(guī)定的受行政機關委托可以實施行政處罰的組織，所以無權實施包括罰款在內(nèi)的任何行政處罰行為，其無權對李某進行罰款。（2分）（2）物業(yè)公司應對李先生的違規(guī)行為發(fā)出整改通知予以制止，如李某不聽勸阻，則應向有關行政管理部門報告，由有關行政管理部門對其進行處理。（4分）12、業(yè)主李某經(jīng)過其所住的商住樓大堂時，因潮濕地滑而摔倒在地，造成骨折住院一個多月花費醫(yī)藥費數(shù)千元。李某認為其摔倒主要是因為地滑，因此物業(yè)公司應負擔一定責任，物業(yè)公司應當補償其醫(yī)藥費、誤工費和精神損失費。請問：此事物業(yè)公司是否需承擔責任？談談你的看法。

答：根據(jù)第47條，物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。如果物業(yè)公司在潮濕時，做了防潮措施，并且有樹起防潮警示牌，責任則不在物業(yè)公司，是業(yè)主自身原因導致，物業(yè)公司不應承擔責任。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第36條，物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。如果是物業(yè)公司沒有做好防潮措施，或者做了防潮措施而沒有樹警示牌的話，物業(yè)公司視情節(jié)輕重承擔相應責任。13、某業(yè)主違反業(yè)主公約的規(guī)定，在樓頂搭建一間小棚，物業(yè)管理公司將棚子破壞。問：（1）物業(yè)管理公司的做法是否得當為什么（2）物業(yè)公司如何處理才合適（3）如果物業(yè)管理公司在實施強行拆除時，發(fā)現(xiàn)樓頂損害，需要修理，該修理費應如何承擔答：（1）物業(yè)管理公司的做法是欠妥的，因為根據(jù)《物業(yè)管理條例》第36條，物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。（2）根據(jù)《物業(yè)管理條例》第53條，物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。讓業(yè)主自行拆除。如果業(yè)主不聽，再經(jīng)由業(yè)委會來采取相應措施。（3）如果物業(yè)管理公司在實施強行拆除時，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第36條，以及48條，物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權利義務由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關規(guī)定。物業(yè)使用人違反本條例和業(yè)主公約的規(guī)定，有關業(yè)主應當承擔連帶責任。修理費由物業(yè)公司和業(yè)主共同負擔。14、甲小區(qū)某號602室由被告華某承租，502宏觀世界由原告王某承租。因被告某物業(yè)服務公司未在該號樓頂平臺落水管道進口處按規(guī)范要求設備防護網(wǎng)，被鳥鉆進管道內(nèi)筑巢，致使管道堵塞。被告華某在裝潢602室房屋時，未經(jīng)物業(yè)公司同意擅自將602室陽臺處的排水口封死。一天，遭遇大雨，因落水管道堵塞，雨水從樓頂落水管道接口處流進602室陽臺，因該陽臺排水口已封死，積水無法排出，沿602室周圍墻角深入502室，致使原告王某裝潢的地板等物受損。原告王某要求賠償，但因被告華某與物業(yè)服務公司相互推諉，原告王某遂訴至法院。請問如何劃清本案責任，說明理由？

答：（1）關于未設置防護網(wǎng)的問題：首先看物業(yè)服務合同有沒有約定，如果沒約定，物業(yè)公司負部分責任；如果有約定，負全責。（2）華某將排水口封死是不對。華某在裝潢期間，未經(jīng)批準就將排水口封死，這是華某違約在先，因此，這個問題由華某負責。（3）出了問題，華某和物業(yè)公司又在互相推諉，這又是一種違約行為。15、業(yè)主張某于2004年12月購買了本市某小區(qū)一套商品住宅，2005年1月住宅出售單位書面通知張某辦理入住手續(xù)，但張某直到2005年6月才到物業(yè)公司辦理進戶手續(xù)，當時物業(yè)公司要求張某交納2005年1-6月的物業(yè)服務費，并按物業(yè)服務合同的約定，預收7月至9月三個月物業(yè)服務費，張某認為6月份之前自己并未入住，不該繳費用，其應從7月份才開始交。請問：物業(yè)公司要求張某的做法對嗎？請說明理由。

答：物業(yè)公司要求張某的做法是對的。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第42條，業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交給物業(yè)服務費用。2005年1月住宅出售單位已經(jīng)書面通知張某辦理入住手續(xù)，即使張某沒有及時辦理入住手續(xù)，將視同入住，因此物業(yè)公司要求張某交納2005年1-6月的物業(yè)服務費是合理的。另外，物業(yè)公司預收7-9月三個月物業(yè)服務費是符合物業(yè)管理條例的。16、王大媽周六上午去小區(qū)會所健身，在會所門口臺階上摔了一跤，腿部摔傷。同伴扶其到醫(yī)院檢查醫(yī)治。共花去醫(yī)藥費1950元，并且有近一個月時間只能在家小心行走。王大媽的兒子認為其母在會所門口臺階摔倒是因為臺階濕滑所致，故與管理會的物業(yè)公司交涉，要求物業(yè)公司賠償醫(yī)藥費。試分析物業(yè)公司應不應該負擔這筆醫(yī)藥費及物業(yè)公司如何才能防范此類風險？答：1）物業(yè)公司該不該賠償該筆醫(yī)藥費應視情況而定。（1）如果王大媽摔倒是因為物業(yè)公司做保潔時造成臺階濕滑而致，物業(yè)公司未給出明顯的提示、警示，也無采取適當?shù)姆婪洞胧?，就應該給王大媽賠償。（2）如果確有濕滑，物業(yè)公司給出提示、警示不清，防范措施不得力，應給予王大媽部分賠償。（3）如果物業(yè)公司給出的提示、警示清晰，防范措施得力，王大媽因為自己不慎摔倒或其他人碰撞摔倒，物業(yè)公司則不用作出賠償。2）物業(yè)公司要避免此類風險，一要認真對照服務合同，嚴格依約服務，妥善注意義務，及時提醒防范；二應投保公眾責任險，將此類風險轉移給保險公司。17、一寫字樓物業(yè)公司告知所有租戶，將對租戶的房屋裝修活動進行統(tǒng)一監(jiān)督管理。任何租戶裝修，必須提前提出申請，由物業(yè)公司審批，并且還規(guī)定，如有違反者，將對其處以500-5000元不等的罰款。一家租戶在裝修時，因沒及時清運垃圾，物業(yè)公司遂要規(guī)定對其罰款500元。租戶堅決反對，雙方出現(xiàn)激烈爭執(zhí)。租戶認為：裝修是其基本權利，物業(yè)公司無權對裝修行為指三道四，更無權對其罰款。公司認為：自己受開發(fā)商（業(yè)主）委托，對樓宇進行物業(yè)管理，裝修管理是物業(yè)管理的基本和重要管理內(nèi)容，租戶違反裝修規(guī)定，管理公司當然有權進行罰款。（1）管理公司是權監(jiān)督裝修（2）物業(yè)公司是否有權對租戶裝修進行罰款（3）物業(yè)公司如何有效約束違章裝修行為答：（1）物業(yè)管理公司有權監(jiān)管裝修。對租戶的裝修活動進行審報、管理、服務，是物業(yè)管理工作的一部分。無論是建設部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》還是國務院《物業(yè)管理條例》都有相關條文規(guī)定。（2）物業(yè)公司無權對租戶進行罰款。因為罰款是一種行政處罰行為，設定和實施罰款行為必須以《中華人民共和國行政處罰法》為依據(jù)，并由行政機關依照《行政處罰法》的程序實施，不能違反法律的規(guī)定。物業(yè)管理公司只是一個企業(yè)，所以無權實施包括罰款在內(nèi)的任何行政處罰行