客戶導向的某地產(chǎn)的品類規(guī)劃介紹

《客戶導向的萬科的品類規(guī)劃》介紹1一、什么是產(chǎn)品品類二、萬科的品類規(guī)劃原則三、萬科的品類劃分四、品類規(guī)劃的應用價值介紹提綱2一、什么是產(chǎn)品品類3【品類】品類是什么？產(chǎn)品種類對客戶，“不同種類的產(chǎn)品”品類是什么？4【品類】幾個行業(yè)的案例說明1、快速消費品美容美發(fā)家居家庭健康用品產(chǎn)品線品類更快更有效地去屑柔亮、順滑健康呵護、彈性活力專業(yè)、創(chuàng)新的美發(fā)回歸自然、崇尚環(huán)保5【品類】幾個行業(yè)的案例說明2、東京建屋6【品類】幾個行業(yè)的案例說明3、標桿PULTE7二、萬科的品類規(guī)劃原則8【萬科的品類】1、通常劃分住宅產(chǎn)品種類的方式----通過產(chǎn)品來分

“獨棟、聯(lián)排、多層、小高層、高層。。。。”

“50萬、80萬、150萬。。。?！狈侨f科的品類劃分追求；沒有體現(xiàn)住宅產(chǎn)品特征和反映客戶需求9【萬科的品類】1、通常劃分住宅產(chǎn)品種類的方式----通過客戶來分10【萬科的的品類】2、萬萬科品品類劃劃分的的邏輯輯基礎礎客戶土地產(chǎn)品體現(xiàn)住住宅產(chǎn)產(chǎn)品特特征----包包含土土地客戶導導向----對對應客戶需求品類“獨棟、、聯(lián)排排、多多層、、小高高層、、高層層。。。。。?！?.區(qū)域認知2.周邊配套及環(huán)境3.小區(qū)環(huán)境及設施4.房屋本身土地“小”產(chǎn)品“低容積積率、、中高高容積積率、、高容容積率率。。。。。?！?1【萬科的的品類】3、萬萬科品品類建建立的的原則則萬科的的品類類：在在不同同特征征土地地上，，滿足足不同同客戶戶需求求的不不同產(chǎn)產(chǎn)品12三、萬萬科的的品類類劃分分13【萬科的的品類規(guī)規(guī)劃】1、萬萬科品品類規(guī)規(guī)劃的的四個個階段段階段一一：2005年年，客客戶細細分階段二二：2006年年，產(chǎn)產(chǎn)品系系列，，土地地同客客戶對對應階段三三：2006-2007年，，品類類劃分分客戶土地產(chǎn)品階段四四：2007年年，品品類成成果的的推廣廣應用，，完善善14【萬科的的品類規(guī)規(guī)劃】2、階階段一一：找找到劃劃分客客戶的的三個個核心心指標標15【萬科的的品類規(guī)規(guī)劃】2、不不同生命周周期，產(chǎn)生生不同同需求求16【萬科的的品類規(guī)規(guī)劃】2、不不同年年齡的的不同同財富富積累累階段段，對對應不不同的的支付能能力17【萬科的的品類規(guī)規(guī)劃】2、不不同年年齡的的不同同財富富積累累階段段，對對應不不同的的支付能能力天津招招行金金葵花花開戶戶情況況-嬰嬰兒潮潮群體體購買買力最最強18年齡(06年)【萬科的的品類規(guī)規(guī)劃】2、不不同年年齡的的不同同財富富積累累階段段，對對應不不同的的支付能能力不同市市場差差異明明顯上海成都19【萬科的的品類規(guī)規(guī)劃】3、不不同產(chǎn)產(chǎn)品系系列對對應不不同的的客戶戶價值值：金金色系系列20【萬科的的品類規(guī)規(guī)劃】3、不不同產(chǎn)產(chǎn)品系系列對對應不不同的的客戶戶價值值21【萬科的的品類規(guī)規(guī)劃】4、階階段三三：品品類劃劃分。。細化化土地地屬性性，初初步建建立細細化后后土地地屬性性同客客戶的的對應應關系系，完完成品品類框框架細化土土地屬屬性同客戶戶對應應22【萬科的的品類】4、萬萬科品品類劃劃分的的原則則可進入入----在我我們的的業(yè)務務能力力范疇疇內(nèi)可復制制----適應應規(guī)模模化發(fā)發(fā)展的的需要要被選擇擇----滿足足企業(yè)業(yè)的價價值最最大化化23【萬科的的品類規(guī)規(guī)劃】4、品品類成成果框框架：：八大大品類類8個品類24【萬科的的品類規(guī)規(guī)劃】4、品品類規(guī)規(guī)劃結(jié)結(jié)果：：八大大品類類25【萬科的的品類規(guī)規(guī)劃】5、品品類規(guī)規(guī)劃結(jié)結(jié)果介介紹：：金色色系列列-G1（（商務務住宅宅）26【萬科的的品類規(guī)規(guī)劃】5、品品類規(guī)規(guī)劃結(jié)結(jié)果介介紹：：金色色系列列-G2（（城市市改善善）27【萬科的的品類規(guī)規(guī)劃】5、品品類規(guī)規(guī)劃結(jié)結(jié)果介介紹：：金色色系列列-G3（（城市市棲居居）28【萬科的的品類規(guī)規(guī)劃】5、品品類規(guī)規(guī)劃結(jié)結(jié)果介介紹：：城花花系列列-C（城城郊改改善））29【萬科的的品類規(guī)規(guī)劃】5、品品類規(guī)規(guī)劃結(jié)結(jié)果介介紹：：四季季系列列-T1（（郊區(qū)區(qū)棲居居）30【萬科的的品類規(guī)規(guī)劃】5、品品類規(guī)規(guī)劃結(jié)結(jié)果介介紹：：四季季系列列-T2（（郊區(qū)區(qū)享受受）31【萬科的的品類規(guī)規(guī)劃】5、品品類規(guī)規(guī)劃結(jié)結(jié)果介介紹：：高檔檔系列列-TOP1（（城市市豪宅宅）、、TOP2（郊郊區(qū)豪豪宅））32【萬科的的品類規(guī)規(guī)劃】5、品品類規(guī)規(guī)劃結(jié)結(jié)果----八八大大品類類描述述大表表33【萬科的的品類規(guī)規(guī)劃】6、萬萬科品品類同同全市市場的的覆蓋蓋對應應關系系34【萬科的的品類規(guī)規(guī)劃】7、關關于品品類的的幾點點說明明說明1：必必須依依據(jù)目目標客客戶的的選擇擇來確確定土土地屬屬性，，土地地屬性性不一一樣，品品類規(guī)規(guī)屬自自然不不一樣樣。說明2：同同一塊塊土地地上，，由于于開發(fā)發(fā)時間間或土土地條條件不不一樣樣，品品類規(guī)規(guī)屬的判判斷結(jié)結(jié)果可可能也也會有有所不不同，，并會會對應應不同同的產(chǎn)產(chǎn)品。。說明3：：項目同同品類的的關系是是：項目目是品類類的組合合，項目目有可能能是單一品類類組成，，也有可可能是以以多個品品類組合合的形式式出現(xiàn)。。35四、品類類規(guī)劃的的應用價價值36【應用價值值】1、適應應未來發(fā)發(fā)展，建建立客戶戶導向的的生產(chǎn)邏邏輯戰(zhàn)略層面面37【應用價值值】2、簡單單、有效效率才能能獲得規(guī)規(guī)?；?；；品類實實現(xiàn)簡單單戰(zhàn)略層面面38【應用價值值】3、規(guī)劃劃形成產(chǎn)產(chǎn)品品牌牌、完善善品牌架架構(gòu)戰(zhàn)略層面面39【應用價值值】4、動態(tài)態(tài)規(guī)劃，，判斷未未來市場場發(fā)展趨趨勢戰(zhàn)略層面面40【應用價值值】5、把握握城市主主流市場場，確定定項目發(fā)發(fā)展（市市場）戰(zhàn)戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)層面面41【應用價值值】5、把握握城市主主流市場場，確定定項目發(fā)發(fā)展（市市場）戰(zhàn)戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)層面面42年齡(06年)【應用價值值】5、把握握城市主主流市場場，確定定項目發(fā)發(fā)展（市市場）戰(zhàn)戰(zhàn)略不同市場場，人口口特征、、城市發(fā)發(fā)展特征征不一樣樣，主流流市場差差異明顯顯上海成都戰(zhàn)術(shù)層面面43【應用價值值】6、識別別競爭對對手及其其市場策策略,確確定競爭爭關系戰(zhàn)術(shù)層面面44【應用價值值】6、識別別競爭對對手及其其市場策策略,確確定競爭爭關系戰(zhàn)術(shù)層面面45【應用價值值】6、識別別競爭對對手及其其市場策策略,確確定競爭爭關系戰(zhàn)術(shù)層面面46【應用價值值】6、識別別競爭對對手及其其市場策策略,確確定競爭爭關系戰(zhàn)術(shù)層面面47【應用價值值】6、識別別競爭對對手及其其市場策策略,確確定競爭爭關系中信紅樹樹灣紅樹西岸岸戰(zhàn)術(shù)層面面48【應用價值值】6、識別別競爭對對手及其其市場策策略,確確定競爭爭關系第五園&星星河丹堤堤戰(zhàn)術(shù)層面面49【應用價值值】7、用正正確的邏邏輯做事事情戰(zhàn)術(shù)層面面土地客戶產(chǎn)品測算土地屬性性客戶價值值拿地YESNO流程一：：土地客戶產(chǎn)品測算土地屬性性客戶價值值NO拿地YES流程二：：50【應用價值值】8、完善善工具表表格八大品類類描述表表格項目定位位參考表表格戰(zhàn)術(shù)層面面51【應用價值值】9、描述述市場規(guī)規(guī)律，在在正確的的基礎上上做得更更專業(yè)戰(zhàn)術(shù)層面524、萬科品品類研究小小結(jié)城市土地屬屬性研究———城市現(xiàn)現(xiàn)狀和發(fā)展展地圖———產(chǎn)品線———對應客客戶需求等等此幾類基基礎研究，，是新產(chǎn)品品開發(fā)的前前置工作，，對新產(chǎn)品品開發(fā)有明明確的指導導意義。個人認為，，城市土地地研究還可可以深入進進展，可以以從不同角角度分類，，對應產(chǎn)品品線、客